王子飛鳥山ザ・ファーストタワー＆レジデンス【旧称：(仮称)飛鳥山タワー＆レジデンス】ってどうですか

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http://www.oji-1st.jp/
http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/ojiekimae/

王子駅周辺の再開発により、大化けする可能性はあるが、今の状態だと、立地に魅力を感じないね。

投資用物件として購入したいんだが。資産価値はあるか？

そんな質問、このスレでしても誰も的確な回答できないと思うけど。
そもそも投資物件なら、投資金額（購入金額等）がいくらになるかで
回収見合いを考えるわかでしょうから、何も発表されていない現段階
で資産価値云々言ってもほとんど無意味じゃ？

投資用の資産価値は買値によりますよ。
この場所なら借り手はいくらでもいますから。
相場賃料と購入価格の兼ね合いだと思います。

まあ、投資に見合わない値段になると思いますけど。

24です。

25さんに同感です。

印刷局の所に北区役所が移転する話もあるそうですね
（あくまで検討案の一つにしか過ぎませんが）
駅前の東武ストアから印刷局までの一帯の再開発案もあるとか
万が一そうなるならこの立地はいいですね

どの程度の実現可能性があるのか詳しい方いらっしゃいますか？

>27
北区の住民です。
「くぎかいだより」というのが定期的に配られるんですが、毎回、議会で話し合われた内容を書いてある新聞みたいなやつです。
王子に関して書いてあるものを抜粋すると・・

（問）　第２回定例会で新庁舎の候補地として印刷局王子工場をあげ、建て替えも含め早急に結論を出すと答弁しているが、具体的な場所はいつ決定するのか、また、王子駅周辺のまちづくりの基本構想策定の進捗状況は？
（答）　用地については総合的な検討を行い、議会とも相談して結論を出す。王子駅前のグランドデザインの策定はプロポーザル方式で委託業者を選定し、決定後、関係機関と協議を行う。

（問）さくら新道について、公園整備のスケジュールと、残っている家屋の権利者との交渉の進捗は？
（答）27年度に基本設計と実施設計、28年度に整備工事の予定で、権利者との交渉は一定の理解を得られている。

（問）放置自転車台数の多い王子駅周辺の自転車駐車場整備と違法駐輪対策の今後の方針は？
（答）自転車駐車場の確保に努めるとともに、総合的な放置自転車対策を進めていく。

（問）集中豪雨による石神井川の水害を防ぐため、緑地公園の地下等を利用し、降雨ピーク時の水量を制御する一時貯留池を整備できないか？
（答）公園、緑地の地下を利用した一時貯留池について、適地があれば都と連携し、整備を推進していく。

一番下の問題に関しては、赤羽駅西口高台側では既に数年前から赤羽緑道公園地下など数キロに渡って掘削機を入れてトンネルを掘ったりでっかい排水管を入れる大工事をしている模様で（赤羽駅前の地下工事は完了済み）、それが終われば王子駅周辺に関しても具体的な話が出てくるんじゃないでしょうか。

庁舎移転問題は昔から検討ばかりで全く進んでないよ。
印刷局の移転を待ってるんだろうけど、印刷局だって簡単には移転できないだろうし。
個人的には、役所に王子の一等地を使わせなくてもよいと思う。

池袋サンシャイン隣の造幣局移転問題はクリアしたっけ？

池袋の造幣局は大宮への移転が決定している。
王子の印刷局に関しては合わせて大宮へ移転するのかどうかはわからないが、西ヶ原の印刷局工場は少し前まで拡張工事してたはずだが。

なんか免震じゃないっぽいね。免震なら免震タワーレジデンスとか書くよねＨＰに宣伝で。

制震かな。この地盤で３０階ぐらいのタワーでさすがに耐震は今時ないと思うが

滝野川の三井タワーと違って低地だし

仕様とかまだわからないけどとりえず売りはＪＲ王子駅の近くってことぐらいかな

南口はエスカレーターないんだけどね

いや長谷工でも今売ってる大森タワーは免震なんだって。

ここは低地だから免震期待してたんだけどどうなのかな

やっぱり制震よりも免震の方が性能は上なんでしょうか？

HP見るとタワーのほうはまだ建築確認がおりてないらしいので、
詳しい情報はまだわかりませんよね

大森タワーは、長谷工単独施工では初めての免震なんじゃないかなあ。
湾岸の某タワーでは、長谷工が大手ゼネコンを下請けにして免震を建てたそうだ。長谷工側が下請けではなく大手側が下請け。

