パークシティ大崎　ザ　タワーってどうですか？PART6

水害リスクは物件の問題ではなくて、地域のことだから営業は説明しない。ハザードマップを自分で確認すべきこと。

それ以外にも聞かないと教えてくれないことはいろいろあるよ。

というか現地に行けばそこらじゅうに品川区の看板あるよ。マンションの目の前にもここは海抜２．４mとか電柱に掲示してある。

品川駅電波悪いですよね。何年も品川駅通ってますけど、いつもネット状況が悪くなって、あっ品川駅に着いたって気づかされます。大崎駅は全く問題ないですよ。
なんで品川は改善しないんだろ？間違いなく苦情は寄せられてるはずなのに。何かが電波障害おかしているのかな？

練馬ナンバーは嫌ズラ

30mと0m? では比べるまでもないな、、

そうか。ここは海抜0近く元々人が住むのには適さず、工業が営まれていたわけだ。水辺、川にも近いと。3・11を経験したあとでは、考えるな、、

北西の再開発と北側のSONYの動向が気になります。

この立地では、制震だべた基礎だ、いってもロジック破綻してるね。0に近いんじや。

ショックですね。他区のものですが、仕様は低いと思いそこはあきらめましたが水害地域なんですか。。立地は変えられないですからね。

現地行ったけど、たしかに低いねここは。

>396
1m余裕があるんじゃなくて、1m水没するきけんがあるんですよ。
ちなみに対策は、条例か何かで決まってるのがあるらしくて、ここは膝たけくらいの防潮堤を用意するだけらしい。

浸水ハザードマップとは矛盾してて、高さが全然足りないから対策にはなってないけど、ルール的にはそれで通るんだね。

北側のソニーどうなるでしょうね？あのビルは、以前の本社ですが、本社は品川駅前に移転したし、大崎駅前にもビル建てたし。あまり残す価値は、無さそうに思うのですが。追い出し部屋があの中にあるらしいですけど。
八つ山通り北側と同様に、長谷工に売って御殿山ガーデンシティーアネックスとして高級低層オフィスになることを期待します。

高層階では携帯は使えないと思った方がいいらしいですね。マンションの屋上にアンテナたてれば改善するらしいですが、月額数百万するらしい。

ここが水害になる確率は限りなく０に近いほど低い。万が一の場合でも、まず南品川の方の０メートル地帯の方が危ないですよ。

実際に生活すると駅と逆方向の坂を上がることは
あまりないと思いますよ。

海抜の問題は、内側であることを強調することで検討者の認識を甘くさせているきらいがありますね。
イメージ的に、山手線内側が外側より低いと思わないから。
大崎駅周辺に限っては、外より内の方が低くて、地歴もよろしくない。

子育て世帯ならなおさら、実際に毎日目にするのは
北側のソニー通りの町並みでなく目黒川沿いにでかでかと書いてある「ここは海抜○メートル」･･･。
大雨が降らないことを祈ります。

