管理会社のあくどい手口（2）

住民軽視
森は重視

理事でも監事でもない区分所有者です。
管理会社の重要事項説明書は定期総会で議案書に添付され拝見することができるのですが、
管理会社と管理組合の間の「管理業務委託契約書」は目にしたことがありません。
普通、契約書は組合内で公開されているものでしょうか？
管理会社に限らず、私が所属する組合では業者さんとの契約内容がよく分からないのです。

管理委託契約書の中身は理事なら見られます。管理会社は個別の下請け費用は明らかにしないでしょう。ベールに包まれているのが通常でしょう。管理会社によっても違いますが…

定期総会に於ける配布資料として、議案書、重要事項説明書と管理委託契約書です。
契約内容に変更があれば、総会の前に重要事項の説明を管理業務主任者による説明
義務があります。適正化法を調べて下さい。

>管理委託契約書の中身は理事なら見られます。
役職に就いていない一般の管理組合員が「管理業務委託契約書」を見る環境にないため、
「Ａ社とＢ社に同じ業務を委託し、ダブっているのではないか？」と質問が出ます。
契約書に委託事項が具体的に明記（あくどいならあいまいできっと不明瞭）されていれば、
２社を比較して合理化、節約が可能という話です。

>定期総会に於ける配布資料として、議案書、重要事項説明書と管理委託契約書です。
当マンションでは、「契約書」は配布されていないと思います。
そのため他の一般組合員にも「契約書を見たい」と要望している人がいます。
適正化法を見てみますが、そこまでわかりやすい違法行為はしないんじゃないですかね。

>>1057 匿名さん
重要事項説明書の中に、契約書が含まれていると思うが
別に理事じゃなくとも委託契約書は見られる。

ちなみに管理会社はどこですか？
小さなところだと違法行為をしているところは多いですよ。

>重要事項説明書の中に、契約書が含まれていると思うが
「説明書」を再確認しましたがやはり「契約書」は含まれていませんね。
「議事録案の作成」やら「総会での集計」やら、委託業務の記載はあります。
理事長の署名捺印欄が「説明書」にありますけど
「確かに説明を受けました」という主旨で契約締結を記すものとは違います。

>別に理事じゃなくとも委託契約書は見られる。
法理上はそうなのでしょうし、現実もそうあらねばならないのでしょうが、
当マンションの実情として、一般組合員は見ることができていません。
理事長を筆頭に、理事会は法にひっかからないなら見せんでいい的態度です。
ひどい場合は役員自身が「そんなもん見なくていい」で皆、業者任せです。
理事長はことごとく管理会社のＹＥＳマンです。
私は理事長でしたがＹＥＳマンではなかったため辞任勧告を喰らいました。

理事長になって間もない頃、Ｂ社の契約書への署名捺印を求められたことを
昨日思い出しました（笑）。契約事項はメモ帳に急いで書き写していました。
管理組合の支払いの都合上、その手続きが必要だということでした。

他方、Ａ社（野村不動産パートナーズ、当時は野村リビングサポート）とは
そういう契約更新の物理的手続き（契約書への署名捺印）をしませんでした。
私の理事長就任は５月でＡ社との契約期限は６月末、私の辞任は翌年１月です。

当時、管理員は組合で雇用していたのでその契約書（やはり６月末が期限）を
出させたら１１年前の書類でした。「それでいいんだ」と言うマンションです。
Ａ社に関し、定期総会で契約更新が承認されていることは間違いないのだから、
理事長が「契約書」に署名捺印しなくてもいいんだ、で数年はやってきたはず。

