桜上水ガーデンズ（桜上水団地建て替え）Part3

抽選外れた方も、デベにとっては大切なお客様。
2期の販売前に優先的にお部屋を選べたり
するといいですね…

富久が抽選だって。ここと比較的似てないから流入ないかな。

野村主導だと早期完売を目指すから2期で値上げはないんじゃない。
抽選も誘導しまくって2倍以上なるべくでないようにしてるはず。

モデルルーム、戸数の割には人が出入りが少ない印象です。
でも、最初からお高いにはわかっているから、冷やかしは少ないのでしょうね。

高年齢層のイメージがあるのですが、どうですか？

2LDKは戸数が少ないから既に倍率がついてる、と2週間前に行った時聞きました。
第一期で2LDKは売り切って第二期では2LDKの部屋がないからよけいそうらしいです。

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

大崎と間違えてませんか？

ですね。

335さん
336さん

はい。すみません。大崎と間違えました。
削除依頼をしましたので消えるまでもう小しお待ちください
大変失礼しました。

抽選した者です。担当から、抽選に外れた場合、優先で部屋を選択できるというような説明がありましたよ。

申し込みされた方々、情報ありがとうございます。そして決まられた方々、おめでとうございます。だいぶ出遅れましたが、第二期に向けて準備して行きたいと思います。

>>325
限りなく1倍に近かったのですか。
トミヒサは1期の平均倍率が1.6倍だったそうです。
ここは2期販売まで少し時間を置くかも？
2年弱で残り300戸ですから、十分売り切れるとは思いますが。
900戸だと惨敗だったでしょうから、やはりデベにとっては、地権者で400戸近くうまってるのが大きいですね。

車でのアクセスが大変そうですね…

近隣在住ですが、地図上で甲州街道に近い割にはすごく便利！とは言い難いかもしれませんね。

しかし、赤堤通りを使えば環七、環八、高速道路へのアクセスもよく、概ね満足しています。

むしろ近場の環七環八間の甲州街道沿いなどに行きたいときは、踏切問題で時間が読めなかったり、時間によっては通行止めなので、不便に感じるかも。

自分はあまりそのあたりに車で行く用事がないので、不便には感じないですけどね。

私も近隣住民です。
車も利用しますが、とりたてて不便さは感じないですね。
桜上水は住宅地に車が入り込まず、静かで穏やかな雰囲気があります。
八幡山駅前の雰囲気と対照的と言えば判りますでしょうか。

子育てに良い場所柄ですか？

たしかに、保育園、幼稚園事情は気になります。
ネットで調べても、近隣に見つからないので。

かつては子育て向きだったかもしれない。いまはむしろ子育て卒業世代の街かな？

保育園も幼稚園もいろいろありますよ。外周がカノッサ、バディの幼稚園バスルートですし、自転車で松沢や赤堤、マリアなど送り迎えされるかたも多いです。保育園は赤堤、上北沢、早苗など。
学区の松小、松中は地域のサポートが手厚く、良い学校です。最初から東大を目指すなら中学からは私立の一貫校ですが、普通に国立、早慶上智MARCHあたりも松中で十分と思います。ただ、塾は必須ですが。

347さん、詳しくありがとうございます！

私も近所ですが、保育園（認証保育所等を含む）に関しては、世田谷区の中でも相対的に不便なのは否めないと思います。
区全体では、ここ5年くらい保育所の新設ラッシュで4割くらい増えてるんですが、桜上水では全く増えていません。
347さんが挙げておられる赤堤、上北沢、早苗なども、働くママが通勤途中に預けるには、アクセスが良いとは言えないので、他地区に比べると保育環境は相当見劣りします。

349さん、詳しく現状を教えてくださってありがとうございます。
2年の間に状況が変わると思えず…何とか人員を手配して、
電車で通う幼稚園、保育園も視野に入れないと、でしょうか。
しかし、通勤電車に子供を乗せるのは、まわりのご迷惑でしょうから、
困りますね。

