管理会社のあくどい手口（2）

ブロガーに金掴ませて最近の管理費値上げを正当化工作

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保険代理店＝管理会社シェアー100％が通常のようです。
だから、管理会社にお任せはNG。
マンション内で保険に詳しい人探してアドバイスを受けましょう。

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>>1601 匿名さん
先日北関東のマンションで管理費、修繕積立金滞納の訴訟があり、原告代表(理事長)じゃない管理会社の担当者と弁護士が法廷に来て、理事長が蚊帳の外。どうなっているのでしょう。

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>>1603 買い替え検討中さん
たいした金額でない滞納管理費を顧問弁護士を使って弁護士費用も弱い滞納組合員に支払わせていじめる管理会社です。

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>>1604 匿名さん
弁護士も食えない世界、ちまちました仕事で小商い。滞納違約金は、年利15%に設定。

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うちなどは滞納管理費で弁護士を雇ったことはない。
マンション管理士は組合員の中にいるので顧問として
役員においている。
管理会社は顧問弁護士を紹介するが断っている。
督促に内容証明を出したことはあるがその都度回収している。
無駄なことはしない。
清掃と建物・設備の維持管理に重点を置いている。

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>>1606 匿名さん
顧問のマン管士は、無報酬ですか　?
本来内容証明で十分用が足りますね、被告の滞納者が管理会社にしてみれば、目障りだったのでしょう　?

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少子高齢化で益々管理費、修繕積立金の滞納者は増加すると思う。
少額の内に訴訟を起こしてでも回収する姿勢を組合員に見せておくことが、
将来、滞納者を増やさない予防策と考えると弁護士費用は必要経費と考えます。

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>>1608 匿名さん
5年の消滅時効にかからなければ、
そのうち大半は債務不履行で競売か、任売にかかるので、
特定承継人から回収すれば組合の損害は防げます。

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>>1578 匿名さん
同じような内容の裁判で総合ハウジングも名誉毀損の判決を下されていますよ。

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>>1610 匿名さん
ttp://www.nandemo-best10.com/f_mansion-kanri/z31.html
>>罪行為多発!!!住民を陥れ名誉毀損で裁判所から支払い命令がでている会社 (07/8/20)

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>>1608 匿名さん
管理組合が組合員に対してそのような強圧的態度は
控えるべし、
5年の消滅時効を考えて他の方法を奉ずるべきでしょう。
承継人問題もありますから、
滞納管理費等位で管理組合が目くじらをたてる必要は
ありません。

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>>1608
滞納は公平を保つ意味でも機械的に処理しないと。督促から始まり、いつまでに払わないと訴訟（少額訴訟）の警告、期限を区切って本当に訴訟。こういう手順ですね。この正式文書化もすべきです。滞納管理費の督促の場合、弁護士費用も併せて請求すれば認められる可能性は高いと思います。それでも払わなければ差し押さえて競売にかけるしかありません。理事会の裁量で場当たり的で不公平な扱いをすることは絶対にしてはなりません。

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>>1612
ちっとも払わない人間の場合、大きな借金を抱えている可能性がある。物件が抵当に入っている可能性だってある。滞納が小額のうちに手を打つのは管理の鉄則ですよ。

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5年なんて待ってたら、管理組合の財政破綻します。他にも滞納者がどんどん増えていきますよ。
駐車場強制解約や、その他デメリットの付与などは、ある程度のルールは必要でしょうが、管理組合側からすれば、交渉のために切れるカードなだけですので、思考停止するようなルールは辞めた方がいいです。

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>>1613 匿名さん
北関東のマンションで滞納金の請求訴訟で、滞納者が15%の違約金+の支払いの判決が決定したが、それには管理組合より管理会社の一方的な意向が働き、提訴に至る経緯が不透明で、精査すると必要な理事会決議(議事録)の添付が必要との不知な裁判所書記官、判事、弁護士。其の判決の心理の在り方について「無効確認」の訴訟が来月結審する。ご期待ください。

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>>1616
そうですね、管理規約に添っていることは必要ですね。
ですからその手順を総会で決議して文書化して機械的に運用し、少額訴訟でも差し押さえでもする、という姿勢が必要ですね。

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管理費等の滞納の場合は承継人（特定・包括）に請求できるので裁判等で弁護士費用等を組合費を費やすことは組合費の無駄使いと解釈します。但し、5年間の時効問題には注意して対応すること。
管理組合が組合員等に対して管理費等の滞納位で裁判等を行使する組合には問題が多いマンションとして購入は控えれうべきでしょう。いいマンションではありません。
私のマンションは１０００戸数を超えるマンションですが、
30年間で管理費等の為には告訴等は一度もありません。
但し、督促の為に内容証明発行までは幾度か経験があります。ほとんどは承継人から回収できています。

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>>1618
弁護士費用？少額訴訟なら弁護士無しで大丈夫。滞納の請求なら負けることもまずありません。６０万円までですけどね。裁判も１日で終わります。滞納を放置して、我も我もと滞納者が増殖したら手に負えなくなります。

＞管理組合が組合員等に対して管理費等の滞納位で裁判等を行使する組合には問題が多いマンションとして購入は控えれうべきでしょう。

購入を控えろ？マンション管理とマンション選定の問題をごっちゃにしてますね。今は所有しているマンションでの問題解決の話をしているのです。話をそらさないで下さい。

＞30年間で管理費等の為には告訴等は一度もありません。
＞但し、督促の為に内容証明発行までは幾度か経験があります。ほとんどは承継人から回収できています。

もちろん、いきなり訴訟を起こせとは言っていませんよ。まず請求、応じなければ内容証明郵便、それでも応じなければ少額訴訟、それでも応じなければ差し押さえて競売。これを予め手順を決めておき、機械的に実行するということです。一般に、内容証明郵便による警告に応じないなら、それは支払い能力に問題がある可能性が高く、長期の滞納に繋がり、滞納額も６０万円を超え、少額訴訟では対処できなくなる危険があります。
継承人から回収すればいいんだから、ずっと滞納したって構わない、請求はして来るがそれ以上は何もない、そもそも今までの滞納者に少額訴訟もして来なかったのに自分にそれをやるなら不公平だ、みたいなことが高齢所有者の間で常態化したらとてやっかい。

また、誰だって面倒なことはしたがりません。理事会側でも、滞納者に形式的に請求だけ続けてバトンタッチするような慣例でもできたらやっかいです。しかし機械的な手順が決まっていればそれを防げるし、所有者にも緊張感が生じます。

初めから訴訟しないと決めてかかるようなやり方は、それを見透かされて滞納者を発生させる原因になり得ますね。全体に物言いが、まるで共○党の末端運動員みたいなんですが気のせいでしょうか？

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>>1580 匿名さん
原告が勝訴できたのは、管理会社に判事の再就職(腹下り、天下り)がいなかったからです。当管理組合で理事長の不当利得返還訴訟をした際、管理会社に高裁の判事が再就職していたため、判決は「取(盗)ったものはかえさなくてもよい」との判決だった。

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>>1615 匿名さん
管理費等の滞納位で財政が破綻するマンションなんてありえない。大げさすぎる。

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>>1619 匿名さん
トラブルの多いマンションは買わないほうが良いでしょう。

