管理会社のあくどい手口（2）

http://www8.plala.or.jp/T-mankan/husyouji.html

足立区マンション管理支援センターが紹介してくれている「管理会社不詳事例」です。
あくどい手口の数々が書かれています。
少しでも関心のある人は全文をプリントアウトして熟読、私と一緒に勉強しましょう。
（過去にどなたかが紹介済みでしたら重複となりますこと、ご容赦下さい）

悪どい手口、禁じ手でリプレースを免れた管理会社があったなあー

どこのマンションにもいるはず
大きな顔して牛耳る住民
理事でもないのに理事会や管理会社に圧力をかける。

　あくどい手口と言うより、財閥系はあくどくなければいけません。　２０１７年　３月上旬に、国土交通省から叱られた管理会社は、財閥系管理会社ですから。　横浜の２つのマンションの管理会社も財閥系のようです。　特に、先に問題になった管理会社は、発覚から２年もたって、鉄筋切りを指摘された管理会社ですから、国土交通省からも２度目のお叱りを受けています。　マヌケですね。　他にも無ければいいのですが。

財閥系（三井、三菱、住友）はあくどくないですよ。独立系のあくどさを見た者。より

区分所有法　第五節　規約及び集会

第三十条～第四十六条をご一読下さい

　悪徳管理会社で、財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロント　あらため「マンション管理士試験上位合格者」　なら、説明してみろ。　騙りの「マンション管理士試験上位合格者」でなければ。

　あくどいより、知らないので、あくどく見えるのではないでしょうか。
　あくどく見えるような手口なら、「ヤの付く自由業」では失格です。

私共のマンション管理組合（Ｍ社）のフロントマンは組合員の無知識、無関心を利用して、工事、設備更新を自社一社の見積りを取り一線の値引きなしで進めております。
私はある程度の知識を持ち、また、長年、設備関係に従事して居りますので、一年毎の理事会に提言をしております。６年前に管理会社から委託契約書に則った長期修繕計画書が
出されたもの」を放置（めんどくさいものは次に送り誰かがやるだろう的）されていたため、理事会に説明してこの度やっと、臨時総会で承認されました。
管理会社は長期修繕計画が一段落した段階に突然、委託契約に中に含まれている、機械式駐車場の修繕計画を持ちだしたり、臨時総会で承認された計画の中に、自社に関係する業者に仕事をさせたいのだろうと思いますが、１０年先に計画されている工事を今期に実施するように理事会で決定したとの議事録が配布されました。長期修繕計画策案の説明会に問題とされた部分であり、説明会で修正するとの議長の話が有ったにもかかわらず修正しなかった事案です。１０年先に実施する計画を前倒しする事は、計画書の見直しが必要であり、また、修正案の承認が必要と考えます。管理会社より先に工事の見積りを徴取して居りますので、相見積もりを取ることを定着させるよう努力しております。

１０９１さん、解り易く簡潔に説明願います。

六年前の長期修繕計画が承認され、その計画が直近ですから、前倒しで高額な工事が実施されれば、
計画の推移表（修繕積立金アップが前倒しされますから）が当然に「具体的に」変更要になる気がします。

今期工事（前倒し）実施は理事会内で決めようと、議案にし、臨時総会議決要と思います。
ただ、臨時総会でその工事前倒し議案が議決となりますと、直近の長期修繕計画より優先される気がします。

多くの住民が無関心で委任状（議長へ賛成議決）が多ければ、議決してしまい、長期修繕計画（推移表）の大幅変更が後になって、（例：大幅月々修繕費徴収アップ）住民が知り、やっぱり前倒し計画を止めよう（すぐにする必然性がないから計画通りに伸ばす等）と言い出しても、再度臨時総会議決が必要な気がします。

※駐車場稼働が絶好調で、予定まで機械が危ないので、克前倒しでも資金が潤沢で推移表がそれほど変わらない必然性があれば、これはこれで、アリとは思いますが、、、、

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441635/
上記スレ番号、９９、についてのご意見をお願い致します。

