管理会社のあくどい手口（2）

管理会社を始めとする業者の意向を全部受け入れて「総会」も「理事会」もこなしていく管理組合のマンションに住んでいます。何年もの間、業者に逆らった運営を見たことがありません。２００戸以上の規模でよくこんな統率がとれるものだと悪い意味で感心しています。

どんなあくどい手口が繰り返し使われてきたかというと、基本は定期総会で一切言及しなかった（秘密の）計画を、期中に突然発表し、翌年の定期総会までの間に完遂してしまうのです。これをやられると完遂された事業は「既成事実」となって、なぜか組合はもともと逆らったことのない人たちの集まりであるため、「可決」「承認」となるのです。善人よりも悪人が住みついた原因はこれでしょう。

総会で（活動報告議案として）承認された以上、前の年の総会で認められた事業計画の中に一切入っていなくても、実現してしまうのです。「こんなやり方、おかしいでしょ！」と言う人は私以外いません。組合は全員が大人しいわけではなく、業者のこのやり方に味方する強いグループが形成されています。この集団にたてつくには勇気が要ります。

管理組合として管理会社の意向を何でも承認していくので、１人で逆らっていると「共同の利益に反する」と決議されたりして厄介な抗争に巻き込まれます。しかも、軽率にも、いろんな公的機関が多数決（小学校的民主主義）の観点から１人の主張をよく聞くことなく組合の意思決定に軍配を上げてしまうので、そのせいで孤立しないように気を付けて行動する（≒黙って従っておく）人が増加したはずです。

こんな管理組合の会計は、表向きはきちんと処理されて見えますが、その実態となるとまったく不明なのです。探ろうとすれば会社にも組合にも敵視され、村八分です。

管理組合の活動を目を凝らしてよーく見てみると、すべてが「管理会社による自作自演」になってしまっていることがわかります。毎月の理事会や、かつて専門委員会と呼ばれていた大規模修繕とか規約細則改正のためのチームに、１回の例外もなく「社員」が同席しているのです。

そういう会合以外に、まるで組合員たちを第一に考えてあげているかのごとくにしばしば「説明会」が催されるのですが、これも実は「組合員、住民らの議論の場ではない」という点に企業的な偽装民主主義が表れていると思います。あくまで会社に好都合なイベントなのです。議事録も広報（掲示物など）も会社製の素案がそのまま無批判に承認されて成立しているだけ。

理事・監事を未経験者の順番持ち回り、いわゆる輪番制で就けているような「無気力マンション」の管理組合だから、上記のように会社に牛耳られ放題になってしまう面が確かにあります。業者ぬきで組合員たちだけの話し合いの機会を設ける、こう書くとキレイですが、現実には業者の手下になった住人たちも入り込んで邪魔をするので、実際にそういう自由な場の確保は至難の技になります。

しかし、それでも、何年後になるかわかりませんが、民意を上げるそうした回路が悪質な業者を遠ざけることになるだろうと見ています。現在は、残念ながら、組合内（つまりマンション内）の言論は「必ず理事会を通して認められなければ無効で有害である」という運営になっています。憲法違反、憲法的諸価値に反するマンション管理だと考えられますが、裁判所に訴えようとする人が誰もいない管理組合だとそんな事態も普通の日常で、みんな慣れてしまっているようです。

>>1551
今の若い人たちはアホではないので、今後そういった業者は淘汰されていく。
そして、理事会で無理を通していた人たちは、老後同じマンションで後ろ指さされながら生きていくのかな。ぞっとするね。

マンションをいくつも持っているが、ここに書かれてるようなひどい管理会社は一部である。
「マンションは管理を買え」とはよくいったもの、マンション購入時には管理会社もしっかりチェックしよう。

>>1536
>>消費者を無視する業界にはいずれつけが回ると思います。
そうなることを願っているが、非法人の管理組合は、人格なき社団ならぬ、人格なき愚民集団。

最悪の管理会社は都合の悪い組合員を個人情報を利用して勤務先等に圧力をかけて排除する。このような管理会社も現存することを区分所有者は考慮しておくべきでしょう。

>>1556
私は非居住(賃貸)。賃貸人が不在の時、入居者がいるように装い勤務先(圧力団体)の住所、電話番号を届けたことがある。管理会社はビビッていた。そのようにするのもいいですよ。
管理会社は所詮ごみ屋上がりですから。

住宅が一戸建てでなく共有持分財という代物に取って代わり、国と建設、不動産、金融などの経済界に、住まうという基本的生存権の部分をうまく利用され、保有コストを担う奴隷生活にはめられていく。
　管理組合という空想的主体を描き出し、あたかも住民自らが主体的に自分たちの財産を所有し管理しているという架空のシステムが押し付けられている。理事長や理事と一般住民という階級構造によって、組合内部の対立が基本となっていて、管理会社は見えざる神の手のようにそれらを動かす。管理士制度という屋上屋を重ねるおそまつな制度対応は、業界と制度設計官庁が、行政官の退職後の仕事として編み出したもので、住民の立場ではない。
https://policy-practice.com/db/4_111.pdf