初めての、タワー免震って意味ね。

免震じゃなきゃ苦戦すると思うなぁ。
飛鳥山トンネルの換気所が側にあるのが気になりますね。
詳しい方いたら教えて下さい。

>>37
すごいですね
大手ゼネコンを下請けに使うとは

免震でも高ければ苦戦すると思う…

免震タワー施工には技術力が必要。

東北縦貫線が開通して山手線の混雑率が下がったら、
京浜東北線は日中だけじゃなく一日中快速運転する計画がある

実現すれば王子から秋葉原は４駅目、東京は５駅目
さて、どうなりますやら

>43
「京浜東北線快速運転反対」の垂れ幕が御徒町の線路沿いに長い事あった頃が懐かしいなあ。

>43
沿線に住んでるけど
そんな話、初めて聞きました。

物件概要をよくよく見たら、
「南口営業時間　6:00～23:00」ですって！
深夜や早朝こそ近くがいいのに

あの歩道橋を上り下りしなきゃいけないなんて・・・

何にせよ王子が賑わうのであれば嬉しい。
マンションが次々建つ事だしそろそろ駅の再開発が現実的にならないものかと期待しています。
昭和の香りも残しつつ駅周辺はもう少しキレイになって欲しい。

駅自体も早急に改修してもらいたいよ。

駅の改修は難しいのでは？

北口は南北線開通の時に一応リフォームらしきことはやってるし、
南口は利用者少ないからね

高田馬場駅の戸山口ですら
住友のタワマンと３８階建てオフィスビルが建つのにあのままらしい
（正直、王子の南口よりヒドイ状態）

噂されてる堀船の再開発（ここではない）が実現すれば改修もあり得るけど

南口って空いている時間が短いんですか。

普段はこの時間帯で大丈夫かなと思うのですけれども、
忘年会などで遅くなってしまった時には若干面倒かななんて思っちゃいます。

始発・終電近くの時間帯を利用される方も注意が必要になってくるでしょう。

王子駅は大分古そうですけれども工事は無さそうですか。

飛鳥山公園は花見の季節は名所になっていますよね。
わざわざ遠くからこられる方もいるそうですね。

駅からは近いですが、その分騒音などが気になります。

花見の季節はせいぜい２週間。

新幹線横のマンションなのにソッチを心配するんですか？

飛鳥山は江戸時代には既に桜の名所だったみたいですよ。
春はすごい人で賑わいます。

桜も良いですが、でも線路脇というデメリットはありますよね。
ここの場所だと新幹線もさほど速度が出ていないので音の面では大丈夫かとは思いますが
振動とかはどうなのでしょう？

タワマンが新幹線で揺れるなんて聞いたことないですね
戸建てならその可能性もありますけど


それより東側の首都高トンネルのほうが気になります

すみません、東じゃなくて北側ですね
首都高のトンネル換気塔がすぐ近いのが気になります

トンネルというか換気所が気になられているのでしょうか？
あちらはなんだかぱっと見は普通のビルという感じですよね
航空地図でみると煙突のような感じの構造になっているようです
そのまま排気ガスを放出しているのか浄化してから出しているのかは不明ですが
そのあたりはどうなのでしょうか？

首都高のサイトに「都市内換気所における排気中のSPM除去」というページがあります。

それによると浮遊粒子状物質の80％以上を除去して排出してるようです。

うーん…

80%以上と言われても、あーあ良かった、なのか分からないし…

首都高がそのまま横を通っているよりは、
その換気口からの空気の方がずっときれいだとは思いますけれど…。
有害な物質はフィルターで8割は除去されているのでしたらまだいいのでは？
でも気にされる方がいらっしゃるのは理解できます。
8割と言わずにもっと除去してよ！と思う部分もありますし…。
でも都内は幹線道路が多く、空気がきれいな場所って限られていますから
こうやって設備がある場所があるだけでもいいんじゃないかなぁとは思います。

