クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］　住友商事/日建ハウジング

>>458
GFTは、近所に危ないところがあるよ。
「芝浦地区」「再開発エリアが近く」「免震」の中古ならば、キャピタルマークタワーがお勧めだよ。
他の条件なら、中古はいろいろあるけどね。

キャピタルマークタワーはないでしょ。免震っていっても３.１１前のはスペック低いから論外。中古内見したけど外廊下は団地みたいだし、でタンクトイレやらキッチンなど専有部の内装も古臭くて高級感なし。再開発地区も田町が徒歩8分で新駅は反対側だから10分以上はかかる。どっちも芝浦の中では特別近くない。

中古ならやっぱりアイランドあたりがお買い得では。修繕費が丁度上がるタイミングなのが微妙だけど。ＧＦＴはいいけど多分中古多分、クラッシーより高いだろうからおれには無理かな。

クラッシーは場所もいいし、こじんまりしてるけどロビーは贅沢につくっているし専有部はセンスが良く仕様もＧｏｏd。今後も計画が少ない貴重な芝浦新築だし田町再開発終わったら多分芝浦はこの値段では絶対買えないのは間違いない。

>>460
竣工直後の中古は転売益狙いの売りだから相当割高。中古狙うなら実需の人の売りが増えてきて、成約価格も安定してくる竣工後五年後あたりがメドとなります。三年後くらいからウオッチはじめる感じですかね。

芝浦の新築、今後は少ないのかな？
ここ一、二年は、リスト、グローリオ、TBT、GFT、インプレスト、クラッシィと物件でてるね。

ここの傍の精香園の横になんか建ちそうだけど、あれ何なんだろう？

このくらいのサイズのマンションで免震はすごくコストがかかるので難しいのでは。免震だったら坪４００になると思いますよ。

キャピタルマークは外観なんであんな感じにしちゃったのでしょう。仕様も良くないのと、トライスターみたいな形だから間取りも変わったものが多い。個人的にはアイランドのほうが好きかな。もちろん芝浦のランドマークマンションの一つだからキャピタルもありだけど。

ＧＦＴは2.11後免震は芝浦唯一、共有部も豪華で最新スペック、再開発地域近いかったり、三田線やゆりかもめも近いとか芝浦の大規模タワマンは貴重ですから、三井ってこともあるし中古では坪単価はしばらくの間一番になるんじゃないですか。900戸即完ですから芝浦はやはり人気ありますよね。さすがに築10年差ある中古と同じ値段ってことはないと思います。

パークタワー芝浦は個人的に好きなマンションかな。外観が素敵ですよね。中の作りもいいですよね。

クラッシーは今の市況だと普通に安くみえる。木の質感みたいのがいいよね。あれってクラッシーに特徴的だなと思う。天井も結構フラットにしてあって開放感あったし。クラッシー自体にブランド力もあるのでリセール不安も特別ないし。バランスが取れていて普通にいい物件だと思う。

近くのリストレジデンスは、免震で安かったね。

クラッシィは本当にマイナス点の少ないバランスの良い部件だと感じています。
Aタイプ検討していますが、間取りは使いやすそうでバランスが良いし、内装の雰囲気は上品な雰囲気だし、部屋からの景色も良く静かそうだし。共用部も必要最小限で、駐車場も妥当な価格で生涯コストは下げられそうですし。
唯一気になっているのが免震なんですよね。あれば安心みたいな。

ただといって他の免震物件や低層のマンション見ても、結局何か別の不満点が出てきてしまって。マンション選びってやっぱ100点はないもんなんですかね。

100点探して待ってるうちに相場はどんどん上がって行っちゃいそうな雰囲気ですしねぇ。

>>461
CMTは内外装とも一世代古いんだよね。芝浦では最下層クラスです。

確かにごみステーションはあった方が良いですよねー。
外廊下は3面採光になるのと、風の通り道ができることでメリットデメリット相殺かなーと感じてました。

参考までに同じくらいの予算で他の候補って、どの物件検討されてるか教えてもらえませんか？

>>473
そうです、八重洲と悩んでたものです。
二択なら自分の生活スタイル的には芝浦かなぁと思ってます。
晴海や豊洲はちょっと、、、と思ってますし、なかなか広くて手が届く良い物件ないんですよねぇ。

＞474
八丁堀って微妙なんだよな。。住むって雰囲気じゃないしほとんどオフィスだから土日は閑散としてて寂しい感じ。八重洲側ってレストランもあんまりいいところない。丸の内側のビル内のレストランは高すぎるしね。でも東京駅まで徒歩16分でも東京駅はコンコース長いからホームまではさらに3-4分はみたほうがいいよね。そしたら田町から東京駅まで9分だし、山手と京浜東北のダブルだからほぼ待ち時間ないから、東京駅までのアクセス時間も正直変わらないと思う。八丁堀が好きな人とか土地勘あればあっちだろうけど、さすがにクラッシーのが暮らしやすいと思う。