マンション管理の基本中の基本は契約（書）だと思うのですが、
一応有名な野村みたいな大手でもこんな低レベルのだらしない事が起きるのか。
組合側がルーズだと言われればその通りなので、かなり恥かしい話なんですが。
私以降の理事長はさすがに契約書への署名捺印をやるようになったと推測します。

http://www.mlit.go.jp/common/000051897.pdf

ご参考にして下さい。
契約の内容が変更されていない場合は理事長に説明すれば足ります。

契約の内容が変更されている場合は総会の開会前等に管理業務主任者
証を提示して説明会を開催しなければなりません。

平成１３年８月１日にマンション管理適正化法施行後の総会はこの
義務は強行規定です。偽管理業務主任者による重要事項説明をした
管理会社が行政処分されて事もありました。重要な問題です。

適正化施行後の第１回の定期総会前は必ず重要事項の説明会を開催
しなければなりません。

管理委託契約の内容の承認は総会の決議事項ですので必ず総会に
重要事項説明書と管理委託契約書（案）として配布されています。

他のマンションの内部の状況や会計の仕組みが見えないので質問します。

当管理組合では管理費や修繕積立金を収納し保管もする口座を３つ開設し、
それぞれの通帳を管理会社に預けています。
その一方で、組合は「小口会計」と称して口座を１つ開設し、
その通帳は会計担当理事、印鑑は理事長、などと分けて保管しています
（分けて保管したところでグルになれば１人で全部持つのと変わらない）。

管理会社は、組合独自開設の上記口座に向けて依頼された金額を送金します。
よって、現在進行中の管理規約・細則等改正では、
新設される予定の会計処理細則（案）の当該条項の横に「注」として、
「組合自主運用の小口会計」などと書かれています。

こんな会計のやり方、皆さんのマンションでもやっているのでしょうか？
または、同類の事例なりを見聞したことはありますでしょうか？
何らかの理由で管理事務所に滞留した現金の魅力にとりつかれた住民は、
残念ながらけっこういるみたいです。

１０６３さん
アドバイスをありがとうございます。
リンク先、早速拝見しました。
私の手元にある「重要事項説明書」と同じ書式です。
つまり、「契約書」ではないと思われますが。

>管理委託契約の内容の承認は総会の決議事項ですので必ず総会に
>重要事項説明書と管理委託契約書（案）として配布されています。
繰り返しになり恐縮ですが、
現実には当マンションでは「契約書（案）」の配布はないようです。
全国各地で、管理会社お任せのだらしない組合なら、
説明書は配布するけど契約書（案）は配布なしで総会やっちゃってる
んじゃないですかね。

ただ、定期総会議案書の「事業活動計画案」において次の記載はあります。

①管理業務（会計・組合支援・管理員派遣）委託契約【現行と同一条件で更新】
　・契約先：野村不動産パートナーズ（株）
　・期間：平成２８年１０月０１日～平成２９年０９月３０日
　・費用：月額－－－－－－円（税込）
②管理組合運営コンサルタント業務委託契約【現行と同一条件で更新】
　・契約先：（株）ボス建築研究所
　・期間：平成２８年１０月０１日～平成２９年０９月３０日
　・費用：１回当たり－－－－－円（税込）×　年４回分

もちろん、私が見たい知りたい内容（＝契約書）はこれではありません。

野村はそんなにだらしないのですか？
当マンションでは管理会社リプレースの際、野村は候補になっていました。
社員は熱心で今の管理会社よりずっと良かったですが…
売却仲介の野村も熱心でした。

