管理会社のあくどい手口（2）

薬院13名以上21名以下と規約に定足数が規定されている。
当期は15名の役員である。規約違反と法律違反で選任された理事長に対して、
理事長でないのだから総会招集権が無い旨の異議がなされ支店長の見解文書
配布となった次第である。議案には規約の変更や契約更新も含まれていた。
支店長に面会を申し込んでも間に課長が入り込み面会拒否である。

＞規約違反と法律違反で選任された理事長に対して
　管理組合の理事長について定めた法律はありません。
　したがって、法令違反はあり得ません。
　総会で理事長に選任された後で、規約違反が発覚したのでしょうが、
　総会決議がなされた以上、
訴訟で理事長選任決議の無効が確定する、もしくは理事会で理事長を改選する又は総会で役員改選するなど
次の理事長が適法に決定するまでは、理事長の権限があります。

　通常理事長は理事の互選ですので、理事にその気があれば理事会で改選できます。
　ただし、規約に解任に対する規定があれば、それに従います。
　
＞理事長でないのだから総会招集権が無い旨の異議がなされ
↑　の理由で総会招集権がないとは言えません。

　例えば、何の決議もされず、つまりいつの間にか、なぜか理事長が決まっていたとしても
多数の組合員が、異議申し立ての合唱でもして、理事長自ら辞任しない限り
現状ではどうにもならないと思います

＞支店長の見解文書配布となった次第である。
　見解文書を見ないと何とも言えませんね。
　単なるクレーマーとして避けている可能性もあおります。

＞議案には規約の変更や契約更新も含まれていた。
　総会の決議自体が無効の判決が出ない限り有効です。

　文書を読む限り、一人相撲になっているようです。
　20％の票を集めて臨時総会を開催し、理事長（理事）を決めなおすのが先決です。

※　規約については標準管理規約を採用していると仮定して書きました。
　　貴管理組合の規約に沿って判断してください。

　

以下の事件を知りました。東コミ、超ヤバイです。　
管理担当者とマネ－ジャ－が仕事できないくせに、生意気な口ばかり聞いてくるので、結構強く文句を言ってしまいました。
この事件を知っていたら、彼らに文句など言えないです。
今ちょっと後悔しています。　報復されないことを願うだけです。
（どうせこのスレも彼らの圧力で削除されちゃうんでしょう）

2013年2月28日読売新聞より、
登記情報の暴露はプライバシーの侵害　管理会社東急コミュニティーへ賠償命令

マンション管理会社の社員が居宅の登記情報の内容を他の住民に知らせたのはプライバシー侵害だなどとして、
東京都内の男性(59)が東証１部上場の「東急コミュティー」(東京)と社員に損害賠償を求めた訴訟で、
東京地裁(志田原信三裁判官)は２７日、「不法行為に当たる」として同社側に１０万円の賠償を命じる判決を言い渡した。

判決によると、男性は都内にあるマンションの管理組合理事を務め、同社のマンション修繕計画に反対していた。
すると、社員は２００９年２月、法務局のインターネット上のサービスで男性の居宅の登記情報を入手。
仮差し押さえが設定されていることを知り、マンションのロビーで男性に「差し押え問題を早く解決しな」
と発言したり、他の理事に配ったりした。

同社側は「登記情報は誰でも取得でき、プライバシー保護の対象にならない」と主張したが、
判決は「仮差し押さえは他人に知られたくない事実で、保護の対象になる」と指摘。
同社によるプライバシー侵害を認め、社員の発言は名誉毀損に当たるとした。

管理員の給料はもちろん手数料も含んでるよ。そんなのあたりまえじゃん。
サラリーマンひとり雇うのにコストが給料だけだと思ってる？

そのくらいのことは当然のことと理解しています。

それにも常識的な限度というものがあるでしょう・・・

具体的な数字で示すわけにいかないけど、
ちょっとひどいのではと思うほどです。

>>436
>>管理担当者とマネ－ジャ－が仕事できないくせに、生意気な口ばかり聞いてくるので
どこの管理会社もこんな輩ばかり。
この訴訟の事件番号が知りたい。

登記情報がプライバシー？
管理組合の依頼で管理組合のお金で登記簿謄本とって、それを管理組合に渡す、もしくは組合の構成員である組合員に口頭で内容を朗読する事のなにがプライバシー侵害なのか意味不明の判決ですね。
結審したんですか？
どうせ下級審のパッパラパー裁判官の判決ですよね。
きっと覆りますよ。

訴えた管理組合理事が、管理費の長期滞納者とかだったら問題なかったんじゃないのか？
『仮差し押さえ設定』なんか、他の住民には何の関係もないからね。
子どもなんかいたら学校でいじめられそうだし。
去年の2月28日の新聞記事だから控訴してたらもう結果が出てそうな気がするんだけど。

No.442は東急コミュニティーの関係者？
>管理組合の依頼で管理組合のお金で登記簿謄本とって、
管理組合の依頼ってどこにものってないけど。
>組合の構成員である組合員に口頭で内容を朗読する事のなにがプライバシー侵害なのか
口頭で朗読とかどこにも書いてないし、擁護しすぎ。
なにかいやなことでもあったのか？

大機部修繕工事を東急に発注するのに反対している理事の住居の差し押さえを
登記簿謄本を取って確認して、弱みに付け込んで脅迫まがいの事をした。事件
と聞いております。私の場合は規約違反と法令違反を繰り返す理事長に忠告したら、
東急の支店長名でこの理事長を擁護する見解文書を各区分所有者に配布した。
支店長に当マンションの規約の説明の為面会を申し出たが担当課長が間に立ちはだかって
面会できません。面会しないのは十分理解しております。