>>管理士制度
公務員退職による特例制度の税理士、司法書士、行政書士の資格制度は、字の書けない、読めない時代の資格制度。いまだにそのような制度が継続していることがおかしい。
管理会社にもマン管士にも騙されないようにしなくては。

悪徳管理会社の管理の悪さは目に余るものがあります。実は日本で一番評判の良い管理会社との評判の管理会社です。
表と裏は実務経験者でないとペーパーテストだけで名ばかりのマンション管理士には手に負えないでしょう。

修繕工事を「内容は理事会に一任」とさせて、総会で決議を取る。
（理事長さえおさえておけば、管理会社が区分所有者に電話をかけて委任状を集めることでこれくらいの決議は通る。）
↓
管理会社が関連会社に手数料などがいっぱい乗った工事を受注させる。
↓
区分所有者から、工事のおかしさを指摘されても、「理事会が決めたこと」と責任をなすりつける。

うちのマンションで実際に起きたことです。
マンション購入時には管理会社の評判が大事。

この管理組合（在住マンション）は「業務停止」処分が下されるに値していると感じます。でも、そういう行政処分は管理会社に対して行われることがあっても、組合に対してなされることはないのでしょう。法人化もしていない管理組合に監督官庁なんてなさそうです。

なのに、戸数にもよりますが、町内会（自治会）などと違って億単位の大金が預金され、大規模修繕工事とかで支出されるのが分譲マンションの管理組合。フトコロをあたためたい、お金儲けしたい人にとっては穴場でしょう。事前に気付くのはまず無理で、だいたいこっそり入られて数年間むさぼられた後に分かればまだよい方です。

人の命　＜　資産価値
まさか、自分のマンションがこんな価値観で管理されているとは思いませんでした。身の回りで何かが起きないと関心も持てず、こんなことも知りえなかったでしょう。私の場合は上階からの騒音でした。管理員がからんで音に困っている方を黙らせようと動いたことから、各種の契約や管理規約等の巧妙な細工、そして会計へとたどることになりました。

しかし、たどったからといってこのマンションで何になるのでしょう。この８年、たった１回の例外もなく、理事会も総会も管理会社への満額回答ばかりです。ありがたくも他の掲示板で「ご臨終」「暗黒マンション」と評されました。その通りだと思います。

管理会社に協力する住民、特に管理組合の役員は法的な面においても手厚いサポートを受けられるみたいです。警察は、解明を願って追及した私を名誉毀損の容疑者、組合を被害者として動きました。よって強気。やたら「資産価値」を掲げ、それにマイナスになりうる話題（例：会計調査）なら永遠に後回し。８年前までは「資産価値」よりも自分の財布しか頭になかった人たちなのかもしれません。

差別と紙一重の閲覧停止や傍聴禁止、役員就任年齢制限等の処分を内部でもやって、管理会社の子会社として、管理組合の活動は粛々と続いてます。

評判の良い最大手管理会社（財閥系ではない。）ですが、どうも裏と表がありそうです。
組合員の質の悪い大型マンションなどに関連企業等に忖度して個人情報保護法を盾に反社が住み易くしている（規約・法令違反を見逃・滞納金を見逃等々）。
住民の居住者状況を精査したほうがいいでしょう。
この管理会社の管理物件では相当反社が住み込んでいた。

平成13年８月１日施行のマンション管理の適正化の推進の関する法律の施行前１年から２年くらいにかけて分譲マンションの管理員で反社と思われる人物は解雇させる騒動があつたと思われる。
その後任に配属された新しい管理員は何も知らずに赴任して苦労したといっている。
私もその一人で築７年で、まだ新しいマンションでしたが、
すでに、スラム化に近い状態でした。
様子を聞きたい方は具体的に質問してください。管理会社は財閥系３社に次ぐ大手です。

マンション管理士会・マンション管理組合連合会・マンション管理組合役員会等々
の営利団体が多数誕生しました。元々非営利だった団体が営利団体に衣替えして国民の税金で無料相談なることをしていて公表されていない。非営利団体の頃から行政から手当てを得ていました。役に立たない団体であれば税金の投入はやめてほしいです。

今すぐに
現在の管理会社を変えさせたい。
その思いの中、大地震まで起きてしまい、
非常に不安です。
管理人が毎日マンションに来て、住人コントロールを企たてつつ、エレベーターワイヤーの早期交換などで管理会社への利益誘導を続けます。他、盛りだくさんです。