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>>1607 買い替え検討中さん
マン管士も食えない資格、組合役員に顧問なんて不要。

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>>1622
当たり前でしょ。
でもここでは、
どういうマンションを買ううべきか？とか、買うべきでないか？
という話をしてるんじゃないでしょ。

滞納者にどう対処するかという話をしてるんでしょ。←コレだよコレ

露骨に話をそらそうとしたから警告しただけ。読んで分からんかなあ。

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>>1624 匿名さん
管理会社のあくどい手口についてのスレだよ、
滞納は管理会社には関係はない。
但し、８９３等に忖度して見逃したりすることはスレの
目的にはかなうけどね。

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管理会社のあくどい手口の一つは、
組合員の個人情報を知るものとして表向きは正義を装うているが、裏では役員選任等では組合員の個人情報をを駆使して内部工作を得意とする管理会社１０９は代表格である。
管理物件は役員の身元調査を怠ってはいけません。

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>>1626 匿名さん
警備と管理を兼ねている管理会社には、警察OBが腹下りして前科、身内に前科者がいないか調査していた事実があった。警察官も暴力団が減り下痢先がないので、1件100円程度後輩に調査させている事実を目の当たりで見たことがある。

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>>1625
どういうマンションを買うとか、ますます関係ないだろ。
滞納の管理は管理会社を絡める場合が多い。
放置しとけば継承人が払うみたいなことを言ってるノー天気はもしかしたら管理会社のステマかもしれんぞ。

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こんにちは。理事ご経験者の方にお尋ねしたいのですが、最近、管理会社から管理委託費の値上げを持ち掛けられた方はいませんか？いらっしゃったら、どのように交渉されたか是非ともお教えいただきたく。
なお、当方の住んでいるマンションで値上げの話が出てきてまして、理由は最低賃金の値上げや人員不足による人件費の高騰と聞いています。

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>>1629 匿名さん
契約期間は、何年になっているか、重要事項説明書を元に新しい管理会社と個別に折衝しては、いかがでしょうか。当該管理組合は、18年位同額です。

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>>1629 匿名さん
管理会社と交渉の余地なんてありませんよ。
あるとしたら値上げ幅を抑えてもらう程度。管理会社だって赤字や損益分岐を下回るなら契約を維持する意味がありませんから。
人件費高騰によると推測される値上げ幅程度ならば応じてもいいのではないでしょうか。特に管理員や清掃員は最低時給で働いていることが多いです。つまり最低賃金が少しでも上がると管理会社の利益は都度少なくなります。かと言って、管理会社は毎年値上げは言ってきてませんよね。値上げを申し入れてきたということは企業努力ではカバーできなくなったということです(どれだけの利益を得ることができるかの基準が各社で異なるでしょうが)。
値上げを拒否した場合、その管理会社から撤退される・以前のようなサービスを受けられない可能性もあり、それでも構わないならばお断りすればいいのではないでしょうか。

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＞1632 口コミ知りたいさん
＞管理会社と交渉の余地なんてありませんよ。
何をあほなことを。
近隣物件の管理費データを収集し、比較検討すればいい。
管理会社によってかなりの差額があるから、そのデータを提示して、リプレイスも含めて交渉すればいい。

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>>1633 ご近所さん
交渉と同時に、他社から見積もりをもらえば、納得できるでしょう。
全体的に物価が下がり、管理業務主任者も正規雇用じゃなく、派遣が多い時代。
管理費をただ上げる話の会社は、契約解除すべき。

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>>1633 ご近所さん
1632です。近隣の管理費データを収集する意味はなんですか？管理委託費のことですか？それにしたって同一仕様でなければ意味ないのに。あそこのマンションの方が管理費安いじゃないかって叫んで、そのマンションがエレベーター無し管理員なしだったら、そりゃ安いはずで比較しようがないと思いますよ。
交渉の余地なしというのは切るか受け入れるかのどちらかしかないということ。そりゃあ、少額の値上げ幅抑制なら有り得るんじゃない？ってことは言ってますよ。管理会社だって値上げを申し入れたら相見積とられようとする組合が出てくることなんて予測してるし、それでも値上げして欲しいから申し入れてるんだろうし。むしろ、相見積して今が安すぎることを理解して欲しいまであるんじゃなかろうか？

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

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>>1636 匿名さん
あくどい管理会社の牙抜きが出来る。
牙を抜かれた管理会社は忠犬ハチ公になる。
私のマンションは10年間この管理手法で積立金は潤沢になった。
組合員負担は管理費・修繕積立金で180円以下/㎡である。マンションは手入れが行き届いてきれいです。
駐車場収入は修繕積立金等以外で700万円/月収入があります。

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>>1637
どうやって、排除できたんですか？うちのマンションも管理会社排除したいです。

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＞1638
まず、あなたがマンション管理に関する法律等を勉強しないといけない。
自主管理するにはそれなりの知識が必要だからです。
マンション管理に対する基礎的な知識が身につけば、現在の管理会社を排除する理由を組合員に説明し、同調者を募らなければならない。
多数の同調者が得られれば、通常総会の議案、あるいは、臨時総会の議案として審議し、【過半数の議決権を獲得する】ことで現在の管理会社の排除はできますよ。
自主管理の場合は、自分たちで管理するのですから、それだけの管理能力も必要とされますし、切り替え時までにその準備も必要です。
排除したいあなたの気持ちを大切にし、そのための準備をあなた自身がしないといけない。
現在では、自主管理をサポートするアイテムは市場に揃っている。
それらのアイテムをうまく利用すれば大きく踏み外れることもないと思う。

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議案として審議する場合、できれば、管理会社のサポートは受けず、組合員だけで審議することです。
どうしてかというと、管理会社にとって非常に不利な議案内容だからです。
管理会社が絡んで、議決権行使書の集開票をした場合、管理会社による【議決権数操作】が行われ、本来なら賛成多数の議案でも【議決権行使書の改竄行為】で反対多数とされる可能性が高いからです。
理事会役員の中にも管理会社と共謀し、【議決権行使書の改竄行為】をする可能性も排除できません。
そういった不正開票が絶対にできない方法があります。
議決権数結果発表を組合員の顔が見える公開発表にすればいいだけです。
単なる、賛否の数だけの発表ではなくて、「何号室の方はこの議案では賛成」とかを議事録や掲示板で公表することです。
これによって、【議決権行使書の改竄行為】は不可能になります。

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どうして管理会社がこの【議決権行使書の改竄行為】が不可能な、組合員の顔の見える結果発表を採用しないかというと、彼らに不利な議案の【議決権行使書の改竄行為】が不可能になるからです。
つまり、管理会社の裏都合によるものです。

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>>1638 匿名さん
管理会社を排除してはいません。
基幹事務と建物・設備点検業務のみを管理会社に委託した。

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>1642 買い替え検討中さん
＞基幹事務と
基幹事務の中に総会支援業務も含まれていると思う。
この総会支援業務が曲者。
管理会社の牙を完全に抜くためには、議事録での審議結果発表を組合員の顔の見える発表にしなければいけない。
覆面組合員がいるようでは牙を抜いたとは言えない。

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>>ご近所さん

私は一組合員の立場ですが、排除するには理事の輪番が回ってくるまで待たないといけませんかね。知らない現理事に言っても、警戒されたり管理会社にチクられて嫌がらせも怖いので何かいい方法はないですかね。

