パークシティ大崎　ザ　タワーってどうですか？PART6

なんか「高値掴み」「水害」「富久」と話題がループしてますね。
高値掴みかどうかは数年経ってみないと分かりませんが、リーマンショック後のグランスカイがなんだかんだで完売、ＯＷＣＴもほぼ完売しているのと、内側大崎としては最終物件感があるので、あまり心配していません。

富久のしつこさは、早期完売を目指すあまりの焦りでは？と勘ぐってしまいます。
ここは、竣工までに何とかぐらいのまったり感で良いと思っています。

いや。ここは311後のマンション。災害リスクは考慮される。安心、安全はかかせない。サイレンが鳴り止まない街をどう考えるか。

管理体制や設備、サービスの比較でここより管理費が高いところと比較してみたいのですが、管理費が372円/m3を超えるところってありませんか？？

タンク付きトイレの話もループしてますが、３LDK以上は全戸タンクレスですよ。浄水器なしというのもガセですし。間取りが悪いって北窓の部屋を作る外廊下物件と比較してるんですか？内廊下でリビングインは普通ですよ。

坪330の部屋はないの？東向で340が一番安い？

補助金が入ってるから売値は安くできたとして、管理費だけはどうにもならないのだろう。

何にせよ、金利の低さが高値を盲目にさせる。。高いのは分かってはいるけれど。。。

高くないでしょ。将来は億になってもおかしくない立地だよ。

将来って何年後をイメージしてますか?5年後ぐらいかな。

通貨の価値が変わる頃じゃない？

固定資産税が兆にならないことを願うよ

パークシティが竣工すれば広尾のガーデンレジデンスみたいになるでしょう。

格が全く違う。ありえない話しだから心配後無用。

結局、ここよりランニングコストが高いところは存在しないのかな？？

月２～３千円の差ですけどね。仮に１０年で１００万違っても、この都内でも屈指の好環境で生活できるんですよ。何よりマンション本体が相場より安いから、トータルで見ればお得だと思います。

キャピタルゲートプレイスも結構ランニングコストは高いよ。

相場とは何ぞや？ですね。坪320万なら相場より安かった。

グランスカイの直近の中古売り出しが坪360。ここは新築なのに340～。

ここは大崎の相場からすれば安い。高いと言っている人は割高感を煽って競争率を下げる作戦なのではないかな。

大崎の相場いくらだい

坪310

340〜じゃ、平均坪単価ではないから意味なし。
グランスカイは五反田と大崎の丁度中間だから純粋な大崎の相場ではないし。　

グラスカは五反田でしょ。大崎での相場とくらべんとな。

大崎の相場、300ぐらいでしょうか

何の相場だよ？中古？

スーモ見るとOWCT中古もここと変わらないくらい。

広尾のガーデンレジデンスみたいになる？
入り口の都営住宅がなければね！

>570
グランスカイの比較的高い部屋と、ここの一番安い部屋を比べることになんの意味が？

平成25年11月現在、品川区の新築マンションの平均坪単価は306万円です。
ちなみに東京都全体で見ると、平均坪単価は1994年以降のデータでは現在が最高値なので、今の価格はかなり高い水準です。

プレミア使用の部屋は購入する層が違うので除外して考えると、ここはグランスカイよりも価格もランニングコストも高い。
グランスカイが完売にかなり苦戦したことを考えると、ここはそもそも早期完売は狙っておらず、東北の復興支援の影響でまだ数年は値上がり基調と予測して、相場が追い付いてくるのを待つ作戦でしょうか。

周辺と比べても、過去と比べても、本体がかなり高いのは明白です。

少し調べればわかる、同じことの繰り返しで他の発言埋めようとするのやめてもらえませんか？？

非常に迷惑です。

>567
私の検討している部屋だと月6500円の違いですね。
ここが価格もランニングコストも高いのは周知の事実で、高値つかみかどうかは気にせず、買えるから買うっていう人が多いマンションであろうことは承知しています。
年間いくら損するとか、あそこは比較的高めとかではなくて、ここよりもランニングコストが高いところを知りたいのです。
大規模なのだからスケールメリットを考えると、最低でもここよりも管理費が高いところと同等以上の管理をするはずなのですが、実際にこんなに高いところを見たことがないので妥当性の判断がつかないのです。