>>1566 匿名さん
大地震が起きたので管理人が色々世話をしているのであって、
利益誘導をしているようには思いませんが。
私のマンションでは大地震時管理人が事故を最小限に食い止めました。
防災担当理事も、理事長も名ばかりで、管理人が孤軍奮闘していました。

被害箇所、予防するべき箇所等を指摘している姿を拝見して頼りになると思いました。
勿論私みたいに感謝する人間と、利益誘導だと批判する人間もいました。

そもそも管理人が、エレベータのワイヤ交換を提案すること自体が胡散臭い。
普通は担当者がするもの。
まあその胡散臭さを横に置くとしても、問題は早期のワイヤー交換が妥当かどうかです。
何を根拠に言って来ているかが問題。
無条件に疑うのもおかしいかもしれないが、無条件に感謝するのもおかしい。

管理人がマンションのために良い提案をしてどこが悪いのでしょうか。
坦当よりも現場を肌身で感じているのは管理人でしょう。
提案できるくらいの管理人が欲しいです。
１５６８さんみたいな住民はマンションには多いです。
提案をするには勇気がいります。案件によったら首をかける案件もあります。

管理人が提案すること自体不自然なことですね。
管理人は管理業務を遂行するために送り込まれているに過ぎません。
できるのは問題の報告まででしょう。
それ以降は管理組合が独自に案を考えたり、
管理会社の担当者が管理人から情報を吸い上げ管理組合に提案したり、
という形態が普通です。
提案の通りにして裏目に出たらどうするのでしょう？
管理会社は管理人が勝手にしたこと、と知らぬ存ぜぬで通してくるかもしれませんよ。
責任の所在があいまいになる提案行為なんて、普通はするなと言われているはずです。

管理費が高くても（安いほうがいいですけど）、しっかり仕事をしてくれればいい。しかし大手も中堅も管理会社の仕事なんてマージンで生活しているだけですよ。年間目標〇〇なんて会社もありますから、100万の工事を200万円の工事にするのは当たり前。400万円工事を800万円でなんてのもあります。それでも管理組合が管理会社への信用があるから発注するなんて考えの方は心痛まないのですかね。

せこいやりかたで大事な管理組合のお金をせしめる嫌な仕事にみえます。設計と業者、管理会社どこでどうつながっているかわからないでしょう…

居住者に良い工事業者の方や設計の方がいるのが良いのでしょうけど、その方々に負担もかかりますから、お忙しいとは思いますが役員さんは頑張らなければならない必要がありますね。

ちなみにワイヤー交換はフルメンテであれば無償交換ではないでしょうか。

多くの区分所有者が分野ごとに注視すれば、悪徳業者の不正から免れる。
先日管理会社の管理業務主任者が管理する上でのイロハを質問したところ、管理業務主任者試験によく合格し資格取得できたと疑問を感じマンション管理業協会(ttp://www.kanrikyo.or.jp/)に質問したところ、管理会社にとって都合の悪いとこは、逃げるばかりであった。2000年に国家資格になり、ただ国交省の再就職組を雇用し国家資格として認めさせているだけの資格と理解できた。定期的に管理業務主任者の講習をして講習費を取り、国家資格と言っているだけの世界。

国会議員の国土交通委員も同様、何もしていない。質問しても→その通りですね、そうですねの回答のみで、その国会議員のHpでは質問に対して指導したとの、大ウソを記載している。裁判になっても大手の管理会社に元判事が顧問の形で再就職しており、後輩の判事を操作している。Tコミュニティーは名誉棄損の判決を受けたが、稀有なケースでしょう。

>>1575 匿名さん
Tコミュニティーの名誉棄損の判決文を教えてください。

>>1576
管理会社にとって嫌な理事の区分所有室が、差し押さえになっていることを他の理事にばらしたことが、名誉棄損になった。

>>1576
Tコミュニの判決内容

「2013年2月28日読売新聞 登記情報の暴露はプライバシーの侵害 管理会社東急コミュニティーへ賠償命令」
マンション管理会社の社員が居宅の登記情報の内容を他の住民に知らせたのはプライバシー侵害だなどとして、東京都内の男性(59)が東証１部上場の「東急コミュティー」と社員に損害賠償を求めた訴訟で、東京地裁(志田原信三裁判官)は２７日、「不法行為に当たる」として同社側に１０万円の賠償を命じる判決を言い渡した。

判決によると、男性は都内にあるマンションの管理組合理事を務め、同社のマンション修繕計画に反対していた。
すると、社員は２００９年２月、法務局のインターネット上のサービスで男性の居宅の登記情報を入手。
仮差し押さえが設定されていることを知り、マンションのロビーで男性に「差し押え問題を早く解決しな」と発言したり、他の理事に配ったりした。