近隣住民です

子供たちは上北沢保育園でした
朝の送りはだいたい僕が行き、帰りは家内と役割分担しました。働くお母さんには、ご主人の協力が不可欠と思います。
早苗保育園は、今改築中で完成後はたぶん人数が増えるのではないでしょうか。
ガーデンズお住まいの場合は、0歳児～2歳児は、早苗保育園の分園「ほなみ」が赤堤４丁目にあります。
下高井戸駅から５分ぐらいで、ガーデンズからも５－６分。松沢小学校の南側。
３歳児から上は、桜上水３丁目の早苗保育園本園になり、多少不便になりますので、こちらへ通う場合にはチャリか車かいいでしょう？但し、ご近所の方に今年聞いたのですが、早苗保育園はかなり人気があるらしく、そちらの方は入れなくて、少し遠い公立になったそうです。

351さん、ありがとうございます。
たしかに、ガーデンズの商談席にあった地図に、
早苗保育園はかいてありました。
5、6分なら通えそうですね。
その先のことは、その時に悩むことにします…

347です。うちも父親が送り、母親がお迎え。どうしても行けないときはご近所の保護者の方にお願いして預かってもらいました。逆にお友達のお家がお忙しいときはお泊まりで預かることもありました。ご実家が近いと助かると思いますが、それでもお互い共働き子育ては綱渡りですよね。

この地域は確かに保育園は超便利とはいえないです。保育園、小学校、中学とだんだん近くなるので逆ならいいのにと何度も思いました。子供たちは、中学生になって学校まで走って3分になるのを保育園のときから楽しみに成長していきます（笑）

近隣住民です

車が不便というご心配は皆無だと思います。
車は、うちも持ってますけど、年間走行距離5,000kmいくかいかないかで、実は要らないんです。かえって不便かもしれない。車にかかるコストと駐車場代（わが家は敷地内に駐車してるので表面コストはただですが）を考えると、一月10万円ぐらいはタクシーとレンタカーが乗れる計算です。ご近所はせいぜい松原のオオゼキまでで。桜上水のキッチンコートはもちろん、下高井戸、表産道、渋谷、新宿は、電車またはチャリ！桜上水からこれらの場所への車はかえって不便でしかない。
愛知県出身のご近所さんが、「両親に何かがあったらと思うと車は手放せない」とおっしゃってましたが、一年でおやめになっています。

ガーデンズはカーシェアリングもやると聞いてますし、経堂までタクシーを飛ばせば24時間対応のレンタカーがあります。

世田谷区は、人工の割に保育園の数が相当少ないですよね。

幼稚園は、それなりの数あるのに…。

もしかしたら昭和の世代から、圧倒的に専業主婦率が高かったのではないか？と思われます。

でも、世田谷区は、保育ママさんの制度がわりと充実しているとききました。

地図で見える、保育園は、たしかに少ないですが、

保育ママさん制度と今後の桜上水近辺の保育施設に関してを世田谷区に確かめてみようと思います。

ガーデンズは、緑が多く、静かで、こどもを育てる環境にはとってもよさそうだし、

共働きの我が家は、二人とも勤務先へも便利な場所なので、小学校に上がるまでの

保育施設だけがネックになっています。

幼稚園も延長保育がととのってきたので3歳の年少さんからは大丈夫です。お受験に備えて保育園から幼稚園にかわる方もいます。
仮に緊急度が低いと判定されて保育園には入れなくても、2歳まで保育ママさんとシッターさんでしのげたら何とかなるわけです。でも実際には0歳でダメでも保育ママさんか無認可へ預けた実績があれば1歳で入れます。

むしろ子供にとって一番大変になるのは小学校からです。世田谷は単独の学童クラブではなくBOPと統合されているんですよ…

学童クラブとBOPが統合されていると、あまり良くないという風に読めましたが（読み違いであればすみません）、具体的には、どのような問題があるのでしょうか？
もうすぐ小学校に上がる子供がいますので、気になります。