割高なお金を払うからには、せめて、管理くらいは相応にやって欲しいと思っています。

管理費が372円/m2を超えるところは全国探しても存在しないってことですか？？

管理費の内訳を見せてもらうのがいいですね。
いったい何の費用が多いのか。
人件費？設備維持のどの費用？
それを住民が見直しコストカットする実現性があるのか。

ちなみに大型タワー物件の高輪ザレジデンスは
スタッフが２０人以上いて、共有部も植栽も美しいですが
管理費が高額な印象は全くありません。

高いといわれているキャピタルゲートプレイスの管理費も336￥/m2ですね。
私はここの372￥/m2より高いところは見たことないですが、不動産屋に聞くと、400￥/m2を超えるところもあるにはあると言っていました。どんな所なんでしょうね（笑）

小規模なら普通だけどね（うちはもっと高い）。大規模としては高いね、確かに。

>583
何度かお願いしてるのですが、契約の時までないよう決まらないの一点張り、、、そんなはずはないんですけどね。

内容が決まってないのに金額が決まっているとは。

コストカットってここまで高いと普通に考えると管理会社を変えるしかないと思うけど、契約満了（10年くらい）するまでは途中で解約するとガッツリ違約金とられるし、ここは規模が大きいし契約更新直前に動き出しても足並みそろう前に更新手続き完了であまり現実味ないと思うよ。

うちはここよりも規模が小さくて（1/3くらい）管理費も80￥/m2くらい安いですが、植栽も結構あるし、ガーデンもあるし、もらった資料やWebに載っている内容はすべて網羅されてるね。

スケールメリットとは何か考えてしまいますね。
７つの庭といっても広めの歩道まで含めての話だし。
車道で分断されているから、
自分たちの管理エリアがどこまでか感じにくいものがありますね。

多くのマンションは駐車場利用料の一部を管理会計に回します。機械式駐車場の維持コストはどのマンションでも似たようなものですが、利用料は場所によって大きく異なり駐車場相場が高い場所だと余剰金がでます。

この余剰金を全て修繕費としては積み上げるのか、それとも一部を管理費会計に回すかはそれぞれの管理組合の考え方次第です。ゆえに管理費が高いかどうかは駐車場収入の使い道を見ないとなんともいえません。

ワールドシティタワーズなどは管理費が安いと言われておりますが、それは駐車場が１３００台分あり、駐車場収入だけで年間数億になりそこから管理費会計に補填をしているため、平米あたりの管理費が安く見えるというからくりがあります。

近年車を持つ人が減っており駐車場収入に依存した管理組合運営が破綻しているところも多く、駐車場収入の補填を行わない管理費設定にしている可能性があります。

ここだけではなく、最近の三井マンションは管理費が高いね。

584さん
パークコート千代田富士見のスレに
管理費が平米400円と書かれていました。

管理費が高いかどうかは

平米あたりの支払い管理費で比べるのは適切でなく、マンション管理組合としての年間支出を区分所有者の専有面積で割って出た数字を比べるべきだが、そこは公開されていないのでわかりにくいね。

>>590

スケールメリットを活かして管理費を安くするという考え方もあるし、スケールメリットを活かしてマンション内だけでなく周辺環境も整備、管理してエリアの価値を高く保つという考え方もある。広尾ガーデンプレースの並木は立派だけもあればマンション住民の負担で保たれている。

そういうエリア貢献的コンセプトに賛同できるかどうかだと思うが三井は説明不足だと感じる。

管理費如きでわめくやつは、三井に住む資格なし。

逆に管理費を気にする人は三井を選ばないかも、

三井の驕った姿勢が、野村の天下を創ってるのかな。

高くても気にしないと割高は気にしないは若干違うけどな

>599
確かに。

だから、キャッシュで購入派が多いんですね。資金に余裕がないと、いくら気に入っても割高なマンションには手を出しにくいですからね。