証拠が多すぎて全体の公開はできませんが、徐々に証拠を公開致します。
投稿拒否か削除されたらご勘弁下さい。

>>444
いや、ただの通りすがりの他社のフロントです。
内容はマンション管理新聞で読みました。
私もいままで理事会や総会の場で登記簿に記載されてる情報を、債権者の一員である管理組合員に公開することはなんら問題がないと考えていましたし、会社全体としても問題視どころか、当然行うべき説明だと考えています。

なので、この判決に対しては周りも皆不思議がっているんですよ。

まあ確かに本件は何らかの意図があって嫌がらせとして情報を公開したみたいですが、これにより登記簿情報を組合員の皆さんに説明不可となるとかなり支障がでます。
長期滞納の方に関しては、まず登記簿謄本をとるのは基本中の基本ですし、それを債権者である管理組合員に公開出来ないならとる意味がありませんからね。

ですのでわけのわからないと言ったまでです。

正直下級審なんて常識はずれの判決がでるのはよくあることですからね〜
まあ最高裁判例でもないですからあまり気にしてませんが。

登記簿謄本の記載事項を組合員に情報公開するのは、
事案により異なりますので慎重に願いたい。
管理会社の受注工事に反対する都合の悪い理事の弱みに付け込んでいる。
これににたような事例は経験している。
管理会社の変更を唱える理事（組合員）に対しては時には
有らぬ噂を、管理会社派の理事（組合員）と組みして噂をまき散らして
反対派の孤立化を画策する。支店長名の理事長擁護の見解文書は、
その証拠の一部である。理事長は管理会社派である。標準管理規約では見解は正しいが
当マンションの規約では違反であり、法律にも触れている。
弁護士3名と管理士数名に私の見解が正しい事は確認済みです。

>その証拠の一部である。理事長は管理会社派である。標準管理規約では見解は正しいが
当マンションの規約では違反であり、法律にも触れている。

法律に管理組合理事長に対する規定はないと思うのですが、総会を開催したことが、どのような法律に触れるのですか？

>No.446
>長期滞納の方に関しては、まず登記簿謄本をとるのは基本中の基本ですし、それを債権者
>である管理組合員に公開出来ないならとる意味がありませんからね。
私の読み違いでなければ、No.438さんの新聞記事では長期滞納者ではなさそうです。

>なので、この判決に対しては周りも皆不思議がっているんですよ。
どこが不思議なのか理解できません。
あくまで先の新聞記事の情報からは登記簿謄本をとる理由は見当たりません。

>>449
その通りです、管理会社の社員は、自分の思うとおりにしたいが為に、都合のよい人間を理事にしたがる。
判決も「区分所有法」関連ではなく、名誉毀損関連での訴訟と推量され当然の判決。
区分所有法関連は、判事もよく分かっていないのでは、マイナーな法律ですから。

この管理会社は横領等でよく行政処分を受けますよね。
この名誉棄損及び個人情報保護法違反等々が少し告発されだしました。
住民の気がつかない処では色々画策しているのではありませんか。
分譲マンションの管理の資質に欠けていると思います。
行政庁はここら辺の犯罪には踏み込まない。残念です。

区分所有者だけの集団を考えてみませんか。

プライバシーの侵害は、事実であっても公表して良いわけではないとのことだったと思います。

個人の学歴や住所や出身地なども、一部で公表しますよね。
FaceBookとかね。
でも、閲覧した人しかしりえない情報で、それを印刷してマンション掲示板にはるのはどうでしょうか？

情報は容易く得られますが、個人に許可を得ないで公表してはならないのでは？

判断は難しいです。弁護士に相談してみてください。
ケースバイケースだと判断が難しいです。

>なので、この判決に対しては周りも皆不思議がっているんですよ。

>あくまで先の新聞記事の情報からは登記簿謄本をとる理由は見当たりません。

そういうことです。
理由もなく、他人の「他人に知られたくない情報」を公表したからです。
本当は「脅迫」という理由があったんですけどね。

罪名が、個人情報保護法違反、プライバシーの侵害、名誉棄損、脅迫の
どれになるか知りませんが、「してはいけない事」であることは確かです。

会社の誰もが、こんなこともわからないなんて、
あなたの属する管理会社には、管理を委託したくありませんね。

>判断は難しいです。弁護士に相談してみてください。
>ケースバイケースだと判断が難しいです。
これってNo.452に言ってるの？
いやいや、今回の件ではケースバイケースじゃないだろ。
弁護士に相談しなくてもわかる。

>会社の誰もが、こんなこともわからないなんて、
>あなたの属する管理会社には、管理を委託したくありませんね。
同感。

登記簿謄本を取った、との解釈をしているようであるが、正しくは、一般財団法人 民事法務協会｜登記情報提供サービスでの
情報取得です。

>>446
>>正直下級審なんて常識はずれの判決がでるのはよくあることですからね〜

質問
定期総会開催日と違う日に定期総会が開催され、過半数(理事以外書面決議)の議決があったので、有効との判決。

>登記簿謄本を取った、との解釈をしているようであるが、正しくは、一般財団法人 民事法務協会
>登記情報提供サービスでの情報取得です。
ありがと。
公開はおかしいって気持ちはかわらないけど。
今、見に行ったらクレジットカード払いだった。

>>446
>>正直下級審なんて常識はずれの判決がでるのはよくあることですからね〜

>質問
>定期総会開催日と違う日に定期総会が開催され、過半数(理事以外書面決議)の議決があったので、
>有効との判決。
なんかすごく気になるんだけど。
詳しくおしえて。

