桜上水ガーデンズ（桜上水団地建て替え）Part3

まあまあ、個人の経済状況はもうその辺でいいんじゃないですか。団地時代もそうでしたが、同じような年収の同じような人たちばかりが住むマンションじゃないってことですね。
相続財産があったり自営や起業して稼いでたり恵まれた会社員だったり。子育て世帯もいれば買い替えて老後を過ごす人たち、シングル世帯などなど…多様なほうが楽しいですよね。

かなり気が早いのですが、入居すぐにキッチンスタジアムで新居祝いパーティーを計画しています。
入居を終えた方なら、みなさん誰でも参加できるワイワイと楽しい会にしたいと思っています。
50名は入れるスペースがあるので親睦を兼ねて乾杯しませんか？
また、入居者限定のサイトの立ち上げも計画しておりそちらで希望者をつのります。
サイトはパスワード発行→ログインのかたちになるかと思います。
何らかの手段で追って連絡します。
例えば重説の際に野村に協力を願うなど。

673さん、個人事業の脱税じゃないですか？

>676

使い方によりますね。リビングで過ごす時間が長いなら南向き。ただし長い猛暑はきついです。夜だけなら方角は関係ないでしょう。また最近のマンションは北側だからといって暗くて寒いということはないです。

思っているほど方角の影響はないので、逆に東向きリビングで休めの価格設定はお得感ありますね。リセールには不利かもしれませんが…

参考までに。
以下はブリリアマーレ有明の住人有志が自ら立ち上げた手作りの住人専用サイトです。
http://bma33.com/
親友が住んでいるので中身も見せてもらいましたがよくできていました。
情報共有の場としてネットは欠かせないと実感させられました。
このレベルをイメージしています。

>681さん
ここは私も注目していました。手作りというには作り込まれてれているというか、全体にちょっと業者っぽいので有志の方に専門家がいらっしゃるのでしょうか…

有志ではあっても、マンション名を名乗るなら管理組合に図らないとまずいですよね。ドメインとサーバー代はカンパするとしてもサイト管理は煩雑になりそうですが、良い流れがつくれるといいですね！

681です。
勿論TOPページは事業主の東京建物の協力のもと管理組合が主導して作ったものなのでプロフェッショナルの領域ですが、
右下にある住人専用ページ以降はまさに有志手作りのサイトで、皆様に見せられないのが残念なのですが、かなりレベルが高いです。
例えば、
共用施設の予約はもとより、住人同士の交流掲示板、マンション内イベント情報、最新ニュース、サークル活動のページ（ヨガサークル、お茶サークル、生花サークル、ウォーキングサークル、子育てサークル・・・その他多数・・・）
家具要りませんか？交流掲示板や、ラウンジでちょっと一杯やりましょう！掲示板もありました。

何より私が感心したのは住人のみなさんがイキイキとマンションライフを満喫している様子が伝わってきたことです。

６８０さん

現在の自宅が南にリビング、北に洋室ですが、南向きでも夏にすごく暑いということはありません。夏は太陽の角度が高いので直射日光が入らないのです。むしろ、午前中の東や午後の西が暑いですね。

６７９さん、

私は専門職のサラリーマンです。脱税などしていません。もしそんなことをしているならたとえ匿名の掲示板でも書き込んだりしませんよ。

＞６７８さん、

素晴らしい計画ですね。うちはまだ契約を終えていませんが、購入予定ですので、契約を終えましたら、参加させていただきたく存じます。

なんだか検討者の懐を探るような内容ばかりなんですが、
これって地権者さんなんですか？
これから一緒に暮らしていくご近所さん皆さんがこういう方ばかりじゃないですよね？
ちょっとゾクッとしました。

基本的にここは、
新規購入者＝金持ち
地権者＝金持ちではない

そういう構図になると思う

要するに地権者は新規購入者に感謝したほうがよいよ
なぜなら新規購入者のおかげで地権者はタダで新築をゲットできるというわけだからね
逆に言えば、地権者のぶんまで販売価格に上乗せされて遺憾に思う新規購入者が多いというわけ。

