管理会社のあくどい手口（2）

>>520
横領ならこんなのもあります。

ttp://blog.goo.ne.jp/arthouse-mansion/e/03f8f93cf7c265f1f53216e4a2e52a2a

ttp://comasema-news.doorblog.jp/archives/5282913.html

久々に覗いたら管理会社えらい言われようですね。
ダニ、シロアリか～
よくそんなところにお金払ってますね。
私はダニとかシロアリにお金を払ったりしたことがないので。
私はこの仕事を他業種から転職して15年近くたちますが、管理会社のやってる事を見て一番最初に感じた印象は、こんなこと区分所有者だけでできるんじゃない？管理会社っていずれ必要じゃなくなる時がくるだろうな～って事でした。
しかし、あれから15年経っても相変わらず管理会社に依存している管理組合が大半で、管理物件の80～90％はいわゆるシャンシャン総会。まあ私が定年までは安泰そうです。

>>522
>>フロント
>>こんなこと区分所有者だけでできるんじゃない？

その通りであるが、マンション=管理会社が管理すると思い込んでいる。

これだけ報道されているのに、振込み関連詐欺の被害者がいる。
平和ボケの人種である。

マンション管理＝管理会社
本当にうまくみんなを洗脳したもんですよね。
しかし、私はここであくどい手口を包み隠さず書き込む気まんまんなのにまったく誰も食いついてこないですね。
なぜだろう…

>>524
>>フロント
もったいぶらないで包み隠さずお書きなさい。
しかし、後で証拠となるので黙秘権は認められている。
はい、どうぞ。

>No.524
しっかり食いついたよ。
どんなあくどい手口なのかおしえて。

色々ありすぎますが、何をお聞きしたいですか？
勤務先（過去も含めて）が特定されなければなんでもお話しますよ？
大規模修繕のコンサルタント契約を締結し、コンサル業務をやっていながら、管理会社から提案される入札参加業者は全て裏で管理会社が調整しており、毎回どこが落札するかはあらかじめ決まっている事ですか？それとも、しかもそこから落札金額の5％～10％のリベートを受け取っている事ですか？

それとも、公になっている金銭事故（横領等）は氷山の一角で、もみ消している案件が多数存在している事ですか？
それとも、機械式駐車場の点検費用の原価なんて１パレットあたり１回2500円程度なのに5000円以上取っている事ですか？
それとも、新築から3ヶ月はエレベーター点検はメーカーの無料点検なのに組合からはお金をもらっている事ですか？
それとも、建物診断は、おかかえの修繕業者に大規模の見積もり参加をさせる見返りに無償で報告書を作成させているのに組合からお金をもらっている事ですか？

いったい何をお聞きになりたいんですか？

>>528
管理会社として、理事会方式、新管理者方式は、どちらがやりやすいか?

管理会社の気に食わない理事をどのように排除するか?

109管理の管理主任者ような方法として。

>>529
管理会社としてどちらがいいかというと、おそらく理事会方式が良いという答えになると思います。
なんといっても殆どが全くの素人ですから、管理会社にとって都合の良いように誘導しやすいからです。
ただ、ベテランといいますかある程度スキルのあるフロントであれば、管理者管理方式の方がやりやすいかもしれません。
まあ、誰を管理者にするかが問題ですが、仮に外部のマンション管理士等の専門家を入れるとした場合、その専門家が机上の理論だけではなくきちんと現場経験のある人であればという事が前提にはなりますが、話が通じやすいからです。
一見デメリットが表面的に見えない事柄については、理事会方式の場合最初から懇切丁寧に説明しないといけないという手間がありますが、専門家が管理者の場合は、いわゆる最初の細かい基本的なわずらわしい説明が不要となりますので、管理会社は指示通りに動けばいいという事になり、コンサル的な業務から解放されるわけですから。

気に食わない理事の排除方法？については、良くも悪くも役員は輪番制を採用しているマンションが大半ですから、「耐え忍ぶ」というスタンスが基本となりますね。
私個人としては、もともと普段から難癖をつけてくる組合員が役員になった場合は、それこそコミュニケーションをとる機会が増えるわけですから、逆にチャンスだと考えていますが…（まあ、基本的に自らの業務遂行に自信があれば接点が増えるほど敵対心が消えると考えてますから）
でも、ここではあくどい手口を公開すると言う約束ですので、ダメなあくどいフロントならば、その他の理事に根回しをすると思いますね。
同じ居住者同じ組合の組合員であっても所詮は他人ですし、人間はそもそも噂話が大好きなんで、それとなくその人を「反社会的な変わった人物」という印象を植え付けます。
例えばフロントに対して電話等で１対１で話した内容について、その方がたまたま発言した「叱責」のような意見を、何倍にも大げさにして、「クレーマー」というレッテルを張ります。もちろんこちらからクレーマーという言葉は絶対使わず、相手がそういう印象を持つような話をします。

>>530
理事会方式は、無能力の理事会であっても、理事会が決定したのだから、管理会社として履行すればよいだけ、と言うことですね?
マン管士は遣い者になるか? マン管士が入る責任賠償保険があることを知ってますか、又加入できないマン管士が居ることを知ってますか?

