パークシティ大崎　ザ　タワーってどうですか？PART6

湾岸のパークタワー東雲だと
最初のＭＲ案内では松竹梅みたいに最上階にプレミアム仕様の価格も書いてあったのですが、
２度目に行ったときは通常仕様価格だけに変わってました。
色々ですね。

倍率高いと、萎えますねぇ。
いま、城南の物件ないですよね。

学区内に都営住宅あるよね。

もうじき住友不動産の西品川の計画が発表になりますよ

ますます大崎が整備されますね

西品川はもう発表済みでは？
確か5年位後
横須賀線の短絡線の事もあるからまとめて整備されるのかもね

南向き住戸を検討している方、もしくは日影図に詳しい方にお聞きします。
秋分～冬至～春分にかけて、南側に面する住戸は南西に位置する超高層業務棟の影になる時間帯が存在します。
日影図によると、階数にもよりますが概ね午後２時くらいから日の入りまで日影になるようです。
購入を検討されている方はこれをどのくらい考慮されておられるのでしょうか？
ご意見等ありましたら、教えていただければ幸いです。

西日が入らなくなって好都合では？
と思ったら寒い時期の話なんですね。

西や東よりはましかなと思っています。高値つかみになるのは分かっていますが、勤務地の都合で選択肢があまりないので、数百万程度の値上がりなら買うつもりです。
ちなみに高速エレベータは震災時のリスクが大きいので、25階以下で検討中です。

この物件の売りは東向きだと思ってますがいかがでしょうか？御殿山の緑や東京湾、さらにはマリオットホテルのライトアップなど都内でもあまり見ない抜け感を味わえると思いますが。

東向きは他の建物の影になりようがないので安心です。
西向きは高層ビルが近くに２棟あるので午後は日影になりやすいですが、それもあって低層は単身向けの1LDKや2LDKが中心のラインナップになっています。
南向きは影の長くなる今のような時期に、どのような影が生じるのか確かに気になるところ。午後家の中はかなり暗くなるのでしょうか？

再開発がおわれば今より資産価値はあがると思いますか?
西品川の計画もありますし期待できますか!?
売却の時、売りやすい場所ですか?

>107
そんなに遅くならないみたいですよ。ここの1年半後くらいだと聞きました。

再開発が全て終わると買いのマインドが弱くなるので、値下がりする場合もあります。
ここの価格は結局、再開発による資産価値の上昇をしっかり盛り込んだ価格なので、再開発が要因でこれ以上値上がりすることは少し考えにくいですね。

116さん

私は実需なので、別に価格が下落しようと余り気にしないのですが、なぜ「ここの価格は結局、再開発による資産価値の上昇をしっかり盛り込んだ価格」と言い切れるのでしょうか？
なぜ豊洲などは再開発による資産価値の上昇を盛り込んで値付けしたはずなので、それを超えてキャピタルゲインを得た人がいるのでしょうか？

再開発するなら大きなショッピングモールのような物ができてほしかったです。
駅前のような飲食店ばかりになりそうですね。

>118
知人の三井の人がそう言っていたからです。

ただし、結局ギャンブルのようなもので、三井が目算を誤って、資産価値の上昇を低く見積もりすぎれば我々が得をするし、高く見積もっていれば我々が損をします。それだけのことですね。

でしょ？
上がるか下がるかなんて、結局のところは誰も分からない。
それなら、少なくとも街が整備されることが確定しているところに住んだ方が住んでて気持ちいいでしょ。

三井というリーディングカンパニーが
長きに渡って構想を描いていて、
特別に思い入れ込めて手がけるこの物件が
安く買えるわけはないので、
価格主眼の方は撤退が賢いと思います。

大規模タワーの第一期なんてデベ主導の「祭り」だし、
価格の正当性を見極めようということでしたら、
分譲後10年にならないと分かりません。

個人的には新築の大崎物件が割安だった時期は
2006年まででした。

でも今からこの物件を買うメリットは街並みが整った状況を
入居当初から享受できるのことなので、
不誠実な高価格を付けていることはありません。

販売価格について客観的な評価を知りたかったら、資料を持参して近隣の仲介業者に話しを聞くのが一つの手。複数かつ、三井の系列は除くってのがポイントかな。彼らは相場を知ってるし、査定基準もあるわけだし。

