パークホームズ目白ザ・テラス

自己レス失礼。竣工・入居予定＝2015年6月下旬予定です。

ちと間取りが…どれもほっそ長いな
無理やり全戸南にするから

フォレストより安くなりそうですね

＠３１０くらいでしょうか

ワイドスパンの最上階住戸は億行くな

こっちの物件のほうはもし計画道路通ったらどこ削られるの？

フォレストとの間の植栽あたりでしょう。

＞敷地のうち約４３８．６８平米の部分は都市計画道路予定地です。堅固な建物は建築できません

けっこうな割合で削られますね。
南向き棟のテラスの奥行きがあるので、その半分くらいが取られる感じでしょうか。
部屋のすぐ前が歩道というのは落ち着かない感じです。
日当たりは問題ないでしょうけどね。


＞４
さすがにこの場所で億はいかないと思います。

隣にまたできるのか

　「補７３」は西池袋と目白の住宅街をぶち抜いて、目白通りに至る計画道路ですね。こんな計画道路が実現したら大変ですね。
　

道路に接近というか、南側は道路に取られるでしょ。
たぶん１階なんて道から手が届く感じになりそう。

検討するなら西向き、できれば中庭に面した４階５階あたりかな。

ご存知の方も多いが、隣のフォレストは第一期販売で即日完売した。
フォレストと違うのは敷地は削られないので補償金は入らない事だな。
更にバルコニー側が道路になると。
だが道路になる可能性は5%くらいでしょうよ

　確かに終戦直後に計画決定された道路で、事業決定されていないのは山ほどあります。住宅街をぶち抜いているので、土地の収用にいったいどれくらいの予算と歳月がかかるのか。実現性がきわめて低いのも事実。

＞１２

ちょっとー、物件概要くらい読んでくださいよ

削られるって書いてあるじゃないですか

　　

低層階でとても魅力です。駅前だとちょっと住むのにはとざわざわしていて落ち着かないなと
思うけど、これだけ離れていると落ち着いた雰囲気で住みよさそう。お庭で四季を感じられるのも
楽しみでいいですね。これで子供が立教へ行ってくれたら最高なんですがね（笑）
でも都内どこへ行くのも便利な立地なので子供の学校選びにも幅が広がりそうです。

子供思春期になったら間違いなく池袋でたむろするよね…

住宅街ぶち抜いてるほうが収用は楽。
困難なのは生活がかかってる商店街ぶち抜くほう。
今年、事業説明会した補助第29号みたいな、
戸越銀座商店街ぶち抜くみたいなのを、
事業認可しようとするのだから、
もうすぐ策定される第4次の道路計画は
注意したほうがよいよ。

＞16さん
池袋にたむろするのは池袋周辺に住んでいなくてもたむろするのではないでしょうか？
東上線上に住んでいましたが、渋谷や池袋は若いころよくブラブラしていましたよ。

劇場通りが消防署の前で唐突になくなってるのを見て、
今後この先に道路が出来ないと考える方がどうかしてると思うよ。
周辺住民は既に道路が出来ることが前提で動いてます。
嘘だと思うなら、目の前のグレーの賃貸マンションの入り口を探してみてください。
道路から不自然に奥まったところの変な方向にエントランスがあります。
これは劇場通りが延伸された時、駅寄りに入り口が向くように作られてます。
地元はもうそういう段階。
フォレストも、道路が出来た時用にエントランスが2つ用意されている。
デベも道路が出来ることが前提。
こんな道路が出来るわけがないと現実に目をつぶっているのは購入者だけ。

フォレストを含め本物件は、今現在計画道路として指定されていませんが、補助73号線は、木密地域不燃化10年プロジェクトの「特定整備路線」に指定されています。
http://www.city.toshima.lg.jp/kusei/machidukuri/028863.html


ブログでもプロジェクトが進行していることが書かれてました。
http://blog.livedoor.jp/kitaikekyougikai/archives/51407526.html


また、豊島区の延長である北区では、補助73号線は第三次事業化計画の優先整備路線として指定されています。
http://www.city.kita.tokyo.jp/docs/service/005/atts/000569/attachment/...'%E8%A3%9C%EF%BC%97%EF%BC%93+%E5%8C%97%E5%8C%BA'


北区の木密地域不燃化10年プロジェクト「特定整備路線」に指定されています。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2013/04/DATA/20n4c30j.pdf#sear...'%E8%A3%9C%EF%BC%97%EF%BC%93+%E6%9C%A8%E5%AF%86'


北側の道が開通された後は、こちらもその影響を受ける可能性は、十分考えられます。
しかし、このプロジェクトは「平成32年度までに100%達成することを目標」にしているそうなので、本物件が優先整備路線として仮に指定されたとしても、実際に道路になるのは、相当先になると思います。

木密地域不燃化プロジェクト入りしている地域は確かに都市整備局の地震ハザードマップで、真っ赤な地域。
この辺りと計画道路の延伸先の目白も火災危険度は低い。と言う点も考慮は必要。
まぁ、価格付け前のネガティブキャンペーンだと思いますが、フォレストで自信をつけてるから、やっぱり高めにでるんじゃ？

