桜上水ガーデンズ（桜上水団地建て替え）Part3

いいんじゃないか、価格が高い分はランニングコストで還元してくれているのだからさ。月25000円安かったら年間30万円還元できるし。

>488
価格の理由をそう説明されたんですか？本当に？野村に問い合わせますので、その営業さんの部署と名前、説明を受けた場所と日時、488さんのお名前を教えてください。姓だけでも結構です。
事実と違うことをお客様に説明するのは大問題です。我々は大切な金を使い大切な我が家を求めるのですからデベみずから風評被害を流されては迷惑です。

HPをみると、管理費や駐車場代が安いのは「スケールメリットを生かした」とありますね。
それは一般的な大規模マンション（地権者の有無に関係ない）の特徴だと思います。
ここは地権者がいるために安いということのようですので、どういうシステムなのか教えていただけると幸いです。

管理会社の利益が削られています。地権者は強いです！地権者が住むメリットは絶大ですね。

またここは一団地認定を受けていることや
植栽管理に雨水が利用されているなども
ランニングコストが安くなる理由にもなっています。
地権者とは関係あるようなないような話ですが
ランニング安いのは魅力です。
パークシティ浜田山との決定的な違いです。

491さんは愚直なかたですね（笑）
言い方は違えど、少なからず販売価格に乗っかってることは事実なんだから、そんなに目くじら立たなくても・・・。
491さんはまずは等価交換と建替え組合を理解しましょう。

まず言えることは、旧態の80平米と、新規の80平米では同じ価値とは言えない
負担なしで同じ面積の新築をゲットできるんだから地権者は何かと得をするものです

>495.496さん、
住まいに詳しいなら住む人のことを思ってコメントしましょうよ。
1.新旧住民の対立を煽るような説明をデベロッパーが本当にすると思われますか？
2.地権者住戸と新規購入者住戸のグレードがかなり違うのはなぜだと思われますか？

492ですが、わかったようなわからないようなお話なんですが。。。

私なりに解釈すると、地権者が拒否すれば建て替え事業はできないので、管理費などランニングコストを地権者さんたちの希望通りの低いレベルに抑えることができた、というようなことでしょうか。
その恩恵を新規住民も受けられる、と。
確かに地権者は強いですよね。

裁判なかったらもっと安かったのはみんなわかっていてふれないんだからこのくらいにしておいたほうがいいって…

裁判費用の負担も乗っけられているのは暗黙。
そのずっと前に端を発する係争にかかった言えない費用も販売価格に。
みんなわかってて口に出さないだけだと思っていたが。

今となっては、あの銭ゲバルト達はうまくやったと思います。
彼らを納得させないと開発は進まなかったわけですから、まあ痛し痒しといったところでしょう。
地権者のイザコザが、販売価格に転嫁させられたことが悔しいならこのマンションを買わなきゃいいだけのことですから。
5年にも渡る経緯をずっと見てきた人にとっては、
兎にも角にも曰く付きのマンションであることに、違いはないわけですが。

そのバトル中に仮住まい先で亡くなった方たちの無念…

ま、しかし、いわくつきといっても解決済み。地元民も工事我慢して受け入れてくれてるし、地権者が頑張って希望をつないで建て替えが実現したと。問題の銭ゲバは去ったわけだからいいじゃん！

>500
団地の管理費を値上げして負担していたと聞きましたが…

498さん、まぁそんな感じです。
管理費安く設定しないなら、管理会社使わないよ！というのが各管理会社へのプレッシャーで
最終的に野村の管理会社なったという感じです。

新規購入者はその恩恵を受けられる。
こんなに安い管理費と駐車場料金ないですよねえ。

500さん．．．真面目に投稿しようね。さすがに皮肉というかひがみ投稿はやめませんか？
裁判に1000万円かかっても20万くらいしか高くならないよ？裁判って1億2億もかかります？
乗っててもいいけどさ、ちっぽけなコストだよ～ん。

