パークシティ大崎　ザ　タワーってどうですか？PART6

あげました

ここは直接基礎なのがいいですね。最近直接基礎物件ってあまり見ないので。そういえばソニー通りにできるライフって3階建てになってましたが全てが店舗フロアなんですかね？であれば結構でかいような。

ライフができればかなりお客様ははいるでしょうね。営業時間が９時から深夜１時までの
予定。売り場は１階、２階のみの様です。駐車場は２台しかない様ですね。
営業時間が長いので便利かなと思っています。来年４月３０日オープン予定
なのでまだまだ時間はありますね。

この物件の周辺はかなり利便性が良さそうですね。生活利便性だけでなく、山手線至近とバスが近いのも高く評価してます。品川にも歩きで15分位ですかね。とにかく便利ですね。

ここは品川の再開発の影響をいい意味でかなり受けますね。近隣エリアの住宅地としての将来性はかなり見込めるはず。
今はグラスカ同等の値段だけど、今後このエリアのマンションはもうこの価格では買えないでしょうね。

同感ですね。こちらはファミリーにもニーズのある住宅地で、グラスカはアクティブな方には適した立地ですから、互いにニーズを分け合い発展しそうな気がしています。電車など騒音面でも近隣他物件と比較し住宅地としてのニーズに応えることが可能な物件ですね。

>>3

スーパーとしてフロアが分散してるのは不便だよね。
ワンフロアで完結して欲しかった。

ソニー通りは今五反田駅から御殿山小学校前まで電線地中化工事進行中ですね（御殿山より上は完了済み）
スッキリした街並みになるのが楽しみです。

バス停は目の前ではないし、
１時間に４〜５本では時間に余裕があるときしか使えないでしょう。

将来を見越した値段が今の割高価格だよ。これ以上上がるのは厳しいかと・・・

まあそうだね。再開発折り込み済み価格なのは間違いない。上がるとすれば個別要因より不動産価格の上昇トレンドがあるかどうか？すなわちここが上がるなら他も上がる。

五反田ー六本木ヒルズ行きのバスはもう少し便数を増発すべきだね。品川と六本木間には地下鉄がないので羽田や新幹線アクセスのために24時間運行も視野に入れるべき。

今後2年くらいは全体的に不動産価格が上がるだろうけど、その後は暴落の危険があるし、こんな高値では二度と売り出せないと思いますよ。

マーケットとしては東北の復興事業が大きくて、それが落ち着けば人件費も材料費も大きく下がるし、供給過多も合わさって今の価格は到底維持できない。

ライフ、2階は日用品扱うのかな。

ここらの日用品は大崎のダイソー一人勝ちだね。五反田東急も昔電化製品とか売ってたけどレミィになったらそういうのなくなったね。無印は五反田にあるけどね。

なんだか急にポジ発言が増えましたね。登録が近いからでしょうか？
ただ将来を見越した値段設定ですから儲かりはしませんね…

登録が近くなると人気物件なら、ライバル減らし目的のネガが多くなるのが普通では？

パークシティの前にできる商業棟は2階建てですが、スーパー以外に何が入るのな？かなりの売り場面積になるけど。おまけに、地下がないから駐車場はほとんどなく歩き前提の店舗。気になります。

は～い、寄ってらっしゃい、みてらっしゃい。
コンセプターに憧れる方達は、ぜひご購入を！

ここオフィス街だから、やはり生活するには不便そう。眺望も閉塞感半端ない。

>22さん
グランスカイを担当していた営業の方は、グランスカイは結構割高だったと言っていましたし、ここは地権者さんがかなり多いので、転売狙いの地権者さんや、グランスカイの中古価格を下げられては困る人達等の書き込みが多いんじゃないですかね。

