桜上水ガーデンズ（桜上水団地建て替え）Part3

子育てには魅力的ですよね。マンションも地域も学区も。それと30代から40代は微妙です。ここを買うような層は若く見えそう（笑）

メチャ高いですよね。
平均6800万だなんて、ここは普通の会社員は絶対に買えませんね。

普通の会社員ですが9200万の部屋を買いました。ここを買う層の多くは医者や弁護士や会計士などのライセンス系のお仕事だそうです。

879さん、人生に努力が足りなかったですね。残念です。
安くはないけど、6800万円でへんちくりんマンションお結構多いですから
まともな価格だと思いますよ。

ここの平均は6800万じゃないでしょ。6800万は最低価格であって、平均は8000万くらいのはずですよ。ここは年収1000万以上のアッパーミドルがメインターゲットのマンションです。

環境は良いと思うけど、価格はこの辺りの郊外型で、外廊下物件としては物件価格は高いですね。
価格は都心物件と変わらない割りに、設備仕様はやはり落ちていますね。
管理費や駐車場代のランニングコストは安いと思います。
どうしても大規模団地型の域を抜け出せない配棟が、好き嫌いを分けるでしょう。

それにしても、建替え組合の地権者が主要な部屋を押え過ぎですね！
これは正に地権者のための物件です。
建替え計画に賛同して、割高な部屋に資金を拠出し、一緒に仲良く暮らしたい方向きです。

883さん

内廊下と外廊下では建設費はあまり変わりません。ここは外廊下を採用しているからこそ、両面バルコニーが実現できているわけで、それが一つの売りになっています。購入者の多くもアンケートで両面バルコニーが決め手と答えています。また外廊下を採用したおかげで、1平米あたり月50円管理費が安くなっています。内廊下の場合は換気装置が必要になるので、その分価格は高くなりますが、建設費全体からすれば割合は小さめです。

これだけの広大な土地に植林を施した立地は都心にはいくらも存在しません。ここは平均坪330ですが、都心で同じ条件を再現したら、とんでもない価格になることは間違いありません。都心の330万は窮屈な土地に建蔽率めいっぱいに詰め込んで建てた場合であって、ランドスケープに余裕を持たせた物件の場合が都心にあれば軽く億ションになるか、70平米前後の狭い部屋ばかりになるかのいずれかです。ここは詰め込んだ印象が強いようですが、各棟の南面の距離は最低30メートル（HとGの間)、最大で100メートル以上（BとEの間)あり、前建までの距離はかなり確保されています。

私も都心のマンションと比較しましたが、上記の理由以外にもここは高くなる要素がいくつかあります。
（１）野村ｘ三井のネームバリューとブランド力
（２）清水ｘ大林組というスーパーゼネコンによる施工
（３）免震構造の採用
（４）広めの間取り
（５）駅近

これらの要素を冷静に分析してみると、ここは決して高くありません。価格なりの価値があるというのが私の判断です。
もっと言えば、どれだけ価格を吊り上げても、これだけの条件がそろっている物件は他にはありません。
その意味でここは買いだと判断します。

ここと同価格帯、またはここよりも高価格でも結構ですから、ここよりもすぐれた都心物件があればお教えください。

価格が近くてよりいい物件としてはパークシティ浜田山（広い部屋が大部分だったのでグロスは高かったが坪単価はさほどの差はない）。
類似物件で都心だと定借だけど広尾ガーデンフォレスト。
どちらも内見したがいい物件でしたよ。
自分的には地権者なしというのもよかった。

両面バルコニーが売りというけど、そうではない部屋もあるよね、ここ。それはただの外廊下物件でありあまりメリットはないことになる。

＞885さん

パークシティ浜田山はここよりもずいぶん高いです。それに管理費も倍以上します。価格に関わらずということでしたら、桜上水ガーデンズより上ですね。ただ多くの人にとって通勤利便性の面では浜田山よりは桜上水の方がよいでしょう。