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＞1644 匿名さん
理事長の立場でやるほうがやりやすいのは確かです。
排除するための条件（普通決議で過半数の賛同者）を揃えるのは理事長という立場が有利に働くからです。
例え理事長でなくても、臨時総会を結集し、そこで普通決議による過半数の賛同を得られれば実現しますが、そのための準備活動が必要です。
管理会社排除のための大義が整い、多くの賛同者がいれば、理事長でなくても管理会社を排除することはできます。
一番大切なのは、排除後の組合の管理運営が整っているかどうかです。

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>>1637　買い替え検討中さん　2021/05/18 23:55:40

マンションの戸数はいくつですか？
ところで、管理会社は東急コミュニティーですか？

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cybersecurity-jp.com/news/50941

元従業員が顧客約5,000名の情報を不正持ち出し
一度あることは、不正、犯罪の連鎖。こんな会社の代表が、マンション管理業協会の理事長。そこに国交省再就職組が関与して、国交省から処分されないようにしている。

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ということで、
>>1637 買い替え検討中さん=>>1642 買い替え検討中さん＝>>1647 職人さん
＝１０９爺さん
であることがわかる。

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>>1643 ご近所さん
基幹事務の中に総会支援業務は含まれていません。
平成13年8月1日施行の適正化法をお読みください。

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>>1649 買い替え検討中さん
適正化法を読んだところで、腰抜け国交省は、興味を示さない。
せいぜい横領で社員が逮捕されると、後追いで処分する程度。

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＞1649 買い替え検討中さん
＝１０９爺さんと解釈していいのかな？
＞基幹事務の中に総会支援業務は含まれていません
それは失礼しました。
基幹事務以外の理事会総会への支援業務は受けていないということですね。
それでも、覆面組合員は暗躍できます。
どうしてだか分りますか？
覆面組合員がいる以上、その牙は見えない所で発揮されていますよ。
見えると、大変ですからね。
牙を抜いたように安心させるのも彼らハイエナの戦術です。

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>>1651 評判気になるさん
覆面組合員とは議決権のない人物が総会等に出席している場合等も含まれますでしょうか。覆面を被っているのですか。

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＞1652 買い替え検討中さん
良い質問ですね。
議決権のない人間が総会等に出席するのは覆面ではなくて成りすましですから、覆面組合員とは違います。
成りすましの場合、顔も見えますから可愛いものです。
覆面組合員は総会には出席しません。
議決権行使書の名を借りて【議決権数操作】が必要な時に突然現れるのです。
それを命令しているのは悪意のある管理会社であり、理事長です。

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某「合」社
あらゆる物品調達や修繕、
さらには、
警備関係まで管理会社の「利ザヤ」を加算する。

それだけではなく、
業者に圧力をかける。

管理会社を中継しない
管理組合直結の「契約」は禁止する
など、

社会全体が、私利私欲にむせび、
高齢者が多い居住者の
修繕積立金
管理費
駐車場代
などなどを好き放題使う。
まさに、

マンションの白蟻だ。

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>それだけではなく、
業者に圧力をかける。

管理会社を中継しない
管理組合直結の「契約」は禁止する

本当ですか？法律引っかかるのでは？

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>>1657 買い替え検討中さん
会社も会社であるが、警察だって自分の階級を上げるためにやっている程度。
しかし、警察規範の則り、告発、告訴状を受理するか、適当にごまかしてじょりしない。一応雇用先に逆らわなくてよい。

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>>658 職人さん
度重なるとどんなもんでしょうね。
問題だと思うが。
暴力団排除条例に反してはいないみたいだけど、
窃盗団は排除条例には反してはいないが、
規約に反社会的との記載があれば窃盗団も反社集団に属するかもしれない。

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私が常々注意喚起している、管理会社による【議決権行使書改竄行為】の内部告発者がこの掲示板で出た。
管理会社が議決権行為書集開票の際、【議決権数操作が絶対にできない集開票システム】を取り入れていない以上、すべての管理会社で似たようなことが平然と行われていることは間違いない。
それを指摘告発できるのは内部の組合員しかいない。
この穴吹の案件は明らかに有印私文書偽造、或いは有印私文書変造に当たり、刑法に抵触する。
この内部告発者は議案に対してすべて反対したのに、その反対票が議事録では反映されていないのだ。
つまり、組合員の意思表示を無視し、管理会社の利益誘導に走ったわけだ。
これでは、誰のための、何のための年一回の総会なのか、管理組合員は真摯に考えなければならない。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45951/2829
内部告発者は管理組合員の利益を保護するために、勇気をもって刑事告発し、彼らを処罰すべきです。
そうしないと、やがては組合員の大事な資産は管理会社の利益の為に食い潰されていく道しか残されていない。

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>>1660 ご近所さん
立派な法律があるが、警察は告訴、告発状を受理しない。
又、検察に直告係と言うのがあり、そこに私文書変造で告訴状を提出しても、何の回答もなしで戻すだけ。ポリコウのオッカが住民の前科を暴露したので、警察に告訴状を送付したが、検察同様に戻してきたが、受け取り拒否を何度もしてやった。

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＞1661 職人さん
無知ですね。
マンション管理会社の不祥事は彼らを取り仕切ってるる行政担当に告発すればいい。
地方整備局に行けばその担当部局を教えてもらえるから、証拠物件をもって相談すればいい。
処罰は地方整備局が下してくれる。

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盗急に聞く前に、理事会が議案書を作成し印刷、送付の代行するだけの権利しかない。
それで、盗急が回答するのもおかしい。盗急に牛耳られているお飾りの理事長、理事、監事です。

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>1669 評判気になるさん
総会の支援業務を委託されている東急の責任は重い。
事の真相が曖昧なら、そのことを理由に現理事会を裁判所に訴えればいい。
（区分法25条２項、49条８項、50条４項）

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>>1670 匿名さん
提訴しても「能力なき社団」の位置づけでは、民法に対抗できない。
判事自体区分所有法を知らない。例えば、修繕積み立て金、管理費の滞納の場合
理事会議事録、総会議事録添付(組合の授権)なしで判決を下している。

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＞提訴しても「能力なき社団」の位置づけでは、民法に対抗できない。
何か勘違いしている。
それともおつむが弱いのか。
一組合員個人として提訴するのであって、組合として提訴するわけでもない。
組合が組合を提訴してどうするの？
＞判事自体区分所有法を知らない。
法律の条文に従い判決を下すのであって、知っているとか知らないとかのレベルではない。

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>>1662 ご近所さん
>>行政担当に告発
地方整備局は、ああだこうだと言って取り合わない。2000年にマン管法が施行された当時は、対応したけど。今は、管理人横領事件があった時、後追いで処分する程度。管理会社を厳しきすると退職後の再就職がなくなるから。

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>>1678 匿名さん
権利なき社団との位置づけでは、完全な運営はできず、管理会社の言いなりになっているのが、現実。マンション管理業協会が管理業務主任者の試験、資格管理している以上盗急コミュニティーのような会社が常態化し、加盟各社も見習っている。
珍しく盗急コミュニティーが損害賠償事件で敗訴。大手各社は判事の再就職をさせ、後輩判事に判決を操作させて有利な判決を下させている。そのような現実が5大弁護士事務所に、多数の元最高裁判事の再就職。
ttp://www.mynewsjapan.com/reports/1570