海抜よりも堤防が機能するかどうかだから実際問題ないでしょう。それを言い出したら城東は全く住めなくなるし、目黒川沿いの邸宅地まで否定することになってしまう。

仕様が低いと言う人がいるけど、ここは天カセ天井高○全窓low-eですよね。相当仕様は高いと思うけど、ここより高いマンションってどこを考えているのでしょう？

海抜気になるなら検討しなきゃいいじゃん。
自分が買いもしない（買えないんだろうけどさ）物件のこと、悪く言って
何が楽しいんだろ？

やはり水の近くには住みたくない。
埋め立て地、川の近く

住まなきゃいいんでない？
ちなみにどこに住みたいんですか？

422さん
目黒川の氾濫で大崎が浸水したことは有史では一度も無いです。

大崎ではなく治水工事前の五反田とか海側ではありましたが、目黒区、品川区合同の大規模な治水工事以来はこれらも一度も氾濫していません。

この辺が根拠ですかね。逆に氾濫を心配する根拠が知りたいです。

内陸部より海側が便利だよね〜。世田谷区とか不便で住みたくない。

>>422

過去に浸水実績がないことですか？

有史って何年前ですか？1000年前ぐらいかな。

大崎は副都心で都市再生緊急整備地域です。
浸水するのに指定するわけないでしょう？

まあ、本当にリスクと感じるなら、検討しないことです。

海抜と水害危険性は直接関係ないんじゃ。今年水害にあった嵐山は相当海抜高いのでは。

副都心？
有明も副都心だし、錦糸町・亀戸も副都心ですよ。
浸水と副都心とは関係なさそう。

突っ込みどころ満載ですよ

最近のネガは本気で心配している書き方じゃないし、たぶん抽選の倍率下げ工作だと本気で思います。昔よりひどくなってきましたよね。

倍率下げネガって厄介。自分だけ当選すればいいって考えの人。そんな人が将来のお隣さん候補。
入居後にリアルにトラブル起してくれかねない。

>425
品川区の浸水ハザードマップで、実績ですぐそば(ここの商業施設の辺りかな？)まで浸水実績あるし、東海で実際に降った大雨のデータを元に試算するとここは1mくらい水没しますよ。

実績図を見る限り、大崎駅周辺はかなり水害にあってきてるし、だからこそしょっちゅう反乱警報が鳴り響くんです。

調整池出来てからは水害ないって言う人もいますが、調整池は70mmの雨を想定しているので、それ以上降ったらアウト。そもそも有限の池では長時間の雨にはたいおうできないですしね。

たまたまこの近辺で最近は大雨が降っていないだけです。

治水が弱かった昔ですら浸水実績は無かった。調整池できてからはどこも氾濫していない。と。

そりゃ想定外を言い出したら、災害大国日本で絶対に安全な場所なんてないですから。可能性が十分に低いのなら問題ないですよ。

まあ500年、水害会ってないのなら、自分が生きている間に水害会う可能性限りなくゼロに近いのでよしとするか。

厄介だろうがなんだろうが事実は事実。
そのお陰でデベが聞かないと教えてくれない情報を得られるんですよ。

根拠を伴ったネガは重要な情報です。
営業に言われるがまま、問題のある物件を高値で買わされるのは御免です。

この間の台風で親水公園浸水してたよね…？？？

富士山噴火するかもね

ここが高いと言う人がいるけど、最終価格は７５００万前後が大半なわけだが、どこと比べて高いと言ってるの？

地震は以前、4年以内に70パーセント首都圏直下型地震来るって、東大が発表してたね。そろそろくるかも。来るまで、賃貸かなぁ

そう妬むなって。

西口5分のパークハウス大崎と比べたら高いよう。

余談ですが、黒沢明監督「生きものの記録」のロケ地は大崎との事

原水爆怖い！

パークハウス大崎は高台でクオリティ高いですよ。

大崎は西口の方が高台で、昔からの住宅街。
東口の再開発地域のように、整備された街並みではないけど、駅から徒歩10分圏内に静かな住宅街が広がっていて、住環境はよいと思う。
住不の国際自動車跡は、線路沿いで立地がイマイチだから、パークシティ大崎と悩む…
西口側は、住不以外供給が見込めないので、今
パークシティを買うべきかどうか…

田舎町みたいな雰囲気が好きなら西口いいのでは？

浸水実績は北品川5丁目の中で床上浸水したところだけ数えても、平成元年からで計6回、39棟。最後の床上浸水は平成20年7月12日の大雨ですね。

ハザードマップに載っている浸水実績は、特に酷かった平成元年と平成11年のものしか載せていなくて、それ以外にもあちこちでほぼ毎年、品川区のどこかでは床上浸水被害が発生しているようです。

ここは免震じゃなかったり、施工を西松にしたり工期圧縮のため内装カラーのセレクトプランを提供しなかったりとユーザの目から見てもわかりやすいコスト削減をしております。

