管理会社のあくどい手口（2）

>>1516 匿名さん

騙されたことの報道と、騙す人もいるというコンサルの団体をならべてるのは何の意味？

管理組合の理事・監事を輪番（順番くじ引き）制で就任させているマンションは多いでしょう。そこで「輪番制」と聞けば判で押したように必ず「組合活動に消極的な住民だらけの」マンションと連想して語る管理士さんもかなりいらっしゃる。

私は、ひどく悪質な管理会社の下では、「輪番制」が内外をもだます社会的隠れ蓑（みの）になりうると考えています。任期２年をまっとうすると、その人はもう管理会社の色にある程度は染まってしまって「反対」しなくなる。後日何か起きて仮に反対しても在任中に賛成してきているからか、持続しません。

こうして１０年、２０年経てば、組合の構成員はかなりの割合が会社の色になります。マンションでこんな現象（＝管理の手法）が起きる可能性など一切想像できない世間や警察官は、まんまと現時点の組合だけを見て「多数派の判断は理事会も総会も経ていて正常であり、問題を指摘する奴が同調しないから孤立する」と思い込んでしまいます。

私はこのことがマンション管理で最大の詐術だと感じています。つまり、制度の主役であり主権者のはずの何百人もの組合員が悪質な管理業者と組んで「普通」「合法」をいくらでも装えるマンションがあるってことです。

>1522

２００名を超す組合員たちは、①１名（＝私）による配布文書　と　②不正を疑われている組合会計　の２つをはっきりと天秤（てんびん）にかけたのです。

結局、①だけ警察による捜査（名誉毀損容疑）という関門が設けられ、②は当時も今も関門らしい関門を設定されませんでした。私は、このアンバランスさがプロしかしらないマンション管理の極意なのだろうと見ています。２００余名の組合員はその極意、究極の技と判断に乗っかっていると思われる。

外部の捜査機関だけでなく、肝心の管理組合そのものが運営のテクニック次第で②を避け、不問にできる道があるということです。これに対して①は逆に逃れる術（すべ）がありません。総会は理事会次第であるという管理組合なら特にこうしたアンバランスな運営をやれます。

他の掲示板でシロウト組合員の記述を読んで「問題ありませんね」とコメントする管理士らしき人がいるでしょう。問題ないから「打つ手はありませんよ」と思わせるわけですが、上記の件でいえば「①は問われるが②は不問にできる」という実態を心得ているのです。

つまり、現実のマンション管理においては、先にプロの法的判断があって次に組合がそれを採用して悪事が進められるということです。だからこそ安心して①だけを問うことが組合としてできてしまうのです。実は②は「帳簿は見せます」と言っておいて毎年の定期総会を賛成多数でクリアできていれば何の罪にもならないなんて、シロウトの集まりである組合員が知っているわけがありません（それでも年季が入ったらプロ同然の経験と知識をもつ住民が育ちうる）。

ちょっと複雑な論述になってしまったかもしれませんが、要は、当マンションで起きたことはあなたのマンションでも起きるということです。２００余名いる当マンションの組合員たちは冒頭の①と②を天秤にかけ、①は問題にして②は問うことなく、「何もなかったわい」という顔をして管理を続けることが簡単にできてしまうのです。施工ミス以上の欠陥ではないかと思うのですが、マンション管理組合会計に関する話は社会的にガードがかたく、逃げる会社が勝ちというのが現状ではないですかね。

>>1522
>>1523
もう少し短い文章でまとめられない？
「輪番制」と「組合活動に消極的」ってのしか頭に入ってこない。

>1524 さんは、ひょっとして
>他の掲示板でシロウト組合員の記述を読んで「問題ありませんね」とコメントする管理士らしき人
だったりするのかも。違っていたらすみません。

というのも、知られざる分譲マンション管理の実態の２大要点なんですよ、①被害者になるとどこに相談に行っても「この人、何を書いているのか、何言ってるのか、全然わかんなーい」で、聞く耳を持ってもらえないという現実。しかも実は完全に理解しているのにわからんフリをして専門家として問題を封じ込めてしまうこともある。②組合の住民が実は管理会社の意のままに動くことで管理組合活動を通じて会社の悪事が民主化され正当化も合法化もできる。

特に②は業界全体の経済活動の理想とされている土台なのかも。これが実証的にバレたら、普通の人がマンションを買わなくなってしまう。よって、私の長めの論述が「頭に入ってこない」と書かれる場合が出てくる。

理屈をいえば、散文に対する俳句みたいなもので、文章が短くなるともっと分かりにくくなるはずなんです。

どうも、管理会社の悪さが管理組合の住民たちに感染しているという私の指摘は理解も支持もされないらしい。こんなんだからこそ、組合の住民たちが自主的かつ自律的に会社の意向通りにマンションを運営していくことが悪事の完成形になるのでしょう。

５０対５０、７０対３０とかの対立にならないのです。１対１００みたいになる。強い者が圧倒的、という状況は当マンションのみならず、日産のゴーン追放や野党が政権に太刀打ちできない国会の現状にも共通して見られます。これらが「なぜか」は難しいテーマだけれども、正しい個人や少数者が全体にとって不都合だと思われるとあのようになる、くらいは見えます。

やられた側は長く具体的に語っても全然理解されず苦しみ、やった側は何も語らなくても世間から警察まで味方してくれるというのが、当マンションで私が経験した「管理組合」です。しかも、理解されない長く具体的な記述は、組合でも警察でも検閲され名誉毀損とか言われて脅される現実がありました。

>>1525>>1526>>1527
あなたが分の悪い戦いを一人でしていることはよく分かった。
自分の主張が正しいと強く思うなら、専門家（不動産問題に強い弁護士とか）に
相談した方が良いかもよ。
ここで一生懸命長文を書いても誰も助けてくれないと思う。

助けようがないしね。
現場で起きている事は現場で解決しなきゃ。

期間　　年　月から　年　月　までの１年間
００００表
項目 　　 　　　　　　　　　０月０月０月０月０月０月０月０月０月０月０月０月　合計
入の部　計
管理会社収納口座
管理組合収納口座
管理組合保管口座
　管理費保管口座
　修繕積立金保管口座


出の部　計
管理会社収納口座
管理組合収納口座
管理組合保管口座
　管理費保管口座
　修繕積立金保管口座

当期
　前期
　　計

>1528 >1529 は初歩的な勘違いをしていると思います。集団に従わない者が必ずしも解決を求めるわけではありません。専門家はほとんどが有名大企業を敵に回すほど愚かな人道家ではありませんでしたよ。

ある文章を２０％しか理解できない人に、さらに新しく文章を書いてもそれもまた２０％しか理解できないということが起こります。まるで家庭教師が、「わかんない」「わかんない」と繰り返し言うガキに困らされるのと同じで、「わからない」と言うほうが学識経験者より強く、上位に立てるのがインターネットです。

当マンションの状況を例えれば、私は解答用紙にきちんと記述して回収・採点を待っている。他方、他の生徒たちは足並みをそろえたかのように用紙に「何も書かないことで」採点されるのを避け続けています。学校なら時間制限があって白紙も回収され０点にされますが、マンション管理なら管理組合として「何も書かない」行動をみんなでとれば回収されることも時間制限もなく、採点される事態から逃れることができてしまいます。

４０年近く住んでいる組合員（元理事長の１人）は「オレたち、文章書けねえもんな！」と集会所で威張って言いました。このレベルの住人を多数にするやり方は、こっそり軍団を作って知的な批判者を住みづらくさせること。そのためにも「会計を誰の業務にするのか」は決定的に重要です。私のところは管理員（と管理会社）でした。