＞２２
同意です

補助73号線は池袋の北側と南側で全然事情が違います

>20
あのね、都市計画道路予定地には新規建設計画時にルールがあるのよ。
だから、戦後間も無くから予定地な当地は道路ができる想定を妨げない計画が必要な訳。
これは日本中どこの計画予定地でも一緒。
だから、そのことから出来ることが住民にとって前提ってことにはならないのよ。

北側が収容されるのが確実なら、補助73号線は、開通される可能性が高いってことじゃない？

道路は、開通させないと作る意味ないんだし。

作っておいても部分的に氷漬けになってしまっている道路も都市部でも見かけますし、
いつかは開通するとしても必ずそうなるとも限らないんですよね。
税金を払っている側からするとちょいと微妙なんですけれど。

池袋の駅に近くて、かつ低層なのは良いなと思います。
エレベーターは1基なんですね。
朝は結構混雑しそうなので、階段で降りた方が早そうですね。

高齢者とか子連れてない限り、エレベーター使うのは4階以上でしょう。

ここの治安はどうなんでしょうか。
池袋ってキャッチも多いですよね。
周辺は静かで住宅地でいいなと思いますが、夜はだいぶ暗いので女性のひとり歩きとか気になります。

道路が出来たら、どの辺りがどの位削られるんでしょうか？一階だと、南側テラスは3分の一くらいになるんですかねぇ。道路問題さえなければ、一階もいいと思ってるんですが。

＞２９

答えはわりと簡単です。

補助７３号線の予定幅員は（場所によって多少差はありますが）20ｍ。

物件ＨＰの「ランドスケープ」のページを見ると「フォレスト棟」との間隔は25ｍ。

フォレスト棟北側は計画道路ギリギリなので、テラス棟の南側は約5ｍ残ると考えられます。

ルーフバルコニーの使用料（未定）に関する記載はあるのですが、
テラスの使用料はどうなのでしょうか？
一般にはテラスは使用料を支払うものなのですか？

池袋に近いけど静かな場所で良いですね。

ところでこちらはディスポーザーはついてますか？

＞３２
付いてないわけがない。

フォレストは浄化槽を埋めるスペースがなかったから設置されなかっただけ。
こっちは当然ながらスペースあり。

ゆったりしている感じもして１階もいいなと思っています。植栽などで癒されるでしょうし、エレベーターの煩わしさもないですし。日当たり、防犯や構造上の問題がなければいいなと考えています。

ここ外廊下？
間取り見る限りはそうだよね、、、

間違いなく外廊下でしょうね。空気の悪い都心でもないし、むしろ外廊下のほうがいいと私は思います。あのホテルみたいな空間、どーも好きになれないんですよね。

はあ？

ここ、南にはザフォレスト。西には初代パークホームズ目白だけど、お見合い感はどーなんでしょうね？リビングをパンツいっちょでウロウロする我が家には向かないかなあ、、、。かといって、タワーマンションは嫌だし。悩ましい。

自分も内廊下よりも外廊下のほうがいいですね。
たしかに、外廊下は砂汚れがつきやすいし、雨も入ってきたりしますが、
清掃をしていれば、気になりませんし、開放感はあると思います。

南にザフォレストがありますが、25メートル離れているので
お見合い感は大丈夫かなって思ってますが、どうでしょうね。
ホームページ上に仕様、設備について書かれていないですね。
検討する上で、もう少し詳しく知りたいですね。

外廊下は、窓が外廊下に面してる部屋があるのが問題。
それさえなければいいと思います。ここも間取りみるとそうなってますね。
以前見たサンウッドのマンションは外廊下だけどそういう部屋がないよう工夫されててよかったですね。

