管理会社のあくどい手口（2）

管理会社に勤めていてフロント業務をやってる人が、あの時間に書き込む暇なんてありませんよ。

199さん、あなたが自分は自営でコンビニ店長なんだと言ったの忘れました？

もうええわ。なんか飽きた。
自営でコンビニ店長？いや、マジ何言ってるかわからんです。

いやいや、真面目にフロントなんですが。
社会の底辺の職種ですわ。なぜ嘘つく必要があるのかサッパリ意味がわからない。
自分の感覚としてそんな流用する管理会社なんてあるの？って疑問とそんなアホなって言う感想書いただけでなぜここまで粘着されるのか理解が出来ない。
もう疑われるの面倒なので社名のヒントまで出しますわ。
今は名称変わってますが、ダ◯◯管理に10年いまして、その後転職で◯？コミュニティに行き、そこでマネージャーまで行きましたが、家を建てたのを機に転勤族が嫌で地元の中小管理会社に転職しました。
業界歴19年目ですわ。
今の会社は自由すぎて時間が有り余ってしょうがない。
会社PCでネットサーフィンし放題だし、空いた時間でいくらでも書き込めます。
で？なんかほんっとくだらない質問ばっかりなんですが、何かまともな質問ないんですか？
収納口座がどうたらこうたらとか、基礎っていうより程度が低すぎて答える気にもならんです。
そんな基礎中の基礎みたいな話しを取り上げるあたり。あなた区分所有者じゃありませんね！
さあ！質問してください。何でも答えますよ。会社の裏側でもなんでも。
何だったら設備系の点検費の原価でも教えましょうか？
機械式駐車場？EV？排水管洗浄？原価でも何でも教えますよ〜

うちの管理会社は東急コミュニティーだよ。

私が思うに、マンションの管理は基本的に、管理組合次第。管理会社はプロと言いますが
実際に、このスレに投稿されている方に社員と言う方がいらっしゃいますが
悪徳管理会社は、考えられない違法な事を平気で行うのが特徴です。

法廷で、争っていつも敗訴してますね。（笑）イメージは、かなり悪いです。
また、わざわざ、弁護士？ですよ　それも、敗訴確率が高い悪徳弁護士という事になる。
通常であれば、マンション管理士で十分なはずです。
弁護士っても、マンションの法律に精通している人なかなかいません。弁護士の倫理に反することを
平気でしますから。　悪徳管理会社だけですよ！前面に弁護士なんか出しているのはね。
皆さんは、こんなところに管理任せます？マンションに住んでいてもよくわからない規約や法律。
じゃあ、出るとこ出てこいやって、法廷に引っ張り出してやれば
法廷で、赤っ恥書いてるんですよ。この悪徳管理会社は。もちろん、弁護士も終いには、自分の味方を
罵倒する状態。何とかの丸出しですね。

面白かったですよ。その時に、ああ、この悪徳管理会社の従業員（契約社員？）は、
おつむが・・・・。と思いました。大手では、決して勤まらないなとね。
からくりも、完璧にわかりました。今後は、理事長の不法行為等の責任追及と損害賠償請求などなど
証拠は、すでに完璧にそろっていますから、立件は容易です。
それから、外部の第3者機関も入れていますから、そこで虚偽の証言をしたことも調査文章に残っていますから
逃げようが、ありません。歳をとって、今から地獄の生活が待っているでしょう。
悪徳管理会社さん、よくよくこの癒着した理事長の口をふさぐように手回しした方がいいですよ。

でもね、記録や録音は証拠として強いですよ。話が、２てん３てんしてしまうようじゃ
第２ラウンドは、「きゃん」ではなく「ぎゃぼん」と泣く様になることをお忘れなく（笑）

ご質問です。

私は、マンション管理士（５名）の方に、聞いていますが
一応、お聞きします。

1.マンション管理会社は、１年更新制となっております。規約には
総会にて、承認となっています。今まで、ここ４年位前から
通常総会や総会にて、議案に１度も上がったことがありません。
いつの間にか、委託契約書と言うものが配布されて終わりです。（委託契約書には
マンション管理組合の署名や捺印が無い）
それから、契約上変更が無い場合は、説明会は必要ないとされているから、
説明会は、開催しなくてもいいと管理会社は、豪語するんだそうです。

でもですよ、規約には、総会にて承認とある。これって、どのように解釈すればいいのでしょう？

説明会と総会議決は別物です

知らん。
内容がさっぱり入ってこん。

とりあえず、同一内容更新は管理者重説でokだから、説明会の必要はない。
契約書の配付義務はないのでなぜ配付したのかが意味不明。
ただし、重説書の写しの配付は必要。

総会決議を得てない管理委託契約の有効性は、管理会社としてはそこに管理者の記名押印があれば有効としている。
ただ総会決議を得ていないので管理組合の意思決定はされていないため、その辺ら管理組合と理事長で好きに話し合ってちょうだいって感じ。
確かに規約違反ではあるが、それにより第三者である管理会社との契約の存在自体を破棄する事は不可能。
って自分としては解釈して答えるけど。
マンション管理士持ってないし、去年の過去問解いたら4割しか正解しなかったから間違えてると思う。

ちなみに私に質問して欲しい内容は組合運営とか仕事の事ではなく、悪徳管理会社の内情とか、我々が普通と思ってて組合員が異常と思ってる事とかかな。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

なるほどね。
管理会社との契約は、確かに契約書にて有効でしょうね。
ただ、契約を更新するにあたり、規約に沿って運営しなくてはいけませんね。
という事は、やはり理事長の違反行為、確定ですね。管理会社は、其々のマンションの規約を
無視してもよいという解釈でよいという事なのでしょうか？
聞いたことがない。ではでは、理事長が間違ったことをしていても
理事長が言えば、犯罪でも協力するという事になるのでしょうね。あれは、出来てこれは出来ないは
通りが通りませんね。大げさにいいますがね。
はじめから、拒絶から入るなんて、小ばかにしてますよ。

それから、説明会と総会は違うと・・・。わかりきったことを回答されますね。
そんなこと、わかってますよ。
契約更新にあたり、総会にて承認をとらないといけないのでしょ（規約に記載通り）？
と聞いたのです。総会が先に決まっていいるでしょう？

マンション管理士５名が、答えた回答は明らかに違反行為です。また、それを解っている
管理会社も、規約を逸脱した行為を継続して行ったとして
ワンカウントです。

実績作ってますからね。規約規約言う割には、規約違反を黙認又は、実行させた。
これが、答えです。管理組合の責任だと最終的には、言うのでしょう。
そして、マンション内で、好きに揉めてください。って感じでしょうね。
それが、通るか通らないか？管理会社とし・・・・。審判。

（重要事項の説明等）
第七十二条 　マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約（新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から国土交通省令で定める期間を経過する日までの間に契約期間が満了するものを除く。以下「管理受託契約」という。）を締結しようとするとき（次項に規定するときを除く。）は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの（以下「重要事項」という。）について説明をさせなければならない。この場合において、マンション管理業者は、当該説明会の日の一週間前までに、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない。
２ 　マンション管理業者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない。
３ 　前項の場合において当該管理組合に管理者等が置かれているときは、マンション管理業者は、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、重要事項について、これを記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
４ 　管理業務主任者は、第一項又は前項の説明をするときは、説明の相手方に対し、管理業務主任者証を提示しなければならない。
５ 　マンション管理業者は、第一項から第三項までの規定により交付すべき書面を作成するときは、管理業務主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない。

なんで？

＞211の方は、一体なんなんでしょう？

教えて頂けるかと思ったのに・・・。非常に残念ですね。

法律では、同一内容での更新であれば説明会の必要はないが、重要事項説明書の交付は全組合員に必要。但し重要事項説明は管理者（殆どの場合は理事長）に説明すれば良い。

ただし、更新であっても管理規約で総会決議が必要との規定なら、管理規約が優先する。その場合は総会が説明会と重要事項説明を兼ねるのが一般的。

国交省の標準管理規約では「組合管理部分に関する管理委託契約の締結」が総会決議事項になっている。
だから同省標準管理規約に準拠している管理組合なら規約で総会決議事項になっている。

>>217
そうだと思っています。規約が優先です。規約に記載されていますので
総会にて、まとめて行うのが一般的とのことも他のマンション会社は、そのように言ってました。
もちろん、マンション管理士の方もです。

結局は、規約通りにマンション運営が行われていないという事実。
悪徳管理会社は、専門家と称していますが、実際は全く規約を逸脱した
運営を、行わせていたという事になります。もう既に遅しですね。
理事長の指示だと言っていた管理会社の嘘もここへきてばれてきました。
記録と録音が、立証しています。だから、管理会社が虚偽の内容を
理事会で、話したという非常に悪質な事案であることは、確定しています。
今まで、誰もそのことに気が付かなかったのは、管理組合の責任でもある事も事実です。
ただ、日常で管理規約や重説等の内容を見ても解釈があいまいで
わかりにくいものです。だから、説明会が必要なのですよね？
説明も全くしない状態で、目くら印を付かせた理事長に説明できるわけもなく
管理会社は、事あるごとに、その内容は委託契約に入っていないとと都合よく仕事をしない
どこでもあるかもしれませんが、この悪徳管理会社は、契約不履行どころではなく
マンションの管理組合の資産まで、公表を拒むところです。
それに伴い、道徳がわからない理事長が、目くら印を付く　最終的には、過去の事案が規約違反となり
無効になる可能性もある。

ほんとに、悪徳管理会社　は、酷い集団ですね。

合法に見せかけた「振り込め詐欺」のようなものですね。
　

さあ、どこまで、抵抗するかを見てみようと思います。
悪徳管理会社が、今まで巧妙に監査から逃れてきた事案。
決定的証拠を、渡していますので、もう嘘はつけませんね。ばかが、自らの策に
おぼれていくでしょうね。
例え、数々の違法行為をもみ消そうと思っても無駄ですね。だって、証拠があるし
他の組合員の証言もあるからね。過去に、お客さんを名誉棄損だとか言って
言いがかりつけて、結果出るとこ出て、棄却されて・・・・。イメージは、悪くなったのは
言うまでもありません。だから、この悪徳管理会社の管理物件は、資産価値がどんどん落ちていくのです。
何度も言いますが、恐れる必要はありません。こいつらは、崖っぷちになっています。
私は、法的根拠をもっていますし、外部の公的機関も介入しています。
監督官庁はもちろん、〇〇法の監督官庁、〇〇法の監督官庁などなど
マンション特有の監督官庁だけではありません。全てが一気に監査されるように
仕向けています。必ず、監査は入ります。それも、２度目です。２度目となると
そう簡単には、嘘は通りませんね。１度目は、決定的な証拠がありませんでした。

本来ならば、監査に入る入らないは、申立人には報告されないのですが
今回は、なぜだか、報告の連絡が入りました。
そして、今度は、マンションでの癒着していた理事長を血祭りにあげます。
責任追及です。もう、悪徳管理会社は、助けてくれません。それよりも、「あんたの責任だ」と逃げるでしょう。

どこの管理会社ですか？

>221
1度目に、「決定的な証拠」が出なかったなのに
2度目に、「決定的な証拠」が出る理由が分からない。。

>222
>223

そこまで、気にすることも無いだろうに（笑）
どうしても、気になるのであれば、ご自分で足を使ってお調べになることを
お薦めします。
裁判に関しては、お調べになりました？それから、他監督官庁は
調査内容は、今のところ公表しませんよ。映像が全ての決定的証拠ですね。
下っ端の人間には、決して明かさないでしょうねこの悪徳管理会社はね。

これが、違法だという事は、事実です。他の監督官庁が全て、味方とでも思っているの？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

管理会社が、完璧なんて思っていては、ダメですね。
マンションって、結局、協調性が必要なんだろうけど
分譲マンションは、なぜだか、区分所有者という個別のオーナーが
いて、共有部分はあまり興味が無い人が多いのですが
はっきり言っておきます。管理費や修繕積立金を勝手に値上げされてからでは
時すでに遅しなんです。特に、この悪徳管理会社は
金をとれるうちに、取って　お金が足りなくなっても関係ない
だって、違法アラカルトですよ。もちろん、皆さんは、騙されています。
自分のマンションの資産が、実際にどのようになっているか
確認する必要があります。開示請求は、区分所有者（オーナー）の正当な権利です。
これを、拒むのが悪徳管理会社です。理事長が開示請求しても開示されるのは
原本ではなく、コピー。コピーは改ざんできます。
マンション管理費等→悪徳管理会社子会社（金貸し業）→某大手銀行回収会社
某大手銀行回収会社の客は悪徳管理会社の子会社という構図です。

悪徳管理会社は、この間でしっかり経費を抜いて、管理組合の口座に戻す
その経費の内訳は、意味不明　たとえばＡ4サイズの印刷代等で1枚＝575円也
1枚ですよ！！考えられないぼったくりです。
それが、何百枚もあるからね。年間にすればかなりの金額になりますよ。

この悪徳管理会社のやり方はほぼ同じなので、皆さん是非、開示請求（権利）と
こいつらが、作成した。みそもくそも一緒にしている請求書を見てください。
特に小規模工事は、凄いです。悪徳管理会社の子会社からの請求書ですが
実態が分からない、名称の会社からの請求書があります。マンション管理組合は
こんな実態の分からない会社と契約した覚えもありません。
これ違法です。説明責任を怠ったとなります。間に、闇の会社をかますことで
マンション管理組合のお金の流れを複雑にしているのが、見てとれます。

