管理会社のあくどい手口（2）

　管理組合が機能しているかどうかは、委託を受けるまで分からないので、管理会社は寄ってきます。

　それに、「管理組合が機能する」って言っても、程度というものがありますよ。

　管理会社に太刀打ちできるほど機能している管理組合なんて、実際には絶滅危惧種の生物並みに貴重な存在。

　私が居た管理会社の委託を切った管理組合が、次に契約したのはＮハ****社でした。

　引き続き管理員をしている人からの情報では、さっそく工事の提案が山ほどでたそうです。
　ナミアブダブツ

管理会社の選択は総会決議。
その管理会社が悪どい場合は、総会に提案者＝理事会か総会決議の誤り。
管理会社が悪どい場合は、総会決議で変更可能。
管理会社の悪どささを未然防止するのは理事長か監事。

>294　管理会社の選択は総会決議。

形式的にはその通りですが、管理会社を変更するためには

理事会で管理会社変更を決議
　↓
複数の管理会社のプレゼンテーション
　↓
理事会（専門委員会を立ち上げることもあります）で新管理会社を決定
　↓
総会に議案を上程
　↓
総会で承認

こういった手続きを取ります。

プレゼンテーションの段階で、役員以外の区分所有者が参加することはありますが
実質的には、理事会の決定といえるでしょう。

>> 管理会社の悪どささを未然防止するのは理事長か監事。

確かにその通り。
管理会社は、受託した後で、甘い理事会には、高額の点検費、清掃費、工事費などを提示してきますので
理事長の役目は大事です。

ただ、管理会社はその理事長が退任するのをじっと待っていますので、根本的な解決にはなりません。

理事長が交代しても、チェック機能（競争原理）が働くようなシステムが必要です。
「理事会運営マニュアル」などを作成するのがよいでしょう。

適切と思われるスレが見当たらないようなので、こちらで失礼します。

管理人が定年退職することになり、新管理人に引き継ぎを行うために
一ヶ月強の期間、管理人２人体制となりました。

少々長く感じましたので確認したところ、新管理人は全くの未経験者で
管理会社の試用期間を兼ねており、その給料は当マンションの管理組合持ち、だそうです。

事前に管理組合の承認はとってあるそうですが、これは普通のことなのでしょうか？
個人的には管理会社とマンション（管理組合側）で折半程度はしても良いと考えてしまうのですが。。。
また管理人交代の場合、引き継期間は通常どの程度なのでしょう？

こういう処理に関して、詳しい方おられましたら教えて頂きたく
よろしくお願いいたします。

＞管理会社の試用期間を兼ねており、その給料は当マンションの管理組合持ち、だそうです。
＞事前に管理組合の承認はとってあるそうですが、これは普通のことなのでしょうか？
＞個人的には管理会社とマンション（管理組合側）で折半程度はしても良いと考えてしまうのですが。。。
＞また管理人交代の場合、引き継期間は通常どの程度なのでしょう？

管理会社と管理組合は管理委託契約書を締結しているのが一般です。
その契約書には定額委託業務費の内訳が決められておりますが、管理員に就いては業務内容は決められていますがその給料などの取り決めはしてません。管理員の能力、給与などは管理会社の責任と費用で責任を持つべきものです。
引継ぎ期間もすべて管理会社の費用と責任で行うべきもので管理組合と給与の折半などとは絶対にあり得ません。
管理組合としてはどんな管理員でもその能力に不十分な点があれば交代を要求するだけです。

＞＞296　様

ひどい会社ですね。
１か月もかけて引き継ぎをするということは、全部管理員さんに任せているということです。
フロントもダメですね。

ましてや、管理会社が負担すべき費用を組合に持たせるとは
私は聞いたことがありません。
なめられている管理組合の典型のようなものです。

あと、新しく採用する管理員はほとんどの場合未経験者です。
管理会社は、経験者＝前の職場でダメだったから辞めた、と考えます。
私の経験からも、ほとんどの場合それは正しい判断です。

引き継ぎは、会社又はフロントがしっかりしていれば、4～5日もあれば十分です。

どこの会社にも管理員業務マニュアルがあります。
基本的なことは、これを見ながら勉強してゆきます。

後は、現場マンション独自のもの、例えば

組合の書類の取り扱い法（譲渡届・転入、転出届・駐車場、駐輪場使用届・などなど）
現金の取り扱い方法
水道検針の方法
廊下の蛍光灯のタイマーの場所及びセットの方法
理事会の準備の方法
初期消火訓練の時期と準備の方法
消防設備点検や配水管洗浄などの管理事務所の役割
電気室・高架水槽・貯水槽の場所
管理組合のカギの取り扱い方法

