Tomihisa Cross Comfort Tower （トミヒサクロスコンフォートタワー）Part14

耐震基準の震度５強で損傷せずって構造部分が対象。乾式壁とか非構造部分の多いタワマンって壊れることを覚悟して買わないと後で大変なことになる。実際に３・１１では制震、免震にかかわらず乾式壁は結構あちこちで壊れてる。

最近は、タワマンじゃなくても乾式壁を使ったマンションが出てきているのを知らないの？

デュアルだから頑丈って思わせて売るのもいかがなものかと。一方はコストダウン仕様なのに。

ここみたいなデュアルじゃなくて、コストダウン仕様しか使ってないタワマンの立場はどうなる？

低層物件の乾式壁ってコストダウンでしょ。タワマンは頑丈に作ろうとすると自重が重くなって支えられなくなる。なので乾式壁を採用せざるを得ないんだけど、そういうものってのは知っておかないと。

地盤が一番重要です。湾岸に比べたら安心。地盤までカバーは出来ません

>164

五十歩百歩って言葉知ってる？

>167

五十歩百歩を言うなら免震も、
大地震で免震装置が壊れたときの費用は長期修繕計画に組み込まれていない。

制震も免震も五十歩百歩

地震で被害0はそもそも無いからね。何処が壊れるかわかっておくことが重要。制振装置、免震装置は地震保険対象ですか？誰か教えて。ボード類は多少は修理できるし、内装はそもそも消耗品だからそんなに騒がなくてもね。

契約者であろうが知ってるのでは？これはネガでなく技術の話
壊れなきゃエネルギーは吸収できないんです
そして壊れる部材は交換できるようになっています
言葉の響きだけでネガと認定するのは感心できませんね

地震保険は全損で無いと保険金がほとんどおりないよ。それもあるのか管理組合で地震保険をかけてる割合って低いってのが３・１１で分かったこと。

それと壁紙って部分的に張り替えるとつなぎ目が目立つから、一部でもだめになったら全面張替えが必要になったりする。

オイルダンパーは可逆性があるから壊れることが前提ではないよ。従来とは前提が大きく異なるのに説明が不十分なのが問題だと思う。

管理計画に地震保険が含まれてるかも確認だね。

171さんが全損でなければ保険金がほとんどおりないと書いたのに？

>171
地震保険は余り期待出来ないですね。災害時は、考えようによっては、技術の進歩でアップグレードも可能な良い機会かもしれませんね。壁紙くら良いんじゃないですか？その分新しくなりますからね。

壁紙が破れるようだと、裏の石膏ボードにもダメージ入ってるでしょ。

乾式壁って防音のために隙間がないように張り合わせてるわけだから、交換となるとそれなりに大事でしょ。

NHKスペシャルでやってたけど、高層ビルって地震で壁が壊れた後の火災が恐ろしいらしい。防火機能が少なからず失われるわけだし。スプリンクラーは機能したら後片付けが大事になるし。燃えるよりはましだけど。

170番の住まいに詳しい人さ〜ん
176と177と178に技術の話で答えてあげてください。

余り細かいことを気にしなければ、ワイヤーメッシュとパテくらいで誤魔化せるよ。DIYでもできるし、湿式壁にすれば先ず分からないけどね。戸建じゃないから唯の内装だしね。

