Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）PART13

はやくもPART13
山手線内の希少なタワーマンション！
今日の話題はなんだ？
もはやトミヒサクロスと関係ない話も多くなってきましたが、
どんどん行きましょう

２ヶ月ちょいでもうNo13新記録では？富久クロス
凄い人気ですね！

一期３次は何戸販売ですか？ご存知の方いましたら教えて頂けますか

ここは２年前からスレ立ってる。本格化してからでも半年経ってる。新記録には程遠い。50は必要。

２年前からスレが立つほどの、注目物件だったのですね。

スカイズはpart23とかだよ。

スカイズは2008年からスレッドあるね

このスレの勢いは、以前はプレシス新宿御苑に押されてた。販売時期が少し違うとは言え、部屋数は30倍以上あるのに…と驚いた。

>3さんへ

70戸ぐらいと聞いたような。。。

自分は契約を済ませたので、興味本位で聞いてみたところ、そのような回答だったかと思います。
3次から初めて参戦される方は、販売予定戸数のあまりの少なさに驚くのではないでしょうか。
しかし、要望が殺到すれば多少の調整は入るでしょうね。

そうでしたね．1次も2次も初めに営業さんが言ってた数より，実際販売に出す数が多くなりましたからね．

9さん。ありがとうございます。年内700は売れてしまいますね。一次は色々特典があるようですが、高層階だけなのでしょうか？もう高層階はあまりないようになので残念です。

再開発の事業関係者との約束？地権者との約束？詳しくは忘れましたが、
2期に渡って販売をするという取り決めがある、というようなニュアンスの話を聞きましたよ。
本来の勢いなら、一気に放出すればもっと販売することも可能なのでしょうが、
どうしてだかは分かりませんが、期を持ち越す必要があるそうで。

モデルルームの維持費も相当な額なので、この調子で販売していければあと半年待たないくらいで
モデルルーム自体がクローズでしょう。。。
と、営業さんがおっしゃってました！

神奈川のスレを見に行ったら、武蔵小杉のタワーが坪３４０万で驚きました。
比較で富久のことまで書かれていたのも驚きました。

３次の売出しは価格表だと７０件位ですね。

>武蔵小杉のタワーが坪３４０万
駅近の威力でしょう。驚きもしないが。

スカイズは7月〜11月の4ケ月で、960戸/1110戸だよ。

価格帯が違いすぎる。

信号１つ先には全国区で有名な「新宿二丁目」

このトミヒサの立地なら、価格はこんなもん

何故そんなに二丁目を嫌うのか。
飲み歩いてれば二丁目の人達は温かい人が多いのが分かるのに。

遊ぶにはいいが、住むにはちょっとね。自慢はできないよ

はなまるうどんの新しいキャンペーンをニュースで見たが、恥ずかしいよ

例えば、近くに高級住宅街があった立地ならネガさんは、

信号１つ先なら別の街だから勘違いしないように。
と書くのが普通。ものは言い様。

高級住宅地さえないんだが？

どちらにしろ、信号１つ先なら別の街。

２７
同感

>32

こんな内容を貼り付けなくても、気になる人は買わなければよいだけです。

さようなら～

>34
同感。地権者物件だからでしょうか。
他のタワマンでは、このような異質なポジはあまり
見かけません。

本当に契約者だとしたら、近隣者になるのかと思うと
気が引けてしまいます。

このクラスの価格帯だからなのか

>35
ここは悪名高き湾岸ポジより元気だからねぇ
だが地権者は年寄り主体だからあんまり関係ないかな

本当に忙しい人はそんな事で怒る時間すら惜しい。

買った人は住民板に移ってるしね。

その通りだと思います。
私も海外在住組で、この機会に半分は投資の意味にて本物件を購入しました。
海外と比べてこのロケーションのこの値段はそこそこいけてるはずです。

>42
最近物件情報を知りサイトで調べ始めました。
行灯部屋無しの間取ってあるんですか？
70m2代で2LDK又は3LDK。
物件サイトには該当する間取りが無かったので。