調べてみて下さい。特に小規模工事と称した多額のお金。
せこい、経費を請求している実態を！

早速、アドバイスありがとうございます。

平気で嘘付くんですよ担当者が！

以前、管理会社を変えようと考えている理事長の発案で、最大手の悪徳管理会社が主催したと言うマンションセミナーに誘われました。
参加可能な理事だけで見に行きました。
内容は、ちょっとした洗脳のようなもので、大規模修繕工事は１０年毎に必ず行わないと何かトラブルが起これば全て、その時の理事の責任にされるとか、費用は値上がりしているので、今すぐ修繕積立金の金額を上げて備えるべきだとか言うのです。
大規模修繕工事で何もなくても１世帯当たり１００万円は掛かるので１００世帯のマンションなら１億円は最低額だと国土交通省の通達だが、実際の平均は１億２千万円を超えているから、その時になって問題になってしまうと言っていたのです。
それに、１０年毎に行わないと、更なる費用が必要だとも言ってましたが、言ってる意味が理解できませんでした。
結局、そのような工事費がかかるので修繕積立金を上げておかないと大変なことになると言うことばかりの内容でした。
理事長が我々に見せたチラシには、大規模修繕工事などに関する内容と安全に居住するための心得があったのに、悪徳管理会社は金の話だけして終わってしまい、安全に関しては警察が話したのでした。
終わってから区役所の人に聞いたら、警察は悪徳管理会社から依頼されてきたのではなく区役所が依頼して来てもらったと言うことでした。
後で、うちの管理会社に大規模修繕工事の金額について聞くと、最近は値下がり傾向なので、当初の計画した金額よりも安くできると思います、と言う返事で、悪徳管理会社が豪語していた内容とは全く逆でした。
うちのマンションは、２ＬＤＫから４ＬＤＫまでの間取りがあるので、１世帯当たりでは出せませんが、悪徳管理会社はその説明もなく、単に国土交通省のデータだと言って説明していたことを、今の管理会社と話していて気づきました。
悪徳管理会社って怖いですね。

>>228
もしよろしければ、
そのセミナーの資料などご開示いただけませんか？

>229
残念ながら、当時の理事長がチラシを見せてくれただけですからチラシは手元にはありませんし、セミナーと言っても、単に話を聞くだけの内容でしたので、簡単な資料だったので持ち帰らなかったため資料もありません。
持ち帰ったとしても、残す気はありませんでした。

>228
ある種の、脅しみたいなもんですね。
うちの、マンションもとにかく修繕工事のオンパレード
それもですよ！「将来的に・・・」こんなの当たり前でしょう？
今必要のない工事を、なぜ今やらないといけないのか？

将来を言えば、老朽化は当たり前。マンションは、周りの環境や立地によって
変わるのです。10年とか15年とかの括りは、基準であって
絶対ではありません。悪徳管理会社は、とにかく不安を煽るのが得意です。
理事の責任追及されるというのも、うちのマンションでも、やたらと話していました。
結局、根拠なんてどこにもありません。ただ、単に各営業所へノルマを課しているだけ。
もちろん、本当に危険な状態やひび割れがひどい場合は、修繕を行う必要がありますが
通常であれば、相見積を他業者に依頼することは通常ですが
他業者が、見積もりを取ること自体を、妨害するのです。それが、仕様書はそもそも作成しない
という、本末転倒。お前らは、大体で金額はじいたのか！とかなりの罵声が飛びましたが
癒着理事長が、勝手に承認して工事が勝手に着工されました。また、見積もり金額と実際の請求が違う
という、悪質極まりない事をしていたのです。

これも、結局その時点では全く分からず、通常総会時に支出金として数字を見て初めてわかりました。
もちろん、理事会での承認はありませんから、規約違反です。
かなりの、規約と区分所有法を違反してますので、責任追及は免れません。
もちろん、時効があるとはいえ、その事実を知ってからというのが前提です。

この様に、かなりの悪質なやり方を平気でしますし、平気で嘘もつきます。
記憶にないとも言います。忘れましたとも言います。それを追求すれば、最後にはあれは
個人的な意見ですって、脳みそ見せてみろと言いたくなるような事を言いますよ。
そりゃ、常識なんて通用しません。こんなやり取りを繰り返して
のらりくらりしますよ。罵声を浴びせられても、そもそもが、常識がないから全く平気な顔をしてますよ。
そして、住民が呆れる、疲れる、嫌になるのを待っているのです。

よく、読んで下さいね。必ず、どれかの発言をします。たぶん、マニュアル作っているんでしょう。
終いには、事件でも起きるかも？と言うくらいこいつら、平気で、お客さんを小ばかにしますよ。

>231
そう言われれば、確かに脅しみたいなものですね。
見積り金額と請求金額が違うなんて、有り得ませんよね。

どうしてこんな悪徳管理会社が存在できるのか、不思議でなりません。

見積もりと請求が違うっという言葉の一言で非難するのはよした方がいいと思いますよ。
実数方式を採用している可能性もありますから。
当然知ってますよね？

> 見積もりと請求が違うっという言葉の一言で非難するのはよした方がいいと思いますよ。
> 実数方式を採用している可能性もありますから。

その場合は、見積もり書自体に、「実数方式」と記載してあるのでわかると思いますよ
また、よほど悪質な業者でなければ、総会時にその説明もしてあるはずなので、請求時にクレームも来ませんし、一般的には微々たる追加料金のはずです。

まぁ承認すらされておらず、工事されている時点で説明すらされていないのでしょうけどね。
普通の管理会社であれば、総会議決がなければ、理事長承認があっても工事はしないのですけどね。

150
貴方は、どちらかというと
違うところに目が行くんですね。

ほとんどの皆さんは、見積もりの時点で、内訳書が無いと言った
会社に、工事を勝手にやらした、癒着理事長と悪徳管理会社の実態に目が行きます。
いいですか？工事自体の金額と工事の内容知っているんですか？
追加工事となれば、ちゃんと説明するこれ、常識ね。というか、説明もしないで
勝手にお金を請求し、勝手に支払をした悪徳管理会社は、詐欺と言われても
仕方ないですよ。その事実を知ったのはとあります。
それから、あなたいつも法律に反した内容を平気で投稿していますが
なぜですか？
もう、嫌だからと言って、見ないのではなかったのですか？
あなた、自分は業界の人間だと言いながら、、、、。業界の方は、まずいですよ。

皆さん、騙されないように、日常生活でもそうですが
金額を銘打って、何も説明もしないで、急に追加のお金が上乗せされて
いたら、皆さんどうしますか？「どうなってんだ」となりますよね。
ただ、ご自分の支払いやお振込みをされるので、そこでトラブルと発展しますし
説明が無ければ、支払いませんよね。
しかし、この悪徳管理会社は、通帳すら我が物顔で返さない。決算書も
予算も期中で、増えたり。先月あった支払金が今月は無くなっていたり
デタラメ。全て説明も無し。役員にも知らされず、もちろん癒着理事長もです。

皆さん、本当に真剣に心当たりがあるという方、見てみてはいかがでしょう？

>235
私も同じように思います。

233を書いた150は
＞見積もりと請求が違うっという言葉の一言で非難するのはよした方がいいと思いますよ。

と、一見まともなことを書いているように見えますが、実は何か別のところに誘導しようとする意図があるので、次のように続けるのです。

＞実数方式を採用している可能性もありますから。

これは、234さんが指摘した通りで、最初に説明があるべき特殊な場合ですから、この場合には当てはまりません。
なのに、相手を軽く挑発するかのように

＞当然知ってますよね？

と、続けたのです。

これは明らかな挑発だと解釈していいと思います。
まるで、騙された方が悪いんだと言ってるかのような内容にも取れます。

これらのことから、この人は少なくとも悪徳管理会社側の考えと同調している人であると考えていいでしょう。

このスレが邪魔で仕方ないので、何とかしたいので執拗に同じようなことばかりを書き込んでくるのでしょう。

つまり「荒らし」ですね。

別にそんな意図はないんですが。
だいたいうちのお客たちも、送った資料も届いてないと言ったり。届いた資料も資料は読まない。話た説明をろくに聞いてない。議事録に記載しても聞いてない。そんな方々ばっかりですよ。
実数方式だと説明して、見積書にも書いて、議案書にも書いて、予備費も計上して、議事録にも書いて、そのあとで、そんな話は聞いてない。詐欺だなんだ大騒ぎ。そのうち尾びれ背びれもついてどんどん話は大げさになり、掲示板への書き込みもされる。名指しで批判もされる。
後からエビデンスを出して指摘しても、高圧的だなんだ、お客に対する態度がどうだ。
正直ビジネスにならない。
そんな中、一番口うるさい人の車へ傷つけ被害が発生。
総会で開口一番、恨みに思ったフロントがやったに違いない。賠償しろ。
出席者皆の前で訳も分からない追求と謝罪要求。
私らフロントは、皆さんをまともな人間として対応していると病気になります。
ここに書き込んでいる方々は想像がつかないかもしれませんが、総会に来ない非協力的組合員たちが陰からどんな嫌がらせと非難中傷を管理会社に対して行っているか。営業妨害も頻繁にある。それも理事長には言うな。組合には伏せろと言われ。
言いたいことも言えずにいるんですよ。

騙す？
本当に腹立たしい。
だいたい特にうちの会社なんて、リベートやバックマージンをちらつかせる下請けなんぞすべて出入り禁止にしてますわ。
少しでも安く少しでもいい内容でと、頼まれてもないのに、必死こいて業者と交渉して。
１社が納得されないからと、何社も見積もりとって。見積もりだって、日ごろから相見積もりばかり取ってると、どうせ仕事にならんからっと下請けもいい顔しないんですよ。はっきり断れることもありますわ。
それを頭下げて頼んで、何社も取って一番安くて納得いくところを持って行って、そこでまた悪徳だなんだ。管理会社がバック取ってるだのなんだの。
大規模だってコンサル業務も安いところが良いからと他社に頼むくせに、肝心なことは管理会社に頼ってきて。
管理委託契約外なのはわかってるのにもかかわらず、使うだけ使い、ねぎらいもない。最終的に不具合が発生すれば、管理会社がきちんと指導しないからだ。
なぜ、あんなコンサルタントと契約する前に、もっと積極的にやめたほうがいいと言わないんだ。賠償しろ賠償しろ。
いい加減うんざりしたから、私は必要以上の事は一切しない。契約書に基づいて粛々と業務をするだけの、超お役所タイプのフロントになりました。

その管理会社が悪徳であると烙印を押す前に、もう一度その会社ときちんと向き合ってみてはどうでしょうか。
私は少なくとも、そこまで悪徳な会社があるとはにわかに信じられない。
きっと何かの誤解があると思っている。
変なフィルターを通して管理会社を見るのはやめて、一度真っ白な気持ちで話し合ってください。

237さんの件が本当だとしてもかなりレアケースでしょうね

たとえば
・議事録を管理会社に記載させるケースは、悪徳管理会社かまったく機能していない管理組合しかやらない
　管理会社に記載させると管理会社が不利な記載をしないため

・議案書にも明確に記載して議決をとった内容に関して、そこまで住民が反発することはほぼない
　説明不足か、よほど住民の質が悪い

・相見積なんていまはすでに常識、下請けで見積もりを断るところはほぼない
　そんなことをしていたら下請けは、商売にならないので、断るところは稀。
　見積もりすら断る下請けは、今後使わないだけなので、さほど困らない

・契約書どおりの内容を淡々とやってくれるフロントは、悪徳ではないですよ
　いらないことをするから悪徳なんです
　実際にりべーとやマージンをとっているフロントなんでいっぱいいると思いますけどね

管理会社の本質を知らないよね。
入社何年目ですか?多分あなたは、会社内で評価が悪いですね。
なぜそうなのかを指摘しましょう。
多分会社でも同じことを指摘されていますね。
どんな仕事でもそうですが、出来る人は相手の気持ちを考えて行動します。
高い見積書でも相手のニーズに合えば、了解が得られるって社内でも言われていませんか?
>だいたい特にうちの会社なんて、リベートやバックマージンをちらつかせる下請けなんぞすべて出入り禁止にしてますわ。
>少しでも安く少しでもいい内容でと、頼まれてもないのに、必死こいて業者と交渉して。
>１社が納得されないからと、何社も見積もりとって。見積もりだって、日ごろから相見積もりばかり取ってると、どうせ仕事にならんからっと下請けもいい顔しないんですよ。はっきり断れることもありますわ。
>それを頭下げて頼んで、何社も取って一番安くて納得いくところを持って行って、そこでまた悪徳だなんだ。管理会社がバック取ってるだのなんだの。
要領悪いね。まともに見積書とってるあなたが悪い。管理組合からみたらきちんと相見積りしてるか分からない。
そして、あなたは業者との信頼関係が出来ていない。業者も仕事をもらえない相手に価格を出すわけない。
相見積の当て馬って分かってて、いい顔すると思っていますか? 業者の立場になればわかりますよね。
業者との信頼関係が出来ていないから管理組合とも信頼関係が出来ていないよね。
だから、管理組から管理会社がバックを取っていると言われる。
>大規模だってコンサル業務も安いところが良いからと他社に頼むくせに、肝心なことは管理会社に頼ってきて。
>管理委託契約外なのはわかってるのにもかかわらず、使うだけ使い、ねぎらいもない。最終的に不具合が発生すれば、管理会社がきちんと指導しないからだ。
>なぜ、あんなコンサルタントと契約する前に、もっと積極的にやめたほうがいいと言わないんだ。賠償しろ賠償しろ。
>いい加減うんざりしたから、私は必要以上の事は一切しない。契約書に基づいて粛々と業務をするだけの、超お役所タイプのフロントになりました。