　噂の流布で109の登記簿謄本の内容でなくとも、名誉毀損で訴えられたら会社は支援してくれる自信ありますか?

>>531
え～。無能力の理事会が決定した事だから管理会社は履行するだけでいい…っという考えは半分正解ですが半分は違いますね。
それだと、後々トラブルに発展したときに、相談を受けたり指示を受けた管理会社が適切な説明や軌道修正をしなかったとみなされ責任追及される恐れがあります。
ですから、その場合は必ず管理会社はある種のエビデンスを残します。
とにかく理事会が聞き入れなくてもいいので、理事会の場で発言すべきことは全て発言し、会話に脈絡がなくても言うべきことだけは言い切って議事録に残します。こういう理事会の場合、議事録作成は全て管理会社にゆだねてますので、とにかく後々トラブルになりそうなことは「管理会社からは問題がある、もしくはリスクがある等の説明があった」との内容を議事録に残すのが通常です。

ですので、単純に言われたことをそのままやるのか？っという質問には条件付でという答えとなります。

マン管士が使い物になるかどうかですが、これは本当にそのマン管士のスキルと経験とやる気次第でしょうね。
正直、数冊の本を１ヶ月程度毎日勉強すればだれでも取れる資格ですから。
マン管士単体では何も使い物になりません。
あくまでも、ベースとなるものがあって、それに付随する資格だと思います。
管理会社経験者がその経験を活かす場合や、建築・設備の専門家が取得する場合等。
単純に、これは商売になる！と考えて、何の経験もないのにこの資格だけを取って独立したような方では務まらないでしょうね。

賠償責任保険の事はよくわかりません。

あと、噂の流布？109？が何の話なのかよくわかりませんが…
109とは民法109条の代理権の事ですか？
ちなみに法解釈や法律関係は当然専門家ではありませんので、お答えしかねますよ。

あと、最後に一言。
私は一般的な普通の管理会社フロントです。
三流大を出て、他業種（機械メーカーの営業）から転職し今年で15年目。
管理会社は、最初に独立系大手？（管理戸数10位以内）→旧財閥系→転職が多いため地元の皆が聞いたことのない零細管理会社
っという経歴です。
旧財閥系では管理職まですすみました。
しかし、資格こそマン管士も持っていますが、旧財閥系管理会社では管理職はほぼ必須扱いだったので、受験のための勉強をしたまででそこまで精通しているわけではありませんので、あまり複雑な事は聞かないでくださいね。

>>532
109とは、以下の内容です。
ttp://www.hayariki.net/tokyu/5.htm

賠償責任保険とは、マン管士が管理組合から管理規約を依頼されて作成し、万が一間違ったりした場合の保険です。
あるマン管士が嘘ばかり吹聴していたため、加入できない事例があります。

言ってる事難しすぎて良く解らん？

>>534
>>言ってる事難しすぎて良く解らん？

マン管士の過失の時の保険です。
某マン管士が癖の悪い女理事長から嫌な区分所有者(外部居住)が理事になれないようにするため、「管理規約」の理事資格に「現に居住する区分所有者(旧規約に資格制限なし)」、とし、管理規約変更の臨時総会中で、「現に居住する」、と言う部分を削除。
　「現に居住する区分所有者」から「区分所有者」にするにあたって、区分所有法の「決議事項制限」に抵触するのではないか、の質問に対し、「些細な修正」、と説明し、無知、文盲の他の理事、区分所有者をだますために依頼したことが後日露呈。そのマン管士は、平成17年資格取得、22年にその案件が初仕事。報酬は、月額2.5万円。
安すぎません? そのマン管士は、00マン管士会理事長、00マン管士会会長と、会長、理事長ごっこをしてます。

>109とは民法109条の代理権の事ですか？

10（とう）9（きゅう）のことです
以前、このスレで話題になった管理会社

５３５さんへ
理事の資格に現に居住する組合員から区分所有者
に変更して。なぜ些細な修正で咎められるのですか。
現に居住する組合員と限定されている規約を、
区分所有者全員に理事の資格を与えるのだから、
民主的であり、おおげさに考えなくてよい。

>>537
①「理事の資格に現に居住する組合員から区分所有者 」との規約でなかったものを
わざわざ限定し、総会中での修正。
②嫌いな理事資格者排除
③議案にないことは決議できない、との決議事項制限に抵触する。
④現に居住するから、区分所有者は、些細な修正か?