地権者の方はお金をまったく払わずに新居がもらえるって本当ですか？それならなぜ団地の住民全員が残らなかったのでしょうか？新居をただでもらってすぐに売れば大儲けじゃないですか。

明日、モデルルームに行ってきます。２回目の訪問。前回はプロジェクトの説明と、おおよその希望を伝えただけですから、今回からは購入に向けていよいよ具体的に話を進めたいと思います。

全く払わずに新居を貰えるという表現はどうかと思いますが、概ね間違いではないでしょう。等価交換ですから。そのために地権者には棟と部屋を一般販売に先駆けて選択できる優先権を与えています。もちろん追加料金を払えばグレードの高い部屋にチェンジもできました。建て替え事業ですから当然のことながら地権者のかたは羨ましいと思います。

世間ではそれを、先行者利益といいます。

またその話ですか…地権者との対立を煽る人たちが定期的にあらわれますね。どういう人たちか大体想像つきますが放置スルーで行きましょう。

>690さん、
お話がスムーズに進むといいですね！

>690さん

早い段階から希望する部屋を伝えた方が良いですよ。
（迷っているなら、複数でも可）
できる営業さんと巡り会えることをお祈りします。

＞694さん、

三井側のチーフの方が担当についてくださってとても頼りになります。パンフレットにも写真付きで登場する営業さんです。物件知識も豊富ですし、こちらの何となくの要望を伝えたら瞬時にまとめあげて、希望の部屋を選び出してくださいました。そしてその部屋についている価格の説明も眺望、日照、間取りなどの観点から分かりやすく説明してくれました。この人からなら買ってもいいなと思わせられる信頼のおける方です。

６９３さん

たぶん煽りではないよ、だって事実だもの。

しかも、それを承知で皆さん検討されているのでしょ？


地権者さんは新規さんに、感謝して

新規さんは地権者さん、感謝してお互いそれでいいじゃないですか。

地権者が手放す中古狙いが正解じゃやない？いい部屋はほとんど地権者が抑えてるし。

>696
事実は針小棒大に、事実と微妙に違うこともたくさん書かれてきて、そのうちあたかもそれらが事実であるかのように認識され始めるから煽りなんですよ〜

ところで契約済みスレに書き込みないのはなぜでしょうね？

野村リビングサポートの管理物件ですが、
三井の管理会社と比べ、サービスレベルなどはどうなのでしょうか？

先日モデルルームにいってきましたが、価格表見て驚きました。
地権者だらけ…

新規で入居するには入りずらい…

大規模、建て替え事業じゃしょうがないんですかね(T_T)

地権者中古を狙うことにします。

非分譲戸数見れば最初から地権者住戸多いのは分かってることじゃないですか。
地権者で住まない人は多分賃貸だすので中古には流れないと思うけど。

地権者中古って新築後すぐに地権者さんが売りに出すという意味ですか？それだと諸経費が新築より高くなりませんか？

賃貸に出ると家賃はいくらくらいになるんですかね？
相当な金額になりそうですね。
借りるくらいなら他のマンション買おうと思いそうですけど。

第２期で出る棟は駅何分なの？

地図で見ると結構距離がありますね。それでも7分ぐらい？エレベーターの待ち時間によっては10分とか。60戸で1台のエレベーターは条件悪いですよね、価格に反映されているでしょうか？

確かに基準よりかなり少ない配置ので、
一日中ひっきりなしにエレベーターが動いている状態が予測されます。
特に高層のかたは、毎朝出勤前の待ち時間のイライラと格闘することになりそうですね。

ガセネタかも知れませんが、入居が遅れるらしいとの情報がありますがどうなのでしょうか？
予定でも来年ですからね。

>708
ガセネタというより古いネタですね。当初の予定では2013年秋竣工が2015年秋になり、すでに2年遅れているわけです。新規購入の我々には関係ない話ですが。