築地市場跡地か。。だいぶ先になりそうだしマンションになるかも確定してないよね。

八丁堀も住むにはなんとも寂しい場所だが、立地的なポテンシャルは確かにあるかもね。パークタワー晴海は良さそうですよね。

一方芝浦は大型物件は予定がないし、駅前再開発が終わったら相場が上昇してしまうのでこのくらいの値段で買えるのは今が最後になるかもしれないしね。

>>477
車両基地跡にタワマン3本できるって報道が出てたよ
アイランドやキャピタルマークからの住み替えも多そうだからそのころの中古が狙い目かも

＞478
車両基地跡は新駅開発の一環で土地は線路の向こうだから高輪アドレス？かな。
多分２０２０年以降の竣工事案だよね。

>>479
竣工は2020後ですが分譲はもう少し早いかも？

新駅から駅歩１－３分だから滅茶苦茶高いだろうね。恐らく坪５００切ることはないだろうし、条件的には目黒の６００くらいになる可能性のが高い可も．

私も芝浦の利便性やこれからの発展性が期待できると思って探しています。
GFTも考えましたが、住吉会芝浦事務所がご近所にある（芝浦1丁目10）ため断念しました。
詳細は知りませんので、たいしたことはないかもしれませんが、子どもが小さいので心配です。
その点、クラッシーも運河沿いで景観も気に入っているのですが、外廊下や共用施設がいまひとつ
なのが難点なので中古も含めて考えています。

私はクラッシー、TBT、CMTあたりを検討中です。

現地に行ってみましたが、結構運河の匂いが気になりました。潮の香りであればまだいいですが、それとはまた違った独特の香りでした。目の前の広々とした運河はいいなと思って検討していますが、あの匂いを経験するとちょっと躊躇してしまいます。高層階なら匂わないのでしょうか。

昨日現地付近歩いてみました。工事はまだ４～５階くらいですかね？

とても暑い日でしたが、川沿いは風が抜けてとても心地よかったです。
目の前の抜け感はやっぱり魅力だなーと思いました。

>>485
自分は15時頃マンションの周りと運河の反対側を歩いてみましたが、匂いが気になることはありませんでした。
前日が雨だったりするとまた違うんですかね？

景観的にはマンション予定地の目の前につながれている屋形船がどうなるのかなーとちょっと気になりました。

お写真UPありがとうございます。

運河のにおいですか。雨の降った後は気になるという話は聞いたことがあるのですが、
485さんが行ったのはどういう状況の時だったんでしょうか。

個人的にはそこまで気になるほどでもなかったのですが…。
これも個人差があることかな。

>>486
屋形船では大手の会社で盛業中のようですから、このままでしょう。数十年営業しているみたいだしね。対岸のアイランド側に何艘か船が係留されていますが、真夜中に修理をすることがあってその音が結構うるさいです。

目の前が、許可を得た屋形船の係留地で今後もそのままなら、マンションの絵に入れたり、説明すべきですよね。
特に低層階の人には景観上すごく重要だと思います。
エントランスがいくら綺麗に作られてガラス張りでも、そこからの眺めは屋形船になってしまいますよね。

よく他のマンションの絵でも、まわりに高層マンションがあれば、点線で高層の建物があるのがわかるように示してますよね。そういう風にすべきだと思うのですが。

ネットで写真検索すると、以前のラティス芝浦のときも停まってますね。しかもその停めてある沿岸（ラティス芝浦の目の前）に、ビール瓶のケースが積み重ねて置いてあったり、ホースなど私物がたくさん置いてあって汚い。

通常は係留所で排泄物をバキュームカーで回収するみたいですし、ここでやらないといいですが。
お店の方々がマンション前に出入りして掃除や、メンテナンス的なことをするんでしょうか。

>>485
ほぼ毎日マンション前を通る者です。
大雨の後は訳あって臭います。しかも運河はニゴニゴです。ただ、潮の干満で水が入れ替わりますから、しばらく辛抱すれば臭わなくなります。
行かれたのは大雨の直後だったのではないでしょうか？何階までとどく臭いなのかわかりませんが、365日の内の数日かと思います。

>>486

東京都に聞いてみましたが、係留の許可は得ているので、
店の人が何らかの自主的な理由でやめない限り、そのままなのではないかとのことです。
(重要事項説明のところで説明があるのではないか、とのこと)

沿岸の私物は、港区によると、港区管轄の場所で(遊歩道は港区管轄)、私物があれば排除するとのことでした。

クラッシィハウス芝浦の価格は、最近分譲開始のマンションと比較すると、
割安感すら出てきたね。
どの程度売れたんだろう。
マンション価格上昇or高止まりを想定して、ゆっくり売っていく戦略かな。

ここで割安感ならGFTとか今どのくらい含み益出ているんだろ！？

実際割安だと思う、今の市況からすれば。仕様もいいし、場所もなかなかよいと。

Low-eガラスではない、あとたぶんエアコンついてなかったような（もちろんカセットではない）。

仕様がいいかどうか差が感じられるほどの内容ではなかった印象です。免振でもタワーでもないし、1年前なら誰も買わない価格でしょうが、個人的には今の市況からすると価格相応かと。ただ運河の景観や匂いは気になるところですね。自分ではどうにもできない部分なので。

