クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］　住友商事/日建ハウジング

>>9709 匿名さん

まさか天井高と階高の区別ができてないとかではないと思うが。

2.4は低すぎでしょ。賃貸マンションレベル。芝浦の物件でここと同じレベルの天井高の物件なんてある？アイランド、CMT、GFT、TBT、どれも2.6はあるでしょ。

>>9701 匿名さん
東側であの程度の庇で大丈夫だと本当に思えるなら、
タワマンには住んだ事無いですね？夏になれば分かりますよ。
あとAとGのリビングは庇が無いダイレクトのfix窓だけど尚キツイでしょう。

階高低いからその分天井高もしっかり低いので、皆ちゃんと認識してるよ。
2400とじゃ少し気を使ったマンションとじゃ20cm違うから

ココは高級仕様って事は、24時間換気は全熱交換の機械式ですか？それなら凄いですね。

>>9710 匿名さん
普通にあるけど（笑）
虎ノ門のオープンハウスとかここより単価高いけど、階高2.8m台。まぁ、そこは投資向けってのもあるけど、同程度の単価で実需向けで3.0m程度は山ほどある。
もし、あなたが見た事ないなら、タワマンは階高取りやすいから、そのあたりしか検討してないからじゃない？

>>9713 匿名さん

ここ階高何mですか？　高さと階数からだと2.8m位でしょうか。エントランス階は高く取っているので。だとすると高級マンションだと3.3mとかはあるから50cm違うということですね。

>>9715 匿名さん
オープンハウスと同等で良いのね…。

天井高2.4って低すぎて、ダイニングに吊り下げる形のルイスポールセンのライトとか設置できないよね？ 無理やり吊り下げてもダサくなりそう。高級なダイニングライトはどうやって設置するの？高級仕様の物件なら高級なライトも設置できるはず。

>>9717 匿名さん
同等じゃないでしょ。数字わからない？
低層階は3.06mかな、確か。中層、高層は5cm程度低い。

>>9715 匿名さん
投資向けの単身マンション、しかもオープンハウスと比べるのは、クラッシィの格を下げるのでやめましょう。オープンハウスとか典型的な安マンションでしょ…

>>9716 匿名さん
エントランスは二層吹抜けですよ。むしろ、一階部分はちょっと低めだから3m以上ある。

>>9721 匿名さん
マンションが59.9m、20階建なので平均で2.99、3mはきります。ここは無理やり低層をまともな階建にして中層高層だけ低くして、低コストで建設できる60m以内に無理やり納めています。

>>9720 匿名さん

比べる意図はないです。見た事ないとかいうから、あげただけ。階高も全く違うし

>>9723 匿名さん
これはあなたの具体例の出し方が悪いでしょ。同じ芝浦近辺のクラッシィと同等以上のブランドで、ファミリータイプの最近の分譲の例を出してもらえますか？沢山あるなら3つはあげられるでしょ。

>>9718 匿名さん
天井高が2.4なのは確かに良くはないですが、それでルイスポールセンのライトが設置できない、見た目も悪いってのはちょっと無理があるかとｗ

しかしこの規模でこれだけ注目されるマンションってのも凄いですね・・・。

>>9724 匿名さん
都心でここより階高低いとこあります？への返答なので。勘違いさせたなら、すみません。
芝浦付近でクラッシィと同等以上でファミリータイプで、最近分譲とか、そもそも、ほぼ該当物件ないですね

>>9724 匿名さん

ざっと最近の新築物件だけでもこれくらいありますよ。
どれもスミフ、三菱地所、野村といったメジャーセブンと言われている大手の物件です。

シティハウス目黒ザツイン
シティハウス中目黒レジデンス
シティテラス東陽町
ザ・パークハウス上野プレイス
プラウドタワー清澄白河

私はタワマンあんまり好きじゃないので、タワマン以外を中心に、中古を含めて検討していました。
階高はかなり関心あったので、すべての物件で聞いてましたが、中古だと殆ど営業マンは知らず、新築でも階高と天高の違いを知らない営業マンも散見されました。流石に教育レベルが如何かと思いますが、それだけ誰も気にしないような要素ですよ。リセールには全く影響しないでしょうね。(天高は多少気にする人いるかも)

その中でも階高が判明した物件の中での比較では、クラッシィは標準的でした。ブランドで絞ってはいないですが、都心で単価も同等以上のとこばかりです。もう一年近く前なので、具体的にどこが何mというのは覚えてないですが...