質問しておいて申し訳ありませんが、ネットサーフィンをして概ね問題点を理解しました。
BOPと統合したことにより、学童「保育」としての機能が低下しているようですね。
保育の大前提である児童の出欠確認、所在確認すらままならない状況とか。
指導員さんもほとんどが短期の非常勤、アルバイトになり責任の所在も不明確になっているようですね。
もともとBOPと学童クラブは、区内部での行政上の管轄も違うようですし。

高級住宅地でのんびり子育てファミリーにはいいですよね。

このところ小田急が世田谷区内の駅で立て続けに民間学童クラブを開設してますね。
それなりの料金を払ってでもちゃんと学童保育をして欲しいという需要があるということでしょう。
裏を返すと新BOPの学童保育にはあまり期待できないということかも知れません。
京王も保育園や学童クラブを桜上水駅でやってくれると嬉しいのですが。

新BOP移行のときは父母が相当頑張って署名集めや話し合いの場を持ったり努力されたようですが、世田谷区の財政が厳しく…子供達にツケが回っていることがたくさんあります…しかし、新BOP現場の方たちは頑張ってくださっていて、子供も1年生の1学期だけはちょっと大変でしたが、夏休み頃からすっかり馴染んで楽しそうでした。

ここ数年京王の保育所や学童クラブが、千歳烏山や聖蹟桜ヶ丘に開設されていますね。桜上水は需要が少ないと見られていますから署名活動をして要望書をだすのも一案かもしれないですね。

烏山は病後児保育もあってかなり良さそうですよね。

認可保育園について。
桜上水5丁目に、27年4月開設予定で東京都が事業者を募集していますので、そちらに期待してもよいかも。
詳細は東京都福祉保健局のホームページでご確認を。

都営アパートのところですね。
ここにできるとアクセスも便利です。
認可保育園で定員は100人規模ですし、新設の純増ですから入れる確率もかなり高いと思います。
事業者の応募状況が分かりませんが、良い保育園ができるといいですね。

>359

桜上水は「高級住宅地」ですか？
遠い昔の地域でのイメージではないでしょうか？

成城や田園調布のイメージとは違うようですね。
最近の一般常識の駅近の便利さもないし、高級感も無いのではないでしょうか？

この倍率では、応募者もたいしたことはなかったのではと推察します。
建て替え住民のイメージでの価格設定ではなかなか捌けないと思いますよ。

分譲価格は、建て替え住民ではなくデベが決めてる。

365は何がいいたいのかな？買わない理由としては弱いし、ネガキャンならそのくらいのことはわかって買うので意味がない。買えない理由を求めてるならわかる。

営業も大変じゃのう。
でも高いよ間違いなく。

この週末は第一期の契約。
まずは一段落しましたね。
現時点でコメントされている方はどのような立場なんでしょうか。
不思議な感じがしました。

ここの３LDKの価格はどのくらいでしょうか？予算８０００万円で考えています。

いい物は高い。いい物で安いものはない。
働くんだ、働くの。なんでもおかねおカネ稼いで買うの。

高くて買えない方はしょーがない。
そういう人生を生きてきたんだから。

371さん、70平米台の3LDKが買えると思います。80平米台は部屋によるかも…現地を確認がてらモデルルームへ行かれるといいですよ。

バルコニー戸境の上部がガラ空きなのは萎える…

CGをよ～く見ると確かに上部が塞がってませんね｡

勝手口がないので、避難経路の2方向確保のためには仕方ないんでしょうね…居室側のバルコニーは空いてないですよね？

リビング側のバルコニー境はペラボーではないですが、上部は空いてますよ。

南側＝リビング側→片方だけ上部空いてる
北側＝居室側→両方とも空いてない

両面バルコニーでない部屋はリビング側も両方空いてる？

ベランダの境まで気にしませんでしたー。
みなさま、慣れていらっしゃるからでしょうか、
細やかですねー！
確かに高級マンションは、個別ベランダ（板で境を作る必要なし）のイメージですね。
うちは予算がないから、角部屋じゃないし、ベランダは一箇所だし、板でも止むなし…言い聞かせるしかありません（笑）。