米国のトランプ大統領が、野党（民主党）の求めている過去数年分の「納税申告書」の公開を嫌がっております。行政権のトップがきちんと納税してこなかったとなれば、再選の正当性も崩れかねません。

このトピックをめぐるいくつかのネット上の記事をたどるだけでも、マンション管理組合の会計処理の実績がわかってしまう書類の公開（閲覧）が嫌がられることと「そっくりだ」と感じられます。非公開、見せなくていいんだ、という勢力が内にも外にもけっこういるんですよね。

アメリカで非公開の正当性を一生懸命に論じる人たちの発言が、マンションコミュニティー掲示板の一部専門家たちの投稿と同じ趣旨だというのが、またオモシロイ。

>>1532
もう良いんじゃない？
専門家が信用できないって言うなら、自分のブログなりSNSで訴え続ければ良いよ。
ここで個人的な長文の雑文書かれても困る。
それともそういうことも分からない人なの？

マンションの管理組合にとって管理会社自体も契約の対象ですが、それ以外の様々な業者を紹介されて組合に寄こされる場合に、しっかりと断れる、拒めるマンション（の理事会）がどれほど存在しているでしょうか？

築４０年近い当マンションでは、推薦された業者・専門家を理事会等で拒否した例はないと思われます。私は、組合のこうした状態、受け入れの状況は「押し売り」と紙一重だと見ます。組合も個人と同じで、押し売りを拒めるしっかり型と、拒めないタイプのものがあるということです。

新理事長１人で拒めるかというと、それはまずできない仕組みになっています。少なくとも他の理事たちの同意が要るでしょう。そこで、そこを突いて「理事長は」とすべき条文でも「理事会は」と書いて、契約見直し派の新理事長が独断専行できないように集団主義を管理規約の文言にして先に定められていたりします（専門的業者の指南？）。

この点から、「誰をどのようにして理事に就けるか」が、当該のマンション所有者たちにとってもそこでうまい汁を吸おうとする会社にとっても、極めて重要な「分け目」となります。適正も能力も無視して順番に２年ずつ就いてもらうというもっともありふれた方式（輪番制）で選任された「理事会」が、管理会社との契約、及び会社が紹介する他の業者との契約を吟味検討のうえで拒むケースは「ほとんどない」はずです。

買う、購入する立場にある管理組合は、この問題をどうしてゆく気でしょうか？　私のところは別にどうしてゆく気も特になく、勧められたモノやサービスをこれからも買っていくだけでしょう。そのために理事会があり総会もある、というだけ。（ちなみに、このタイプの大手分譲マンションがあること自体を一切認めたがらない「専門家」、それと結託した住人たちがネット上にもけっこういる。）

マンション管理組合のこのあり方を変えようとすれば、他の組合員や業者、警察等の外部機関まで敵に回すことになる展開を覚悟しなければなりません。

同じマンションの区分所有者に聞いてみると、
不満はあるが何の説明も出てこない、疑問はあっても簡単に調べられない、理事会議事録閲覧はできるが、議事録を見ても知りたいこと、管理会社に不都合なことは何も書いてない、行動の起こし方も決起して総会を開く以外無い、意思表明も定期総会だけ、それも議案に対してだけ、賛成は何も聞かれず反対の方は挙手をして理由を述べて下さいと来る、賛成と言ってないのに賛成にカウント、不満はあるが行動を起こす機会が存在しない、言われるままに払ってこれで回っていると納得するしかない。

みたいな不満がそうとう渦巻いています。決して現状を是認しているのではないんですけどね。まるで北朝鮮国民のみなさんみたいです。

こんな状況が管理会社の誘導で維持できてしまうことに問題があると思います。理事会を新派で固めてごく短時間で終わらせる、管理会社の持ち込む推奨工事は一社独占でスルスル通ってしまう。相見積もりを提案しても「必要ない」で議事録にも残さない。

漠然とした不満はあっても、実際がどうなのか？是正するにはどうしたらいいのか？方法もはっきりしません。ただ総会議案に賛成か反対かするだけ。

消費者を無視する業界にはいずれつけが回ると思います。サラ金は業界自体が壊滅しました。インターネットの台頭でデパートは衰退の一途。しかしそれまで何もしないでは待っているというのも疑問を感じます。何かできそうなことがあったらここで意見交換したいものです。

そういうものだ、それで文句も言わないマンションもあるじゃないか、
こんな物言いは、管理会社の自分都合の言い分に過ぎないと思いますね。

当マンション管理組合と、業務委託先の管理会社を含めた「管理費等のお金の流れ」を大雑把に言えば、「組合の複数の口座に各組合員が口座引き落としで毎月納金し、その組合の口座は通帳を預かっている管理会社の管理下にある。これら組合の口座からの出金は、組合の意思に従って管理会社により行われる」。

かつて「自主管理」と言われた１０年以上の間は、この出金先のひとつに当組合自身の「小口現金会計」の口座があり、それは組合に委託された管理員が使用していた口座でした。最近は管理員がカネに触る機会がないように、小口会計の口座は理事会の複数の役員のみで管理するやり方に変更されています。近年の管理規約変更により年齢制限が設けられ、私はその役員にはなれません。

管理員が小口会計の口座を使っていた当時の会計処理の手順を見ると、理事長を含む全組合員には「組合のカネに触れる機会が一切ない」システムだったと言えます。これを「安全かつ安心できる」やり方だと思うか、私の主観のように「組合が自主的な活動を何もできなくされる」やり方と見るかで、大きく２つに分かれます。前者が主流、後者は少数の現状。

私に対する反論としては「自主的な活動が何もできなくなるなどということはなく、理事会等の会議で住民が意思決定すればそれに応じて管理会社が会計でも手続きをするだけなのだから、意思決定に至る議論を怠けた貴方と組合に問題がある」がありがちです。しかし、実際には「意思決定に至る議論」を自由に行える展開にはなりません。

その主な原因が会計のやり方だとしたら、「会計の従来のやり方を変えるための議論を自由にやるためには従来の会計のやり方を先にやめなくてはいけない」となり、まさに堂々巡りです。難しく言えば、法の支配の点からも、従来のやり方には正当性と根拠があるので「現状維持は決定的。改革派の敗北は確実」。プロはこの力学を承知しているはずです。管理員は理事長だった私にどれほど問題提起されても会計のやり方を変えることなく、「理事会を通せ」と仲間の住民を通じて言い続けていました。

よって、いったん組合の会計システムを業者に掌握されてしまうと組合主導ではもう改善できなくなってしまう場合があると考えられます。上記で言えば、管理員がカネに触らないように変更されたのは、組合の意思とは別の「業者の意思」があってこそのはずです。

さて、現在の状況なのですが、数年前は私とほぼ同じで理事会の判断とその正当性に疑いを持っていた方も、あるいは初めから私に敵対的で、私が議長だった臨時理事会に事前の辞退要請を無視して管理員を守るために議場乱入してきた方も、ともに管理組合の役員におなりです。

もうすぐの予定の大規模修繕については、「募集をかけたものの、専門委員のなり手がいない」ので理事に負担がかかるがやってもらうとの記載が理事会等の議事録で繰り返されています。私の主観では、この記述をそのまま真に受けることはできず、「それが本当なら大規模修繕を受注する万年同一業者の建築士が去るべき潮時ではないのか」と感じます。

