クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］　住友商事/日建ハウジング

ここの物件、検討してます。
でも頭金があまりないです。
お得感のある今のうちに、と思いつつ、悩んでいます。
将来は転勤で一時的に貸すこともあると思います。

ここ契約or検討される皆様は、毎月の手取りだいたいいくらいですか？？
差し支えなければ参考にさせてくださいm(_ _)m

>>5082
場所は良い(アイランドビューなのは残念だけど)
個人的には新築が好きだけど、まわりには新築ってだけでデベに1000万は儲けとられてるんだよ？って中古勧められてる。

>>5084
買えないなら、GFT 8590万だっけ？見に行ったことも資料請求したこともないのに買いませんか？なんてメールくるわけないじゃん。

>>5089
港区の区民の声とか読んだことあります？たばこマナーの苦情たくさんありますが。罰金つけないと、なおらないでしょう。
ローソンの建物の裏に喫煙所はありますが、待ちきれないのか、八千代橋交差点の辺りからフライングで吸いながら歩いてる人とかいますよ。あと、運河沿いの道なんてここというわけでもないけど一般的に吸ってる人多数。

>>5121 匿名さん
頭金いくらいれるか考えますよね。
今の金利であれば満額借りても良いですよね。
なかなか手取りを言うのは気が引けますが、全額組めるくらいです。聞く限りだと他の方はもっと余裕があるかも知れません。
なかなか悩みます。

>>5121匿名さん

タイプ別に価格差があるので手取りにも相当バラつきがあると思いますが、一般的に、修繕管理費含めた家賃に充てるお金が手取りの1/3を超えてくると生きづらくなると周りは言ってます。

頭金・契約金額・返済期間・適用金利・臨手割合があれば月々の返済額はでますからそれに修繕管理費足してみて現実的なタイプを買われるのが宜しいかと思います。

銀行は（特にこのご時世）最大限貸してくれます。でも最大限借りてまで家を買って幸せになれるかは別です。ご如才無きこと過ぎますが、毎月の支出の棚卸しをしてみてください。

>>5123

匿名掲示板は雑魚が虚勢を張ることを赦される数少ない場面です。まにうけることありませんよ、この物件を全額ローン組めるくらい収入がおありなら、この物件に限らず自信を持って購入できるはずです。

>>5122

>> 新築ってだけでデベに1000万は儲けとられてるんだよ？

これを真に受けるとは…何のために家買うの？デベに恨みでもあるの？中古買ったって間接的に売主に儲けとられるよ？仲介にも3%持ってかれるよ？

>>5122 匿名さん
お読みすると気持ちはほぼ中古のGFTに決まっている感じですね。中古は時期がくれば皆そうなるので、除いたとしてもGFTを購入されたら良いと思いますよ。良い物件だと思います。
私は金額でなく新築にこだわってしまいました。

これほど宣伝をせずにチョロチョロチョロチョロ売る戦略って見たことないな笑
結果的に１年後くらいに完売できてればそれは費用対効果的には成功なのかな笑
数か月前に契約した者ですが、契約者としては「都心に住む」に載せて欲しい笑

>>5125 匿名さん
ありがとうございます。
初めての購入になりますので、慎重になりすぎて時期だけが過ぎています。
こちらの契約者の方は読む限りしっかりされている方が多いと思い検討し始めました。

