管理会社のあくどい手口（2）

>>1057 匿名さん
重要事項説明書の中に、契約書が含まれていると思うが
別に理事じゃなくとも委託契約書は見られる。

ちなみに管理会社はどこですか？
小さなところだと違法行為をしているところは多いですよ。

>重要事項説明書の中に、契約書が含まれていると思うが
「説明書」を再確認しましたがやはり「契約書」は含まれていませんね。
「議事録案の作成」やら「総会での集計」やら、委託業務の記載はあります。
理事長の署名捺印欄が「説明書」にありますけど
「確かに説明を受けました」という主旨で契約締結を記すものとは違います。

>別に理事じゃなくとも委託契約書は見られる。
法理上はそうなのでしょうし、現実もそうあらねばならないのでしょうが、
当マンションの実情として、一般組合員は見ることができていません。
理事長を筆頭に、理事会は法にひっかからないなら見せんでいい的態度です。
ひどい場合は役員自身が「そんなもん見なくていい」で皆、業者任せです。
理事長はことごとく管理会社のＹＥＳマンです。
私は理事長でしたがＹＥＳマンではなかったため辞任勧告を喰らいました。

理事長になって間もない頃、Ｂ社の契約書への署名捺印を求められたことを
昨日思い出しました（笑）。契約事項はメモ帳に急いで書き写していました。
管理組合の支払いの都合上、その手続きが必要だということでした。

他方、Ａ社（野村不動産パートナーズ、当時は野村リビングサポート）とは
そういう契約更新の物理的手続き（契約書への署名捺印）をしませんでした。
私の理事長就任は５月でＡ社との契約期限は６月末、私の辞任は翌年１月です。

当時、管理員は組合で雇用していたのでその契約書（やはり６月末が期限）を
出させたら１１年前の書類でした。「それでいいんだ」と言うマンションです。
Ａ社に関し、定期総会で契約更新が承認されていることは間違いないのだから、
理事長が「契約書」に署名捺印しなくてもいいんだ、で数年はやってきたはず。

マンション管理の基本中の基本は契約（書）だと思うのですが、
一応有名な野村みたいな大手でもこんな低レベルのだらしない事が起きるのか。
組合側がルーズだと言われればその通りなので、かなり恥かしい話なんですが。
私以降の理事長はさすがに契約書への署名捺印をやるようになったと推測します。

http://www.mlit.go.jp/common/000051897.pdf

ご参考にして下さい。
契約の内容が変更されていない場合は理事長に説明すれば足ります。

契約の内容が変更されている場合は総会の開会前等に管理業務主任者
証を提示して説明会を開催しなければなりません。

平成１３年８月１日にマンション管理適正化法施行後の総会はこの
義務は強行規定です。偽管理業務主任者による重要事項説明をした
管理会社が行政処分されて事もありました。重要な問題です。

適正化施行後の第１回の定期総会前は必ず重要事項の説明会を開催
しなければなりません。

管理委託契約の内容の承認は総会の決議事項ですので必ず総会に
重要事項説明書と管理委託契約書（案）として配布されています。

他のマンションの内部の状況や会計の仕組みが見えないので質問します。

当管理組合では管理費や修繕積立金を収納し保管もする口座を３つ開設し、
それぞれの通帳を管理会社に預けています。
その一方で、組合は「小口会計」と称して口座を１つ開設し、
その通帳は会計担当理事、印鑑は理事長、などと分けて保管しています
（分けて保管したところでグルになれば１人で全部持つのと変わらない）。

管理会社は、組合独自開設の上記口座に向けて依頼された金額を送金します。
よって、現在進行中の管理規約・細則等改正では、
新設される予定の会計処理細則（案）の当該条項の横に「注」として、
「組合自主運用の小口会計」などと書かれています。

こんな会計のやり方、皆さんのマンションでもやっているのでしょうか？
または、同類の事例なりを見聞したことはありますでしょうか？
何らかの理由で管理事務所に滞留した現金の魅力にとりつかれた住民は、
残念ながらけっこういるみたいです。

１０６３さん
アドバイスをありがとうございます。
リンク先、早速拝見しました。
私の手元にある「重要事項説明書」と同じ書式です。
つまり、「契約書」ではないと思われますが。

>管理委託契約の内容の承認は総会の決議事項ですので必ず総会に
>重要事項説明書と管理委託契約書（案）として配布されています。
繰り返しになり恐縮ですが、
現実には当マンションでは「契約書（案）」の配布はないようです。
全国各地で、管理会社お任せのだらしない組合なら、
説明書は配布するけど契約書（案）は配布なしで総会やっちゃってる
んじゃないですかね。

ただ、定期総会議案書の「事業活動計画案」において次の記載はあります。

①管理業務（会計・組合支援・管理員派遣）委託契約【現行と同一条件で更新】
　・契約先：野村不動産パートナーズ（株）
　・期間：平成２８年１０月０１日～平成２９年０９月３０日
　・費用：月額－－－－－－円（税込）
②管理組合運営コンサルタント業務委託契約【現行と同一条件で更新】
　・契約先：（株）ボス建築研究所
　・期間：平成２８年１０月０１日～平成２９年０９月３０日
　・費用：１回当たり－－－－－円（税込）×　年４回分