379さんいい人だな〜ご近所になりたいです！

ここの１階ってどんな感じなんでしょう？外から丸見えも嫌ですが、フェンスで囲われているのも嫌です。価格的には魅力なんですが、プライバシーと解放感は両立しないものでしょうか。

高級でなくても、今時ベランダ境が板ってことはないでしょう。

381さん、 敷地にゆとりがあるので両立するかもですね！

＞３８１さん、

そうだとありがたいですね。一度見に行ってみたいと思います。

＞385さん、

ご丁寧な解答をありがとうございます。よくある一階住戸のようにフェンスで囲われていたら嫌だと思っていましたが、木々によって目隠しされるのは構いません。それなら視界が抜けていなくても「解放感」が感じられます。日照の懸念はありますが、Fが希望に近いかもしれません。

まだ移植されてないですよね？ 今みえているのは元々の場所にあった樹木ばかりだと思います。

南日大グラウンド側のイチョウ並木はそのままみたいです
結構見事で銀杏はできないみたいですけどＤ、Ｅの一階は、前面道路よりは高いし、人も車も多くないのでいい感じになると思いますよ
エレベーターの待ち時間を考えるとＡ、Ｂ棟の上層部より良い環境かも

DEはエレベーターが少ないので待ち時間は微妙ですが、その分管理費が安いと思います。ここは棟も部屋もそれぞれ良い点があってどこを選んでも当たり外れ少なそうですね。

DEの１階ってお幾らくらいなんでしょうか？坪３００くらいで買えますか？

Hがええと思うけどどやろ？

Hいいんじゃない？でももうだいぶ売れちゃったのでは？

I棟はエレベーターの乗り換えがなく車庫に行けますね。

当方37歳のサラリーマン、年収1000万、頭金1000万、今住んでいるマンションの予想売却益3000万で住みかえ検討中ですが、ここは買えますか？

新街区Ｄ棟登場
ってことは、Ｅ棟は第三期かぁ

Ｄ、Ｅは売りやすいからね。

394が買えないなら、ここはたいていの人に買えない。

394さんは普通に考えれば楽勝でしょ。
売却益3000万ってそのまま手元に残るんで（というかそれ以上は確実）、頭金は少なくとも4000万は用意できるってことだからね。
年収1000万なら5000万程度までのローンはOKだからよほど広い部屋じゃなければ楽勝。

3000万の益ってすごいね。そんな大化け物件普通に無いような気がしますが。。。

益っていうか、残債のぞいた手取り額のことじゃない？
さすがに益3000万円はない気がする。

手元にそれだけ残ればいいですねー！
頭金とローンを合わせて、最上階いっちゃってください！

D，Ｅは他の棟より高いと断言されましまよ。

モデルルーム、長い冬休みに入ったみたいですね。
年明けから、平日の朝は1時間遅くオープンみたいですし、
規模縮小ぎみ？
一部の営業さんは他の物件に異動してるみたい。
純粋に、販売戸数の問題ですかね。

>402
さんざん出た話ですが、駅から遠いほぼ西向きエレベーターがABなどの半分以下などマイナス条件が多いので本来多少安くなるはず。同じような価格で出たら高く感じるということでしょう。

先週末で第1期販売が一段落したので営業体制も変えるそうです。
第2期以降の動きも気になりますね。
営業さんからは眺望の確保されるD、E棟は強気（の価格）で行くとのコメントでした。
角部屋は低層階から1億越えだそうです～（涙）。

そうなんだ…予定狂った…やっぱり反応よかったということですね…見通し甘かったかも…

初めての投稿。

第一期は216戸中、実に9割以上契約済みのようです。

なので、第2期で、強気価格になるかは不明ですが、
少なくとも価格が下がることはないでしょう。

でも本当は一期で250戸強売りたかったはずです。
報道発表の時にそう言ってました。

それが216戸しかあけることができなかった。
=それしか買い手がつかなかった。
しかも、216戸の1割が残っているのであれぱ、少なくとも売れ行きがいい、という状況ではないはずです。