>>458
平成25年(ワ)第31177号「管理規約違反による定期総会(平成24年)無効確認(東京地裁判決平成26年5月13日判決)
①管理規約平成22年6月28日改正、「理事の任期は、定期総会から翌々年の定期総会まで」、となっている。
平成22年定期総会(規約改正と同年の9月から2年間が任期)から平成24年の定期総会に理事の理事としての授権行為(組合承認)がなされていなかった。しかし、議案としなくともよい平成23年(管理規約変更1年後)の定期総会理事の承認を上程。
判決では、平成23年定期総会に議案上程されていたので、平成24年の定期総会に上程しなくともよい、とする判決。

②定期総会召集通知、開催日9月28日(8月31日通知書到着)。開催日9月14日
判決では、過半数の議決を得ているので、有効、との判決。

以上

>459
基本的には民法の範囲だから、事後承諾行為があると大抵のものは有効になっちゃうんじゃないんですか？

>>460
>>事後承諾
この事例は、事前承認です。平成24年定期総会で承認される議案が、平成23年定期総会で承認された事例。

いつの場合でも、管理規約が優先されるのでは? 時には「組合の憲法」、と言われている。

議決権行使を、白紙委任でやってないのかな？

出欠確認に議会委任や議長委任をくっ付けてないか？

議会成立のために管理会社がやるとこがあるが、これに対向するには、規定の出欠票を使わないこと。

>>454
その通りです。管理会社は、組合から受託されて業務をしているため、理事長及び理事会から登記情報を報告するように

言われたわけではないでしょう。一フロントが勝手なことをするから判決は当然。

名誉毀損にならない礼として、
（
第二百三十条の二公共の利害に関する場合の特例） 　前条第一項の行為が公共の利害に関する事実に係り、かつ、その目的が専ら公益を図ることにあったと認める場合には、事実の真否を判断し、真実であることの証明があったときは、これを罰しない。
　

＞定期総会開催日と違う日に定期総会が開催され、

考えられないことが起きるものですね。
疑問が一杯。

①　理事長（管理会社）は何故、通知日と違う日に総会を開催したのか
　　間違うということは考えられないので、意図的であることは確かです。

②　その意図とは何か？
　　反対者を排除する（一部の組合員または管理会社の利益を図る。）ことが目的ではないのか

③　別の日に開催するという通知は、何時どのようにして誰に発せられたのか？
　　開催日変更の通知は、規約の規定に違反していないのか？


④　万一、通知が再度発せられていないのなら、
　　区分所有法には「会議の目的たる事項を示して通知を発しなければならない」としか
　　書いていませんが、通知には開催日時、場所等も記載してあるはずです。
　　別の日に開催された総会が、通知された総会と言えるのか？

⑤　これほどあからさまな、組合の私物化は聞いたことがありません。
　　理事長の進退、管理会社の変更が当然話し合われることになると思いますが
　　解決法は？

>>464
その通りですが、判決は、過半数の議決権が行使されたので、有効との判断。
しかし、総会に出席者のことを考えていない判決。

①について
すべてが意図的です。間違いを装えば、仕方ないという判例がある。
ttp://ameblo.jp/jpmax/entry-11116601106.html

②について
私に出席されれば、困るのは管理会社。

③理事会の理事は、管理会社の傀儡理事長(女)。
団塊の世代で字は読めないし、特別支援学級の様相。

③について
http://ameblo.jp/jpmax/entry-11116601106.htmlの判事の判決で理解できるように
まずどうでもよい輩。

④と⑤について
どっち道9月が定期総会なので、管理者解任訴訟を準備中。
今回の訴訟で「管理者解任訴訟は、個人間のトラブル」と反論(弁護士)。
その為訴訟費用は、管理者が負担すべき、と陳述予定。

その他
訴訟代表者の理事長が何も関わっておらず、管理会社の軽薄な社員が代行。

>>466
その通り、頭狂急行電鉄系の会社は、恐ろしいですよ。
他にリバブル、と言う会社は、仲介の際勝手に売買価格を安くして売ろうとしたりする。
安くすれば誰でも売れ、電話で話しただけで選任の契約書を作成済みであった。
ttp://maguro.2ch.net/test/read.cgi/estate/1395316678/l50

NO４４７をお忘れなく。
勇気をもって公開（投稿）してください。
後々のために証拠は確保してください。

>>466
それで原告が住む管理組合は、今後頭窮コミと契約更新するのでしょうか　?
続報をお願いします。

何の目的で取り上げるの？
管理組合なら取り替えれば済むこと。
管理会社なら＊＊＊の遠吠えに過ぎない。
いずれにせよ　大した問題では無いよ。

>>470
>>何の目的で取り上げるの？

当事者じゃない奴は、引っ込んでろ。

>>いずれにせよ　大した問題では無いよ。

たいした問題化の判断は、470以外の人間が判断する。

細かい話で吉本のお笑いの題材になるかも知れません。一言？
例えば一つ　18期の臨時総会を17期として議案書を配布して総会をした。
頭狂コミニュティーらしく頭がくるっている。理事長と共謀すれば狂いは狂いでない。
理事も狂っている。支店長も狂っている。狂った者同士の管理だから致し方ない。
後ほど管理会社より過ちの詫び状が配布された。その他色々有ります。

>>472
支店長は、コント作家にもなれないやからですね。
上場管理会社として、天下りの判事を顧問として雇用していなかったのでは?
判事は言葉の匙加減で何とでもなる。

