管理会社のあくどい手口（2）

管理会社に」負けないような知識がないと、理事になる資格がないというのは
極端な話のように思います。

現実には、マンション管理の知識のない人にも理事になっていただかなければ
管理組合は運営できません。

設備や、会計の知識がなくても
ポイントを押さえれば、十分理事長の務めは果たせます。

どこがポイントかは
少しづつ、業務毎に書いてみたと思います。

何の知識もなく理事長や、副理事長、会計理事、監事などになった方
安心してください。

ポイント①　決算について
会計・出納は管理会社に任せましょう。
そのために、高い委託費を払っているのですから。
ポイントは監査です。
監査がしっかりしていれば、管理会社はうかつな会計処理ができません。

次回の投稿では、監査のポイントについて書きます。

家計簿をつけられない人でも、ポイントさえ押さえれば
理事の務めは十分果たせます。

管理会社の悪口ばかり言っても、事態は好転しません。
必要最小限のポイントを押さえて、管理会社を正しい方向に導きましょう。

>理事会でみんなでカバーすればいい。

どこかで聞いたセリフですね。皆で渡れば怖くないとは一番危険な行為です。

＞会計・出納は管理会社に任せましょう。

何と危ないことよ。
私でしたら管理会社に任せません。出入金の明細とバランスをチェックします。

>352
＞最終的にはあなた自身の人を見る目です。

私一人が選任される人に知識があるのかどうかを見極めると言うのは明らかにおかしいことです。
あなたが主張している、知識のある人じゃないと役員にしてはいけないと言うようなことを決めるのは、私一人ではありませんよ。


＞その為には日常の会話や総会での発言に注視することが必要です。

日常の会話を知るには、付き合いが必要になりますが、私一人に居住者全員と付き合って人柄を見極めろと言うのもありえない話です。


＞家計簿をつけられない人には絶対に無理です。

あなたの主張だと、マンションの役員には、経理に関してのみのことのようですが、マンションには経理以外のこともありますので、建築や設備の知識や、消防や清掃に関する知識も必要になってしまいますが、ご存じですか？

>356
あなたの言うことはわかりますが、それは、全ての人にできることではありません。
残念ながら、例え知識があったとしても、あなたのようにできる人は、ごく少数、というより、ほとんどいません。

＞あなたの主張だと、マンションの役員には、経理に関してのみのことのようですが、マンションには経理以外のこともありますので、建築や設備の知識や、消防や清掃に関する知識も必要になってしまいますが、ご存じですか？

人間としての最低条件です、お金の流れを理解できない人は絶対に無理です。
其れ以外は読めば分かることです。

＞あなたの言うことはわかりますが、それは、全ての人にできることではありません。 残念ながら、例え知識があったとしても、あなたのようにできる人は、ごく少数、というより、ほとんどいません。

そうですか。それはあなた自身がそうであっても・・・。
それでは貴方の組合で役員を輪番でやるなんてことは管理会社に追い銭をやるようなものですね。

スレ本来の趣旨から外れてきているような気がしますが・・・

人の意見を批判されるだけではスレが読みにくくなるだけです。
批判されるのなら、対案を出してくださいな。

批判意見ばかりでスレが汚れるだけです。
対案の無い批判はお控えくださるようお願い致します。。
建設的な意見交換をしましょう。

それと、これを見ている人は、
大型マンションの区分所有者も居れば
小型マンション（２０部屋とか３０部屋とか）の人もおられます。
概して、小型マンションでは、理事に相応しい人の人材も不足しがちです。

このようなマンションへの対応も聞かせていただけたら嬉しいです。

文句ばかりで申し訳ありません。　よろしくお願い致します。

スレ主さんのおっしゃる通りです。

どうも業者側が有利にしかならないように物事を運ばせたいが為の書き込みが多いですね。

管理会社の悪どい手口で大変嫌な思いをした経験がありますので、他にも泣き寝入り同然の経験をされた人たちもいらっしゃると思いますので、業者側だけを一方的に良いと思わせるような書き込みを書き続ける人は困ります。