レスの伸び方は都心マンション随一ですねｗ

この手の物件は集客力に乏しいので（大手ブランドではないし駅から超近いわけでもないしタワーでもないし）、生で見られるようにならないと踏ん切りがつかないですよね

でも見られるようになって「意外とシャレ乙！」となれば加速するものです。その意味では早く生で見られるようにすべきだと思うんですが、まぁまだ準備中なら仕方ないです

色々な人が売れ残りだ云々と煽られてますが、売主は明らかに焦ってません。宣伝広告も打たない、目玉キャンペーンもやらない、こういった姿勢から明らかに読み取れます

周辺環境的にもいずれ売れる自信があるんでしょう、何かちょっとお得感を得たいなら、ホントに残り数戸になったタイミングで駆け込むんでしょうね

>>5126 匿名さん

しかも中古だと仲介手数料の他にリフォーム代も更にかかりますからね。
アイランド中古もいいなと思いましたが、私はこちらの新築の方が総合的に割安に感じました。

外廊下って床何色に仕上がるんですかね？まぁ自分で見て確かめろって話ですが、内覧会時点では検討者はそこまで入れてくれないので、契約者さんのレポート楽しみにしてます。既にご存知の方いらしたら教えてください。

>>5131匿名さん

新築は契約金額にプラスして4-5%かかると言われてますね（修繕積立金とか諸々）

中古はプラス8%かかると言われてますね。場合によっては大規模修繕が近いので更にプラス修繕金を取られることも）

個々の物件次第ですが、新築と中古の表示価格が殆ど変らないならそりゃあ新築の方が割安だし気持ち良いでしょう。

>>5122 匿名さん
で、結局どうしたいの？
儲け取られたくないなら戸建自分で木材買ってきて建てたら？
土地は買わなきゃいけないから儲け取られるけど。あっ木材も儲け取られるか。
中古は両手なら6パープラス売主の儲け含めだよ。

さて、どうするの？

>>5132

外廊下の仕上がりは契約者・検討者みんなが気になっています。「外廊下」でググって出てくる画像を見ると少しゲンナリしますが、検討者としては期待を超えるオシャレな感じに仕上がっていることを祈るばかりです。言い方悪いですが、流石に年内売り切れは有り得ないでしょうから、契約者さんの内覧写真シェアに期待して（外廊下だけに限らず色々な情報）それを見てから判断しようと私は考えています。

>>5134

苛めないであげて…リアルライフでも虐げられているんだから…そもそも「儲け1,000万取られるんだよ？」なんて言ってくれる友人もエア友人または妄想なんだから…

>>5130 匿名さん

8月お盆も休まず営業、各種セミナー開催していたと思いますが。
本当に余裕あるならゆっくり夏休み、だったでしょう。

>>5129 匿名さん

http://www.classy-club.com/classyclub/report/vol17/index.html?banner_i...

こちらのマンションギャラリーでは住宅ローン相談会やファイナンシャルプランナーの無料相談会も催してるようなので、初めての購入なら一度相談してみるのも参考になると思います。

マンション購入の検討はご自身のライフプランを立てる意味でもいい機会になりますよ。

すげー！新しい特集だ！

クルーザー楽しそうだけどちゃんと顔が見えてからじゃないとあんま意味なくないｗ？

>>5123 匿名さん
>>5124 匿名さん

5121です。
お返事ありがとうございます。

なるほど、1/3以内がいいんですね、、
頭金も少ないので、ちょっと予算オーバーな物件でした泣
新駅できる前の今のうち！なんて思ってましたし、実際とても便利で気に入りましたが、断念します。。
とても残念です(T_T)

それにしても今はマンションがどこも高くて、値段の感覚が完全に麻痺してしまいます。

各営業は、それぞれシフトで結構長めに夏休みとってましたよ。
担当の方が暫く休みだったので、他の人に対応してもらいました。ちょっと困りましたけど、閉められるより助かりますね

>>5141

ですよね～どこも高いです。ココの価格ですら都心６区内なら最安の部類ですからね。

>>5141
普通のサラリーマンが自宅を取得する場合、「高い・狭い・遠い」の３悪条件のうち２つは我慢しなければいけないと以前はよく言われたものですが、またそんな時代になってきました。対象地域を広げて考えられた方がいいかもしれないですね。