同社側は「登記情報は誰でも取得でき、プライバシー保護の対象にならない」と主張したが、判決は「仮差押は他人に知られたくない事実で、保護の対象になる」と指摘。
同社によるプライバシー侵害を認め、社員の発言は名誉毀損に当たるとした。

>>1578 匿名さん
管理費等の長期未収者の債権を確認するために組合の依頼で
登記情報を取得することはありますが、
大規模修繕に対する反対理事でなければこのような悪質な行
為はしなかったと思います。

>>1578 匿名さん
情報ありがとうございます、
組合員の居宅が何らかの理由で差し抑えされている情報を
登記情報で知る立場にある権限を有する分譲マンションの
管理業者東急コミュニティーが、
その個人情報を不特定多数に漏らして自社に有利な大規模
修繕工事を受注するために利用しているとしか見えません。
損害賠償がたったの１０万円とはあまりにも少なさすぎます。
何処かのスレにももっと悪質な事例が投稿されていました。
こういった類の人権に関する悪質な管理会社の登録を許可し
た国にも責任の一端はあります。改善を要求します。

>>1580
１０万円でも認められルケースは、稀有である。大手の会社には、ヤメ判が再就職との天下りを雇用して後輩判事の人事権を操作して、判決を有利にしていることがある。
新潮文庫「裁判官が日本を滅ぼす」門田隆将著を参考にしてみては。

>>1581 匿名さん
そうですよね。三権分立はこの分野には機能していませんね。
では、どうすれば良いか、私たち既得権益にあずかれない弱者
は黙って手を拱いてみるだけしかできません。
いい方法はないものでしょうか。？問題は人事権でしょうか。

>>1582
本人訴訟が民事訴訟の73%の時代、地裁の窓口が込み合い食えない弁護士が判事に任用されている。本人訴訟でそのような判事に出会うと、被告側弁護士に区分所有法の解説本のコービーを受け取って、いい加減な判決を出している。そのような時、認められなくとも「裁判官訴追請求」をすると、管轄外の法廷１つの支部へ転任させられている。

>>1583 匿名さん
分譲マンションの役員選任も法令に反しても理事長と管理会社が
共謀すれば気に食わない組合員を役員候補から排除してしまうこ
とができます。これも一種の人事権ですよね。
分譲マンションの組合員が自主性をもって組合員に有利な管理方
法を模索しだすと排除されるので管理会社独占体制が確立されて
いる。
これはひとえに組合員の管理意識のなせる悪しき技がそうさせて
いるとは思いますが、
残念ですが、いくら月日が経ってもあまり変化はありません。

これ等を打破するためには区分所有権を持っている者を対象にし
た個人組合みたいなコミュニティーを創設できないかを模索して
いる。ご意見はございませんか。

教えて下さい。
最近、マンションに引っ越して来ました。
管理費滞納者がいるのは知っていましたが
議事録に、その方の名前が載っていました。
これは良いのですか？

>>1584
マンションの購入者は、鍵ひとつ閉めれば簡単だ、の意識で購入し、管理費だけを払えばよいと思っていたら、管理組合制度、修繕積立金だの思ってもいない面倒さが区分所有者でも意識にない人ばかり。区分所有者の意識改革に任せるしかない。

NPO法人、マン管士の相談しても無理。役員交代を2年ごとに強制的にやるしかない。
国交省の標準管理規約　「第３６条 役員の任期は○年とする。ただし、再任を妨げない」
こんなものがあるから、悪習慣になる。

>>1585 フライドチキン
私のマンションでは６か月以上の長期滞納者は管理委託契約
により管理会社の督促・徴収業務が終了するのに伴いその業務
を再委託するかしないかを理事会で図らなければなりませんの
で、さらに滞納が続くようであれば理事会に諮る議案として全
役員にその旨を周知させるために議事録に残します。

>>1586 匿名さん
そうです。
再任を妨げない、は問題です。
いい役員が再任されたらいいですが、組合員には良いか悪いかの
判断がつきかねます。
立候補制はどうかと思うのですが、立候補者の横顔が見えるので
、規約に選挙規定で立候補者の資格制や報酬規程を決めてよい役
員を選択しやすいようにできれば良いかも知れません。
それ等に不安を感じるのであれば１５８６さんの再任制度は廃止
するか、任期を決めての再任にするかの規定もいいでしょう。
いずれにしても組合員一人一人の為になる役員が一人でも残留し
てくれれば組合員にとっては上々だと思います。
良い役員が残留か就任して組合員の為に尽力しやすい方法はあり
ませんか。

>>1588
理事の互選で理事長になるので、役員交代時期に理事、立候補を受け付けない限り無理。
当管理組合も、Tコミュニティーと同じような状態。議決権行使書の変造、決議事項制限
を無視した3/4の議決を必要とする管理規約変更をやってのける組合と管理会社。
過去3人の理事長解任「区分所有法25条」を裁判所に請求したが、認められなかった。