色々とあるんですね。ここは天井高、階高も高いし構造体も高強度コンクリートは最上級のもの使ってますし、御殿山よりの立地も含め商品力は高いと思います。

どうにも当初の予定してた価格より釣り上げた値づけに納得できないな。

高強度のコンクリートは一階部分だけじゃない？
確かもらった資料にはそう書いてあったような…

ここはコンクリは工場で作ったやつだから品質管理はバッチリだね

仕様や環境を考えれば安いのでしょうか。

収入が無い層は無理してでも生涯、ローン組むのか。でしょうね。最低階と最上階は同レベル。

１つのマンションに住むのだから運命共同体です。
エントランス入ったら同じレベルの住民ですよね。

28さん

グランスカイ住民で買い替えを狙ってますが、70～90平米はグランスカイの方が安いですね
グランスカイの価格表があるけど、特に70平米台はグランスカイの方が明らかに安い
南東角もここの方が若干高いですね

ほとんど変わらないですし、こっちの方が間取りがいいですね。

30階以上は総じてグランスカイより安いですよ。

グランスカイは上の方は仕様が高い。共用部分もね。

グランスカイ住民です。

商品構成はグランスカイの方が幅広かったです。
90平米、ワイドスパンみたいなのがあったら良かったですね。

角は少し予算オーバーです。
でも、価格表はもらいに行きます。

真剣に検討されてる皆さん、このあたりは住むと離れられなくなりますよ。
良い家探しが出来ると良いですね。

最上階以外では、フラッグシップ的な位置付けの南東角の住戸
第一期でどのくらいが売りに出るか興味ありますね。
値下げがないところをみると、要望書は順調なんだと思いますが。

南東角、北東角は一期で全部無くなると思う。

南東角はこの価格じゃ無理じゃない？私もタワマンの南東角住んでたけど、夏場灼熱地獄なのになんで売れるんだろうね・・・まぁ、住んだことない人には現実はわからないと思うけど。南東角は一年の半分はカーテン閉め切ってないと耐えられないので、眺望を期待している人は注意した方がいいですよ。まぁ、そもそもこの物件は南側半分は眺望期待できませんが。

ステマを非表示にする（選択した書き込みを非表示にする）って出来ないんですかね？ステマが多すぎて読みにくい。

南東角は間取りもいいし売れない理由がない。グランスカイ北向きプレミア住戸より坪単価安いし。

今はミニバブルかね？

＞３４
ローンを組んで買う人が多数派なのは当たり前な話。
最低収入層の住人レベルを上げたいなら、もっと高級なところを買えばいいのに。
あなたの資金力ならそれが賢い選択かと。

41さん
いつの時代の南東かは分からないけど、今は窓の性能が格段に向上し、灼熱ってことは一切ないですね。
自分も南東角高層に住んでます。
そもそも南に太陽が位置する時は殆んど真上から太陽の日が差し込むから部屋には僅かしか入って来ませんし。
一方西は確かに辛い。
北は友達曰く
明るさは全く問題ないですけど、冬は北風の影響で床暖が温まるまでは、劇寒です。

今、南向きの部屋に住んでいますが
今年は特に暑かったです。今日も日差しが奥まで入って暑いくらいです。
温暖化の影響なのかなと思います。

今の時間帯は南というより東の時間帯ですよね

窓の性能の違いじゃない？
うちは南東だけど今現在暑いってことはないね

>45さん
窓のサイズにもよると思いますよ。
中住戸と比べるとリビングの窓が格段に大きくなる（面積で4倍くらい？）ので、暑いですよ。カーテン閉めても。
真夏も正午付近の直射日光は入らなくても輻射熱が合わさるので結構つらい。中住戸よりは格段に暑い。
正午を過ぎると西日が入ってくるから、外気温は下がっていっても室内温度はさらに上昇方向へ…
今年は停電したら死を覚悟するレベルでしたね（笑

その分、冬は幾分ましです。あと洗濯物は良く乾きます。ただ、ベランダに干すと稀に無くなる（飛ばされた？）のでもっぱら浴室乾燥機です。
私は暑いのが苦手なのでとにかく夏が辛いですが、当人が夏と冬どちらが辛いかにもよるでしょうね。ただ、うちはテレビが見えないという理由で結局カーテンは通年で締め切りでした。