だから、担当かえてくれって管理組合から言われるのですよ。
図星でしょうね。

>>238
238さんへ反論ではありませんが、少し現場での話と一般的な話とでごっちゃになっている部分があると思いますので、管理現場での実情でご説明します。

・議事録について
私がこれまで経験した管理会社3社で一時的な担当やエリア替え、担当者の退職に伴う担当替えを含めて、おそらく100物件以上のマンションの総会に参加してきました。あまり大規模な物件は経験がありませんが、100戸～300戸の物件も10数物件担当したことがあります。その中で、議事録の作成を役員等で行っている物件は、私の記憶違いでなければ2物件のみでした。
ですが、イコール組合が機能していないというわけではなく、管理会社で作成した素案の中身の精査をしっかりと行えば特に問題はないと思います。
ただ、おっしゃる通り議事録作成はこちらとしては面倒ではありますが、記載する内容のニュアンスを濁したりすることは可能ではありますね。私はそんなことはしませんが。

・住民の反発
皆さんのエリアはどこかはわかりませんが、ここ東海地方では日常茶飯事です。億ションと言われる物件でも同じような状況です。全部が全部そうではありませんが、体感としては3割前後はそのような状況のマンションです。

・相見積もり
それもエリアによると思います。
あとは、管理会社の力関係と。
中小管理会社では、下請けさんの方が立場が上だったりします。正直儲けが少なくやいやいうるさい管理会社とは付き合いたくないと言う業者も多くあり、そこを断れると次に頼むところがない。っという状況もあります。
大手にいたころですら、驚くほど協力業者が充実していなかったので…
普通の感覚では考えられないような対応もされますよ。こっちが客だでは通らないです。
大企業にお勤めの方々にはわからないかもしれませんが、管理会社と下請け業者との関係は、大企業とのそれとはまったく異なります。

・リベートを受け取るフロント
それはいるでしょうね。
私もこの仕事を長くやっていると、業者からそういう話を持ってこられることもありますから。
設備系はほぼありませんが、特に多いのが鍵屋ですね。ここは非常に多い。
シリンダーなんて原価3000～5000円程度の物を工賃含めて2万～3万取りますから。しかも作業時間10分ですよ。
特に組合単位でのリニューアルなんてやったらぼろもうけですからフロントに食い込みたがるんですね。
いくら会社で禁止をしても、自分はやらないといっても、陰でそういう事をやってる人がいるかもしれないというのは否定しませんが、それはどの業界でも同じ事だろうと思っています。

鍵屋に立った意見です。
鍵屋も営業に苦心しているね。
>・リベートを受け取るフロント
多少の融通がある担当の方が上手くやっている方が多いですね。
大きく分けると3つに分けれます。

1・少しのリベートを受け取って、懇意の業者に発注し住民へも還元させる。
業者は仕事の量が増え、住民も喜び、フロントも業務が楽になる。
少しのリベートとは、お歳暮、お中元又は小額の商品券
2・業者に必要以上のリベートを要求する。
業者は要求されたリベートを満たすために、住民に高額な費用を請求する。
3・リベートを受け取らず住民に紹介する。
公平との明文で不安定な仕事発注、住民の値引要求の押し付け

どうやら③の方のようですね。

>・相見積もり
話が矛盾してるんだよ。
>中小管理会社では、下請けさんの方が立場が上だったりします。正直儲けが少なくやいやいうるさい管理会社とは付き合いたくないと言う業者も多くあり、そこを断れると次に頼むところがない。っという状況もあります。
と、
>私もこの仕事を長くやっていると、業者からそういう話を持ってこられることもありますから。
>設備系はほぼありませんが、特に多いのが鍵屋ですね。ここは非常に多い。
技術があって、特定の下請しか工事出来ないならきちんと管理組合に話すべき。
工事に技術が必要なく値段が優先されるなら、きちんと相見積りをする。

分かっているのよ。フロントが手を抜いてるのがね。
技術が必要な工事で値引交渉はできないって分かっているのよ
むしろ、部品代の型番で価格が直ぐに分かる時代、定価以上の見積りでぼったくりました。では通用しない。
責任が業者にあっても、チェックしなかったフロントの責任。
業者との信頼関係を気付いていないフロントの責任。

240さん

対人での仕事をしている以上ある程度のクレームを言ってくる人は、どの業界にもおられます。
むしろその対応にフロントの力量の差がでるのだと思います

また私も複数の総会にでていますが、管理会社のフロントの対応が悪いケースも多々あり、信頼関係が崩れてそのようになっている場合もあると思います
・資料/説明がわかりにくい
　　→住民は、素人なのに、専門用語と長い説明をする
　　→説明をしないと管理会社の責任を取られると思い、なんでもかんでも説明をする

・「。。。。だと思います」などの曖昧な回答をしたり、途中でいうことが変わる

相見積に関しても、私も２４２さんと同意見です。とれないなら取れないなりの理由を説明するほうがよいです
また、それができるかどうかは、日々の信頼関係になると思いますが。

>243
私は、フロントの力量と言うのがテクニックであるのなら、力量ではなく、フロントの誠実さなどの人柄だと思います。

150

下請けにお願いしないと、施工出来ないなんて
大手では、なかなか考えられませんね。大手は、ある程度協力会社いますからね。
それから、本当に信頼関係ができていない証拠ですね。そりゃ、管理組合も信頼されるわけないでしょう
信頼関係を作るには時間がかかります。時間をかけて信頼関係は築けるものです。
また、信頼関係がいったん崩れると、修復するのはかなり難しいもんです。
相手ばかりを責めるような考え方の方は、一切、受け入れられないものです。いくらいろんな考えの方が
いても・・・。
そんなに、嫌なら、フロントなんか勤まるわけないですよね。でも、他の業種でも同じでしょうね。
客商売は、全て共通しています。要は、信頼関係をいかに築くか。この悪徳管理会社は
いずれにしても、やばい状況になるのは、間違いないです。

うちは、マンション内部の周知は、完全に固めました。癒着理事長、過去理事長は
心臓バクバクでしょう。
管理という目に見えないサービスで、儲けようとするのであれば
人間関係を築けるような人でないと、無理でしょうね。この人が言うのであれば少々の事は
目をつぶろうなんてなれば、仕事が楽になるだろうに。淡々と粛々と業務を行うなんて
裁判じゃあないんだから、一般的に通じるわけがないんですよ。
法律に関しても縛りが、厳しくなるでしょう。何年後かは、わかりませんが・・・。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

何か管理会社批判な発言ばっかりですね。

私は管理会社でフロントやってますけど、築くつもりもないであろう一組合員から、簡単に人間関係を築けなどと言わないでもらいたいですね。

管理会社と管理組合との委託契約は総会決議を経て一年間なのです。
役員も大抵は長くて二年程度の輪番で交代し、お役目御免！って感じで役員退任後は総会にすら出てこなくなる。

それでも私は何とか管理組合の皆さんたちから信頼されるよう努力してますよ。
まずは期待され、そして信用され、最終的に信頼されなければ人間関係は築けませんからね。

担当者にアタリとハズレがあるとすれば、私はアタリでありたい。

どこの管理組合ですか？

１５０さんは結構有用な情報を提供しているように思えるんだけど、
なんでここまで個人批判されてるのかが疑問。

偏屈的な見方をすると、
１５０さんに情報を出されると都合の悪い誰かが、
１５０さんにこの掲示板へのカキコミさせないように妨害しているようにも見える。

248さん

「築くつもりもないであろう一組合員」こういう考え方でおられるなら、普通は築ける信頼関係もできないでしょうね
「役員も大抵は長くて二年程度の輪番で交代し、」、2年もあるのですけどね

>管理会社と管理組合との委託契約は総会決議を経て一年間なのです。
マンションの規約にも同じことが記載してあるので
やはり、総会決議を経てですよね。

総会決議をクリアしていない状態で、勝手に癒着理事長が更新していたら
違反行為で間違いない。いくら、同契約でも総会決議の無い
契約更新は、他のマンション管理士や他の業者さんは、規約違反ということを
言われてました。よって、理事長の義務違反。管理会社は、規約に沿って
業務を行わなかったことが証明されていましたね。例えば理事長が、指示をしたとしても
規約違反になることがわかっていて、義務違反行為を行わせたということになるのでしょうか？
賢いと悪徳管理会社は自分たちの事をおごり高ぶってますが、まぬけなことに
総会議事録には、ここ4年位そのような議案さえありませんし
記載ももちろんありませんし、総会に出ましたが、管理会社の更新の内容なんて
全く話し合われて事はありません。1000歩譲っても、そうであれば説明会位は開催すべきでしたね。
悪徳管理会社は、説明会すら行うことはありません。言い分は、同条件だから。
おいおい、焦点が違う。問題にしないといけないのは、総会決議を経たのか？ここです。
総会決議を承認していないですね？「はい」これでいいんです。これは、重要な瑕疵です。
違反行為ですし、さもなくば、無効になるのではということですが
こいつらは、結局、責任は理事長にある、理事長が印鑑ついているのだから
契約は、成立するというようですよ。

結果、全て都合よく解釈して、屁理屈こねます。だから、証拠と証明が必要なのです。
だから、積み重ねの証拠資料と立証証明が、有効となります。今は、一昔前とは違い
防犯カメラもあちらこちらにあり、録音機器もかなり高性能なものがたくさんあります。
こいつらは、お客さんとの会話を録音しているのだそうです。本当の理由はいちゃもん付けたいから
でもね、そうそうに、1度や2度声を荒げたと言うことでは、訴えることはできません。
相手が、録音をしていることを認めたので、こちらも正当な理由として録音できるのです。
（これは、刑事から聞いています）ちなみに、刑事はいろんな方法と証拠固めの
アドバイスをしてくれてました。


最後に、この掲示板は、業者関係者の投稿は、〇なんですかね？
実際は、分かりませんが　マンションに興味のない人や法律等が分からなければ
投稿しないでしょうが・・・。ただ、内容が内容なだけに、通りが通らないことを
断言するかのように、ご意見されるのは如何かな？と思います。だって、区分所有法は
規約の上にありますが、規約は様々な、ルールが記載してありマンションによって違いますからね。
その、規約を見ない状態で、「ああだ、こうだ」ということを業者の方が言われている事自体が
可笑しいですね。ほぼ、他の管理会社は、まず規約をしっかり確認します。
区分所有法に違反する内容が無いかも見ます。それにより、回答がさまざまになるもんじゃないですかね？

とんでもない事を癒着理事長がやらかしました。
警察を呼ばないと、手が付けられないことになったようですよ。

あーあー。住民が通報しちゃったみたい。

どこのマンションですか？
国交省に通報します。

>256
わざわざ、どうも
マンション名は、明かすことはできません。また、国土交通省に
通報しても、証拠が必要ですので・・・。
他の方が、他のマンションの事を通報するなんて
おかしな話ですし、通りが通りません。お気遣い無く。

淡々と事は、進んでおりますので。

また、管理会社名とマンション名を教えてと言われる方が
ちょくちょくいますが、出来ません。

私は、管理会社が、あくどいと有名だったことを、こちらの掲示板で知りました。
裁判も何度も繰り返している　それも、理事長さんを意味もなく訴えていて、さらには、また
マンションのオーナーを訴えているとのこと。裁判となった管理組合のマンションは
相当な、苦労をされていること。絶対に、許せません。

このスレ読んでたら無性に広島焼き食いたくなったよ。

広島か・・・・・

どこの管理組合？

>263
>警察は、目を光らせています。
それは、無理です。
警察、検察は、殺人以外捜査したがらない。
日弁連も、平成16年に告訴状を受理しない警察への統計を発表してます。

結局は、悪徳管理会社がマンション内部を罪のない住民を、崩壊させた状態。
信じがたい方もいらっしゃるでしょうが、事実です。
もちろん、管理会社だけではなく、管理組合の理事会にも問題はあったと
思います。でも、嘘はいけませんよ。それも、規約や区分所有法を違反する行為を
平気で行わせては、
規約に沿って、運営を手助けするのが、通常の管理業社ではないでしょうか？
さらに、民法ですら違法に行い。マンション内で住民同士が警察沙汰になるまでに
もっていったのは、事実です。

これから、マンションに住む方は、しっかりこの掲示板をみて
ご自分でもマンションの規約を、見られ、分からなければ聞くことをお勧めします。
但し、聞く相手が不誠実な場合は、身近な不動産屋さんでも教えてくれることもあります。宅建を
お持ちですので・・・。その時は、規約を持参してくださいね。