高いけど周りと比べて見て！物は間違いなくいいから！って感じではありません。

ところどころコスト削減はしてるけど大差ないでしょ？その分値段も抑えてるから多めに見てよ！って感じの仕様であります。

これで坪３３０とかだったら再開発エリアということもあり、それなりにお得感もあったのだと思いますが、ここへ来て不動前市況が好調なので企画時に想定していた値段を釣り上げてきた感じであります。それでも客はついてくると踏んだのでしょう（そして実際についてきた）

どうしても欲しいという人は買うべきでしょうが、高値掴みは絶対嫌だという人は撤退ですね。オリンピックまでにマンション買いたいなら、大崎エリアはあきらめましょう。タイミングが悪かった（三井にとっては良かった）

パークハウス大崎は眺望が無い住戸が多いから。

ここはOWCTと同じくらいでグラスカより安いから割高どころかむしろ安いと思いますよ。

地域のランドマークになる物件なので、それを考えれば激安レベルかと。

454さん
大雨での床上浸水は全国どこでも起こります。海抜とは関係ないですよ。目黒や世田谷の高級住宅街でもよくニュースになりますよね。

大規模マンションはオフィスビルと同じで戸建てより排水能力が高いのでむしろ浸水しにくいですよ。

大崎物件でコスパが高い物件はOWCTになるでしょう。クオリティ、立地含め資産価値は間違いなく地域No.1です。パークシティの海抜が話題になってますが、グラスカ、ルサンク、プラウドタワーも同様の海抜です。この3物件の方が川そばでリスク面では高いでしょう。そう見るとこの辺りではパークシティがやはり立地No.1になると思います。

>458さん
同じ町内で4年に一度の床上浸水はただ事ではないと思いますが…
私は数十年生きてきて、床上浸水を生で見たことはないですが、それが4年に一度、しかもすぐ近所来るのですよね？

>目黒や世田谷の高級住宅街でもよくニュースになりますよね。

本当？
高級住宅街というのは例外なく高台（海抜がどうというより周囲と比べて）であって、浸水とは無縁なエリアのことを指すと思ってたけど。

そうですね。
外側だろうと川に近かろうと大田区だろうと
田園調布３丁目が高級住宅地になったのは周囲より高くて地盤強固だから。

首都高速が地下を通ることで排水力が強化されるといいですね。

激安でもなんでもいいが、お金だして浸水エリアに住むのはね。サイレンなりぱなしだからな。

＞４６３
ステマ、もしくは自分の購入物件の正当性を主張したいだけで実にアホらしい。
ここは大崎に住みたくてこの物件に価値を感じる人間が買うんだから、関係ない。
水害被害も確率論でゼロとは言えないだけの話。そんなことは当然リスクに含めて購入を検討しているでしょう。
他の地域でいいなら、最初からそっちに行けばいいだけのことです。
水害に限らず、遠い将来に何が起きるかなんか全く分かりません。
長いようで短い人生。理想的な住居を求めて積極的に行動するのはいいのではないでしょうか。
保守的なことばっかり言ってたら、一生見逃し三振の人生ですよｗ

極端なネガりやポジりは、ステマや倍率下げ狙い、他物件購入者の冷やかし・妬みなど。
ロクな人間が書いてる内容ではない。
このマンションを良かれと思って購入する人の掲示板なんだから、もう少し暖かくみてやれば。

＞４４６

その７０％とあさいう数字、その後に修正されたの知らないの？その程度の情報リテラシーでは、いつまでたっても勝ち組にはなれない。

＞４４６

その７０％という数字、その後に修正されたの知らないの？その程度の情報リテラシーでは、いつまでたっても勝ち組にはなれない。

内容の是非はともかく、勝ち組かどうかなど、どうでもいい。
真剣に購入を検討される方はこのPART6は全く無視するか、１～２割程度に留めて解釈した方がいいですよ。

ま、マンコミではよくあるよね。過去を振り返ってもネガの多さは人気物件の証拠です。

446ですが、情報リテラシーが低いとか、いつまでたっても勝ち組になれないと言われてしまってますが、リテラシーは高いほうだと思いますよ。物件検討するなかでこの掲示板見ている検討者は、一般のレベルからいったらリテラシー高い方だと思います。私も含めて。