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＞1679 評判気になるさん
だからどうしたの？
今回のドタバタ劇とは無関係。
＞1663は問題の本質を見誤っている。
何も解決してない。

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>>1682 匿名さん
保険詐欺ってどういうこと？保険金は組合に入金されるから詐偽はできないのでは？
請求出来るのにしていない可能性があるから調べろ。なら分かるけど…
助言も適切に。

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工事の請負業者が管理会社なら管理会社の口座へ
振り込まれる。

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>>1684 匿名さん
保険金は？
発注先が管理会社であっても保険金は管理組合に振り込まれるよね？
どこに詐欺要素があるのか分からないって話しなんだけど

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保険金はあくまで工事請負業者の
口座に振り込まれる。
工事業者でもなく保険加入者である管理組合でもない。

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>>1686 匿名さん
保険加入者の管理組合が保険会社に請求し、請負業者に振込むよう管理組合が指示しているだけじゃないの？

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>>1687 匿名さん
管理組合は工事の種類によって知らない場合が多い。
収支に報告するものとそうでないものがある。
収支報告書の項目には保険金の収支はなく雑収入と雑費
があり保険金収入は雑収入の中に記載されていたので収
支の項目に保険金を加えさせた。
以前の収支報告書と最近の収支報告が違っている。
キャッシュフロー計算書を請求して保険会社に問い合わ
せて確認してください。

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監理組合のお金の流れを知ることは重要です。
収支報告書と重要事項説明書で確認してください。

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>>1681 名無しさん 2日前
これ位の内容の工事代金は規約や委託契約書により
保存行為に該当して緊急対応に属し修理等をしなけ
れば規約や契約に違反するとの規定で組合の承諾な
しに管理会社等が単独に工事をしたことにして修理
代金はその後に組合に報告すればいいことになって
いる。
収支報告書の小修繕費や雑費等の項目を精査されたい。
中には坦当の懐か理事長等の懐に入っている疑いを推測
される収支が報告される
。総会には良心的な報告として預金の残高のみであり現
金出納までは報告されることはほとんどない。
金の流れを精査しましょう。

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>>1692 大凶明日提示さん
マンションの自動扉にお詳しそうですね。
マンションの自動扉のシステム構成、
部品機能、部品材質、寿命、それぞれの交換基準をご教示ください
宜しくお願いします。

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>>1693 名無しさん
まずレスの誤字を訂正します。（誤）小当たり→（正）戸当たり

すみません。自動扉のことについては門外漢です。
設置されている自動扉のメーカーのホームページ等でご確認ください。

なお、当方では居住者から自動扉化（オートロック化）の要望があり検討されたようですが、維持費も含め設置費がかなり高額になったことから、合意に至らなかったと聞いています。
機械ものですから定期点検はもちろん、時期が来れば部品交換や更新などの経費も必要と考えると、当時賢明な判断をされたのかなと思っています。

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>>1696 通りがかりさん
５年とか７年ですね。
生産終了後の消耗部品等の保有期間も関係しているんですかね？

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>>1697 大凶あす定時さん

回答ありがとうございます．
私もなりに構造勉強しました。
部品の点数もそれほど．多くなく、扉もレールに吊り下がっているので、劣化のしようがない物とかんじました。
5年、10年はメーカー希望、内は実績15年。それで取り替える必要あったの?と言えば？
まあ偶にナブコシステムのサイト見ると面白いですよ。
ではまた！

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>>1690 匿名さん
うちの管理組合では、保険金（収入）と保険修繕工事（支出）が件名ごとに明記されますが、前期通常総会の収支報告書に未記載のものがあることがわかりました。理事会に指摘したところ、保険金請求者は契約者（被保険者）である理事長以外の加害者の場合もあるとか、工事業者に保険会社から直接支払いする場合もあるとしたうえで、理事会が支払先を事前に把握していない場合もあると回答がありました。また、会計出納簿に記録が遺るので会計処理は適切であるといった回答でした。管理会社が作成したものと思われますが、適当な理由をつけて誤魔化そうとしているように見えます。組合員をなめてますよね。同じような事案はありませんか？　また、1690匿名さんや皆さんはどう思われます？

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管理会社 ボッタくりの内幕
https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html
　

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>>1704 通りがかりさん
開閉回数に規定値があるとは…参考になります。
ありがとうございます。

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>>1704 通りがかりさん

自動扉更新工事では、受注に固執する東急コミュニティーを抜いて、
業者のナブコシステムと直接対話することで、東急コミュニティーが科学的根拠もなく、ただ受注したいで、165万円もする工事を提案することが判りました。

皆様も是非、施工業者、特に定期点検している項目については、記録を見て対話されることをお勧めします。

業者と東急コミュニティーは必ずしも一致しているとは限りません。

逆に定期点検結果にに何もめを通していない東急コミュニティーの実態も明らかになった様な気がいたします。

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>>1700 大凶あす定時 2021/10/31 07:29:11
理事長あてに保険会社より保険金支払明細書が送付
されています。
郵便配達員は理事長あての郵便物は管理室のポスト
に投函します。
宛先名は理事長名が記載されている場合もありますが、
ほとんどの場合理事長個人名は記載されていない場合
が多いようです
。管理室のポスト投函後は管理人が郵便物の管理をし
ますが、東急コミュニティーは管理室への郵便物でも
管理人は勝手に処理してはいけないので坦当を通して
理事長等へ渡していることになっています。
ここら辺を明白にするためには保険金の支払いについ
ての明細書を理事会あてに毎月報告して年一度の会計
報告に反映させることを約された方がいいでしょう。
組合加入の保険金処理は詐欺的要素が多く見受けられ
ます。
水増し請求や水増し工事や架空工事等々です。
管理会社系統の保険代理店に保険加入を代理している
場合に工事等の請負業社が管理会社の場合は保険金は
管理会社収納口座に振り込まれ施工業者にマージを差
し引いて工事代が支払われます。
金の流れを確認してください。
ほかにも色々な方法がありますので完全犯罪が成立し
ている可能性は高いです。

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＞1709　通りがかりさん
ブログを読ませていただきました。
火災報知器の断線表示警報について、調査によりケーブルの断線は無かったとのことですが、火災表示機の配線を入れ替えた時に断線警報はどのようになったのでしょうか？　断線表示が消えた？　配線変更した場所に断線警報が移った？　火災表示機の故障で断線警報が出たまま？　原因が判ればご教示ください。

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先般、当方の管理会社がマンションの総合保険を提案してました。保険の掛け金額を見て大変驚きました。なんと掛け金額が700万円相当でした。当方がほぼ同様の条件で直接損保会社に見積もりをお願いしたところ350万円～400万円でした。まだ、総総会での議決はしていませんが、いかに管理会社がぼったくているか分かりました。
管理組合主導で損害保険を契約する予定です。本件だけでなく他の契約に当たっては、管理組合が相見積をとって低価格で契約を締結しています。管理会社にお任せでは管理費や修繕積立金はいつのまにかなくなり、金融機関からの貸し付けをうけないと大規模修繕等は不能になりますよ。(管理会社は機会あるごとに貸し付けのお手伝いしますよといつもいっています。)
管理組合が勉強を重ね知識を得ないと管理会社のペースで全ていきますよ。