前記（上）とのつながりで言えば、組合の会計システムがガッチリ押さえられている状態では、業者が自ら「去る」と思わない限り、組合側に協力者が出てこなくても何億円もの組合資金にべったりくっついて離れてくれないのが分譲マンション専門業者の一部にはいる、ということでしょうか。

こうなっても相変わらず、業者を変更する発想自体が組合員にはありません。

163 匿名さん 19分前

お尋ねです
私のマンションは昭和５０年度の５００戸の１０棟の複合用途団地型（店舗１９戸含む。）の大型マンションです。
組合員の管理費等の負担割合が公平性を欠いているとの苦情が出ました。
規約を確認しましたら、
第００条　各区分所有者の共有持ち分は、別表第０に掲げるとおりとする。
　 （別表第０には、住居部分を１として、店舗部分は１，５倍位の割合で専有部分の床面　　積で計算されています。）
　　にも関わらず現在はっ判明している者だけでも住居部分の６０㎡から８０㎡で管理費　　　１０．０００円、修繕積立金が９，５００円の同一価格、と、店舗部分が同じ位の床面　　積で管理費と修繕積立金が住宅部分の半額５．０００円と４．７００円である事が判明　　しました。

苦情の主人公は８０㎡の床面積を持っている組合員が言うには４０年以上の間月管理費・修繕積立金を合計１９．０００円として年間２２８．０００円×４５年間＝１０、２６０．０００円を支払ってきた、１㎡に換算し四捨五入して２３８円になり、店舗部分はその半額の４５年分１０．２６０．０００円÷２＝５．１３０．０００円を組合に返還請求するとの苦情です。住居部分の５００戸ー店舗１９＝４８０戸全員に返還すると５．１３０．０００円×４８０戸＝２．４６２．４００．０００円になります。組合は破綻します。

この組合員の言い分は正しいと思います。昭和５８年に区分所有法の第改正前での区分所有法では、
１０条、各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による、
　２、前項の場合において、第四条第一項ただし書の共用部分（附属の建物であるものを除　　く。）で床面積を有するものがあるときは、その共用部分の床面積は、これを共用すべ　　き各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者　　　の専有部分の床面積に算入するものとする。
とあります。

その後の昭和５９年１月１日改正区分所有法では
第１４条、第１９条に同じ。
　２、前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有　　　するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき区分所有者　　　の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床　　　面積に算入する者とする。
　３、前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
　４、前三項の規定は、規約に別段の定めをすることを妨げない。

と改正されましたが規約は昭和５８年度と同じで改正されていません。よって組合はこの区分所有法の強行規定に違反したまま４５年が経過していますので組合は返還の請求があれば従わざるを得ないでしょう。]

この件で資料をそろえてマンション管理士等に相談してみてください。駄目でもともとだと思います。組合員に説明して一人でもかまいませんが、数人を集めて管理組合を被告にして集団訴訟に持ち込めます。当然管理会社が顧問弁護士を付けて組合役員を応援はしますが、これだけの証拠がそろっているので苦戦するのは間違いないでしょう。原告の代表者に対して和解を持ち込むでしょうが、応じては負けになります。最高裁までいけば９９％勝訴するでしょう、この件について皆で話し合いましょう。



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>1536
以下の書き込みに完全同意です。

>消費者を無視する業界にはいずれつけが回ると思います。サラ金は業界自体が壊滅しました。インターネットの台頭でデパートは衰退の一途。しかしそれまで何もしないでは待っているというのも疑問を感じます。何かできそうなことがあったらここで意見交換したいものです。

>そういうものだ、それで文句も言わないマンションもあるじゃないか、こんな物言いは、管理会社の自分都合の言い分に過ぎないと思いますね。

問題ありの物件に住みながら組織的に「封じ込め」をされ、しばらく平穏な生活を送っていると、マンションに見る「人間の集団（コミュニティー）」の恐ろしさを考えさせられます。確かにあった「あれ（総攻撃、管理組合運営の権謀術数）」はいったい何だったのか、と。

不自然さは大規模修繕工事に毎回同じ会社が選ばれ続けている点に現れています。管理会社は大手でやはりずっと同じ企業なのですがマンションの内政（住民の顔と名前等）には大して興味もないらしく（それでも管理組合の真の支配者だけには優遇しているところから、極めて要領よく遠隔的にコントロールしている）、現場は工事業者（「管理組合運営コンサルタント」を標榜する建築士）の管轄のはずです。業務の割り振り、利益の山分けはマンションの一部住民と談合済みということでしょう。

その他の大勢の住民（＝管理組合員）たちにこれを崩したり改めたりする気配はありません。「当事者がこんな態度なのにそれを自分らにどうしろというのだ」が、外部機関の基本的返答でした。しかし、よく見ると、住民に改革の余地は与えられていませんし、脅しなんかも行われていて、拒否できないように規約その他も仕組まれています。外部機関の対応は先読みされていて、結局は気付いて改革しようとした者だけが浮く（誰の協力も得られない）という事態になってしまいます。

日本国憲法でもマンションの管理規約でもどちらでも同じような現象が起きていて、肝心の当事者（前者なら国民、後者なら組合員）たちが「遵守しようという気持ちを捨てている」ように私には見えます。守る気がないのに、守っているように装う演技にかけては一流で、そこにプロの業者のアドバイスが見事に効果を発揮しているようです（マンション管理の委託料はその対価）。これは、平然と法規を破る丸見えのワルよりもタチが悪い。理事会も毎月あって、理事長もいて、監事もいる、総会も毎年やっていますが、過去１０年以上の自主管理期間の会計疑惑などは未解決で、未解決なのに解決済みといわんばかりの組合運営ができています。こうすることで「すべて丸く収まる」と知っているかのような２００人。

冒頭の引用文のような、しっかりした見方ができないと、集団の和（同調圧力）に屈してしまいます。屈してしまえば平穏で心地よいですが、管理会社も工事業者もずっと同じメンツで変わっていないのですから、自分だけを守ったと「保身」と言われてもしょうがありません。・・なんという世界！

裁判未満の小さなお話、ご報告：
数週間ぶり、久々にちょっとした活動をしました。
月１回貼り出される理事会広報紙のコピーを近くのコンビニでとってくることです。

８年前に理事長になった私の提案で、それまで総会議案書以外の広報がゼロだった理事会活動の管理組合員への新たな報告のため、初会議での承認を経て広報貼り出しを始めました。しかし、早くも２回目から８年後の現在に至るまでずっと、管理員が基本的には管理会社の都合によって「理事会の立場で」作成し掲示する文書（Ａ３のビッグサイズ）になっています。数年前に「会議で決めた事項を書いてくれ」と意見した人がいたようですが、今やそんな声も聞こえなくなりました。

・・・ということで、私にとっては「理事会＆管理業者」の見解が載る基本資料なので、毎回コピーして保存してきましたが、最近はこれをしたからといって何らかの価値があるとも思えず、最近の掲載内容を見ても将来の使い道があるとも感じられず、「もうやめようか」という気分でした。理事会は早期（掲示開始１年以内の時期）に「掲示物に触れている者を見たら管理事務所へ連絡願う」との警察的呼びかけをしていたので、しょうもないことですが私はコピーをわざわざ深夜に行なってきました。

>1536 さんの「サラ金」業界の例えを読み直したことが私に再び元気をくれました。全然崩れないお城を前にして、あるいはその内部にいて静観モードに入りかけていた人間が少しの気力を出して些細なコピーをとってきたことになるのですが、夜のコンビニでコピーしながら「自分はまだ理事会＆管理業者に呑（の）まれていないんだ」という感覚を得ることができましたヨ。