>>5132 匿名さん

外廊下の床ならMRで見れますよ。
確かブラウン調のエンビだったと記憶してます。

>>5145 匿名さん

こちらですね！

>>5146

ありがとうございます！

悪くないですね。あとは吹付タイルが安っぽくありませんように…

>>5122 匿名さん

匿名掲示板で誰がどの発言してるのかもナカナカわからないので、あなたがGFTを見に行ったことがあるか、資料請求してたかなんて、みんな把握出来てるわけではないですよw
GFTも検討すればといった人は、未入居新築など中古も含めてさしてると思いますしね。

そんなに自分の検討経緯まで含めて理解してほしい自意識の強い方なら、匿名ではなくて、固定の名前つけるといいと思います！例えば、「エスパー」とか。

もっと親身に相談してくれる人が出てくるかもしれません！逆に、全員からスルーされてしまう可能性もあるのでお気をつけをw

>>5128 匿名さん

都心に住む、のレベルに到達しないマンションだから仕方ない

>>5148 匿名さん

エスパーって何?

>>5135 匿名さん

有明のタワーマンションは共用部カタログ写真は立派だったのに、実際には外廊下は塩ビ張りでエレベーターは防犯窓付きの団地仕様で、青田買いした人がビックリしてたの思い出した。

外廊下って塩ビ製以外だと一般的にはどんな素材があるんですか？

>>5151 匿名さん

え？ まさか、本当ですか？
どのマンション？

>>5128 匿名さん

そうですね。笑

宣伝費をかけなくてもぼちぼち売れるなら、今は無駄な投資はせずに、エントランスやコリドー、植栽が完成しファサードが見えるようになってから「都心に住む」に掲載した方が効果的な宣伝にもなるし契約者の方にとっても嬉しいでしょうね。笑

>>5154 匿名さん

都心に住むやスーモに載せるのって実際どんくらいコストかかるんでしょうね。

>>5155 匿名さん

何がお金かかるって、モデルルーム維持して販売員張り付けておくことが一番コストがかかるはず。だから別にのんびり売っている訳ではなく一生懸命売っていても上手くいかないだけでしょう。

>>5156 匿名さん

そらそうよね。まぁでもまだ予算内でしょう。竣工前完売目指してるって言ってたから竣工日までの予算は取ってるでしょう。それ以降のモデルルーム維持は出血。

>>5157 匿名さん

竣工しちゃえば今のMRたたんで棟内MRに移れるからローコストで販売できるようになるってことですかね。

そう考えると竣工時点でよっぽど在庫が残ってる物件でない限り値引きとかは無さそうですね。。

>>5158 匿名さん

堂々竣工、建物内モデルルーム公開中！　が値引きのサインというのは常識ですよ。

建物内モデルルームいいですね。今のモデルルームだといまいちイメージ湧かないんですよね。
でもその頃ＤＧの２択とかになってたらきつい。

>>5160 匿名さん

いや、Eが一番残ってる。なぜか

>>5122
中古のＧＦＴ？なんて書いてないです。８５９０万はキャンセルされた新築ＧＦＴのことで、それもすぐ売り切れたって実際問い合わせした人書いていたような。

>>5134
他の知り合いは、マンションなんていずれスクラップになるだけ、少し遠くても土地と家買ったほうがいいよ、とも言ってきており、さらに悩みます。

特定の形態じゃなきゃ絶対だめというわけでもないので、ＰＣ浜離宮や、もう少し先だとＰＴ晴海とかもチェックしつつ、
賃貸ではUR港南１丁目（少し竣工遅くなりましたが）、車両基地跡のＪＲのタワマン賃貸とかも興味深々です。