ここは外廊下で田の字プランばっかだからほとんどそうでしょ。

お隣のフォレストのほうできあがってきて見たけど、
あれ防犯の面大丈夫なんだろうか。簡単に外から外廊下の部分に入ってこれそうなんだが。

みなさんどう思いますか。フォレストの見てここも判断できるので

画像が無ければ判断に困る

＞４２

フォレストの１階外廊下、
道路ができないうちは敷地内だから侵入の可能性は低いでしょ

道路ができたら「外廊下の手すり＝敷地境界線」なので
目隠しを兼ねた防護柵が必要になるでしょうね

まあこちらとは関係ない話ですけど

敷地内といえど簡単に入ってこれそうな位置でしたよ。

基本的に外廊下の物件ってどこもオートロック経由しなくてもはいってこれる感じなんですよね。

内廊下より換気とかに関してはいいですけど防犯面ではよくないし、フォレスト見てるとたとえば台風とか嵐とかきたら

外廊下側がかなり暴風雨にさらされそうな感じです

悪意はないんですが昔からあるようなアパートの外廊下的な感じなので

こっちのほうも同じ外廊下だと思うのでフォレストは参考になります。

外観に関しては、道ができたらフォレストは悲惨なことになるけど、テラスはさほど影響がない気がします。

外廊下といえば、お隣のパークホームズ目白も外廊下ではなかったでしょうか？

最近見に行っていないので、記憶が曖昧ですが＾＾；。

外観に関してはテラスはさほど影響ないだろうね、道路通っても。ただ南側の条件のいい住戸が大通りに近い距離で面することに
なってマイナス面はあるけど

ランドプラン見たらほとんど田の字ですよね。
これだと外廊下側の部屋はプライバシーないですよね。
デベとしては戸数をつくるためだけど、買い手としては最悪の間取り
外廊下だと防犯面でもよくないし。
エレベーターは96戸で一基だったり完全に高級感のない
コストダウン物件ですね。坪300以上(推測)マンションだろうに

道路ができることをマイナス面で見る人が多いけど、道路ができた方が街並みがスッキリして価値が上がる気がします。

あの辺は家が密集しているし、閑静な住宅地でいいけど、夜は少し薄暗い気がします。

大通りに面するとはいっても、明治通りや山手通りほどではないでしょうし。

この物件は影響が少ないので、個人的には道路ができて欲しいです。

フォレストの人も、道路ができる可能性を考慮の上で購入されてるわけですし、そう身勝手な意見でもないのでは？
道路ができるメリットもある程度はあるかと。

そうかなぁ
道路ができないって願望込みの予測と
まぁできるとしても遠い将来って思い込みの人が多そうですけどね

どちらにしろ道路ができて欲しいなんて人は少数だと思います
目白から西池袋って閑静だからいいんだと思いますけどね

こればっかりは、東京都や豊島区が決めることですから、賭けだと思います。
他のスレでもありましたが、池袋西口駅前の開発が三菱に決まったことや、補助73号が開通しつつあることは現実としてあるかと思います。

フォレスト買った人は補償金？が3Lで800万以上入る見込みだから、道路が通っても構わないと思ってるんじゃないかな。
特に影響の大きい1階は比較的割安だったから、補償金が入ったら坪200ちょっとで買えた事になる。

問題は三井がテラスをいくらで出してくるかだけど、フォレストの人気でこの場所の需要があることが分かったし、建築費高騰や計画道路の影響が少ないことから考えて、フォレスト買えた人はラッキーだったという事になりそう。

住所も池袋、一番近い駅も池袋

目白って名前つけないでほしいね

そうは言っても目白2丁目や5丁目より目白らしい雰囲気だよ、このへん。
西武線の北側まで目白だった時代もあるんだし。

54さん。補償金はそんなにでません。

>５７

何を根拠に？

私は54さんじゃないけど、同じ説明受けましたよ

＞＞49

道路ができた後にわかるメリットやデメリットは今の時点ではこの全てを書き出すことはできないですからねえ。だからこそ否定派、ウェルカム派で理由を添えてここで話し合うことで少しでも多くの情報が出てくると思います。いいことです。

ところでマンション名の物議があるようですが、
そんなに気になっている方、多いのですか??

58
私、補助線の用地取得してたことあるんで。

58
で、誰に説明うけました？

54ですが、補償金の話はモデルルームで営業さんから聞きました。
説明用の資料を見せてもらったので、計画道路の事を聞いた人は同じ説明を受けていると思います。
もちろん金額は保証するものではないとのことわりつきで、デベが土地を収得した金額を元に計算したものだったと思います。

62
ありがとうございます。
営業に少々問題がありますね。
自己責任とはいえ、購入者は54のように
3Lで800万の補償金で割安と考えた人もいそうですし。
計画道路における土地売買代金算出方法は、
デベの用地取得費とはまるで違います。
情報ありがとうございました。
計画道路に面する販売で補償金を絡めて営業することが妥当か、検討の余地がありそうです。

営業は、おおよその目安として補償金額を提示しただけじゃないですか？
その時の時価で算定されることは、確か説明があったと思います。

時価ならおよそで仕方ないですよね、営業の方も正確な数字を説明できないでしょうし逆に断定してしまうと後々トラブルの元に。。

それにしても今更気づいたことなのですが池袋と目白は駅間がこんなに近いんですね。

＞池袋と目白は駅間がこんなに近いんですね


目白駅から池袋駅のプラザ口までは１０分くらいで歩けます。
本当に近いですよ。

この場所に住んで目白駅を使おうと思ってる方は通勤時の経路にご注意を。
案内図の道順だと途中に西武線の踏切があるのですが、
朝夕は全然開きません。
山手線沿いのガードをくぐるほうが早いです。

朝夕は池袋駅（プラザ口）、早朝深夜と昼間は目白駅をおすすめします。

64、65
時価の差ではなく
根本的に違うんですよ。
その営業手法はだから問題な訳です。

67さん、根拠を示さず批判し続けても、説得力がまるでないです。

68、69
建設事務所の用地担当に聞けばわかりますよ。
あと買わないです。
計画道路道路の補償金関係で
あいまいなことを答えられると迷惑なだけ。
後々、事業認可されたときに大変なんですよ。