下述の内容について意見を求めているのですね。
この内容は、よく見られる物だと思います。
簡単に言えば、今の自民党のように、民主主義を無視した強行採決で成り立つ独裁政治です。
一番大事なポイントは、理事長がどのように選ばれたかです。
自民党のような組織票などで既に結果は決まってる選挙により選ばれた理事長なのか、誰か良く知らない人が輪番制で理事に選ばれ、その理事の中で適当に決めた理事長なのか、自分の考えを住人に知ってもらい公平な選挙投票によって選ばれた理事長なのか、です。
言うまでも無く、最初の二つでこんな事をすれば、意味もわからず将来を考えない人が理事長なら、好き勝手にされマンションが危機に直面してしまいますし、悪い管理会社なら、管理会社の思う壺です。
住人のほとんどは、ローン返済の為に働いていて、管理会社が悪い事をするとは思ってなくて、忙しいこともあり理事会にも興味が持てないので、マンションでの問題には、管理会社や理事にお任せするだけです。
自ら理事長になりたいと言う人のほとんどは、それを知っていて、何か事を起こしたいと悪巧みをして実行したとしても、総会決議として正当化できる事も知っているのです。
マンションの金を着服して起訴された人もいますが、報道はされていなくても、起訴できずに泣き寝入りのほうが多いと思います。


【第０議案】管理規約一部改正について
※、組合員総数　　２５６、議決権総数　　２５６
　　賛成組合員数　２１６、賛成議決権数　２１６

（賛成２１６の内訳、賛成１８、委任による賛成２１、議決権行使による賛成６５、
　代理権不授与による議長一任１１２、）。により賛成多数で可決。

皆さん、上記議事録の件をどう思われますか。？

※代理権不授与による議長一任欠席者若しくは棄権（委任状、議決権行使未提出者。）
※組合員総数２５６、議決権総数２５６、賛成組合員数２１６、賛成議決権数２１６
を差し引くと４０の票も記載されていない。この４０票の意思表示有無の記録はない。
※代理権不授与により議長一任の１１２票は意思表示はしていないので無効とすると、
賛成票が組合員総数、議決権総数各々２５６票の僅か１０４票で規約の一部改正がな
されている。

１０９６さんの投稿内容を知りたいです。管理会社関係者の投稿では。？

月次報告書、総会資料、議事録素案、全て間違えだらけ。

管理会社変更しなさい。

月次報告。間違いだらけなら、まだ良いです。
うちは、嘘だらけでした。
管理会社には始末書を出してもらいましたが、基本的には頭下げるだけしか責任取らないし、マンションの管理ってどうしようもない職業だなと感じましたね。
特に独立系の管理会社は気をつけてください。
彼らは、管理ゴッコしかしてません。

すみません。月次報告、間違えだけではなく虚偽もあります。基礎資料がこれでは、理事が判断を誤ります。
更に怖いのは、総会資料や議事録。
都合の悪いことは虚偽や隠蔽ばかり。

管理会社１０９は、出席組合員数や議決権数を誤魔化して規約を設定、変更及び廃止する。
是こそ管理会社のあくどい手口の最たるものである。和解には応じなかった。

１０９４と１０９５をご覧下さい。事実を投稿しております。

白鳳の万歳三唱には、違和感を感じた一人です。

貴の岩の頭の傷、親方の弟子を思う気持ち等を考えると、あの万歳は、
貴の岩の不幸に万歳をしている様に感じた。

万歳に三唱でで答える人々を見ていて残念でなりません。三流マンシ
ョンの住民を見ている様である。

皆さんはどう思われますでしょうか。

貴の岩の頭の傷は本物ですよ。

貴の岩の事が一番考えてやるべきであるのに、協会を擁護する人間が
多い事に怒りを感じます。

あくどう管理会社と組合役員も似たようなことをしています。

悪人を讃える役員と管理会社の万歳に三唱で答える組合員の姿に似て
います。

管理会社の特徴を述べよ。

１０９５をご覧下さい。

昨日、最高裁が「理事長の解任は理事会でやってよい」との判断を示した、
とのニュースが流れました。

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO24752490Y7A211C1CR0000/

福岡県のマンションの解任された理事長は、管理会社の選定を競争入札で
行うべきと言い出して他の理事たちに反発され、自分が欠席した理事会で
解任を決議されたみたいです。

