管理会社のあくどい手口（2）

ここの処、投稿が低調なようですので、話題をひとつ。

私の旧知のマンションで、管理会社への全部委託を解約し
一部委託を積極的に受託している新管理会社との、一部委託に変更しました。

管理会社と出入り業者の癒着が疑われたことが原因です。

新たな契約は
①　事務管理　　いわゆる管理会社のフロントがする業務
②　会計業務　　決算・請求書の発行・督促状の発送
③　その他業務　専有部売買に係る重要事項説明書の発行・組合雇用者の労務管理
　　　　　　　　管理員・清掃員の採用と実務指導及び監督

管理員・清掃員は組合は直接雇用
点検業者のの契約は管理組合が直接行う。
　　　（ネットなどで理事長自ら業者を探し、新管理会社の推薦する業者と合わせて見積もり依頼）
長期修繕計画は、組合員により、修繕委員会を設置

つまり、
直接管理会社の社員が行うことのみ、委託し
その他の業務は組合で行うが、定額委託費の中でサポートせよ
という契約です。

管理組合の業務は、まったく支障なく遂行されています。

そのマンションは２００戸を超える大型マンションですが

その結果、今まで管理会社に委託していた業務が
１００万から６０万に下がりました。

しかも
給水設備点検　毎月￥13,000→￥8,000
雑排水管洗浄　￥1,400,000→￥750,000
消防設備点検　￥260,000→￥180,000　（共有部分のみ）
貯水槽清掃　　￥180,000→￥98,000
（いずれも税別料金）
と、劇的に下がりました。
新業者は、いずれもその業界では著名な会社です。

この事でわかる様に、管理会社を通じて何かをすれば、
必ず手数料が発生する。
管理組合が甘いと、その手数料は非常に高額になるということです。

事実を誤魔化して嘘だと思わせる作為的な書き込みが無くなったのはヤフーＩＤの効果があったからでしょう。
掲示板の管理者の英断だったのだと思います。

このスレにヤホーIDはいらない

＞管理会社を通じて何かをすれば、 必ず手数料が発生する。 管理組合が甘いと、その手数料は非常に高額になるということです。

当然なことです。何もしないで他人にやらせているからです。
自分も少しは汗を流すかどうかの問題です。

>要は管理組合がしっかりしてれば問題ないね。

その通りです。
他人の悪口で自分の落ち度を逃れる行為です。

確かに、管理組合に管理会社を管理するくらいの知識と能力があれば問題ありませんが、そんな知識と能力がある管理組合が輪番制のマンションで、必ず毎回同じようにできることは有り得ません。
マンションの選挙などで選ばれた変わることのない同じ顔ぶれの理事たちで、その理事たちに管理会社を管理できる知識と能力がないことには実現しないと言うのが大前提のことです。
現実の世界、実社会は、理屈と理想ばかりで成り立つ世界ではないのです。

＞確かに、管理組合に管理会社を管理するくらいの知識と能力があれば問題ありませんが、そんな知識と能力がある管理組合が輪番制のマンションで、必ず毎回同じようにできることは有り得ません。
＞マンションの選挙などで選ばれた変わることのない同じ顔ぶれの理事たちで、その理事たちに管理会社を管理できる知識と能力がないことには実現しないと言うのが大前提のことです。

輪番は無能、選挙も能力次第と極端な例で管理会社にやられっぱなしが仕方がないとは情けないですね。
中には管理会社と堂々と渡り合える人材も居る筈ですので5年に一回くらいは役員になって規約の改正や長期修繕計画の修正をやらせるのが正常な管理組合のあり方です。始めから輪番＝無能では情けない大人集団とは思いませんか？

>341
あなたは、何について、どのように言いたいのかが理解できません。
具体的に言葉を省略せず、あなたのような知識がなく、初めて聞く人に説明するように書かないと、あなたのような知識がなく、初めて聞かされて理解できる人は非常に少ないと思います。