>>9727 匿名さん
どれも2450の物件ですね 苦笑
ここの高層と同じ2400の物件をあげてもらえますか？

>>9727 匿名さん
シティハウス目黒は2600だろ、さらっと嘘入れるなよ

高級仕様と自慢した契約者さんが論争の引き金になった感じだね。標準クラスと言っておけばこんなに問題になる事はなかったでしょう。

ちなみにこちらの床スラブはコンクリートスラブ何センチですか？

>>9718 匿名さん

ルイスポールセン普通に設置できますよ。笑

ていうかルイスポールセンのペンダントライトはテーブルとの距離が重要で、テーブルの高さを起点として70cmくらいの近さで設置するのが1番美しく光ると言われていますので、比較的低い位置に設置することになります。
なので天井高とかそもそも関係ないですよ。
素人さんですか？

専有部に関する事実だけを箇条書きに
コレを皆さんが同クラスで高級と客観的に判断するかです。

高層階最大天井高 2.4m／角部屋下がり天井最低1.9m
床スラブ ボイドスラブ 2.25-2.5m
戸境壁 18センチ
ガラス窓 通常のペアガラス
トイレ、キッチンの床 ビニールのタイル
フローリング シートフローリング
水周り天板 シーザーストーン
キッチン カップボード無し、シンク下収納観音開き
コンロ 市場価格6ー7万のベーシックグレード
廊下 タイル貼り
エアコン 全室壁掛け非設置 入居者で購入設置

>>9734 匿名さん
ボイドスラブは、22.5-25センチの間違いです。

>>9729 匿名さん

もともと階高の話でしょ。
話題すり替えてるし相手するだけ無駄だったね。苦笑

>>9736 匿名さん
いえ？階建ではなく天井高の話をしてましたが… 結局ひとつもあげられないということでよろしいですね？

>>9728 匿名さん

階高が低いと、リフォームの時に苦労します。排水管の勾配がつけられないので。

>>9733 匿名さん
？ルイスポールセンのライトのペンダントから天井までのケーブルが短いと不恰好なのは常識ですが… たとえば私の家のスノーボールだとペンダントがかなり大きいので、2.4だと天井とペンダントまでの距離が40cm程度になり、私の感覚からいくと、ダサいと言わざるを得ません。
あなたこそルイスポールセンといえばph5しかわからないど素人では？ph5しか下げられないなんてダサくて嫌ですから。今の住まいが天井高2.7なのでちょっと耐えられないですね。

高層階最大天井高 2.4m／角部屋下がり天井最低1.9m
床スラブ ボイドスラブ 2.25-2.5m
戸境壁 18センチ
ガラス窓 通常のペアガラス
トイレ、キッチンの床 ビニールのタイル
フローリング シートフローリング
水周り天板 シーザーストーン
キッチン カップボード無し、シンク下収納観音開き
コンロ 市場価格6ー7万のベーシックグレード
廊下 タイル貼り
エアコン 全室壁掛け非設置 入居者で購入設置


うちのマンション、坪260で購入したがこんな感じ。上のとどっちが高級？

高層階最大天井高 2.7m／角部屋下がり天井最低2.5m
床スラブ ボイドスラブ 30cm
戸境壁 20センチ
ガラス窓 Law-eガラス
トイレ、キッチンの床 天然突板フローリング
フローリング 天然突板 フローリング
水周り天板 天然大理石
キッチン カップボード無し、シンク下収納スライド式
コンロ ショットの CERAN
廊下 天然大理石
エアコン 天井カセット式、ベッドルーム壁掛け（購入価格に含まれる）