もちろん、私が見たい知りたい内容（＝契約書）はこれではありません。

野村はそんなにだらしないのですか？
当マンションでは管理会社リプレースの際、野村は候補になっていました。
社員は熱心で今の管理会社よりずっと良かったですが…
売却仲介の野村も熱心でした。

あくどい管理会社ではないと思います。他の管理会社の誹謗中傷でしょう。
三井、住友、三菱、野村、系統の管理会社は大丈夫でしょう。

↑そうですよね！

皆さんにお願い（その2）
このスレでは　管理会社の名前を出さないでください。
管理会社の名前を出すことによりスレ自体を荒らしたくありません。

契約書が入ってないのはおかしいですよ。
国交省に相談してみては？

管理委託契約書が添付されていないと重要事項の説明は出来ませんよね。

>>1069 １０５７さん

現在、マンション管理組合で理事をしています。
そして、今期は管理会社を変更することになりました。
管理会社を評価するためにも、管理会社の名前を出して欲しいです。

＜参考＞
マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則
第84条（重要事項）
法第七十二条第一項 の国土交通省令で定める事項は、次に掲げるものとする。
一 　マンション管理業者の商号又は名称、住所、登録番号及び登録年月日
二 　管理事務の対象となるマンションの所在地に関する事項
三 　管理事務の対象となるマンションの部分に関する事項
四 　管理事務の内容及び実施方法（法第七十六条 の規定により管理する財産の管理の方法を含む。）
五 　管理事務に要する費用並びにその支払の時期及び方法
六 　管理事務の一部の再委託に関する事項
七 　保証契約に関する事項
八 　免責に関する事項
九 　契約期間に関する事項
十 　契約の更新に関する事項
十一 　契約の解除に関する事項

>>１０７２
大賛成です。
名前出さないと意味がない。

森ビルだけはお薦めしません。
管理委託費ばかり高くて変更しようとしたら一部住民が徒党を組み森ビル役員まで登場し介入し理事長に圧力をかけて来ました。管理会社変更するには先ず圧力に屈しない理事長を選任する事です。

反転攻勢のつもりでユーモアあるいはジョークを効かせた投稿なのに、
自分で詳しく解説せにゃならん時ほどムナシイことはないぜよ（笑）

１０６９は、当スレッドの紹介文を部分的に引用し貼り付けることで
１０６６～１０６８が「荒らし」だと効果的に指摘したいのでしょう。
名前を含め真実を具体的に書けば、社員の反応があるということです。
御三家に自社を並べて、涙ぐましい努力というか「何様？」というか。

ところで「契約書」欠如の話ですが、
適正化法の該当部分まで紹介いただくいつもの展開となっております（笑）
当マンションからすれば《法の支配》が効いている物件はかなりの優等生
といえるマンションです。当物件では、例えば区分所有法を提示して
議事録の不記載や改ざんは犯罪で罰金が科せられるのだぞ、と指摘しても
まったく効果はありません。「そんなこと１回もしてない」と平然とウソ
をつかれます。話（と物証）を裁判所に持って行かれない限り、違法の指
摘なんて全然恐くない的なところがあります。筋金入りということです。
あくどい管理会社の指南の下、裁判所でも平気でウソをつきかねません。

「契約書」なしで構わん、どうせ毎年同じだし、というテイタラクな物件、
当マンション以外にもないのかな？（この板でやっと他が添付してると初耳）　
当物件に限らず、民間マンションの基本は鎖国状態と推察されるのですが。
築３７年、ガラパゴス的進化を遂げている恐れ「大」。他がわかりません。

>>1076
>「契約書」なしで構わん、どうせ毎年同じだし、というテイタラクな物件、
>当マンション以外にもないのかな？（この板でやっと他が添付してると初耳）

マンション管理業者が従前と同一の条件で契約更新をしようとする場合、マンション管理業者は、理事長（管理者）に対し、管理業務主任者をして、重要事項について、これを記載した書面を交付して説明をすれば足りる。

１０７７さん
それですよ、それ。「従前と同一の条件で」という部分。
私の投稿１０６５を一読した人の中には

【現行と同一条件で更新】

と記されている点に目を付ける人もいるかと期待していました。
「こう書いてあるから、そうなる（一般に見せない）のでは？」と。

さて、
肝心の「現行」の条件をわきまえている組合員は・・・どこにいるだろう。
理事長が書面を交付されてわきまえていることになっているのでしょう。
どうもありがとうございました。

悲しいかな、誰も触れてくれないので、自分で言います（笑）

協力者の有無や数が帰趨を決するらしい管理組合運営。
小口会計は、協力者を作るのに利用された（ている？）のだと思います。
それを持たない、使わない私に協力者はできません。

究極のあくどい手口のひとつなのだろうな、と感心しております。
それでも、大逆転したケースも聞いてますから、めげずにがんばります！

前期の総会の議案書及び議事録と重要事項説明書、管理委託契約書の比較表
を作成して総会に臨むこと。