＞あなたは、何について、どのように言いたいのかが理解できません。

管理組合の役員はそれぞれ責任を以って、管理会社に任せっ切りにすべきではないと言うことです。

>343
それは何に関しても当たり前のことですね。
管理会社と言うか、担当者が本気で騙して金をせしめようとすれば、理事には、担当者に対して疑惑を持ち、更に、管理会社としての専門知識と同等の知識が無ければ簡単に騙されてしまうのは、これまで事件になったニュースからも明らかです。
何かおかしいと思っても、それが何かが明らかでなければ、管理会社の担当者が自信をもって話している内容はおかしいなどとは言い出せませんよ。
例え、言い出せたとしても、担当者が専門用語などを持ち出し、初めて聞くような話を本当かのように理路整然と聞こえるように話せば、何の根拠もない疑問は、簡単に打ち消されてしまいます。

騙されたとわかった時には金などを搾取された後なので、その犯罪行為を証明することも困難であるだけでなく、例え犯罪だと立証して裁判で勝ったとしても、搾取された金などが元通りに戻ることは無いのです。

あなたの言う理想を現実にするには、マンション居住者には、管理会社と同等の仕事ができる程度の専門知識が必要不可欠だと言うことになります。

そんなことでは、分譲マンションを買う人は極限られた人だけになってしまいます。

本来、管理会社が出来た理由は、自主管理だと専門知識などが必要になるが、特定の人が常任理事となって皆の代表となって管理知識を勉強し、自分の時間をマンション管理に費やさないといけなくなりますので、全員がそれを望まないので、管理会社が管理組合の代行で業務を行うと言う理由からです。

まるで管理会社性悪説ですね。
管理会社の社員は、だましたり、悪いことをしようと思って仕事を
しているんじゃないですよ。
管理組合のサポートをし、喜んで頂けるように毎日仕事をしているでしょう。
只、会社のことをかんがえれば、手数料は多い方がいいし、工事とかも会社に
関係のある業者に仕事をまわしたいとあたり前のことを思っているだけのことです。
後は、理事会がしっかりして、理事会主導で運営していくことですね。
私は管理会社の社員ではなく、単なるマンションの一理事です。

>345
全ての管理会社のことを言っているのではありませんよ。
限られた数社に関することです。
一般的にみれば、まともな管理会社のほうが多いです。
私が書いたのは、悪徳管理会社として最も有名で悪質な管理会社に対することです。

スレタイは「管理会社のあくどい手口」ですから、あくどくない手口に関しては書き込まれないため、また、固有名詞が出ていないため、スレタイを理解せずに書き込まれた内容を読めば、全ての管理会社のことかと誤解するかも知れませんんね。

>管理会社が管理組合の代行で業務を行うと言う理由からです。

管理委託契約書は全権を委任している分けではありませんよ。
特に収支決算は飽くまでも素案を理事長に提示するだけでそれを検認する知識のないものは役員の資格はありません。

すぐに文句いう人が多すぎ

>347
代行とは、全権を委任することではありませんよ。

それから、あなたの言う通りなら、管理会社から提示されたものについて検認する知識があるかどうかを確認し、知識がある人じゃないと役員にしてはいけないことになります。

つまり、そのような知識がある人じゃないと、分譲マンションを購入しても輪番制で役員が回ってきた時には、私には知識がありませんので役員になることは出来ませんと言って辞退しないといけないことになります。
また、総会で認める前に、役員に選出された人たちに、その知識があるのかどうかを確認する必要が出てきます。

ところで、その知識があるかどうかは、どのようにして確かめればいいのでしょう？

＞つまり、そのような知識がある人じゃないと、分譲マンションを購入しても輪番制で役員が回ってきた時には、私には知識がありませんので役員になることは出来ませんと言って辞退しないといけないことになります。

当然です。少なくとも組合員全員に代わって全員の財布を預かって家計簿を作るのですよ。
私は知識ありませんから騙されましたと言って無弁償、無罪になるつもりですか？
輪番制自体がこの傾向があるのは否めませんから立候補、推薦制にすれば責任を享受するし責任追及も当然出来ることになります。