どんなことであろうと、管理業者としての責任は回避できないと
思います。
マンション管理組合で、一番大切なお金の動きを公開しないなんて
ふざけた話です。問題なければ、開示できるはず。開示できないのは
何か、法に触れることをしている証拠でしょう。
それが、実際に残っていて改ざんできない。ともすると、会社ぐるみとなる。
時々耳にするのが、従業員の横領事件。しかし、監督責任があります。

まず、管理会社の更新を総会決議にかけていない以上、勝手に更新をしてしまえば
さらに、責任を問われることは間違いないです。だから、理事長が独断で印鑑、さらには
規約を無視させて、押印させた管理会社も違法を承知で行為を行ったことになり
ます。もちろん、管理組合で必ず、責任追及されることは間違いないです。
今の状態では、誰も役員を受ける人はいないでしょう。そうすると、訴えをおこされている
現役員の責任は免れません。しかし、管理組合の反発は、とんでもないことになるでしょう。
何年も、隠ぺいしていたのですからね。
もう、管理会社は間に入ってくることは、出来ません。1度罪を犯した実績があり未だに
債務不履行としている事は事実。当人と管理会社の主張が食い違っていることも事実ですが
どうせ、共同不法行為になるでしょうね。

なぜ、スレッドが荒れるのかは、いまいち意味が解りません。
スレ主さんが、注意事項として記載している内容に関しては
守っているつもりです。
ただ、憶測で意見されることは、勝手ですが
運営者の方も、健全な掲示板をという主旨です。なるべく、こちらのスレが
荒れることの無いように配慮すべきです。

なぜかわかりませんが、必用に気分が悪くなる投稿をされることに関しては
今後は、スルーするのが一番いいと思います。
マンションの内装や設備だけに目が向きがちですが
一旦、購入すれば終わりではなく、マンション特有のルールがある事。
協調性も必要とされます。町内会等とは、訳が違う
強制加入とされてしまうことを、よくよく、頭に入れること。
そして、必ず目を光らせること。これを怠ると、それこそあくどい手口で
管理会社のいいカモになる事。その中で、やりたい放題やっている管理会社が
実在することを、周知するために私は、投稿しています。

お心当たりがある方は、是非、管理組合に通帳の開示又は、他の帳票類の開示を要求してみて下さい
通常は、規約や区分所有法の権利に基づいて、何ら問題なく開示します。
しかし、やりたい放題の管理会社は、違法に開示しません。これは、他のマンション管理組合理事の方
からも聞いているので間違いないです。そこは、理事会がしっかりされていたので
管理会社の変更となり、ことなきを得たようです。

皆さん、正当な理由をと言って開示を拒むような管理会社は
まさしく、悪徳管理会社です。

早速、調査をお勧めします。

マンションは、マンション住民のものです。決して
管理会社のものでは、ありません。また、管理会社は、コンプラを
熟知していないといけないのです。それを、勘違いだとか、聞き違いだとか
言い訳をして済む問題ではありません。
それが、まかり通るのであれば、誰でも管理会社できるって話です。
管理組合と利害関係にあり、そこには管理費と言う金銭の契約があります。
あくまでも、受け身です。しかし、規約違反を行わせるなど言語道断。その知識が
無いと、言い訳をするような。会社にマンション大切な運用を任せますか？
小学生でもできます。

そんな、幼稚な人間ばかりいますよ。この悪質な管理会社はね。
たぶん、もがいている事でしょう。苦しい言い訳をしている事でしょう。
嘘を塗り固めている事でしょう。嘘を塗り固めても
必ず、ばれます。一旦疑いをかけれてるということは、こういうことです。
ブラック企業は、従業員に対して、
悪徳企業は、お客さんに対して

この違いです。もしかしたら、両方当てはまっているんじゃないですかね。

どうも私が書き込むとボロカスに言われますね。
皆さんが指摘されるようなことを当たり前に実行できるフロントばかりではありませんし、もしもそうであったとしたらとっくの昔にマネージャー職になり担当を持っていません。
私はこの業界に長くそして複数社経験していますが、いつも思っている事は、管理組合からの信頼も厚く、上司からの信頼も厚く、仕事ができるフロントは出世が早く、早々にマネージャー職になり、担当を持つことがなくなります。
結果として、何か物足りない、何か気が利かないような出世するタイプではない人間がフロント職にとどまる「傾向」にあります。（全部が全部そうではありません。あくまでもその傾向です。突っ込みがいちいち多いので念のため）

まあ、ここでも私が出す情報を不要と考える方もいらっしゃれば、有用と思われる方もいらっしゃると思いますので、批判は気にせず書き込みは続けます。
まあ、２～３行読んで明らかに悪意のある批判だなって思った時点でその書き込みを読みもしてませんが。。

あと、これからもコテハンで頑張りますので、ご質問あればなんなりと。

今住んでるマンションは管理会社が大手財閥系の傘下ですがもしかしたら悪徳かもしれません。

だからこそほかのマンションがどうなっているか状況が知りたい
前に住んでいたマンションはそんなに小規模でもないですが中規模弱ってとこでした。
管理人部屋はありましたが既に人はいません。
おそらく必要がないので配置しないようにしたのでしょう。
清掃員は毎日決まった方が来て掃除してくださっていました。
ゴミ捨て場も全て一人でがんばってくださっていました。
管理会社も何かを売りつけたりしゃしゃり出たりしてくるようなことはしない。
人員から何戸あたり何名とかそんな情報がほしい。

>>277
私の知ってる情報を。
私が経験した会社の管理員配置の方針。

独立系大手の場合
会社方針：どのタイプのマンションにも基本的に管理員を配置
小規模（20～50）
管理員は基本週2～3日
時間は9～17もしくは9～15
清掃兼務
中規模（51～100）
管理員は週3日
時間は9～17
清掃兼務も場合によっては清掃専門の人員を1名追加
大規模（101～）
管理員は週5日
時間は9～17
場合によっては住み込み2名体制もあり。
また、清掃専門の人員を1～2名追加の場合あり

財閥系大手
会社方針：小規模マンションは基本的に管理員は配置しない
小規模
管理員は配置なし
清掃員が週に2～3日
3h～5h程度巡回清掃を行う
中規模
管理員は週2～5日（組合の意向を極力反映するためばらつきあり）
時間も多種多様3h～、amのみ、9～17等さまざま
大規模
管理員は週5～6日
時間は9～17が基本
但し、6日の場合は2名のシフト制もあり。
場合によっては清掃専門の人員が1～2名追加の場合あり

中小
会社方針：管理員は配置しない（100戸以上の管理物件なし）
全て清掃員にて対応。マンションの規模やタイプにより1～3名派遣。
時間は最短週1日1ｈ～でかなりマンションにより対応が異なる。

独立系・財閥系ともに清掃業務を管理員が兼務しているケースが多く、管理員＝清掃員という位置づけ。
しかし、清掃員より管理員の方が単価が高い。
顧客目線で考えると、管理員という形をとらず清掃員に変更してもらった方がコストは安い。
また、管理員の業務指導や業務実態を把握していない事が多く、野放しになっているケースが散見される。
そのため、管理員による勤務時間中の無断外出や早退・遅刻、頻繁な休憩、管理室電話から私用電話等のトラブルは後を絶たない。
また、管理員の時給（東海地区）も800円程度であるため、最低賃金に近くあまりまともな人材はいない。
教育云々ではなく、そもそも募集をかけてもあまり応募がない。またはあってもまともな人材ではない。

応募してくるご高齢者のあり得ない人たち
履歴書の写真が家族と共に移っているスナップ写真
履歴書の写真がない
履歴書の写真が帽子をかぶってサングラス
面接の時間に遅刻
面接中常にタメ口で上から目線
面接中にもかかわらず帽子を脱がない
まともに会話が出来ない
何か途方もない臭いがする
住所が定かでない
大手企業の元重役らしく大変横柄で聞く耳を持たない

簡単に管理員を変えろと言うが、仕事をした人は週5で働きたい方が多く、週2～3日程度ではあまりまともな人材は来ないのが現実。ならば、清掃だけと割り切った方がいいと私個人としては思う。

277です
278さん貴重な情報提供ありがとうございます。
今住んでいるマンションは160～180戸です。
何名が清掃員で活動しているのか、住人には知らされていません。
時間についてもついこの間まで知らされていませんでした。
管理員は普段何をしているのかもわからず、存在そのものがあやしいです。
規模を問わずいなくてもいいのではと思います。
警備会社も常駐しているので更に存在価値のなさが浮き彫りだと思います。

>>279
何人が勤務しているかわからないという状況はよろしくないですね。
まずは、管理会社に管理員業務と清掃業務の仕様書を出してもらってはいかがでしょうか？
おそらく管理委託契約書には記載していると思いますが…
理事長さんにお願いして契約書を見せてもらうのもいいかもしれませんよ。
管理委託費の中でも人件費に占める割合は大きいので、コストカットをするのであればまずはそこからですね。
恐らく無駄な部分もあると思います。

280さんありがとうございます。
ほんとそうですよね
特にお店のトイレ掃除などはいついつにだれが掃除したとか貼ってあることがありますよね
ああいうふうにでもしてくれればいいのですが。曜日ごとにどこを掃除するとか
納得のいかないことだらけです。
毎日掃除の人みかけるのですが、夏など何日も掃除しないでほったらかしで蜘蛛の巣まで
出てきたことありました。掃除道具も何日も出しっぱなしのときもありました。


何かを要望しても管理会社も管理会社で都合の悪いことの詳細を議題に出さないから
全く管理組合に話が通っているかどうかもあやしいのです。
組合役員でもないのにこういう話をすると向こうの手落ちなのに
クレーマ扱いされそうでそれも腑におちないのです。

でも何もしなければ管理会社の思うつぼですよね

管理会社は、今やばいのでしょう。見なくても察することができます
ここまで、いい加減にするところが実在することが
マンションンをダメにする。

管理会社は、違法に違法を重ねて、さらに住民の恨みまでかって
何のメリットが、あるのか理解に苦しむ。だって、変更される可能性が
かなり高い状態で、何も打開策を取ろうとしないことは、
収益が、減っていくことは解るだろうし
さらには、ここまで評判が悪くなれば、今後の新規取得も難しいでしょう。
管理費を安くと言う設定を売りにしてもそれこそ「安かろう悪かろう」は、
今の時代は、到底通用しません。

最低限の法律を、守るようなことができない管理会社は
未来は、無いだろうし、類は類を呼び、常識のない人間しか雇用しないので
一般社会で、使えんなという社員しか集まらないし、在職していない。
人間の感情は、一切無いと思っていた方が、無難。一般常識は、通じない独裁的な考え方。
それから、この会社は、管理の知識がある奴は、いません。
別に、外注でマンション管理士に発注かけなければいけないかもです。資格なんて、ペーパーです。
ちなみに、質問してみて下さい。100％答えられないし、バカなことを言いますからね。

管理会社は、最低限の法律を守るべきだ。いくら、屁理屈こねても
違法は違法です。

それも、違法とわかっていながら、不法行為を助長をしていることは、
言った言わないの次元の話ではなく、全てに於いて、記録に残りました。

訴えろとよくもしゃーしゃーと言ってのけた、アホ理事長。出るところに出てきもせずに
まぬけ丸出し。そうさせて頂きます。
それから、今度は出るとこ出てこないと、負けちゃうよ！流石！負けるような裁判を
打って出るてか？

本当に、やるとは思わなかったなんていざとなれば、尻尾巻くでしょうから
どんどん、住みにくくなるのにね。
いい加減な歳なんだから、引っ越すにも相当な苦労と経済的負担がかかるよ。
私らとは、違うんだけどね。

今後、管理会社が間に入ることは、出来ません。なぜならば、2回も同じことをして
勝てるわけがないし、たぶんこいつらは、個人に負担をかけて、金が尽きるのを
待っているんだろうけど、理事長が個人的に反訴するには、それなりの立証が必要であり
もちろん、長引かせれば、証人尋問に出廷することになるでしょうね。
そもそも、請け負う弁護士がいないと思う。そりゃ、通常の3倍の着手金を払えばいるかも？
成功報酬は、0円で！
このあほ理事長が、負担できるとでも？

弁護士もピンきりだけど、どうせ理解もしていないのに、金欲しさに
受けても、やる気はないでしょうね　笑　笑

第2ラウンドってところですか！！　面白い！

久々に書き込みします。
よく、違法という書き込みを見ますが、具体的にどんなことがあったのかお聞きしたいです。
私は管理会社の社員ですが管理会社を擁護するつもりは全くありません。
ただ、いったい他の管理会社ではどんなことが起こっているのか興味があるからです。
私が勤務している（過去勤務していた管理会社含めて）会社では、何を差し置いても「コンプライアンス」を重視していました。
それこそ、顧客満足度を二の次にしてもそこは順守するという姿勢でした。
法令順守をしなければ会社自体の存続が危うくなるからです。
顧客満足度を差し置いてもその点を重視しており、我々現場の人間としては何をそこまで徹底してってくらい厳しく管理されています。
そのおかげで満足に管理組合に依頼された要件を片づける時間すらないような状況です。
ですから、私としては管理会社が違法な事をやるって言う事はいまいちピンとこないんです。
たしかに、営利団体ですから顧客が知れば驚くような儲けのからくりみたいなことはあります。でも、それはどの業界でも同じことですし、結局会社の営業利益の目標が５～８％を掲げている以上、隠れて利益を上げる事が悪い事だとも思っていません。（仮にその部分をすべて禁止されるのであれば単純に委託費を値上げする事になりますから）