広尾ガーデンフォレストはまさに都心のオアシスですが、緑地の多さでは桜上水の方が上なのではないでしょうか。
やはり価格が高すぎます。

お金さえ出せば桜上水ガーデンズ以上の物件はありますが、現実的な判断としては桜上水ガーデンズが総合的にみて一番すぐれていると思います。

営業マンの宣伝行為は止めましょう！
営業マンと交流したい訳じゃありませんから。
購入検討者の交流サイトではないですか？

ひょっとして、884、886さんはＰＶで喋りまくっている所長殿？
(^-^;

>887さん、

私は営業マンじゃありませんよ。純粋にここがよいと思って自分の意見を述べているだけです。もし他の方に反対されて、それが説得力を持っていれば、自分の考えを改めます。ここをポジする形で私も皆様に相談を持ちかけているだけです。

嘘つき！
理路整然？説得力自慢の営業マン丸出し！

まあ価格と実物のバランスで考えて、浜田山や広尾よりお買得というか手が出る範囲という意味でしょう。それなら同意します。

ここの良さはゲートシティ化してセキュリティかけることであるが、地権者の要望で夜間以外の昼間はゲートフリーとして敷地内を近隣住民に開放するので、実質無意味になってしまう。
┐('～`;)┌
長年のご近所さんとの付き合いが、建物が立派になったとたんに途切れると、寂しいから？妬みを買うから？
広くて植栽や共用施設もあるから一旦入れば中に潜むこともできる。
大規模開発であり、環境や住民との融和にも配慮しなければならないが、購入者の財産や生命の安全を守る権利が蔑ろにされている。

>886
では、現実的なレベルで自分なりの意見を。

私にとってのここの問題点
1. 地権者の多さ。それに伴う年齢層等の不均衡。
2. 外廊下（両面バルコニーの部屋はいいのだろうが、そうではない部屋には外廊下に面した窓のある部屋があり問題）。
3. 郊外なので通勤などに負担あり。その割りに高額。

まあ価値観は人それぞれなので、「ここが一番」という人が買えばいいと思います。
でもそうでない人もけっこういるということ。特に広域で探してる人は。

地下駐車場にした分だけ、インペリアルよりは良いね。
間取りもまずまず。
手の届くステイタスだから、桜上水が憧れの地域の人には良いかも。

でもここの地下駐車場、自走式でなく機械式なんでしょ？

自走式って、平置きのこと言ってる？
ここの地下はマンションの地下ではないですよ。
樹木の地下でもない敷地内に、地下ないしは屋根付きの駐車場（機械式）を作っている。
平置きが良ければも~っと郊外に行かないとね。

884さん、加えて地下駐車場は高くなりますよ。
でも地下駐車場はいいよね！！緑も増えるし、格が上がる。

>895

これは失礼。
千石のインペリアルよりいいという言い方でしたので、都心ハイグレード物件では標準の「地下平置き駐車場」と勘違いしてるのかと思って書いてしまいました。

桜上水は、世田谷区の開発計画がありますよね。
この計画を踏まえてみなさん検討しているのでしょうか。

この開発計画についてどのように説明されているのでしょうか？？

www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/102/.../2013022no2-23.pdf

通りすがりの購入者です。
個人的な意見ですが、いくらこの先景気が悪くなろうと
良くなろうと、都心と駅近は将来的にも、資産価値
があると認めて良い物件かと思います。
先日、有楽町で火災がありましたが、山手線の沿線や都心は防災において不安です。
この二つの理由から桜上水の価値は評価に値すると思います。

そうかもね

両面バルコニーはいいですね。
窓でもよいけど、外に面していて欲しいです。

＞887さん
営業マンの投稿でも、購入検討者に必要で正しい情報なら知りたいです！

＞８９２さん、

ご指摘の問題は避けることが可能か、杞憂に終わる可能性があります。

１．地権者の年齢層は確かに高いと思われますが、一部住戸は地権者の相続人が住むそうです。今回分譲される５００戸超の購入者は３０代からいますので、年齢層は重なると思われます。従前からの地権者が住む場合あ確かに年齢層が高くなりますが、年齢の格差は多かれ少なかれどの集合住宅にもあることです。