>350
すいません、質問内容とずれた答えになっていますので、改めて質問します。

立候補、推薦制にしても、その立候補した人や推薦された人に、その知識があるかどうかを知る術はありません。

自己申告であるのなら、知識がなくても知識があると言うのは簡単です。

だから、「その知識があると言うことを、どのようにして確かめればいいのでしょう？」と言う、知識があることを確認するのは具体的にどうすればいいのかを質問しているので、その確かめ方を教えて下さい。

＞だから、「その知識があると言うことを、どのようにして確かめればいいのでしょう？」と言う、

最終的にはあなた自身の人を見る目です。
その為には日常の会話や総会での発言に注視することが必要です。
家計簿をつけられない人には絶対に無理です。

1人で全部する訳ではない。
理事会でみんなでカバーすればいい。

管理会社に」負けないような知識がないと、理事になる資格がないというのは
極端な話のように思います。

現実には、マンション管理の知識のない人にも理事になっていただかなければ
管理組合は運営できません。

設備や、会計の知識がなくても
ポイントを押さえれば、十分理事長の務めは果たせます。

どこがポイントかは
少しづつ、業務毎に書いてみたと思います。

何の知識もなく理事長や、副理事長、会計理事、監事などになった方
安心してください。

ポイント①　決算について
会計・出納は管理会社に任せましょう。
そのために、高い委託費を払っているのですから。
ポイントは監査です。
監査がしっかりしていれば、管理会社はうかつな会計処理ができません。

次回の投稿では、監査のポイントについて書きます。

家計簿をつけられない人でも、ポイントさえ押さえれば
理事の務めは十分果たせます。

管理会社の悪口ばかり言っても、事態は好転しません。
必要最小限のポイントを押さえて、管理会社を正しい方向に導きましょう。

>理事会でみんなでカバーすればいい。

どこかで聞いたセリフですね。皆で渡れば怖くないとは一番危険な行為です。

＞会計・出納は管理会社に任せましょう。

何と危ないことよ。
私でしたら管理会社に任せません。出入金の明細とバランスをチェックします。

>352
＞最終的にはあなた自身の人を見る目です。

私一人が選任される人に知識があるのかどうかを見極めると言うのは明らかにおかしいことです。
あなたが主張している、知識のある人じゃないと役員にしてはいけないと言うようなことを決めるのは、私一人ではありませんよ。


＞その為には日常の会話や総会での発言に注視することが必要です。

日常の会話を知るには、付き合いが必要になりますが、私一人に居住者全員と付き合って人柄を見極めろと言うのもありえない話です。


＞家計簿をつけられない人には絶対に無理です。

あなたの主張だと、マンションの役員には、経理に関してのみのことのようですが、マンションには経理以外のこともありますので、建築や設備の知識や、消防や清掃に関する知識も必要になってしまいますが、ご存じですか？

>356
あなたの言うことはわかりますが、それは、全ての人にできることではありません。
残念ながら、例え知識があったとしても、あなたのようにできる人は、ごく少数、というより、ほとんどいません。

＞あなたの主張だと、マンションの役員には、経理に関してのみのことのようですが、マンションには経理以外のこともありますので、建築や設備の知識や、消防や清掃に関する知識も必要になってしまいますが、ご存じですか？

人間としての最低条件です、お金の流れを理解できない人は絶対に無理です。
其れ以外は読めば分かることです。

＞あなたの言うことはわかりますが、それは、全ての人にできることではありません。 残念ながら、例え知識があったとしても、あなたのようにできる人は、ごく少数、というより、ほとんどいません。

そうですか。それはあなた自身がそうであっても・・・。
それでは貴方の組合で役員を輪番でやるなんてことは管理会社に追い銭をやるようなものですね。

スレ本来の趣旨から外れてきているような気がしますが・・・

人の意見を批判されるだけではスレが読みにくくなるだけです。
批判されるのなら、対案を出してくださいな。

批判意見ばかりでスレが汚れるだけです。
対案の無い批判はお控えくださるようお願い致します。。
建設的な意見交換をしましょう。

それと、これを見ている人は、
大型マンションの区分所有者も居れば
小型マンション（２０部屋とか３０部屋とか）の人もおられます。
概して、小型マンションでは、理事に相応しい人の人材も不足しがちです。