分譲マンションに限らず、一戸建てを買う人であっても、維持管理などについての知識があり詳しくい人なんて極僅かです。
ほとんどの人は専門知識も無く業者の言うがままにされてしまうと言うことが多発していたので、何とかして知識がなくても業者の思い通りにされない為、このスレが生まれたのだと思います。

一時多発し社会問題となったリフォーム詐欺のように、多少の知識がある人であれば、その知識があることを悪用して騙してしまうような手口まで編み出してしまうのですから、せめて、このような善意の掲示板で、こつこつと知らしめて行くことは必要なことだと思います。

しかし、業者側が住民側を装って、騙そうと言う意図で書き込んだり、単に場を荒らそうと、適当なことを挑発するように書き込んだりすることも多発しています。

こちらの掲示板の管理者も手を焼いているようすですね。

しかし、管理者の努力が実り、少し前と比べると見違えるように変わりましたが、完全ではありません。

自分だけにしか通用しないことばかり書くのではなく、相手の身になって考えて書き込むべきですね。

>
何と危ないことよ。
私でしたら管理会社に任せません。出入金の明細とバランスをチェックします。

高い委託費を払っているのですから、業務は管理会社にさせましょう。
監査でチェックします。

監査のポイントは５つ
①　通帳（コピー可）、残高証明（原本）で貸借対照表と突合
②　定額のはずの収入が予算通りか確認
③　水道料収入が、水道料金一覧表と一致するか確認
④　氏名入りの未収金一覧表を提出させ、回収不可能な未収金がないか確認
　　　（例えば、水道料金だけが長期未納なら、相手は賃借人で回収はほぼ不可能）
⑤　請求書と領収証がそろっているか、支払いは振り込みか

これだけで、管理会社には大きなプレッシャーになります。

＞高い委託費を払っているのですから、業務は管理会社にさせましょう。
＞監査でチェックします。

監査の段階では遅すぎます。
理事長、会計担当理事の管理会社の下記の業務チェックが肝要です。
出費は理事長か会計担当理事が管理会社提示の銀行出金伝票に押印した項目に限る。
毎月銀行通帳（正）のチェックとコピー保管。
入金に就いては管理会社が銀行との往復データーとしての預金口座振替（依頼書、請求明細、収納明細、未修明細）表のコピーを提出させて始めて管理費等の入金、滞納状況のチェック可能。
以上に基づいて3ヶ月毎の収支計算書、貸借対照表でチェックする。

>364
私も、そう思います。
うちのマンションで、非常に悪いとされている管理会社が管理していた時のことですが、通帳を見せなかったのです。
残高証明で済ましていたのです。
理事の中で金融関係者がいた時に指摘され、通帳を見せるように何度も要求したのですが、とうとう最後まで見せませんでした。
銀行に通帳のコピーを請求しても、通帳の紛失でもないからと断られたそうです。
それが切っ掛けで、色んなことがばれてきたことから、契約を解除したのですが、引継ぎ時点での残高は合っていましたので、今となっては、それ以前のことを調べるすべはありません。
通帳に記入される金の出入りを知られたくなかったので見せなかったのでしょう。
通帳のチェックは大事だと思います。

＞理事の中で金融関係者がいた時に指摘され、通帳を見せるように何度も要求したのですが、とうとう最後まで見せませんでした。

何と情けない管理組合ですね。
理事長が代わるときは通帳の名義変更（非法人）しますが、銀行は総会議事録と新理事長本人の確認をしますので法人であろうと無かろうと通帳は理事長がいつでもチェックできるのが通常です。

>366
あなたは話を理解していないので、一般論を書いて、一般論と管理会社が行ったあくどい手口と比べているだけのことです。
通帳を管理会社が持って行ってしまって絶対に見せなくて、その事情を銀行に話したが銀行も法律上、何もすることが出来なかったのです。
では、どのようにして通帳に記入されたことを確認できるのか、そんな方法があるのなら教えて下さい。
想像ではなく、推測でもなく、誰もが確実に、実際に行える方法があるのなら、教えて下さい。