以前理事長の横領(刑事告訴不受理)で、不当利得返還訴訟をしたときの判決「盗ったものは返還しなくともよい」、とする判

決。何かおかしいと調べたら、公証人役場を開業しまもなく、管理会社の顧問に就任。

それらを見つめれば、巨人キヨと渡辺の裁判。渡辺側には頭狂遅裁民事8部元判事が弁護士でも民事8部で判決を受ける。
乞うご期待

464です。
＞どっち道9月が定期総会なので、管理者解任訴訟を準備中。

解任訴訟はハードルが高いと思います。
組合資金の横領が確認されるか、管理会社と組んで組合に損害を与えたことが証明されないと無理ではないでしょうか？

定期総会に、管理会社の都合の良い理事達（理事長）の選任案が上程されれば、恐らく承認されてしまうでしょう。
そうなると、追求は難しいと思います。

監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる。（標準管理規約）ので、役員改選の臨時総会を開催し、定期総会前に役員を入れ替えるのが近道と思いますが。

監事がダメなら、あなたが１/５の議決権を集め、新役員候補を集め、臨時総会を開催する。
これだけ材料が揃っていれば、訴訟での解任は無理でも、臨時総会で解任し、新役員を選任する議案なら承認されるのでは？

>>474
アドバイスありがとう。
そんなことが通用する組合じゃないのです。
築36年程度経過し、1度も辞めないで理事をしているポケ老人、字の読めない人ばかり。
それをいいことに管理会社は、それらの人をヨイショして操っている。
投資型マンションで、80%は非居住。訴訟については、勝訴を目差していない。
3年前に理事長解任訴訟をしたとき、総会決議なしで訴訟費用は理事長の個人負担、とのこと。
しかし、その後に控えている大規模補修工事に50万程度捻出できたでしょう。
管理規約改正の臨時総会時に決議事項違反、変造議決権行使書が見つかったが、決議事項違反については
「間違ったから仕方ない」、との高裁の判断。裁判制度の問題であり、本人訴訟なんで勝訴しても
本質的には変わらない。ただ相手側のおかしな反論を記録に残せれば。
本人訴訟で控訴が受理され、相手側弁護士が「私は3度数え3/4なかった(管理規約改正議決件数)」、法廷で1ページ程度削除依頼の醜態を演じた。後日「私は3度数え3/4なかった」、との部分を裁判所で記録閲覧したが、弁護士に都合よく記録がなかった。

>>473
頭狂電鉄系の会社で、暴力事件。
暴力容認企業　東急セキュリティ警備員が同僚2人から殴る蹴るの暴行受け重傷も、被害者がクビにされ生活保護に
http://www.mynewsjapan.com/reports/2029

築40年。管理会社は竣工当時からです。誰かが脚を引っ張って会社変更ができません。数人をヨイショしている様子。どうあがいてもダメかな、って最近諦めつつあります。いろいろのあくどさは明白ですが、きちんと発表できる場がないのです。今は79歳の管理員で、パソコン遊びです。というより事務員？のようです。なんでも自分の思うようにしたい。80歳までは働きたいって、気が遠くなります。

＞築40年。管理会社は竣工当時からです。誰かが脚を引っ張って会社変更ができません

議決権数の過半数で変更できるのですよ。
私憤で変更できるものではありません。

>>478
私憤で変更できますよ。
契約不履行で訴訟をすればよい。

４７８はさん　普通決議（単純決議）ですから。
理事会の総会案で決議されれば100パーセント決議される。
管理意識の高い理事の会だと、良識と判断力が有るから安心ですが？

>>477
>>誰かが脚を引っ張って
その誰かが理事長なら本人訴訟で「管理者解任訴訟(理事長解任)」、を裁判所に請求したら。
費用は、印紙代13.000円、郵券6.000(消費税アップ分＋)円でやるといいですよ。
区分所有者に注意喚起する意味でよい。勝とうが負けようが、上記の費用で済む。
区分所有法26条4項により総会決議が必要とされ、どのような内容で提訴されているかを組合員に諮るため
悪事が表面化される。
私は、管理者解任訴訟を提訴したが、理事長は理事会だけ開催し、区分所有法26条4項により総会決議なしで訴訟費用は理事長自己負担、と言うことで逃げた。その半年後に大規模補修があり、その中から捻出したと推量できる。

判決は宝くじのようなもの。おおいにやるべき。

＞481
面白いが、敗訴なら根本的な解決にはならないですよね。

本人訴訟のその後はどうなりましたか？
マンション住民の雰囲気とか・・・関心があります。

>>482
>>面白いが、敗訴なら根本的な解決にはならないですよね。
何度も提訴すれば、わかる住民が出てくる。

>>本人訴訟のその後はどうなりましたか？
定期総会は9月、議案書が届いた段階で理事長が交代議案でなければ、理事長解任訴訟提訴。
今回の裁判で組合側は、「理事長解任訴訟(前回)」は、個人間のトラブル、との主張。
組合会計からの訴訟費用(50万程度)出費なしに、個人負担すればいいだけ。勝敗は原告に関係なし。

>>マンション住民の雰囲気とか・・・関心があります。
非居住なんでわからないが、色々うわさ話をしている人間は、特別支援学級の生徒に等しいので、相手にしない。

東9コミの管理物件にお住まいの方は、緊急連絡先には勤務先の電話番号を登録しないほうがいいです。
私は彼らが提案してきた大規模工事などに、ことごとく反対していました。
そうしたら、以下のようなことが起こりました。