管理会社が理事（会、監事）をコントロールした典型的パターンだろうと
推測しますが、この板をご覧の皆さんの今回の最高裁判断に対する見解が
知りたいです。

どの報道も管理会社がどんな手を使ったか、解任された元理事長さんに聞
けば分かるのに、あるいは分かっていて一切記事にしていないようです。

元の高裁でも区分所有法を精査した判決。
本来判事は、区分所有法なんて知らないでも判事になれる。
東京高裁ででたらめで批判されていた健太判事は、(不法行為)だからと言って
不法とは言えない、との幼稚な判断。

ありがとうございました。

どんな理由であれ、所有者、居住者みずからが声を上げないと
分譲マンションはどんどん管理業者向きになっていくようです。

ところが実際は、本当に本当に難しいんですよね
愚鈍な住民が多いマンションだと大変です

管理会社にいいように操られ、自分達は管理ごっこしかせず
管理会社の仕事を精査しないで丸投げ
私は半分諦めかけています

その通りです。
しかし、109の事件裁判のようなことがあるので、大いに書き込みましょう。
109は、大手のわりに裁判官の天下りを受け入れていないようで、まともの判決が下った。

>1111さん、

天下りとは、またまた鋭い指摘ですね。
證券界のガリバー「野村證券」は警察官僚の受け入れ数で純民間企業ダントツ・トップ。
（ ↑ ２０１６年７月３０日号の『週刊ダイヤモンド』
特集「日本の警察　もっと知りたい権力とお金」）

野村證券は野村不動産の生みの親みたいなもんだ。

東急不動産と野村不動産、どっちが大きいのか比べようとしたら
野村不は金融色があまりに濃くて持ち株会社うんぬんで超複雑。
でかいのかどうかさえいまいちわからんかった。
マンションは株と似たところがけっこうある。
管理組合と管理会社の会計処理体系も證券色が濃く？妙に複雑。

管理会社と管理人だけで管理組合の会計を処理することは可能。
組合側の理事や監事は、承認のための署名捺印マシーンだった。

>>組合側の理事や監事は、承認のための署名捺印マシーン
その通りです。昭和20年代生まれの中に字の読めない人が、わがマンションの理事長。推量するところによると特別支援学級終了。それをいいことに管理会社はいいように利用している。

すでにご存じでしょうが、念のため。

野村不動産が裁量労働制の不正適用で厚生労働省から是正勧告を受けたとのニュースが昨日から流れています。新聞によっては同社のマンション販売の営業部隊を他社と比較した記事も載せており、間接的にも「マンション管理」と無縁でない出来事と思われます。この板、タイムリーヒット。

ブラック企業のブラックマンション

管理会社も大手、準大手、ブラック系に収束されるでしょう。
この不動産会社に、警察の再就職者を大量に採用しており、刑事事件のもみ消しができるので、不正は当たり前にできる環境。

管理事務室、管理事務所は、誰のものでしょうか？

もちろん、管理組合のものです。組合が管理会社に使わせてあげています。
しかし、当マンションの管理規約には次の規定があります。

「管理人室、その他対象物件の管理の執行上必要な施設及び備品は、
　管理事務を受託し、又は請け負った者が無償で使用することを承認する。」

【無償で】ではなく【有償で】、つまり使用料を管理会社から組合が取れ、
と提案しましたが、マンション管理士に「前例がない。他もやっていない。」
と棄却されました。「管理委託料の上昇をまねく。」とも言われました。
私は、たとえ委託料に上乗せされてしまっても、会社に払わせるべきと思う。
それが独立自治の団体・管理組合というものではないか？

こういう不平等条約みたいな条項があちこちに埋められているマンションは、
管理業者たちの植民地みたいなものです。

私のマンションでは他に、「専門委員会にかかる費用は、組合が負担する。」
とあります。理事会の諮問機関にすぎないはずの専門委員会でも当組合内では
この条項のためか最有力組織です。古代ローマの元老院みたいになっています。
この専門委員会が管理会社ら業者の方針を拒んだことなど一度もないでしょう。