管理会社の社員が修繕積立金等を使いこんだら、管理会社に使用者責任が
あるので、支払ってくれますよ。
それより、理事が使い込んで、マンションを売っても足りない場合の方が
困りますね。
普通は、通帳だけでは、印鑑がなければ預金は引き下ろすことができないんですけどね。

>通帳を管理会社が持って行ってしまって絶対に見せなくて、その事情を銀行に話したが銀行も法律上、何もすることが出来なかったのです。

銀行は関係ありません。
組合の通帳を返還しない場合は強奪ですので警察への通知で犯罪扱いとすることです。

>369
強奪と言う言葉の意味を知っていますか？
暴力行為が伴うのが必要不可欠ですが、暴力行為は受けていません。
それに加え、所有物を奪い取る行為のことですが、奪い取られたものではありません。
警察に通知して犯罪扱いにすると言うのは、どう言うことでしょうか？

>通帳を管理会社が持って行ってしまって絶対に見せなくて、

見る見ないではなく、「絶対に見せない」とは強奪以外のなんでしょうか？

>367 どのようにして通帳に記入されたことを確認できるのか、そんな方法が…

ありますよ
書類名称は忘れたが、口座名義人が銀行に対して請求すれば取引明細出してくれます
三井住友はA4で1週間くらいで送ってきた。

>371
「絶対に見せない」と言っても、強奪には当たりませんよ。
信用できないのなら、最寄りの警察に行き、確認してみればわかります。

>372
あなたの場合は、私が書いた状況とは違う状況なので出来たのではないですか？
あなたが行った状況を、詳しく教えて下さい。
私が書いた状況で、実際に何度か銀行に申し出たのですが出来ませんでした。

＞理事の中で金融関係者がいた時に指摘され、通帳を見せるように何度も要求したのですが、とうとう最後まで見せませんでした。

分かりました。貴方は一組合員に過ぎなかったからです。当然の事です。

>373

372だけど、
1．管理会社に使用済み通帳の返還を要求　すなおに応じて20数年分を受領
2．10年近く前の通帳が数冊無いのを指摘　前理事長の通帳受領書がでてきたが本人は知らん振り
3．銀行の窓口で交渉　勿論、身分というか資格証明は求められたが一発受理

> その事情を銀行に話したが銀行も法律上
さて、何の法律に抵触するのでしょうかね…

追記

「預金取引明細」ってぐぐったら出てくるよ
http://www.japannetbank.co.jp/news/general2012/120725.html
現在この銀行なら過去５年

おいらの時は全期間あった

>375
その状況が、私が書いた状況と全く違うことは分ってもらえると思いますので、状況が違ったのです。

銀行が法律上と言ったのがどんな法律に当たるのかは、その場では気になりませんでしたので、確認していませんので何の法律かなどはわかりません。

う～ん。
聞きしに勝るとはこのことでしょうか。

通帳を見せない、返さない管理会社があるとは・・・。
絶句です。

こんな会社、論外だと、私は思うのですが。
何故、すぐさま臨時総会を開いて、管理会社を変更しなかったのでしょうか？
区分所有者なら、20％の賛成票を集めれば
臨時総会の開催を請求し、理事長が開催しなければ、自分が開催できる筈ですが。

臨時総会で、管理会社変更の（準備の）議案を出し、総会の議決を得て
管理会社に解約通知を出せば、ちょうど良い頃（つまり解約が成立する頃）には
新管理会社との契約が整うと思うのですが・・・。

銀行だ、警察だと騒ぐ前に、一日も早く管理会社を変更すべきだと思うのですが。
如何でしょうか。

追加。

委託契約で、通帳は管理会社が保管すると、なっているケースが多いと思います。
その場合、管理会社は保管責任があるので、通帳は返しません。

うかつに理事長に反して、その通帳とハンコで理事長が使い込んだ場合
管理会社の善管注意義務を問われる可能性があります。

しかし、通帳コピーを渡さないのは、管理組合に言えない資金移動をしている
と考えざるを得ません。
ただし、支払一任方式の場合でないと不可能ですね。

>379
ご心配して頂き、有難うございます。
悪どい手口を行った有名なＧ社計画研究所と言う管理会社とは縁を切りました。
ただ、最初にも書きましたが、当然ですが、引継ぎ時点での金の計算は合っていました。
しかし、引継ぎを行った人の話では、通帳は担当者が辞めたからだとか紛失したとかの理屈をつけて返そうとはしなかったが、金の勘定が合っていたし、これ以上、あんな嘘ばかり言う管理会社と付き合いたくなかったこともあり、それ以上追及しなかったと言うことです。
確かではありませんが、収納口座と言うような用途に使う口座の通帳だったと思います。

