桜上水ガーデンズ（桜上水団地建て替え）Part3

免震装置が効果を発揮するのは横揺れだけですよ？
首都直下地震ならひとたまりもありませんが、大丈夫ですか？

>免震装置が効果を発揮するのは横揺れだけですよ？
>首都直下地震ならひとたまりもありませんが、大丈夫ですか？

では、どんな対策や仕組みなら大丈夫なんでしょうか？

低中層は免震、高層・超高層は制震というのが定説です。
だからここは、これでいいんじゃない？

免震はランニングコストが莫大！！

免震は設置コストはかかりますが、地震が起きなければ特別なコストは発生しません。
地震が起きたら損傷の規模にしたがってコストが発生します。
そのコストは耐震でも地震が起きれば、家具の倒壊や壁、窓の破損などが起きればどのみち必要なので、安全性が高い分
免震の方が上だと言えます。

760。ランニングじゃないだろ！イニシャルだろ？
免震いれてランニング高いマンションないでしょ？性格曲がってるぞ、大丈夫か？

弱い地震であっても、地震がおこるたびに免震ゴムのチェック
ダンパーオイルのメンテナンス
定期点検・・・

ランニングコスト、実際かなりかかりますよ

営業の方からも「免震ゴムは経年劣化しますので交換が必要」との説明がありました。
交換頻度は20～30年単位で劣化の度合いより判断するだったと記憶します。
その意味では定期的な点検も必要になります。
ランニングコストとゆう意味ではマンション修繕費でまかなうことになるのでしょうね。

>764
× ゆう
⚪︎いう

＞７６３さん

免震にダンパーオイルってあるんですか？純粋に知らないので教えてください。

免震装置は、躯体柱ごとにあります。
例えばA棟だと柱は50本以上。
年一回のメンテナンス費用は一箇所3万くらいです。大変ですね。

そうすると免震装置のメンテ代は棟ごとに年１５０から２００万くらいですか。一軒の負担は１万数千円じゃないですか。そのくらいならたいしたことないと思いますが。

地獄の沙汰も金次第とはよく言ったものですね。高いものを買ったものが最後には生き残ります。

そうです、ここは資産価値も高いですから。

都内で、駅3分で、こんな恵まれた優れた環境は他に類を見ません。

763さん、このマンションのランニング安いですけどどう理解したらいいですか？
定期点検は耐震構造でもやりますよね？
762さんの言うイニシャルの方が大きいかと思います。
違うのかな？

耐震だからといって大地震でも倒壊するわけではないので、770さんのような発言は正しくもなく穏当でもありませんね。
ここの契約者や地権者でなければいいのですが。

免震のよいところは「揺れを抑えることができる」ことです。ですから地盤のいい場所では、「室内での揺れが少ない」ことによる心理的負担の少なさ、および室内でものが落ちたりするのを防げる、とうのがメリットといっていいでしょう。
一方、上でも書かれていましたが、現状の免震機構では「縦揺れ」には効果がありません。
一般的には免震で揺れを抑えられるがために躯体自体の強度をさほど強固にしなくてすむ、という考え方が多いようですが、ここの躯体の強度はどうなのでしょうかね。

免震装置はやはりイニシャルに乗っています。修繕積立金、管理費は免震装置を使うほどの地震が起きない前提で計算されていますが、３．１１クラスの地震が来れば追加コストが発生します。

７７０の言い方はともかく、真理だと思います。車だって高いほうが衝突安全性が高い設計をされていますから、同じことが住宅にも当てはまるのではないでしょうか。

>775
一般論としてはそうでしょうね。
ただ、高速で走行する車と住宅を同列に扱うのは無理がありますね。
私も安全のためにはコストをかける主義ですので、車は現行Eクラス（RSPつき）に乗っています。

773は、地盤のよい地域のマンションにおいて「免震の採用が生死を分けることはない」ということで書かせてもらいました。
充分なコストをかけた強固な躯体の耐震マンション（実は安くはない）であれば問題ないと考えています。