>>1587さん
有難うございます。

区分所有法　　第四節
（選任及び解任）
第２５条　区分所有者は、規約に別段の定めのない限り集会の
　決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる。
２、管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情
　があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求す
　ることができる。

から権限がまったくないように見るか、あるように見るかです。
規約に別段の定めのない限り、と不正な行為と職務を行うに適
してない事情がときは各区分所有者がその解任を裁判所に請求
できる。にご注意ください。

>>1591 匿名さん
1589です。
1人は、議決権行使書の加筆変造、2人目は、字が読めなく管理会社の言いなりになって押捺している。3人目も2人目同様。

>>1592 匿名さん
管理者（理事長）の不正行為、職務を行うに適さないといった
件での証拠が不十分であると裁判官は認めたのでしょう。
組合員一人で弁護士を雇い管理会社や管理組合の不法行為をた
しなめるには相当な知力と体力と根性を必要とします。
裁判は少く主義ですのでその証拠収集には労力を要します。
日ごろから、原始規約、各期の定期総会（臨時総会）とその議
事録、管理委託契約書、重要事項の説明書等はチェックして保
管して置かれることを提案します。
証拠を持っての不正を行った団体との交渉は全く意気込みが違
います。
分譲マンションにおいて団体活動を拒否はできませんのでいつ
濡れ衣を着せられるかもしれません。
管理の勉強は自分を守ることにつながるし大切な仲間を守るこ
とにつながります。

合人社の元社員はどこにいってもひどいらしいね。
名古屋の管理会社に就職しているみたいだけど、自分のお抱えだった業者使ってリベート取りまくりだって。そしてそこ以外はすべて気に入らないので追い込むらしいです。
そのうち明るみに出るでしょうけど、仕事内容を家族とか身内に胸張って言えないですよね。
まあ管理会社というのはそういう業界なんでしょうね。

管理会社が「総会議決は不要ですから事後承諾でいい」と理事会での疑問を打ち消して火災保険契約の更新に理事長印を押させた。

マンション標準管理規約に準拠した管理規約であれば、特に問題はない。

ただし、積立型の保険契約は、修繕積立金の運用という一面を持ち、マンション標準管理規約の規定では、総会決議が必要となる。

・マンション標準管理規約

（議決事項）
第４８条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。

八 修繕積立金の保管及び運用方法

>>1597 匿名さん
積立型の保険契約は修繕積立金の運用の一面をもつなどの
勝手なルールを持ち出さないでください。
管理費会計の運用でよい、従って、総会で報告すればよい。
実務的には総会の普通決議事項は事後報告に過ぎない。
総会に事後報告として議案で提出して賛否は問うているは
ずです。

マンション保険は、仕様・保険額に関する総会普通決議承認が必要です。理事会にて決めたものが仮に、管理組合に不利益なる条件の場合、役員の善管注意義務違反に該当します。
（管理会社お任せの場合、保険料が割高になる条件での提案、多々あります。）

保険金の請求事務に保険代理店の力関係も考慮したほうが良い
でしょう。力関係を見極める知識は理事の面々にほしいですが。

ブロガーに金掴ませて最近の管理費値上げを正当化工作

保険代理店＝管理会社シェアー100％が通常のようです。
だから、管理会社にお任せはNG。
マンション内で保険に詳しい人探してアドバイスを受けましょう。

>>1601 匿名さん
先日北関東のマンションで管理費、修繕積立金滞納の訴訟があり、原告代表(理事長)じゃない管理会社の担当者と弁護士が法廷に来て、理事長が蚊帳の外。どうなっているのでしょう。

>>1603 買い替え検討中さん
たいした金額でない滞納管理費を顧問弁護士を使って弁護士費用も弱い滞納組合員に支払わせていじめる管理会社です。

>>1604 匿名さん
弁護士も食えない世界、ちまちました仕事で小商い。滞納違約金は、年利15%に設定。

うちなどは滞納管理費で弁護士を雇ったことはない。
マンション管理士は組合員の中にいるので顧問として
役員においている。
管理会社は顧問弁護士を紹介するが断っている。
督促に内容証明を出したことはあるがその都度回収している。
無駄なことはしない。
清掃と建物・設備の維持管理に重点を置いている。

>>1606 匿名さん
顧問のマン管士は、無報酬ですか　?
本来内容証明で十分用が足りますね、被告の滞納者が管理会社にしてみれば、目障りだったのでしょう　?