>３８０様

Ｇ社は何でそんなことをするのだろうと考えてみました。

①　会計担当者またはフロントがバカで、間違って振り込んだり、返金してもらったりしている。
　　　もしそうなら、間違ったまま、払い過ぎの経費があるかも。

②　資金繰りに苦しんでいる。
　　　　もしそうなら、倒産した時は、一体いくつの管理組合が損害を受けることになるのでしょう。

蛇足

　収納口座というのは、管理費等を受け入れ、一般の支払いをする通帳のことで
通常、多額に資金は残していません。

　支払いに必要な資金を残して、あとは保管口座に移します。
　少なくとも月次決算で、管理費会計の資金以外の資金はその都度、保管口座に移します。
　
　↑　この作業を毎月していない管理会社は不安かも。

　これに対し、保管口座とういのがありまして、これには積立金が保管されていおますので、多額になります。
　こちらの通帳は組合保管でしたか？
　もし組合の口座が一つしかないようでしたら、保管口座を作ることをお勧めします。
　口座は、決済性普通預金が良いと思います。

>381
Ｇ社が管理していた時には、管理費だけでなく修繕積立金や駐車場料金など全ての金が入るようになっていたようです。
一度、総会の場で質問が出たのですが、Ｇ社が管理する口座に数千万円が入っているので、マンションの口座に振り替えないと、Ｇ社が倒産した場合に補償の範囲を遙かに超えているので心配だ、と言うような発言で、総会決議では直ぐに移動するように決まったのですが、Ｇ社は色々と理屈を並べ移動しなかったので通帳を見せて欲しいと言うことになったのです。
結局、振り替えられたのは、その翌年の総会の直前で、通帳は最後まで見せることはありませんでした。

マンションには金融関係者もいましたので、通帳を担保にしているとか、他に流用していて金を用意できないとかの可能性もあると言う話も聞きましたが、あくまでも噂話です。

今の管理会社は、通達通り、管理費の１か月分だけしか振り込まれず、修繕積立金などはマンションの口座に振り込まれ、管理会社の口座で月末に残った分はマンションの口座に移動していますので心配ありません。

>377 その状況が、私が書いた状況と全く違うことは分って…

この話題は 365から始まったと思うのだけど、何が違うのか俺には理解できない
監事が会計監査をどうやっていたかが気になるけど。

連投すまん　俺も理解した

おれっちは全部組合名義口座だった
あなたの組合は収納口座を管理会社名義口座としていたのだ

それじゃ見せて貰えないし、銀行も応じてくれないはな～

ともかく管理組合の共有財産の管理義務がだらしないの一点だね。

>385
それはどうかと思います。

まず、分譲マンションを買う人が全て、そのようなことの知識があって、どんな場合には、こんなトラブルが起こるなどを含めた仕組みを理解して、購入しようとするマンションはどうかっているのかを調べてからにするのではありませんね。

私も、このような経験をしたので、初めて、ある程度ですが分りましたが、これまで私が書いた内容のように、他人に説明できるような知識にはなっていないのです。
ただ、このような経験をしたので、注意すべきことなので気を付けようとは思っていますが、この方式なので大丈夫ですと専門用語を並べ立てて説明されても、理解するまでには時間がかかるでしょう。

知っている人にとっては、当たり前のことのようになっているため、知らない私のような人に対して「こんなのは常識」「マンション買うなら知ってて当然」かのように言うのでしょうが、それは違うと思います。