高台もいいですけど年を取ってくると坂道はしんどくなってきますので平地のほうがいいという価値観の人も増えてきているのではないでしょうか。海外ではニューヨークでもロンドンでも海抜の低いエリアに大金持ちも住んでいますので日本もそういうエリアの環境が整備されてくればそうなってくると思います。今まで南麻布辺りにかたまっていた白人の方も最近埋立地のマンションで多く見かけるようになってきました。残念ながら埋立地はまだ緑が貧弱なところが多くて景観がイマイチのところが多いですが大崎は当該土地は工事中なのでどうなるかわかりませんが周辺は緑が多いところも多いのでいいのではないでしょうか。

説得性がないよ。全然

修繕支払は入居後、管理組合が決める選択方式にして逃げたよね。後払いになりその前に売りが乱発されるよ。ここは。安全、安心も担保されてないと。

ひたすらネガネガ・・・。
んで、君は買うの？

隊長！それはもう少し北東に位置しております！

472
ニューヨークやロンドンは地震＝ＴＵＮＡＭＩの可能性が低いからね。
日本は金持ちこそ海抜低い所には住まないよ。
海抜うんぬんどころか
震災直後、速攻で西日本に家やマンションを買った財閥の方々を知っています。

そんなに海抜が気になるなら、富士山の山頂にでも住めば？

富士山は噴火リスクを言う人もいるからなあ。

479
そんな所に住んだら噴火した時にひとたまりも有りませんよｗ

別にこのマンションネガの為に書き込んだわけでは有りません。
通りかかったらＮＹやロンドンを引き合いに見通しが甘い方が居たので
本気で言ってるなら考えた方が良いのではと思って書き込んだまでです。
当人が気にしないのであればご自由にです。

どうでもいいよ

10年に一度の台風といわれたこの前の台風も無傷でした。
仮に10年に一度（一日）浸水したとしても9年と364日快適に暮らせる方がいいという実需の人が住めばいいだけのことです。

どうせ、真剣に検討なんてしていない皆さんだから、どうでもいいけれど、
真昼間から、お暇な方々ですね。
こちらは、12月1日夜、電話があるまで気が休まらない！真剣な検討者より

10年に一度なのは台風の勢力でしょう。
別に雨量が10年に一度だったのではなくて。

否定できないネガが出るといつもスレが活性化しますね。否定できないからといって、全て無視しろとはまた苦しい…。

>436や>454で書いてある通り、ここは致命的な水害リスクを内包してます。直撃を免れた台風ですら近くの公園が浸水して立ち入り禁止になるのはもはや風物詩です。

これらは変えられない事実で、購入検討者にはマイナス情報ですが、三井もそんなことは当然把握していて、そのリスクがあってもこの価格で買う人がいるからこの価格になっているのです。

当然ポジにも言えることですが、購入検討者は、全て無視するのではなく、気になる情報は自分で裏付けを取って検討に生かし、この価格なりの価値があるかどうかを判断する。裏が取れないまたは、調べるほどではないことは、曖昧な情報として処理するのが正当なスタイルかと思います。

10分も調べればこの程度の真偽はすぐ解ります。数千万～一億ちょっとの、人によっては自分の資本金すら超える案件に対する検討なのだから、その程度の手間はかけるべきでしょう？