北角はそうかな？形が三角になるけど。

ありがとうございます。
モデルルームに問い合わせてみます。

外国人に選ばれるマンションってことは、将来も空き室が出にくいマンションってことだよね。
いい事なんじゃない？

目黒不動前のタワーのスレを読んだら似たようなことが書かれていました。
都内のマンションなら仕方がないんでしょう。

賃貸で資産運用が目的だから住むのは殆ど日本人。
市ヶ谷の低層でも大家は外人な部屋はあるかもね。

＞56
ここは1000戸、あなたの低層は50戸あたりかな？
そりゃあ富久のほうが中韓は多いかもしれない。ただ確率論からいくと当たり前の話しなんだが••••
隣に中韓の人が住むのも同じ確率だから(笑)

中韓の富裕層は日本人より金持ちだから、賃貸で借りるひとも多いと思う。

賃貸は、ほとんど1LDKの投資用の部屋だよ。
中低層だから高層階は関係ない！

ニュースで、日本の重要施設の近く、を買う外国人が増えたのを知らないのかな？市ヶ谷…

この素晴らしいマンションがこうならないように皆で頑張りましょう
http://d.hatena.ne.jp/flats/20131105

ここは2LDKの総戸数が多いから、
2LDKからもある程度の賃貸は出る。
だから高層階でも大いに関係ある！
しかも、2LDKの方が大勢で住んで騒がれる可能性が高い。

>>60
で、いい加減中韓が多いっていうデータ出したら？

日本自体には、外国人といえば、ほぼ中韓しかいなんですから仲良くしましょう。
反日の彼らはわざわざこの島国には来ないよ！

事実を提示できなければただの妄想以下。

議論の価値全くなしだね

市谷の低層の方は、自分のマンションにCKが住んだら
いじめて追い出そうとするのかな？

それとも自分が出て行くのかな？

もっと遠いところからのネガかと思いきや、まさか市谷から中国人・韓国人が多いと批判されるとは。。。若松町に関東唯一の韓国人学校があるんだから、富久町にしろ市谷にしろ、どこも牛込地域は韓国人多いですよ。データが欲しい人は国勢調査を見てください。東京韓国学校に通わせている人は、日本サムスンとかで働いているようなエリート・ビジネスマンが多いみたいですけどね。

ご年配の方は気にされるのかもしれませんが、若くてもここが買えるようなそれなりの地位の人には、友人や勤務先の同僚に中国人・韓国人が何人もいますので、十把一絡げ付き合いにくい隣人だと思っている人は少ないと思います。私はレイシストが集まる街より、外国人もいる国際的な街のほうが魅力的です。

抽選外れました…。ＣＸ待ちもなさそうですね。
残念ですが三井の大崎に方向転換。でもあそこもかなりの抽選になるみたいですが。

あの。。外人さんが嫌なら買わなければすむ話ですよね。
私富久クロスについてお話したいのですが。

＞86
これも縁ですからね。
あと倍率高い部屋を避けて、少しは妥協も必要になってきますよ、どうしても欲しい場合は。

アジア系で国籍は欧米、って人達も多いんだが。

心配心配と、心配してもどうしようも無いのでは？
そこまで外国人入居者のリスクの話をしたければ
改善策等を提示しないと話は堂々巡りですよ。

人種間の問題は、マンション購入時に生じるリスクの中で改善するのが最も困難な部類に入るので、許容できないならば契約しない方が良い。
以上。

気にする人は戸建てを買うしかないってことですね。

でも、ココを買えた人はラッキーだと思う。

永住目的で購入しましたが、何故間違えてるのでしょうか？

＞98
パーフェクトな物件は無い。
価格も重要な要素。とにかくここは立地に尽きる。
間取りはウナギが多いが、平均点の部屋もある。
ところであんたはどこにどんな物件に住んでるの？
市ヶ谷の駅遠物件でしたっけ？

都心で外国人が(殆ど)いない場所があるなら挙げてみろって

ここで語られてるのは本土の人たちの話ですね。中国には数年住んでいました。
日本に長く住んでいる中国人知ってるけど、マナーも何も日本人的ですよ。だから問題はないです。
投資目的で本土から買いに来る場合、貧富の差が激しい国なので、ここを買えるクラスはかなりのアッパークラス。
テレビで見てる人達とは違いますよ。