２．確かに一部住戸では両面バルコニーが採用されず、外廊下に面した部屋がありますが、そのような部屋を選ばなければ済むことです。

３．新宿まで１１分で遠いというのはいささか贅沢なご要望です。大手町、東京までは３０分くらいかかりますが、それでも標準的な通勤時間からすれば十分近い部類です。

広域で探したとしても、新築でこれだけの立地と環境はそうそうあるものではありません。価格も安くはありませんが、価格に見合った価値のある物件だと思います。

＞892さん
桜上水で「郊外なので通勤などに負担あり」と言ったら、もう住めない所だらけでしょう（笑）
東京で一番便利な駅は新宿、そこに乗り換えなしで15分で行けるのだから、問題ないです。
お台場だって道が空いている日は車で30分位でしたよ。

大崎のタワーマンションや赤坂など都心に住んでいる知人は皆「スーパーも商店街も無いから買い物が大変」と困っていました。
確かに一歩出ればビジネスマンばかりだなあと思います。
都心でも日本橋は、引っ越し好きの友人を満足させていました。

＞892さん
年齢層は異なったほうが色々な価値観があって良いのでは？
新興住宅地などは子供同士の競争（実は親同士？）が多いと聞きますし。
同年代ばかりだと、いっせいに高齢化して寂れる　という昔の団地の二の舞です。

三井の社員も野村の社員も買ってるんだって！営業さんがおっしゃってました。

三井は10数戸持っていたから地権者でもあるわけだよね。もともと三井牧場だったしね。

桜はすぐ散るよ。

さくら銀行かな！

建替え組合の地権者はすごく高齢化していますよ。
相続継承者は極めて少ないようです。
50年前に30歳だったとして80歳。
もし子供に継承していても50代でしょう？
老人保護地区？
急速に賃貸化したり、相続税対策で転売が続出したり。。

905
そんな内部情報を一購入者に漏らすような営業マンが本当にいたとしたら、
営業失格ですね。

80歳にもなる地権者がそれほど多くここに住むでしょうか？老夫婦には広すぎるため、子供に譲って自分たちはもっとコンパクトなところに移住するというケースが多いと思います。

それに地権者住戸は分譲と違ってグレードが落ちますから、賃貸や転売では不利ですね。そもそもエリア的にも広さ的にも賃貸向きじゃありません。地権者はそれを分かっているはずです。

地権者住戸は一般的に、グレートが落ちるから安く転売されるケースもありますね。
物件の相場を下げるのであまり嬉しくはありません。

なるほど。
地権者住戸の売却物件は狙い目かもね。

マンションのリセールにおいては立地が何より重要、ついで日照、通風、間取りであって、内装のグレードなど二の次なので、地権者住戸が安く買いたたかれて相場が崩れるようなことはないはず。むしろ地権者住戸の多くは条件がよいので、相場を上に押し上げる効果が期待出来ると思う。とはいえ、分譲後すぐに地権者住戸が次々に売りに出されることはないだろうが。

ここはフラット35には対応しているけど、35Sに対応してないそうです。それって物件の価値が劣るということなのでしょうか？

営業マン云々話しはガセネタでは？

これだけの物件なのにフラット35Sが適用されないってどういうこと？

17名のうち何名もどってこられるのでしょうか？

私が知っている限りでは半数以上です。
しかも例のプレミア住戸です。残りは目が飛び出る金額を得て出て行きました。本当に目が飛び出る金額です。
それは新規購入者に上乗せして販売価格に反映されています。
そういう条件のもとで建て替え組合も野村と提携合意したわけですから我々は地権者に対しても野村に対しても文句は言えませんが。