776さん
ずいぶんお安いお車に乗っているのですね。
中古市場で150万くらいで山ほど出回っていますね（笑）

新車で１年半前に900万ほどで買いましたがね（笑）
どうでもよい話はもうけっこう。

いや、真面目な話900万円もしない。嘘ついてまで自身を上げたい理由は？

いや、Eクラスなら取得税など含めれば900万位しますよ。嘘じゃないです。

車に900万円か。無駄だ。トヨタの方が静かに走れて900万円もしないからいいと思いますがね。価値観ですから、無駄っていっては行けませんね。失礼しました。

ベンツは２５０キロで走れる性能を持っています。それだけエンジン、車体剛性、ブレーキ性能など車の基本性能が高いということです。１００キロ制限の日本では持て余しますが、その余裕は安全性につながります。この持て余すほどの基本性能の高さは、桜上水ガーデンズと似ていますね。

みなさん、ここは車の話をするところではありませんよ。

南東角と南西角はどっちがよいと思われますか？また、眺望（抜け感）と日当たりではどちらを重視しますか？
現在出ている部屋で言えば、東南角は眺望がよく、南西角は日当たりがいいんですよね。

たかだか900万円のクルマを自慢するような輩が住むマンションかと思うと、至極残念。

同時に検討している都心の物件スレに以下のフレーズを発見。妙に納得できたのでご紹介します。

「人が物件を選ぶと思うでしょ？実際は物件が人を選ぶのですよ 」

ワイドスパンの部屋は地権者にも人気みたいでほとんど分譲されていませんが、現在はＤ－９の最上階が出ていますね。
ここって人気のほどはどうなんでしょう。

＞７８５

８０００万前後のマンションを購入する層は、車も８００万前後なんじゃないでしょうか。
車を自慢しているようには見えませんが、そのくらいの車を持っている人が
まさしくこのマンションの購入者の中心層だと思います。

車なんて下駄。洗車もしないし中古車で十分。
価値観なんて多種多様で当然です。

＞７８９さん、

車は中古でよいという点には同意しますが、下駄とは思いません。それなりの車に乗りたいと思います。
車の基本性能はいざという時に発揮されます。それは衝突時だったり、間一髪のブレーキだったりと
命や事故に直接かかわってきますから、一度でもそのような経験をすれば数百万円の差など十分元が取れます。

それにしてもそのような価値観の方が新築のマンションを買われるんですね。しかも高額の部類のマンションを。
マンションだって中古でよいとは思われないのですか？

Ｄ棟に興味がありますが、日大グラウンドが将来的にどうなってしまうのか心配で踏み出せません。特に最近は各大学が都心回帰をしていますから、日大が郊外のキャンパスを移転してグラウンドに校舎を建ててしまうかもしれないという懸念があります。

それはない。

>784
眺望がよければ日当たりもいいですよね？多分どちらを選んでもそんなに差はないのでは？
個人的には現在南西角に住んでいてここ数年の猛暑に参ったので私なら東南を選ぶかもしれません。富士山が見える部屋にも長く住みましたが、眺望って慣れるんですよね。一番気にするのは買う時と売る時ですね（笑）

＞７９２、７９３、

とはいえ、２０年後、３０年後にはグラウンドはなくなっている可能性は否定できませんよね。
少子化時代において日本大学そのものの経営が危うくなってどこかに売ってしまうかもしれませんし。
グラウンドがなくなってしまうかもしれないという不安を抱きながら生活するのは精神衛生上よろしくありません。

グランドに限らず外部環境は常に変わる可能性があるからね。変わらない安定を売りにしたのが第一期分だった。今回は全面的に眺望を売りにして、変わるかもしれない不確定要素を現状の開けた眺めで相殺している。

環境の変化を受けないという点ではD棟よりもG棟ですね。G棟の南はE棟があり、東は道路が出来る計画があるそうですが、実現可能性は極めて低いそうですから。GとEの距離感に圧迫感を感じなければGの方がお薦めですね。ついでに言うとGは非分譲が少ないので、新規購入者同士のコミュニティが作りやすいという利点もあります。