まったく、油断も隙（すき）もありません。

管理事務所は「管理人の根城」だったし、今でも「管理会社の出張所・出先」です。
一応の書類などはあっても主権者の組合員が気軽にチェックできる雰囲気ではない。
本当に重要な？ヤバイ？？物なら、事務所より会社に保管しているのかもしれない。

近隣の不動産屋ら業者にとっては窓口でもあり、それを逆手にとればマンションの
転出・入居情報で商売も営める。十数年住み込んだ管理人は、事務所の壁に「商売
繁盛」と書かれた招き猫を２枚貼っていた。こっそり知人を入居者にして味方に？

>>マンション管理士に「前例がない。他もやっていない。」
上記のような発言しかできないマン管士は、失格です。
そんなマン管士を雇っているのか知らないが、役立たず。
取得しても依頼の仕事。管理会社と管理組合の中間で稼いでいるのでは　?
マンションの場所はどの辺りかによって、マン管士の素性も分かる。
どの辺　?

首都圏の郊外（東京から５０km）ですよ。中堅管理会社のご出身だとか。
管理組合運営コンサルタント（一級建築士）の紹介で理事会が契約（今年８月に終了）。
明確に「反対」した私に、１、２名だけの賛同では当然「歯止め」はかかりませんでした。
３年前、組合が私を名誉毀損で刑事告訴する件にも加担。その際の弁護士と上記コンサル、
管理士の３名は会員２０名程度の小規模「学会」に所属（最近知った）。

規約・細則は改悪されたと思っています（私の主観）。
改正完了（臨時総会で承認）直前の時期に理事長が「実は規約の原本が見当たらない」と。
今までの悪行が今後裁判にでもなった時に、法的な作為の痕跡を隠滅する高度な策略かも。

例えば、旧管理規約（今年３月まで）の「監事」の条文：
「監事は組合の財産状況および組合業務の執行状況を監査し、その結果を定期総会において
　報告する。監事は理事会に出席して意見を述べることができる。ただし、議決に参加する
　ことはできない。」
↑
標準管理規約の「監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認め
るときは、臨時総会を招集することができる。」が欠落。いつ誰が抜いたとか経緯は不明。

管理会社出身のマン管士なら、管理会社、管理組合の盲点を熟知している方と推測する。実際マン管士は仕事の依頼がなく食えない職業になっている。
　当管理組合では、当該建物付近を流しているマン管士が管理規約改正にかかわり当初理事資格「現に居住する者」。その議案を受け取り理事長に質問すると「だんまり」管理規約改正の臨時総会で、「現に居住する者」から「区分所有者」に変更するにあたり、マン管士から「些細な変更だから問題ない」との説明があったそうだ。それでマン管士(面識あり)に連絡すると、あいつら(理事長、副理事長ともに女)気違いだ、と言う始末。それでその理事長の解任訴訟(区分所有法25条2項)を本人訴訟で提訴。意味不明な判決ttp://teinennojisan.seesaa.net/article/273545795.html
　後日同じく本人訴訟で控訴(控訴受理率5%程度)受理。同時に議決権行使書を文書提出命令で受取、変造、3/4の議決権数に満たないことが判明。
　たった1回の法廷で審理。その時被告側弁護士(マン管士、管理業務主任者団体顧問)は、自ら33回かぞえたが3/43の議決権数に満ちていなかった、と陳述し、もう一度法廷を開いてほしい、と陳述したが認められなかった。しかし、判決は、(区分所有法37条、決議事項制限、
集会においては、第35条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。)臨時総会中に変更は無効、との主張に対し、「だから、と言って無効とは言えない、との判決で原告棄却。判事はでたらめで有名、退官判事ttp://www.mynewsjapan.com/reports/1639。
　上記のような判決。私は、勝つために訴訟するのではなく、被告側(管理組合)の余剰金をなくすために訴訟をしているのである。当方は、1.3万の印紙、相手側は、50万程度弁護士に払わなければならない。無関心に何でも委任状を出し、マンション購入の際に営業トーク(高く売れますよ)を信じている愚民たちが、何度も訴訟をしていれば判るときが来るだろうと思う。
　また裁判所のでたらめを見たいものである。