私の専門分野で、専門家にとっては知っていて当たり前のことであっても、それが世間一般の人にとっては、当たり前のことではないのと同じことだからです。

教えて頂けるのは、非常にありがたいことですが、もう少し思い遣りをもって頂ければありがたいと思います。


今後、多くの人が、このような目にあって嫌な思いをしたり損害を負うようなことにならないようにしたいので書き込みました。
ご存じなかった方々の参考になればと思います。

>384

ありがとうございます、私が理解できていない説明でしたが、何とか伝わったようですね。

＞おれっちは全部組合名義口座だった
＞あなたの組合は収納口座を管理会社名義口座としていたのだ

私も調べていて気づいたのですが、今の管理会社は違いますが、Ｇ社の時、マンションでそうなっていたと言うことですね。

収納口座と言うのを、知らなくて管理会社名義の口座にしているマンションが今でもあるのかと思うと、何かが起きる前に知らせて上げたいですね。

　管理会社名義の通帳に管理費等を収納する方式を収納一任方式と言いまして
業界団体（高層住宅管理業協会）の保証を受けるように義務付けられています。

　管理委託契約の重要事項説明書には収納・支払に関する方式
（現在はA・B・Cで区別しています）が記載されており、一任方式の場合には
保証を受けている旨記載する義務があります。

　保証を受けていなければ、行政処分の対象になります。

委託契約における出納業務の方式
(マンション標準管理委託契約書(国土交通省)より)
1.原則方式
・ 管理費などの預貯金口座の名義を管理組合又は理事長で作成し、管理する方式

2.収納代行方式
・ 管理費などを一度、管理業者名義の口座に収納し、管理に要した費用を控除して1カ月以内に管理組合又は理事長名義の口座へ移管する方式

3.支払一任方式
・ 管理組合が徴収した管理費等を管理組合又は理事長を名義とする収納口 座に収納し、管理業者が管理組合から委託を受けて収納口座から管理に要した費用を控除して1カ月以内に管理組合又は理事長名義の保管口座へ移 管する方式

私は経理関係のことが良く理解できないので、ぼんやりとは分っていると思うのですが、他人には上手く説明できないし、質問されても的確には答えられない程度ですが、自分なりに文章にしてみます。

１が一番安全ではあるが支払などでは手間が掛かる、それに、理事長が悪人ならニュースになったように使い込みされてしまい発覚し難いと言うリスクがあると言うことではないでしょうか。

２はうちのマンションの方式です。
理事に悪い人がいなければの話ですが、毎月の支払も簡単に済ませることができ、管理会社が徴収した金は、毎月末に清算するので、間違いや不正が直ぐに分ると言うことだと思います。

３は２に似ているようですが、管理会社が扱える金額に修繕積立金なども含まれると言うことだと思いますので、管理費だけではない部分は、もしも管理会社が倒産したり持ち逃げした場合には、管理費の１か月分しか保証されないと言うリスクがあると言うことでしょうか。

書かれた文章を読めば、このように何となくわかりますが、何とか方式はどんなものかと聞かれても、うまく答えられませんね。

誤解を指摘します。
＞１が一番安全ではあるが支払などでは手間が掛かる、それに、理事長が悪人ならニュースになったように使い込みされてしまい発覚し難いと言うリスクがあると言うことではないでしょうか。
原則と言われるように管理組合の管理会社からの安全を確保される方式です。手間がかかるのは管理会社で管理組合は国交省の標準管理規約と標準管理委託契約に従えば理事長、経理担当理事、監事を機能させれば一番安全と言えます。
これのミソは通帳印鑑は理事長保管、通帳は管理会社保管で、出金は管理会社が銀行支払伝票に押印以外の書き込みを行い、業者請求書、関連議決書類、支払通帳を理事長や会計担当理事に提示の上に捺印をすることです。

2及び3は、管理会社の都合で一ヶ月毎の事務的な内容ですので、一ヶ月間のリスクが伴うので管理会社に第三者（管理業協会が一般）の保証契約が必要条件となっている。出来るなら原則方式が安全であるが大規模管理会社は好まないし、それらの業界団体の圧力で出来た経緯からも理解できる。

＞２はうちのマンションの方式です。
＞理事に悪い人がいなければの話ですが、毎月の支払も簡単に済ませることができ、管理会社が徴収した金は、毎月末に清算するので、間違いや不正が直ぐに分ると言うことだと思います。