富久と比較中。都心はやはり、湾岸。まよう。

富久も桜上水も地権者天国！
変わりありません。
そのプレミアム分だけ一般購入者が負担しているわけです。

920さん

しかも例のプレミア住戸って何棟のことですか？

>920さん、
近隣在住、検討中の者です。半数以上戻られるとは本当ですか？管理組合に問い合わせて確認されたのですか？

知人によればその17戸以外で建て替えには賛成しておきながら、仮住まい家賃を惜しんでぎりぎりまで居座った数戸は確かに戻るそうです。棟は不明です。

マンションに限らず地権者さんが有利（先に部屋を選べる）のは当たり前。
そうでないと、どこも建て替え事業は出来ない
それがいやな人は工場跡地などを選ぶしか選択肢はない。

地権者の3分の1は団地を中古で買ったので今もローン返済中や子育て中。残りの人たちもすでに子供世帯に譲った人もいる。500世帯以上増えるわけだから学校も子供がどのくらい増えるのか早く知りたいだろうね

925さんの言うことは真実なんだろうね。
だから地権者の多い物件は敬遠される。
地権者なしでも元社宅など地歴のよい物件はそれなりにある。

地権者の交渉力で駐車場や管理費が安めなんだからむしろプラスなのでは！
価格については、環境を踏まえて売れる価格設定にするだけなので、これが相場なのでしょう

>>地権者なしでも元社宅など地歴のよい物件はそれなりにある。


パークシティ浜田山とかは、それに該当するね

最後の最後までごねた地権者。

おのおの2億円くらい貰って了承したんだろうね、きっと。
野村は口が裂けても言えないけど。

いや、1.5億くらいだろう。
普通に売却しても1億だからねえ。

ごネタ地権者には和解金が支払われたのは事実ですが、その金額がそのままここの物件価格に上乗せされているわけではありません。そんなことをしたら誰もここを買ってくれませんから。会社の経理はそんな単純なものではありませんよ。

ここは団地の地権者が多いからこそ、従前からの住民の要望を取り入れてデベだけでは計画の出来ない稀有な物件に仕上がっているとも言える。

934さんの言うことは当たっていますね。
ここは桜の木が見事で、まるで森の中に建物があるかんじで素敵でした。
他でこういう雰囲気は見たことがないです。
敷地いっぱいに建てず樹木も残すという、よくあるマンションとは違う方式にして正解ですね。
その方が将来中古としても売れますから。

桜上水ガーデンズの魅力をまとめると

（１）日本の不動産をリードする野村ｘ三井分譲というのネームバリューとブランド力
（２）スーゼネ清水＆大林組施工による安心感
（３）武蔵野台地の地盤に中層ながら免震採用で鬼に金棒
（４）京王線急行停車駅「桜上水」徒歩3分
（５）既存樹木と新しく植林した緑深い環境
（６）ゆとりあるランドスケープ
（７）建て替えだからこそ実現した必要にして十分な共用施設
（８）7割以上の住戸が南向き、5割以上の住戸に両面バルコニーの採用
（９）低ランニングコスト
（１０）敷地の周囲を日大グランド、テニスコートに囲まれた解放感

とこんなところでしょうか。すごくクオリティが高いマンションですから、価格もそれなりにしますが、私は納得して購入しました。

週末に免震体験ができるらしい。ちっと面白そう。

936さん、建ぺい･容積が余っているのも特徴ですね。
普通ではあり得ない。建て替えじゃないとできないでしょう。

地下駐車場が抜けているよ。地下掘るのって以外とないからね。

すごいポジモードになってる！確かにいいね。

まあ地権者さんや既契約者さんにとってみれば早く完売してもらいたいだろうからね。
ここのいいところをアピールしてくれるのは参考になるんだけど、ずーっとおんなじ内容なのがちょっとね（要は936)。
もうわかったってつい突っ込みたくなる（笑）