幹線道路のストレートな排気よりはまだ良いですね。

トンネル内の排気の排出を一手に引き受け、フィルターを通して除去を行った上で地上に拡散させる換気塔と、
もともと周囲に拡散する余地のある地上をイメージだけで比較しても意味がないと思いますが。
周辺での測定値を見ないとどちらがよいとは言えないと思います。

王子駅南口、初電から終電まで開くようになるんですね
ただし早朝深夜は中央口からの遠隔監視


ソースは昨日付のＪＲ東日本リリース

おお、そうですか！朗報ですね。
遠隔監視ということは、駅員さんはいなくて防犯カメラがある状態ということですか？
それでも遠回りしなくてよくなりますから良かったじゃないかと思います。
夜はそこまで遅くならないですが、
自分はすごく朝が早い事があるもので。
朝から遠回りだと気が重い。

1LDKないのか…

案内に制振タワーと書いてあります。

＞69
レジデンス棟にはないですが、
タワー棟にはありますよ、１ＬＤＫ。
北側の排気塔に向いた部屋になるとおもいますが。

駅横なら北側の部屋も有りかも！

物件概要で１LDKがあるのは知っていましたが、北側ですか。ファミリーは日当たりが良い方にこだわりがあるでしょうから、こういう感じになってくるのでしょう。１LDKで３５㎡とのことですけれど、あまり広くはないですが、効率良い間取りだとよいかな？駅近いし、周辺は色々店もあって便利なんで単身者には便利。あとはお値段！

ここの欠点は地盤がよろしくないのと、線路や都電が近いから音はそれなりにあること

その分安いといいんですがね

まあ今出てるライオンズよりは高いだろうね

飛鳥山は地盤がいいんじゃないんですっけ？
そういう話を聞いたことがあるような…。

線路は近いんですよね。
建物内だと音はシャットアウトできるとは思うのですが、
深夜・早朝の時間帯の聞こえ方がどうなのかが買う前では判らないのがなんとも。

地縁ない人なんだね。王子駅周辺は高台と低地でわかれる。本町のほうは高台だけどここは低地

そして液状化予測図を見るとここは可能性がある地域に分類されている

間違ってたらどなたかご指摘お願いします

78さんの仰るとおり。

ざっくり言って京浜東北線の東側が低地、西側が高台です。

まあ埋め立て地よりははるかに安心だと思いますが。

ざっくり言うと「王子」「堀船」「豊島」の地名が付いてる所は低地、「王子本町」「滝野川」「岸町」が高台です。
「王子本町」「滝野川」「岸町」の一部には坂＆崖＆低地も存在してるという認識でいいと思います。

例外として、飛鳥山公園の住所は「王子１丁目」「西ヶ原２丁目」です。

1LDK35㎡だと最低限の広さですね。シングルがゆったり暮らすというより投資向きなんでしょうか。タワー＆レジデンスといった珍しい形で売り出すんで基本的な設備仕様は抑えめにして価格帯を安く、豪華にしたい方にはオプションでってのも良さそうですけどね。
液状化のことが話題になってますが311の時にこの辺りで被害とかあったんでしょうか？

被害はないけれど、震災以降は住まいを決める場合の条件の一つになってるからでは？
ここの予定地から石神井川はもっと離れた場所を昔は通っていたけれど、川の流れを飛鳥山の下に通す工事したから現在はすぐ横を石神井川が通るようなルートになっていますね。

1LDKは投資用かもしれないですね。
王子で賃貸ってどれくらいの需要があるのかはよく判りませんが…。
少なくとも通勤はそこそこ便利な地域なのであるとみていいのでしょうか。
35㎡だと収納面もあまり期待できない？
早く間取りが見たいです。

投資用、またはセカンド。
単身赴任、このあたりでしょうかね。

投資となると1LDKというタイプがそもそも需要が大きいのかどうかが自分は分かりかねます。

ですが単身で住むならサブルームを収納に使ってリビング広々。
プチ邸宅感は心地良いだろうなあと想像しますね。
なんせ住んだことがないですから。
単身時はワンルームのみ経験アリ、違いは大きいのでしょうね。