建設事務所に聞けってことが、回答なわけですね。
何が迷惑で、どう大変なのかも全く伝わってこないです。
全く無意味な発言ですね。

６６さん
そんなに近いのですね。池袋の方がお買い物なども充実しているので帰りに
お買い物しながら帰る事を考えたら池袋利用の方がいいかも。
帰りの荷物などを考えると歩くよりはやっぱり自転車の方が楽かな。池袋の
駐輪場を調べてみたら結構何か所かあったのでどこかしらは空きがあるのではない
かなと思っています。

池袋の治安が気になります。
女性の一人歩きは大丈夫でしょうか。
交通の便はいいですが人が多いぶん、治安も心配。
友人が昼間の池袋駅構内でそっち系のスカウトにあったらしいです。

昼間からキャッチが多いのか？悩めます。
普段、池袋を利用することがないので
実際どんなものか詳しい方教えてください。

池袋は場所にもよりますけど、昔に比べて治安がよくなっていると思います。北側の特に西側はちと危ない雰囲気が漂っているのは否めませんが、南側はとても静かで住みやすいかと。あとはメガターミナルである池袋が徒歩圏内なのは魅力的。

74です、
75さん、ありがとうございます。

そうですね。利便性は魅力ですね。

ここは治安と都市計画道路がひっかかってます。
こればかりはもうわかりませんね。

価格とのバランスで考えます。
ありがとうございました

道路が通ったら騒音がいやですね。
雨の日はとくにうるさいですし。

なによりも道路工事が一番懸念される。

道がないところに新たに道路をつくるわけだから
(建物とか一部壊したりして？？)騒音が相当うるさそう。
子供の受験とか重ならないように…とか色々な想像してしまいます。

道路のことが気になるならダメなんでしょうが
みなさんはそこまで心配してませんか

静かでいい環境ゆえに夜は人通りが少ないから心配になるかもしれません
結局は慣れなんでしょうけども

静かで安全をご希望なら本物の目白へどーぞ。

まあ、ここも悪くないと思うのですけど。

囲いが外れましたが、南側の柵ってあの位置でしたっけ？ あまり見ない形態なので戸惑いました。

物件概要を見て1つ気になったのが、敷地のうち約４３８．６８平米の部分は都市計画道路予定地です。堅固な建物は建築できません。と言う一文です。
こちらのランドスケープで言いますと、どの辺に道路ができる計画なのでしょう。
http://www.31sumai.com/mfr/X1224/landscape.html

過去レスくらい読みましょう

過去レスくらい読みましょう

本日の事前説明会に行かれた方がいらっしゃいましたら、情報提供是非御願いします!!

行きました！
フォレストよりかなり高くなってます‥。

億越えてました？？

86さん、ありがとうございます。
フォレストより高いとうちは予算的に無理です、残念!!
フォレストが好調だったので値段を上げてきたのですかね。

億越えの部屋もありましたよ！
たぶんフォレストの値段を知ってる人はかなり上げてきたなという印象になると思います‥。
もちろん、フォレストの時とは状況も変わっているし道路の影響もフォレストより少ないので価格が上がる事は想定してましたがこの値段なら見送ろうと思います‥。
残念。

フォレストは平均３１０？ぐらいでしたがここは３３０ぐらいなんですか？

まだかなりざっくりとした価格しか出てなかったですけど見た感じフォレストより坪20万位は高くなってる印象でした！

>91

なんか勘違いしてない。三井って物件のクラスで露骨にブランドを使い分けている。パークコート、パークマンションは高級クラスだけど、パークホームズは中堅デベ物件とどんぐりの背比べってところ。

フォレストとテラスが出来上がって、
真ん中に幹線道路が通って、
その環境でも３３０の価値がある？

目白ではなくて西池袋だし・・・

>>94
それでも瞬間蒸発だと思うよ。
ここらへんに住みたいって人多いし、供給少ないからね。

高くても瞬間蒸発まちがいないね。
マンションといえばタワーばかりが注目されるけど、タワーは嫌で低層が良いという人は確実にいる。

２月中旬って聞いていたけど、もう事前説明会始まって
しまったんですね。

池袋駅周辺の喧騒もないし、スーパーも近くていいですね。

目白庭園も近くて、休日の散歩もよさそう。

http://torapi.fc2web.com/200705mejiro.htm

資料を何度請求しても送ってこないけど
年収少ない人には送らない方針なの？

>99

三井は客を選ぶよ。以前、急行停車駅の物件の資料請求したら、電話がかかってきて予算聞かれて答えたら、各停しか止まらない駅の物件の資料送ってきた。しかも何の説明もなしに。

たぶん今やってる説明会は前回のフォレストを検討した人向けの先行説明会なんだと思います。
実際、私が行った時の説明会は周りもみんなフォレストを検討した方だけしかいませんでした！
価格も反応見て2月になったらもっと詳しく価格を発表すると言ってました。