このようなマンションへの対応も聞かせていただけたら嬉しいです。

文句ばかりで申し訳ありません。　よろしくお願い致します。

スレ主さんのおっしゃる通りです。

どうも業者側が有利にしかならないように物事を運ばせたいが為の書き込みが多いですね。

管理会社の悪どい手口で大変嫌な思いをした経験がありますので、他にも泣き寝入り同然の経験をされた人たちもいらっしゃると思いますので、業者側だけを一方的に良いと思わせるような書き込みを書き続ける人は困ります。

分譲マンションに限らず、一戸建てを買う人であっても、維持管理などについての知識があり詳しくい人なんて極僅かです。
ほとんどの人は専門知識も無く業者の言うがままにされてしまうと言うことが多発していたので、何とかして知識がなくても業者の思い通りにされない為、このスレが生まれたのだと思います。

一時多発し社会問題となったリフォーム詐欺のように、多少の知識がある人であれば、その知識があることを悪用して騙してしまうような手口まで編み出してしまうのですから、せめて、このような善意の掲示板で、こつこつと知らしめて行くことは必要なことだと思います。

しかし、業者側が住民側を装って、騙そうと言う意図で書き込んだり、単に場を荒らそうと、適当なことを挑発するように書き込んだりすることも多発しています。

こちらの掲示板の管理者も手を焼いているようすですね。

しかし、管理者の努力が実り、少し前と比べると見違えるように変わりましたが、完全ではありません。

自分だけにしか通用しないことばかり書くのではなく、相手の身になって考えて書き込むべきですね。

>
何と危ないことよ。
私でしたら管理会社に任せません。出入金の明細とバランスをチェックします。

高い委託費を払っているのですから、業務は管理会社にさせましょう。
監査でチェックします。

監査のポイントは５つ
①　通帳（コピー可）、残高証明（原本）で貸借対照表と突合
②　定額のはずの収入が予算通りか確認
③　水道料収入が、水道料金一覧表と一致するか確認
④　氏名入りの未収金一覧表を提出させ、回収不可能な未収金がないか確認
　　　（例えば、水道料金だけが長期未納なら、相手は賃借人で回収はほぼ不可能）
⑤　請求書と領収証がそろっているか、支払いは振り込みか

これだけで、管理会社には大きなプレッシャーになります。

＞高い委託費を払っているのですから、業務は管理会社にさせましょう。
＞監査でチェックします。

監査の段階では遅すぎます。
理事長、会計担当理事の管理会社の下記の業務チェックが肝要です。
出費は理事長か会計担当理事が管理会社提示の銀行出金伝票に押印した項目に限る。
毎月銀行通帳（正）のチェックとコピー保管。
入金に就いては管理会社が銀行との往復データーとしての預金口座振替（依頼書、請求明細、収納明細、未修明細）表のコピーを提出させて始めて管理費等の入金、滞納状況のチェック可能。
以上に基づいて3ヶ月毎の収支計算書、貸借対照表でチェックする。

>364
私も、そう思います。
うちのマンションで、非常に悪いとされている管理会社が管理していた時のことですが、通帳を見せなかったのです。
残高証明で済ましていたのです。
理事の中で金融関係者がいた時に指摘され、通帳を見せるように何度も要求したのですが、とうとう最後まで見せませんでした。
銀行に通帳のコピーを請求しても、通帳の紛失でもないからと断られたそうです。
それが切っ掛けで、色んなことがばれてきたことから、契約を解除したのですが、引継ぎ時点での残高は合っていましたので、今となっては、それ以前のことを調べるすべはありません。
通帳に記入される金の出入りを知られたくなかったので見せなかったのでしょう。
通帳のチェックは大事だと思います。