即完は当たり前でしょう。計算して売り出し戸数決めてるんだから。
問題は、残り300に対してどれだけの潜在需要があるか。
1期の抽選落ちは計算できる潜在需要なので、平均倍率が高かったなら強気に行けるけど。
そうでなければ、初期需要は、あらかた食い潰したわけだから、潜在需要の掘り起こしから時間かけて売っていくしかないんじゃないの？
そんなに強気になれる状況でもないように思うけど。

営業の人から聞いたところでは、第二期は、一期と同じか、やや高いかとのことでした。
とはいえ、一期で決めた自分は、鴨ネギだったのかなー。

まあ、客に「思ったほどの売れ行きじゃなかったんで、2期は弱めの価格でいきます。」って言う営業もいないからね。
実際のところは、わからないね。

412の言うとおり。
即完も当たり前。購入希望入った住戸しか売りに出さないんだから、完売で当たり前。
昨今では当たり前の手法ですね。
みんな営業トークにまんまと踊らされすぎ。

桜上水ガーデンズは高いけど、満足感の高さは格別だから、ぜひ手に入れたいな。
今年話題になった物件は池袋ブリリアや、富久クロスとかあるけど、クオリティの高さなら
桜上水が一番だと思う。

予算何とか9000万用意したいな。そして90平米の部屋を買いたいものだな。億になってしまうなら素直に諦めるが。

>414

クオリティの高さ

家の中・団地内の住み心地だけでは評価できないですね。
高級志向の方々からは団地形式は嫌われるらしい？

外食しない昔世代ではないのですよ！ガストしかないのでは？
銀行の貸金庫を借りようにも難しい。
開かずの踏切では気軽に駅の向こう側に歩いていけない。苛苛しましたね。

貸金庫（たぶんセーフティケースでしょうけど）って何入れるんですか？
うちも借りたことあるけど、無駄だと思いますよ
ガーデンズのセキュリティを考えれば、家の中にクマヒラか何かの金庫が一個あれば十分

大事な取引は、昭和信用金庫か城南信金
お財布替わりの都銀は、下高井戸の住友がありますし
銀行はあっちから来るもんで、こちらが出向くものではなかったと思うのだが....

>417

主要銀行があっても貸金庫を借りれない街（駅近）が多いです。

現実、なかなか見つからなくて困っていましたが、
ようやく借りれて使っています。
行くと出し入れする人を良く見掛けます。

貸金庫の必要のない人はその概念がないから必要ないでしょう。
必要な人はたくさんいますね。

個人的に、ここ1年間で探していた物件の中でここはぴか一。
値段もぴか一ですが。。

>416.418
貸金庫へ歩いて行かないでしょ？最寄り駅でなくてもいいよね。>417がいうように近くの銀行さんは出向いてくれるし日常的にはATMとネットバンクで十分だし

＞４２０

歩いていきます。

権利書や定期預金通帳・証書。
貴金属・宝石など入れます。

火災や地震時、不在の際の泥棒の侵入を、
また、
小さな金融機関の金庫では地震や火災への対応が不十分と心配します。

くだらない。

>>421
貸金庫へのアクセスで家選びをする人は初めて見ました。
個人個人でニーズは異なるものですね。
貸金庫へのアクセスの良い物件が見つかると良いですね。

>貸金庫へのアクセスで家選びする人

コーヒー吹きました。ある意味斬新ですね（笑）

ほんと、びっくりしました。

桜上水にはがっちりした金庫を持つ大銀行はなさそうですね。
車で行くしかない。

食事を造らず、主に外食で済ます人も桜上水は向いてなさそうですね。

桜上水には、がっちりした金庫をもつ「都市銀行」はありませんね。

但し、車を使わなくても歩きで10分強の都市銀行なら、がっちりした金庫はあります。

食事を造らずに外食を・・・桜上水だけ限定で済ましたい人には、この物件は向いてなさそうです。