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>>1711 評判気になるさん
ほとんとの管理会社は、損保代理店をしている。
皆で相見積を取り検討すべき事案。

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>>1710 DINを棄てた者さん
blog参考にして頂きありがとうございます。
我々理事会中に調査工事を売り込みに来た業者、サンワ様がお一人単独で実施したのでこの報告しかありません．
システムは、検知器、電線、警報機本体で構成されますが、警報機に対して、検知器と電線セットで入れ替えしたら断線表示は消滅した。
私業者に進言しました。物理的に断線でなく、警報機本体の異常ではないか。警報機本体をリセットするだけで消滅する現象だった。と言うことです。
専門業者が素人の私でも判ることをせずして工事を受注する。あり得ないことです。
ご参考になりましたか？

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>>1713 通りがかりさん
経過報告ありがとうございました。
断線警報発報→警報機リセット操作　の初期操作を管理員が
実施していなくて、また、不良状態の確認もせず見積書が発行
されてきたということですね。それであの高額な費用ですか？
あきれました。

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>>1713 通りがかりさん
管理会社に迎合して住民を騙すような業者は、事態を晒すがよい。
その前に1/5の同調者を集め管理会社の解約を視野に入れるがよい。

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>>1716 通りがかりさん
他の管理会社への投稿よりも事実に基づいた投稿が多いと思いますけど
貴方の投稿は管理会社の宣伝に見えます。
この管理会社は何処の管理会社よりも危険を感じます。

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>>1678 匿名さん　　皆さん管理会社に依存症です。管理会社は自社の利益追求が当たり前、管理組合のための建設的提案はしないのも当たり前。
管理組合が主体で取り組まないと、いつのまにか管理費不足、修繕積立金不足に陥り、管理会社から管理費及び修繕積立金の値上げが提案されるのを覚悟してください。常に収支関係をチェックしてください。
恐らく2回目の大規模修繕工事で積立金に赤信号が点灯するでしょう。
同工事の実施に際しては、管理会社系列の施工会社の見積もりは相当高額なので、管理組合独自で数社から見積書をとって見積額を比較検討の上、施工業者を決定する必要があります。わがマンションは、相見積の結果、相当額の経費節減となりました。

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>>1717 匿名さん
正にご指摘の通り、この管理会社が危険である。とここで読まれている。理解して頂くことがgoalです。
上手く付合う　は　ここと付合うならば気をつけなさい。の意味です。

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>過去に何度も論理的に反論されていますよ

何一つ一切、見当たらないけど、「論理的な反論」がある箇所はどこ？

結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
管理会社と契約するメリット
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
管理会社と契約するデメリット
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。　
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■

ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

◆荒らしの詭弁
*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。〇〇なハズだと勝手に都合のいい想像膨らませているだけ。そして自分で書いたことすら聞かれたら答えられません（笑）。どうしようもない低脳なのです。管理会社も馬鹿に擁護されて迷惑でしょう。。・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ。バックオフィスもいるんだゾ！総務の費用も払ってくれないと困る！
→根拠なし、助っ人はあるにせよ。単に空いた時間に協力し合ってるだけ。全てを踏まえて担当は10棟以上かかえられるくらいの仕事量。バックオフィスなど会社維持経費はあくまで、管理を管理会社に頼んだ場合の会社組織の都合であって、管理の労力とは無関係。管理に関係ないバックオフィスの体制次第で金額も変わってしまう。こんな馬鹿な理屈を信じる人はいないと思うが。。例えば新聞とっていたけど、ネットで十分だから解約しようとなった時に、新聞社のバックオフィスまで考えて料金が高いのは仕方ないと契約続けるバカなんていないのと一緒。(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・管理費の２５％なんて取ってない！管理費ではなく、管理会社が契約しているのは「委託管理費」の部分で管理報酬部分だけだ！→管理会社は委託管理の部分以外からの管理組合と管理会社が紹介した外注業者の直接契約部分からも当然利益をバックマージンとして得ている。それは外注業者との取引だから管理組合には見えてこないが割高な契約として結局は管理費から出ている。つまり、管理会社の利益は委託管理部分の中間マージンと、管理組合が外注業者と直接契約している部分をその外注業者からバックマージンを得た分。公式な管理報酬は少ないが、結局、目に見えない中間マージンやバックマージンの割合が大きい。それらを合わせて、管理組合が支払う「管理費全体」の２５％以上を管理会社が得ている。２５％以上というのは、コンサルに頼んだ場合の削減幅からも逆算できる。
・コンサルの削減は単に仕様を落としているだけだ！→仕様を単に落とすだけなら、管理会社にそう頼めばいいだけw　どの項目を落とせばいいか決めるのがコンサルという詭弁が正しいなら、管理会社は大事な項目が何かも理解してないということになる。そうではなくて、不当に高額なマージンをちゃっかり得ているから、そのマージン分をカットするのが、管理費減額のセオリー。仕様を落とすのではなく、管理会社のマージン分をカットすることで減額が達成される。しかし、擁護派は、ピンハネマージン分の存在を頑なに隠したいから、値下げ＝仕様のカットという風に思わせたくて仕方がない。■つまり管理会社はピンハネするだけのハリボテビジネスであることを頑なに隠したい。高額な料金を正当化するために忙しくて仕方がないと思わせたい。■実際の費用は、「一回契約するだけ」の手間で「毎月、永久に」ピンハネの上増し料金をとっていく。エレベーター保守なども、「一度」業者と契約するだけで、かなりのマージンを「毎月永久に」とてっていく。擁護派は毎月管理しているというが、管理会社の監視の目がないと、業者は料金をもらっているのに、サボり出すというのだろうか・・・自主管理のマンションのエレベーターは事故が頻発しているのかな？w■管理組合にとって費用対効果が悪いことが問題。つまり、ピンハネ率の「割合の数字」が問題なのに、ピンハネの有無の是非で議論を終わらせようとする。費用はかかって当然だ！「ある程度」「一定の」「許容されている」など、肝心な高いか安いかではなく、費用がかかるかどうかの議論にすり替えて、「高い費用」をちゃっかり正当化しようとする。・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?
・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。
しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。　
無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw
自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりしてエビデンス出せ（荒らしは一切エビデンスを出せませんが・・・）！論破されている！というだけで一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。　　管理会社 ボッタくりの内幕https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html

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>>1720 匿名さん
長いし脈略ないし何を言いたいのかわからないです。
管理会社がマージンを抜き取っていることを問題としたいのでしょうか。
問題定義だけして投げられても受け手も困りますよ。だからどうしたらいい、どう対処したのかある程度具体的な施策も併せて示して頂けますか。

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>>1709 通りがかりさん　
東急コミュニティーのリフォーム事業部、その真価には疑問。
東急コミュニティーが工事見積として持って来るのは、東急コミュニティーリフォーム事業部の物。
私、この東急コミュニティーのリフォーム事業部の真価について最近疑問に感じる
先の投稿で今年の修繕会計年度予算440万円の内、176万円は施工不要と判断される物だった。
結局彼らに技術はないし、ただただフロントが思い付く案件に業者見積に利益を上乗せして、ペーパーを作成するだけの何ら付加価値のない存在であるに違いない。
こんな部門に実作業業者を審査する能力があるだろうか？
先日、高圧洗浄を26から36万円に値上げの見積を出してきた。
一気の値上げ、独自に調べると22でやってくれそうな業者を見つけ、東急コミュニティーに紹介したら、審査を受けてないから、管理組合直接の発注になると回答。
いい加減な見積しか作成できないリフォーム事業部に正しい業者審査できると思いますか？