>>122
よい手段ですね。
ぎりぎりの予算で悩んでいる方は
もし引き渡し後すぐに売却したらどうなるか
今から相談してみたらよいと思う。

五反田に多くの仲介業者の支店がある。

転勤とかで賃貸ってこともあるから、賃料の相場を確認するってのは必須でしょ。営業は高目を提示
するみたいだから、近隣の仲介業者のほうが信頼性は高い。

三井というリーディングカンパニーが
長きに渡って構想を描いていて、
特別に思い入れ込めて手がけるこの物件が

三井はリーディングカンパニーで合意だけど
思い入れ込めてるの？

根拠は？

でもこのサイトを見て同じ仲介の店に何人もいったら
「またか」と思われるでしょうね。

住宅購入検討者が出向いて、自分達の商売のチャンスを捨てる営業であれば無能でしょ。ちゃんと接客して自分達が扱う物件を売りこむこともできるわけだし。

いい加減な対応されたら、実際に売る必要になったときにはそこは仲介の対象から除外すればいいだけだし。いろんな意味で参考にはなるはず。

近隣だと五反田にたくさん業者あるね。

いやいや、実際に売るときは真っ先に三井のリハウスでしょ。
だが、122さんが言うように今回は行けない。

いくつか仲介業者回った後に、三井のリハウスに行ってみるのもいいかもね。仲介業者に話しを
聞くのは初めてですってことにして、正直な情報を提供してくれるかを試すとか。

自分の親のマンション購入のときに立ち会ったけど、三井のリハウスの営業は他人の宅建主任者証を提示
して、堂々と代理ですって言って重要事項説明をしてた。後で知ったけど、宅建業法違反。そいういうこ
とする会社。

業界ダントツの最奥手だけどね。

ちなみに重要事項説明に誤字もあったんだけど、訂正するのに訂正印を押すってことを知らないお粗末さ。大手だから教育がちゃんとしてるってわけじゃないんだな。

仲介を両手に花にするために「その物件は既に客がいます」をやられたことがある。

それ恐らく、売主とは専任媒介契約を結んでたんだろうね。一般媒介契約で複数社と競争させられてたらそんなことできない。専任媒介契約だとRAINSに登録する義務があるけど、商談中ですと言えば、別業者からの打診は断れちゃうから、のんびり両手狙いされちゃう。

売るときは複数社と一般媒介契約にして、業者間で競争させるのが基本。

いよいよ明日は正式価格発表ですね。変更ありますかね？

>32

武蔵小杉の野村のタワマンではクラックの入ったプレキャストのコンクリートを使って
問題を起してるよ。品質基準を確認しておいたほうがいいかも。

パークシティブランドを買っておけば資産価値は間違いない。

ここは当初の予定価格からかなり上げてきているし、資産価値を気にする人はやめた方がいいですよ。売却時には損をする可能性が高いと思われます。
実需且つ、高くても気にしない人向けの物件でしょう。

実際、ここの過去の書き込みを見ていると、キャッシュで買える程度の経済力がある人がかなりいるようです。
私生活でもお金を気にしながら生活しているようでは、購入後の回りとの生活レベルのずれもある程度覚悟はしておいた方がいいでしょうね。

三井って物件をブランドでランク分けしてるけど、パークシティは大規模ってカテゴリでランク
は関係なく玉石混交。ブランドでなく内容を見る目を持たないと失敗することも。

こんなのもあるしね

パークシティ 三井の手抜き工事マンション日記
http://31haseko.blog106.fc2.com/blog-entry-18.html

140は長谷工の悪さを指摘してるような。

三井はそれをチェックもしてないんだから同じことでは？
むしろ公式にうたっておきながら、現場には指示もしていなかったのだから余計にタチが悪い。

いよいよ価格発表ですね
場所的にまず間違いのない物件でしょうが
問題は倍率です

いや問題は割高な価格です

割高かどうかは倍率でわかるね

御殿山の三井マンションでは、雨漏りした前例がありますし。

三井建設ですよ。修繕中は御殿山ハウスに住民は引っ越した。当然家賃、光熱費、引っ越し代は三井持ち。
大手デベだと安心だね。

当たり前のことです。
中堅デべマンションで以前同様に問題が起きて大修繕したことがありますが、
仮住まいは同じデべ系列の中古やビジネスホテルでした。
当然、家賃光熱費引越代はデべ持ち。食費まで請求した人もいました。更に後で慰謝料も貰いました。