結局、高層角は私達には向いてないね・・・という理由で今回買い替え予定です。

これからの山の手線内のタワーマンは400万/坪以下ではでなくなりますよ

山手線南側はそんな感じですよね。少なくとも坪280万とかにはなりそうもないですね。

そっかー。じゃあここやトミヒサはキャピタルゲインでるんだね。

因みに49さんの家の窓はLow-eガラスですか？
うちも南東ですけど、そんなに暑くないですね。
勿論夏は暑いです。でもそれは南日のせいというより、夏だから暑いってレベル。
同じマンションの南向きの友達の家に行っても、ずっとカーテン締め切っている家はないですね。
レースカーテンは見られるの防止で締めてますけど。

都心回帰＋アベノミックス＋オリンピックってこと

新築の価格の話です

55→(笑)
都心回帰は昔から言われてる。
アベノミクスはそもそも長く続くものではない。オリンピックは一過性だし、うまくいってもオリンピック開催まで。坪400の根拠を教えて下さい

やっぱり角なら北東がベストかな。
眺望、暑さの心配不要、コスパ、どれをとってもバランスがいい。
ただしどうしても９０Ｃの広さと間取りが欲しいなら、仕方ない。

49さん
一日の外気が最高気温になるのは正午ではありませんよ。１時２時です。
西向きは、最高気温に西日が加わるので暑さが増します。

山手線内側だと坪４００万を超える物件しか開発されなくなると想定。理由はタワマンだと土地はまず入札になるので相場より高止まりし原価が上昇。
坪３００万とかで分譲して利益を出すにはかなり土地を安く取得する必要があるが、多くの企業の資産圧縮は進んでいるし土地の投げ売りは期待できない。
再開発時の住宅設置義務要件も今後は緩和されるので無理して住宅も作られない。
エンドがついて来れないのでつまり高くても売れるエリア、物件しか分譲されないと考えます。

ここは、オリンピックに何か関係があるとは思えませんが。
北東なら、お台場海浜公園の野外競技が小さく見えるかな。

もちろん仕様を極端に落としたり、共用部分を最小限にして原価を下げることも可能だが、山手線内側のタワーマンション建設可能な土地でそんな無駄なことはしないだろう。どのデベも山手線内側でタワマン開発となればそれなりの高級仕様で行くだろう。ただオープンハウスみたいなビジネスモデルもある可能性はある。
オープンタワー○○みたいなタワーなんだけど駐車場もないし地下住戸があり安いみたいな物件のニーズがあるかどうか。

オリンピックということでそれに便乗した開発が都内ては進むのでいろいろ土地は高止まりするでしょう。
山手線内側でうちはオリンピック開催エリアからは遠いので安く土地を売りますなんて奴はいるわけがない。
まず山手線内側の希少な大規模な土地を売ったりしないだろうし、売るならよほどプレミアムをつけてじゃないとね。

>54
当然Low-eガラスですよ。角部屋でLow-eガラスじゃないとそもそも選択肢に入らないです。
日中家にあまりいないとかじゃないですか？？

うちはリビングの2面が全てFIX窓なので、壁と比べたら当然遮熱性も悪いですし、夏場はエアコン2台全力運転でもなかなか冷えないですね～
換気扇なんか回そうものならエアコンつけてるのに汗ダラッダラですよ・・・うちだけ？？

64さん
あなたの家だけだと思います。クーラー２台フルで汗だらだらなら、誰も住まないでしょ？笑
更に南東なら高層中層あまり変わりません。遮る物体がなければ。

＞６１

オリンピックと聞いて、湾岸、としか想像できないようでは、時流に乗れませんし、その程度の力では、住宅双六も、湾岸どまりでしょう。少し前の記事ですが、わかりやすい一例が、これ。


http://sankei.jp.msn.com/smp/economy/news/130917/biz13091712140006-s.h...