ただ、そういう事ではなく、詐欺会社のような違法的な事をしている管理会社が存在しているのであれば、どんどん暴露していけばいいと思います。ただ、ここで暴露しても仕方がない話なので、そういう場合は監督官庁に報告すればいいのではないかなと思います。管理組合単独で戦うには時間も労力もコストももったいない気がします。
金銭的な被害が少ないのであれば、さっさと解約して管理会社を変更し、監督官庁に申し立てる。これでよくないでしょうか？

また、管理会社に１０年以上身を置いていますので何かアドバイスや攻め込むポイントのような事はお手伝いできると思いますので、私の事を面白くない方も多いと思いますが、どうが上手く使ってやってくれたらなと思います。
管理会社の社員という立場ではなく、少なくとも大手・中堅・独立系の管理会社の内側を知る一人の人間として、困っている方々のお役に立てたらなと考えています。

※ちなみに、法律知識等については専門家ではありませんので、時折間違ったことを言ってしまうかもしれませんがお許しください。

確かに、仰る意味は解ります。もちろん商売ですので、営利を目的とするのは
当たり前です。会社と言うのは、人件費、維持費、他経費が掛かることも重々わかっています。
顧客重視と言いますが、そんなことしていたら会社も赤字が出てくるのはもちろんわかります。
しかしながら、営利目的を如何に知られないように、商売をするかです。
それは、お客さんがどこで妥協してくれるか、気分よくさせるかで変わります。
これは、管理業と言うサービス、目に見えないサービスは特に重要だと私は思います。
商品を買うのとは違います。

もちろん、最低限の契約内容を守るのは、当たり前です。
その中で、規約、区分所有法に沿って運営を手助けすることは、特に重要だと思っています。
そこを、はき違え、癒着理事長とぐるになり裁判で負けるような事案に加担した事実は
事実です。それこそ、裁判で争うような事ではないと裁判所でも言い渡されています。
そうなると、そこまでして、隠さないといけないものがあると疑われるのは、当たり前です。
もし、次裁判となれば、理事長も理事も管理会社も、法的に罰せられる。これは、マンション管理士に
聞いていますし、弁護士にも聞いています。

じゃ、やりましょうかと言う話です。たぶん再度裁判を起こされると、
それこそ、かなりの悪影響は覚悟してもらわないといけないと思っていますし
時効を待っているのでしょうが、裁判での判決になると10年ですよ。なぜ、履行しないのかは
黒だからでしょう？見られると、ばれてしまうからでしょうね。

裁判所は、理事長と管理会社は違法だと太鼓判押したんですよ！
それなのに、なぜ履行しない？100人が100人やばいことしているからでしょう？と言いますよ。

また、個人的にも共同不法行為は立証できますので、私が訴えをおこせば勝ちます。
だって、共同利益の為ですから。これは、区分所有者としての義務を果たしたのですから

他の管理会社も同じなんて、言えますか？最低限の事はやりますよ。他の管理会社は！
悪徳管理会社は、法を順守するなんて言いますが、じゃ、なぜ裁判で負けたのでしょう？
事実ですね！
ホームページになぜ、弁護士が登場するのか？これは、他の管理会社ホームページにはありません。
弁護士がついているんだというアピールに過ぎず、結果、惨敗しているじゃないですか。
法律と言うのは時として、白にもなり黒にもなります。だから、法律順守？嘘でしょうと思います。

長くこのスレを見られているようですが、きちんと読まれていれば
おわかりになるとは思います。内容を熟知されないからわからないと言われているのではないですか？
ご興味があるのであれば・・・の話ですがね。

明日から、年末年始でこの掲示板を見られる方多いでしょうね。
全国に、広まるととてつもないことになる。うちの地域でも話題になってきていますし
何となく、どなたかが限定される書き込みをされていますから
皆さんの想像と言うことで、よろしいかと・・・。

とにかく、ご自分のマンションは変だなと思われれば
一度、投稿を再度見られて試みてみると
意外と簡単にわかりますよ。　違法の数々。
だた、管理組合がしっかりしていれば、の話ですがね。

287さん
その通りだと思います。
管理会社ってマンションに寄生する寄生虫かそれとも悪玉菌なのかもね
ひとつ壁を作って接したほうがいいのかもしれない。

>287
その通りだと思いますが、このような悪徳管理会社なら、管理組合に管理会社に対して、ちゃんと話ができて、物事を最後まで追及することが出来る人材が必要になりますね。

　管理組合が機能しているかどうかは、委託を受けるまで分からないので、管理会社は寄ってきます。

　それに、「管理組合が機能する」って言っても、程度というものがありますよ。

　管理会社に太刀打ちできるほど機能している管理組合なんて、実際には絶滅危惧種の生物並みに貴重な存在。

　私が居た管理会社の委託を切った管理組合が、次に契約したのはＮハ****社でした。

　引き続き管理員をしている人からの情報では、さっそく工事の提案が山ほどでたそうです。
　ナミアブダブツ

管理会社の選択は総会決議。
その管理会社が悪どい場合は、総会に提案者＝理事会か総会決議の誤り。
管理会社が悪どい場合は、総会決議で変更可能。
管理会社の悪どささを未然防止するのは理事長か監事。

>294　管理会社の選択は総会決議。

形式的にはその通りですが、管理会社を変更するためには

理事会で管理会社変更を決議
　↓
複数の管理会社のプレゼンテーション
　↓
理事会（専門委員会を立ち上げることもあります）で新管理会社を決定
　↓
総会に議案を上程
　↓
総会で承認

こういった手続きを取ります。

プレゼンテーションの段階で、役員以外の区分所有者が参加することはありますが
実質的には、理事会の決定といえるでしょう。

>> 管理会社の悪どささを未然防止するのは理事長か監事。

確かにその通り。
管理会社は、受託した後で、甘い理事会には、高額の点検費、清掃費、工事費などを提示してきますので
理事長の役目は大事です。

ただ、管理会社はその理事長が退任するのをじっと待っていますので、根本的な解決にはなりません。

理事長が交代しても、チェック機能（競争原理）が働くようなシステムが必要です。
「理事会運営マニュアル」などを作成するのがよいでしょう。

適切と思われるスレが見当たらないようなので、こちらで失礼します。

管理人が定年退職することになり、新管理人に引き継ぎを行うために
一ヶ月強の期間、管理人２人体制となりました。

少々長く感じましたので確認したところ、新管理人は全くの未経験者で
管理会社の試用期間を兼ねており、その給料は当マンションの管理組合持ち、だそうです。

事前に管理組合の承認はとってあるそうですが、これは普通のことなのでしょうか？
個人的には管理会社とマンション（管理組合側）で折半程度はしても良いと考えてしまうのですが。。。
また管理人交代の場合、引き継期間は通常どの程度なのでしょう？

こういう処理に関して、詳しい方おられましたら教えて頂きたく
よろしくお願いいたします。

＞管理会社の試用期間を兼ねており、その給料は当マンションの管理組合持ち、だそうです。
＞事前に管理組合の承認はとってあるそうですが、これは普通のことなのでしょうか？
＞個人的には管理会社とマンション（管理組合側）で折半程度はしても良いと考えてしまうのですが。。。
＞また管理人交代の場合、引き継期間は通常どの程度なのでしょう？

管理会社と管理組合は管理委託契約書を締結しているのが一般です。
その契約書には定額委託業務費の内訳が決められておりますが、管理員に就いては業務内容は決められていますがその給料などの取り決めはしてません。管理員の能力、給与などは管理会社の責任と費用で責任を持つべきものです。
引継ぎ期間もすべて管理会社の費用と責任で行うべきもので管理組合と給与の折半などとは絶対にあり得ません。
管理組合としてはどんな管理員でもその能力に不十分な点があれば交代を要求するだけです。

＞＞296　様

ひどい会社ですね。
１か月もかけて引き継ぎをするということは、全部管理員さんに任せているということです。
フロントもダメですね。

ましてや、管理会社が負担すべき費用を組合に持たせるとは
私は聞いたことがありません。
なめられている管理組合の典型のようなものです。

あと、新しく採用する管理員はほとんどの場合未経験者です。
管理会社は、経験者＝前の職場でダメだったから辞めた、と考えます。
私の経験からも、ほとんどの場合それは正しい判断です。

引き継ぎは、会社又はフロントがしっかりしていれば、4～5日もあれば十分です。

どこの会社にも管理員業務マニュアルがあります。
基本的なことは、これを見ながら勉強してゆきます。

後は、現場マンション独自のもの、例えば

組合の書類の取り扱い法（譲渡届・転入、転出届・駐車場、駐輪場使用届・などなど）
現金の取り扱い方法
水道検針の方法
廊下の蛍光灯のタイマーの場所及びセットの方法
理事会の準備の方法
初期消火訓練の時期と準備の方法
消防設備点検や配水管洗浄などの管理事務所の役割
電気室・高架水槽・貯水槽の場所
管理組合のカギの取り扱い方法

など、たくさんありますが、これらは前管理員・フロント・会社などが
事前に書面にして渡します。

とても一度には覚えきれないので、当分は書類を見ながら業務を行うことになります。

１か月引き継ぎしても、上記のようなことに関する対処法を書いた書面がなければ
ちゃんとした引き継ぎはできません。

管理事務所には、１年に１回という仕事がたくさんあります。
その時が来たとき、憶えているはずがありません。

本来ならば、１年位時間をかけて、気が付いたことをメモにしておき、
いつ自分が辞めてもいいように、引き継ぎ文書を作成しておくべきなのですが、
出来てる管理員さんや会社は少なそうですね。

とても、常識ではあり得ない状態で平然と改善することもなく
管理と言う名の目に見えないもので、金をとること。最低限の資料は
どこの、マンションでも保存するはずです。しかし、この管理会社に関しては
重要な書類が、無い。例えば、建設時の市町村等の申請書。電力会社等の契約書。
工事の経歴、消防法に関する経歴書、などなどが、ほぼ紛失だそうです。

退社した管理人は、そのような資料は全部、本社にあるみたいで
マンション内には、無いし、引き継ぎするにも、毎年同じ作業をするにも
毎年、やり方が変わるから、何が本当で何が適当なのかわからないと
言っていました。

今、道路拡幅工事（国）が、延期となっているのも、必要な書類を管理会社が
紛失したことで、審議中になっているようです。
しかし、この管理会社は住民に「拡幅工事は、どうなっているのか」と聞かれたときに
書類を提出しない人がいるから、延期していると大嘘を付いていたのです。
全くの、ほらで実は管理会社が、重要な書類を紛失しているのです。住民にはいろんな職種の人がいるし
関係者も多いということが、わからないのか？とも思います。
たぶん、永久に出てきません。結局は、１か所で管理するなんて言っていますが
杜撰も杜撰、無くしています。だから、マンション内、敷地内に保管しているマンションが多いですが
管理会社は、なぜだか、１か所に集めるんだって
驚きです。もちろん、それなりの設備が揃っているのであればの話です。（サーバーはもちろん、クラウドなど）
使いこなせる人間は、いません。だから、郵送ばかりしている。文字は、パソコンで打てても
他の機能を使いこなせる人間はいません。
まして、管理人なんて、全て手書きで書いていて、メールも打てないという人間です。
そして、全てfaxでのやり取り。今時ですよ。管理組合の電話を使いですよ。それこそ、faxは、
一歩間違えると、違うところに送信されます。本当に個人情報を言うのであれば
使用しません。

長くなりましたが、いまだにこの管理会社は、杜撰でした。
そりゃ、管理組合の資産を、自分のものにする事に命かけているんだから
その様な、重要書類は、知ったことではないでしょうよ。

うちのマンションでは、有線放送の光ケーブルを導入することが提案され、総会で決議する前に工事が行われてしまいました。
悪徳管理会社は、有線放送の光ケーブルの業者の都合で工事したほうが良いので、告知だけして総会で決議を取らなくても賛成するに決まってるし、規約違反ではないと理事会で説明し、理事長印を押させたのでした。

後で分ったのですが、有線放送の光ケーブルの業者から、有線放送契約１件に付き３千円の商品券を建物の所有者に支払われると言うキャンペーンがあり、その商品券を理事長がマンションの所有者だと言うことで受け取っていたようなのです。
有線放送の業者は、建物の所有者じゃないと言うことで、何件分支払ったかは言いませんでしたが、キャンペーンで管理会社に渡して支払ったことの否定はしませんでした。

どうやら悪徳管理会社の担当者が着服したのか、理事長と山分けしたのかだと思います。

管理会社を変えてから、書類のチェックをしたのですが、この時の工事発注書の控えや契約書などは保管すべきものなのに、無くなっていました。

>300さん
そうなんですか！
うちのマンションは、どうもその逆で、ケーブルテレビつける代わりに
リベートを要求したと聞きました。
今でこそ、普及しているケーブルですが・・・。
その時に、ケーブルテレビ会社が、拒否したようです。法外な金額を要求したのでしょう。
田舎なので、地デジが普及しても、チャンネルは5チャンネルしか映らないということで
ケーブルテレビつけてほしいと、何度も議題に上がりました。
しかし、なぜだか流れるんです。おかしいと思い知人にケーブルテレビの知り合いがいたので
問い合わせてみると、あのマンションは、リベート要求してきて
戸数（50戸～100戸）　契約するのは管理組合ですが、支払いをするのはオーナーにも
関わらず、本来安くなる計算だけど上乗せをしようとしたようです。
ケーブルテレビ料金と言う名目で・・・・。かなり、ブラックなことを要求してくるので
協会で、契約は行わないとなったようです！
管理会社の悪知恵です。ケーブルテレビ会社は、各地域で会社が違います。今となっては
各戸のオーナーが、勝手に個人契約をし引き込みをしていますから
外観は、悪いですよ！ケーブルの線が、あちらこちらにはっているので！