あくどい管理会社ではないと思います。他の管理会社の誹謗中傷でしょう。
三井、住友、三菱、野村、系統の管理会社は大丈夫でしょう。

↑そうですよね！

皆さんにお願い（その2）
このスレでは　管理会社の名前を出さないでください。
管理会社の名前を出すことによりスレ自体を荒らしたくありません。

契約書が入ってないのはおかしいですよ。
国交省に相談してみては？

管理委託契約書が添付されていないと重要事項の説明は出来ませんよね。

>>1069 １０５７さん

現在、マンション管理組合で理事をしています。
そして、今期は管理会社を変更することになりました。
管理会社を評価するためにも、管理会社の名前を出して欲しいです。

＜参考＞
マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則
第84条（重要事項）
法第七十二条第一項 の国土交通省令で定める事項は、次に掲げるものとする。
一 　マンション管理業者の商号又は名称、住所、登録番号及び登録年月日
二 　管理事務の対象となるマンションの所在地に関する事項
三 　管理事務の対象となるマンションの部分に関する事項
四 　管理事務の内容及び実施方法（法第七十六条 の規定により管理する財産の管理の方法を含む。）
五 　管理事務に要する費用並びにその支払の時期及び方法
六 　管理事務の一部の再委託に関する事項
七 　保証契約に関する事項
八 　免責に関する事項
九 　契約期間に関する事項
十 　契約の更新に関する事項
十一 　契約の解除に関する事項

>>１０７２
大賛成です。
名前出さないと意味がない。

森ビルだけはお薦めしません。
管理委託費ばかり高くて変更しようとしたら一部住民が徒党を組み森ビル役員まで登場し介入し理事長に圧力をかけて来ました。管理会社変更するには先ず圧力に屈しない理事長を選任する事です。

反転攻勢のつもりでユーモアあるいはジョークを効かせた投稿なのに、
自分で詳しく解説せにゃならん時ほどムナシイことはないぜよ（笑）

１０６９は、当スレッドの紹介文を部分的に引用し貼り付けることで
１０６６～１０６８が「荒らし」だと効果的に指摘したいのでしょう。
名前を含め真実を具体的に書けば、社員の反応があるということです。
御三家に自社を並べて、涙ぐましい努力というか「何様？」というか。

ところで「契約書」欠如の話ですが、
適正化法の該当部分まで紹介いただくいつもの展開となっております（笑）
当マンションからすれば《法の支配》が効いている物件はかなりの優等生
といえるマンションです。当物件では、例えば区分所有法を提示して
議事録の不記載や改ざんは犯罪で罰金が科せられるのだぞ、と指摘しても
まったく効果はありません。「そんなこと１回もしてない」と平然とウソ
をつかれます。話（と物証）を裁判所に持って行かれない限り、違法の指
摘なんて全然恐くない的なところがあります。筋金入りということです。
あくどい管理会社の指南の下、裁判所でも平気でウソをつきかねません。

「契約書」なしで構わん、どうせ毎年同じだし、というテイタラクな物件、
当マンション以外にもないのかな？（この板でやっと他が添付してると初耳）　
当物件に限らず、民間マンションの基本は鎖国状態と推察されるのですが。
築３７年、ガラパゴス的進化を遂げている恐れ「大」。他がわかりません。

>>1076
>「契約書」なしで構わん、どうせ毎年同じだし、というテイタラクな物件、
>当マンション以外にもないのかな？（この板でやっと他が添付してると初耳）

マンション管理業者が従前と同一の条件で契約更新をしようとする場合、マンション管理業者は、理事長（管理者）に対し、管理業務主任者をして、重要事項について、これを記載した書面を交付して説明をすれば足りる。

１０７７さん
それですよ、それ。「従前と同一の条件で」という部分。
私の投稿１０６５を一読した人の中には

【現行と同一条件で更新】

と記されている点に目を付ける人もいるかと期待していました。
「こう書いてあるから、そうなる（一般に見せない）のでは？」と。

さて、
肝心の「現行」の条件をわきまえている組合員は・・・どこにいるだろう。
理事長が書面を交付されてわきまえていることになっているのでしょう。
どうもありがとうございました。

悲しいかな、誰も触れてくれないので、自分で言います（笑）

協力者の有無や数が帰趨を決するらしい管理組合運営。
小口会計は、協力者を作るのに利用された（ている？）のだと思います。
それを持たない、使わない私に協力者はできません。