>>5148
匿名でどんな人かわからないなら、「買えなくて嫉妬してるに違いない」、というような妄想を投稿することこそ意味のないことなのでは？

>>5162 匿名さん

色々手広く検討し過ぎて決めれなくなってしまったパターンとお見受け致します。

まずは、戸建てかマンションか、マンションなら分譲か賃貸かぐらいはご自身の都合や価値観で絞った上で検討された方が効率的かと思います。

ちなみにここは検討候補で何番目くらいでお考えなんですか？

>>5161 匿名さん

Eってキッチンと洗面所の動線を開かずの扉にしちゃえば他の間取りより大きいタイプのカップボードを設置できそうですね。

>>5164 匿名さん

それ話勿体無いんじゃ？

>>5164 匿名さん

せっかくの家事動線をふさいでしまうのは流石に勿体無いですね。笑
収納増やすならカウンター下やリビング側にサイドボードとか置いた方がいいと思う。

>>5164 匿名さん

Eは準角でダブルバルコニーでアルコーブも広くて家事動線も楽そうで色々と優れものですよね〜ゆえに高いから予算が届かない方が多いんでしょうね。

単に高いから、というより、それだけ高い支払いをする価値を見いだせるかのバランスです。バランスが悪ければ残る、それだけです。

>>5168 匿名さん

そのとおり。絶対額は問題じゃないよ。レストランとか服とかと同じで価格に見合った品質かどうかそれ一点。

>>5169 匿名さん

単純に物件の良さが知られていないというのもあります。特に自動的な集客力や話題性に乏しい本物件にはある程度の宣伝が必要なはずです。潜在顧客を掘り起こし切るべきだと思いますが。

売っていると知ってたら買いたかった服があるのと同じですね。

デベの方針がよく分かりません。売り切りたいなら宣伝打てば良いのに。

>>5170 匿名さん

結構有名だとは思いますけどね、この物件も。まぁファサードが見えたら何かやるでしょう。

田町駅前でうちわ配ったり、結構頑張って営業してるけどね。

>>5173 匿名さん

団扇、記念に欲しかった(>_<)

>>5174 匿名さん
MRに置いてありますよ！

>>5173 匿名さん

本気で田町駅周辺歩いてる人にのみ宣伝してれば売り切れると思ってるなら完売の芽はない。

>>5176 匿名さん

平日田町駅周辺歩いてる人って超普通のサラリーマン。田町駅勤務で田町駅近辺に住みたいかな？いい加減もっと広範囲で需要掘り起こせよ乏しい思いますよね（笑）

5年後ならこの価格でもアッサリ完売だったのにね。まだまだ開発途上だから魅力に欠けるのは仕方ないですよ。

このスレには広告を出せば顔が見えればもっと売れると考えている方が多いですよね。確かにその傾向はありますがどれほど効果があるものか見てみたいですね。

>>5177 匿名さん
いやいや、アイランド住人ですけどうちわもらいましたよ？田町に住んで、よそに出勤する人もお忘れなく。

>>5171 匿名さん

確かに7割売れてて竣工まで5ヶ月あるのであれば、大規模な宣伝打てば完売近くまで持っていけそうな気もしますね。

しかし、それをあえてやってこずに来年度まで視野に入れた販売計画に変更する判断を売主がしたという事は、会計上の理由だけでなく、TGMMのテナントが具体化したり、新駅の新情報が出た後の需要増加を見越して、値上げするチャンスを狙っているのかもしれませんね。

物事をポジティブにとらえようとするのは精神衛生上よいとは思いますが、あまりにも無理がないですか？

もし本当に再開発の進展による値上がりを狙っているのだったら、だらだら販売してコストをかけるより、更地のまま置いておいて、開発が済んでから建設、販売するんじゃない？

販売を始めたということは、今が事業計画上ベストのタイミングだと思ったということで、それが景気動向その他によって予定通り運んでいないだけでしょう。

竣工を遅らせたのは、むしろ、完成在庫になると値下げを余儀なくされるから、それを避けるためと考えると辻褄が合いますね。

>>5182 匿名さん

施工は予定のままで入居をずらしただけですよ。

GFTの中古在庫が積み上がってるって話もあるが、この先どうなるんでしょ。

GFTの中古は３月以来、レインズに未記載のものも含めて20件弱既に成約しています。この成約数は都内の中古物件で最多であり、順調と言えるでしょう。スカイズ、富久もそうでしたが、資産価値上昇率が高い大型物件では、初めはプロの転売屋がある程度まとまった数を売るので入居から1年くらいは中古物件が多く出ます。これも１年くらいで必ず落ち着いてきます。以前は、GFTの賃貸が100件以上出ていて借り手がいないなど、ネガの煽りがありましたが、結局言われていた通り賃貸は半年経たずして落ち着き、現在では空きは３戸だけになっています。