たまたま彼らと私の勤務先が取引があったようなのですが、人事部に連絡してきて、あること、ないこと、色々と私の人事が悪くなるようなことを吹き込んだらしいです。

ですから緊急連絡先には実家などを登録したほうがいいです。
彼らに勤務先を知られるのは危険です。
一番いいのは、管理会社を他社へ変更することです。

>>484
今回の判例の通り、名誉毀損で提訴してはどう?
最近は、会社を訴えるのではなく、フロントマン自身を訴えるのが流行です。

>484
同じような経験をしています。
管理会社は、東９に買収されたコミュ１です。
買収されるまでは、工事などについては事前に説明が居住者全員にあり、幾つかの方法を挙げ、コミュ１の営繕に無関係の工務店などから工事内容を聞いたり見積りを取るように提案もされていました。
しかし買収されてから、工事の説明は理事会にだけされるように変わり、コミュ１の営繕の提案で工事を行うように変わってしまったのです。
それに気づいた私たちが理事会に話したら、このほうが早く工事が出来るから、皆も安心できると言われているそうです。
工事内容を知人の建築関係者に話し、工事完了後に配布された資料を見せると、文句ないほどのハイスペックで、金額もかなり高額な内容だとわかりました。
簡単に言うと、無駄に高い最高の工事を、高額な値段で行わせようとしているだけです。
これを理事会に伝えたら、私の知人の建築関係者のところに、私とその建築士が癒着していると噂が立ったのです。
それから、その建築士は、私と連絡しずらくなり、疎遠になってしまいました。
でも、コミュ１が噂を立てたと言う証拠もありませんし、どうすることも出来ません。
おそらく東９と同じ手段をとったのだと思います。
私が建築関係者であったなら、仕事に大きな影響が出たのだと思います。

勤務先に管理会社（頭狂コ）変更の賛成派である為に
法人理事長名で悪口を内容証明で送付されました。
住民の追及で理事長の依頼で代筆したと白状した。
わたしはこの問題は無視しておりますが、時効です。

487のレスは
487の悪口の内容証明が勤務先に理事長名で送付されて来たが、理事長の依頼で管理会社フロントが書いたのだったと言うことですか？

そうです。管理会社と役員は共謀したと白状している様な一件です。

>>489
強酸系の弁護士事務所に相談し提訴すべき。
事務所がわからなければ強酸の市議会議員に頼むといいですよ。
頭9系の判決後なので、有利な判決が出そう。
何かをしないとだめです。

グルの当時の監事も強酸系です。お願いしましたが駄目でした。
私が理事になると厄介なので順番を後回しに規約を変更した。。
出席も委任状も議決権行使書も提出しない４５％位の欠席者（棄権）
を議長（理事長）にに委任したとして四文の三以上をクリアーして
の変更であった。管理者と管理会社と監事が共謀すれば規約や法令違反も
多数決の原理を悪用して事が進む。この役員は全員交代して、今期の役員
も似たようなメンバーである。

..491
強酸の無料法律相談を2度受けたことがあり、できないことはない筈。
受任してくれる内容であったが、勝訴でも賠償してもらうわけではないので本人訴訟。
その監事抜きで相談してみたら

４９２さん　真剣に対応有難う御座います。
このスレを管理会社は見ていると思います。
NO４３の　福岡でよい管理会社教えて下さい。
のスレを見たのか知れないが、多分身分チェクの為
ID認証をしないと投稿できなくなりました。492さんに
お願いがあります。福岡でよい管理会社を教えて下さいを
見て下さい。ついでに投稿をお願い致します。

>>493
資料てんぷについて、メールに画像添付したことがありますか?
1.資料をスキナーでファイルとして保存→ファイルを参照をクリックし、その添付しようとするファイル番号、記号を選択(開く)すると添付される。
　強酸(監事)でも波風立てたくない人も居るし、市、県会議員に相談すべき。

　管理会社は、Nハウゼング辺りが良いのでは?
上場しているし、受託組合数もトップクラス。しかし、こちらは管理人は常駐をしないようにしている。
　電話をし担当者に正直に相談すべき。
　太屁ーだけはやめたほうがよい。G人者より低俗。G人者は、ビジネスモデルがある。　

４９４さん
資料の添付方法が理解できませんが、実験中です。
ここ5年間位、役員会＋管理会社とのやり取りの記録を保存しています。
議案書　議事録　規約等々の証拠は揃えております。
小出しに組合及び管理会社から告訴をされる事を覚悟して住民に啓蒙してきました。
効果は役員が全員交代しましたが。問題の根は深く、私の勘ではどこのマンションでも
有る問題で、人の好い住民が泣き寝入りをしたり。住民が多いのではないかと思い戦っております
。告訴するのはは最終手段で、告訴されれば逃げられませんので受けて立つ準備はしております。
494さんの再度のお願いです。４３の福岡にお勧めの管理会社を教えて下さい。　
のスレはID認証番号を登録しないと投稿できないでしょうか。私のIPアドレスで身分の確認は出来ますよね？
　

>>495
>>ID認証番号を登録しないと投稿できないでしょうか。私のIPアドレスで身分の確認は出来ますよね？
IDは、裁判所のせいきゅうがないとマンコミ運営会社は、関係者に公開しない。
不適切な表現は、マンコミ運営会社が削除します。

>>資料の添付方
そばに居る方に聞いてください。

管理会社変更について
Nハウジングの電話番号を調べてそうだんすると良い。
その際重要事項説明書を見せて、見積もって貰うとよい。
頭狂コミュの判決後であり、早めのほうが裁判所も前例に従いそう。
区分所有法は、判事は知らないし、民法優先されることが多い。

Ｎ社はＧ社と業務提携
同類です。ご注意!!

旧知の管理組合が、Ｎ社に変更しましたが、
翌年、工事の提案がどっさりあったと、管理員さんが言っていました。

その後連絡していませんが、工事はどうなったんでしょうね

>>497
>>翌年、工事の提案がどっさりあったと

不要な工事は拒否し、不正があれば訴訟を起こせばよいだけ。
ネットにも告知すればよい。
名誉毀損との心配があるでしょうが、
第二百三十条の二 (公共の利害に関する場合の特例)として
公共の利害に関する事実に係り、かつ、その目的が専ら公益を図ることにあったと認める場合には、事実の真否を判断し、真実であることの証明があったときは、これを罰しない。

N.G社は、良き悪きにつき前例があるが、中小の管理会社の悪質なところのほうがもっと悪い。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/83444/?use_url=https://www.e-ma...