このタワーって実際売れるのかな？メリットとしては、北区で最上タワー・駅近・飛鳥山公園が眼下・遮るものがないから眺望は良い。一方、デメリットとしては、低地であるため地盤が弱い・火災マップで危険度マックスエリア・ゲリラ豪雨の際、石神井氾濫の可能性ありと、明らかに長居目的で購入する物件ではないと思うんだが。俺も最初は購入したいと決めていたが、周辺の環境や土壌具合を調べれば調べるほど、購入意志が薄らいでいる。

「堀船　洪水　2010年」として検索すると、過去の石神井川の氾濫被害やニュースがヒットしますので、これらをご確認の上購入検討されるとよいかと思います。

実際に氾濫したのはもっと隅田川に近い下の方だけどね。
ここは大丈夫だったよ。

下町なんて皆そんなもん
嫌な人は高台へ行くしかない

城東地域はどこも低地は似たような状況だと思います。
高台もいいのですけれど、アップダウンが普段の生活の中では辛いかなぁ。
一長一短あるという印象。
結局は自分のライフスタイルとか考え方によって人それぞれ選ぶポイントが違うでしょう。

いや高台だからってアップダウンになるわけじゃないし。
王子は駅が低地にあるからマンションが高台のほうにあるなら坂あがらないといけないが

大地震が叫ばれてる中、理想はやっぱり液状化マップで液状化の可能性が低いところだ
まあ都心に近くてそういうとこさがすと値段もいいが

あといくら制振といえど地盤が固くないと揺れが大きいとおもう
考えたらすぐわかるが豆腐に棒をつきさしたのと、硬い粘土につきさしたものを
揺らして比較したらどちらが揺れが大きいか

正直今私が引っ越そうと思ってるのは低地の軟弱地盤にすんでるからだ

しかしここは比較的庶民で買えそうな場所で、交通アクセスはいいから
迷っている。
値段次第である。高いなら迷いなく選択肢から外せる
近くのライオンズがあの値段なら3ldk70平米 5500万からあるとはみている

資料届いたけど、すべての間取りはまだ記載されていなかったが、見る限り間取りイマイチだな。

私も利便性的には良いと思っています。
お値段ってもう出ていますか？
まだだいたいの価格帯とかもまだ出ていないですよね。
でも長谷工なのでそう高くは出してこないと思います。
間取り、普通なんですか。
資料請求まだしていないんで私は目を通していないのですが…。

その考えは甘いな大森タワーは高いし

関西系デべだからちゃっかりしてるんじゃないかな

そうなんですか。
いわゆるブランドデベよりはお安くなるんじゃないかな～なんて思っていましたが…
タワーだとそうもいかなくなるでしょうかねぇ。
何より駅まで徒歩1分という立地なので強気のお値段になる可能性は高いかも。

高けりゃいらないな

大規模マンションに加えて駅近なので期待できそうですね。
利便性は問題なくよさそうです。
南口は空いている時間が限られているのですね。
中央口からでも、そこまで遠くなさそうなので大丈夫そうですね

間取り見たけどひどくないか？柱のくいこみが凄すぎるし間取り自体もよくない

資料請求をしても、一部の間取りしか載っていないのですね。
3月下旬発売予定でも、竣工が2014年11月中旬だとまだそんなものですか。
廊下は雨や風の吹き込みがない内廊下だそうですが、内廊下になるのは
タワー棟だけでレジデンス棟は外廊下なのですか？

Ｔ－７０Ｃタイプの間取りはそんなに悪いとは思わないけど、洋室２に関しては、全く採光が取れないように見えるので、ここは、サービスルームか、納戸としておいてもらいたかったなという気持ちがあります。
それにしても、柱は目立ちますね。
せめて屋外にだしてもらいたかったですね。
Ｔ－８５Ｅタイプの間取りでは、ＬＤＫが使いにくそうかな？というのと、キッチンが玄関すぐの場所にあるなら、玄関から直接キッチンに入れる工夫があれば、主婦の動線としてはかなり短くできたのかな？と、ちょっと残念でした。