芝浦への買い替え需要、賃貸需要は引き続き安定しているということが言えます。大型タワマンはどうしても、転売や賃貸の人の数が多くなるので入居１年くらいはわさわさしたらり、色々な人がいるという嫌いがありますが、ここは実需購入が多く、契約者の質もよさそうなのでそういった煩わしさもないのはすごく良いですよね。スレの進みに合わせてMRを訪れる人が増えているようなので、販売はペースアップしていくでしょう。

GFTさん、自分のマンションスレでやって下さい。

>>5185 匿名さん

ありがとうございます。どのくらい見込み客がいるのかわかりませんが、我が家も顔が見えたら買うなら買う、買わないなら買わないの判断をさっさとしようと思ってます

今日もマンコミュのおかげさまで盛況ですわ〜

クレヴィア豊洲に似た雰囲気ですね
ここらで一般人が買える最後の新築、がキーワードですか

なかなか手が出にくい価格ですが、なんとか検討しています。なので私も外観待ちです笑

>>5189 匿名さん

ここはサウスゲート計画の芝浦港南で唯一の新築分譲物件です。
今後も現時点で計画も出ていないので、そういった意味では最後になるかもしれませんね。

豊洲は土壌汚染問題で大変なことになりましたね。

現時点で公表された新規物件はありませんが、港南のコスモ横の三菱地所レジデンス保有土地は何れマンションになるでしょうね。でもその位でしょうかね、可能性があるのは。

>>5191 匿名さん

サウスゲート計画のスレッドでも話題沸騰中だが、芝浦は新航路による騒音の影響が心配だし（実際飛んでみないとわからない）、豊洲は土壌汚染、なんかどっちもどっちですねえ。難しいです。

>>5193 マンション検討中さん

いままであまり人が住んでなかったところを開発してるんですから、やっぱり何処かで無理は生じますよね

>>5193 マンション検討中さん

新航路の件は影響が殆ど無い芝浦なんかより、直下になる新宿、目黒、広尾、品川あたりを心配した方がいいかと。笑

>>5193
暴れている張本人？

>>5195 匿名さん

芝浦は品川からすぐ近くだとアピールしていたのではなかったのか？　航路の話になると離れていることになるとは不思議。　まあ、この「影響が殆どない」と断言するのが危険なんだよね。

ここでネガ張り続けてるのは、皆様お気づきの通り、資産価値で最近大きく水をあけられて芝浦に嫉妬しているお隣さんですから。情けないやら、悲しいやら。

>>5198
うざいから湾岸隔離スレでやれ。

>>芝浦は品川からすぐ近くだとアピールしていたのではなかったのか？　

そんなアピール書き込みみてないけど、過去レスから探してきてよ。新駅再開発やTGMMなどに近いという書き込みはあるけどね。

>>5199
By 粘着ネガの港南4丁目さん

>>5201 匿名さん

エスパー？

↑　スルーした方がいいですよ、反応すると連投攻勢してスレを乗っ取るのが快感らしいから。

話を元に戻して。

>>5192
三菱地所の土地は、不動産市況が下り気味なので当面駐車場のままにして置くつもりでしょうね。そうすると完成は少なくともオリンピックのあと。やはり芝浦港南はクラッシィで暫らく打ち止めですね。