二戸いちELVの触れ込みは、まやかしですね。
二戸いちという響から、ゆとりがあるエレベーターだと思い込んでいましたが、実は全く逆だったわけですか・・・。

しかし60戸に1台とは前代未聞ですね。

昭和の公団住宅でも30戸に1台ですから。

第一期A棟は24戸で1台。3戸1でしたよ。D棟は少ないようですが、管理費修繕積立金も安くて済むはず…

>710>711
価格が安いならいいのでは？

しかし、50戸1台ぐらいなら普通のようです。公団が30戸1台とは初めて聞きました。どこかにデータありますか？

エレベーターの数は５０～６０戸に一機ですから標準的でしょう。これがタワマンだったらエレベーター待ちの時間がすごいことになりますが、ここは高くても14階ですから、十分許容範囲ですよ。

Ｄ－14が気に入りました。四階ですでに９５００万超えですが、ここに要望書を出します。

Ｄ－１４は最上階だと１億超えですね。ぜひ一番高いところに行っちゃってください。

710さん。前代未聞ですか。。。
60-70戸のマンションはエレベーター1台なんてあたりまえですよ。
そんな物件山のようにあります。

第二期のD棟は徒歩5分です。説明もありましたし
パンフレットに記載されています。

キッチンコートは安くも高くもない普通のスーパーです。
自転車で１０分以内と範囲を広げれば、９～１０社位スーパーがありますよ。
桜上水はキッチンコートといなげや
下高井戸は西友と東武フェンテ
上北沢はサミット
松原はオオゼキ
あと経堂と中間地帯に小田急ＯＸなど４社くらい
希望ケ丘団地あたりに伊勢丹ストアーなど２～３社
といったところでしょうか。

コンビニはもっとあると思います。

７１７は６６１さんへの返答です。
すみません。

今日は管理説明会ですね。これから行ってきます。そのついでに希望住戸も出してきます。
いよいよ動き始めたなって感じがしてわくわくしますね。

１期目の時の話ではありますが・・・
説明会申し込みが、事前予約の段階で空きがなくて、予定よりもどんどん後ろへずれてしまいました。
その為に、希望住戸の申し出は、説明会から数日後のタイミングで出したのですが。
その数日の間に、次々と住戸が申し込み済になっていたのには、驚きました。

検討を考えている方は、取りあえず説明会の申し込みだけでも急がれることをおすすめします。

大規模ながら、申し込みが順調なんですね。入居時の不動産市況はどうなっているのやら。

>716さん、
説明はそうですが、外周を実際歩いてみて5分はどうかなと思いました。ゲートまで3分がぎりぎりです。それでも十分近いですよね。

>７０８

竣工が2015年秋２年遅れではないですね。
販売開始時に竣工が2015年秋だった筈です。

地権者らしい年配の方がこれ以上遅れると死んじゃうなどと仰ってましたがね？

724さん、確かにそれは裁判中にあちこちで耳にしましたね。冗談ではなく実際亡くなった方たちもおられるそうです。本来2013年完成予定で2011年に引っ越して…予想外に延びて家賃が高く大変そうでお気の毒ですが…。しかし、販売開始された今はもう遅れる理由はないですね！

モデルルームに置いてある一期の購入者のアンケートをみると、ほとんどの方が６０００～７０００万円くらいの予算で考えていて、実際には７５００～８５００万くらい（場合によってはそれ以上）で購入していますね。一番極端な方は予算５０００万で考えていて、９０００万の部屋を買った方もいました。予算アップをしてもほしいと思わせるだけの魅力のある物件だということがよく分かります。

>717さん

ご返答ありがとうございます。実際にキッチンコート見てきました。売っている品の品質も価格もちょうど我が家の生活レベルにあっていてこれなら日々の生活に使えると思いました。店内も綺麗でいいですね。

桜上水が新宿線の始発駅になるって本当ですか？

過去２年間、物件探しを続けてきましたが、ついにここに決定しました。

この価格でペラボーなのには驚きます。

お！そろそろかなと思ったらミスターぺらぼーのご登場です！皆様、拍手でお迎えください！

>726さん、それは興味深いデータですね。ここを買う層はかなり余裕をもってひかえめな予算を組んでいるんでしょうか。だからいざとなったら予算を思いきって上げることもできるわけですね。

とういかはじめの予算は自分なりの想定価格であり、実際はそれよりずっと高かった。
で、希望の広さが買える人は契約したしそうでない人は断念した、というだけの話でしょう。
つまり多くの人の相場感よりここがずっと高額であったという証拠なんだろうと思います。