だから、300さんのお話も、納得できます。
癒着とリベートのオンパレードです。そして、重要資料は、紛失　本当にでたらめな管理会社です。

>301
３００です。
３０１さんの話を読んで思ったのですが、もしかすると有線放送の会社からリベートを取っていたから、総会決議まで待てないことや、総会決議で反対されることを考えて、強引に取り付けたのかも知れませんね。

今思い出しましたが、有線放送の光ケーブルを入れるかどうかを総会決議する時に、別の担当者に変わっていましたので、質問が出ても、前の担当に確認しないとわからないと言っていたのは、言い訳だったのでしょうね。

この悪徳管理会社は、早く潰れてほしいと思います。

＞この悪徳管理会社は、早く潰れてほしいと思います。

無能な管理組合が存在する限り悪徳管理会社は増幅します。

ここにきて、管理会社のIQの低さが露呈されました。このことは、ある宅建資格者が
管理会社の人間と会話をしたときに、「この人なんだか変だな-」と感じたようです。
知識が無いのか、無知なのか、新人なのか、、、、、？？？？
常識範囲内の、話が出来ないと　　
そこで、一言「IQが、低い」・・・・・・・。思わずぶふっと吹いてしまいましたよ。
きっと、初めてこの管理会社の人間と会話をした人は、空いた口がふさがらない状態に
なりますよ。常識がわからないから、10分で終わる話が、3倍位かかるんだって！
管理会社もピンきりですが、近隣のマンションではこの管理会社の管理するところが減っていき
どんどん、他の管理会社が、入ってきています。管理物件が、どんどん衰退化。

悪質管理会社の人間は、資格書を開示しません。提示する義務があるにも関わらずです。
あ！平気で偽造しますからね。ラミネーター等で、勝手に作って、写真貼って
偽造です。資格番号を控えてください。確認は、容易に出来ます。俗にいう、犯罪です。
ただ、本物の資格書がどのようなものかわからない方が、多いので
免許書と違い、わかりませんよね。登録番号を控えてください。そして、登録許可している
監督官庁に、通報してください。

うちの理事、管理会社とべったり何ですけど、癒着の証拠はどうやって握ったらいいんでしようか。
教えて下さい。
管理会社は東急コミュニテイーです。
横領の話もよく聞きますし心配です。

ざっと読みましたが酷い話ばかり。
雇う側が酷いのか、雇われる人間に問題があるのか…。

306さんへ

警察でもない限り、証拠をつかむのは不可能です。

管理会社と理事長に癒着があるなら
管理会社は自社に都合の良い業者と契約させて、理事長にキックバックします。

形の上では、数社の相見積を取って、業者選定をします。

1.　相見積の他業者がダミーであることを証明する
2.　会社から理事長の口座に、振り込みがあることを確認する
（こういう会社は担当者も使い込みをしますから、それを防ぐために会社名義で振り込んでいる可能性はあります。）

の、２点が証明する方法です。

詳しいですね～

雇う人間に知識が無いから、覚えようとしないから

雇われる側としては、雇う人を馬鹿にしてるから　醜い話ばかりになる。

尤も、雇われる側が、野党人に知識を付けさせない様あれこれ知恵を振り絞って考えているのも一つの要因。

マンションの理事長は会社で言えば社長。
バカが社長になれば会社は倒産する。
知識のないものが理事長になれば、マンション住民は不幸になる。
これ自然の理

306＞
308＞

金銭のやり取りだけが癒着とは限らない。

癒着したい相手に　仕事を回したりして収入を挙げさせる手もある。

捜査権が無い我々にとって証拠を挙げることは　容易ではない。

＞管理会社と理事長に癒着があるなら管理会社は自社に都合の良い業者と契約させて、理事長にキックバックします。

経験者は語る？

310
色々御苦労なさってるようですね
雇う側になると心が楽になるかもしれませんよ

実態が良く分かりました

>310
一部上場会社の役員をした者が会社をリタイアして理事長になったんだけど、
マンション管理については、全然知識がないのに、管理には自信があると
吠えていて勝手なことをやってるよ。
修繕積立金の取り崩しにしても、理事長判断で取り崩すし、工事や点検に
ついても、理事会決議なしで理事長判断でやる。
相見積なんて全く関係ない。自分が選んだ業者が一番だと思っている。
規約とか細則なんかはマンションの管理には必要ないといっている。
マンションの管理は会社と一緒だから、その管理をやってきた理事長の
やることに問題はないということだね。
滞納者がいて、３回催促して支払わなければ、弁護士に依頼する始末。
知識のない者が理事長になると最悪。

管理会社に相談してみればどうですか
それか自身が管理会社に転職するとか

>316

監事は無能ですか？

無脳なら、区分所有者全員にその実態を明らかにし、理事長解任同義で総会を開くようにすべきですね。
その為の手続きは、管理規約に書いてあるはず。

新組織になったあとは、現理事長に損害賠償の裁判を起こしたらよい。

正当な手続き無しで、不法行為を行えば、新、管理組合はきっと勝訴します。

無能とか下品な言葉遣いはおやめなさいな
里が知れますよ

理事長解任同義　⇒　理事長解任動議の間違い

無脳なら、区分所有　⇒　無能なら　　

失礼しました。

東急コミュ二ティーは契約厳守するすごい会社だ。
マンション玄関先の道路に猫の死骸があろうと、ゲロが吐かれていようが、契約範囲外とのことで、絶対対応しない。

自分のところはどうですか

>>321
管理会社3社に勤務歴ありますが、どこでもそうですよ。
玄関先の道路なら保健所に電話しますもん。
道路の管理まではするってどんな人情味あふれる下町感満載の管理会社なんですか？

ここで、指摘しているのは
保健所にも連絡しないで放置する対応ですよ。
道路の管理まで求めていませんよ。
もっと低レベルな対応ですよ。

それはあり得ない…
私の場合は敷地内にある猫の死体もそっと道路に移動して保健所に電話かけたりしてました。
確かに、敷地外の管理はしていないので、保健所に連絡するって言うのも業務かと言われれば、契約外って事にはなりますが。

私の場合って言うより同僚も含めてそれくらいの対応はしますね。

ただ、難しいのは例えば玄関から5ｍなら連絡しますが、それが10ｍ離れた位置だったら？20ｍ離れた位置だったら？
っと、線引きが難しいので契約外は一切はねつけるっていう方針の管理会社はあるとは思います。

ほう、詳しいですね。管理会社の方ですか？

理事会で他社から相見積を取ることをなった際、
現行管理会社の東急コミュニティーは、三菱、三井、野村など、他社デベ物件の受託に消極的で、価格が高いとされている管理会社を理事長に推薦し、自分たちの価格が安いと思わせる作戦を良く使うらしい。

大手がそうなら、中小はものゴッツイなー

管理組合も管理組合だ。

同業がどこが良いか　教えろなんて　聞く方がおかしい。　ｗ

今はネットもあるし、いろいろ本もあるので調べなくっちゃ

東急コミュニティー管理の我が理事会は、野村リビングサポートと三井不動産住宅サービスから相見積してました。
散々悪口言いまくって日本ハウズイングと合人社からは、絶対見積とらせなかったようです。
やはり理事長は東急コミュと癒着してるんでしょうかな。そうとしか考えれませんな。

大手がそうなら中堅以下の会社は
あくどいレベルじゃないですかね。

すぐ見破れること。
それを悪徳というか。どんだけなさけないんだよお

ここの処、投稿が低調なようですので、話題をひとつ。

私の旧知のマンションで、管理会社への全部委託を解約し
一部委託を積極的に受託している新管理会社との、一部委託に変更しました。

管理会社と出入り業者の癒着が疑われたことが原因です。

新たな契約は
①　事務管理　　いわゆる管理会社のフロントがする業務
②　会計業務　　決算・請求書の発行・督促状の発送
③　その他業務　専有部売買に係る重要事項説明書の発行・組合雇用者の労務管理
　　　　　　　　管理員・清掃員の採用と実務指導及び監督

管理員・清掃員は組合は直接雇用
点検業者のの契約は管理組合が直接行う。
　　　（ネットなどで理事長自ら業者を探し、新管理会社の推薦する業者と合わせて見積もり依頼）
長期修繕計画は、組合員により、修繕委員会を設置

つまり、
直接管理会社の社員が行うことのみ、委託し
その他の業務は組合で行うが、定額委託費の中でサポートせよ
という契約です。

管理組合の業務は、まったく支障なく遂行されています。

そのマンションは２００戸を超える大型マンションですが

その結果、今まで管理会社に委託していた業務が
１００万から６０万に下がりました。

しかも
給水設備点検　毎月￥13,000→￥8,000
雑排水管洗浄　￥1,400,000→￥750,000
消防設備点検　￥260,000→￥180,000　（共有部分のみ）
貯水槽清掃　　￥180,000→￥98,000
（いずれも税別料金）
と、劇的に下がりました。
新業者は、いずれもその業界では著名な会社です。

この事でわかる様に、管理会社を通じて何かをすれば、
必ず手数料が発生する。
管理組合が甘いと、その手数料は非常に高額になるということです。

事実を誤魔化して嘘だと思わせる作為的な書き込みが無くなったのはヤフーＩＤの効果があったからでしょう。
掲示板の管理者の英断だったのだと思います。

このスレにヤホーIDはいらない

＞管理会社を通じて何かをすれば、 必ず手数料が発生する。 管理組合が甘いと、その手数料は非常に高額になるということです。

当然なことです。何もしないで他人にやらせているからです。
自分も少しは汗を流すかどうかの問題です。

>要は管理組合がしっかりしてれば問題ないね。

その通りです。
他人の悪口で自分の落ち度を逃れる行為です。

確かに、管理組合に管理会社を管理するくらいの知識と能力があれば問題ありませんが、そんな知識と能力がある管理組合が輪番制のマンションで、必ず毎回同じようにできることは有り得ません。
マンションの選挙などで選ばれた変わることのない同じ顔ぶれの理事たちで、その理事たちに管理会社を管理できる知識と能力がないことには実現しないと言うのが大前提のことです。
現実の世界、実社会は、理屈と理想ばかりで成り立つ世界ではないのです。

＞確かに、管理組合に管理会社を管理するくらいの知識と能力があれば問題ありませんが、そんな知識と能力がある管理組合が輪番制のマンションで、必ず毎回同じようにできることは有り得ません。
＞マンションの選挙などで選ばれた変わることのない同じ顔ぶれの理事たちで、その理事たちに管理会社を管理できる知識と能力がないことには実現しないと言うのが大前提のことです。

輪番は無能、選挙も能力次第と極端な例で管理会社にやられっぱなしが仕方がないとは情けないですね。
中には管理会社と堂々と渡り合える人材も居る筈ですので5年に一回くらいは役員になって規約の改正や長期修繕計画の修正をやらせるのが正常な管理組合のあり方です。始めから輪番＝無能では情けない大人集団とは思いませんか？

>341
あなたは、何について、どのように言いたいのかが理解できません。
具体的に言葉を省略せず、あなたのような知識がなく、初めて聞く人に説明するように書かないと、あなたのような知識がなく、初めて聞かされて理解できる人は非常に少ないと思います。

＞あなたは、何について、どのように言いたいのかが理解できません。

管理組合の役員はそれぞれ責任を以って、管理会社に任せっ切りにすべきではないと言うことです。

>343
それは何に関しても当たり前のことですね。
管理会社と言うか、担当者が本気で騙して金をせしめようとすれば、理事には、担当者に対して疑惑を持ち、更に、管理会社としての専門知識と同等の知識が無ければ簡単に騙されてしまうのは、これまで事件になったニュースからも明らかです。
何かおかしいと思っても、それが何かが明らかでなければ、管理会社の担当者が自信をもって話している内容はおかしいなどとは言い出せませんよ。
例え、言い出せたとしても、担当者が専門用語などを持ち出し、初めて聞くような話を本当かのように理路整然と聞こえるように話せば、何の根拠もない疑問は、簡単に打ち消されてしまいます。

騙されたとわかった時には金などを搾取された後なので、その犯罪行為を証明することも困難であるだけでなく、例え犯罪だと立証して裁判で勝ったとしても、搾取された金などが元通りに戻ることは無いのです。

あなたの言う理想を現実にするには、マンション居住者には、管理会社と同等の仕事ができる程度の専門知識が必要不可欠だと言うことになります。

そんなことでは、分譲マンションを買う人は極限られた人だけになってしまいます。

本来、管理会社が出来た理由は、自主管理だと専門知識などが必要になるが、特定の人が常任理事となって皆の代表となって管理知識を勉強し、自分の時間をマンション管理に費やさないといけなくなりますので、全員がそれを望まないので、管理会社が管理組合の代行で業務を行うと言う理由からです。