究極のあくどい手口のひとつなのだろうな、と感心しております。
それでも、大逆転したケースも聞いてますから、めげずにがんばります！

前期の総会の議案書及び議事録と重要事項説明書、管理委託契約書の比較表
を作成して総会に臨むこと。

http://www8.plala.or.jp/T-mankan/husyouji.html

足立区マンション管理支援センターが紹介してくれている「管理会社不詳事例」です。
あくどい手口の数々が書かれています。
少しでも関心のある人は全文をプリントアウトして熟読、私と一緒に勉強しましょう。
（過去にどなたかが紹介済みでしたら重複となりますこと、ご容赦下さい）

悪どい手口、禁じ手でリプレースを免れた管理会社があったなあー

どこのマンションにもいるはず
大きな顔して牛耳る住民
理事でもないのに理事会や管理会社に圧力をかける。

　あくどい手口と言うより、財閥系はあくどくなければいけません。　２０１７年　３月上旬に、国土交通省から叱られた管理会社は、財閥系管理会社ですから。　横浜の２つのマンションの管理会社も財閥系のようです。　特に、先に問題になった管理会社は、発覚から２年もたって、鉄筋切りを指摘された管理会社ですから、国土交通省からも２度目のお叱りを受けています。　マヌケですね。　他にも無ければいいのですが。

財閥系（三井、三菱、住友）はあくどくないですよ。独立系のあくどさを見た者。より

区分所有法　第五節　規約及び集会

第三十条～第四十六条をご一読下さい

　悪徳管理会社で、財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロント　あらため「マンション管理士試験上位合格者」　なら、説明してみろ。　騙りの「マンション管理士試験上位合格者」でなければ。

　あくどいより、知らないので、あくどく見えるのではないでしょうか。
　あくどく見えるような手口なら、「ヤの付く自由業」では失格です。

私共のマンション管理組合（Ｍ社）のフロントマンは組合員の無知識、無関心を利用して、工事、設備更新を自社一社の見積りを取り一線の値引きなしで進めております。
私はある程度の知識を持ち、また、長年、設備関係に従事して居りますので、一年毎の理事会に提言をしております。６年前に管理会社から委託契約書に則った長期修繕計画書が
出されたもの」を放置（めんどくさいものは次に送り誰かがやるだろう的）されていたため、理事会に説明してこの度やっと、臨時総会で承認されました。
管理会社は長期修繕計画が一段落した段階に突然、委託契約に中に含まれている、機械式駐車場の修繕計画を持ちだしたり、臨時総会で承認された計画の中に、自社に関係する業者に仕事をさせたいのだろうと思いますが、１０年先に計画されている工事を今期に実施するように理事会で決定したとの議事録が配布されました。長期修繕計画策案の説明会に問題とされた部分であり、説明会で修正するとの議長の話が有ったにもかかわらず修正しなかった事案です。１０年先に実施する計画を前倒しする事は、計画書の見直しが必要であり、また、修正案の承認が必要と考えます。管理会社より先に工事の見積りを徴取して居りますので、相見積もりを取ることを定着させるよう努力しております。

１０９１さん、解り易く簡潔に説明願います。

六年前の長期修繕計画が承認され、その計画が直近ですから、前倒しで高額な工事が実施されれば、
計画の推移表（修繕積立金アップが前倒しされますから）が当然に「具体的に」変更要になる気がします。

今期工事（前倒し）実施は理事会内で決めようと、議案にし、臨時総会議決要と思います。
ただ、臨時総会でその工事前倒し議案が議決となりますと、直近の長期修繕計画より優先される気がします。

多くの住民が無関心で委任状（議長へ賛成議決）が多ければ、議決してしまい、長期修繕計画（推移表）の大幅変更が後になって、（例：大幅月々修繕費徴収アップ）住民が知り、やっぱり前倒し計画を止めよう（すぐにする必然性がないから計画通りに伸ばす等）と言い出しても、再度臨時総会議決が必要な気がします。

※駐車場稼働が絶好調で、予定まで機械が危ないので、克前倒しでも資金が潤沢で推移表がそれほど変わらない必然性があれば、これはこれで、アリとは思いますが、、、、

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441635/
上記スレ番号、９９、についてのご意見をお願い致します。