＞理事の中で金融関係者がいた時に指摘され、通帳を見せるように何度も要求したのですが、とうとう最後まで見せませんでした。

何と情けない管理組合ですね。
理事長が代わるときは通帳の名義変更（非法人）しますが、銀行は総会議事録と新理事長本人の確認をしますので法人であろうと無かろうと通帳は理事長がいつでもチェックできるのが通常です。

>366
あなたは話を理解していないので、一般論を書いて、一般論と管理会社が行ったあくどい手口と比べているだけのことです。
通帳を管理会社が持って行ってしまって絶対に見せなくて、その事情を銀行に話したが銀行も法律上、何もすることが出来なかったのです。
では、どのようにして通帳に記入されたことを確認できるのか、そんな方法があるのなら教えて下さい。
想像ではなく、推測でもなく、誰もが確実に、実際に行える方法があるのなら、教えて下さい。

管理会社の社員が修繕積立金等を使いこんだら、管理会社に使用者責任が
あるので、支払ってくれますよ。
それより、理事が使い込んで、マンションを売っても足りない場合の方が
困りますね。
普通は、通帳だけでは、印鑑がなければ預金は引き下ろすことができないんですけどね。

>通帳を管理会社が持って行ってしまって絶対に見せなくて、その事情を銀行に話したが銀行も法律上、何もすることが出来なかったのです。

銀行は関係ありません。
組合の通帳を返還しない場合は強奪ですので警察への通知で犯罪扱いとすることです。

>369
強奪と言う言葉の意味を知っていますか？
暴力行為が伴うのが必要不可欠ですが、暴力行為は受けていません。
それに加え、所有物を奪い取る行為のことですが、奪い取られたものではありません。
警察に通知して犯罪扱いにすると言うのは、どう言うことでしょうか？

>通帳を管理会社が持って行ってしまって絶対に見せなくて、

見る見ないではなく、「絶対に見せない」とは強奪以外のなんでしょうか？

>367 どのようにして通帳に記入されたことを確認できるのか、そんな方法が…

ありますよ
書類名称は忘れたが、口座名義人が銀行に対して請求すれば取引明細出してくれます
三井住友はA4で1週間くらいで送ってきた。

>371
「絶対に見せない」と言っても、強奪には当たりませんよ。
信用できないのなら、最寄りの警察に行き、確認してみればわかります。

>372
あなたの場合は、私が書いた状況とは違う状況なので出来たのではないですか？
あなたが行った状況を、詳しく教えて下さい。
私が書いた状況で、実際に何度か銀行に申し出たのですが出来ませんでした。

＞理事の中で金融関係者がいた時に指摘され、通帳を見せるように何度も要求したのですが、とうとう最後まで見せませんでした。

分かりました。貴方は一組合員に過ぎなかったからです。当然の事です。

>373

372だけど、
1．管理会社に使用済み通帳の返還を要求　すなおに応じて20数年分を受領
2．10年近く前の通帳が数冊無いのを指摘　前理事長の通帳受領書がでてきたが本人は知らん振り
3．銀行の窓口で交渉　勿論、身分というか資格証明は求められたが一発受理

> その事情を銀行に話したが銀行も法律上
さて、何の法律に抵触するのでしょうかね…

追記

「預金取引明細」ってぐぐったら出てくるよ
http://www.japannetbank.co.jp/news/general2012/120725.html
現在この銀行なら過去５年

おいらの時は全期間あった

>375
その状況が、私が書いた状況と全く違うことは分ってもらえると思いますので、状況が違ったのです。

銀行が法律上と言ったのがどんな法律に当たるのかは、その場では気になりませんでしたので、確認していませんので何の法律かなどはわかりません。

う～ん。
聞きしに勝るとはこのことでしょうか。

通帳を見せない、返さない管理会社があるとは・・・。
絶句です。

こんな会社、論外だと、私は思うのですが。
何故、すぐさま臨時総会を開いて、管理会社を変更しなかったのでしょうか？
区分所有者なら、20％の賛成票を集めれば
臨時総会の開催を請求し、理事長が開催しなければ、自分が開催できる筈ですが。