市ヶ谷住まいに御不満がおありで
マンション探しサイトスレを見てるんですか？
書き込みして意見を書いてたらもう、第三者ではないですが。

1期3次は70戸くらい…　　今度の倍率予想している方、コメント下さい。お願いします。

富久のポジさん､ちょっと攻撃的な方が何人かいるな…

浮かれ過ぎだからだよ…

>108
一期が平均1.6倍位だったから、次は1.2倍位じゃない？
無抽選が多く一部の部屋は人気集中という予想

それはよかった。
ノーと言える日本人でなければ。
もっと愛国心を高めよう。
もっと富久愛を高めよう。

新宿区富久のマンションを買う人は韓国人や中国人を気にしないでしょう。コリアンタウンもすぐ近くだし。気にする人は港区や千代田区または世田谷区あたりのマンションを買うと思うよ。

いや、気にするよー、マナーむちゃくちゃ悪いから。
いないに越したことはない。

＞118
港区の外国人で一番多いのは朝鮮人だけど、何か夢でも見てる？

都心なのに郊外価格のお買い得物件。

実際問題、中国人とかは湾岸の方を好むんじゃないかな。

宗教さんの理想のマンションの条件は？？？

坪単価とエリアはどんな感じかしら？

127はシティタワー品川もお買い得ではなかったと言ってるの？

やっぱ行政と組んだ物件は買い得なんだよ。
ここも行政が絡んでるから、CT品川ほどではないけど、お買い得。

この名前名乗っていいかしら？

富久クロスを買うことはドブに金を捨てるようなもの。人生を棒に振る。絶対やめろ！

138
可哀想な人ですね…

みなさんランニングコストはどう思いますか？築15年後ぐらいから70平米
で管理費修繕積み立て6万越えますけど。

リセールひびきますかね

立地や価格に魅力を感じている者です。

妬んだネガに攻撃されていると思う人が多いようですが、富久ポジも他のタワマンスレでかなり暴れています。
ここでも宗教とからかわれるほど攻撃的独善的な書き込みが目立ってきました。
契約直後で高揚しているからかも知れませんが、不安や不満の裏返しか、デベや地権者の必死なステマかとも疑ってしまいます。
人気物件なら、それにふさわしい節度を望みます。

>140
当然響く
買う人は大抵、新築だろうが中古だろうが、ローン＋管理費修繕積立金を月額負担と考えるからさ
（本当は固定資産税や火災保険もだが初めての人は忘れがち）

築15年後ぐらいから70平米
で管理費修繕積み立て6万越えますけど。

本当でしょうか?その頃は完全にデフレで円の価値も高く厳しいはずでから
リセールに響きますね。プラン早める必要ありそうです。

デフレなら修繕費も管理費も見直されますよ。マンション全般の話ですが。

>141
他のタワマンスレの書き込みはポジとは限りません。
反感を買わせる目的で、過剰に褒める褒め○しネガもいますから。

なんたでも定価の試算で管理費、修繕費やってるからな。
業者選定をゼロから見直してけばいいだけ！

⬆︎なんでも

今週末から第三次楽しみですね。モデルルームも一新され楽しみです。購入の方向で最終結論だしたいと思います。

1期1次の契約者です。その後の世間（と言っても検討者さん）の評判が気になってずっと見ています。しかし、ポジだかネガだか、はたまた品の無い言葉づかいだったりで、悲しく、不快になってきます。こういう場の常なんでしょうか。築15年後には70㎡で管理費修繕積立金が6万円だとか、それが普通のマンションでの相場だったら誰も家が買えなくなります。そんなこと此処で書いて何か面白いのでしょうか。