フロントさんのコメントを読んで、マンションに住むことが怖くなりました。「反社会的な変わった人物」や「クレーマー」という言葉を使わず、相手がそういう印象を持つような話をします…って、怖いですねぇ〜もう、不満や不安があっても、口にしないようにします！

>>539
そういう事こそがマンションに住む最大のリスクなのに、一般にはあまり知られていないですよね。
管理会社と関係なしにそういう事態になることもあるし、本物の反社会的人物やクレーマーが組合員の中にいることも考えたら、見ず知らずの他人と財産を共有するのがどれだけハイリスクなことか分かると思います。

>>540
ホント！今まで考えた事もなかったので、ビックリしました！
フロントさんのコメントを読んで、マンションでの住まい方を改めて考え直します。
誰かわからないけれど、相次ぐ粗大ゴミの不法投棄とかで、管理会社に文句を言った私は、フロントさんから「クレーマー」と思われているかもしれません(>_<)
もう、何も言わないようにします！

>>541
管理会社に文句を言ったら、クレーマー扱いされるリスクが増えます。
理事会向けに意見書を出す方がいいです。管理会社への不満も、管理会社に直接言うよりも理事会に出した方がいいです。

>>539～>>541

クレマーと思われようが、言おうが録音しておき、場合によっては名誉毀損で訴えるが良い。
109の判例が有る以上管理会社も考えるだろう。
>>539～>>541は、中途半端はダメです。

>>542〜>>543
築3年目の物件、たびたび粗大ゴミの不法投棄があるので、管理組合より管理会社の方が改善できると思ったのが間違いのようですねぇ〜
ところで109の判例って何ですか？

>>544
109の判決内容とは　ttp://www.hayariki.net/tokyu/5.htm

>>545
なるほど…勝訴して良かったですが、多くの人が泣き寝入りしているかも(~_~;)
ありがとうございました。

>>546
委託管理している会社の社員の勘違い、はき違いがこのように発展する。
判事は将来会社に天下りさせてもらうため、109系会社に有利な判決を下す輩が居る。
しかし、そうでもなかったようで、マトモと言えよう。

>544
不法投棄って住民ですか？それとも外部から？
住民ならカメラ設置で特定して注意する、外部なら、もし施錠できる場所なら施錠、くらいかな？

施錠できないならネットワークカメラを設置して住民の誰かが監視、とか

>>548
築3年目のマンション内のゴミ置場に、たびたび家具や家電が不法投棄されています。監視カメラも付いているので、管理会社のフロントに捨てた人に注意して下さい！と言いましたが、録画は数日で上書きされるのでわからないと。管理人さんが注意の貼紙をしていますが、頻発しています。中央区に住む人が区の粗大ゴミ券を買えないとはビックリです!

>>549
>>録画は数日で上書きされるのでわからないと

上記の発言は、何もしたくないと同じ。
数日の上書きする前に管理人がわかる筈。土日祝日がもし管理人が休みなら、3日間有効な方法を取ればよい。

>549

カメラが付いてるなら、「どんな時に」「誰が」画像を閲覧できるか取り決めしておいた方がいいですね。
居住者ならエレベーター等の画像と合わせてかなり絞り込めます。外部の人なら難しいので、物理的にシャットアウトできるならその方が早いですね。

ちなみに、その不法投棄されたゴミはどうやって処理してるのですか？

>>550〜>>551
管理会社のフロントが、監視カメラの録画は理事長の承認がないと観られず、粗大ゴミの不法投棄する住民を確認することは出来ない、ゴミは管理組合の費用負担で処分すると。真面目な住民が不利益を被らないようにしてほしいと。その後も全く改善されず、理事会にも要望しましたが、管理会社がお金になる案件は議案に上がっても、不法投棄問題はスルー…鍵がないと入れないゴミ置場に入れるのは、たぶん住民か？と。

>>552
>>鍵がないと入れないゴミ置場に入れるのは、たぶん住民か
結構理事長だったり、どこの理事長も組合を私物化したいので、管理会社は同じ傷を舐めあっているのでは?

当該管理組合であった事例。
管理人が寝てばかりいるので私(非居住者)が管理会社に苦情を言ったところ、管理人の担当者が「管理人募集して勤務まで2週間位必要」、との返事。その後管理人が理事の1人に頼み「必要な管理人だから継続するように」、と連絡。
　しかし、管理人としての給料より、掃除夫の方が給料がよいので移転。
管理会社なんて>>517産の主張と同等。

>>552
鍵がないと入れないなら、住民で間違いないでしょ。

画像閲覧に関しては、不法投棄に限って閲覧手続を簡単にできるよう、規約を変えてしまえばいいです。理事会がやる気になれば、管理会社抜きでもできることです。

>>553〜>>554
理事会の役員は任期2年で、毎年半数が交代しますが、築浅なので皆さん初心者マークです。管理人は定着してほしいですが、交代して3人の日替りに…
不法投棄に限って画像閲覧を簡単にできるように、規約を変えましょう！って提案したいですが、>>530フロントさんの記事を読んで、怖くなりました。
これからマンションを購入する方々は、慎重に判断しましょう！