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>>1723 通りがかりさん
アホ理事相手では見積もりなんか見定める能力はない。
従いましてはどうでもいいことだ。
貴方は管理を理解できる組合員だから気を付けたほう
がいい。
私などは大規模修繕などは管理会社抜きで実行。
管理会社の坦当は理事会や総会での出席は会計報告と私
による管理業務主任者の登録書の確認と重説の説明だけ
で退出命令。
これに不満をもつ理事と坦当及び管理会社の支店長とで
共謀して事を起こす準備をしているのは百も承知。
そろそろ首が飛びそうだがつながっている。
現在は将来の建て替えに向けての資金調達を議論中であ
る。組合員も役員も管理会社も低能が多くて困る。

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>>1724 匿名さん
匿名さん　
レスありがとうございます。
大規模を管理会社抜きでできる。そこまで出来るのは羨ましい！

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一人芝居

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ローコストでオール電化マンションで貯湯器が室内にあ
るマンションでは湯沸しタンクが室内に設置されている
場合の事故は悲惨である。
耐用年数を経過しても使い続けていると深夜電力などを
併用していると寝静まった午前2時から午前3時頃に熱湯の圧力でタンクに亀裂が入り熱湯が室内にあふれ出てピ
ラミット状で下階へ熱湯の漏水事故が発生する。
下階だけにとどまらずわきの両サイドの部屋内に漏水する。
火災報知機も漏電して警報が鳴り響いて大騒動が起きる
管理会社は加害者と被害者の示談と称して保険を適用し
て工事で儲かります。
よって温水器の事故の件は内密にして利益を求め続けて
いる。
理事長はこの件を推測して耐用年数の過ぎた電気温水器
の交換依頼に努力されて相当数の交換がなされた。
管理会社は事故の予防対策などしたことがありません。
組合員はしっかりしないと気が付いたときは管理会社に
財産を食いつぶされます。

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温水器が室内に設置しているマンションには容積率を
水増しするためにコスト削減に寄与してデべの利益に
つながる。
その分部屋数が多く確保されそれ等の他に天井高も低
くしてさらにそれ等で部屋数を多くできる。
その分デべは利益を確保できる。
買う方は最初はきずかないが年数を経るにつき温水器
による事故等の多発で価格が安かった物件の瑕疵を知
ることになる。

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大型マンションにはマンション管理士・宅建士・建築士
・会計士等の複数の有資格者が居住している。
そのものを探して管理者に選任して分譲の救世主なって
もらいなさい。
実力のある管理者であれば組合員の為に未曽の利益をも
たらしてくれます。
管理会社依存は良いことはありません。

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>>1729 匿名さん
他人をあてにしたり利用することを勧めるなんて下らないアドバイスだ。アドバイスですらない。管理会社に依存も問題だけど他人に依存する体質こそが問題なんだよ。問題意識があるならまず自分が動くべき。やり方がわからんとか知識がないとか泣き言を言うくらいなら最初から黙ってれば良い。そしてそんな苦労を他人に負わせようとする自分を恥じよ。

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>>1730 匿名さん 19時間前
偉い、そうしてくれ。？

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>>1730 匿名さん
他人をあてにするのではない。
協力を要請するのである。
低能は僻みぽくてこまる。
落ち葉拾いばかりするとのータリーンになる。
あほにはつける薬は見当たらない。

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>>1726 匿名さん 2021/11/20 22:35:01
この方は管理会社TCの低能坦当課長である。
組合雇用のマンション管理士と理事長に大規模修繕や
大型設備の仕事の受注に失敗した。
合計7億円くらいの大金である。よって左遷されている。

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渋谷に本社がある某スタッフ、ろくな仕事もしないで管理費用を好き勝手している疑いあるので、今度の総会時にクビにしたい。別のマンションでも色々やらかして裁判沙汰になっている模様。

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1720さんはかなり痛いですね、、
思い込みがハンパない。

こんな人が役員にいたらどこの管理会社も撤退して自主管理スラムマンション確定コース。
総会でもダラダラしょうもない意見を延々と話まくってみんなの貴重な時間を徹底的に奪い取る。

マンション管理なんて管理会社になんでも任せておけばいいです。もちろん割高な委託費を取られる可能性はあがりますが、それでも役員負担が圧倒的に軽くなる。
医師等お金に余裕のある方々のマンションはとにかくお任せコース。
高額な委託費や工事費も問題なし。
そんな事より時間という価値の大きさを理解してます。
年金暮らしで時間はたっぷりあるがお金がない方々多いマンションはその逆パターンとなりがちです。

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もうすぐ理事会役員の交代があります。
管理会社主体にならないように引継書を作りたいと思うのですが、作成された方がいたらアドバイスお願いしたいです。
引継書のフォーマットなど検索してみたのですが幅広くて。

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皆様はどう思われますか？私は詐欺の匂いがします。
青梅にある築30年の戸数60程の5階建マンション。私は今期監事を務めてます。
当マンションも経過からエレベーターのリニューアル工事を検討しています。
理事会メンバーは管理会社の言うなりで、管理会社から出された見積を検討するだけ。
さて監事の私はリニューアル工事という事なので、毎年の定期検査を管理会社に要求しました。
検査結果は既存不適格と是正必要の嵐。
管理会社から出てきた見積書も既存不適格を是正する見積ばかり。
監事の私は日本の法律には「不遡及の原則」が適用されるはず。日立エレベーターのサイトでは「既存不適格」は建築基準法に違反しないことを知る。
早速、当マンションのエレベーター会社に連絡したら、その日の日付でレターが作成され、私にメールされて来た。
理事会のメンバーにこれだけやる気のある人はいない。　
その後の理事会で既存不適格を解消しない「時短リニューアル」なる工事の見積を出してきた。
もし、監事の私の存在なければ、我が理事会はまんまと管理会社の思惑通り、1千万円も高い工事を買わされていた。

これは詐欺行為ではないでしょうか？

宜しく！

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>>1739 通りがかりさん

理事会メンバーに御覧頂いた動画

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＞1739さん
詐欺行為にはあたらないと思う。
詐欺行為とは、既存不適格工事の是正工事をすると言いながら、実際にはその工事をしない場合です。
ただ、現理事会の能力を問うと、標準管理規約第一条違反が伺われ、問題にすべきは規約違反を平気で行う現理事会メンバーではないでしょうか。

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既存不適格に違法性がないとしても、エレベーター事故により損害が発生した場合、管理組合は土地工作物責任（民法７１７条）を問われる。
管理組合として、費用の低減も重要ではあるが、最も優先すべきは「安全・安心」である。

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＞1742
＞エレベーター事故により損害が発生した場合、管理組合は土地工作物責任（民法７１７条）を問われる。
それは適格工作物にしても同じ。
何が言いたいのか不明。

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改正法が求めている要件を充足していないので、既存不適格のエレベーターは安全面において不十分である。