>>496
旧態の80平米と、新築の80平米では同じ価値とは言えない

いやいや。土地の持分割合によっては、同じ価値になるだろ。
地権者は、土地の持分を売って新築の80平米を手に入れたんだよ。
本件の、旧態の80平米(土地の持分大)と新築の80平米(土地の持分小)は、同じ価値。
但し、小売価格レベルで同じ価値な訳じゃない。
建替組合員は、この建替事業の事業者なので、当然、利益が上乗せされる前の原価レベルで新築マンションをゲットできる。

高級マンションとして売り出したいのは地権者でなくデベの意向。地権者住戸と我々が買う住戸で仕様グレードが大きく違うのはそのため。

では、なぜデベが高値をつけたいか？ 地権者のごく一部が金にこだわってだらだらと居座ったから。
ごねた10数人の連中は仮住まい費用をちゃっかりせしめて、それと別に高額の和解金を得た。

2年前団地の工事計画には2013年8月竣工とはっきり掲示されていた。みんな2年前だったらいくらで売り出されていたか考えてみろよ。2年前だよ。

数百人の地権者は4年以上の仮住まい生活の心労と金銭負担。各戸500万円以上持ち出し。
新たに買う我々はだれもが高額と感じる価格で購入。
それもこれも金の亡者どものせい。
デベだけは赤字にはできないんで予想外に長引いた分の負担を回収できる価格設定になった。

2年前販売なら1千万以上違っただろう。それでも長年ここを待っていた自分は買いますがね。

仮住まい費用と高額の和解金を得た10数人の方々もここに戻るのでしょうか？

もちろん彼等とて正規の地権者ですから戻ってきます。
そのために彼等のグループは係争という選択をしました。
竣工を終え引き渡しを終えるといよいよいろんな問題を抱えたまま新生活がスタートすることになります。

505

裁判費用だけじゃないでしょ、あなたもきっと和解金の金額を聞くと目が飛び出ますよ

ゴネ徳の一部旧居住者も戻ってくるのですか！？

もちろん戻ってきます。

ちょっとww
誰も戻らないから安心してください。

509は競合物件のネガキャン営業さん？それとも裁判で負けたごね得さん？これだけの物件を検討する人たちがそんな戯言を本気で聞くと思ってます？

509の文体とロジックの書き込み、PART2でよくお出ましでしたねそういえば。

ごねた人たちが戻らないなら彼らの持分は買い取ったわけですよね。仮住まい費用と和解金以外にも。
合計すると1戸あたり1億として全員で20億近くなりますね…

仮に戻らないとするなら野村は大損していますね

そのぶんも販売価格に乗せられていますかね？

野村と三井は損になるなら手を引いていたはず。損したというか高い買い物になったのは良心的な大多数の地権者と新規購入者。
だったら我々は買わなければいいわけだがそれでもここを超える立地と条件と構造は現れないだろうとわかっているので買ってしまうわけだ。みんなもそうなんじゃないの。ったくデベに乗せられて忌々しいったらないわ（笑）

ランニングコストをシビアに検討するのも大事かもしれませんね。

HPで比較対象として出している物件が目黒や港区という、世田谷と比べて相場がかなり高いエリアであるのがちょっと気になりました。
少なくとも駐車場使用料は比較するのもナンセンスなのでは？
ちょっと調べると、桜上水駅近の月極駐車場で25000円程度のようです。ここは15000～25000円のようですが、平均20000円として5000円程度割安でしょうか。

管理費＋修繕費ですが、70㎡台で20000円程度でしょうか。大規模、外廊下であることなど考えると、これも5000円程度の割安感のように思います。

あわせて月10000円程度割安、といったところでしょうか。
年間12万円、30年で360万円程度。
これに分譲価格を加味して、自分の価値観で判断していくということでしょうか。
自分としては、ちょっと割高感を感じてしまいますかねえ。地縁がないせいでしょうが。

