パークシティ大崎　ザ　タワーってどうですか？PART6

西向きは冬はいいかもしれないが、夏は結構厳しいのでは？ただ、晴れて空気澄んでいたら富士山は見えますね。

西日なんてカーテン閉めれば問題ないよ。
ってか、南の方がよほど暑い。

東が最高。高層階低層階問わず

いやこのマンションなら高層を買いたいでしょ。7500万で3階なのに7800万で27階ですよ。

要望書も東向だと14階以上はほぼ全戸に入ってるけど、13階以下は空きが目立つよね。

14階と27階なら対して変わらなくないですか？

たしかに眺望はね。けどリセールは大きくかわる。

差分の13階分の高さの違いで、景色の見え方は全然違ってきます。どこかのオフィスビルで試してみればわかると思います。40階近いともう感覚的には雲の上で気分最高ですよ。

なるほど、リセールを含めてトータルで考えれば高層ほど安くなるのですね。

高層階ほどお買得になる？珍しいマンションですね。

低層でも利益出せるとは思うが東、南の高層なら当たった瞬間含み益1000万以上ではないかな。三井は何でこんな安い値段にしたのだろう。

857さん
それは言い過ぎw
グランスカイと比べると高層階でようやく同じくらいか少しだけ安いくらい。ちなみに中そう以下は断然グランスカイの方が安い

囲まれてるからね。

西向きで富士山が見えるのは28F以上ですね。

モデルルームに行って真剣に検討すれば自ずとどの間取りが価値あるものかは一目瞭然だとおもいます。
建物自体はクオリティが高いので、願わくば、オプションでの選択余地を広くとっていただきたかった。
まぁ、住み始めて見て、内装に飽きたら少しリフォームなどでいじってみる感じでしょうか。
御殿山のホテルがリニューアルされ、ガーデンシティも新テナントと会社が入るようですし活気益々活気
付きそう。ちなみにソニー通りは所々で歩道や道路の工事やってますが、何の工事なんですかね？

確かにオプションが選べないのは難点だね。でもあまりいろいろ盛り込みすぎてレジデンス三田みたいに割高になるのもどうかと思うし、妥協するしかないのかなと思ってる。

永久に眺望が保証される東向きが一番価値あり。
大崎はタワーは多いけど、眺望が保証されている部屋は少ないから、中古でも競争力があるのでは。
タワーの最大のメリットは、眺望。
中古で今出ている大崎の物件は、過去にもあまり例をみない強気価格が散見される。
もっと相場が弱かったり、供給戸数の多いタイミングだと坪300くらいになることも。競争力のある物件じゃないと、辛いよ。

そんなことはみんな分かってる。だからこそ東向中層以上のほとんどで要望書が入ってるんでしょ。東と西でリセールで坪50ぐらいは違うと思うけど売値は変わらない。だから東は瞬間蒸発、西は苦戦すると言っている。

＞862
ソニー通りの工事は、水道管敷設と電柱地中化工事みたいですよ。
ガーデンシティーは、地の利の悪さに妥協せず長谷工が、どこまで、質を保ったままテナント誘致をできるか注目ですね。

東と西は低層は圧倒的な違いあるけど、高層は抜け感・確定眺望という意味ではリセール時のバリューは近しいのでは？
まあ、分かりやすさは東なんだろうけど。

東の高層階買えればキャピタルゲインでますか？

西の２８Fから下はそんなに眺望悪い感じですか？
向いの業務棟とは道路挟みますが、圧迫感あるんでしょうか？

>ガーデンシティーは、地の利の悪さに妥協せず長谷工が、どこまで、質を保ったままテナント誘致をできるか注目ですね。

長谷工が関わってるの？

>869
圧迫感はないと思うけど、視線はある。
日照も場所によっては影響あり。
再開発地域は、建物と建物の距離が離れているから囲まれ感はさほどないけど、西と同じ条件の物件は山ほどあるから、リセールは時期を選ばないと価格勝負になるということ。
パークシティ自体に付加価値があれば、他の物件より有利になると思うけど…要望書の入り具合からは、付加価値を感じていないということ。

>864
大崎の中古が過去に例を見ない強気価格ってことは、大崎の不動産価格が過去に例を見ない高騰中で今は売り時だから、今買うと何年か住んで売る頃に価格がかなり下がるってことじゃん。