485
この十年で大崎で最も降った降水雨量って、いつでどれくらいなの？

まあ、みんなで排水溝を掃除しましょうか。

ここを購入される方は、ハザードマップや前述の水害のリスクの情報は当然知っていると思われます。
しかしそのリスクを確率や期待値などで数値化できないところが難しい訳です。
従って、いろいろ調べて情報を得たからと言って、簡単にall or nothingで答えが出る問題ではありません。
結局はリスクをどう判断するかは個人の価値観次第。
購入を検討されている方は水害リスクよりも、物件の価値や実需で上回ると考えている。
ただそれだけのことです。

グラスカさんみたいに、5年ぐらい住んで住み替えするというのも、アリだね。

私は御殿山からの住み替えです

抽選当たるといいのですが。。

288戸ですね。

＞４８６

書いてあるないように異存はないけど、ここ、埋立地ではないでしょ。

まあ、何回も同じ話されれば「無視」言いたくもなるんでしょう。プラウド前の親水公園は川岸削って低く作ってるので、浸水覚悟の上ってのは、ちょっと写真見ただけでも解りそうなものですが。

風物詩といえば、廃油利用の目黒川イリュミネーションは、今年も開催されるようですね。

うちの子供飾り付けに駆り出されてたよ。
提供は三井不動産レジデンス並びに北品川五丁目再開発組合様ですのでマンション開発から支出されておりありがたいことです。

全体管理費負担できる方が羨ましい。

千代田富士見みたいに即完かな？

浸水ってこないだ目黒区の下馬あたりでなかったっけ？海抜と浸水は無関係。大雨が降れば高台でも浸水しますよ。

千代田富士見は業務棟もあるのにパークコート
ここはパークシティ
即完はないな。

クヤクションみたいに即完するといいですね。

最近のタワー物件は即完多い。CGPもそうだし富久やスカイズもハイペース。

同じ品川区の不動前はペースがイマイチ。

>487でも書いてある通り、いろんなリスクを踏まえて、その物件が安いかどうかにつきると思いますよ。この物件が高ければ時間かかるし、安ければ早い。

個人的には、やや高いけど竣工後、数年程度で売り切るかなといった感じでしょうか。

高いかな？瞬殺でしょう。たぶん３ヶ月以内になくなると思う。東向き坪340ですよ。

問題は西でしょ！西側が足をひっぱる。。

西は苦戦だろうね。東は倍率高いでしょう。東抽選落ちの受け皿が他の３方角かな。

西も悪くないけどね。低層マンションとか住宅街なら窓の向こうはお見合いなわけだし。ここなら通り一本隔ててるからむしろマシだし。

ここ区からの補助金が200億円入ってるって本当ですか？

再開発エリア全体の区道の整備等とかですね。あと区道を拡張するために金払ったり、廃止した区道と等価交換したりといろいろやってますが、最終的には私有財産となるマンションの建設費を税で直接補助することはないですよ。
一番の効果があるの容積率の緩和です。区は一円も使わずに容積率の緩和ができますが、地権者にとっては土地の価値が倍になったようなものです。これに対しては地権者は幼稚園の場所提供や公園、歩道の整備といった形で容積率の緩和のお返しを公に対して行います。

まぁ、税金ズブズブの、不動産会社が美味しい思いするマンションということですな。

容積率の緩和は、大手不動産会社に巨額の富をもたらすからね。

容積率の緩和は錬金術みたいなもんだからね。割を食ってるのは御殿山。すぐ隣に１５０mのビル建てられるんじゃ厳しい規制も意味がない。

御殿山の住環境評価が下がるだけでしょう。

御殿山エリアと再開発エリアは同じ北品川五丁目で地図上も隣接しているが高台と低地で間は崖があり、直接の往来ができません。行き来するためにはソニー通りを大きく迂回する必要があります。
再開発を契機に崖の上下を接続する道路（階段？）をソニーの労働組合の建物あたりに整備する計画もあったそうです。御殿山側のメリットとしては大崎駅までの徒歩時間が大幅に削減されますが、地権者の賛同を得られなかったようで実現にいたっておりません。