通報します。

>488
>担当の営業マンから聞いたことなので反論があるなら野村までお願いします。

わたくしも連絡してみますので、
その営業さんの部署と名前、説明を受けた場所と日時、488さんのお名前を教えてください。

>518
駐車場2万円は屋根なしで結構遠いです。屋根有り至近ならそもそも見つからないがあれば3万円超。いずれにしてもランニングコストが将来に渡って低く抑えられる見通しがあるのは安心材料のひとつですね。

ゆとりある緑の環境、周囲に反対運動の垂れ幕もなく友好的、自主管理の実績。これらは価格からはわかりにくい価値であり、しかし、これらがまた割高の要因のひとつでもあることは否めない。ならば私は甘んじて受けようと決めました。

そんながある事情なら桜上水ガーデン鋼重は辞退します。

新居購入者の販売価格に
あの集団との和解金が上乗せされているのは屈辱ですね。

それが悔しいならここを買わなきゃいい、
とは言え、遺憾に思うのが人の心でしょう。

相場で考えると、あの銭ゲバ集団への和解金は一戸あたり3000万くらいですか？
和解金に加え原告側が新居に戻って来るまでの仮住まいの費用や引越し費用も、確か被告側負担との判決でしたよね？
それもあわせると原告一戸あたり5000万くらいですか？その後、出て行く原告の権利証をいくつか買い取りましたよね？
やはり一戸あたり1億くらいで買い取りましたか？結局10人くらいが戻ってきますか？

次期で購入を真剣に検討している者です。
ここの開発が一筋縄ではいかずいろいろあったのは知っていましたが、
ここまで生々しい描写を目の当たりにすると些か驚嘆を隠せません。
裁判で既に解決済みとは言え、地権者のままこちらに戻ってくるお宅があるのも事実だと聞いています。
同じ屋根のした、同じ思いでスタートするわけですから皆さん仲良くやりましょう。
やれ地権者だの、やれ新居住人だの、竣工してしまえばどうでもよい話しです。
過去のことは忘れ、前向きな話しをしましょうよ。

そうですね。分譲が終わってしまえば購入者は皆が平等な地権者なのだから先住人だの新住人だの全く関係なく対等ですよね。各住人の高い意識レベルで良いコミュニティーを築き上げ快適な集合住宅にしたいですね。２期分譲のD棟はクラブハウスと直結していて便利そうですよ。上階からは富士山ときれいな夕日の眺望が期待出来そうです。
525さん、お待ちしています。

地権者にはお年寄りが多いのではないですか？

世田谷区は全国でも一番泥棒さんが入る地域らしいですね。
安全対策は如何になっているのでしょうか？

貸金庫は必須ですが、地方銀行では震災時には安全とは限らないかもね？

再び貸金庫さんの登場です！
拍手と笑いでお迎えしましょう！

525です。
ここは環境といい立地といい素晴らしいマンションです。
都内でこれほど大規模で駅3分のマンションは二度と出ない可能性もあります。
免震＋地下駐車場は資産価値としても非常に高いものがあります。
私は安いくらいだと思っています。
マンション探しを始めて2年。
他にもいろいろ当たっていますが殊にこのマンションの共用施設の充実度は、他のそれと比較しても
ずば抜けて高いです。
住民の質はマンションの質だと思っています。
みんな仲良くやりましょう。

価格が高いという意見が多いですが、日経新聞見てても今後のマンションは高くなりそうですね。この物件が1年2年遅れていたらもっと高くなるんでしょうからぞっとします。
築地や武蔵野のスポーツセンターの入札。3.11や東京オリンピックの影響ってすごいんですね。

ポジティブな意見は、ほとんど契約済みの人なんじゃない？

そりゃそうです！高い買い物なので、無理にでもポジティブにならなきゃ泣けてきます（笑）

このマンション、デベは野村＆三井で、施工が清水＆大林でブランド力は抜群、しかも中身も駅近、免震、植林、豊かな共用施設と盛りだくさん。価格に納得出来れば買わない理由が見当たらない。