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＞1744
＞安全面において不十分である。
そのことと法的責任とは別問題。
そんな簡単なことも理解できないの？
現在、安全面で十分な工作物でも、法改正により近い将来、安全面で不十分な工作物となり得る。
現在、既存不適格工作物であっても、設置当時に適確であれば問題はない。
設置当時から不適格であれば法的責任は伴う。

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>>1743 周辺住民さん
所詮「権利なき遮断(能力なき)」ですもの、処罰されるのであれば、理事会は、管理会社の絵軸にならない。

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>>1741 周辺住民さん

ありがとうございます。私から見ればしなくて良い仕様の工事の押し売りなので詐欺かなと思いました。

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>>1747 通りがかりさん
もう一つ言わせて頂くと、当方が既存不適格は法的には認められていると管理会社に言ったら、解消しない見積ｦ出してきた。この事実から、理事会を騙そうとしたのでは。これが詐欺行為では？と感じました。一応追記させて頂きます。

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>>1748 通りがかりさん
会社なので利益の大きい提案をするのは当然だと思います。リニューアル工事なのでおそらく倍以上の差額があったと思いますが、そこまで差があれば多少良くなるとしても高額なのを選択する人はいないでしょうから。
昔のようにネットが普及していないのならともかく、今はいくらでも調べられるので何も調べようとしない理事会に問題があると思います。

あと、被害もないのに詐欺だというのは短絡的ですよ。

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＞あと、被害もないのに詐欺だというのは短絡的ですよ。
被害がなくても詐欺行為を開始した時点で詐欺未遂罪に問われます。その場合、物的な証拠を残すことが肝心です。
物的証拠があれば管理会社に対して詐欺未遂罪で刑事訴訟を起こすことができますよ。
最近は弁護士を通さず、自分で訴訟手続することもできます。
刑事訴訟も身軽なものになってきましたから大いに活用すべきです。

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国交省のサイトに
『基準の改正時に既に着工されていた昇降機については、当該改正基準への適合は義務付けられていませんが、より高い安全性の確保の観点から、改修やリニューアルにより、エレベーターの機能更新を積極的に行っていただきますようお願いいたします。』

と書いてあるので、管理会社は機能更新を勧めたのだと思いますよ。（勿論、営利絡みではあると思いますが）
詐欺にはならんでしょう。

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万が一エレベーター事故が起きた場合、
国は「機能更新を積極的にするように」と通達する事で責任を回避する事ができ、
管理会社はそれを受け理事会で提案することで責任を回避することができる。
という仕組みですね。
理事会だけで決めると、事故が起きた場合、理事達だけの責任になってしまうので、総会にかけて決をとって決めた方が良いのでは？

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＞1751 匿名さん
＞詐欺にはならんでしょう。
言い切ること自体が詐欺行為に近いと思いますよ。
詐欺になるケースもあるのだからケースバイケースですね。
1751さん、詐欺行為にあたれば都合の悪いことでもあるのですか。
管理会社を運営しているから都合が悪いのでは？

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>>1753 匿名さん
疑心暗鬼ですね。w
管理会社に何か恨みでもあるんですか？
私はマンション住民です。なにも都合悪い事はありません。
理事会の立場としては総会に掛けて組合の全体責任にした方が良いと思います。

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＞管理会社に何か恨みでもあるんですか？
恨み？
利益相反関係の管理会社を盲目的に信じるのはお目出度い方か管理会社関連連中。
防犯対策として1754さんは玄関に戸締りはしないの？

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>>1755 匿名さん
盲目的になんて信じませんよ。
管理会社は会社組織ですから営利追求と瑕疵隠しするとわかっている上で、理事会が主体で管理する事が重要だと思っていますよ。
管理会社は【案を提案するだけ】で、【決定権とそれに伴う責任】は理事会（理事長）にあるわけで、ここにいる管理会社貶しをしている人の多くは、その事が分からず、「管理会社、管理会社」と言っているわけで。
うちの理事会も管理会社とは丁々発止やっていますよw

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1756さん、自宅に戸締りはするのしないの？

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>>1757 匿名さん
しますよー

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＞1758 匿名さん
何か世間に恨みでもあるの？

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>>1759 匿名さん
はぁ？w

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>1760 匿名さん
あんたも暇人やね。ｗｗｗ

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>>1756 匿名さん
理事長や理事の責任ではない。
全組合員の責任である。
例えば理事長や理事や管理会社に騙されて損害が生じた
場合は全組合員が責任を取らなければならない。

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一番安い工事を提案しろとか的確な依頼を出していたのなら分からなくもないが、見積りを出してくれーとか曖昧な依頼なら当然の結果だと思うな。
安い見積を出すよう依頼して提示されたならどこにも問題はないようにみえる。

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>>1741 周辺住民さん
法律家に確認しました。詐欺にはならないそうです。
詐欺には4つの要件があるそうです。
1.人を欺く行為。
2.人を欺く行為により現実と掛け離れた錯覚を受ける。
3.金銭の授受等財産の処分が行われる。
41-3がかんれんする

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>>1764 通りがかりさん
既存不適格を解消しない1千万も安い工事を提示しないで契約、金銭の受け渡し迄行ったら詐欺は成立する。
被害者は既存不適格を解消しなければならないと錯覚に落とし入れられている。

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>>1765 通りがかりさん
こう思うと内の管理会社は今年ほとんど欺罔行為だった。
火災報知器の断線とか言って、実はリセットしたら直る。
14年経ったから自動扉更新とか言ってナブコ社呼んだら動作回数も余裕ある。ましてや裏門と正門を同時に。馬鹿げてる。
私がいなければ全部実施されて、必要無い工事に支払わされる。
こんな一年はもう続けなく無いが、管理会社に管理組合の血と汗を貪り取られることは自分が可哀想。

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1766 通りがかりさん
＞管理会社に管理組合の血と汗を貪り取られることは自分が可哀想。
同感ですね。
管理会社から目を離すと日常茶飯事で詐欺行為まがいが横行する。
常に目を光らせて監視するか、物的証拠があるなら犯罪として訴えるべきです。
弁護士に頼むとそれなりの費用も掛かり面倒ですが、熱意があるなら組合員を代表して本人訴訟をすればいい。
https://legalai.co.jp/
こういう個人行動の積み重ねが悪徳管理会社の撲滅に繋がります。

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>>1750
>被害がなくても詐欺行為を開始した時点で詐欺未遂罪に問われます。その場合、物的な証拠を残すことが肝心です。
>物的証拠があれば管理会社に対して詐欺未遂罪で刑事訴訟を起こすことができますよ。
>最近は弁護士を通さず、自分で訴訟手続することもできます。
>刑事訴訟も身軽なものになってきましたから大いに活用すべきです。
　↑
詳しい説明をお願いします。

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役に立たない論争は辞めましょう。

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本人訴訟制度の紹介なんかは役に立った。
管理会社の横行に、自分でもなんかできるような気がする。
とりあえず、やってみようと思う。

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>>1770 ご近所さん
くだらん、

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>>1766 通りがかりさん
あるあるですよね、そういうの。
フロントはマニュアル通りやっているだけなのでしょう。どこかに「15年経った自動ドアは買い替え推奨」とか書いてあるのでは？