>>9737 匿名さん

ザパークハウス西麻布とかもそうみたいよ。

パークハウス西麻布は広尾徒歩6分で坪410の超激安物件だから仕様低くても仕方ない。坪360のくせに芝浦9分とは比較にならない。

>>9740 匿名さん
ボイド22.5は薄すぎない？よくそんなボイド厚で高級仕様とかいえるね。

ここの検討者として、色々な角度からの意見が本当に参考になります。
この近辺の新築で上記の仕様が良いマンションはありますか？
私が探した限りでは似たような価格帯のマンションがなくて・・・。
色々検討したいので教えていただけないでしょうか。

>>9744 匿名さん
GFTが天井高2.6ボイド30で比較的坪単価も近いかと。低層中古なら坪350切るものもあります。芝浦自体に新築がここしかないので築浅中古との比較になりますね。

>>9744 匿名さん

一つだけ忠告としては、今新築限定で探すと、高値掴み、仕様はコストカット物件になるから薦めないけど。

中古でも高値掴みには変わりないし、やっぱり新築がいいよねー
新築でおすすめの物件あります？

>>9745 匿名さん
>>9746 匿名さん

ご返信ありがとうございます。
GFTも検討しています！ただ売り出した時の価格を知ってしまったのでどうにも躊躇してしまします。
転売屋？に儲けさせると思うと何だかイヤで・・・(小さい人間ですみません)

私も新築はやはり割高に感じています。
ただ現在賃貸なのでもったいないと感じている＆安くなるのを待つのもいつまで待てばいいのやら・・・。

この物件も近くに分譲中のマンションがあれば比較しやすかったのにと思います。

質問なんですが、戸境壁の厚さが同じ場合、乾式と湿式では変わりますか？ここ湿式でしたよね。

>>9740 匿名さん
場所は？

>9749

湿式の方が遮音性能は良いでしょうが、音の問題は感じ方や隣人の生活スタイルによるので、なかなか一概に言えないでしょうね。

>>9741 匿名さん
天井高以外の専有部の仕様は段違いでしょ…。

>>9749 匿名さん

湿式の方が圧倒的に遮音性能高いです。住めば分かります。乾式の場合、隣の部屋で掃除機をかけてるのがわかるときもあります。特に掃除機が巾木のあたりに当たれば隣戸に響きます。

>>9753 匿名さん

隣より上下が問題だよね。通常スラブより7-8掛けの遮音性能のボイドスラブで225-250mmでは不安。

>>9720 匿名さん
安マンションとかいうの失礼すぎでしょ

フローリングについてあまり詳しくないのですが、コーティングはしなくても良いような素材なのでしょうか？
結構な金額なので、するべきか悩んでおります。

>>9754 匿名さん

LDや各洋室の居住スペースは標準的な250を確保できており、上下階ともに同じ間取りで構成されているため影響は少ないでしょう。

また、スラブが厚いタワマンでよく騒音が問題になるのは乾式壁の影響と言われています。
音は上下だけでなく斜め上や左右からも伝わってくるためです。

本物件は湿式壁が採用されているので遮音性については相対的に優れていると言えるでしょう。

>>9756 匿名検討者さん

シートフローリングはもともとワックス掛けが不要なため、あまり必要性は感じないですね。

また、コーティングするとマットな質感から光沢のある質感に変わってしまうのもありますので注意が必要です。

>>9744
建物に抱えているコストや調度品などの仕様を気にするなら、はっきり言って
ここ2-3年以内の新築はダメ。建築コスト上昇分を補うために別の部分で安い
ものを入れることでコストダウンしているからね。それでも、以前に比べて
分譲価格はアホみたいに高い。

8-10年くらい前のマンションのほうが、はるかに建物はしっかり作っているし、
共用部もゆとりがある設計で、室内の設備にも金かけてる。
唯一、壁紙の色あせとキッチン回りは使用感が出てしまうけので、壁紙張り替
えてコンロなどを新品に取り換えればいいだけ。