大手でも、港区三菱高樹町みたいなマンションもあるから、思考停止は駄目よ。

これから通貨政策主導でゆるやかにインフレが続くんだから、竣工の頃には、安かったねとの話になるんじゃないの

確かにそうですね。
オリンピックの頃にはスーパーゼネコン株価は今の倍になっていると言われていますからね。

最近、建築コストの値上がりが半端じゃないらしい。

ゼネコンはかなり儲かっているみたいね 冬の
ボーナス凄かったって聞いた

自民党になって公共事業でばらまいてるからね。税金だよ。我々の。喜ばしいことではないかと思いますが。

財政出動というやつですね。


建設を中心に日本経済が上昇するのは好ましいことだと私も思います。


私も今のうちに建設株を買おうかな。

>>542
大成建設。冬季臨時賞与。
42.5歳平均188万円也。

財政主導の景気は一過性。
この20年で何度も繰り返されてきたことじゃない。
中国のような社会資本の整備が圧倒的に足りてない途上国ならともかく。
先進国で財政出動しても波及効果が見込めない。
先進国での経済成長は、イノベーションでしか達成できないでしょ。
あるいは抜本的な少子化対策で消費人口を増加させるか。
いずれにしても財政出動は一瞬のカンフルで、あとは赤字が残るだけ。

バラマキ、円安誘導で株が期待感で上がってるだけ。本質的には何も変わっとらんのだわ。

大成建設はどうでもよくって、
むしろ大林と清水建設のボーナスはどうなの？

どうでもいいわい。

そうとも言えないのでは？

財政出動の持続的効果は期待できないけど、円安、リフレ誘導は効果あるかも。
円安、リフレ誘導が長期にわたって持続可能ならだけどね。

必要な工事があるのは確かだが、赤字垂れ流しでいいわけない。
金がないんだから、財政規律の中でやりくりするしかないんだよ。
お前が金出すなら誰も文句は言わんと思うぞ。

国債の国内消化が可能なうちに、プライマリーバランスを均衡させないとな。
今のペースで赤字垂れ流すと、10年もしないうちに海外に国債を売らなきゃいけなくなる。
そうなると財政破綻も全くあり得ないことじゃなくなる。

確かに今スーパーゼネコンの株価が堅調ですね。

野田のせいで、時計の針が戻された。また、改憲で日本はおかしな方向へ舵がきられることに。

それを言い出したら安部首相の責任も大きいのでは？

アベの経済政策はまやかしだ（既得権益に全然踏み込んでいない）。目的は改憲であることに国民は早く気づくべきだったね。マンション高くなって負担被られるのは我々庶民なんだからね。国会で３０００円のカレー食っている人とは違う訳。