148さんのような明るい書き込みに好感が持てます。買えると良いですね。

高層階はどの部屋が残ってるのでしょう？

>149
６万円の管理修繕費はウソだったのでしょうか？

149です。146さんの解説通りかな？　6万円って誰が言ったのか知らないけど、普通のマンション（タワマンも）なら考えられないです。

現時点では70平米で15年後には、
管理修繕費が６万円。

入居後に意見取り纏められれば
見直し改定の可能性もある

長く住めば維持管理費が上るのは、他のマンションでも良く出てくる話です。
マンションは永住しないで、ある程度住んだら買い替えが良いです。

154
他のタワマンでは新築時の計画でも
このような設定金額ではないです。

1000戸もあるのに、住み替え推奨されても
皆､考えることは同じなので
一斉に売り出しがでると
中古がだぶつき価格が一層下がる。

住み続けたい物件が価値ある物件になる

相場より高い維持費はイゴコチよいとは思ってもらえず
住み続けたいとは思えないでしょう。

営業に聞いたけど、外人はほとんど居ないって言ってた。

他のタワマンでは
修繕積立金の一時金を数年毎に徴収して
毎月の修繕積立金をあまり変化させないやり方もあります。
が、住む程に修繕費をたくさん払うことになるのは同じです。
一度に払うか分割で払うか。

ほとんどって､曖昧でわからないけど
10％でも100戸にはなる。

パーセンテージで聞く方がわかりやすいよ

人によっては30％でもほとんどない方って
捉え方の人もいるから

外人大家で日本人店子のケースもあるだろうから、
％で出すのは無理では？

少なくとも、外国人購入者もいるということ。
コリアンタウン近いんだし、別にたいしたことじゃない。

159
逆も然りなので、そこの考慮はいらないでしょう。
日本人契約者の方が多いだろうし、その人達が外国人に需要が多く貸し出しが多ければ増えてしまうし。

単純に、外国人契約者数のパーセンテージではかり
あとは立地などの外国人割合予測しか出来ない

入居審査をマトモにやるなら、
外国人はちゃんとした仕事を持ってる人しか入れませんよ。
もちろん日本人もですが。

いまの長期修繕計画にある数値を元に、試算してみました。
70平米に近い物件を取り出して、

当初、
管理費21,600円、修繕積立金8,310円。合計29,910円。

15年後(16年目)、管理費に変化がないものとして、
管理費21,600円、修繕積立金32,000円。合計53,600円。

管理費がいくらかは上がるだろうから、15年後(16年目)70平米、管理修繕費6万円というのは妥当な予測だと思う。

ちなみに、修繕積立金は6年目、11年目、16年目でどおんと増額する。

163さん、修繕費のどおんと一時金による徴収はありますか？

>157
住むほどに修繕費が多いのは当然どこも同じですが
総体的にみて管理修繕費の支払いが
相場より高いのは気持ちのいいものでは
ありません。

支払う総額を相場程度にしてもらわないと
住み続けるにも、住み替えリセールにしても
困ります

タワー住民だけでなく、共用施設使用出来る全てから修繕費(共用施設分の)徴収出来るのでしょうか？

164さん、
どおんと増えますが、途中での一時金徴収計画はありません。

>165
167さんがおっしゃった通り、一時金による修繕費支払いがないので、
支払う総額は相場程度です。

ちなみに管理費は最近のタワマンの中では低目です。
管理費が安いと言われているブリリアタワー池袋よりも更に安いですから。

リセール考えるなら10年目あたりに逃げた方が良いよ
住み続けるなら最初安い分を後で取られるだけだから関係ないよ
他のマンションと何ら変わらない

共用設備が多いタワマンなら管理費修繕積立共に高くなるから70平米6万円は十分あり得る金額でしょ

だからマンションは適当な時期に住み替え、と色んなマンションスレで書かれています。

住み替えっていうけど、みんな同じこと考えるってことじゃないの？
少し早めに売り抜けようとか。

買う方からしたら、維持費高くなってからの
物件は敬遠されると思うのだけど
実際はそうでもないのかな…

芸能人もいるらしい

実際、共用設備が多いタワマンだって中古売買されてますから。

>172さん、
敬遠されると思います。
そういう意味でも、修繕積立金は漸増方式でなく定額方式がいいと思います。

現在中央区の大規模タワマン83㎡に住んでいますが、6年目で管理費修繕積立金は約25,000円/月です。長期修繕計画見ても当分値上がりは無さそうです。因みに管理は住商系。ここの見積もり（計画）が甘いのか、トミヒサクロスがコンサバなのか、どちらでしょうか。