価格に驚いたものの中身に納得して予算を上げて購入を決定したわけでしょう、団地の建て替えと聞いて5000万円程度と思った人が多かっただけではないですか。建て替え前の団地を知っている者は相当高くなるだろうと踏んでいましたがね（笑）

726を普通に読めば「団地だから5000万」なんて考えた人はほとんどいなかったと解釈できますが。

>717さん
下高井戸とか上北沢とか松原とか・・・(笑)
マンションは桜上水駅が最寄りなんですよね？
隣町のスーパーを取り上げてどうするんですか？
近所にはキッチンコートしかないと断言されたほうが
良いのでは？

このあたりに住んだ事ないとわかりにくいとおもうが、隣町というほどの距離じゃないんだよ
Amazonや楽天で洗剤やティッシュ買う時代だしね

>735
モデルルームで聞きました。見学者は5000万予算で諦める人が多かったとのことです。

野村ｘ三井の駅徒歩３分の免震物件が５０００万で買えるわけがない。その予算でモデルルームに行った人は勉強不足としか言いようがないですね。

販売価格の10%は地権者負担していると考えれば複雑な心境。


まあそれが、建て替え事業の宿命なわけだが。

あの坂道、意外と勾配がキツイですね。
腰が悪いので帰り道が心配です。

今、ワールドビジネスサテライトで特集されてるよ。

残念。見られなかったです…。

WBS?
特集なんてなかったですよ？

ＷＢＳに出てましたね。東京ドーム一個分の土地におよそ９００世帯と贅沢なつくり。８割が契約済みとのこと。

ギュウギュウづめのイメージなのに、あれが本当に
贅沢なつくりなのかなあ・・・？甚だ疑問。

全体的に良い物件だと思うけど…

武蔵野台地を売りにする割りには免震構造も売りに。
そこまでする必要があるのかと聞いてみると地権者の意向だとか。

3～5戸に対しエレベーター1台…
共用廊下をなくしてプライベート確保と両面バルコニーは確かに良いと思うが、
効率性は？エレベーターが故障したら？しかもこの仕様も地権者の意向だとか。

価格表も非分譲の嵐…
聞いてみると地権者だとか。

地権者のウザさハンパない！
実物以上に気になりまくり！！

ペラボーでもいいよ。

>736さん

確かに商店街はさみしいですね。
ただ737さんの仰る通り、このあたりは１２分位歩けば隣の駅に着きますので、その日の気分でキッチンコートで買ったり、帰りに下高井戸で降りて買い物しながら帰ったり、休日に自転車でオオゼキに行ったりとされているようですよ。


＞719さん
クイーンズ伊勢丹はなくなったのですね。訂正していただきありがとうございました。

浜田山だってペラボーだ。

確かに、敷地内にゆったりという印象は少ないですね。
今住んでるマンションは団地ではなく個々のマンションが立ち並んでいる感じなんだけど、それより余裕がある感じがしない。
緑もけっこうあるし公園もあるので、環境的にもこことさほど遜色はないように思います。

普通の耐震低層マンションだけど大震災でもさほど大きくは揺れず、被害は皆無、落ちたものもなかったので免震の必要性もあまり感じませんしね（地盤のよいところなら）。
ただ、ここの地権者の方の希望ということであれば、例えば震災のとき大きく揺れたりしたのかもしれませんね（すでにお住まいでなかったのかもしれませんがが）。

747.751さん、いろいろとおっしゃりますが価格でしょ。価格が高いからいろいろと言いたくなるんでしょ。
5000万円だったらみんな買うし！地権者がいないと、我々は検討できないのでうざいというのはさすがに失礼だと思う。
まぁでも高いよね。駐車場が安いのは魅力だけど。

WBSで放映されるんだから、注目はされてるんですね。
築地も面白そうでしたね。

今後の日本では免震は必須になって行くでしょう。本当に必要か否かは別の話。逆に免震を避けて安く買う選択肢もありますよね。
過去の震災ではなく直下型予測をどう解釈するか、住まいの将来市場をどう見るか。価格はともかく個人の価値観が問われていますね。