今は新築の競合ないからかなり価格上げてきたみたいだけど、中古で売るときは今までの再開発が全て競合物件だし、不動産バブルも終わってるだろうから、数年後に中古を安く買い叩くのも手か…壁薄かったり内装チープだったりで競争力高そうには見えないしな。

>>870

ガーデンシティのデベは積水ハウスでしょ。
そして設計、施工は大成建設です。
長谷工ってなんだよ、、、。

>>869

西側は隣の業務棟と向かい合っていますが、建物がオフセットしているので西側の半分は眺望が抜けます。どの部屋から抜けるかは価格差があるのでわかりやすいと思います。

>>872

中古のマンションの競争力とはまず立地が８割です。あとは建物の外観と共用部に関していえばエントランスが重要。

専有部の内装や壁の薄さなどは中古のリセールバリューにほとんど影響しません。新築と違ってカタログスペックではなく実物があるので、目に見える部分が重要になります。
実際ビンテージマンションなどは設計ガ古いので遮音性とかよくないですけどそういうの気にする人はあまりいません。

あと「買い叩く」というのは自由ですが値下げ交渉するというのとはだいぶニュアンスが違うのでは？越後湯沢のマンションみたいにただでもいいけど誰か引き取ってくれみたいな場合ならともかく、ここを数年後（というのは５年後くらいのイメージですよね）に分譲価格より大幅に安く買うというのは難しいと思います。（普通の人は安くしか売れないなら新築マンションを５年で売ったりはしません）

北向きはどうなんでしょうか？御殿山小学校移転後の土地や、SONYの売却動向、パークシティー大崎のモデルルームの跡地の開発等、不安要素がたくさんあると思います。

>>875
立地ならここ、駅徒歩6分だから駅近ではない。低地。
ってことになりますが？

>875
部屋のスペックどうでもいいって人はいない。それに家を売るときは引っ越す必要があるときが多いから、市況なんか関係ない。
適当書くなよ。

８７５さん
新築と同時に中古物件もみて周っていますが、いつも営業の方に言われるのがその
お部屋だけでなく、共用部分も注意してみてくださいと。
それでそこのマンションの資産価値がわかりますと。確かに共用部分が汚かったり、
自転車がたくさんマンション前においてある所とかありますものね。

>879

ある程度の規模だと来客用駐車場はあるけど、来客用駐輪場ってないんだよね。なので、外から
自転車で来た人の自転車がエントランス前に放置されることになる。

子供用自転車も駐輪場に置けなくて、ポーチとか玄関前に置く人がでてきて問題になる。子供用
自転車置き場を設定してるマンションってほとんどないんだよな。管理会社ってデベの系列なの
だから、入居後の問題をデベにフィードバックしないのかな。

ベビーカーや三輪車などもですね。

コンセプターはお金の無駄だったかな。子育てアドバイザーのモデルさんもいたけど。

ＤＭや新聞折込チラシには間取り別の価格が表示されているのになぜ物件サイトでは価格表示がないのでしょうか？

>>883

もうコンセプターは出てこないのでしょうね。
芝浦アイランドのＣＭにＳＭＡＰが出ていたなんてもうだれも覚えていないのと同じです。

芝浦 GLOBAL BASEの板で芝浦アイランドのSMAPのCMの件が話題になってたよ（笑）。

コンセプターで客層を限定してしまった感じですね。
イメージ映像も極端だったしね。
お呼びでないと感じた層はもう戻らない。

>>884
スーモに第一期の全戸の価格が出てますよ。

永住型マンションだね。ここは。

西の眺望悪そう&オフィスからの視線ありのようですが、北西角も悪いですかね。
角はオフィス棟とは少しずれた位置になりそうですが…。

>>888さん
ありがとうございました。

>889

終の棲家のつもりの購入でも人生何があるか分からない。いざ売りに出すときに売れないと身動きが取れなくなって大変だよ。売れなくて賃貸化が進むってのも危険。

ここはいざというときも売りやすいでしょ。どこと比べるかによるけど都内に限っても山手線駅徒歩６分の財閥タワーなんだから売りにくいか売りやすいかといえば売りやすい。
まあ億とか超えると売りにくいかもしれません。

近くに山手線駅数分のタワマンが幾つもあるエリアですよ、ここは。
中古でのライバルが多い。

デベのコンセプトで客層が限られてるってことだから中古になっても一緒でしょ。

それから三井を盲信するなんておめでたい。こんな事例があるのに。

http://31haseko.blog106.fc2.com

それなりの価格でだったらの話ね。