176さんTTTですね。あの頃のタワマンは管理費維持費も安かったのですよ。

ここと比べるよりも、最新の湾岸タワマンのキャピタルゲートやスカイズと比較なさるのをお勧めします。
キャピタルやスカイズも管理費修繕積立金は高いですから。

>175さん、
定額方式、というより
定額プラス一時金どおんと徴収方式、ですね。

>176さん、
「ここ」とおっしゃるのは「中央区の大規模タワマン」のことですよね。

25,000円の内訳が大事ではないでしょうか。管理費は日々必要な範囲でおさまればいいのですが、修繕積立金は修繕計画あってのものなので。修繕積立金があまりに安いのは計画が甘いかと。

>178さん、

いえいえ、完全定額制がいいですよ。
一時金はふところにどおんと悪いです。

管理費は安いと思いますよここ。ただ修繕積立が跳ね上がっていくから１５年後ぐらいから結構高いと思う

本当にランニングコスト以外の部分では気に入ってるから購入を悩んでます

しかも７０㎡の固定資産税年間４０万って聞きました。

桜上水ガーデンズも敷地広いですけど年間２５万って言われました

まあ金持ちからしたら１５万の差なんてと思うかもしれないですけど、長年住んだら結構違うので

176です。管理は住商建物なのでプールやジム、ラウンジなどの管理のグレードはまずまずです。
ここ（中央区の大規模タワマン）は、管理組合発足直後から理事長以下の理事会が何十人と名を連ね非常に管理会社を厳しく監視しています。勿論修繕積立金についても厳しく査定しています。私の思うところ、最近のタワマンは管理会社にぼられているように思います。トミヒサクロスも同様だと思います。管理組合が出来たら、皆で厳しく監視していくのが良いと思います。

固定資産税、後から苦情が出ないように高めに出してると
営業から言われたと過去レスにありましたが。

176さん、TTTはスケールメリットがスゴいですからいいですね。

181さん、固定資産税はそんなに高くないですよ。過去スレにあります。25万円くらいだったと思います。

あれ２５万なんですか。自分は４０万って聞いたんですがね（嘘じゃありません）

そのぐらいだったらいいですね

ここに限らず営業の出す固定資産税は実際の５割増ぐらい。なぜなら固定資産税は竣工しないと決まらないし、国が勝手に決めるのでデベには分からないんですよ。

ずーっと延長されて来てるとはいえ、2015年に固定資産税の軽減税率が適用されるかは確定していないので、適用されなかったという前提での金額だそうです。新宿区がどう評価するかも今は確定していないことも含めて、想定される最大額で提示してるそうです。

実際には20万円かもしれないし、30万円かもしれないし、残念ながら40万円かもしれません。ただ、50万円になることはない、というような目安の額です。軽減税率が延長されたらいくらになるかは、MRで聞けば教えてくれますよ。

過去にも固定資産税厨がいたけど、いい加減にしてくれないかな。
20〜30万くらいだと思うが何回も蒸し返すなよ、金無いならここに来るなよ。

蒸し返すって言うより、純粋に新規で検討してる方なのでは？
新規の売り出し毎にきになるお金の話が出るのは自然なこと。
新規の方は昔の前のレスをわざわざ読み起こすなんて希だから。
私は毎度の固定資産税の流れを読んでるけれど、仕方ない事だと思いますよ。

こないだ地震がありましたね。日曜日？
あの程度の地震だと高層階(50階以上)はどのくらい揺れますか？食器棚の物は落ちてきませんか？

タワーに住んだことないので。

営業が311の地震で、2mくらい揺れると言っていたよ。
構造説明会の時ね。結構揺れるよね。

耐震タワーの高層でも３１１で被害０のところも多かった。ここは制震だし大丈夫ですよ。

揺れないのは免震で、制振は揺れてエネルギーを吸収するから揺れるよ。何方かというと耐震に近いと思うけどね。ここが免震だったら折れちゃうけどね。

8年後。

売りのタイミングをいつにするかですね。