>>管理士の３名は会員２０名程度の小規模「学会」に所属
　以下のマン管士は、ある自治体の「マンション条例」作成に関与して、肩書が虚偽であることが判明し、条例の案を修正された者である。
　またもう少し大きな団体を退会させられ(実質除名され、規約に除名制度がないため)、それを顧問との虚偽。何度も電話したが、忙しい、名誉棄損だのというだけ。
　ttp://in-kikaku.com/profile.cgi
　20名程度の団体であれば、3人が口裏を合わすことが簡単。裁判になったところで、判事が区分所有法を知らない。又司法試験に区分所有法なんかない。

>>1118
もしかして、コープ野村厚木愛甲の方ですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/485213/

>「管理人室、その他対象物件の管理の執行上必要な施設及び備品は、
>管理事務を受託し、又は請け負った者が無償で使用することを承認する。」
当然、管理委託料の上昇をまねいてそれには払わなくても済んだ消費税だって含まれますからね。無償で貸与する事には一定の合理性があると思います。
針の穴でも突破口にしたいという思いがあるのでしょうけれど、そういう本質とは違う重箱の隅をいくら攻めても無駄だと思います。

>>1122
>私は、勝つために訴訟するのではなく、被告側(管理組合)の余剰金をなくすために訴訟をしているのである。当方は、1.3万の印紙、相手側は、50万程度弁護士に払わなければならない。
管理組合のお金は組合員の共有財産です。それを減らすために繰り返し訴訟を起こすという行為は決して他の管理組合員から賛同を得らえないでしょう。当初は、正義感に駆られて管理会社の不正を暴く目的で活動を始めたのだろうと思いますが、それが個人的な報復に変わってはいませんか？

プロフェッショナルかアマチュアか、管理業者か管理組合員かで区別することはナンセンス。組合費の使い道の決定に関与できる人の集団と、組合費を納めているのに使い道の決定に何ら関与できない人たちと、で分けて考えるべし。前者は分譲マンションにおける特権階級であり、組合員の一部だけでなく管理業者たちが含まれる。特に業者については組合費を「一銭も出さない」身分であることに注意する。一銭も納めないのに指導者然としている場合が多いだろう。組合員でもないのに「組合員はかくあるべし」と説き、ひどくなると「オレたち特権階級（管理会社員ら）にあらがうやり方はこうだ」と教えたりする。これは大英帝国（宗主国）とインド（植民地）の関係と同類である。特権者がいなければモメゴトは生じないのに、自分が支配しておきながらその支配の排除法を主権者に伝授しようとする。主権者（カネを払わされるだけでモノは言えない管理組合員）たちがなめられているがゆえの現象である。もちろん、示された排除法は空振りに終わる。組合費は組合で持っておくべきで管理業者に預けてはならない。管理会社に預けると組合が組合のカネなのに会社から「いただいている」感覚になってしまう。これはまぎれもなく錯覚であるが、主従関係をコストなしで逆転させる管理会社に便利な手法のひとつである。

何のことはない。管理会社に業務を委託することなく組合員、住民だけでしっかり運営している組合が何十年も存在できている。恐れることはない。管理会社は不要である。「区分所有者に巣食う寄生虫」と書いた賢者もいる。

管理会社はいらないと思うけど、変な区分所有者がいたり、お金持ち逃げされたときに困るんだよね。
変な人に粘着された時を考えても、管理会社がいた方がいい。

>>1125
>>他の管理組合員から賛同を得らえないでしょう。
賛同が得られたから、訴訟費用を出費していいか、訴状を組合員に配布して臨時総会で決議され、賛同者多数で訴訟が始まる。
何か不満でも　?

弁護士を立てないで本人訴訟をやる人は偉いです。
体、壊しませんでしたか？　私は何度も入院しました。
まさに命がけ。どうかご無理をなさいませんように。

??1129
いいえ壊すことはなかった。セレモニーの口述尋問5分程度が三回で結審。
痒いところ、痛いところを他人に説明しても理解できないので、本人訴訟が一番。
勝訴であっても1.3万の印紙代が戻るだけ。