私、某財閥系管理会社ですが、GともNとも業務提携してますよ。
ってより、大手は大体してると思いますが。
清掃業務と管理員業務を下請けに出してます。
あとは…利益率悪い物件を解約する際に、紹介業者として定期的に紹介する代わりに、リプレイス営業は行わない取り決めをしてます。あとは、管理組合から見積もり依頼があったら情報を流してもらい、見積書の金額指定もしてますね。

はっきりいいます。（大手限定ですが）
管理会社との交渉のために相見積書は一見とても効果がありそうですが、実のところ裏では結構つながってます。
あと、管理会社に言わずに内々に見積書取得をしたとしても、依頼先の管理会社がEV会社に見積書を依頼しますので、その時点でEV会社から管理会社に連絡が行きます。そういう世界です。管理会社の世界は。

>>499
>>GともNとも業務提携してますよ。
提携とは、株を持ったりもしてますか?

株は持ってないと思いますが、何分中間管理職なのでそこまで詳しくはわかりかねます。
ただ、先方の支店長クラスはよく支店に出入りされてますよ。

>>501
>>支店長クラスはよく支店に出入り

それは「マンション管理業協会」の協会員同士でしよう。

当該マンションは、①マンション管理業協会非会員でJasdaqに上場の管理会社。マン管法施行のH14年の末端認可会社。
元理事長が管理会社変更の議事録を変造(やっても居ない総会でっち上げ)し、勝手に管理会社を変更。
その1年後に「マン管法74条1.2項」違反で国交省へ告発。それを突破口に管理会社変更。
私が②現管理会社(長崎で管理人が横領)を連れてきた所、1年後様子がおかしいので①の株主名簿を調べたところ、②の会社が
5.79%株保有。4年間理事長をしたが、団塊の世代の字の読めないばばー、もうろくしたジジィーに付き合えないので理事を辞めた途端、管理会社が手のひらを返した態度、何もわからないで印鑑を押している理事長、それらが本人訴訟の訴因。
最終的には、②の会社を提訴予定。そのときは強酸系の弁護士に依頼予定。

①と②が「マンション管理業協会」の協会員同士ならわかるが、同士じゃないのに手を組むのは、築36年、向かい合っている公共建物が移転。跡地に在日と噂されている汚李屑が高層ビジネスビを建築計画。その時当該建物の建て替え時利権を操ろうとしているのが見え見え。それを判らないで吼えているのが現理事達。

情報満載　面白い。

＞不要な工事は拒否し
　いつまででもこれをし続けなければならない。
　第一、不要な工事かどうか、金額が適正か
　一般の、理事が分かるはずがない。
　したがって、いつの間にか食い物にされる。

　ただし、どこに替えたらいいのか誰もわからない。
　

＞末端認可会社。
　管理会社なんて
　①　管理業務主任者資格
　②　３００万の純資産
　で、登録可

　やろうと思えば、誰でも可（管理会社で５年も修行すればＯＫ）
　１５０戸のマンションを１件受託すれば
　社員１名（管理員のこと）を抱えて左団扇のシャチョウさん。
　仕事は３日／月で片付く

　組合から見れば
　管理会社には、管理員業務、組合運営支援、会計、出納だけ委託して
清掃、点検業務、工事は組合が直接発注すればかなり安くなります。

　コンサルタントにマンション管理士をいれてもおつりがくるでしょう
　様子が分かれば契約解除
　
　

>>503
>>コンサルタントにマンション管理士をいれてもおつりがくるでしょう

マン管士は、組合に寄生するか、管理会社のブメーカーとして生きる道しかない。
そんな資格死角でしかない。
それより弁護士と顧問契約したほうが良い。事務所によって多少のまとまった金額を預託し相談したときのみ料金が
発生する事務所が多い。

国土交通省の大臣は民主党時代以外カルト教団の政党。
税務署職員が特例法で税理士資格を取得できるように、国交省の退職組みも自動的に資格取得しているのでは?

＞マン管士は、組合に寄生するか、管理会社のブメーカーとして生きる道しかない。
ずいぶんな言われよう。

役に立つマン管士をもいますよ
管理会社に１０年以上勤務、７０歳以下のマンション管理士に、
いくつか質問をして能力を測れば？

例えば「理事会が管理会社の言いなりにならない方法」を聞いて
返事が納得できればＯＫとか

>>505
>>ずいぶんな言われよう。

マン管法にやっとマン管士の倫理規定ができつつある程度の資格。

当該マンションで管理規約変更の際決議事項制限を無視し、その発言をするために月額205万円で契約。
その発言とは、理事資格→現に居住する。総会で修正し「区分所有者」
決議事項制限について、「些細な修正である」、との発言。
肩書きは、000マンション管理士会会長。今は除名されたが、その会の顧問との虚偽名詞。
それも修正された。

>>502
会員同士？いやいやそういう立場で出入りしているわけではないですよ。

そもそも業務提携をしていますから、GもNも我々からすると下請け業者さんです。

ある管理士会の役員選任に定款違反の疑いあり。
指摘すると　睨みつける。
織田信長の畏敬の念を勘違いしている。
信長は自分の行動に自信を持っていたが。
この役員たちは９０％は区分所有権すら、
持っていない。勿論実務経験もない。
相談する組合員が気の毒である。
口先だけでは説得力がない。
管理士法が成立したとしても、何の意味もない。