330って、ブリリアと同じくらいってこと？

こちらのマンションの平均的間取り(間取り図70B&Eクラス)の3LDKで最上階だと、いくらぐらいになるのでしょうか？
フォレストより高いということは、6千万円台後半でしょうか？

この近くの物件の最上階が中古で出ているのですが、
最近この地域を調べ始めたのと、あまり比べられる物件が周辺に少ないため
やや強気の価格なのか、妥当な価格なのか判断しかねています。

テラスが6千万円中頃の価格なら、こちらを待とうかと思うのですが
消費税増税もありますし、抽選になった場合当たるかどうかもわかりませんし、、、。

(あぁ…悩ましい…)

＞１０４

そんなに安くないです。

というか、エントリーなさったほうがいいですよ。
ここだけだと情報が遅いですから。

いくらくらいになるのかな？

池袋西口界隈で一番人気がありグレードが高いのが
プレミスト西池袋だから、そこ以下になってほしい｡

>105

そんなに安くないということは、7千万円台ということよね？
隣の中古物件最上階が6千万円強で出てますが、アリかもしれないですね。

ありえないね。フォレストより1000万近く高いじゃん。

それぐらいはするでしょ。

そうですね、消費税up分と道路問題の件、それにフォレストの即日完売を加味するとそのくらいあげてきても不思議じゃないですよね。ただ消費者心理からいうとフォレスト同等かなって感じるのも確かですよね。

はっきりいって7000万もするなら住友の駅近6分のミレーニアのほうがいいじゃん
俺は住友の営業じゃないけど大地震きたら耐震の揺れ半端ないし
ミレーニアは間取りに関しては素晴らしいし
間取りに関してはここほとんど田の字でしょ？
外廊下で田の字って今も多いけど、プライバシー性もなくて、安っぽすぎるよ

フォレストも現地で見たけど、道路で削られたらアパート同然にみえる

まあもちろんタワマンが嫌いな人もいるからそういう人向けなんだろうが

西口の再開発の見込み分を価格に含めたのだろうか。

ここの隣のパークホームズ目白なんて坪260ぐらいだったらしいけど
それ考えたらいくら時期が違くてもほんと大損な気がする

俺はここ注目してたけど、家族が夜暗くてちょっと嫌だ
って言ってたからもう迷いなくなったけど

全体的にマンションの値段が高くなってるもんね。
都内で山手線沿線なら3LDKなら6000万〜なんてざらだし。
大手デベで第一種住居地域。
値段が高くても完売間違いなさそう。
宝くじ当ったら買います、、、、、

＞１１１

ここを検討する人はミレーニアとは比較しないと思います。
同じ池袋最寄りでも環境が違いすぎますし、
こちらは低層５階建、あちらはタワマン。
需要層が全然違うでしょう。

フォレスト。ザ・テラスで共働きの夫婦かみ増えたら近くの保育園の入所は更に難しそうですね。

既婚者なので街コンに縁はなさそうですが、楽しそうな企画ですね。
昼からの開催だそうですから、22日は若い方々で賑わうことでしょう。

低層レジデンスタイプなので面積が広い部屋が中心かと思えば、
41平米台、1LDKからありますね。投資向けとして契約される方も
いらっしゃるかもしれませんね。

＞106　あ、そうなんですか？
池袋の物件とここ目白の物件の比較って皆さんなさるのですね。
私は池袋は何だか落ち着かないなーって。

でもあそこが便利な町だということは否定できず。。
なので隣で便利さを享受できるぐらいがいいかなって。
しかもここ、池袋方面に進むので近いんですよね。

ここは目白じゃないじゃん
池袋検討してる人なら十分範囲内

ここ目白ではないですね。
住所も何もかも池袋に所属します。
ここに住んで目白在住なんて言ったら、ほんとに目白の高級住宅にお住まいの方に怒られちゃいますよ（笑）

素晴らしい立地と仕様、パークホームズブランド。ここなら坪３５０万までなら間違いなく買いでしょう。

パークホームズにブランドはないよ。
ちょっと不動産知ってる人にはね。
現にここだってひどいもん間取りとか仕様が。
高級物件ならいいがただの高額物件なんてざらにある

パークコート以上なら良いが

121

たしかにそうですね

いつの間にかパークホームズがこんな値段になってしまって

冷静にならなきゃです

つーか一般人はパークコートとパークホームズの区別なんか分からないと思うよ(笑)
三井ってだけで十分ブランドでしょ

だから注意が必要ってこと。
購入物件会社のホームページくらい見ましょうね。

＞三井ってだけで十分ブランド

こういう顧客がいるから三井の商売も成り立つわけで。

外廊下、ないな

三井と住友は指名買いの客が多いそうです。

適当なコメントはしないでね！

雪でMRの屋根壊れた？？

まじで？

ＭＲなんてどこにあるんですか。
違う駅ですかね。

価格出てないみたいですね。
目白だとけっこうなお値段になりそうな予感。
この立地だと池袋の物件（距離的にですよ、アドレスではないです）として見てもいいと思うから尚更張りそうな予想を持ちます。