など、たくさんありますが、これらは前管理員・フロント・会社などが
事前に書面にして渡します。

とても一度には覚えきれないので、当分は書類を見ながら業務を行うことになります。

１か月引き継ぎしても、上記のようなことに関する対処法を書いた書面がなければ
ちゃんとした引き継ぎはできません。

管理事務所には、１年に１回という仕事がたくさんあります。
その時が来たとき、憶えているはずがありません。

本来ならば、１年位時間をかけて、気が付いたことをメモにしておき、
いつ自分が辞めてもいいように、引き継ぎ文書を作成しておくべきなのですが、
出来てる管理員さんや会社は少なそうですね。

とても、常識ではあり得ない状態で平然と改善することもなく
管理と言う名の目に見えないもので、金をとること。最低限の資料は
どこの、マンションでも保存するはずです。しかし、この管理会社に関しては
重要な書類が、無い。例えば、建設時の市町村等の申請書。電力会社等の契約書。
工事の経歴、消防法に関する経歴書、などなどが、ほぼ紛失だそうです。

退社した管理人は、そのような資料は全部、本社にあるみたいで
マンション内には、無いし、引き継ぎするにも、毎年同じ作業をするにも
毎年、やり方が変わるから、何が本当で何が適当なのかわからないと
言っていました。

今、道路拡幅工事（国）が、延期となっているのも、必要な書類を管理会社が
紛失したことで、審議中になっているようです。
しかし、この管理会社は住民に「拡幅工事は、どうなっているのか」と聞かれたときに
書類を提出しない人がいるから、延期していると大嘘を付いていたのです。
全くの、ほらで実は管理会社が、重要な書類を紛失しているのです。住民にはいろんな職種の人がいるし
関係者も多いということが、わからないのか？とも思います。
たぶん、永久に出てきません。結局は、１か所で管理するなんて言っていますが
杜撰も杜撰、無くしています。だから、マンション内、敷地内に保管しているマンションが多いですが
管理会社は、なぜだか、１か所に集めるんだって
驚きです。もちろん、それなりの設備が揃っているのであればの話です。（サーバーはもちろん、クラウドなど）
使いこなせる人間は、いません。だから、郵送ばかりしている。文字は、パソコンで打てても
他の機能を使いこなせる人間はいません。
まして、管理人なんて、全て手書きで書いていて、メールも打てないという人間です。
そして、全てfaxでのやり取り。今時ですよ。管理組合の電話を使いですよ。それこそ、faxは、
一歩間違えると、違うところに送信されます。本当に個人情報を言うのであれば
使用しません。

長くなりましたが、いまだにこの管理会社は、杜撰でした。
そりゃ、管理組合の資産を、自分のものにする事に命かけているんだから
その様な、重要書類は、知ったことではないでしょうよ。

うちのマンションでは、有線放送の光ケーブルを導入することが提案され、総会で決議する前に工事が行われてしまいました。
悪徳管理会社は、有線放送の光ケーブルの業者の都合で工事したほうが良いので、告知だけして総会で決議を取らなくても賛成するに決まってるし、規約違反ではないと理事会で説明し、理事長印を押させたのでした。

後で分ったのですが、有線放送の光ケーブルの業者から、有線放送契約１件に付き３千円の商品券を建物の所有者に支払われると言うキャンペーンがあり、その商品券を理事長がマンションの所有者だと言うことで受け取っていたようなのです。
有線放送の業者は、建物の所有者じゃないと言うことで、何件分支払ったかは言いませんでしたが、キャンペーンで管理会社に渡して支払ったことの否定はしませんでした。