>>551-558


財政出動とアベノミクス効果を誤解している人がいるので私なりの考えを述べると、
消費税率引上げが本決まりになり、来年４月からは８％になりますよね？
ここを契約したかたにはマンション購入駆け込みに間に合ったものの、
もともとの導入の時も前回の引上げの時もそうでしたが、毎回これほど難航する税目はほかにはありません。
消費者は買い控えに走り、景気に悪影響を与えるからです。
消費税率引上げ反対派の言い分は、逆進性すなわち弱い者に不利な点です。これまで105円(本体100円+消費税5円)だったものを108円にしたとき、お客様がすんなり支払って下さるでしょうか？
これが「転嫁」の問題です。
こちらの方が立場が強ければすんなり払ってくださるでしょうが、相手の方が強ければすんなりとはいかないでしょう。ひとえに力関係次第です。
事実消費税が導入されて以来ずっと転嫁が問題になり、力関係の強いところはより強く弱いところはずっと弱いままで格差が広がりました。
政府もこの転嫁の問題に対応しなければ消費税率引上げはできないと認識し、いろいろ知恵を絞ったのでしょう。
このたび特別措置法とそのガイドラインを作りました。
ハコモノ行政の是非にフォーカスすると、日本の建設業界はピラミッド形のヒエラルキーが根強くその内容は強いものは弱い者に対して、こういう行為をしてはダメですよ、行ったらこういう罰則がありますよ、一方で弱い者同士が力を合わせて対抗することも認めますよというものです。
また、税抜表示も認めるけど消費税還元セールといった表示はダメなどと、
細かい点にまでいろいろと知恵を絞った跡は見られます。
しかし、制度ができたからといって力関係まで修正されるわけではありません。
強い側が相見積を何社も取って交渉してきたら弱い者はかないません。
また、制度は消費税部分だけの規制にすぎず本体部分まで規制できるものではありません。本体部分のこの性能が劣るからおたくはダメなんですと言われてしまえば弱い方はどうしようもありません。
強い側はいくらでも理由を付けることができてしまいます。
やはり制度には限界があります。
とはいえ、せっかく作ってくれた制度ですから、使える場面では使ってみたいものです。
例えば値引き要請された時に、制度をタテに抵抗してみるという利用価値はあるでしょう。
結局、自分の身は自分で守らなければならないと私は思います。
ここ桜上水購入を真剣に検討されている人には冷たい言い方で恐縮ですが、お上を当てにしてはダメです。
なんせ弱者切り捨ての政策を平気で取ってくるところですから。
アベノミクスの次の矢として「設備投資促進政策(特別減税)」を出しますが、この甘い誘いに安易に乗ってしまうことは企業にとって危険です。
この時期は設備投資するに相応しくない時期だからです。
政府は、消費税を上げると景気が悪化することを懸念するからこそ、景気浮揚に最も効果のある設備投資を促進するのです。
つまり、景気悪化は政府自体が見越していることなのです。
こんなときに設備投資しても製品は売れないでしょう。
となると「過剰設備」「過剰在庫」になりかねないと私は考えています。
つまり政府が「こうやろうね」と言うことは、企業にとっては「やっちゃあいけない」ことというケースは往々にしてあります。
また、「特別減税」に誘われて安易に設備購入することは、キャッシュを流出させることになりますので避けなければなりません。いくら特別減税といっても、減税額よりも支出(設備購入額)の方が必ず多いはずです。
例えば特別減税で50節税できたとしても、支出を100行えば差引50のキャッシュ流出です。
必要なものに支出するなら結構ですが、今回は製品が売れなくなるのですから必要な投資とはいえません。
節税対策との甘い誘惑に乗って必要ない支出をすることはキャッシュを捨てるのと同じで、絶対に避けねばならないと私は考えます( ただし、相手の好業績企業に設備を売ること、そのセールストークとして特別減税を利用することは否定しませんが。)
こういう時には企業は、設備投資にお金を使うのではなく、「お金を守らなければ」なりません。これから消費税率引上げまでの半年間は、アベノミクス効果や駆け込み需要などで好景気が期待されます。
この間にできるだけ「お金」を増やしておいて、その後の逆風に備えるべきだと私は思います。

ここって低層階なら80平米7000万円で買えますか？

1階なら80平米7200万円くらいじゃないでしょうか。

第1期は安価な部屋から埋まりましたよ。
本気で検討されるなら、早い目に動くことをオススメします。

No.562　←誤った情報を書かないように。

単価の安い部屋でしたら坪３００万を切りますよね。１階も緑が眼下に広がる素晴らしいプランだと思いますよ。

562が速攻で削除されていますね（笑）

1/4新聞に第2期広告が入りましたね。案内はD棟のみになっていました。

本日モデルルームを見に行きました。
最初から帰る直前まで営業マン付いていませんでした。
そして、最初から最後まで飲み物すら出していただけませんでした。
予算7000万以下の人は来なくていいという印象を受けました。
結論検討対象からは外しました。

残念ながら7000万ではここは無理ですね。

＞569

私は予算1億と書いたら、モデルルームの閉館時間まで営業の方が付き添ってくださいました。
マンションのクオリティは高くて素敵ですが、商店街はさびれていますね。
そこさえ納得できれば前向きに検討するのですが。