池袋みたいに安く出してくれないかな

長谷工がよいタワーマンション作る技術持っているのかな？
どなたかご教授ください。

＞９８
アウトフレームではないですよね。
気になり始めると止まらないかな。

でも部屋を跨いで突出を散らしているあたりは目立たないベストを尽くしてくれているのかなあと思いました。

アウトにできなかったのは構造上の都合と認識していんですよね？

居室が４帖台の部屋があってそれが狭いように感じてしまいます。
4.5帖ならベッドを置くといっぱいいっぱいにならないかなと思いまして。
柱が物件の真ん中にあるのはさすがに気になりますね。
共用通路の方に出したりは出来なかったんでしょうか。
でもそれで強度が出るなら仕方がない？

>>103
専門的なことは知らんけど池袋にタワーマンション作ってたよ
場所が特徴的なことだったけど他のマンションよりも結構早く完売してた


それよりも地盤だけ気になる…

飛鳥山の緑が見えるなんて、最高の立地ですよね。桜の時期なんかは眼下に桜が
みえて贅沢だな。桜と花火って１年の中でほんのわずかだけど、物件から見えるとなると
物件自体になぜか魅力を感じてしまいます。王子から徒歩1分だし、売却する時も
資産価値も下がりにくそうです。王子もかなり便利になりましたしね。

南口が空いている時間が始発から終電までに延長されるようですね。
良かった。
23時じゃ早いよ！！って思っておりましたし、確かスレでもそういう意見出ていましたよね。
そうなると駅までの距離も短く済むのでいいですね。

そうだったんですか.
遅くなってからいちいち遠回りするのがすっごい面倒だなとは感じていましたから,
出入り口のOPEN時間延長は素直にうれしい.
教えていただいてありがとうございました.

価格はいくらぐらいになりそうですか！！！！？？

線路沿いの部屋は基本二重サッシになるのかな？
音がすごいだろうし、それくらいはデフォでしてくれるんだろうか。

実際にマンション付近を見てみると、
駅から凄い近いですか、買物しようと考えると北口に降りないとコンビニぐらいしかないですね。
マンションの下に商業施設とかの予定は無いですよね？

ありがとうございます。
マンションの規模を考えたら、近辺にお店できるだろうなぁと散歩しながら思いました。
価格発表が楽しみです。

実際にお店が南口にも来てくれるといいですよね。
最近はやっている小型のスーパーみたいな所があるとすごく嬉しい。
ちょっと生鮮も買えるし、安いし。
現状だと少々不便さは否めないですので。

付近に商業施設の計画があるのはうれしいですね。
実際、本当に建つのかどうかは多少不安は残りますが、期待してしまいそうです。
暫くの間は、帰宅途中のどこかで買い物をして、家に帰るという方法でしょうか？
マンション近くに、買い物できる施設ができてからは、ご近所で買い物というスタイルになりそうですね。

桜好きな私には飛鳥山の近くに住めるのは憧れです。
飛鳥山公園は桜の名所で有名な場所ですよね。歴史も深くて桜も見事。
近くに住めれば楽しみが一つ増えますね。
徒歩圏内なので毎日でも訪れてしまいそうです。
高層マンションですが、制震構造とか。
免震構造とどう違うのでしょうね。

この季節の飛鳥山の桜は本当に見事ですからね。
徳川家光も見に来ていたんですっけ？？
とは言え、名所なのですごい人出でちょいとびっくりです（汗）
他の季節はそんなに混みあったりしないんですけれどね～。

ここのメリット、デメリット

メリット

駅が近い
外観やランドプラン見るとこの辺のマンションの中では見栄えがいい

デメリット

地盤がよくない
全部は見てないが間取りがひどいのばかり（行燈部屋があるのはしょうがないとしても柱があんなに食い込んでる間取り
久しぶりに見た）


まだ共用施設や仕様などわからないからなんとも言えないが、割高ならまず手は出さない物件
いくら制震構造でも地盤がよくない

ちかくで売り出してるライオンズよりは高いだろうが値段次第の物件だろう
条件がいい部屋は坪３００超えるだろうが、平均坪２７０ぐらいが妥当

>徳川家光も見に来ていたんですっけ？？

家光じゃなく吉宗だね。
吉宗が造らせた場所だし、地名も吉宗の故郷である紀州方面に所縁があるのはそのため。
少数の家来を連れて花見に来て、仮面付けて歌ったり踊ったりの宴会を庶民にまぎれてやってたらしいからドラマの『暴れん坊将軍』は全くの作り話でもない。