どうやら悪徳管理会社の担当者が着服したのか、理事長と山分けしたのかだと思います。

管理会社を変えてから、書類のチェックをしたのですが、この時の工事発注書の控えや契約書などは保管すべきものなのに、無くなっていました。

>300さん
そうなんですか！
うちのマンションは、どうもその逆で、ケーブルテレビつける代わりに
リベートを要求したと聞きました。
今でこそ、普及しているケーブルですが・・・。
その時に、ケーブルテレビ会社が、拒否したようです。法外な金額を要求したのでしょう。
田舎なので、地デジが普及しても、チャンネルは5チャンネルしか映らないということで
ケーブルテレビつけてほしいと、何度も議題に上がりました。
しかし、なぜだか流れるんです。おかしいと思い知人にケーブルテレビの知り合いがいたので
問い合わせてみると、あのマンションは、リベート要求してきて
戸数（50戸～100戸）　契約するのは管理組合ですが、支払いをするのはオーナーにも
関わらず、本来安くなる計算だけど上乗せをしようとしたようです。
ケーブルテレビ料金と言う名目で・・・・。かなり、ブラックなことを要求してくるので
協会で、契約は行わないとなったようです！
管理会社の悪知恵です。ケーブルテレビ会社は、各地域で会社が違います。今となっては
各戸のオーナーが、勝手に個人契約をし引き込みをしていますから
外観は、悪いですよ！ケーブルの線が、あちらこちらにはっているので！

だから、300さんのお話も、納得できます。
癒着とリベートのオンパレードです。そして、重要資料は、紛失　本当にでたらめな管理会社です。

>301
３００です。
３０１さんの話を読んで思ったのですが、もしかすると有線放送の会社からリベートを取っていたから、総会決議まで待てないことや、総会決議で反対されることを考えて、強引に取り付けたのかも知れませんね。

今思い出しましたが、有線放送の光ケーブルを入れるかどうかを総会決議する時に、別の担当者に変わっていましたので、質問が出ても、前の担当に確認しないとわからないと言っていたのは、言い訳だったのでしょうね。

この悪徳管理会社は、早く潰れてほしいと思います。

＞この悪徳管理会社は、早く潰れてほしいと思います。

無能な管理組合が存在する限り悪徳管理会社は増幅します。

ここにきて、管理会社のIQの低さが露呈されました。このことは、ある宅建資格者が
管理会社の人間と会話をしたときに、「この人なんだか変だな-」と感じたようです。
知識が無いのか、無知なのか、新人なのか、、、、、？？？？
常識範囲内の、話が出来ないと　　
そこで、一言「IQが、低い」・・・・・・・。思わずぶふっと吹いてしまいましたよ。
きっと、初めてこの管理会社の人間と会話をした人は、空いた口がふさがらない状態に
なりますよ。常識がわからないから、10分で終わる話が、3倍位かかるんだって！
管理会社もピンきりですが、近隣のマンションではこの管理会社の管理するところが減っていき
どんどん、他の管理会社が、入ってきています。管理物件が、どんどん衰退化。

悪質管理会社の人間は、資格書を開示しません。提示する義務があるにも関わらずです。
あ！平気で偽造しますからね。ラミネーター等で、勝手に作って、写真貼って
偽造です。資格番号を控えてください。確認は、容易に出来ます。俗にいう、犯罪です。
ただ、本物の資格書がどのようなものかわからない方が、多いので
免許書と違い、わかりませんよね。登録番号を控えてください。そして、登録許可している
監督官庁に、通報してください。

うちの理事、管理会社とべったり何ですけど、癒着の証拠はどうやって握ったらいいんでしようか。
教えて下さい。
管理会社は東急コミュニテイーです。
横領の話もよく聞きますし心配です。

ざっと読みましたが酷い話ばかり。
雇う側が酷いのか、雇われる人間に問題があるのか…。

306さんへ

警察でもない限り、証拠をつかむのは不可能です。

管理会社と理事長に癒着があるなら
管理会社は自社に都合の良い業者と契約させて、理事長にキックバックします。

形の上では、数社の相見積を取って、業者選定をします。

1.　相見積の他業者がダミーであることを証明する
2.　会社から理事長の口座に、振り込みがあることを確認する
（こういう会社は担当者も使い込みをしますから、それを防ぐために会社名義で振り込んでいる可能性はあります。）

の、２点が証明する方法です。

詳しいですね～

雇う人間に知識が無いから、覚えようとしないから

雇われる側としては、雇う人を馬鹿にしてるから　醜い話ばかりになる。

尤も、雇われる側が、野党人に知識を付けさせない様あれこれ知恵を振り絞って考えているのも一つの要因。

マンションの理事長は会社で言えば社長。
バカが社長になれば会社は倒産する。
知識のないものが理事長になれば、マンション住民は不幸になる。
これ自然の理

306＞
308＞

金銭のやり取りだけが癒着とは限らない。

癒着したい相手に　仕事を回したりして収入を挙げさせる手もある。

捜査権が無い我々にとって証拠を挙げることは　容易ではない。