MRは現地から道路を挟んだ所、つまり目の前
にありますよ～

事前説明会に行ってきました。
やっぱり高かったです。
諦めます・・・。

どのくらいの値段でしたか？？
参考までに教えていただけると嬉しいですm(__)m

↑
すみません、名前間違えました。

向かいの姉妹物件との間にスペース結構あるようですが、計画道路の予定地なんですか？
天井高とか仕様はどの程度なのでしょうか？
フォレストと同程度ですかね？
外廊下のフォレストは検討しませんでしたが、若干駅寄りなので価格次第では…。

ここの価格と設備仕様のアンバランスはひどいですね！
仕様のグレードは郊外型ファミリー物件レベルです。
価格だけは高級物件。
価格の乖離は1500万位と思います。
また、都市計画が実行されると、姉妹マンションとの間が全部道路となります。
今の敷地のままなら一体化して高級感がありますが
買うにはリスクがあり過ぎます。
隣のフォレストはメインエントランス、駐車場、駐輪場が全て無くなります。
溢れた車、チャリはどうするの？

1LDKいくらぐらいか分かる人いますか？

137
売ってしまえば後は知らない、という姿勢があからさまですよねぇ…。

うーん、皆さんご承知とは思いますが、不動産って資産のメインは建物じゃなくて土地じゃないですか。
建物の価値はどんどん下がるし、実際火災保険を掛けてみればその価値はビックリするくらい安いですよ。
たしかにもう少し仕様のグレードはあげて欲しいし、道路が通ったらとかありますが、この辺りの土地は本当に資産として価値は高いと思いますしインフレ傾向から考えても土地を買う価値からみるとって考える人が多いからフォレストも即日完売だったんだと思いますよ。確かに同じ値段で遥かに仕様のグレードが高いマンションはたくさんありますが、土地の価値をみるのも大切じゃないですかね。目白じゃなくて池袋じゃんって声もあるでしょうが西池袋2丁目は旧雑司が谷目白だからやはり1丁目や3丁目とは違いますしね。

二丁目が旧雑司が谷目白っていつの時代でしょう。
そして三丁目と違うとか言ってるけどここ二丁目と三丁目の境目ですよ。

別に二丁目でも三丁目でも変わらんよ。

売り手が更に強気になりそうなスーモのランキング結果…
http://www.recruit-sumai.co.jp/press/2014/03/2014--2040--1.html

3LDKが6600~って聞いてありえないと思ったw

どう見てもあの辺の街並みは高級住宅街のそれじゃないし、田の字の間取り中心で外廊下
という昔からありがちな安っぽいコストダウンマンション。
エントランスあたりだけ少し良く見せてるけど

南側なんてフォレストと違って公園でもないし

この物件の隣のパークホームズ目白は竣工は2006年だけど
住まいサーフィンみたら82平米が6800万だよww

ここは立地ほとんど変わらないのに70平米安くても6600~からw

正直2006年から池袋って別に変化あったわけじゃないんだが

いくら規模や時期が違うマンションとはいえやりすぎでしょ笑

まあそれでも買う人いるのかな？まあいるのかな

かなり割高感あるんだが

>正直2006年から池袋って別に変化あったわけじゃないんだが

プチバブルでマンション価格に変化があったんですよ。
そんな昔の価格を持ち出されても、、、

いや池袋がバブってるのは知ってるけど、環境が特に変わったわけでもなく、
高級なつくりや仕様じゃないのに坪単価100万も違うんだから今から買う人は明らかに
高値づかみでしょ。

まあ不動産にはその時の相場があるからしょうがないけど

2006年のパークホームズ買った人は勝ち組だわ

隣のフォレストは都市計画によって、
メインエントランス、駐車場、駐輪場もなくなり、
アパート風情の敷地になりますよ。
リスクが半端じゃない。
だから安いのです。

いやその分土地が高くなれば後々もらえるし結構
かなり削られるから

しかもフォレストはすでに高くなった後の物件。たった数年で坪単価１００万近くあがるというバブルもいいバブル

池袋自体、ここらへんの環境や立地自体大した変化もないのに

これ西池袋再開発の価格も織り込んでんの？笑

＞たった数年で坪単価１００万近くあがる

それ、ここに限らず山手線沿線＆内側なら同じじゃない？
高くて買えないなら郊外へ行けばいいのに

いや同じじゃないよｗ　それに予算は全然あるしミレーニア含めて検討してるけど
こんな割高感感じるとこなんてめずらしいから書き込んでるだけ

確かに時期や（８年前）規模が違うと言えど同じような立地で池袋に大した変化もないのに
パークホームズ目白は同じ売主で８２㎡で一番高くて６８００万だよ？ｗ（住まいサーフィン見ただけなので間違ってたら訂正してくれ）