>価格が高いからいろいろと言いたくなるんでしょ。

おっしゃるとおり（笑）

免震装置が効果を発揮するのは横揺れだけですよ？
首都直下地震ならひとたまりもありませんが、大丈夫ですか？

>免震装置が効果を発揮するのは横揺れだけですよ？
>首都直下地震ならひとたまりもありませんが、大丈夫ですか？

では、どんな対策や仕組みなら大丈夫なんでしょうか？

低中層は免震、高層・超高層は制震というのが定説です。
だからここは、これでいいんじゃない？

免震はランニングコストが莫大！！

免震は設置コストはかかりますが、地震が起きなければ特別なコストは発生しません。
地震が起きたら損傷の規模にしたがってコストが発生します。
そのコストは耐震でも地震が起きれば、家具の倒壊や壁、窓の破損などが起きればどのみち必要なので、安全性が高い分
免震の方が上だと言えます。

760。ランニングじゃないだろ！イニシャルだろ？
免震いれてランニング高いマンションないでしょ？性格曲がってるぞ、大丈夫か？

弱い地震であっても、地震がおこるたびに免震ゴムのチェック
ダンパーオイルのメンテナンス
定期点検・・・

ランニングコスト、実際かなりかかりますよ

営業の方からも「免震ゴムは経年劣化しますので交換が必要」との説明がありました。
交換頻度は20～30年単位で劣化の度合いより判断するだったと記憶します。
その意味では定期的な点検も必要になります。
ランニングコストとゆう意味ではマンション修繕費でまかなうことになるのでしょうね。

>764
× ゆう
⚪︎いう

＞７６３さん

免震にダンパーオイルってあるんですか？純粋に知らないので教えてください。

免震装置は、躯体柱ごとにあります。
例えばA棟だと柱は50本以上。
年一回のメンテナンス費用は一箇所3万くらいです。大変ですね。

そうすると免震装置のメンテ代は棟ごとに年１５０から２００万くらいですか。一軒の負担は１万数千円じゃないですか。そのくらいならたいしたことないと思いますが。

地獄の沙汰も金次第とはよく言ったものですね。高いものを買ったものが最後には生き残ります。

そうです、ここは資産価値も高いですから。

都内で、駅3分で、こんな恵まれた優れた環境は他に類を見ません。

763さん、このマンションのランニング安いですけどどう理解したらいいですか？
定期点検は耐震構造でもやりますよね？
762さんの言うイニシャルの方が大きいかと思います。
違うのかな？

耐震だからといって大地震でも倒壊するわけではないので、770さんのような発言は正しくもなく穏当でもありませんね。
ここの契約者や地権者でなければいいのですが。

免震のよいところは「揺れを抑えることができる」ことです。ですから地盤のいい場所では、「室内での揺れが少ない」ことによる心理的負担の少なさ、および室内でものが落ちたりするのを防げる、とうのがメリットといっていいでしょう。
一方、上でも書かれていましたが、現状の免震機構では「縦揺れ」には効果がありません。
一般的には免震で揺れを抑えられるがために躯体自体の強度をさほど強固にしなくてすむ、という考え方が多いようですが、ここの躯体の強度はどうなのでしょうかね。

免震装置はやはりイニシャルに乗っています。修繕積立金、管理費は免震装置を使うほどの地震が起きない前提で計算されていますが、３．１１クラスの地震が来れば追加コストが発生します。

７７０の言い方はともかく、真理だと思います。車だって高いほうが衝突安全性が高い設計をされていますから、同じことが住宅にも当てはまるのではないでしょうか。

>775
一般論としてはそうでしょうね。
ただ、高速で走行する車と住宅を同列に扱うのは無理がありますね。
私も安全のためにはコストをかける主義ですので、車は現行Eクラス（RSPつき）に乗っています。

773は、地盤のよい地域のマンションにおいて「免震の採用が生死を分けることはない」ということで書かせてもらいました。
充分なコストをかけた強固な躯体の耐震マンション（実は安くはない）であれば問題ないと考えています。