>規約を変えましょう！って提案したいですが
この際、規約から外して、細則にしましょう。
普通決議になります。

なるほど！ありがとうございます。
もっと勉強します！

>規約を変えましょう！って提案したいですが

細則だと、規約に反する細則は作れません。
あくまでも　規約の範囲内です。　ご注意を

不法投棄、管理規約、使用細則、クレーマー、画像閲覧等発展しましたが、主役は管理組合。

不良管理会社は、ビシバシ解約しましょう。

フロントの方、うまい解約の仕方の情報お願いします。

情けない事は書かないこと。

>>560
管理会社のフロントと想像できる輩。
意義のある立派な書き込みをしよう。

>>559
解約方法にうまいも下手もないです。
その後どうするかの方が重要です。

人事採用で使ってる興信所をクレーマー認定した区分所有者の調査に使うらしいね、某109コミは。
怖いの一言。

109コミュニテイーがプライバシー侵害しても10万円の判決だったから、奴らは、管理会社のボッタクリ大規模修繕の提案に反対する区分所有者に対する嫌がらせをやめるわけないよ。
ゴミを捨てる時はシュレッダーで個人情報が漏れないよう処分しないと、危ないと思う。
個人情報知られたら、勤務先にまで嫌がらせしてくるらしいから。
清掃のおじさん、おばさんにも注意に越したことない。

>>563
　うちのマンションを管理している管理会社は、総会決議もなしに元理事長が勝手に契約した管理会社(警察、刑務官と特赦な関係にあり)を1年半位で解約したはずなのに、次の管理会社がその会社の株を保有する、と言う不透明な行為をしている。

　もしかして元管理会社が警察OBの話、として虚偽の作話をして、現管理会社に信じ込ませているかも。
　築36年で建て替えを2社でやろうと企んでいるのかも。狙われるマンション(山岡著)を参考まで。

　管理会社、ビルメンテ等の社名を付けていても、所詮ゴミ屋、掃除屋の領域。
　１０９コミと契約している管理組合が見せしめに早く解約をすればよい。
　１０９関連の会社の悪事ttp://www.hayariki.net/tokyu/5.htmを参照。
　

>>564
そうなんですか！管理会社の提案には従うよりないのですねぇ〜
それでフロントさんが提案する議案を、理事会が拒まないのですねぇ〜(>_<)

分譲マンションは購入しない方がいいと思いました！

出来たらマンションは購入したくないが、
先立つ物がないので仕方なしに購入しています。
マンションは悪徳理事と悪徳管理会社の采配でどうにでも運営出来る。
それに悪徳まんかん士が組めば鬼に金棒である。
マンションに住むためにはマンションの管理を勉強する事です。
しいては自分を守る事になり、損害も最小限に留められる。

>>567
>>マンションに住むためにはマンションの管理を勉強する事です。
しいては自分を守る事になり、損害も最小限に留められる。

勉強したって他の住民が勉強しなくては、どうにもならない。管理会社がクレーマー扱いし他の理事をまとめれば浮き上がる。当該マンションは、築36年不正の連鎖。不当利得、変造議事録、変造議決権行使書等が発覚しても、事件にならない。
　判事は、官舎住まい、警察は、刑事告訴状受理しない。そのようなことを考えれば中古の戸建てを購入し、D.I.Yで改造する楽しみを享受するのは、どう?
　マンションデベロッパーは、マンションを作り続けなければ、本体、下請け、孫請けが倒産する。
　これからの少子化を考えれば、マンションは空洞化し管理会社に管理委託代金を支払う能力がなくなるでしょう?
我が家は築25年戸建て、その間で破損修理は、ガス管の皹で交換のみ。管理会社の宣伝文句、価値を下げないために大規模補修をしなければならない。管理費、修繕積立金は、どんな原資で出てきたものか?

まあ、勉強すればするほどマンションなんて買うもんじゃないって思うようになるわな
経済的には有利なんだろうけど、自分だけの力でどうしようもない事があまりにも多すぎ。
多くの人を動かすパワーを持った人ならいいんだろうけど、一般人には無理だわ

そうです。だからマンションは危険と隣り合わせ
よって管理に関わりたくなくなる人間が増える。
よって必要以上のお付き合いは避ける。
独り暮らしの老人は生活しにくい、永住志向は嘘。
私のマンションは比較的若者が多いから活気はある。
すくない老人同士は寂しさを紛らわすために、
色々お節介をやきたがるが、若い者から相手にされない。
将来はこんな老人ばかりのマンションになった時は
スラム化は間違いない。