＞『自動ドアは固定資産となりますので、税務上の耐用年数が決まっています。
それによれば、12年で減価償却することになっています。
その意味でも、10～15年というのは、建築業界や大手メーカーさまの回答は正しいのだと思います。』

と書いてあるサイトもありましたよ。実際はメンテしていれば40年くらい保つ自動ドアもあるそうですが、家電製品と同じようにたいていは10年から15年で故障することが多いのむでしょうが、組合側からすれば、交換はなるべく先延ばししたいところですよね。

賃貸マンションや商業ビルの経営者などは、10年-15年年くらいでも管理会社からの提案にそのまま乗るようですね。利益さえ出ていればかまわないみたいです。

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>>1770 ご近所さん
本人訴訟は理論上はできるけれど、裁判所でちゃんと相手にしてもらえないみたいですよ。やはり弁護士の肩書き威力ってすごいらしい。

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＞1773 匿名さん
忠告有難うございます。
あれこれ心配するより、とりあえず経験してみます。
出来そうな気がします。

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>>1773 匿名さん
5回本人訴訟経験がある。相手側に弁護士が付けばどうやって勝たせるか、判決文には二重三重に補強する文面だらけ。他の弁護士に訊いたところ「人格なき社団(民法の範囲外)」で無理だろう、との判断であった。刑事告訴は、警察規範に「告発状、告訴状は受け取らなければならない」と記されているが、警視庁管内警察署で受け取らないことになっている、の発言を録音し、東京都公安委員会に質問状を出したところ、論点をすり替えた回答。後日スピード違反警告書→出頭しないと逮捕する趣旨の郵便を公安委員会に送付。何のお咎めもない。告訴状の不受理に対し、地検直告係に告訴状を提出しても、理由書も返送避けるだけ。判事も警察もその程度だから、管理会社も織り込み済みで、大手を振って不正を享受している。

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>>1775 職人さん
「弁護士たてろ」っつうことですね

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＞「弁護士たてろ」っつうことですね
理想を語るほど子供でもない。
出来れば訴訟を身近なものにしたい。
お金のかかることはごめんだね。
物的証拠をつかむまでは我慢比べみたいなもの。
オトリ捜査も厭わない。
泳がせることが肝心。

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事実を整理すると管理会社の欺罔行為は明らかなんです。　
ステップ1 管理会社は定期検査結果で「既存不適格」「是正が必要」と報告してきました．
ステップ2 リニューアル工事の見積を複数提示、最低でも1400万円以上。ただし、その見積には既存不適格との関係が示されていない．仕様不述。
ステップ3 この条件で契約、せこう、精算が実行されると、詐欺になるらしい。

理由は、法的にもしなくて良い工事（既存不適格の解消）を管理組合にしなければならないと誤った契約をさせたから。

しかし、こんな事実を管理組合員に報告、相談、臨時総会も開かずに進めてしまう理事長、後で管理組合員から訴えられないのだろうか？

管理会社もひどいが理事長も酷い。

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○建築基準法第12条3項により所有者は、当該建築設備について国土交通省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は昇降機等検査員資格者証の交付を受けている者に検査をさせて、その結果を特定行政庁に報告するよう定められています。

○報告義務者は、報告を行わければならない昇降機等の所有者又は管理者（所有者からその昇降機等について維持管理上の権限を委任された方）の方です。

○既存不適格の昇降機は、昇降機定期検査報告において「要是正（既存不適格）」の指摘となります。「既存不適格」は、法令上、違法な状態とはなりませんが、安全性の向上のためにも現行基準に適合する状態に改修することが望まれます。

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>>1780 通りがかりさん
>これが管理組合に現実を錯誤させる行為てして管理会社の欺罔行為と取れます。
判例があるのですか？あるなら教えてください。
なければあなたが問題にしている欺罔行為と同じですよ。個人の見解ではなく判例でお願いします。

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管理組合で管理会社から提案された工事に、不遡及の原則を適用できると考えられる人が入れば裁判まで行がない。そこには騙しに気付きがあるから。
また、皆様騙され続けている管理会社は、騙され続けているから、裁判はしない。
と言う事で、裁判にならず判例もないのでしょう。
判例があったら、管理会社もやらなくて良い工事の押し売はできないでしょうね。

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>>1782 通りがかりさん
分譲マンションの70％以上が理事輪番制なのですから、騙され続けるマンションばかりではない。
杜撰な管理会社な場合、一般組合員の時は声に出さずとも理事になった時に問題追及する人もいるからね。管理会社が国土交通省の推しに従い「安全性の向上のためにも現行基準に適合する状態に改修する提案」をし、組合から訴えられ、敗訴した判例なんてないんだろうね。普通は起訴もできん。w

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国土交通省　マンション管理について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...

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国土交通省ネガティブ情報等検索システム
＜　マンション管理業者　＞
https://www.mlit.go.jp/nega-inf/cgi-bin/searchmenu.cgi?jigyoubunya=man...

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管理会社、ぼ　っ　○ く　り　
で検索してみたら、まぁたくさん出てきて驚いた。
この業界はどこもこんな感じなのかね？

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結果、ということは、
分譲マンションは、管理会社の言われるままにアホのように１２年で大規模修繕工事
賃貸マンションは、オーナーがしっかりしているので無駄な工事はしないので２０年

これが正解ですね
ちなみに、分譲でも賃貸でもマンションの構造に差異はない

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オーナーマンションは工事費がもったいないので工事の周期を
延ばしたいだけのこと。
畳や壁紙の交換を住民ができるだけやらないのと一緒。

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>>1793 匿名さん
其れでいいんじゃないの、
どこが悪い。

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大規模修繕を13年から15年位で推奨しているが早いと思う。
15年くらいで極端に変色する塗装などを使っているマンションは
元々安物塗料を使っている証拠だよ。
そんなにマンションは15年くらいではくたばらないよ。
むしろ人体に例えるなら内臓部分をもっと気を付けたほうがいいよ。
人目に触れないぶしょを蔑ろにするとひどい目にあうよ。
見栄えよりも中身だよ。

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>>1795 匿名さん

13年やら15年やら言っていますが、年数なんてのは何の目安にもなりませんよ。
仕様材料や周辺環境でいくらでもバラツキますから。
ようは、信頼ができるところで劣化診断をして、劣化度に応じて適切な時期に適切な対応をする。ただそれだけです。
長期修繕計画はあくまでも平均的な数値として予算確保の為の資料という認識だけでいいと思います。
「15年くらいで極端に変色するのは安物塗料」なんていう無根拠で無責任な発言は控えるべきですね。周辺環境や地域特性を全く無視した暴論です。

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要は修繕積立金次第ということです。
お金のあるマンションは早めに工事をやりきれいにすればいいだけです。
お金がなければ辛抱すべきです。

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自分の部屋も同じこと。
お金がなければ畳の交換や壁紙の張替えはしないこと。
カーテンやリビングセツトとかダイニングセツトの交換は
壊れてもやらないしやれない。
辛抱辛抱。

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>>1796 匿名さん
塗料は価格差が大きいですからね。
経費に占める費用割合も半分くらいになります。
塗料の節約は禁物ですよ。安物は5年くらいで変色が顕著です。

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塗装は１５年もしなければめになるでしょう。
ぼられないようにしっかりした相見積もりをとることです。
同じ条件で取ることが大切です。

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