月１回の広報紙は、少ない労力で効果的にマンション全体を管理できる手段として使われ続けており、私が最初に企図した「隠しだてしない理事会の活動報告」とはかけ離れた道具にされています。

香港には教わりましたね
黙っていてはダメで、声を上げないと日本のマンション管理も良くならないのでしょう

うちの管理組合は「反感」によって運営されている感じです。失礼な言い方になりますが、声を上げるといっても平均かそれ以下の頭脳の組合員たちに気に入られなければまったくうまくいきません。誰にでも発言の権利があると頭では分かっていてもそれは内容次第で、いざそれを目の当たりにすると心情的には一切受け入れられないといった水準です。こうした組合員たちが管理会社を断固支持しています。

理事会や総会以外のルートや手段で発言したら「卑怯です。公の場で発言したらどうですか」と匿名のメモを付けられて、返却の投函をされました。公の場で発言せずに批判や問題提起する奴＝悪人という、短絡的で単純な決めつけです。理事会や総会の場で発言してみたところでどうにもならず、場合によっては意地悪くも提起内容と真逆の決定さえされるから、仕方なく別の機会を利用して声を上げてみたのです。返却の投函は、こういう事情も組合内のメカニズムも心得ている者が指示、あるいは実行した行為のはずです。

「プイプイ星人」と私は呼んでいるのですが、自分たちの気に入らない私の姿を目にすると顔を９０度横に向ける住人がけっこういます。管理会社陣営に片足を突っ込んでいるタイプの管理士や住人のアドバイスは結局、このプイプイ星人たちに妥協して賛同してもらうか、プイプイ星人以外の組合員の中に仲間を作って対抗せよ、というものばかりです。悪質な各マンションで声を上げるほどの者たちが、この程度の解決策を思いついていないわけがありません。前段落の「公の場」と同じで、そんなこと（仲間作り）はまったくうまくいかないから別の手を使っているということなのですが、こうなるとなぜかアドバイザーたちも引きません。理事会、総会、仲間作り、これら以外は認めないという姿勢で応対されますね。

①香港や韓国では、老若男女がどっと街頭に出てくる感じでしょう。
　あれは「納得いかない」という意思が参加者の共通点のはずです。

②私のマンションではどっと出てきて、初めて反抗した理事長を封じ込めた。
　これは「あんたに納得いかない」という意思が行動になったものでしょう。

①と②では、参加した主権者たちの立ち位置に基本的な違いがありそうです。

②の主権者（住民≒管理組合員）たちは、与党（管理会社等の大口契約業者、
従来の理事会）を支えて守るための行動を今でも続けています。何から、誰か
ら守っているのかというと、理事長だった私に対する防衛ということでしょう。

このように、主権者多数がオール与党化することで生きのびようとする物件も
あるということです。私は「攻撃者、破壊者」に位置付けられているわけです。

a.１年ごととはいえ、すべて自動更新状態だった組合の大口契約の点検見直し
b.特定の大規模修繕業者１社が毎年コンサル料を取りながら２０年超の居座り
c.そうした契約先の変更が決まらぬよう理事会を準備し出席もする常駐管理員
d.表向きは修繕のため、実は管理員の護衛部隊として機能していた専門委員会
e.これらの行きつく先として、組合の通帳を始めとする会計書類の閲覧・調査

以上のどれか１項目だけでもその必要を発言したら、「攻撃者、破壊者」です。
私は理事長だったからなおさらで、就任から半年で辞任勧告を決議されました。
誰も味方してくれず、波状攻撃に１人で耐える体力もなく、勧告に従いました。

>1545 は抽象的でわかりにくいかもしれませんが、①と②の違いは「街頭に出てきた参加者」たちの警察との関係（①は対立・敵対、②は仲間・友好・連携）にはっきり現れていると思われます。具体的事例を１つ挙げておきます。

約８年前の平日（１１月１７日）の午後、当マンションで起きたことです。
https://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68301848.html

私的解釈になりますが、上記の件は「物的証拠を求めて管理事務所に行くと、管理組合員（住民）の多数と警察が出て来て、結局は肝心の資料を見ることができないまま排除、帰宅させられてしまう」という、一部のマンションの隠れた管理システムを示しているものと考えられます。これを管理業者流に言い換えれば「理事会・総会ルートを通さずして直に管理事務所に閲覧や調査に来た場合、（最後は警察を呼んでまでして）反乱住民の目的を阻むのは当然だ」となるはずです。

管理業者の色に染まったマンションの管理組合においては、上記ほどに、異常なまでに「理事会・総会」という制度・機関が絶対的な「善」なのです。それ以外の手を使おうとする住人に対しては、例えそれが管理組合員（当マンションの場合は理事長）であっても「悪」とされ、管理会社（当マンションの場合は管理員）と警察が連携して退治してみせます。「理事会・総会」が本当に善ならこの防御体制もあってよいのかもしれませんが、もし悪だったらどうなりますか？という話なのです。

それ（管理組合や契約業者の善悪）を客観的に判定・判別できる書類等を求めていくら行動しても、「理事会・総会」に理解も支持もされないので成功しません。こっけいにも、近隣の大規模団地の管理組合では、組合員が事務所に行けば事前申請なくとも「これですね。はい、どうぞ」で応対してくれるとか。民間企業の管理物件との差でしょうか？

あれから８年、いまだに何の監査も調査もされず、輪番制の理事会と何でも承認の総会が回を重ねて３回目の大規模修繕工事を初回・第２回と同じ業者のままで迎えつつあります。私が静かにしていたら限りなく平和なマンションにしか見えないでしょう。

民事不介入が警察の基本です。　手をだすと公務執行妨害でつかまり逆効果です。

各マンションの管理組合員による個別の報告、特にひどいお話ほど貴重だと思いはするのですが、こうした掲示板で投稿された途端に「法の番人」みたいな別の投稿者がすぐ現れて、冷めた反応、冷ます対応がよくありますね。この手の現象はマンション管理そのものとそっくりに思われます。

威張れることではありませんが、私のマンションには管理組合員に法律の専門家はいません。もちろん、管理規約も細則もあります。例えば「領収書とか組合の通帳を見たいのだけど」、「私への役員報酬が遅れた件でちょっと説明してほしい」といった要求や質問は、きちんと使われる前提で納付した管理費や修繕積立金なのだから、開示や説明はすぐできるはずだしそうじゃないといかんでしょうと常識的に思うから実行したまでで、別に法律がどうのこうのという意識は特にありません。実際は、関連法規や規約・細則が後から付いてくる形でたいてい組合員による質問・要望の法的根拠が見付かるのですが。

上流の物件でもなければたいていこんな感じの組合運営かと想像します。

加えて、今のところ、私のマンションでは裁判を起こす個人はいません。しかし、上記の質問や要求にきちんと対応してもらえない状態が続くことと同じ原因でもあるのか、組合のお金の問題に関係する人ほど「裁判」と「警察」を持ち出して脅してきます。両方とも「法律の番人」的な機関ですね。この瞬間から管理組合は急に法律を味方にしてみせることにやっきになりました。理事会として弁護士相談に行き、『法律相談結果概要』のペーパーをこしらえ、質問と要求をした組合員の手にわざわざそれが渡るように仕向け、「あの家を退去させる方法はありますか？」「現状程度では難しい」といったやりとりを読ませて脅すなんてまだ序の口。脅しに屈しなければ、黙らせるための伝家の宝刀が次々と抜かれ、襲いかかってきます。