やっぱり南がいいかなー資産価値高いよなーきっと。

安く買いたいなら北だよ。

かけるなら西側。

転売するなら南。賃貸なら北だよ

ヨドバシ建物で眺望がかけるかもしれない西側。

南は割高。

南の高層階にさえ坪340万や380万前後の部屋がたくさんあったのに
割高ってことはないなあ。

大崎と同じだね。資産性は山手線駅の大崎の方がいいでしょ。

大崎の最上階も、ここでは中層エレベータの階数ですから。
南に大した景色のない大崎。南に新宿御苑を見下ろす富久。
って書き込み、昨日もあったような。

新宿御苑が見えるはどれだけ価値あるんだろ！？

坪340と坪380は全然違うよ

大崎は間取りが良いしな。全戸バルコニー向きっていうのはいいね。

大崎も行灯部屋がある。

大崎住みやすそうでいいんだけど利益出すならトミヒサだろうし、、、うーん

高層階で間口狭くてバルコニーが半透明だと閉塞感が凄いと思うよ。
バルコニーの外に出てまで眺めることなんて滅多にないから眺望はあってないようなものかと。

50階くらいからマジックミラーになるので室内から普通に外を眺められます。
中住戸にも透明ダイレクトウィンドウタイプの部屋があるし。

>194
利益だけなら大差ないから好きな方選びな
相続税対策じゃないならリート買った方がマシ位の利回りしかでないって
相続税対策には強烈に効くけどね

お買得だけどこのマンションの中で割安はどこ？北以外で。

>197
タワマン林立地帯で利益を求めても無理じゃない？
あちら、オリンピックと関係なさそうだし。

>198
西向き、中高層以上。
新宿ビューが望めて価格は東と全く同じ。晴れていれば富士山も見える。
タワマンはビューが大事。南は割高だし、東は大したビューがない。丸の内、スカイツリーともに離れている。

194さん
高層なら大崎の方が利益でると思う。

大崎ねぇ、曰く付きの地名だしな。
品川だろう。敬遠。

なんだかんだで実需で検討している人いないの？

住民板見たら、セロテープ貼れば曇りガラスからも夜景を見られるんだって。
すごいチエリアン。

大崎は割高。以上。

大崎の高層階が、ここでは中層階。

だから？

201の
>高層なら大崎の方が　
って言われても、大崎の高層とここの中層とを比較するのかな？
大崎に４１Ｆ以上はないから比較にならない。

北西角検討中です。新宿の夜景は乗り出さなくてもリビングから見えますかね～？
FIXのある洋室は潰してリビング拡張するつもりですが…

北西からは厳しいじゃないかと思いますが。
ＭＲのシミュレーションでよく確認を。

ありがとうございます。
モデルルームのシュミレーション、角の眺望はいまいちよく分からなかったんです…。もう一度営業さんに確認してみないとですね。折角FIX７枚分(真ん中１枚分は柱で潰れますが…)抜けても、新宿のビル群見えないのであれば北向の方がコスパ良いいな～とか揺れてきてます。

三次も勢い止まらないみたいですね。北東申し込みします。

>198
東向き。
ややお見合いになる部屋もあるけど、
南より1割以上安く、
西より少し安い東向きってそうないよね。

スカイツリー思った以上によく見えますね

高層東は穴馬ですね！ありがとうございます

東は、34階以下はお見合い、ビィーも特に何も無く空だけ! スカイツリーは遠過ぎ。
買う価値はあるのでしょうか。

確かに、中層以下の東は厳しいね。

高層ならスカイツリーよく見えます

東の中層以上の2Lいいなと思ったけど、さすがに60Mのような間取りに坪330万は厳しい
3L買えるならいいけどねえ

みんないろんな部分を妥協してるんですよ。
結婚と一緒。
パーフェクトな部屋は何億も出さないと無理ですよ。
何億も出せば、パーフェクトな相手も見つかるでしょう。

私は中層以下の東向き買いました〜
1LDK 50Gです♪

高島屋のレストラン街からもスカイツリーは見えてますから、
ここからも見えるでしょう。

高島屋の空中庭園から景色を眺めてると心が和みますね。
富久の位置関係もわかるし。

今まであまり話題になってなかった東に関心もちました。ありがとうございます

東向き中層以下購入
北東なら完全お見合いだけど
そんなに気になる？

ちなみに、最初にデベが出した予定価格表では確か東が西より１００万ほど高かったはず。
たぶん、一般的な東西の人気度を加味したのかな。
結局新宿高層群の眺望ということで西が人気があることが分かり、同じ値段に変えたのでしょう。
ということで私は東も捨てたものでは無いと思っています。
特に新宿高層群の眺望が余り望めない低層やダイレクトウインドウがない間取りでは倍率次第では東もありかと。