ちけんしゃー。もう。有料階段でいいから近道したい

坂下の地権者にメリットないからね

御殿山の人達からすれば、谷底の民と一緒にされてしまったら土地のイメージ悪くなるし、土地の価値まで同じに見られたくないという感情があるかもしれませんね。

大規模再開発で少なからず迷惑をかけているだろうし、要らぬ抗争を生まないためには入居することになったら近隣住民への配慮も必要かもしれませんね。

大崎までの徒歩時間が大幅に削減されるので不動産価値は上がると思う

小学校へ通うのに、毎日山を下りてくるのでしょう。
近道があればいいのにね、、、

にぎやかになるよ

今年度お買い得ナンバーワンマンション？

今年度高値掴みナンバーワンマンション？

スレに以前書かれていたみたいに、坪３２０万のままなら
今年度お買い得ナンバーワンだったでしょう。
たとえ一部の部屋がタンク付きトイレ仕様でも。

528の価格だったら確かにお買い得マンションだけど、富久に持っていかれたよね。
ここは富久よりも大規模な再開発で強気な価格だから仕方ない。

大崎でのこの価格は高すぎる！即切り捨てたいけれど、
検討してみるといいんだよね。

パークシティにしたのは三井が上手いよね。
豊洲や武蔵小杉の前例を客に連想させるから。

富久はええっ！っていうような衝撃の間取りだけど安いからね。
安さは正義なり。

御殿山ガーデンはラフォーレ東京のマリオットへのリブランドのタイミングで名前が御殿山トラストシティと変わるようです。ガーデンシティ品川御殿山と紛らわしかったので良かったです。

ガーデンシティの方もようやくスリーエムに続くテナントが決まったそうです。外資系の保険会社と聞いています。

パークシティは浜田山もあるし別に安いわけではない。豊洲のことを思い出して勝手に安いのではと思ってしまったのが高いと思う一つの要因なのか？

高いけど、高値掴みナンバーワンではないでしょ（笑）

>532
ここも行灯部屋とリビングインばかりだし
富久のことを笑える立場にはないでしょ。

富久の間取りは過去に例を見ないでしょ。あれだけ多くの間取りパターンをようしながら、行灯部屋だとかリビングインとかのレベルを超えて、洋室全てがリビングインになってたりと正直今までみたことがないほどの凄さ。

>538
五十歩百歩

>538
ここの多くの2LDKも全部屋リビングインですよ？
3LDKになると1部屋がリビングインでなくなりますが、LDKと壁を共有してるので、独立性高くないし。
80平米を超えるとたしかに良くはなってきますが、富久には80平米以上の物件自体があまりないです。

私は両物件とも比較検討してますが、間取りについては50歩100歩だと思ってます。

ここは間取りが売りだと思います。あと東向きは永久眺望だし御殿山からの緑が景色として素晴らしい。あと、グラスカと比べ遜色ないかそれ以上の豪華さを持ったエントランス、デザイン的には千代田富士見に似た感じの共用部。

さすがに、タンク付きトイレは売りだとは言えません。

最寄駅が
山手線＞地下鉄
どちらもスーパーまで不便？

大崎のスレなのに富久を出してきて検討者を煽り、そして富久の間取りの悪さを指摘すると大崎のことをディスる。
典型的な煽り投稿です。スルーでいいかと思います。

ここは価格も高いけど、ランニングコストは今年度全国一位かもね。このレベルでよくここまでランニングコスト上げれたもんだ。
ここより高いところがあるなら是非見に行ってみたいから紹介してほしい。誰か心当たりありませんか？？どんな管理してくれるのか凄く興味あります。

545
トミヒサは敷地内に大型店舗イトーヨーカドーと
セブンイレブンがあります。

富久をヨイショする気はないし、もう広い部屋残ってないから検討外だけど、イトーヨーカ堂が敷地内にあるのはかなり羨ましい。

なんか「高値掴み」「水害」「富久」と話題がループしてますね。
高値掴みかどうかは数年経ってみないと分かりませんが、リーマンショック後のグランスカイがなんだかんだで完売、ＯＷＣＴもほぼ完売しているのと、内側大崎としては最終物件感があるので、あまり心配していません。