中級以下のほとんどのマンションにとって、警察と裁判所が管理組合において果たす機能はきっと以上のようなものでしょう。ワルの正当化（被害者化）と脅しに持ち出されるだけで良識派の住民は恐怖し委縮、逆にワルたちは守られたと心強く居座ることができます。匿名投稿掲示板でも恐らく同じことが起きているという印象です。

>1274 に書かれた管理の手口は現在もなお続いています。
とても長～い文ですが、まずゆっくり熟読してほしい。

その後に、下記のアニメ版『トム・ソーヤーの冒険』（第３８～４０話）を
観賞してみてください。上記の投稿１２７４の真意が伝わることと思います。

・第３８話「おそろしい出来事」

悪質なマンション管理を疑似体験できる本の紹介：

『きつねのライネケ』（岩波少年文庫）
https://www.iwanami.co.jp/book/b269619.html

マンションがまだ世の中に存在していない時代のヨーロッパのお話
ですが、当事者たちがプロのどんな「話術」に苦しんでいるのかが、
読めば肌で分かってくるでしょう。心構えもできてよいのでは。

※品切れ中なので、古書か図書館でどうぞ。

管理会社を始めとする業者の意向を全部受け入れて「総会」も「理事会」もこなしていく管理組合のマンションに住んでいます。何年もの間、業者に逆らった運営を見たことがありません。２００戸以上の規模でよくこんな統率がとれるものだと悪い意味で感心しています。

どんなあくどい手口が繰り返し使われてきたかというと、基本は定期総会で一切言及しなかった（秘密の）計画を、期中に突然発表し、翌年の定期総会までの間に完遂してしまうのです。これをやられると完遂された事業は「既成事実」となって、なぜか組合はもともと逆らったことのない人たちの集まりであるため、「可決」「承認」となるのです。善人よりも悪人が住みついた原因はこれでしょう。

総会で（活動報告議案として）承認された以上、前の年の総会で認められた事業計画の中に一切入っていなくても、実現してしまうのです。「こんなやり方、おかしいでしょ！」と言う人は私以外いません。組合は全員が大人しいわけではなく、業者のこのやり方に味方する強いグループが形成されています。この集団にたてつくには勇気が要ります。

管理組合として管理会社の意向を何でも承認していくので、１人で逆らっていると「共同の利益に反する」と決議されたりして厄介な抗争に巻き込まれます。しかも、軽率にも、いろんな公的機関が多数決（小学校的民主主義）の観点から１人の主張をよく聞くことなく組合の意思決定に軍配を上げてしまうので、そのせいで孤立しないように気を付けて行動する（≒黙って従っておく）人が増加したはずです。

こんな管理組合の会計は、表向きはきちんと処理されて見えますが、その実態となるとまったく不明なのです。探ろうとすれば会社にも組合にも敵視され、村八分です。

管理組合の活動を目を凝らしてよーく見てみると、すべてが「管理会社による自作自演」になってしまっていることがわかります。毎月の理事会や、かつて専門委員会と呼ばれていた大規模修繕とか規約細則改正のためのチームに、１回の例外もなく「社員」が同席しているのです。

そういう会合以外に、まるで組合員たちを第一に考えてあげているかのごとくにしばしば「説明会」が催されるのですが、これも実は「組合員、住民らの議論の場ではない」という点に企業的な偽装民主主義が表れていると思います。あくまで会社に好都合なイベントなのです。議事録も広報（掲示物など）も会社製の素案がそのまま無批判に承認されて成立しているだけ。

理事・監事を未経験者の順番持ち回り、いわゆる輪番制で就けているような「無気力マンション」の管理組合だから、上記のように会社に牛耳られ放題になってしまう面が確かにあります。業者ぬきで組合員たちだけの話し合いの機会を設ける、こう書くとキレイですが、現実には業者の手下になった住人たちも入り込んで邪魔をするので、実際にそういう自由な場の確保は至難の技になります。

しかし、それでも、何年後になるかわかりませんが、民意を上げるそうした回路が悪質な業者を遠ざけることになるだろうと見ています。現在は、残念ながら、組合内（つまりマンション内）の言論は「必ず理事会を通して認められなければ無効で有害である」という運営になっています。憲法違反、憲法的諸価値に反するマンション管理だと考えられますが、裁判所に訴えようとする人が誰もいない管理組合だとそんな事態も普通の日常で、みんな慣れてしまっているようです。

>>1551
今の若い人たちはアホではないので、今後そういった業者は淘汰されていく。
そして、理事会で無理を通していた人たちは、老後同じマンションで後ろ指さされながら生きていくのかな。ぞっとするね。

マンションをいくつも持っているが、ここに書かれてるようなひどい管理会社は一部である。
「マンションは管理を買え」とはよくいったもの、マンション購入時には管理会社もしっかりチェックしよう。

>>1536
>>消費者を無視する業界にはいずれつけが回ると思います。
そうなることを願っているが、非法人の管理組合は、人格なき社団ならぬ、人格なき愚民集団。

最悪の管理会社は都合の悪い組合員を個人情報を利用して勤務先等に圧力をかけて排除する。このような管理会社も現存することを区分所有者は考慮しておくべきでしょう。

>>1556
私は非居住(賃貸)。賃貸人が不在の時、入居者がいるように装い勤務先(圧力団体)の住所、電話番号を届けたことがある。管理会社はビビッていた。そのようにするのもいいですよ。
管理会社は所詮ごみ屋上がりですから。

住宅が一戸建てでなく共有持分財という代物に取って代わり、国と建設、不動産、金融などの経済界に、住まうという基本的生存権の部分をうまく利用され、保有コストを担う奴隷生活にはめられていく。
　管理組合という空想的主体を描き出し、あたかも住民自らが主体的に自分たちの財産を所有し管理しているという架空のシステムが押し付けられている。理事長や理事と一般住民という階級構造によって、組合内部の対立が基本となっていて、管理会社は見えざる神の手のようにそれらを動かす。管理士制度という屋上屋を重ねるおそまつな制度対応は、業界と制度設計官庁が、行政官の退職後の仕事として編み出したもので、住民の立場ではない。
https://policy-practice.com/db/4_111.pdf

>>管理士制度
公務員退職による特例制度の税理士、司法書士、行政書士の資格制度は、字の書けない、読めない時代の資格制度。いまだにそのような制度が継続していることがおかしい。
管理会社にもマン管士にも騙されないようにしなくては。

悪徳管理会社の管理の悪さは目に余るものがあります。実は日本で一番評判の良い管理会社との評判の管理会社です。
表と裏は実務経験者でないとペーパーテストだけで名ばかりのマンション管理士には手に負えないでしょう。

修繕工事を「内容は理事会に一任」とさせて、総会で決議を取る。
（理事長さえおさえておけば、管理会社が区分所有者に電話をかけて委任状を集めることでこれくらいの決議は通る。）
↓
管理会社が関連会社に手数料などがいっぱい乗った工事を受注させる。
↓
区分所有者から、工事のおかしさを指摘されても、「理事会が決めたこと」と責任をなすりつける。

うちのマンションで実際に起きたことです。
マンション購入時には管理会社の評判が大事。

この管理組合（在住マンション）は「業務停止」処分が下されるに値していると感じます。でも、そういう行政処分は管理会社に対して行われることがあっても、組合に対してなされることはないのでしょう。法人化もしていない管理組合に監督官庁なんてなさそうです。