確かに青学は烏山や相模原から青山に学生を集約してるね
おかげで表参道周辺は青学の学生だらけ

グランドがなくなるとしても地域用途としては、学校か病院などしか建てられないそうです。どちらが出来てもあまりうれしくありませんが。

ここの９０００万円台の物件を購入しようと検討中ですが、同額の予算で他に買うべき物件（中古含む）はありますか？

補修してるからしばらくは変わらないんじゃないの？考え方次第ですね。
20年30年先はわからないけど、それはどこに住んでも同じですね。

801さん、自分で決めましょ。自分の意見を大切に。

>799
地元の卒業生です。昔は相模原がなくて、理工以外は全員青山キャンパスへ4年間通っていましたから地元的にはたいして変わらないです。

D棟の南はグランドゆえ解放感は素晴らしいけど、洋室が北向きになってしまうことをどう考えるかによって評価が変わりますね。一方、G棟は南向きリビング（前建てにE棟）、西向き洋室（前建てにD棟）、または東にリビング、西に洋室と将来的に景色が変わる心配がなく、かつ北向きの部屋がないのが利点ですね。価格はD棟の方が高く設定されていますが、さてどちらがより魅力的でしょうか。

787さんへ。

D棟ワイドスパンの最上階の上に、屋上利用スペースがあります。
私は防犯上、気になりますが。

>８０８さん、

ご指摘の点はG棟の東リビングのお部屋のことですね。確かにテニスコートやアメフト場の音が気になると思います。
東向きですから日照時間も短いですよね。その反面、午後は西側の洋室に日照が得られますから、一日を通して部屋のどこかに日当たりがあるという見方も出来ますが、これは部屋の使い方次第ですね。私が検討しているのはG棟の西端の南リビングの部屋ですから、テニスコート、アメフト場の騒音は気にならず、また日当たりも良好だと思われます。しかし、南と西の開口部前面にE棟とD棟がありますから、日当たりには影響しないものの、囲まれ感が強く眺望の抜けは得られませんが、景色が変わる心配もありません。一方、D棟は南、北、東が開いていますし、どの開口部も眺望の抜けがよい半面、南面以外は冬の日照時間が短く、また南側グランドがなくなってしまうかもしれないという心配もあります。GとDに優劣をつけることは大変難しく、悩んでいる次第です。

ここは既に販売されてるんですか？？

現在２期で絶賛販売中ですよ。

WBSによるとすでに9割が完売しています。大盛況です。

分譲戸数は５１９戸、そのうち一期では２００個超が販売されたに過ぎませんから９割が契約済みというのはＷＢＳの誤報です。
営業さんによれば２期で１００戸、３期で８０戸…というように今後も引き続き販売を続けていくそうです。

いや、全戸の9割という意味じゃなくって、現在販売されている戸数のうちの9割が売れたという意味だろ


誤報でもなければ間違いでもなし


大盛況だろ

つまり一期で２１６戸売り出して、そのうち２００戸超売れたので９割売れたということでしょうか。それなら数字上は納得ですが、全部で５１９戸あることを考えると、まだまだ先は長いなという印象を受けます。

今は出した分即日完売というのが当たり前なので1期分がまだ1割残っているとしたら意外ですね。
WBSをみていないのでなんともいえませんが、普通は「9割が完売」という表現だと全分譲戸数の9割と解釈しますね。

南向きマンションは理想だけど、予算で選ぶ東向きと西向きって、判断難しいなあ
眺望も大事だし。。。リセールを考えないなら、それはそれで腹をくくればいいか

WBSを見ました。816さんと同じように受け止めました。残り１割しかないならもう条件の悪い部屋しか残っていないから見に行っても無駄だと捉えた人が多いと思います。実際その通りなのかもしれませんが。

現在は２期で１００戸ほど販売しています。２期分譲分も合わせるとまだ３００戸以上ありますから、いいお部屋もたくさん残っています。次期以降に販売になるE棟にも注目している方は多いんじゃないでしょうか。

Ｅ棟、いいですよね！ 駅からは一番遠く、場所的な不便なのでお値段安くなることに期待です！

どうやら駅距離はあまり価格に反映されないようです。価格の根拠は基本的に日当たりと眺望だけのようですね。
その意味では南に遮るものがないＥ棟は意外とお高いかもしれません。

日照については桜上水ガーデンズ近隣を観察すると参考になると思います。

日大グランドに面した近隣のマンション＝桜上水南パークハウス、アルス桜上水
この時期、南東側（リビング）は午後3時になると照明がついています。
雪の降った後、北に面し陽射しの届きにくい道はいつまでも雪が残りアイスバーンになっていました。