下述の内容について意見を求めているのですね。
この内容は、よく見られる物だと思います。
簡単に言えば、今の自民党のように、民主主義を無視した強行採決で成り立つ独裁政治です。
一番大事なポイントは、理事長がどのように選ばれたかです。
自民党のような組織票などで既に結果は決まってる選挙により選ばれた理事長なのか、誰か良く知らない人が輪番制で理事に選ばれ、その理事の中で適当に決めた理事長なのか、自分の考えを住人に知ってもらい公平な選挙投票によって選ばれた理事長なのか、です。
言うまでも無く、最初の二つでこんな事をすれば、意味もわからず将来を考えない人が理事長なら、好き勝手にされマンションが危機に直面してしまいますし、悪い管理会社なら、管理会社の思う壺です。
住人のほとんどは、ローン返済の為に働いていて、管理会社が悪い事をするとは思ってなくて、忙しいこともあり理事会にも興味が持てないので、マンションでの問題には、管理会社や理事にお任せするだけです。
自ら理事長になりたいと言う人のほとんどは、それを知っていて、何か事を起こしたいと悪巧みをして実行したとしても、総会決議として正当化できる事も知っているのです。
マンションの金を着服して起訴された人もいますが、報道はされていなくても、起訴できずに泣き寝入りのほうが多いと思います。


【第０議案】管理規約一部改正について
※、組合員総数　　２５６、議決権総数　　２５６
　　賛成組合員数　２１６、賛成議決権数　２１６

（賛成２１６の内訳、賛成１８、委任による賛成２１、議決権行使による賛成６５、
　代理権不授与による議長一任１１２、）。により賛成多数で可決。

皆さん、上記議事録の件をどう思われますか。？

※代理権不授与による議長一任欠席者若しくは棄権（委任状、議決権行使未提出者。）
※組合員総数２５６、議決権総数２５６、賛成組合員数２１６、賛成議決権数２１６
を差し引くと４０の票も記載されていない。この４０票の意思表示有無の記録はない。
※代理権不授与により議長一任の１１２票は意思表示はしていないので無効とすると、
賛成票が組合員総数、議決権総数各々２５６票の僅か１０４票で規約の一部改正がな
されている。

１０９６さんの投稿内容を知りたいです。管理会社関係者の投稿では。？

月次報告書、総会資料、議事録素案、全て間違えだらけ。

管理会社変更しなさい。

月次報告。間違いだらけなら、まだ良いです。
うちは、嘘だらけでした。
管理会社には始末書を出してもらいましたが、基本的には頭下げるだけしか責任取らないし、マンションの管理ってどうしようもない職業だなと感じましたね。
特に独立系の管理会社は気をつけてください。
彼らは、管理ゴッコしかしてません。

すみません。月次報告、間違えだけではなく虚偽もあります。基礎資料がこれでは、理事が判断を誤ります。
更に怖いのは、総会資料や議事録。
都合の悪いことは虚偽や隠蔽ばかり。

管理会社１０９は、出席組合員数や議決権数を誤魔化して規約を設定、変更及び廃止する。
是こそ管理会社のあくどい手口の最たるものである。和解には応じなかった。

１０９４と１０９５をご覧下さい。事実を投稿しております。

白鳳の万歳三唱には、違和感を感じた一人です。

貴の岩の頭の傷、親方の弟子を思う気持ち等を考えると、あの万歳は、
貴の岩の不幸に万歳をしている様に感じた。

万歳に三唱でで答える人々を見ていて残念でなりません。三流マンシ
ョンの住民を見ている様である。

皆さんはどう思われますでしょうか。

貴の岩の頭の傷は本物ですよ。

貴の岩の事が一番考えてやるべきであるのに、協会を擁護する人間が
多い事に怒りを感じます。

あくどう管理会社と組合役員も似たようなことをしています。

悪人を讃える役員と管理会社の万歳に三唱で答える組合員の姿に似て
います。

管理会社の特徴を述べよ。