富久のしつこさは、早期完売を目指すあまりの焦りでは？と勘ぐってしまいます。
ここは、竣工までに何とかぐらいのまったり感で良いと思っています。

いや。ここは311後のマンション。災害リスクは考慮される。安心、安全はかかせない。サイレンが鳴り止まない街をどう考えるか。

管理体制や設備、サービスの比較でここより管理費が高いところと比較してみたいのですが、管理費が372円/m3を超えるところってありませんか？？

タンク付きトイレの話もループしてますが、３LDK以上は全戸タンクレスですよ。浄水器なしというのもガセですし。間取りが悪いって北窓の部屋を作る外廊下物件と比較してるんですか？内廊下でリビングインは普通ですよ。

坪330の部屋はないの？東向で340が一番安い？

補助金が入ってるから売値は安くできたとして、管理費だけはどうにもならないのだろう。

何にせよ、金利の低さが高値を盲目にさせる。。高いのは分かってはいるけれど。。。

高くないでしょ。将来は億になってもおかしくない立地だよ。

将来って何年後をイメージしてますか?5年後ぐらいかな。

通貨の価値が変わる頃じゃない？

固定資産税が兆にならないことを願うよ

パークシティが竣工すれば広尾のガーデンレジデンスみたいになるでしょう。

格が全く違う。ありえない話しだから心配後無用。

結局、ここよりランニングコストが高いところは存在しないのかな？？

月２～３千円の差ですけどね。仮に１０年で１００万違っても、この都内でも屈指の好環境で生活できるんですよ。何よりマンション本体が相場より安いから、トータルで見ればお得だと思います。

キャピタルゲートプレイスも結構ランニングコストは高いよ。

相場とは何ぞや？ですね。坪320万なら相場より安かった。

グランスカイの直近の中古売り出しが坪360。ここは新築なのに340～。

ここは大崎の相場からすれば安い。高いと言っている人は割高感を煽って競争率を下げる作戦なのではないかな。

大崎の相場いくらだい

坪310

340〜じゃ、平均坪単価ではないから意味なし。
グランスカイは五反田と大崎の丁度中間だから純粋な大崎の相場ではないし。　

グラスカは五反田でしょ。大崎での相場とくらべんとな。

大崎の相場、300ぐらいでしょうか

何の相場だよ？中古？

スーモ見るとOWCT中古もここと変わらないくらい。

広尾のガーデンレジデンスみたいになる？
入り口の都営住宅がなければね！

>570
グランスカイの比較的高い部屋と、ここの一番安い部屋を比べることになんの意味が？

平成25年11月現在、品川区の新築マンションの平均坪単価は306万円です。
ちなみに東京都全体で見ると、平均坪単価は1994年以降のデータでは現在が最高値なので、今の価格はかなり高い水準です。

プレミア使用の部屋は購入する層が違うので除外して考えると、ここはグランスカイよりも価格もランニングコストも高い。
グランスカイが完売にかなり苦戦したことを考えると、ここはそもそも早期完売は狙っておらず、東北の復興支援の影響でまだ数年は値上がり基調と予測して、相場が追い付いてくるのを待つ作戦でしょうか。

周辺と比べても、過去と比べても、本体がかなり高いのは明白です。

少し調べればわかる、同じことの繰り返しで他の発言埋めようとするのやめてもらえませんか？？

非常に迷惑です。

>567
私の検討している部屋だと月6500円の違いですね。
ここが価格もランニングコストも高いのは周知の事実で、高値つかみかどうかは気にせず、買えるから買うっていう人が多いマンションであろうことは承知しています。
年間いくら損するとか、あそこは比較的高めとかではなくて、ここよりもランニングコストが高いところを知りたいのです。
大規模なのだからスケールメリットを考えると、最低でもここよりも管理費が高いところと同等以上の管理をするはずなのですが、実際にこんなに高いところを見たことがないので妥当性の判断がつかないのです。