新築はデベロッパーの利益と広告宣伝費などが上乗せされているからどうしても
割高。対して中古は実際の周辺成約相場がわかっているので、少なくとも
勝った瞬間に含み損になることはない。新築にこだわりすぎると、良い買い物が
できる幅を自分から狭めることになると思うよ。

私も以前は新築がいいと思っていたけど、中古買ってみれば、あのこだわりは
何だったんだろうと思う。新築買っても自分が使い始めた瞬間に中古になるん
だしね。

上の方にあるけど、ここの

高層階最大天井高 2.4m／角部屋下がり天井最低1.9m
床スラブ ボイドスラブ 2.25-2.5m
戸境壁 18センチ
ガラス窓 通常のペアガラス
トイレ、キッチンの床 ビニールのタイル
フローリング シートフローリング
水周り天板 シーザーストーン
キッチン カップボード無し、シンク下収納観音開き
コンロ 市場価格6ー7万のベーシックグレード
廊下 タイル貼り
エアコン 全室壁掛け非設置 入居者で購入設置


と、以前に坪260で購入したという

高層階最大天井高 2.7m／角部屋下がり天井最低2.5m
床スラブ ボイドスラブ 30cm
戸境壁 20センチ
ガラス窓 Law-eガラス
トイレ、キッチンの床 天然突板フローリング
フローリング 天然突板 フローリング
水周り天板 天然大理石
キッチン カップボード無し、シンク下収納スライド式
コンロ ショットの CERAN
廊下 天然大理石
エアコン 天井カセット式、ベッドルーム壁掛け（購入価格に含まれる）

どっちが分譲価格が高いか考えると、ほんとに新築はだめだなと思う。

>>9759 匿名さん
分譲価格に立地は入れてる？坪260はどこの地域ですか？
検討者じゃないのにこのマンションをネガする意味は？

検討してるよ。9759が検討内容だろ？　それとも「検討結果」とは常にポジティブな
ものばかりが出てくるのか？

最近のマンションってエアコンも自分で購入なんだよな。エアコンなしで生活する人はほとんどいないから、以前はそこそこの分譲マンションならエアコンは既設で価格に含まれていたんだが。それで、ここと同じくらいの駅距離でグロス価格はここよりはるかに安かった。港南には部屋の形にぴったりの洗濯機まで最初からついてるマンションまであったな。最近は食洗器も何もかも別料金か。そういうところにコストカットが見え隠れするんだよね。

>>9761 匿名さん
検討結果をわざわざ書いてんだ。笑
ちなみ比較検討したいから坪260はどこのマンション？

>>9759 匿名さん
ピントがズレてて可哀想としか申せませんが頑張ってくださいね

>>9758 匿名さん

ご回答ありがとうございます。そう聞いて安心しました。
参考にさせていただきます。

>>9759 匿名さん

新築も周辺相場を参考に値付けされてますよ。
芝浦港南の中古を見渡せばどこも分譲時より値上がりしてますし、今値上がりした中古を買われる時点でリスクはありますね。

また、10年落ちの中古を買うならキッチン、バス、トイレ、床、壁紙などフルリフォームしたくなりますし、軽く1000万は追加でかかりそうです。
備え付きのエアコンや洗濯機などの電化製品も全て買い替えでしょう。

ただ、専有部はリフォームで新しくできても共用部は使い古されたままなので、新品の共用部を使えるのは新築購入者だけの特権だと思います。

修繕積立金も10年落ちただと丁度値上がりするタイミングなので確認した方がいいですね。

それは新築にこそ一層当てはまることなのでは。

中古を売りたい人、もしくは業者が出入りしてるみたいね。

>>9761 匿名さん

一向に地域も物件名も出てこないですね。
何かきな臭いな。笑

今年は三井は大規模の新築は手控えるそうだ。コスト高による価格高騰による市況悪化で
大規模マンション建てても順調に売れる見通しが立たないのだとか。
そういうことを考えると今は天井なのだろう。今、新築マンション買うのは高値掴み
になる可能性も高い。