ここは７０㎡で最低６６００万～から（最近聞いた予定価格であって正式価格ではない）

つまり前者の物件の一番高い部屋が約坪単価２７２万　後者は３LDKの一番安い部屋が大体３１０万（しかも一番安い部屋で、一番高いのは坪３００後半？）


まあ時期によって相場が変わるのは当たり前だけど田の字プランばっかりの外廊下物件でこの価格にはびっくりしただけですわ

まああくまでも個人的な感想なので

同じことを何度もしつこいなー
文句連ねても安くならないよ

検討板なのに何の参考にもならない個人的意見で埋め尽くさないでくれ

2000年代が不動産の底値だったのは周知の事実。
それからリーマンショックを除いてずっと右肩上がりでしょ。
高い高いって言ってるうちにどんどん高くなっちゃうよ。
遠い未来はわからないけど少なくともオリンピックまでは上がり続けるでしょうね。
予算あるなら早く買ったほうがいいね。
ここもあの時は安かったなんて言われるかもw

池袋に限らないけど、池袋は特に値上がりしてる感はありますね。
見直されてきてるのかな。
ターミナル駅の近くに住めるのって池袋くらいですもんね。
東池袋だってエアライズは安かったけど、アウル以降かなりの値上がり。
クヤクションの人気で決定的になりましたね。
今後もどんどん建つみたいだし、山手線内利便性No1の住環境ってことなのでしょう。

間取り見たけど
60Aタイプは競争率高いだろうな。2LDKでこれは珍しい部類
真っ先に売り切るだろう。

＞１５６

中庭向きの部屋ですよね
そんなに人気になるかなぁ…？

　

同感
特に目新しい間取りとも思えないけどな…

普通の間取りですね。

ここ定期的に営業とか地元の人が現れますね＾＾

この2LDKは全部屋が隣接せず独立しているのがポイント高く、あまり見ない。
まあ見てなさい。最初に売り切れるのが60Aだね

161さん（＝156さん）は60Aタイプが何部屋あるか知らないんだね

多いなら平和に進むね。
取り合いに負けるとショックでかい

フォレスト見てきたけど、まさに邸宅って感じだね。
抽選に外れなきゃ住みたかったんだけど。

邸宅？外廊下で田の字プランばっかりで、公園側もめいっぱい建てて、窮屈感
満載なのに？

テラスC棟の日照って、どうですか？坪単価が30万も違います。。

Ｃ棟は最上階以外は日当たり通風悪いでしょ

ランドプラン見るだけで無理。

高すぎる
コストダウンがあちらこちらに感じられる。
外観も。

ほかのパークホームズってこんな？
こうした建物しかたたない立地ってこと？
もう少し重厚感あったらいいのですが、
価格と仕様設備、外観が比例してない気がした。

個人的な感想です。

ここは売れ行きどうなるのでしょうね。
この価格で納得してるひとはいますか。

それは大体の人が考えると思う。不動産に疎い人以外

ディスポーザーなし天板、御影石じゃない、天井高２４０cm、外廊下、田の字プランばっかり
もちろん長期優良住宅じゃない

これどう考えても
３L７０００万越えの物件じゃないよ。

なんかクヤクションがすごい人気で高くはやく売れたから池袋周辺の新築がつりあげられてる感じ
まあ前回のフォレストも人気があったのもあるだろうし
ただフォレストよりはかなり高い