結局のところ、ここのいい点は語り尽くされているので、あとは価格が納得できるかどうか、だけなんだろうな。

周りの普通のマンションが6000万円位なので、それにプラスしたんでしょうね。
住居に億は出したくないけど6000万は物足りない　という方が買うのでしょうか？

夏までに完売すれば、竣工の頃には1割ぐらいの含み益になるよね

＞９３６

まさにその通りですね。これだけの条件がそろっている物件は都内のどこを探してもないよ。中古でパークシティ浜田山やガーデンフォレスト広尾はもっと高いしね。

住まいサーフィンみると、沖式の時価は　84万円/㎡。
実際の価格は　98万円/㎡　とのこと。

2割近く割高という評価のようだけど、

>夏までに完売すれば、竣工の頃には1割ぐらいの含み益になるよね

これには何か根拠があるのかな？

浜田山や広尾と比べるなんて。格が違うでしょ（笑）。

普通に考えて割高ですが永住にはいいと思います。リセールだと2割減で済むか？

金融緩和がまだまだ続くわけだから都心部の優良人気物件の価格上昇は続く公算大
これまでのデフレ政策の結果、30代の持ち家比率もかなり低下し、潜在ポテンシャルは高い一方、建設コスト上昇で新築が安く出てくる可能性はほとんどなし
デフレマインドで慎重になってるとあとで痛い目にあうよ

30代の持ち家不要と思ってる奴が多いので潜在的なポテンシャル自体が低い。車もそうだし、結婚もそう。ガツガツしていないのか面倒なだけかわからんが、興味深い。20代になるとわりあい貪欲なのが多くてこれまた面白い。10年後の中古市場は今の30代すっ飛ばして彼らがターゲットになるだろうね。

氷河期世代だろ
犠牲になったのは(笑)
あの世代は契約や派遣とかが多くなったし

広尾ガーデンよりPC浜田山より、
こちらのほうが格上でしょ
坪単価だけで判断すると痛い目に遭うよ（笑）

ここは、桜上水団地なんだよ、建て替えられても。住民はそのままなんだから（笑）

桜上水団地の住民はそもそも当時のアッパークラス。弁護士、医師、会社役員など。公団などとはレベルが違う。

桜上水団地は建設当初からモダンデザイン＆ハイカラマンションとして当時から上流階級が住んでいたマンションです。
DNAは受け継がれて事実、広尾のヒルズやフォレストより高級マンションとして認識されています。

>954
いくら何でももう釣れないでしょう？（笑）

>954

浜田山や広尾と比べれば、桜上水はそれなりのよさがある。まず物件価格が安いし、ラニングコストも安い。それでいて広尾よりは緑が豊富だし、浜田山よりも都心のアクセスが良好。豪華さや派手さでは劣るが総合的に考えて、桜上水を選ぶ人は多いんじゃないかな。

＞947

リセールが何割減になるのかは売る時期の市況と築年数によりますよ。デベの言うとおりなら、桜上水ガーデンズの「大規模ｘ都心駅近ｘ緑」の希少価値により、将来に渡って資産価値が保たれるか、または上がるそうです。

25年後は、管理のゆき届いた区内屈指の大規模ヴィンテージマンションになっているでしょう。

総合的に見て魅力的な物件であることは異論ないところですが、居宅として中長期を展望すれば、価格が高い、いや高すぎる。
足元ミニミニバブル気味で、オリンピックまで7年間ぐらいは良いかもしれませんが、皆さんは人口減少社会の日本に於いて宴の後の不動産相場を危惧しないんでしょうか？政府統計の空室住戸率も増加傾向ですし。デべは売れれば御の字かもしれませんが。
やはり、高くても物が良いから買うと言うことでしょうか？

セキュリティも微妙だしペラボーだしとてもじゃないけどヴィンテージマンションにはならないよ笑

＜959さん

そうですね。この価格が限度ですね。
最近デベは、様子をみながら少しずつ価格を上げてきていますが、教育費や老後の資金なども必要ですし、これ以上上げたら、大企業社員でも手を出さなくなるでしょう。
バブル崩壊で散々な目にあったのですから、この辺でとめてほしいです。

ヴィンテージマンションにはならないかも知れませんが、一棟建てよりも中古販売に有利だと思います。
又、駅近なので賃貸も可能でしょう。
京王線のこの辺り（南側）は、ファミリータイプの賃貸物件が少なく、あっても高いと聞いたことがあります。