今は中古マンションも絶対手を出しちゃダメだね。

>>9766 匿名さん

新品の共用部といっても、ここにはほとんど何もついてないんだよねえ。やっぱり分譲できない共用部を最小限にして部屋を増やし、少しでもコストカットした結果か。

>>9766 匿名さん
多少使用感はあっても、共用部の充実度とスケールは芝浦の中古は良いと思うけどね。
グローヴとかケープ、CMTとかやはり良いよ。更にもう直ぐ大規模修繕で新品同様になるしー。

>>9772 匿名さん
共用部がないマンションなんて無いでしょ。笑
新品が良いに越したことはないね！

>>9773 匿名さん

CMTはさすがに専用部の仕様が低いのでリフォーム必須ですね。ケープは駅距離が問題。

>>9773 匿名さん
CMTは共用部も専有部も仕様低いだろ 苦笑
CMTのどこが仕様がいいのか教えて？芝浦全くわかってないど素人か、CMTのオーナーとしか思えない発言… 大規模修繕で新品同様って…10年目の大規模修繕は外壁の補修程度で内装や共用部の刷新なんてやらないよ？ケープなんて管理費ケチりすぎてるのかラウンジのソファとかクタクタじゃん。グローブやGFT はわかるが、CMTケープは流石にないわ。

グローブやGFTも言うほどじゃないでしょ…

この物件の感想。

いいところ↓
港区アドレス。
通勤便利。
新駅期待。
外観、エントランス綺麗。
水辺ビュー。

悪いところ↓
駅徒歩9分とあるが、実際は11分くらい。
バルコニー狭い。
流し下観音開き。
東向きだから朝しか日差し入らない。
エントランスは綺麗だけどそれだけ。
バスルーム狭い。
外廊下か・・。
調査済みといっても地盤が不安。

>>9776 匿名さん
ここ、外廊下板状マンションにしてはエントランスがいいけど。別に周辺タワマンより上では全然無いのに、その下品な反応してると、また事実べーすで叩かれちゃうよw

>>9780 匿名さん

各階ゴミステーションがないだけだから、ゴミに関しては特に困らなさそう

>>9780 匿名さん

運河沿い遊歩道は3年後には整備される予定です。
TGMMも低層の外壁が見てきましたね。完成が楽しみです。

□クラッシィハウス芝浦周辺再開発年表
2017 クラッシィハウス芝浦竣工
2018 TGMM A棟、ホテル棟、商店街棟竣工後（１年後）←目先の楽しみ
2019 TGMM B棟竣工（２年後）←目先の楽しみ
2020 山手線新駅暫定開業（３年後）←まさかの隅研吾デザイン！
2020 芝浦運河沿い歩道整備（３年後） ←３年あれば全体的に相当整備されるでしょう
2021 三田図書館複合施設化＠札の辻（４年後）←これ超楽しみ
2022 札の辻交差点再開発（５年後）←内容不明ながら規模は相当凄そう
2023 運河水質の劇的改善（６年後）←居住エリアとしての価値増計り知れず！
2023 田町第一ビル再開発（６年後）←田町駅西口も綺麗になるかも
2024 羽田空港アクセス新線（７年後）←田町駅付近と羽田が直結する現在実現性の高い構想
2024「グローバルゲートウェイ品川」の街びらき(新駅地区主要部分の完成) （７～８年後）←成功すれば1つの巨大な街が成立する
2024 泉岳寺駅拡張工事および地上部再開発の完成 （7年後）←2017年度に都市計画決定予定
2027 京急品川駅地上化＋羽田空港引上線完成（10年後）←浅草/京急線空港行きが10分→5分間隔に倍増！
2027 芝浦水再生センター第2期工事の完成（10年後）←シーズンテラスⅡ(？)＋商業施設
2027 リニア新幹線（品川-名古屋間）開通（10年後）←全国が注目する夢の国家的プロジェクト
2030 芝浦一丁目再開発（13年後） ←野村が社運をかけた大型再開発