連日ストップ高の東急建設　株価が東京五輪決定前のほぼ３倍に

　２０２０年東京五輪の会場や施設の要所のひとつとされるのが渋谷。東急建設は渋谷の開発に強い、ということが以前から指摘されており、これが急騰の理由になっているもようだ。

渋谷も代々木がオリンピックに使われるから「関係ある街」ですよ。
61を読んで、湾岸、としか考えない67さんの方がチョットね。

角部屋タイプが人気なのはわかったけど、中住戸はどのタイプが人気なんでろ。

90Bってプレミアなのに角住戸と大差ない坪単価だから、お買い得感はあるかな。

要望書が出た住戸の何割くらいが販売に出されるのか？

そして販売に出された部屋の何割が、実際に登録されるのだろうか？

多分一期一次は人気の部屋を中心に完売ペースで出すと思う。

70さん

90Bは最上階ですが、プレミアム仕様ではありませんよ。

そもそも人口が減るんだから、これからの悩みは空室率になってくるのに。不動産価格は上がるどころか落ちるでしょう。

首都圏の人口は増えますので都内は上がるということかな。

一次とか細切れにするあたり、意外と見込み客少なくて少ししか供給出来ないとみた。
安くなれ（笑）

都心がこの値段で買える最後のタワーかもしれません。

>73
天井とか高いし、間取り図を見る限りはプレミアでは？？

最上階はプレミアですよ。

90Bが割安なのか、角が高すぎるのか、微妙なところ？

>77
品川区は都心ではなく城南ですよ。

都心と思っているなら都心でいいんじゃない。
くだらない見栄より、実用性だよ。

山手線６分は紛れもない都心です。

山手線６分でしたら
台東区や荒川区や北区も都心ですね。

城南で山手線内側徒歩６分、御殿山小学区は紛れもない都心です。

都心ってもっと栄えてるところのことかと思ってました。
田端、駒込辺りも都心なんですね。

駒込は栄えてますよ。

何はともあれ一期が終われば落ち着くと期待したいです。

最近はプレミア仕様の部屋を除くと、100m2超えの間取りが極端に少なくなってきましたが、知り合いの不動産関係者に聞いてみたところ、最近は不動産価格が高騰しているので、広い間取りにしなくても坪単価をかなり高く設定できるみたいで、広い間取りを作る必要性が無いらしいですね。

逆にプレミア使用の部屋は、通常仕様の部屋と同じ感覚で値段を上げると高くなりすぎて売れないから、リスクが高いのであまり作らないようです。

ここもプレミア仕様と通常仕様の価格差が小さめで、プレミア仕様の部屋が少なくなっているのはそういうことなのでしょう。

後々売ることになった場合、不動産価格が今の高値を維持できなくなっている場合もあるので、そのリスクを吸収できるだけの経済的な余力は残した方が良さそうですね。

多くは望みませんが、都心に住むにしても、こんな感じの落ち着いたところがいいなと思います。

http://www.biz-img.net/sp/photo/SHPV00059H/HBF13BK0287_1310261253.jpg?...
http://www.biz-img.net/sp/photo/SHPV071001/BF13150109_21_1307211331.jp...

>80さん

最上階には「プレミアム仕様」と「通常仕様」が混在してます。
天井が高いだけではプレミアムではありません。

価格表の「星印」が付いた「100以上」がプレミアム仕様とのこと。
坪単価が「星印」の有無でかなり違います。

どっちも私には手が届きませんがね（笑）

最上階はMRでいいなと思ってたら価格表をみて吃驚してしまいました。営業マンの人いわく買う人は買うとのことですが、羨ましいですね。

最上階のMRは、プレミアム仕様＋オプション1000万円以上だそうです。

そんなの他のモデルルームも似たようなものでしたよ。
オプションで500万以上掛かってるらしいですね。