まるで管理会社性悪説ですね。
管理会社の社員は、だましたり、悪いことをしようと思って仕事を
しているんじゃないですよ。
管理組合のサポートをし、喜んで頂けるように毎日仕事をしているでしょう。
只、会社のことをかんがえれば、手数料は多い方がいいし、工事とかも会社に
関係のある業者に仕事をまわしたいとあたり前のことを思っているだけのことです。
後は、理事会がしっかりして、理事会主導で運営していくことですね。
私は管理会社の社員ではなく、単なるマンションの一理事です。

>345
全ての管理会社のことを言っているのではありませんよ。
限られた数社に関することです。
一般的にみれば、まともな管理会社のほうが多いです。
私が書いたのは、悪徳管理会社として最も有名で悪質な管理会社に対することです。

スレタイは「管理会社のあくどい手口」ですから、あくどくない手口に関しては書き込まれないため、また、固有名詞が出ていないため、スレタイを理解せずに書き込まれた内容を読めば、全ての管理会社のことかと誤解するかも知れませんんね。

>管理会社が管理組合の代行で業務を行うと言う理由からです。

管理委託契約書は全権を委任している分けではありませんよ。
特に収支決算は飽くまでも素案を理事長に提示するだけでそれを検認する知識のないものは役員の資格はありません。

すぐに文句いう人が多すぎ

>347
代行とは、全権を委任することではありませんよ。

それから、あなたの言う通りなら、管理会社から提示されたものについて検認する知識があるかどうかを確認し、知識がある人じゃないと役員にしてはいけないことになります。

つまり、そのような知識がある人じゃないと、分譲マンションを購入しても輪番制で役員が回ってきた時には、私には知識がありませんので役員になることは出来ませんと言って辞退しないといけないことになります。
また、総会で認める前に、役員に選出された人たちに、その知識があるのかどうかを確認する必要が出てきます。

ところで、その知識があるかどうかは、どのようにして確かめればいいのでしょう？

＞つまり、そのような知識がある人じゃないと、分譲マンションを購入しても輪番制で役員が回ってきた時には、私には知識がありませんので役員になることは出来ませんと言って辞退しないといけないことになります。

当然です。少なくとも組合員全員に代わって全員の財布を預かって家計簿を作るのですよ。
私は知識ありませんから騙されましたと言って無弁償、無罪になるつもりですか？
輪番制自体がこの傾向があるのは否めませんから立候補、推薦制にすれば責任を享受するし責任追及も当然出来ることになります。

>350
すいません、質問内容とずれた答えになっていますので、改めて質問します。

立候補、推薦制にしても、その立候補した人や推薦された人に、その知識があるかどうかを知る術はありません。

自己申告であるのなら、知識がなくても知識があると言うのは簡単です。

だから、「その知識があると言うことを、どのようにして確かめればいいのでしょう？」と言う、知識があることを確認するのは具体的にどうすればいいのかを質問しているので、その確かめ方を教えて下さい。

＞だから、「その知識があると言うことを、どのようにして確かめればいいのでしょう？」と言う、

最終的にはあなた自身の人を見る目です。
その為には日常の会話や総会での発言に注視することが必要です。
家計簿をつけられない人には絶対に無理です。

1人で全部する訳ではない。
理事会でみんなでカバーすればいい。

管理会社に」負けないような知識がないと、理事になる資格がないというのは
極端な話のように思います。

現実には、マンション管理の知識のない人にも理事になっていただかなければ
管理組合は運営できません。

設備や、会計の知識がなくても
ポイントを押さえれば、十分理事長の務めは果たせます。

どこがポイントかは
少しづつ、業務毎に書いてみたと思います。

何の知識もなく理事長や、副理事長、会計理事、監事などになった方
安心してください。

ポイント①　決算について
会計・出納は管理会社に任せましょう。
そのために、高い委託費を払っているのですから。
ポイントは監査です。
監査がしっかりしていれば、管理会社はうかつな会計処理ができません。

次回の投稿では、監査のポイントについて書きます。

家計簿をつけられない人でも、ポイントさえ押さえれば
理事の務めは十分果たせます。

管理会社の悪口ばかり言っても、事態は好転しません。
必要最小限のポイントを押さえて、管理会社を正しい方向に導きましょう。

>理事会でみんなでカバーすればいい。

どこかで聞いたセリフですね。皆で渡れば怖くないとは一番危険な行為です。

＞会計・出納は管理会社に任せましょう。

何と危ないことよ。
私でしたら管理会社に任せません。出入金の明細とバランスをチェックします。

>352
＞最終的にはあなた自身の人を見る目です。

私一人が選任される人に知識があるのかどうかを見極めると言うのは明らかにおかしいことです。
あなたが主張している、知識のある人じゃないと役員にしてはいけないと言うようなことを決めるのは、私一人ではありませんよ。


＞その為には日常の会話や総会での発言に注視することが必要です。

日常の会話を知るには、付き合いが必要になりますが、私一人に居住者全員と付き合って人柄を見極めろと言うのもありえない話です。


＞家計簿をつけられない人には絶対に無理です。

あなたの主張だと、マンションの役員には、経理に関してのみのことのようですが、マンションには経理以外のこともありますので、建築や設備の知識や、消防や清掃に関する知識も必要になってしまいますが、ご存じですか？

>356
あなたの言うことはわかりますが、それは、全ての人にできることではありません。
残念ながら、例え知識があったとしても、あなたのようにできる人は、ごく少数、というより、ほとんどいません。

＞あなたの主張だと、マンションの役員には、経理に関してのみのことのようですが、マンションには経理以外のこともありますので、建築や設備の知識や、消防や清掃に関する知識も必要になってしまいますが、ご存じですか？

人間としての最低条件です、お金の流れを理解できない人は絶対に無理です。
其れ以外は読めば分かることです。

＞あなたの言うことはわかりますが、それは、全ての人にできることではありません。 残念ながら、例え知識があったとしても、あなたのようにできる人は、ごく少数、というより、ほとんどいません。

そうですか。それはあなた自身がそうであっても・・・。
それでは貴方の組合で役員を輪番でやるなんてことは管理会社に追い銭をやるようなものですね。

スレ本来の趣旨から外れてきているような気がしますが・・・

人の意見を批判されるだけではスレが読みにくくなるだけです。
批判されるのなら、対案を出してくださいな。

批判意見ばかりでスレが汚れるだけです。
対案の無い批判はお控えくださるようお願い致します。。
建設的な意見交換をしましょう。

それと、これを見ている人は、
大型マンションの区分所有者も居れば
小型マンション（２０部屋とか３０部屋とか）の人もおられます。
概して、小型マンションでは、理事に相応しい人の人材も不足しがちです。

このようなマンションへの対応も聞かせていただけたら嬉しいです。

文句ばかりで申し訳ありません。　よろしくお願い致します。

スレ主さんのおっしゃる通りです。

どうも業者側が有利にしかならないように物事を運ばせたいが為の書き込みが多いですね。

管理会社の悪どい手口で大変嫌な思いをした経験がありますので、他にも泣き寝入り同然の経験をされた人たちもいらっしゃると思いますので、業者側だけを一方的に良いと思わせるような書き込みを書き続ける人は困ります。

分譲マンションに限らず、一戸建てを買う人であっても、維持管理などについての知識があり詳しくい人なんて極僅かです。
ほとんどの人は専門知識も無く業者の言うがままにされてしまうと言うことが多発していたので、何とかして知識がなくても業者の思い通りにされない為、このスレが生まれたのだと思います。

一時多発し社会問題となったリフォーム詐欺のように、多少の知識がある人であれば、その知識があることを悪用して騙してしまうような手口まで編み出してしまうのですから、せめて、このような善意の掲示板で、こつこつと知らしめて行くことは必要なことだと思います。

しかし、業者側が住民側を装って、騙そうと言う意図で書き込んだり、単に場を荒らそうと、適当なことを挑発するように書き込んだりすることも多発しています。

こちらの掲示板の管理者も手を焼いているようすですね。

しかし、管理者の努力が実り、少し前と比べると見違えるように変わりましたが、完全ではありません。

自分だけにしか通用しないことばかり書くのではなく、相手の身になって考えて書き込むべきですね。

>
何と危ないことよ。
私でしたら管理会社に任せません。出入金の明細とバランスをチェックします。

高い委託費を払っているのですから、業務は管理会社にさせましょう。
監査でチェックします。

監査のポイントは５つ
①　通帳（コピー可）、残高証明（原本）で貸借対照表と突合
②　定額のはずの収入が予算通りか確認
③　水道料収入が、水道料金一覧表と一致するか確認
④　氏名入りの未収金一覧表を提出させ、回収不可能な未収金がないか確認
　　　（例えば、水道料金だけが長期未納なら、相手は賃借人で回収はほぼ不可能）
⑤　請求書と領収証がそろっているか、支払いは振り込みか

これだけで、管理会社には大きなプレッシャーになります。

＞高い委託費を払っているのですから、業務は管理会社にさせましょう。
＞監査でチェックします。

監査の段階では遅すぎます。
理事長、会計担当理事の管理会社の下記の業務チェックが肝要です。
出費は理事長か会計担当理事が管理会社提示の銀行出金伝票に押印した項目に限る。
毎月銀行通帳（正）のチェックとコピー保管。
入金に就いては管理会社が銀行との往復データーとしての預金口座振替（依頼書、請求明細、収納明細、未修明細）表のコピーを提出させて始めて管理費等の入金、滞納状況のチェック可能。
以上に基づいて3ヶ月毎の収支計算書、貸借対照表でチェックする。

>364
私も、そう思います。
うちのマンションで、非常に悪いとされている管理会社が管理していた時のことですが、通帳を見せなかったのです。
残高証明で済ましていたのです。
理事の中で金融関係者がいた時に指摘され、通帳を見せるように何度も要求したのですが、とうとう最後まで見せませんでした。
銀行に通帳のコピーを請求しても、通帳の紛失でもないからと断られたそうです。
それが切っ掛けで、色んなことがばれてきたことから、契約を解除したのですが、引継ぎ時点での残高は合っていましたので、今となっては、それ以前のことを調べるすべはありません。
通帳に記入される金の出入りを知られたくなかったので見せなかったのでしょう。
通帳のチェックは大事だと思います。

＞理事の中で金融関係者がいた時に指摘され、通帳を見せるように何度も要求したのですが、とうとう最後まで見せませんでした。

何と情けない管理組合ですね。
理事長が代わるときは通帳の名義変更（非法人）しますが、銀行は総会議事録と新理事長本人の確認をしますので法人であろうと無かろうと通帳は理事長がいつでもチェックできるのが通常です。

>366
あなたは話を理解していないので、一般論を書いて、一般論と管理会社が行ったあくどい手口と比べているだけのことです。
通帳を管理会社が持って行ってしまって絶対に見せなくて、その事情を銀行に話したが銀行も法律上、何もすることが出来なかったのです。
では、どのようにして通帳に記入されたことを確認できるのか、そんな方法があるのなら教えて下さい。
想像ではなく、推測でもなく、誰もが確実に、実際に行える方法があるのなら、教えて下さい。

管理会社の社員が修繕積立金等を使いこんだら、管理会社に使用者責任が
あるので、支払ってくれますよ。
それより、理事が使い込んで、マンションを売っても足りない場合の方が
困りますね。
普通は、通帳だけでは、印鑑がなければ預金は引き下ろすことができないんですけどね。

>通帳を管理会社が持って行ってしまって絶対に見せなくて、その事情を銀行に話したが銀行も法律上、何もすることが出来なかったのです。

銀行は関係ありません。
組合の通帳を返還しない場合は強奪ですので警察への通知で犯罪扱いとすることです。

>369
強奪と言う言葉の意味を知っていますか？
暴力行為が伴うのが必要不可欠ですが、暴力行為は受けていません。
それに加え、所有物を奪い取る行為のことですが、奪い取られたものではありません。
警察に通知して犯罪扱いにすると言うのは、どう言うことでしょうか？

>通帳を管理会社が持って行ってしまって絶対に見せなくて、

見る見ないではなく、「絶対に見せない」とは強奪以外のなんでしょうか？

>367 どのようにして通帳に記入されたことを確認できるのか、そんな方法が…

ありますよ
書類名称は忘れたが、口座名義人が銀行に対して請求すれば取引明細出してくれます
三井住友はA4で1週間くらいで送ってきた。

>371
「絶対に見せない」と言っても、強奪には当たりませんよ。
信用できないのなら、最寄りの警察に行き、確認してみればわかります。

>372
あなたの場合は、私が書いた状況とは違う状況なので出来たのではないですか？
あなたが行った状況を、詳しく教えて下さい。
私が書いた状況で、実際に何度か銀行に申し出たのですが出来ませんでした。

＞理事の中で金融関係者がいた時に指摘され、通帳を見せるように何度も要求したのですが、とうとう最後まで見せませんでした。

分かりました。貴方は一組合員に過ぎなかったからです。当然の事です。

>373

372だけど、
1．管理会社に使用済み通帳の返還を要求　すなおに応じて20数年分を受領
2．10年近く前の通帳が数冊無いのを指摘　前理事長の通帳受領書がでてきたが本人は知らん振り
3．銀行の窓口で交渉　勿論、身分というか資格証明は求められたが一発受理