2017 航路変更の為300m上空を飛行機が爆音で通過（ただし15～19時に限る）

が抜けてるぞ。

品川勤務なのですが、TBTの中古と迷ってます。

>>9778 匿名さん
実際歩きましたが、歩道橋使わずに7分でした。
少し人より歩くスピードは早めです。
駅前の信号で少し待ちましたがそれくらいで行けましたね。

>>9785 匿名さん

歩くの早い人の時間が何の参考になる？

>>9783 匿名さん

芝浦の上空は飛ばんだろ。笑

>>9787 匿名さん

おいおい、芝浦じゃないのを沢山年表に入れておいて、ネガティブなことは範囲外？　勝手だなあ。

まあいいじゃないですか。
サウスゲート計画は「品川駅・田町駅周辺まちづくり」ですから、品川～新駅～田町まで一体的に連続した開発です。

芝浦とは別世界…

>>9786 匿名さん
捻くれてるね〜笑

>>9791 匿名さん

私は人より歩くのがゆっくりなのでここから駅まで15分以上かかりました。遠い。

昨日発表された京急品川駅の再開発概要を見ますと高輪口側が再開発により大変貌しそうです。ここからもそう遠くはないので、大規模商業施設ができるといいな。

いやー、遠い、遠い・・・。

高輪口はここには関係ないよ。線路の向こう側なので尚更関係ない。ここは山手線新駅徒歩圏なのが一番大きい。

嘘は良くないよ。ネガしたい理由が知りたいね、構ってちゃんなの？

>>9780
>2024 羽田空港アクセス新線（７年後）←田町駅付近と羽田が直結する現在実現性の高い構想
実現性はあまり高くないよ。国の補助金が頼りだが肝腎の国交省にその気がない。また東海道線の支線だから頻度は1時間に3本程度でしかも田町には停まらない。(停車駅は高崎/宇都宮・・・上野・東京・新橋・羽田)

×　>>9780
〇　>>9782　でした。失礼。

>>9795 匿名さん
新駅13-14分て徒歩圏なの？

>>9799 匿名さん
高輪口だと徒歩20分、それこそ豊洲から銀座まで歩くノリだろ。豊洲に住んでるやつが銀座の再開発で資産価値アップとか言ってるのとたいしてかわらん。むちゃくちゃすぎ。

>>9800 匿名さん

どうでもいいけど豊洲から銀座まで歩いたら軽く40分以上はかかりますよ。
ネガる前に距離感も土地勘も無さすぎ。笑

>>9776
GFT、グローブ、CMTと内覧したけど、
外廊下ということ以外は、CMTが良かったですけどね。
（嫁も同様の意見）

天カセだったし、バーみたいなのついてたし、コンビに入ってるし。
内覧した部屋が高層階だったこともあり、景色も良かったですよ。

>>9793 匿名さん

クラッシィの最寄のバス停から品川駅まで5分で着くので品川に大規模商業施設ができたらさらに便利になりそうですね。

新駅と合わせて第二東西連絡道路が開通すると泉岳寺や高輪方面へのアクセスもしやすくなりますし楽しみですね。

>>9802 匿名さん
外廊下も、天井のぶっとい梁も、インフレームでくい込んだ柱も、低い天井も、10年前の型落ちテンカセも気にならない人はCMTでいいのかもね。そもそも専有部仕様にこだわりがない人なんだろうし。コンビニなんてどこのタワマンにもあるでしょ。

>>9804 匿名さん
さらには今時オール電化でIH、床暖房も旧式の電熱式で電気代がものすごいかかる。食洗機もないしトイレはタンクレスですらない。クラッシィのキッチン見た後じゃ嫁さん確実にNGだと思うけど、料理しない奥さんなのかな？

>>9805 匿名さん

クラッシィのキッチンにそこまで魅力はないでしょう。リフォームすればいいし。

残り12戸
うち1戸は契約手続き中、
欧米人らしい

湾岸のタワマンの仕様なんて、似たり寄ったりでしょ。そもそもどこも大した仕様じゃないし。。。

>>9806 匿名さん
CMTの100倍まし。