その7000万のうち、800万〜1000万が地権者の上乗せぶんになっております。
地権者上乗せがなければ買えていましたね。

>572

569です。

確かに一番高そうなＤ棟（187戸）において、非分譲の住戸は半数近くありました。
分譲された住戸に上乗せられるなんて、知りませんでした。

恐ろしい！！！

笑える。

70平米台なら7000万でも買える部屋がたくさんありますよ。
一番単価が安いのはG棟の1階72平米、6546万でしょうか。
同じくG棟9階75平米、7024万や、11階73平米、6960万なんてちょうど予算ピッタリじゃないですか。

＞569

D棟でも１‐２階なら７０００万円未満の部屋がありますよ。ちゃんと営業を呼び止めて要望を伝えないとダメですよ。

>573
あのね、スレの最初から読むと間違いがすぐわかりますから安心してください。

D棟は駅遠西向きでエレベーターが少ないのが致命的。一番高そうどころかABとくらべたら手頃です。地権者も買い増し負担があるのであまり予算がない人は高いABを避けてこちらへあつまったそうです。眺めはいいと思います。低層階ならご予算に近いのでは？

＞５７７

D棟は南西向きが多いの間違いじゃないですか？西向きの住戸はありませんよ。
今回売りに出ているDとGではDの方が高いので、573さんもDが高いという趣旨の発言をしたのだと思います。

実際の契約となると表示価格以外にも内装を選び出すと＋100～万円程度は必要になります。
また、7,000万円の予算も上限なのか、幅があるのか、それ次第ですよね。

実際に検討をしてゆくとすべての要望を満足することは難しく、
何かを優先して（何かを諦めて）答えを出すことになります。
南西側の眺望が確保されているD棟は低層でも緑が多く、
北側はクラブハウスに直結しているなど様々な点で
桜上水ガーデンズの中でも更なる魅力があります。

地権者上乗せの議論は意味がないので、もう止めましょう。
総コストと満足度の兼ね合いで判断すれば良いだけです。

D棟検討者です。価格表を見て一瞬ひるみましたが、ここはやはりいいですね。高いだけのことはあります。

結局、どこが一番高いの？南西が開けているDと、建前までの距離があって南向きのBではどっちがいいのだろう？

個人的には前も後ろも建物が見えるB棟に住みたいとは思いませんが、価値観は人それぞれですね。

D棟付近に団地のとき住んでいた方が、日大グランドからの土ぼこりがひどくて窓が開けられない、猛暑の西日が厳しいと言っていましたがどうでしょうか。真面目に検討中なので何か情報お持ちの方がおられたら教えてください。

>582さん、

D棟は地権者の方が多く住まわる（残る）ので土ほこりがひどくて住んでいられないということはないのではないでしょうか。西日はここ特有の問題ではないですよね。南西向きですから、真西よりはましだとは言えそうですが。

581さん、それくらい自分で決めたらどうでしょう？
自分の意見に自信がないのでしょうか？最近の日本人ですね。自分を信じましょう。
Dの方がいいという人もいますし、Bの方がいいという人もいるでしょう。

>583さん、582です。
この辺りの棟に住んでいた方たちは違う棟を選ばれたと聞き、やはり土ぼこりが相当ひどいのか…と不安になったんです。でも高層階なら大丈夫という話も聞きました。西日は確かにここだけの問題ではないですね。アドバイスありがとうございました。

近隣住む者で第1期契約者です。

日大グランドは専用舗装された陸上トラックです。
土埃が舞うのは見たことはありません（相当以前の話では？）。
西日の話もこの物件に限っての問題では無く、ブラインドやカーテンで調整できる範囲。

むしろ抜けていることでのメリットでは
夏場の多摩川沿いの各花火大会は部屋から眺められますし、
（抜ける角度にもよりますが）富士山の眺望も期待できます。
完全南向きなら初日の出も部屋から見ることができます。
逆に北向きの部屋は冬場は日射しが入らず寒いと思います。
これもこの物件に限った話ではありませんが。

私も北向きだけは買いません。これまでの経験上。

>587さん、
土ぼこりの質問した者です。詳しくありがとうございます。確かにかなりご年配の方からうかがいました。
思いきってこちらで質問してみてよかったです。エレベーターが少ないのはどうにもなりませんが、案するより生むが易し。超前向きになれました！