> その事情を銀行に話したが銀行も法律上
さて、何の法律に抵触するのでしょうかね…

追記

「預金取引明細」ってぐぐったら出てくるよ
http://www.japannetbank.co.jp/news/general2012/120725.html
現在この銀行なら過去５年

おいらの時は全期間あった

>375
その状況が、私が書いた状況と全く違うことは分ってもらえると思いますので、状況が違ったのです。

銀行が法律上と言ったのがどんな法律に当たるのかは、その場では気になりませんでしたので、確認していませんので何の法律かなどはわかりません。

う～ん。
聞きしに勝るとはこのことでしょうか。

通帳を見せない、返さない管理会社があるとは・・・。
絶句です。

こんな会社、論外だと、私は思うのですが。
何故、すぐさま臨時総会を開いて、管理会社を変更しなかったのでしょうか？
区分所有者なら、20％の賛成票を集めれば
臨時総会の開催を請求し、理事長が開催しなければ、自分が開催できる筈ですが。

臨時総会で、管理会社変更の（準備の）議案を出し、総会の議決を得て
管理会社に解約通知を出せば、ちょうど良い頃（つまり解約が成立する頃）には
新管理会社との契約が整うと思うのですが・・・。

銀行だ、警察だと騒ぐ前に、一日も早く管理会社を変更すべきだと思うのですが。
如何でしょうか。

追加。

委託契約で、通帳は管理会社が保管すると、なっているケースが多いと思います。
その場合、管理会社は保管責任があるので、通帳は返しません。

うかつに理事長に反して、その通帳とハンコで理事長が使い込んだ場合
管理会社の善管注意義務を問われる可能性があります。

しかし、通帳コピーを渡さないのは、管理組合に言えない資金移動をしている
と考えざるを得ません。
ただし、支払一任方式の場合でないと不可能ですね。

>379
ご心配して頂き、有難うございます。
悪どい手口を行った有名なＧ社計画研究所と言う管理会社とは縁を切りました。
ただ、最初にも書きましたが、当然ですが、引継ぎ時点での金の計算は合っていました。
しかし、引継ぎを行った人の話では、通帳は担当者が辞めたからだとか紛失したとかの理屈をつけて返そうとはしなかったが、金の勘定が合っていたし、これ以上、あんな嘘ばかり言う管理会社と付き合いたくなかったこともあり、それ以上追及しなかったと言うことです。
確かではありませんが、収納口座と言うような用途に使う口座の通帳だったと思います。

>３８０様

Ｇ社は何でそんなことをするのだろうと考えてみました。

①　会計担当者またはフロントがバカで、間違って振り込んだり、返金してもらったりしている。
　　　もしそうなら、間違ったまま、払い過ぎの経費があるかも。

②　資金繰りに苦しんでいる。
　　　　もしそうなら、倒産した時は、一体いくつの管理組合が損害を受けることになるのでしょう。

蛇足

　収納口座というのは、管理費等を受け入れ、一般の支払いをする通帳のことで
通常、多額に資金は残していません。

　支払いに必要な資金を残して、あとは保管口座に移します。
　少なくとも月次決算で、管理費会計の資金以外の資金はその都度、保管口座に移します。
　
　↑　この作業を毎月していない管理会社は不安かも。

　これに対し、保管口座とういのがありまして、これには積立金が保管されていおますので、多額になります。
　こちらの通帳は組合保管でしたか？
　もし組合の口座が一つしかないようでしたら、保管口座を作ることをお勧めします。
　口座は、決済性普通預金が良いと思います。

>381
Ｇ社が管理していた時には、管理費だけでなく修繕積立金や駐車場料金など全ての金が入るようになっていたようです。
一度、総会の場で質問が出たのですが、Ｇ社が管理する口座に数千万円が入っているので、マンションの口座に振り替えないと、Ｇ社が倒産した場合に補償の範囲を遙かに超えているので心配だ、と言うような発言で、総会決議では直ぐに移動するように決まったのですが、Ｇ社は色々と理屈を並べ移動しなかったので通帳を見せて欲しいと言うことになったのです。
結局、振り替えられたのは、その翌年の総会の直前で、通帳は最後まで見せることはありませんでした。

マンションには金融関係者もいましたので、通帳を担保にしているとか、他に流用していて金を用意できないとかの可能性もあると言う話も聞きましたが、あくまでも噂話です。

今の管理会社は、通達通り、管理費の１か月分だけしか振り込まれず、修繕積立金などはマンションの口座に振り込まれ、管理会社の口座で月末に残った分はマンションの口座に移動していますので心配ありません。

>377 その状況が、私が書いた状況と全く違うことは分って…

この話題は 365から始まったと思うのだけど、何が違うのか俺には理解できない
監事が会計監査をどうやっていたかが気になるけど。

連投すまん　俺も理解した

おれっちは全部組合名義口座だった
あなたの組合は収納口座を管理会社名義口座としていたのだ

それじゃ見せて貰えないし、銀行も応じてくれないはな～

ともかく管理組合の共有財産の管理義務がだらしないの一点だね。

>385
それはどうかと思います。

まず、分譲マンションを買う人が全て、そのようなことの知識があって、どんな場合には、こんなトラブルが起こるなどを含めた仕組みを理解して、購入しようとするマンションはどうかっているのかを調べてからにするのではありませんね。

私も、このような経験をしたので、初めて、ある程度ですが分りましたが、これまで私が書いた内容のように、他人に説明できるような知識にはなっていないのです。
ただ、このような経験をしたので、注意すべきことなので気を付けようとは思っていますが、この方式なので大丈夫ですと専門用語を並べ立てて説明されても、理解するまでには時間がかかるでしょう。

知っている人にとっては、当たり前のことのようになっているため、知らない私のような人に対して「こんなのは常識」「マンション買うなら知ってて当然」かのように言うのでしょうが、それは違うと思います。

私の専門分野で、専門家にとっては知っていて当たり前のことであっても、それが世間一般の人にとっては、当たり前のことではないのと同じことだからです。

教えて頂けるのは、非常にありがたいことですが、もう少し思い遣りをもって頂ければありがたいと思います。


今後、多くの人が、このような目にあって嫌な思いをしたり損害を負うようなことにならないようにしたいので書き込みました。
ご存じなかった方々の参考になればと思います。

>384

ありがとうございます、私が理解できていない説明でしたが、何とか伝わったようですね。

＞おれっちは全部組合名義口座だった
＞あなたの組合は収納口座を管理会社名義口座としていたのだ

私も調べていて気づいたのですが、今の管理会社は違いますが、Ｇ社の時、マンションでそうなっていたと言うことですね。

収納口座と言うのを、知らなくて管理会社名義の口座にしているマンションが今でもあるのかと思うと、何かが起きる前に知らせて上げたいですね。

　管理会社名義の通帳に管理費等を収納する方式を収納一任方式と言いまして
業界団体（高層住宅管理業協会）の保証を受けるように義務付けられています。

　管理委託契約の重要事項説明書には収納・支払に関する方式
（現在はA・B・Cで区別しています）が記載されており、一任方式の場合には
保証を受けている旨記載する義務があります。

　保証を受けていなければ、行政処分の対象になります。

委託契約における出納業務の方式
(マンション標準管理委託契約書(国土交通省)より)
1.原則方式
・ 管理費などの預貯金口座の名義を管理組合又は理事長で作成し、管理する方式

2.収納代行方式
・ 管理費などを一度、管理業者名義の口座に収納し、管理に要した費用を控除して1カ月以内に管理組合又は理事長名義の口座へ移管する方式

3.支払一任方式
・ 管理組合が徴収した管理費等を管理組合又は理事長を名義とする収納口 座に収納し、管理業者が管理組合から委託を受けて収納口座から管理に要した費用を控除して1カ月以内に管理組合又は理事長名義の保管口座へ移 管する方式

私は経理関係のことが良く理解できないので、ぼんやりとは分っていると思うのですが、他人には上手く説明できないし、質問されても的確には答えられない程度ですが、自分なりに文章にしてみます。

１が一番安全ではあるが支払などでは手間が掛かる、それに、理事長が悪人ならニュースになったように使い込みされてしまい発覚し難いと言うリスクがあると言うことではないでしょうか。

２はうちのマンションの方式です。
理事に悪い人がいなければの話ですが、毎月の支払も簡単に済ませることができ、管理会社が徴収した金は、毎月末に清算するので、間違いや不正が直ぐに分ると言うことだと思います。

３は２に似ているようですが、管理会社が扱える金額に修繕積立金なども含まれると言うことだと思いますので、管理費だけではない部分は、もしも管理会社が倒産したり持ち逃げした場合には、管理費の１か月分しか保証されないと言うリスクがあると言うことでしょうか。

書かれた文章を読めば、このように何となくわかりますが、何とか方式はどんなものかと聞かれても、うまく答えられませんね。

誤解を指摘します。
＞１が一番安全ではあるが支払などでは手間が掛かる、それに、理事長が悪人ならニュースになったように使い込みされてしまい発覚し難いと言うリスクがあると言うことではないでしょうか。
原則と言われるように管理組合の管理会社からの安全を確保される方式です。手間がかかるのは管理会社で管理組合は国交省の標準管理規約と標準管理委託契約に従えば理事長、経理担当理事、監事を機能させれば一番安全と言えます。
これのミソは通帳印鑑は理事長保管、通帳は管理会社保管で、出金は管理会社が銀行支払伝票に押印以外の書き込みを行い、業者請求書、関連議決書類、支払通帳を理事長や会計担当理事に提示の上に捺印をすることです。

2及び3は、管理会社の都合で一ヶ月毎の事務的な内容ですので、一ヶ月間のリスクが伴うので管理会社に第三者（管理業協会が一般）の保証契約が必要条件となっている。出来るなら原則方式が安全であるが大規模管理会社は好まないし、それらの業界団体の圧力で出来た経緯からも理解できる。

＞２はうちのマンションの方式です。
＞理事に悪い人がいなければの話ですが、毎月の支払も簡単に済ませることができ、管理会社が徴収した金は、毎月末に清算するので、間違いや不正が直ぐに分ると言うことだと思います。

＞３は２に似ているようですが、管理会社が扱える金額に修繕積立金なども含まれると言うことだと思いますので、管理費だけではない部分は、もしも管理会社が倒産したり持ち逃げした場合には、管理費の１か月分しか保証されないと言うリスクがあると言うことでしょうか。

改訂されましたよ。

「マンション標準管理委託契約書」の改定の第１は、財産の分別管理の方式を変えたことです。これまでの「収納代行方式」、「支払一任代行方式」、「原則方式」を廃止して、（イ）、（ロ）、（ハ）の３つの方式に分かれることとなりました。

（イ）方式は、「収納口座」に管理費等・修繕積立金が収納され、１ヶ月以内に修繕積立金及び管理費等の剰余金を「保管口座」（管理組合を名義人とするもの）に移し換える方式です。
「収納口座」が管理会社名義になっていたり、印鑑を管理会社が保管している場合には、「保証措置」が必要になります。

（ロ）方式は、修繕積立金については直接「保管口座」に預入されますが、管理費等については（イ）方式同様「収納口座」に収納され、１ヶ月以内に管理費等の剰余金が「保管口座」に移管される方式です。この場合も、「収納口座」が管理会社名義になっていたり、印鑑を管理会社が保管している場合には、「保証措置」が必要になります。
修繕積立金と管理費等の収納を分けて行うため「口座振替手数料」が２倍かかることになるため、この方式を使うマンションは少ないと思います。

（ハ）方式は、管理組合の口座は「収納・保管口座」１つだけという方法です。
この方式は、従来の収納代行方式及び支払一任代行方式（収納口座の通帳・印鑑とも管理会社保管）の場合は、認められません。

原則方式とか支払い一任方式とか真面目に書き込みされているけど、
釣りじゃないの？
３９２さんはうまく釣られたのかな？

>391
早速のご指摘、ありがとうございます。
正直なところ、何度か読み返しましたが、分ったような分らないような状態です。
しかし、私が誤解している部分があると言うのは、はっきりと分りました。
それだけでも良かったと思います。
誤解したのを正しいと思っているのとは全く違いますからね。

おそらく、直ぐには無理なのでしょうが、自分のマンションのことでもありますので、時間を掛けて理解できるようにしたいと思います。

管理会社のフロントなり管理員が着服したのなら、管理会社に使用者責任があるので
管理会社が支払ってくれますよ。
逆に心配なのは、理事の使い込みです。
修繕積立金を、例えば１億理事が使い込んだとしたら、マンションを売っても
返済できない場合は、どうしようもありません。
毎月の管理費等については、管理会社の収納口座に振り込んであっても、１ヶ月以内に
管理組合名義の保管口座に移し替えをしなければならないので、２ヶ月以上になることは
ないので、心配しないでいいですよ。
もし、倒産したとしても、１ヶ月分は保険を掛けなければならないように、適正化法で
規定されているので、その心配はありません。
殆どの組合は、イ）方式を採用しています。

財産の分別管理で検索して調べる必要がありますね。

> 392さんが正しい

平成２２年５月１日後に締結する契約から適用。

通達
http://www.kanrikyo.or.jp/format/pdf/tsuutatsu/kokusodo_h21047.pdf

３９４ですが、３９１は間違っていると言うことですか？

３９２を信じればいいと言うことですか？