945です。
リセールが期待できるという明確な根拠があるのならお聞きしたかったんだけど、結局のところ希望的観測やデベロッパーの宣伝文句しかないということかな。

こういう郊外の住宅エリアの物件（ここは間違っても都心ではない）のリセールや賃貸は、都心の利便性の高い物件に比べ劣るというのが一般的ですよね。ここは相場より高いからさらにそういう傾向が強いと思う。
だからやっぱり永住用かな。環境は確かにいいし。

子育てして成人したら、ヤンキーかな？

世田谷はヤンキー多くね？

金持ちぼんぼんにはうんざりだわ！

都心ではないが、ここを郊外とおっしゃる方は地方の方かな？東京には近郊というカテゴリーがあるんですよ。

ヴィンテージ化する条件は都心駅近、大規模、緑で、桜上水は全ての条件を満たしているので、ヴィンテージ化する可能性大です。特に世田谷限定で考えれば他の追随を許しません。住んでよし、売ってよしの超優良物件です。

>967
ここは郊外ですよ。くだらない言葉遊びをしたいならご勝手に。

都心は港区だす。

営業さんの書き込みが多いね、ここ。

>968
>ヴィンテージ化する条件は都心駅近、大規模、緑で、桜上水は全ての条件を満たしているので

前半は正しいけど、後半は間違ってますね。

971は営業か！

都心の定義が分からない。世田谷を郊外としたら、都下、神奈川、埼玉、千葉はなんて呼ぶんだ。普通の感覚で郊外のマンションと言えば、そのあたりを指すだろう。環八の内側で環七または山の手の外側を指す名称がほしい。都心近郊でもいいと思うよ。

桜上水は都心近郊、駅近、大規模、緑豊富な環境だから、ヴィンテージマンションの基本要素は兼ね備えている。

>967
やはりかなりご年配の方でしたか。戦後から高度成長期前はこのあたりも郊外と呼ばれたそうですね。三井の牧場があって畑がいっばいののどかな土地だったとか。しかし.その後は多摩、埼玉、神奈川、千葉…と郊外ばどんどん拡大していきましたから、現在ではこの辺を郊外というと調布や府中の方から怒られます（汗）
個人的には震災の時徒歩で帰られた方も多いと思いますが、日付変わらないうちに帰宅てきたら近郊。翌日や一泊して動き始めた電車に乗ったのは歩いて帰れない郊外在住者。ここは都心から4〜5時間で帰れました。

ヤンキーはいませんか、？

＜963さん

「永住用で環境がいい」からリセールが期待できるんですよ。
親戚が板橋区でここと同じ様な庭を広くとって共用設備もあるマンションを持っていました。
その地域では憧れのマンションだったようで、中古でも欲しいとキャンセル待ちがありました。
７年後にそのマンションを手放さなければならなくなった時に、周辺で新築マンションが次々と建っているのにも関わらず、新築時より数百万円低い額ですぐに売れました。
男性は「共用設備なんていらない」という意見も多いようですが、女性、特に主婦は購入の目安にする人も多いのです。

私個人の意見として
人口が減り始めているのに中高層マンションを次々と造っているので、もう中古マンションがバブルの時のように上がることはないと思います。湾岸が上がったのは、もともと人が住んでいない地域で最初の頃の価格が安かったから。
そうなると、価格を安くしても確実に売れればリセール成功といえるのではないでしょうか。
安くしても売れない物件も多いのですから。

また学区内の松沢小は、私立でもないのに電車で越境通学する子がいます。世田谷区の中では昔から生徒数の多さで三本指に入り、よくモデル校にもなります。松沢中も良いとの噂がありました。そのせいか近隣から学区内に引っ越ししてくる知人もいましたが、中古、駅遠、庭も共用設備も無し、低層、もちろん免震ではない、6000万以上のマンションを購入しました。

ここなら中古でも免震構造、駅近、庭と共用設備有りで6000万代なら欲しい人もいると思いますので、将来的に下がれば売れると思います。むしろ中古の方が人気が出るのでは？