なのに、戸数にもよりますが、町内会（自治会）などと違って億単位の大金が預金され、大規模修繕工事とかで支出されるのが分譲マンションの管理組合。フトコロをあたためたい、お金儲けしたい人にとっては穴場でしょう。事前に気付くのはまず無理で、だいたいこっそり入られて数年間むさぼられた後に分かればまだよい方です。

人の命　＜　資産価値
まさか、自分のマンションがこんな価値観で管理されているとは思いませんでした。身の回りで何かが起きないと関心も持てず、こんなことも知りえなかったでしょう。私の場合は上階からの騒音でした。管理員がからんで音に困っている方を黙らせようと動いたことから、各種の契約や管理規約等の巧妙な細工、そして会計へとたどることになりました。

しかし、たどったからといってこのマンションで何になるのでしょう。この８年、たった１回の例外もなく、理事会も総会も管理会社への満額回答ばかりです。ありがたくも他の掲示板で「ご臨終」「暗黒マンション」と評されました。その通りだと思います。

管理会社に協力する住民、特に管理組合の役員は法的な面においても手厚いサポートを受けられるみたいです。警察は、解明を願って追及した私を名誉毀損の容疑者、組合を被害者として動きました。よって強気。やたら「資産価値」を掲げ、それにマイナスになりうる話題（例：会計調査）なら永遠に後回し。８年前までは「資産価値」よりも自分の財布しか頭になかった人たちなのかもしれません。

差別と紙一重の閲覧停止や傍聴禁止、役員就任年齢制限等の処分を内部でもやって、管理会社の子会社として、管理組合の活動は粛々と続いてます。

評判の良い最大手管理会社（財閥系ではない。）ですが、どうも裏と表がありそうです。
組合員の質の悪い大型マンションなどに関連企業等に忖度して個人情報保護法を盾に反社が住み易くしている（規約・法令違反を見逃・滞納金を見逃等々）。
住民の居住者状況を精査したほうがいいでしょう。
この管理会社の管理物件では相当反社が住み込んでいた。

平成13年８月１日施行のマンション管理の適正化の推進の関する法律の施行前１年から２年くらいにかけて分譲マンションの管理員で反社と思われる人物は解雇させる騒動があつたと思われる。
その後任に配属された新しい管理員は何も知らずに赴任して苦労したといっている。
私もその一人で築７年で、まだ新しいマンションでしたが、
すでに、スラム化に近い状態でした。
様子を聞きたい方は具体的に質問してください。管理会社は財閥系３社に次ぐ大手です。

マンション管理士会・マンション管理組合連合会・マンション管理組合役員会等々
の営利団体が多数誕生しました。元々非営利だった団体が営利団体に衣替えして国民の税金で無料相談なることをしていて公表されていない。非営利団体の頃から行政から手当てを得ていました。役に立たない団体であれば税金の投入はやめてほしいです。

今すぐに
現在の管理会社を変えさせたい。
その思いの中、大地震まで起きてしまい、
非常に不安です。
管理人が毎日マンションに来て、住人コントロールを企たてつつ、エレベーターワイヤーの早期交換などで管理会社への利益誘導を続けます。他、盛りだくさんです。

>>1566 匿名さん
大地震が起きたので管理人が色々世話をしているのであって、
利益誘導をしているようには思いませんが。
私のマンションでは大地震時管理人が事故を最小限に食い止めました。
防災担当理事も、理事長も名ばかりで、管理人が孤軍奮闘していました。

被害箇所、予防するべき箇所等を指摘している姿を拝見して頼りになると思いました。
勿論私みたいに感謝する人間と、利益誘導だと批判する人間もいました。

そもそも管理人が、エレベータのワイヤ交換を提案すること自体が胡散臭い。
普通は担当者がするもの。
まあその胡散臭さを横に置くとしても、問題は早期のワイヤー交換が妥当かどうかです。
何を根拠に言って来ているかが問題。
無条件に疑うのもおかしいかもしれないが、無条件に感謝するのもおかしい。

管理人がマンションのために良い提案をしてどこが悪いのでしょうか。
坦当よりも現場を肌身で感じているのは管理人でしょう。
提案できるくらいの管理人が欲しいです。
１５６８さんみたいな住民はマンションには多いです。
提案をするには勇気がいります。案件によったら首をかける案件もあります。

管理人が提案すること自体不自然なことですね。
管理人は管理業務を遂行するために送り込まれているに過ぎません。
できるのは問題の報告まででしょう。
それ以降は管理組合が独自に案を考えたり、
管理会社の担当者が管理人から情報を吸い上げ管理組合に提案したり、
という形態が普通です。
提案の通りにして裏目に出たらどうするのでしょう？
管理会社は管理人が勝手にしたこと、と知らぬ存ぜぬで通してくるかもしれませんよ。
責任の所在があいまいになる提案行為なんて、普通はするなと言われているはずです。

管理費が高くても（安いほうがいいですけど）、しっかり仕事をしてくれればいい。しかし大手も中堅も管理会社の仕事なんてマージンで生活しているだけですよ。年間目標〇〇なんて会社もありますから、100万の工事を200万円の工事にするのは当たり前。400万円工事を800万円でなんてのもあります。それでも管理組合が管理会社への信用があるから発注するなんて考えの方は心痛まないのですかね。

せこいやりかたで大事な管理組合のお金をせしめる嫌な仕事にみえます。設計と業者、管理会社どこでどうつながっているかわからないでしょう…

居住者に良い工事業者の方や設計の方がいるのが良いのでしょうけど、その方々に負担もかかりますから、お忙しいとは思いますが役員さんは頑張らなければならない必要がありますね。

ちなみにワイヤー交換はフルメンテであれば無償交換ではないでしょうか。

多くの区分所有者が分野ごとに注視すれば、悪徳業者の不正から免れる。
先日管理会社の管理業務主任者が管理する上でのイロハを質問したところ、管理業務主任者試験によく合格し資格取得できたと疑問を感じマンション管理業協会(ttp://www.kanrikyo.or.jp/)に質問したところ、管理会社にとって都合の悪いとこは、逃げるばかりであった。2000年に国家資格になり、ただ国交省の再就職組を雇用し国家資格として認めさせているだけの資格と理解できた。定期的に管理業務主任者の講習をして講習費を取り、国家資格と言っているだけの世界。

国会議員の国土交通委員も同様、何もしていない。質問しても→その通りですね、そうですねの回答のみで、その国会議員のHpでは質問に対して指導したとの、大ウソを記載している。裁判になっても大手の管理会社に元判事が顧問の形で再就職しており、後輩の判事を操作している。Tコミュニティーは名誉棄損の判決を受けたが、稀有なケースでしょう。

>>1575 匿名さん
Tコミュニティーの名誉棄損の判決文を教えてください。

>>1576
管理会社にとって嫌な理事の区分所有室が、差し押さえになっていることを他の理事にばらしたことが、名誉棄損になった。

>>1576
Tコミュニの判決内容

「2013年2月28日読売新聞 登記情報の暴露はプライバシーの侵害 管理会社東急コミュニティーへ賠償命令」
マンション管理会社の社員が居宅の登記情報の内容を他の住民に知らせたのはプライバシー侵害だなどとして、東京都内の男性(59)が東証１部上場の「東急コミュティー」と社員に損害賠償を求めた訴訟で、東京地裁(志田原信三裁判官)は２７日、「不法行為に当たる」として同社側に１０万円の賠償を命じる判決を言い渡した。

判決によると、男性は都内にあるマンションの管理組合理事を務め、同社のマンション修繕計画に反対していた。
すると、社員は２００９年２月、法務局のインターネット上のサービスで男性の居宅の登記情報を入手。
仮差し押さえが設定されていることを知り、マンションのロビーで男性に「差し押え問題を早く解決しな」と発言したり、他の理事に配ったりした。