＞３は２に似ているようですが、管理会社が扱える金額に修繕積立金なども含まれると言うことだと思いますので、管理費だけではない部分は、もしも管理会社が倒産したり持ち逃げした場合には、管理費の１か月分しか保証されないと言うリスクがあると言うことでしょうか。

改訂されましたよ。

「マンション標準管理委託契約書」の改定の第１は、財産の分別管理の方式を変えたことです。これまでの「収納代行方式」、「支払一任代行方式」、「原則方式」を廃止して、（イ）、（ロ）、（ハ）の３つの方式に分かれることとなりました。

（イ）方式は、「収納口座」に管理費等・修繕積立金が収納され、１ヶ月以内に修繕積立金及び管理費等の剰余金を「保管口座」（管理組合を名義人とするもの）に移し換える方式です。
「収納口座」が管理会社名義になっていたり、印鑑を管理会社が保管している場合には、「保証措置」が必要になります。

（ロ）方式は、修繕積立金については直接「保管口座」に預入されますが、管理費等については（イ）方式同様「収納口座」に収納され、１ヶ月以内に管理費等の剰余金が「保管口座」に移管される方式です。この場合も、「収納口座」が管理会社名義になっていたり、印鑑を管理会社が保管している場合には、「保証措置」が必要になります。
修繕積立金と管理費等の収納を分けて行うため「口座振替手数料」が２倍かかることになるため、この方式を使うマンションは少ないと思います。

（ハ）方式は、管理組合の口座は「収納・保管口座」１つだけという方法です。
この方式は、従来の収納代行方式及び支払一任代行方式（収納口座の通帳・印鑑とも管理会社保管）の場合は、認められません。

原則方式とか支払い一任方式とか真面目に書き込みされているけど、
釣りじゃないの？
３９２さんはうまく釣られたのかな？

>391
早速のご指摘、ありがとうございます。
正直なところ、何度か読み返しましたが、分ったような分らないような状態です。
しかし、私が誤解している部分があると言うのは、はっきりと分りました。
それだけでも良かったと思います。
誤解したのを正しいと思っているのとは全く違いますからね。

おそらく、直ぐには無理なのでしょうが、自分のマンションのことでもありますので、時間を掛けて理解できるようにしたいと思います。

管理会社のフロントなり管理員が着服したのなら、管理会社に使用者責任があるので
管理会社が支払ってくれますよ。
逆に心配なのは、理事の使い込みです。
修繕積立金を、例えば１億理事が使い込んだとしたら、マンションを売っても
返済できない場合は、どうしようもありません。
毎月の管理費等については、管理会社の収納口座に振り込んであっても、１ヶ月以内に
管理組合名義の保管口座に移し替えをしなければならないので、２ヶ月以上になることは
ないので、心配しないでいいですよ。
もし、倒産したとしても、１ヶ月分は保険を掛けなければならないように、適正化法で
規定されているので、その心配はありません。
殆どの組合は、イ）方式を採用しています。

財産の分別管理で検索して調べる必要がありますね。

> 392さんが正しい

平成２２年５月１日後に締結する契約から適用。

通達
http://www.kanrikyo.or.jp/format/pdf/tsuutatsu/kokusodo_h21047.pdf

３９４ですが、３９１は間違っていると言うことですか？

３９２を信じればいいと言うことですか？

ABCでなくてイロハでした。
お恥ずかしい

３９２さんが正しいと思います。

問題なのは、
管理会社の通帳に収納される場合、
万一、管理会社が通達通りの資金移動をしていなければ
管理会社の倒産時に、差し押さえされる可能性があります。
１か月分しか保証されませんので
組合に損害が出る可能性があるということです。

追伸

ロの方式で管理しているのに
保証契約をしていない会社があります。

重説に書いてあるからと安心せずに
契約書を確認しましょう。

＞万一、管理会社が通達通りの資金移動をしていなければ

それを毎月チェックして予防出来るが、ご心配の資金移動が生じるのは一ヶ月分に限られるから保証契約が必要になるのです。