>>5204 匿名さん

本当に市況下がるならここの値下げ待った方がいいんじゃない？

>>5205 匿名さん

市況が下がるの待ってたら、TGMMが完成して新駅も開業しちゃうから、ここの場合は値上がりリスクも考えないとね。

ま〜その頃まで残ってたらの話だけど。笑

>>5206 匿名さん

じゃあ地所の物件作るんじゃない？どっちなんだよ。

>>5207 匿名さん

あの〜、コスモ横の地所の土地の位置関係わかってます？
あそこは品川と新駅の間くらい。新駅開業後に周辺の再開発計画が具体化したら合わせて販売でしょう。

ここは新駅と田町の間なので最寄りの田町のTGMMが具体化し、新駅も確定したこのタイミングで販売してるだけでしょ。

>>5207

たぶん、市況が下がり気味だから三菱地所の土地はそのままで開発はされないけど、そのためクラッシィがこのあたりでは当面最後の物件になるのでここに限っては市況が下がってもなぜか値下がりしない、といういう希望的観測をを言いたいのだと思います。

タイミング良く駐車場の部分が見れたので1枚！
外壁が少し見えました。

>>5209 匿名さん

なるほど。ってならんわ笑
市況が落ちたらここも落ちるよ。この物件はその他大勢に埋もれると思うし。

市況が落ちたらそりゃどこでも落ちるけど、芝浦自体が相対的上昇は確定事項だから資産性気にするなら他買うよりはどうみてもいい。

>>5210
壁いい感じかも。ちょっと嬉しいね。

>>5210 匿名さん

ありがとうございます！

ど素人なのでよく分かりませんが、こんな感じであと2ヶ月後には全てカバー外せるようになるんですかね（笑）

>>5212 匿名さん

相対的上昇は確定事項、、、 そうだったら今からその分織り込んで上がってるはずでしょ。
っていうか確定してるものなんかあるわけない。可能性が高いとあなたは期待しているだけでしょ。

>>5215 匿名さん

放っておいた方がよいですよ。そう信じているんですから。長文の反撃が来ちゃいますよ。

とにかく、売り切れるといいね

芝浦周辺の利便性向上には期待せずにはいられない。
結果的に資産価値も向上したらいいですね。

□芝浦周辺再開発年表
2017 クラッシィハウス芝浦竣工
2018 TGMM A棟、ホテル棟、商店街棟竣工後（１年後）←目先の楽しみ
2019 TGMM B棟竣工（２年後）←目先の楽しみ
2020 山手線新駅開業（３年後）←新駅できるだけでこの時期の周辺環境はまだまだかな
2020 芝浦運河沿い歩道整備（３年後） ←３年あれば全体的に相当整備されるでしょう
2021 三田図書館複合施設化＠札の辻（４年後）←これ超楽しみ
2022 札の辻交差点再開発（５年後）←内容不明ながら規模は相当凄そう
2023 運河水質の劇的改善（６年後）←居住エリアとしての価値増計り知れず！
2024 羽田空港アクセス新線（７年後）←田町と羽田が直結する現在実現性の高い構想！
2024「グローバルゲートウェイ品川」の街びらき(新駅地区主要部分の完成) （７～８年後）←成功すれば1つの巨大な街が成立する
2027 泉岳寺駅拡張工事および地上部再開発の完成 （10年後）
2027 京急品川駅地上化＋羽田空港引上線完成（10年後）←浅草/京急線空港行きが10分→5分間隔に倍増！
2027 芝浦水再生センター第2期工事の完成（10年後）←シーズンテラスⅡ(？)＋商業施設
2027 リニア新幹線（品川-名古屋間）開通（10年後）←あんまり影響ないかなｗ

>>5218 匿名さん

羽田アクセス新線は可能性低そう。
仮に新線ができたとしても田町には停車しないと思うよ。

>>5218 匿名さん

実需なら別に暴利を得る目的第一ではないんだろうけどある程度資産価値が維持される可能性は高いってことは分かります。相対的に見れば。ただ、実需だからこそ、パンピーが買うんだから今の値段は高いんだよ。買いたい人はいても買えないんです。買える実需層をもっと掘らないとドンドン他の物件に取られちゃいますぜー