西は高層、上位中層ならいいけど、低層は賃貸等で眺望なし、下位中層はビル街だよ。

賃貸棟のまちがい

東低層は外苑西でうるさそう。
だけど、普通のマンションよりは距離があるから、問題ないかな。

西の下位中層は30F前後だからビル街ってことは無いんじゃない？
ヨドバシクロス次第ではアウトだけれど。

227さん、
近隣のオフィスビルは13階位しかありませんよ。マンションで15階MAXだったのでは。
低層と中層のわけ方がわかりませんが、18階以上であれば完全に抜けると思います。

北東角と東の中高層はなかなか良さそうで検討に入れたいと思います。
西はやはりリスキー。

大崎が良いって書かれてたので間取り見ましたがろくな間取り有りませんでした。週末の閑散とし街に住むより新宿御苑を散歩するイメージが出来るからやはり富久クロスにします

MRの眺望シミュレーションは広角すぎて、
遠いものがかなり小さくに見えてます。
Google Earthを使えば（Mapじゃないよ）、
実際の視野角に近いものが
自宅から確認できます。

>233
のらえもんさんがブログで、ここのGoogle眺望シミュレーションをやってくれましたが、
明らかに実際の眺望とは、高さが間違っています。

1カ月ぶりにGoogle Earth起動したら、
富久クロスが途中まで立ってました（笑）
高さは操作しにくいですが、自分で変更できますよ。

あの高さ、は地面からではなくて
標高の分が含まれるのではないですかねえ。

60Mってそんなに悪く思わない。西なら中層で景観確保できるし間取は使い易そう。新宿区って立地考えると坪330なら納得！柱だけが唯一の妥協点！柱なかったら倍率高そう

柱無かったらうちも60M考えてた

柱にミラー貼るだけでずいぶん違いますよ！
だめだめ言うだけでなく、少しは工夫しないとね。

239さん参考にします。
ありがとうございます。

おっしゃっている間取りとは違いますが、モデルルームは柱にミラーを貼っていますよ。
イメージとしては参考になるのではないでしょうか。
インテリアオプションで対応できるそうなので、うちも参考にしようと思っています

ミラーは広く見せるためのトリックでもある。モデルルームの柱は張りぼてだから取り付けられるけど、実際の柱はコンクリ。

三次の申し込み状況わかりましたら教えて頂けますか？

うちが６０Mを検討外たりゆ理由の柱は、ベランダの柱です。

>243

コンクリだとつけられないとでも言いたいのでしょうか。
インテリアオプションで対応可能なんですけど。
モデルルームに行かず、この板だけ見てる人なら分からないかも、ですが。

西日からの直射を柱が防いでくれていいんじゃない？
夜景見るならバルコニー出るんだし住んだら気にならなそう。
うちはまだ候補に入ってますが倍率次第！

コンクリって熱を伝えやすい。西日の当たる大きな柱はしっかり熱を内部に取り込んでくれるよ。
柱のところは断熱してないでしょ。

>248
それって夏は夜も暑くて、冬は寒いってことにならない？

床暖房があるから何も問題なしと思っておりますが…。

光熱費をケチる方は辞めた方が良いと。

タワマン買うなら光熱費は覚悟しないと。

タワマンの電気代って、夏や冬は２万くらいかかる？
15年後、管理＋修繕費が６万だと、他の光熱費などと合わせると、住むだけで月10万！
年金きちんともらえるかな？

一般的には戸建てに比べれば光熱費はかからないと思います。

夏暑いのは、トミヒサだけなの？
電気代は使用量が同じなら割安になりますよ。
内廊下は冷暖房完備なので、外廊下より温度には強いよ！

夏暑いのは、西日。

了解しましたが、

内廊下の電気代は管理費に含まれてるけど、電気代が想定以上に上がったら、管理費も上がる？理事会で決めること？

それは他のマンションでも同じ。
ただここは電気一括購入。

何？なに？60Mって注目株？