少子高齢化で益々管理費、修繕積立金の滞納者は増加すると思う。
少額の内に訴訟を起こしてでも回収する姿勢を組合員に見せておくことが、
将来、滞納者を増やさない予防策と考えると弁護士費用は必要経費と考えます。

>>1608 匿名さん
5年の消滅時効にかからなければ、
そのうち大半は債務不履行で競売か、任売にかかるので、
特定承継人から回収すれば組合の損害は防げます。

>>1578 匿名さん
同じような内容の裁判で総合ハウジングも名誉毀損の判決を下されていますよ。

>>1610 匿名さん
ttp://www.nandemo-best10.com/f_mansion-kanri/z31.html
>>罪行為多発!!!住民を陥れ名誉毀損で裁判所から支払い命令がでている会社 (07/8/20)

>>1608 匿名さん
管理組合が組合員に対してそのような強圧的態度は
控えるべし、
5年の消滅時効を考えて他の方法を奉ずるべきでしょう。
承継人問題もありますから、
滞納管理費等位で管理組合が目くじらをたてる必要は
ありません。

>>1608
滞納は公平を保つ意味でも機械的に処理しないと。督促から始まり、いつまでに払わないと訴訟（少額訴訟）の警告、期限を区切って本当に訴訟。こういう手順ですね。この正式文書化もすべきです。滞納管理費の督促の場合、弁護士費用も併せて請求すれば認められる可能性は高いと思います。それでも払わなければ差し押さえて競売にかけるしかありません。理事会の裁量で場当たり的で不公平な扱いをすることは絶対にしてはなりません。

>>1612
ちっとも払わない人間の場合、大きな借金を抱えている可能性がある。物件が抵当に入っている可能性だってある。滞納が小額のうちに手を打つのは管理の鉄則ですよ。

5年なんて待ってたら、管理組合の財政破綻します。他にも滞納者がどんどん増えていきますよ。
駐車場強制解約や、その他デメリットの付与などは、ある程度のルールは必要でしょうが、管理組合側からすれば、交渉のために切れるカードなだけですので、思考停止するようなルールは辞めた方がいいです。

>>1613 匿名さん
北関東のマンションで滞納金の請求訴訟で、滞納者が15%の違約金+の支払いの判決が決定したが、それには管理組合より管理会社の一方的な意向が働き、提訴に至る経緯が不透明で、精査すると必要な理事会決議(議事録)の添付が必要との不知な裁判所書記官、判事、弁護士。其の判決の心理の在り方について「無効確認」の訴訟が来月結審する。ご期待ください。

>>1616
そうですね、管理規約に添っていることは必要ですね。
ですからその手順を総会で決議して文書化して機械的に運用し、少額訴訟でも差し押さえでもする、という姿勢が必要ですね。

管理費等の滞納の場合は承継人（特定・包括）に請求できるので裁判等で弁護士費用等を組合費を費やすことは組合費の無駄使いと解釈します。但し、5年間の時効問題には注意して対応すること。
管理組合が組合員等に対して管理費等の滞納位で裁判等を行使する組合には問題が多いマンションとして購入は控えれうべきでしょう。いいマンションではありません。
私のマンションは１０００戸数を超えるマンションですが、
30年間で管理費等の為には告訴等は一度もありません。
但し、督促の為に内容証明発行までは幾度か経験があります。ほとんどは承継人から回収できています。

>>1618
弁護士費用？少額訴訟なら弁護士無しで大丈夫。滞納の請求なら負けることもまずありません。６０万円までですけどね。裁判も１日で終わります。滞納を放置して、我も我もと滞納者が増殖したら手に負えなくなります。

＞管理組合が組合員等に対して管理費等の滞納位で裁判等を行使する組合には問題が多いマンションとして購入は控えれうべきでしょう。

購入を控えろ？マンション管理とマンション選定の問題をごっちゃにしてますね。今は所有しているマンションでの問題解決の話をしているのです。話をそらさないで下さい。

＞30年間で管理費等の為には告訴等は一度もありません。
＞但し、督促の為に内容証明発行までは幾度か経験があります。ほとんどは承継人から回収できています。

もちろん、いきなり訴訟を起こせとは言っていませんよ。まず請求、応じなければ内容証明郵便、それでも応じなければ少額訴訟、それでも応じなければ差し押さえて競売。これを予め手順を決めておき、機械的に実行するということです。一般に、内容証明郵便による警告に応じないなら、それは支払い能力に問題がある可能性が高く、長期の滞納に繋がり、滞納額も６０万円を超え、少額訴訟では対処できなくなる危険があります。
継承人から回収すればいいんだから、ずっと滞納したって構わない、請求はして来るがそれ以上は何もない、そもそも今までの滞納者に少額訴訟もして来なかったのに自分にそれをやるなら不公平だ、みたいなことが高齢所有者の間で常態化したらとてやっかい。

また、誰だって面倒なことはしたがりません。理事会側でも、滞納者に形式的に請求だけ続けてバトンタッチするような慣例でもできたらやっかいです。しかし機械的な手順が決まっていればそれを防げるし、所有者にも緊張感が生じます。