同社側は「登記情報は誰でも取得でき、プライバシー保護の対象にならない」と主張したが、判決は「仮差押は他人に知られたくない事実で、保護の対象になる」と指摘。
同社によるプライバシー侵害を認め、社員の発言は名誉毀損に当たるとした。

>>1578 匿名さん
管理費等の長期未収者の債権を確認するために組合の依頼で
登記情報を取得することはありますが、
大規模修繕に対する反対理事でなければこのような悪質な行
為はしなかったと思います。

>>1578 匿名さん
情報ありがとうございます、
組合員の居宅が何らかの理由で差し抑えされている情報を
登記情報で知る立場にある権限を有する分譲マンションの
管理業者東急コミュニティーが、
その個人情報を不特定多数に漏らして自社に有利な大規模
修繕工事を受注するために利用しているとしか見えません。
損害賠償がたったの１０万円とはあまりにも少なさすぎます。
何処かのスレにももっと悪質な事例が投稿されていました。
こういった類の人権に関する悪質な管理会社の登録を許可し
た国にも責任の一端はあります。改善を要求します。

>>1580
１０万円でも認められルケースは、稀有である。大手の会社には、ヤメ判が再就職との天下りを雇用して後輩判事の人事権を操作して、判決を有利にしていることがある。
新潮文庫「裁判官が日本を滅ぼす」門田隆将著を参考にしてみては。

>>1581 匿名さん
そうですよね。三権分立はこの分野には機能していませんね。
では、どうすれば良いか、私たち既得権益にあずかれない弱者
は黙って手を拱いてみるだけしかできません。
いい方法はないものでしょうか。？問題は人事権でしょうか。

>>1582
本人訴訟が民事訴訟の73%の時代、地裁の窓口が込み合い食えない弁護士が判事に任用されている。本人訴訟でそのような判事に出会うと、被告側弁護士に区分所有法の解説本のコービーを受け取って、いい加減な判決を出している。そのような時、認められなくとも「裁判官訴追請求」をすると、管轄外の法廷１つの支部へ転任させられている。

>>1583 匿名さん
分譲マンションの役員選任も法令に反しても理事長と管理会社が
共謀すれば気に食わない組合員を役員候補から排除してしまうこ
とができます。これも一種の人事権ですよね。
分譲マンションの組合員が自主性をもって組合員に有利な管理方
法を模索しだすと排除されるので管理会社独占体制が確立されて
いる。
これはひとえに組合員の管理意識のなせる悪しき技がそうさせて
いるとは思いますが、
残念ですが、いくら月日が経ってもあまり変化はありません。

これ等を打破するためには区分所有権を持っている者を対象にし
た個人組合みたいなコミュニティーを創設できないかを模索して
いる。ご意見はございませんか。

教えて下さい。
最近、マンションに引っ越して来ました。
管理費滞納者がいるのは知っていましたが
議事録に、その方の名前が載っていました。
これは良いのですか？

>>1584
マンションの購入者は、鍵ひとつ閉めれば簡単だ、の意識で購入し、管理費だけを払えばよいと思っていたら、管理組合制度、修繕積立金だの思ってもいない面倒さが区分所有者でも意識にない人ばかり。区分所有者の意識改革に任せるしかない。

NPO法人、マン管士の相談しても無理。役員交代を2年ごとに強制的にやるしかない。
国交省の標準管理規約　「第３６条 役員の任期は○年とする。ただし、再任を妨げない」
こんなものがあるから、悪習慣になる。

>>1585 フライドチキン
私のマンションでは６か月以上の長期滞納者は管理委託契約
により管理会社の督促・徴収業務が終了するのに伴いその業務
を再委託するかしないかを理事会で図らなければなりませんの
で、さらに滞納が続くようであれば理事会に諮る議案として全
役員にその旨を周知させるために議事録に残します。

>>1586 匿名さん
そうです。
再任を妨げない、は問題です。
いい役員が再任されたらいいですが、組合員には良いか悪いかの
判断がつきかねます。
立候補制はどうかと思うのですが、立候補者の横顔が見えるので
、規約に選挙規定で立候補者の資格制や報酬規程を決めてよい役
員を選択しやすいようにできれば良いかも知れません。
それ等に不安を感じるのであれば１５８６さんの再任制度は廃止
するか、任期を決めての再任にするかの規定もいいでしょう。
いずれにしても組合員一人一人の為になる役員が一人でも残留し
てくれれば組合員にとっては上々だと思います。
良い役員が残留か就任して組合員の為に尽力しやすい方法はあり
ませんか。

>>1588
理事の互選で理事長になるので、役員交代時期に理事、立候補を受け付けない限り無理。
当管理組合も、Tコミュニティーと同じような状態。議決権行使書の変造、決議事項制限
を無視した3/4の議決を必要とする管理規約変更をやってのける組合と管理会社。
過去3人の理事長解任「区分所有法25条」を裁判所に請求したが、認められなかった。

>>1587さん
有難うございます。

区分所有法　　第四節
（選任及び解任）
第２５条　区分所有者は、規約に別段の定めのない限り集会の
　決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる。
２、管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情
　があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求す
　ることができる。

から権限がまったくないように見るか、あるように見るかです。
規約に別段の定めのない限り、と不正な行為と職務を行うに適
してない事情がときは各区分所有者がその解任を裁判所に請求
できる。にご注意ください。

>>1591 匿名さん
1589です。
1人は、議決権行使書の加筆変造、2人目は、字が読めなく管理会社の言いなりになって押捺している。3人目も2人目同様。

>>1592 匿名さん
管理者（理事長）の不正行為、職務を行うに適さないといった
件での証拠が不十分であると裁判官は認めたのでしょう。
組合員一人で弁護士を雇い管理会社や管理組合の不法行為をた
しなめるには相当な知力と体力と根性を必要とします。
裁判は少く主義ですのでその証拠収集には労力を要します。
日ごろから、原始規約、各期の定期総会（臨時総会）とその議
事録、管理委託契約書、重要事項の説明書等はチェックして保
管して置かれることを提案します。
証拠を持っての不正を行った団体との交渉は全く意気込みが違
います。
分譲マンションにおいて団体活動を拒否はできませんのでいつ
濡れ衣を着せられるかもしれません。
管理の勉強は自分を守ることにつながるし大切な仲間を守るこ
とにつながります。

合人社の元社員はどこにいってもひどいらしいね。
名古屋の管理会社に就職しているみたいだけど、自分のお抱えだった業者使ってリベート取りまくりだって。そしてそこ以外はすべて気に入らないので追い込むらしいです。
そのうち明るみに出るでしょうけど、仕事内容を家族とか身内に胸張って言えないですよね。
まあ管理会社というのはそういう業界なんでしょうね。

管理会社が「総会議決は不要ですから事後承諾でいい」と理事会での疑問を打ち消して火災保険契約の更新に理事長印を押させた。

マンション標準管理規約に準拠した管理規約であれば、特に問題はない。

ただし、積立型の保険契約は、修繕積立金の運用という一面を持ち、マンション標準管理規約の規定では、総会決議が必要となる。

・マンション標準管理規約

（議決事項）
第４８条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。

八 修繕積立金の保管及び運用方法

>>1597 匿名さん
積立型の保険契約は修繕積立金の運用の一面をもつなどの
勝手なルールを持ち出さないでください。
管理費会計の運用でよい、従って、総会で報告すればよい。
実務的には総会の普通決議事項は事後報告に過ぎない。
総会に事後報告として議案で提出して賛否は問うているは
ずです。