臨時総会で、管理会社変更の（準備の）議案を出し、総会の議決を得て
管理会社に解約通知を出せば、ちょうど良い頃（つまり解約が成立する頃）には
新管理会社との契約が整うと思うのですが・・・。

銀行だ、警察だと騒ぐ前に、一日も早く管理会社を変更すべきだと思うのですが。
如何でしょうか。

追加。

委託契約で、通帳は管理会社が保管すると、なっているケースが多いと思います。
その場合、管理会社は保管責任があるので、通帳は返しません。

うかつに理事長に反して、その通帳とハンコで理事長が使い込んだ場合
管理会社の善管注意義務を問われる可能性があります。

しかし、通帳コピーを渡さないのは、管理組合に言えない資金移動をしている
と考えざるを得ません。
ただし、支払一任方式の場合でないと不可能ですね。

>379
ご心配して頂き、有難うございます。
悪どい手口を行った有名なＧ社計画研究所と言う管理会社とは縁を切りました。
ただ、最初にも書きましたが、当然ですが、引継ぎ時点での金の計算は合っていました。
しかし、引継ぎを行った人の話では、通帳は担当者が辞めたからだとか紛失したとかの理屈をつけて返そうとはしなかったが、金の勘定が合っていたし、これ以上、あんな嘘ばかり言う管理会社と付き合いたくなかったこともあり、それ以上追及しなかったと言うことです。
確かではありませんが、収納口座と言うような用途に使う口座の通帳だったと思います。

>３８０様

Ｇ社は何でそんなことをするのだろうと考えてみました。

①　会計担当者またはフロントがバカで、間違って振り込んだり、返金してもらったりしている。
　　　もしそうなら、間違ったまま、払い過ぎの経費があるかも。

②　資金繰りに苦しんでいる。
　　　　もしそうなら、倒産した時は、一体いくつの管理組合が損害を受けることになるのでしょう。

蛇足

　収納口座というのは、管理費等を受け入れ、一般の支払いをする通帳のことで
通常、多額に資金は残していません。

　支払いに必要な資金を残して、あとは保管口座に移します。
　少なくとも月次決算で、管理費会計の資金以外の資金はその都度、保管口座に移します。
　
　↑　この作業を毎月していない管理会社は不安かも。

　これに対し、保管口座とういのがありまして、これには積立金が保管されていおますので、多額になります。
　こちらの通帳は組合保管でしたか？
　もし組合の口座が一つしかないようでしたら、保管口座を作ることをお勧めします。
　口座は、決済性普通預金が良いと思います。

>381
Ｇ社が管理していた時には、管理費だけでなく修繕積立金や駐車場料金など全ての金が入るようになっていたようです。
一度、総会の場で質問が出たのですが、Ｇ社が管理する口座に数千万円が入っているので、マンションの口座に振り替えないと、Ｇ社が倒産した場合に補償の範囲を遙かに超えているので心配だ、と言うような発言で、総会決議では直ぐに移動するように決まったのですが、Ｇ社は色々と理屈を並べ移動しなかったので通帳を見せて欲しいと言うことになったのです。
結局、振り替えられたのは、その翌年の総会の直前で、通帳は最後まで見せることはありませんでした。

マンションには金融関係者もいましたので、通帳を担保にしているとか、他に流用していて金を用意できないとかの可能性もあると言う話も聞きましたが、あくまでも噂話です。

今の管理会社は、通達通り、管理費の１か月分だけしか振り込まれず、修繕積立金などはマンションの口座に振り込まれ、管理会社の口座で月末に残った分はマンションの口座に移動していますので心配ありません。

>377 その状況が、私が書いた状況と全く違うことは分って…

この話題は 365から始まったと思うのだけど、何が違うのか俺には理解できない
監事が会計監査をどうやっていたかが気になるけど。