そんな経験を踏まえ、私はG棟西端の部屋を契約しました。
また、未発売ですがF棟西端は桜上水ガーデンズの中心に位置し、
北南西側は各棟からも均等に離れ、部屋の中も自然光で明るいと思います。

アイスバーンといえば、ここは雪が降ると大変そうですね

私も本日、Ｇ棟の南西角部屋を契約してまいりました。最後の最後までＤ棟の南東角と迷いましたが、冬場の午後の日照時間が決め手となり、Ｇ棟を選択しました。この掲示板では多くの皆様から有益な情報を頂き感謝しております。

８０００万から９０００万円台で買える物件を中古も含めていろいろと探してみたが、立地、周辺環境、間取り、日照、分譲会社及び施工会社のブランド力、設備、構造、ラニングコストなど、あらゆる面で考えて総合的に桜上水ガーデンズが一番優れているという結論に至りました。

高掴みなんて、どこ吹く風という購買層が多く、デベのプライシングは絶妙ですね〜

結局どれくらい売れてるの？
分譲住戸の9割？（だとすると残りはわずか50戸くらいですか）でもそれだと１期後に登録抽選なしてほとんど売ったってことですよね。
それともまだ300戸以上残っているんでしょうか。

まだ３００戸以上残っています。９割というのは一期の売出し２１６戸に対して売れた数が２００戸超だったという意味です。

やはり世田谷、低層、内陸台地のここか、都心、タワー、利便性の大崎、品川、豊洲かの選択は難しいですね
どちらが将来価値が高いんでしょうか？

大崎、品川などの都心立地は将来価値がありそうですが、すでに販売価格に盛り込まれている面もあります。
震災の可能性などを考えると豊洲は避けた方がいいですね。内陸部の世田谷は将来価値は分かりませんが、
居住地として考えた場合はとてもよいと思います。

＞８２１

駅距離は関係あります。不動産価格を決定する際の指数としては、駅距離、日照、階層が大きく関わってきます。一方、眺望は加点ではなく、減点方式を取ります。桜上水ガーデンズの場合は眺望はどこも減点にはならないため、基本的には駅距離、日照、階層だけで価格は決まっています。（基本的にはというのは、桜が見えるなど一部の眺望の良い住戸には多少のプレミアが乗せてあるそうです。）

>831さん、詳しくありがとうございます。そうすると基本的には第一期分が最も高く、第二期以降は多少でも安くなっているわけですね。将来を考えて駅近住戸のキャンセル待ちも合わせて考えたいと思います。

>831

営業の方は眺望の良いD棟、E棟は強気で行くとお話しされていました。
それにめげて第1期契約となった方も多いのではないでしょうか。

価格表も書かれていない部屋があったり、商談中も何度か情報更新されていたようです。
実際は方向性だけ決まっていて、お客様の動向を見ながら細かく価格設定しているように見えましたね。

＞８３３

私が営業から聞いた話では、少なくとも桜上水に限っては価格付けに眺望は関係ないとのことでした。
現在出ているD棟とG棟を比べると、D棟の方が高いのは、棟全体としてDは南向き、または南西向きなのに対して、G棟は東向きだからです。その意味ではG棟の南向きは東向きの棟として価格付けされているので、お得な部屋と言えるそうです。

ここがもし内廊下だったら管理費が平米あたり50円上がるそうです。80平米の部屋なら月4000円の負担増になるわけですが、ここの検討者にとってこの金額は大きいのでしょうか？あるいは負担増になってもいいから内廊下の方を望むのでしょうか。

ここの特徴のひとつは両面バルコニーだと思います。どちら側の部屋からも緑豊かなガーデンが眺められる良さと両面の窓から窓に風が流れるので部屋中を風が通り抜けてとても快適だと思います。

不動産の価格なんて、世の中の景気で決まっている。
これからマンション高くなるからあとから出る棟の方が高くなる。
つまり、第一期がD棟だったら、第二期のA棟の方が高くなる。
そんなもんだよ。価格は需要と供給で決まってるって習ったでしょ？
キャベツだって150円の時もあれば300円の時もある。そんなもんだよ。
だから早く買った方がいいって営業が言うんでしょ。間違ってはいないよね。