＞勿論実務経験もない。
この事が一番の問題でしょう
資格に、せめて２年以上の実務経験を課すべきでしょうね
業務主任者のように、公衆で代替えできるようでは、今後も活躍の場はないでしょう

業務主任者にもとんちんかんなのが居ますから

訂正
公衆→講習

言動を聞いていると粗野で品がない。
文章を見ると文法を理解していない。
試験問題の難易度からして受験資格を大学卒にするか。
受験資格無であるなら試験問題をもっと難しくするべし。

言葉使いや行動は、かっての品の無い不動産屋である。
若くて宅建の資格で営業をしている人間の方がはるかに。
優秀に見える。役員はせめて大学は卒業している管理士でありたい。
言葉使いや身ののこなしには、その人間の教養が現れる。

>>511
>>言葉使いや行動は、かっての品の無い不動産屋である。

マン管法は、宅建取引法をベースに作られたので、言葉使いや行動は、かっての品の無い不動産屋に似合っている。

宅建取引、経理、建築に本来精通しているのが、マン管士。
合格店の条件に、管理主任者は下駄をはかせてくれる制度がある。
団体に加入し講習を受け講習料が団体に入り、団体は天下り先。

マンション管理会社つて、ダニみたいなもんだよね。
親会社のデベは、ダニや白蟻駆除してから売って欲しいよ。
東急不動産さんお願い。
109コミなんとかして欲しい、社会悪でしかないね、連中は。

>>591
>>マンション管理会社つて、ダニみたいなもんだよね
その通りでっせ。土建や、掃除や、ゴミやの変形が管理会社。
管理主任者制度を大手の業界が団体を作り、その団体に銀蝿のように天下りしている。

横浜の傾いたマンションは、住友系の管理会社なのか?

管理会社は住友不動産建物サービスのようだ。

マンション管理会社は、ダニ、シロアリ。
その通り。
デベはマンション売りつけ、がっぽり儲けたのに、
そのマンションにシロアリを忍び込ませて、
更に大儲け。
管理組合の資産を食い潰す。
このビジネスモデルを最初に構築したのが、
業界最大手の109不動産と109コミだね。

こんなの書き込む人は醜いね。

>>518
事実は事実であり、真実の何物でもない。

こんな事例もある。
ttp://www.mynewsjapan.com/reports/2035

http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/241001-1.pdf
109コミュニティーが1600万横領したそうですけど、
被害者の方、名乗り出ていただけないですか。
情報交換したいです。

>>520
横領ならこんなのもあります。

ttp://blog.goo.ne.jp/arthouse-mansion/e/03f8f93cf7c265f1f53216e4a2e52a2a

ttp://comasema-news.doorblog.jp/archives/5282913.html

久々に覗いたら管理会社えらい言われようですね。
ダニ、シロアリか～
よくそんなところにお金払ってますね。
私はダニとかシロアリにお金を払ったりしたことがないので。
私はこの仕事を他業種から転職して15年近くたちますが、管理会社のやってる事を見て一番最初に感じた印象は、こんなこと区分所有者だけでできるんじゃない？管理会社っていずれ必要じゃなくなる時がくるだろうな～って事でした。
しかし、あれから15年経っても相変わらず管理会社に依存している管理組合が大半で、管理物件の80～90％はいわゆるシャンシャン総会。まあ私が定年までは安泰そうです。

>>522
>>フロント
>>こんなこと区分所有者だけでできるんじゃない？

その通りであるが、マンション=管理会社が管理すると思い込んでいる。

これだけ報道されているのに、振込み関連詐欺の被害者がいる。
平和ボケの人種である。

マンション管理＝管理会社
本当にうまくみんなを洗脳したもんですよね。
しかし、私はここであくどい手口を包み隠さず書き込む気まんまんなのにまったく誰も食いついてこないですね。
なぜだろう…

>>524
>>フロント
もったいぶらないで包み隠さずお書きなさい。
しかし、後で証拠となるので黙秘権は認められている。
はい、どうぞ。

>No.524
しっかり食いついたよ。
どんなあくどい手口なのかおしえて。

色々ありすぎますが、何をお聞きしたいですか？
勤務先（過去も含めて）が特定されなければなんでもお話しますよ？
大規模修繕のコンサルタント契約を締結し、コンサル業務をやっていながら、管理会社から提案される入札参加業者は全て裏で管理会社が調整しており、毎回どこが落札するかはあらかじめ決まっている事ですか？それとも、しかもそこから落札金額の5％～10％のリベートを受け取っている事ですか？

それとも、公になっている金銭事故（横領等）は氷山の一角で、もみ消している案件が多数存在している事ですか？
それとも、機械式駐車場の点検費用の原価なんて１パレットあたり１回2500円程度なのに5000円以上取っている事ですか？
それとも、新築から3ヶ月はエレベーター点検はメーカーの無料点検なのに組合からはお金をもらっている事ですか？
それとも、建物診断は、おかかえの修繕業者に大規模の見積もり参加をさせる見返りに無償で報告書を作成させているのに組合からお金をもらっている事ですか？

いったい何をお聞きになりたいんですか？

>>528
管理会社として、理事会方式、新管理者方式は、どちらがやりやすいか?

管理会社の気に食わない理事をどのように排除するか?