倍率そんなでもないよ

そりゃそうだろ高いもん。

1倍が多い感じ。でも、申し込みしない人もかなりいるから、かなり苦戦かな。にしは開店休業
モード。次期とし様子見にした感じかな。

月島と比べると、少しお寒い感じ。グロス、管理、修繕なにもかも高いかと。。

>141

施工管理するのはデベの仕事。ゼネコンに丸投げして、まともにアフターサビスできなかったら、ブランド価値を失うってこと。

大型物件だと、要望書を出さずに申し込みする人も多いですよ。投資家とかは最終価格が出てから割安な部屋を数値で判断して購入しますので。

このご時世で、人気薄なマンションは正直不安だね

東向は早期に無くなりそうですよ。

投資家で狙っている人いるのかな?投資にならないきがしますが。

投資は無理でしょ(笑)
グロスも維持費も地域最高値で買うのに、どこで利益出せば良いの…

ここは利回りいいでしょ。港区より安いけど、賃貸は利便性重視だから高く貸せる。

>145
倍率もそうですが、それ以前に一期でどれだけ売り出せるかですね。一部すでに敗戦ムード漂っているようですが。

一期は200後半の売り出しみたいです。

一期は200後半の売り出しみたいです。

1/4しか出せないのか…相当不評なんですかね？

280じゃないの？

280じゃないの？

地権者分抜いたら販売戸数って何戸でしたっけ？

地権者分除いた実質販売戸数は何戸でしたっけ？

地権者住居があるから50%売り出しだね。
割高と思ったがかなり早い段階で売り切れそう。

販売総戸数566

地権者が総戸数の23%位いるんですね。

1期280戸なら、半数の売り出しですね。

事業協力戸数168です。

再開発地区内は、10階建てくらいのペンシルマンションが2、3棟と数件一戸建て住居があったぐらいで、あとは、低層オフィスビル、大きめの工場、倉庫、駐車場、それに、品川区の体育館だったように記憶してます。地権者住戸は、そんなに多くない気がするんですがどうでしょう？
オリックスのオフィスビルが有ったから、その分などは、所有して自社で売り出すかも知れないですが

一期５割か。完売早そうだね。

最近の三井の傾向だと一期は即日完売できる戸数だろうから。お買い得間取りはすぐ無くなるだろうね。

グランスカイは確か、
オリックス不動産もデべとして地権者分を分譲しましたね。

半分一挙にいったんですか？
これはソッコーだな。

ネガさん、というかにわか素人評論家そんは自分の財布を基準に高いの安いのいいますけど山手線内側とかサラリーマンの平均収入とかそんなの関係ないんですよ。
買う人は買う、そして東京はそういう人がいっぱいいるしこういうマンションはすでに不動産を持ってる人も買うわけです。一億円のマンション買って10年住んでで８０００万で売れれば一年間２００万でしょ。運が良ければ同じ値段で売れるかもしれない。売らなくで子供に相続させるとかいろいろあるわけです。

周辺相場より割安ですよ。グランスカイの中古と同じ坪単価で御殿山学区の新築が買えるわけで。

竣工と同時に御殿山小学校もリニューアルですな

半分じゃ普通かな売れ行きよくも悪くもない

後は、登録即日完売ができるかどうかですね。
豊洲とか、できなかった物件もあるので。

億出すなら、他にもあるかと。。

もはや価格とのバランスが取れている、いいマンションはしばらく出ないかと。

一期280戸か。予想通り伸ばしてきたね。元々坪400とか言われてたわけで、この市況の中、割安感ある気がしますね。即日完売でしょう。

元々は坪320でしょ(笑)

400？誰も買わんよ。大崎で

賃貸少なくなって欲しいから、投資家には買って欲しくない

坪400で買ってる人、ウェストシティ、グラスカ、五反田のプラウド含めると、沢山いますよー
知らないのー？笑

＞９６

都心でその眺望・環境は多くを望んでいると思います。

眺望？？全然よくないですよ・・・眺望お望みなら湾岸へどうぞ。

３０階以上の北向の夜景はめちゃきれいでしょう。

北向きは確かに綺麗。
ってか、ほんとなんも知らんやつがよくも堂々と断定的に書けるな。

東向も湾岸のビル群がいい感じに遠くに見えるはず。何よりも抜け感は最高。湾岸より遥かによい。

北側のソニーの一角は、将来どうなるんでしょうね？計画などなにも聞かないですけど、立て替えるとなれば、地権者は、ソニーだけですから、動きは早いでしょう。タワーマンションたてるには、少し狭い気もしますが。

>189
実際の成約価格見せてもらった方がいいよ(笑)
定価は成約価格とは違います。坪400の部屋は毎度苦戦してるよ。今回は南東角なんて坪420だから更なる苦戦は避けられない。まぁ、今は不動産バブルだから、それでも竣工までには売れるんだろうけど。

結果、損してるの。中古になればここもたたかれる。工業地域だから。

工場地帯だったからこそ、これだけ大規模な再開発が可能だったわけだし、実際、今回の再開発でも、工場密集地が、また、消えました。もう、工場はそんなに残ってないし、いづれ無くなるでしょう。

196
それを３つとも持ってるから言ってんの。笑
プラウド南西中層キャンセルの制約値段まで知ってるから。
どんまい

浄水器欲しかったなぁ