初めから訴訟しないと決めてかかるようなやり方は、それを見透かされて滞納者を発生させる原因になり得ますね。全体に物言いが、まるで共○党の末端運動員みたいなんですが気のせいでしょうか？

>>1580 匿名さん
原告が勝訴できたのは、管理会社に判事の再就職(腹下り、天下り)がいなかったからです。当管理組合で理事長の不当利得返還訴訟をした際、管理会社に高裁の判事が再就職していたため、判決は「取(盗)ったものはかえさなくてもよい」との判決だった。

>>1615 匿名さん
管理費等の滞納位で財政が破綻するマンションなんてありえない。大げさすぎる。

>>1619 匿名さん
トラブルの多いマンションは買わないほうが良いでしょう。

>>1607 買い替え検討中さん
マン管士も食えない資格、組合役員に顧問なんて不要。

>>1622
当たり前でしょ。
でもここでは、
どういうマンションを買ううべきか？とか、買うべきでないか？
という話をしてるんじゃないでしょ。

滞納者にどう対処するかという話をしてるんでしょ。←コレだよコレ

露骨に話をそらそうとしたから警告しただけ。読んで分からんかなあ。

>>1624 匿名さん
管理会社のあくどい手口についてのスレだよ、
滞納は管理会社には関係はない。
但し、８９３等に忖度して見逃したりすることはスレの
目的にはかなうけどね。

管理会社のあくどい手口の一つは、
組合員の個人情報を知るものとして表向きは正義を装うているが、裏では役員選任等では組合員の個人情報をを駆使して内部工作を得意とする管理会社１０９は代表格である。
管理物件は役員の身元調査を怠ってはいけません。

>>1626 匿名さん
警備と管理を兼ねている管理会社には、警察OBが腹下りして前科、身内に前科者がいないか調査していた事実があった。警察官も暴力団が減り下痢先がないので、1件100円程度後輩に調査させている事実を目の当たりで見たことがある。

>>1625
どういうマンションを買うとか、ますます関係ないだろ。
滞納の管理は管理会社を絡める場合が多い。
放置しとけば継承人が払うみたいなことを言ってるノー天気はもしかしたら管理会社のステマかもしれんぞ。

こんにちは。理事ご経験者の方にお尋ねしたいのですが、最近、管理会社から管理委託費の値上げを持ち掛けられた方はいませんか？いらっしゃったら、どのように交渉されたか是非ともお教えいただきたく。
なお、当方の住んでいるマンションで値上げの話が出てきてまして、理由は最低賃金の値上げや人員不足による人件費の高騰と聞いています。

>>1629 匿名さん
契約期間は、何年になっているか、重要事項説明書を元に新しい管理会社と個別に折衝しては、いかがでしょうか。当該管理組合は、18年位同額です。

>>1629 匿名さん
管理会社と交渉の余地なんてありませんよ。
あるとしたら値上げ幅を抑えてもらう程度。管理会社だって赤字や損益分岐を下回るなら契約を維持する意味がありませんから。
人件費高騰によると推測される値上げ幅程度ならば応じてもいいのではないでしょうか。特に管理員や清掃員は最低時給で働いていることが多いです。つまり最低賃金が少しでも上がると管理会社の利益は都度少なくなります。かと言って、管理会社は毎年値上げは言ってきてませんよね。値上げを申し入れてきたということは企業努力ではカバーできなくなったということです(どれだけの利益を得ることができるかの基準が各社で異なるでしょうが)。
値上げを拒否した場合、その管理会社から撤退される・以前のようなサービスを受けられない可能性もあり、それでも構わないならばお断りすればいいのではないでしょうか。

＞1632 口コミ知りたいさん
＞管理会社と交渉の余地なんてありませんよ。
何をあほなことを。
近隣物件の管理費データを収集し、比較検討すればいい。
管理会社によってかなりの差額があるから、そのデータを提示して、リプレイスも含めて交渉すればいい。

>>1633 ご近所さん
交渉と同時に、他社から見積もりをもらえば、納得できるでしょう。
全体的に物価が下がり、管理業務主任者も正規雇用じゃなく、派遣が多い時代。
管理費をただ上げる話の会社は、契約解除すべき。

>>1633 ご近所さん
1632です。近隣の管理費データを収集する意味はなんですか？管理委託費のことですか？それにしたって同一仕様でなければ意味ないのに。あそこのマンションの方が管理費安いじゃないかって叫んで、そのマンションがエレベーター無し管理員なしだったら、そりゃ安いはずで比較しようがないと思いますよ。
交渉の余地なしというのは切るか受け入れるかのどちらかしかないということ。そりゃあ、少額の値上げ幅抑制なら有り得るんじゃない？ってことは言ってますよ。管理会社だって値上げを申し入れたら相見積とられようとする組合が出てくることなんて予測してるし、それでも値上げして欲しいから申し入れてるんだろうし。むしろ、相見積して今が安すぎることを理解して欲しいまであるんじゃなかろうか？