109管理の管理主任者ような方法として。

>>529
管理会社としてどちらがいいかというと、おそらく理事会方式が良いという答えになると思います。
なんといっても殆どが全くの素人ですから、管理会社にとって都合の良いように誘導しやすいからです。
ただ、ベテランといいますかある程度スキルのあるフロントであれば、管理者管理方式の方がやりやすいかもしれません。
まあ、誰を管理者にするかが問題ですが、仮に外部のマンション管理士等の専門家を入れるとした場合、その専門家が机上の理論だけではなくきちんと現場経験のある人であればという事が前提にはなりますが、話が通じやすいからです。
一見デメリットが表面的に見えない事柄については、理事会方式の場合最初から懇切丁寧に説明しないといけないという手間がありますが、専門家が管理者の場合は、いわゆる最初の細かい基本的なわずらわしい説明が不要となりますので、管理会社は指示通りに動けばいいという事になり、コンサル的な業務から解放されるわけですから。

気に食わない理事の排除方法？については、良くも悪くも役員は輪番制を採用しているマンションが大半ですから、「耐え忍ぶ」というスタンスが基本となりますね。
私個人としては、もともと普段から難癖をつけてくる組合員が役員になった場合は、それこそコミュニケーションをとる機会が増えるわけですから、逆にチャンスだと考えていますが…（まあ、基本的に自らの業務遂行に自信があれば接点が増えるほど敵対心が消えると考えてますから）
でも、ここではあくどい手口を公開すると言う約束ですので、ダメなあくどいフロントならば、その他の理事に根回しをすると思いますね。
同じ居住者同じ組合の組合員であっても所詮は他人ですし、人間はそもそも噂話が大好きなんで、それとなくその人を「反社会的な変わった人物」という印象を植え付けます。
例えばフロントに対して電話等で１対１で話した内容について、その方がたまたま発言した「叱責」のような意見を、何倍にも大げさにして、「クレーマー」というレッテルを張ります。もちろんこちらからクレーマーという言葉は絶対使わず、相手がそういう印象を持つような話をします。

>>530
理事会方式は、無能力の理事会であっても、理事会が決定したのだから、管理会社として履行すればよいだけ、と言うことですね?
マン管士は遣い者になるか? マン管士が入る責任賠償保険があることを知ってますか、又加入できないマン管士が居ることを知ってますか?

　噂の流布で109の登記簿謄本の内容でなくとも、名誉毀損で訴えられたら会社は支援してくれる自信ありますか?

>>531
え～。無能力の理事会が決定した事だから管理会社は履行するだけでいい…っという考えは半分正解ですが半分は違いますね。
それだと、後々トラブルに発展したときに、相談を受けたり指示を受けた管理会社が適切な説明や軌道修正をしなかったとみなされ責任追及される恐れがあります。
ですから、その場合は必ず管理会社はある種のエビデンスを残します。
とにかく理事会が聞き入れなくてもいいので、理事会の場で発言すべきことは全て発言し、会話に脈絡がなくても言うべきことだけは言い切って議事録に残します。こういう理事会の場合、議事録作成は全て管理会社にゆだねてますので、とにかく後々トラブルになりそうなことは「管理会社からは問題がある、もしくはリスクがある等の説明があった」との内容を議事録に残すのが通常です。

ですので、単純に言われたことをそのままやるのか？っという質問には条件付でという答えとなります。

マン管士が使い物になるかどうかですが、これは本当にそのマン管士のスキルと経験とやる気次第でしょうね。
正直、数冊の本を１ヶ月程度毎日勉強すればだれでも取れる資格ですから。
マン管士単体では何も使い物になりません。
あくまでも、ベースとなるものがあって、それに付随する資格だと思います。
管理会社経験者がその経験を活かす場合や、建築・設備の専門家が取得する場合等。
単純に、これは商売になる！と考えて、何の経験もないのにこの資格だけを取って独立したような方では務まらないでしょうね。

賠償責任保険の事はよくわかりません。

あと、噂の流布？109？が何の話なのかよくわかりませんが…
109とは民法109条の代理権の事ですか？
ちなみに法解釈や法律関係は当然専門家ではありませんので、お答えしかねますよ。

あと、最後に一言。
私は一般的な普通の管理会社フロントです。
三流大を出て、他業種（機械メーカーの営業）から転職し今年で15年目。
管理会社は、最初に独立系大手？（管理戸数10位以内）→旧財閥系→転職が多いため地元の皆が聞いたことのない零細管理会社
っという経歴です。
旧財閥系では管理職まですすみました。
しかし、資格こそマン管士も持っていますが、旧財閥系管理会社では管理職はほぼ必須扱いだったので、受験のための勉強をしたまででそこまで精通しているわけではありませんので、あまり複雑な事は聞かないでくださいね。

>>532
109とは、以下の内容です。
ttp://www.hayariki.net/tokyu/5.htm

賠償責任保険とは、マン管士が管理組合から管理規約を依頼されて作成し、万が一間違ったりした場合の保険です。
あるマン管士が嘘ばかり吹聴していたため、加入できない事例があります。

言ってる事難しすぎて良く解らん？

>>534
>>言ってる事難しすぎて良く解らん？

マン管士の過失の時の保険です。
某マン管士が癖の悪い女理事長から嫌な区分所有者(外部居住)が理事になれないようにするため、「管理規約」の理事資格に「現に居住する区分所有者(旧規約に資格制限なし)」、とし、管理規約変更の臨時総会中で、「現に居住する」、と言う部分を削除。
　「現に居住する区分所有者」から「区分所有者」にするにあたって、区分所有法の「決議事項制限」に抵触するのではないか、の質問に対し、「些細な修正」、と説明し、無知、文盲の他の理事、区分所有者をだますために依頼したことが後日露呈。そのマン管士は、平成17年資格取得、22年にその案件が初仕事。報酬は、月額2.5万円。
安すぎません? そのマン管士は、00マン管士会理事長、00マン管士会会長と、会長、理事長ごっこをしてます。