グランドミレーニアや三井の大崎のマンション比較して値付けの説明してたよ

このマンション自体は全然高級物件じゃないよ、高額物件だけど

つけくわえると、三井を買うならパークコート以上じゃないとダメだね。

売主が三井だからっていいわけじゃない。それは野村にも三菱にもいえることだけど

ちょっと前のパークコートなら７０００万円～８０００万台出せれば買えたよ

たしかに高過ぎですよね。

メガターミナル徒歩圏で低層なのが魅力で検討してきましたが、しばらく今の住まいから動かないことにしました。

必ず反動が来ると思うので。

増税、建築コスト増、オリンピック開催決定…… 、

価格が上がる要素はいくつか考慮できますが
この物件はこの価格で販売するには
ちょっと努力がみえない。都市計画もあるし。
高額でもそれなりならいいとして。

他社大手の物件で70平米ほどで洗面所ツーボウルとか
(不要かもしれないけど)いい意味で攻めてるなぁ(笑) というか、
それなりに努力がみえたのに。

残念。
我が家も見送り決定です。
中古でここより高くなっても、それなりのマンションに
決める方向にしました。

＞70平米ほどで洗面所ツーボウル

ああ、あそこですね（笑）
実際に暮らすとしたらけっこう便利だと思います。
いい取り組みですよね。

ここは三井ブランドでそこそこ売れるのかも知れないけど、
隣の本物の目白にある三井のマンションとは比べるべくもないし。
でも魅力がないわけじゃない・・・。

悩ましいところです。

住まいサーフィンの某計算方法だとフォレストよりは予想価格というか評価は高そうですね。
最近の低層マンションは、同じような配置の田の字ばっかりですね

先日モデルルーム行ってきました。
場所が気に入っているだけに、
都市計画道路がなんとも惜しいです。

あと、天井高も2.5かせめて2.45にはして欲しかった。

値段は高いですが、あそこらへんでこんな
大規模な分譲は今後めったにないと思いますし、
とっても悩ましいですね。

でも、やっぱりなしかなぁ、、、。

私は計画道路ができたほうがいいと思います。

この場所から明治通りって意外に出にくいので、まっすぐ新宿に行けるようになってほしい。

悩ましいですね。

都市計画道路できるとテラス側は南（リビング）側が道路になりますね。
しかも４車線ですよね。

せっかくの静かな環境が…。
窓を開けたら騒音と排気ガスが…って気になりますが。
人それぞれですね。

閑静な住宅環境だと利便性がどうしても悪かったりしますが、スーパーまで徒歩５分というのは便利ですね。
とにかく環境の良いところに住みたいと思っているので、このマンションはそういう意味ではいいですね。
大学などが傍にあるのもいいですね。

買い物など自転車利用すれば池袋駅周辺の大型ショッピングセンターも
短時間でいける距離にあるので買い物には困らない環境ですね。
ただ車があれば多くの買い物や雨などの日も関係なく便利になるので
物件駐車場は確保したいとこです。ですが物件駐車場は総戸数の約5/1なので
もし確保出来ない場合は近くに月極駐車場や
カーシェアリングがないか探すしかないですね。

フォレストの時も少々値段が高いのではという意見が
あったものの即完売状態
テラスに関しても値段が少々高いと言われてはいますが
やはり人気物件から売れていくのでしょうか
決断するのなら早めがいいような気がしますね

＞１８０

池袋が好きな人にはいい立地っぽいですね。
逆に渋谷に行くにはちと遠い・・互いに反対方向だけにどっちが好きかなどでも物件への見解も違ってくるとも思います。

私的には目白寄りの池袋というこの立地は中々いいように見えます。
新宿・渋谷も多少近めに感じることができますから。
この意識でいると普段から行くようになるのではないでしょうか。

利便性もいいし、この付近の街並もいいなって思いました。
低層の感じも住みやすさが感じられそうですね。

モダンな雰囲気の室内もステキだなと思いましたが、
キッチンのカウンターが気になりました。
濃い色は油汚れが目立つと聞いたのですが、どうでしょうか。
ある程度お手入れすれば、大丈夫なのでしょうか。

住むには、居住性も大事ですが、住む地域も大事ですよね。
やっぱり、気に入った土地を選ぶことだと思います。
そして、住む家を選んで気分良く生活の出来ることが一番だと思います。
一戸建ては３回建てなければ、納得出来る家が建たないと言いますが、
マンションはそうはいかないですからね。いろんな所をよく見ることでしょうね。

価格は高いのに、玄関ドアの周り（外側）がタイルではなく

吹き付けになってるのが気になりました。

今時、賃貸でも吹き付けってないのに。

土地の仕入れ価格が高かったのでしょうか。

かなりコストダウンしてますね。

電車がそばですけど音はうるさくないでしょうか。
結構、電車の音は静かな時間帯ですとメトロでも音が聞こえるくらい響くので。
立地的にはとても落ち着きがある住みやすそうな雰囲気ですね。
閑静な感じが伝わってきます。

電車の音なんか全く気にならんよ。

問題は価格と仕様や建物のグレードが見合ってないだけ

マンション建設の騒音、振動にくらべたら
電車なんて気にならなくなりますよ

息子が立教大でしたが、この辺りは好印象でした。池袋はもはや美しく生まれ変わっているので、生活は大変便利ですよ。

将来の売却を考えていない人
身長170センチ以下の人
なら買ってもいい物件ではないでしょうか。

身長170㎝以下の人って…
ずっと立ったまま生活する訳ではないでしょう～？

一期71戸販売するということは、高くてもやはり人気があるんですね。

>192

すごいですね。
やはり人気なのでしょう。
フォレストを検討してやめた立場としては複雑ですが。

こちらは道路ができてもエントランスや駐輪場が削られることもないので安心なのかも。
エントランス前の植え込みは丸ごとなくなりますけど。

価格でましたね。あの仕様で坪400越えとは、ぼったくってますな。

池袋の価格が変わってきたってことでしょうね。
特に東、南の池袋は。
区もワンルームを規制したりして、良質な住宅地にしようと頑張ってますから。
北口を良くするのはなかなか難しいかもしれないけど、池袋は侮れません。

建設資材や人件費が高騰してるのでマンション価格が高くなるのは仕方ないですね。
ここは立地が良いので高くても売れるんでしょうけど。
高く買いたくない人はオリンピックが終わるまで待った方が無難でしょうね。

オリンピックまでは、どうでしょうか・・・。

消費税の影響が年度末には分かるから、
取りあえずの購入はそれまで控えた方が良いですよ。
影響なく、来年度消費税が１０％になったらまた影響が
分かるまで購入を控えた方が良いので、購入するのは
だいぶ先になりますが・・・。

85A、検討してみようかな？

ここ、外廊下でしかもディスポーザーつかないんだね。
そのくせ坪単価はミレーニアと変わらない。
高すぎる。

池袋は今後庶民には手が出なくなりますね。