両面バルコニーに惹かれて購入する人が多いようですが、南リビングの部屋では北側の洋室にバルコニーがあるわけですよ。そんな部屋って日当たりが悪く寒くて暗いだけなんじゃないでしょうか。通気性で言えば、別に両面バルコニーじゃなくても、南と東など２か所に開口部があれば流体力学的にはまったく遜色ありません。

Ｅ棟は駅距離からすれば安くなって当然でしょう。デベとしてはなるべく安くしないために、他の棟を売った後で売りたいところでしょうね。デベもバカではないですから、利益を最大化できるスケジュールを立ててますよ。

客観的に考えれば、Ｅ棟は駅が遠いが、南向き中心で眺望は開けているので、東向き中心のＧ棟よりも安くはならないと予想します。ただし、他の棟の販売状況によっては価格調整をしてくる可能性も十分あるので、どう転ぶかは分かりませんね。

桜上水が高くて買えない人はヴィークグラン世田谷千歳船橋がお薦めですよ。ここなら坪２８０以下で買えます。

桜上水が高くて買えない人はヴィークグラン世田谷千歳船橋がお薦めですよ。ここなら坪２８０以下で買えます。

いいんじゃない、千歳船橋。しかしなんであんなに売れないのかな、千歳船橋。
838さん、通気性はおっしゃる通りで喜多河バルコニーなくても変わりませんが
洋室の明るさは全然違いますよ。格子もないし足元まで窓があるし。

>835
逆だと思います。もし内廊下だったら負担増になってもいいので両面バルコニーを望みます。836さんが書いてくださったように自然の風の心地よさ、エアコンは最低限にしたい。ここを買う方はそういう方が多いのでは？と思います。

>833
>眺望の良いD棟、E棟は強気で行く

なるほど。やはり本来ならもう少し安いのに眺望の良さで第一期販売棟に近づけるということですね。であれば中庭に面した棟は安くなりそうですがそちらは静かさを売りにするんでしょうね。

北側が寒いのはよほど古いマンションのお話ですね。特にここ数年猛暑のせいで北側の部屋や1階の評価が変わってきているそうです。ここは北向きメインの住戸はないですが。

いや、北側は日照が全くない以上、他の方角に比べると寒いのは間違いない。最近のマンションなら日照のある時間帯は暖房を入れなくても温かいが、北側はそうはいかない。暖房を入れれば十分しのげるのが最近のマンションの北側、暖房を入れても寒いのが古いマンションの北側という差はあるかもしれないが、最近のマンションなら北側でも温かいというのは間違い。

＞８４４さん、

内側のG棟はD棟に比べると安いですよ。南向き同士の比較だと5％くらい違います。G棟の東向きとD棟の南向きでは10％くらい違います。

＞８４２さん、

８３８です。
南北の両面バルコニーと、南と西にバルコニーがあるタイプの比較をしていました。北と西では西の方が日照が得られるため、後者の方が明るく、また通風性では同等であると言いたかったのです。

>846
夏はどうですか？

>849

夏の北側は相対的には涼しいけど、日照がなくて部屋が暗いので日中でも電気をつけないといけないから、
なんだか気分がめいります。自然光がほしくなりますね。
タワマン高層階の北側は明るいらしいから事情が違いますが、中低層階の北側は居室には向きません。

世田谷区のいろんなマンションを見比べてみたけど、これだけ大規模でデベの力の入った物件は他に例がありません。その分、価格も高いですが、満足できること間違いないしです。他を買ったら見劣りします。

ここは世田谷区の中でも一等地の価格がついているけど、場所は京王線桜上水ってところがどれだけ受け入れられるかだろうね。
デベのブランド力とゼネの信頼度は抜群、環境も抜群だから、世田谷No.1マンションなのは間違いないけど。

30年ごはどうなります？

価値観は人それぞれですが、自分の中では世田谷区で図抜けてるのはグランドヒルズ三軒茶屋でしょうか。
ほぼあらゆる点でここより優れていると思いますが。
ここがいいのは大規模団地の建て替えらしくランニングコストが低いことですね。

二子玉川ライズもいいですよね〜

グランドヒルズ三軒茶屋は駅遠ですが、確かに別格ですね。価格が違いすぎるのでここと比べるのは無理があります。1億円の予算ということでしたら、グランドヒルズの最安値を買うよりも、桜上水ガーデンズの条件の良い部屋を買った方が満足感があるのではないかと思います。