マンション保険は、仕様・保険額に関する総会普通決議承認が必要です。理事会にて決めたものが仮に、管理組合に不利益なる条件の場合、役員の善管注意義務違反に該当します。
（管理会社お任せの場合、保険料が割高になる条件での提案、多々あります。）

保険金の請求事務に保険代理店の力関係も考慮したほうが良い
でしょう。力関係を見極める知識は理事の面々にほしいですが。

ブロガーに金掴ませて最近の管理費値上げを正当化工作

保険代理店＝管理会社シェアー100％が通常のようです。
だから、管理会社にお任せはNG。
マンション内で保険に詳しい人探してアドバイスを受けましょう。

>>1601 匿名さん
先日北関東のマンションで管理費、修繕積立金滞納の訴訟があり、原告代表(理事長)じゃない管理会社の担当者と弁護士が法廷に来て、理事長が蚊帳の外。どうなっているのでしょう。

>>1603 買い替え検討中さん
たいした金額でない滞納管理費を顧問弁護士を使って弁護士費用も弱い滞納組合員に支払わせていじめる管理会社です。

>>1604 匿名さん
弁護士も食えない世界、ちまちました仕事で小商い。滞納違約金は、年利15%に設定。

うちなどは滞納管理費で弁護士を雇ったことはない。
マンション管理士は組合員の中にいるので顧問として
役員においている。
管理会社は顧問弁護士を紹介するが断っている。
督促に内容証明を出したことはあるがその都度回収している。
無駄なことはしない。
清掃と建物・設備の維持管理に重点を置いている。

>>1606 匿名さん
顧問のマン管士は、無報酬ですか　?
本来内容証明で十分用が足りますね、被告の滞納者が管理会社にしてみれば、目障りだったのでしょう　?

少子高齢化で益々管理費、修繕積立金の滞納者は増加すると思う。
少額の内に訴訟を起こしてでも回収する姿勢を組合員に見せておくことが、
将来、滞納者を増やさない予防策と考えると弁護士費用は必要経費と考えます。

>>1608 匿名さん
5年の消滅時効にかからなければ、
そのうち大半は債務不履行で競売か、任売にかかるので、
特定承継人から回収すれば組合の損害は防げます。

>>1578 匿名さん
同じような内容の裁判で総合ハウジングも名誉毀損の判決を下されていますよ。

>>1610 匿名さん
ttp://www.nandemo-best10.com/f_mansion-kanri/z31.html
>>罪行為多発!!!住民を陥れ名誉毀損で裁判所から支払い命令がでている会社 (07/8/20)

>>1608 匿名さん
管理組合が組合員に対してそのような強圧的態度は
控えるべし、
5年の消滅時効を考えて他の方法を奉ずるべきでしょう。
承継人問題もありますから、
滞納管理費等位で管理組合が目くじらをたてる必要は
ありません。

>>1608
滞納は公平を保つ意味でも機械的に処理しないと。督促から始まり、いつまでに払わないと訴訟（少額訴訟）の警告、期限を区切って本当に訴訟。こういう手順ですね。この正式文書化もすべきです。滞納管理費の督促の場合、弁護士費用も併せて請求すれば認められる可能性は高いと思います。それでも払わなければ差し押さえて競売にかけるしかありません。理事会の裁量で場当たり的で不公平な扱いをすることは絶対にしてはなりません。

>>1612
ちっとも払わない人間の場合、大きな借金を抱えている可能性がある。物件が抵当に入っている可能性だってある。滞納が小額のうちに手を打つのは管理の鉄則ですよ。

5年なんて待ってたら、管理組合の財政破綻します。他にも滞納者がどんどん増えていきますよ。
駐車場強制解約や、その他デメリットの付与などは、ある程度のルールは必要でしょうが、管理組合側からすれば、交渉のために切れるカードなだけですので、思考停止するようなルールは辞めた方がいいです。

>>1613 匿名さん
北関東のマンションで滞納金の請求訴訟で、滞納者が15%の違約金+の支払いの判決が決定したが、それには管理組合より管理会社の一方的な意向が働き、提訴に至る経緯が不透明で、精査すると必要な理事会決議(議事録)の添付が必要との不知な裁判所書記官、判事、弁護士。其の判決の心理の在り方について「無効確認」の訴訟が来月結審する。ご期待ください。

>>1616
そうですね、管理規約に添っていることは必要ですね。
ですからその手順を総会で決議して文書化して機械的に運用し、少額訴訟でも差し押さえでもする、という姿勢が必要ですね。

管理費等の滞納の場合は承継人（特定・包括）に請求できるので裁判等で弁護士費用等を組合費を費やすことは組合費の無駄使いと解釈します。但し、5年間の時効問題には注意して対応すること。
管理組合が組合員等に対して管理費等の滞納位で裁判等を行使する組合には問題が多いマンションとして購入は控えれうべきでしょう。いいマンションではありません。
私のマンションは１０００戸数を超えるマンションですが、
30年間で管理費等の為には告訴等は一度もありません。
但し、督促の為に内容証明発行までは幾度か経験があります。ほとんどは承継人から回収できています。

>>1618
弁護士費用？少額訴訟なら弁護士無しで大丈夫。滞納の請求なら負けることもまずありません。６０万円までですけどね。裁判も１日で終わります。滞納を放置して、我も我もと滞納者が増殖したら手に負えなくなります。

＞管理組合が組合員等に対して管理費等の滞納位で裁判等を行使する組合には問題が多いマンションとして購入は控えれうべきでしょう。

購入を控えろ？マンション管理とマンション選定の問題をごっちゃにしてますね。今は所有しているマンションでの問題解決の話をしているのです。話をそらさないで下さい。

＞30年間で管理費等の為には告訴等は一度もありません。
＞但し、督促の為に内容証明発行までは幾度か経験があります。ほとんどは承継人から回収できています。

もちろん、いきなり訴訟を起こせとは言っていませんよ。まず請求、応じなければ内容証明郵便、それでも応じなければ少額訴訟、それでも応じなければ差し押さえて競売。これを予め手順を決めておき、機械的に実行するということです。一般に、内容証明郵便による警告に応じないなら、それは支払い能力に問題がある可能性が高く、長期の滞納に繋がり、滞納額も６０万円を超え、少額訴訟では対処できなくなる危険があります。
継承人から回収すればいいんだから、ずっと滞納したって構わない、請求はして来るがそれ以上は何もない、そもそも今までの滞納者に少額訴訟もして来なかったのに自分にそれをやるなら不公平だ、みたいなことが高齢所有者の間で常態化したらとてやっかい。

また、誰だって面倒なことはしたがりません。理事会側でも、滞納者に形式的に請求だけ続けてバトンタッチするような慣例でもできたらやっかいです。しかし機械的な手順が決まっていればそれを防げるし、所有者にも緊張感が生じます。

初めから訴訟しないと決めてかかるようなやり方は、それを見透かされて滞納者を発生させる原因になり得ますね。全体に物言いが、まるで共○党の末端運動員みたいなんですが気のせいでしょうか？

>>1580 匿名さん
原告が勝訴できたのは、管理会社に判事の再就職(腹下り、天下り)がいなかったからです。当管理組合で理事長の不当利得返還訴訟をした際、管理会社に高裁の判事が再就職していたため、判決は「取(盗)ったものはかえさなくてもよい」との判決だった。