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

>>1636 匿名さん
あくどい管理会社の牙抜きが出来る。
牙を抜かれた管理会社は忠犬ハチ公になる。
私のマンションは10年間この管理手法で積立金は潤沢になった。
組合員負担は管理費・修繕積立金で180円以下/㎡である。マンションは手入れが行き届いてきれいです。
駐車場収入は修繕積立金等以外で700万円/月収入があります。

>>1637
どうやって、排除できたんですか？うちのマンションも管理会社排除したいです。

＞1638
まず、あなたがマンション管理に関する法律等を勉強しないといけない。
自主管理するにはそれなりの知識が必要だからです。
マンション管理に対する基礎的な知識が身につけば、現在の管理会社を排除する理由を組合員に説明し、同調者を募らなければならない。
多数の同調者が得られれば、通常総会の議案、あるいは、臨時総会の議案として審議し、【過半数の議決権を獲得する】ことで現在の管理会社の排除はできますよ。
自主管理の場合は、自分たちで管理するのですから、それだけの管理能力も必要とされますし、切り替え時までにその準備も必要です。
排除したいあなたの気持ちを大切にし、そのための準備をあなた自身がしないといけない。
現在では、自主管理をサポートするアイテムは市場に揃っている。
それらのアイテムをうまく利用すれば大きく踏み外れることもないと思う。

議案として審議する場合、できれば、管理会社のサポートは受けず、組合員だけで審議することです。
どうしてかというと、管理会社にとって非常に不利な議案内容だからです。
管理会社が絡んで、議決権行使書の集開票をした場合、管理会社による【議決権数操作】が行われ、本来なら賛成多数の議案でも【議決権行使書の改竄行為】で反対多数とされる可能性が高いからです。
理事会役員の中にも管理会社と共謀し、【議決権行使書の改竄行為】をする可能性も排除できません。
そういった不正開票が絶対にできない方法があります。
議決権数結果発表を組合員の顔が見える公開発表にすればいいだけです。
単なる、賛否の数だけの発表ではなくて、「何号室の方はこの議案では賛成」とかを議事録や掲示板で公表することです。
これによって、【議決権行使書の改竄行為】は不可能になります。

どうして管理会社がこの【議決権行使書の改竄行為】が不可能な、組合員の顔の見える結果発表を採用しないかというと、彼らに不利な議案の【議決権行使書の改竄行為】が不可能になるからです。
つまり、管理会社の裏都合によるものです。

>>1638 匿名さん
管理会社を排除してはいません。
基幹事務と建物・設備点検業務のみを管理会社に委託した。

>1642 買い替え検討中さん
＞基幹事務と
基幹事務の中に総会支援業務も含まれていると思う。
この総会支援業務が曲者。
管理会社の牙を完全に抜くためには、議事録での審議結果発表を組合員の顔の見える発表にしなければいけない。
覆面組合員がいるようでは牙を抜いたとは言えない。

>>ご近所さん

私は一組合員の立場ですが、排除するには理事の輪番が回ってくるまで待たないといけませんかね。知らない現理事に言っても、警戒されたり管理会社にチクられて嫌がらせも怖いので何かいい方法はないですかね。

＞1644 匿名さん
理事長の立場でやるほうがやりやすいのは確かです。
排除するための条件（普通決議で過半数の賛同者）を揃えるのは理事長という立場が有利に働くからです。
例え理事長でなくても、臨時総会を結集し、そこで普通決議による過半数の賛同を得られれば実現しますが、そのための準備活動が必要です。
管理会社排除のための大義が整い、多くの賛同者がいれば、理事長でなくても管理会社を排除することはできます。
一番大切なのは、排除後の組合の管理運営が整っているかどうかです。

>>1637　買い替え検討中さん　2021/05/18 23:55:40

マンションの戸数はいくつですか？
ところで、管理会社は東急コミュニティーですか？

cybersecurity-jp.com/news/50941

元従業員が顧客約5,000名の情報を不正持ち出し
一度あることは、不正、犯罪の連鎖。こんな会社の代表が、マンション管理業協会の理事長。そこに国交省再就職組が関与して、国交省から処分されないようにしている。

ということで、
>>1637 買い替え検討中さん=>>1642 買い替え検討中さん＝>>1647 職人さん
＝１０９爺さん
であることがわかる。

>>1643 ご近所さん
基幹事務の中に総会支援業務は含まれていません。
平成13年8月1日施行の適正化法をお読みください。

>>1649 買い替え検討中さん
適正化法を読んだところで、腰抜け国交省は、興味を示さない。
せいぜい横領で社員が逮捕されると、後追いで処分する程度。