割高なお金を払うからには、せめて、管理くらいは相応にやって欲しいと思っています。

管理費が372円/m2を超えるところは全国探しても存在しないってことですか？？

管理費の内訳を見せてもらうのがいいですね。
いったい何の費用が多いのか。
人件費？設備維持のどの費用？
それを住民が見直しコストカットする実現性があるのか。

ちなみに大型タワー物件の高輪ザレジデンスは
スタッフが２０人以上いて、共有部も植栽も美しいですが
管理費が高額な印象は全くありません。

高いといわれているキャピタルゲートプレイスの管理費も336￥/m2ですね。
私はここの372￥/m2より高いところは見たことないですが、不動産屋に聞くと、400￥/m2を超えるところもあるにはあると言っていました。どんな所なんでしょうね（笑）

小規模なら普通だけどね（うちはもっと高い）。大規模としては高いね、確かに。

>583
何度かお願いしてるのですが、契約の時までないよう決まらないの一点張り、、、そんなはずはないんですけどね。

内容が決まってないのに金額が決まっているとは。

コストカットってここまで高いと普通に考えると管理会社を変えるしかないと思うけど、契約満了（10年くらい）するまでは途中で解約するとガッツリ違約金とられるし、ここは規模が大きいし契約更新直前に動き出しても足並みそろう前に更新手続き完了であまり現実味ないと思うよ。

うちはここよりも規模が小さくて（1/3くらい）管理費も80￥/m2くらい安いですが、植栽も結構あるし、ガーデンもあるし、もらった資料やWebに載っている内容はすべて網羅されてるね。

スケールメリットとは何か考えてしまいますね。
７つの庭といっても広めの歩道まで含めての話だし。
車道で分断されているから、
自分たちの管理エリアがどこまでか感じにくいものがありますね。

多くのマンションは駐車場利用料の一部を管理会計に回します。機械式駐車場の維持コストはどのマンションでも似たようなものですが、利用料は場所によって大きく異なり駐車場相場が高い場所だと余剰金がでます。

この余剰金を全て修繕費としては積み上げるのか、それとも一部を管理費会計に回すかはそれぞれの管理組合の考え方次第です。ゆえに管理費が高いかどうかは駐車場収入の使い道を見ないとなんともいえません。

ワールドシティタワーズなどは管理費が安いと言われておりますが、それは駐車場が１３００台分あり、駐車場収入だけで年間数億になりそこから管理費会計に補填をしているため、平米あたりの管理費が安く見えるというからくりがあります。

近年車を持つ人が減っており駐車場収入に依存した管理組合運営が破綻しているところも多く、駐車場収入の補填を行わない管理費設定にしている可能性があります。

ここだけではなく、最近の三井マンションは管理費が高いね。

584さん
パークコート千代田富士見のスレに
管理費が平米400円と書かれていました。

管理費が高いかどうかは

平米あたりの支払い管理費で比べるのは適切でなく、マンション管理組合としての年間支出を区分所有者の専有面積で割って出た数字を比べるべきだが、そこは公開されていないのでわかりにくいね。

>>590

スケールメリットを活かして管理費を安くするという考え方もあるし、スケールメリットを活かしてマンション内だけでなく周辺環境も整備、管理してエリアの価値を高く保つという考え方もある。広尾ガーデンプレースの並木は立派だけもあればマンション住民の負担で保たれている。

そういうエリア貢献的コンセプトに賛同できるかどうかだと思うが三井は説明不足だと感じる。

管理費如きでわめくやつは、三井に住む資格なし。

逆に管理費を気にする人は三井を選ばないかも、

三井の驕った姿勢が、野村の天下を創ってるのかな。

高くても気にしないと割高は気にしないは若干違うけどな