価格面では他と比べると優位かなという点は感じられるかも。
周辺環境に関しては、どうなんでしょ
運河はそこまでにおわないように思うのだけど、天気や気温によってはしてくるのかな？
外に洗濯物を干す人だと気になるかもわかりません。

確かに都内見渡すとこのマンションやすいかもしれませんね。

GFT買い逃した人向けですね

まあいまとなっては旧価格だよね。田町駅前再開発と新駅再開発あるし、資産価値的には堅調な場所なんじゃない。運河側は永久眺望だし、小さい物件だが条件はまずまず。

そうかもしれないです。
今からこの計画が立ち上がって販売となると、この価格では済まなくなってくるでしょうから。
資産価値的にどうなっていくのか、というのはっきりとは言い難い面もあるとは思いますが、
新駅とか良い要素は多めですね。

私はここかTBTを検討してます。

このマンションは資産性はどうでしょうか？

>>502
TBTはもう買いではない。値上がりしすぎ。

水の近くの物件というのは、また独特の趣があって、個人的には大変な魅力です。
後は、そのような条件が自分にマッチしているのか、ということになるかと思います。
臭いが気になるということであれば、やはりそれはデメリットになってしまうような気がします。

TBTはもう選択の余地が残されてないですよね

JR東の発表がありましたが、ここらか新駅はどんな感じですか？

>>507
http://www.jreast.co.jp/press/2015/20150817.pdf
p2の図を見ると、地区内通路と書かれているところの入り口までは700m(10分)くらいですかね。
駅ももちろんですが、徒歩10分程度の所に街ができると思うとなかなか魅力的ですね。

正しいか分かりませんが、TBTから12分という話が出てますよ。

新駅が近いですね。魅力的。

ここらか新駅までは15分はかかるかな？

徒歩15分ですか？
資産価値の観点からも、できれば徒歩10分圏内であって欲しかったです。
しかし新駅効果で転売時の価格も底上げされるとすれば、
現在の価格は割安感があるのかな？とも感じます。

田町駅から徒歩10分未満の芝浦にある名の通ったブランドマンションが坪400未満で買えるというのは、今の市況からすれば安いとは思う。田町駅と新駅という2大商業施設再開発があるというのは資産価値的にはかなりでかい。

ここははっきりいって資産価値的には間違いないと思います！

ただ、やはりマンションスペックがちょい弱いかなと。。
豪華なマンションに住みたい人にはNGかもですが、資産価値を落としたくない人には打ってつけかと思います！

豪華なマンションですか。
キッチンに関しては結構良い仕様なのかな？とも思いましたけど。
ディスポーザーもありますし、シーザーストーンキッチンカウンターを使用しています。
お風呂においては一般的？かな？とは思いますが。
外観は豪華にはできなくても、室内ならオプションとかでもっと豪華にするのは可能かな？

最近、現地眺望見学会というのが頻繁に実施されているようですが、参加した方いれば、どんな印象だったか教えてもらえませんか？

>>516
道路側から見て左隣の建物の4Fの部屋に入れてもらえて眺望確認ができます。
4Fでも想像以上に抜け感があり、気持ちよかったですよ。
運河で間があいており、芝浦アイランドの圧迫感は気になりませんでした。
眺望会の建物は真横で同じ向きなので、クラッシィからの眺望もほぼ同じ感じになるんじゃないかなぁと思います。

>>509
TBTが新駅から12分なら、ここは18分くらいかかりますね。

>>517
情報ありがとうございます！参考になりました。
眺望の参考になりそうなので、自分も今度時間のあるときに行って見ようと思います。

TBTから12分という情報の正確性も不明なので、ちゃんと売主に確認した方がいいですよ。

そうですよね。
ソースがないと、もしそうじゃなかった時ものすごいがっかりですものね（汗）
どの程度決まっているのかとか、いろいろとありますが

資産価値的にいい感じなのですか。
思っていたよりも永住しようとされている方が多いのかな？
あと賃貸に出しても入ってくれる人多いのかな。

資産価値については未来のことなので何とも言えませんが、ネガティブな要素が少なく、再開発や新駅などポジティブな要素が多いのは確かです。
大きく値崩れることはまずないのではないかなと思います。

永住かどうかは別として、投資ではなく実需の人、特にファミリーが多いようですね。

グランドエントランスのおそらく正面、道路を挟んだ歩道に(違法？)バイク駐輪が多数あります。
毎日夜間に大きな音で発進していき、子供が起きることもしばしば。
とても迷惑です(高層階では無縁かもしれません)

ごめんなさい。芝浦って文字を見たときなぜか浦和に見えてしまいました。

>>523
それは迷惑ですね。区にクレーム入れた方がいいですね。本当なら撤去して欲しいです。
>>524
なんで知識がないことをアピールしてるんです？

522さんが書かれていることに納得。思わずうなずいてしまいました。
ネガティブな要素が少ないというのは
特に大きいのではないかしら、という風に判断できるのでは？
変化の要素が大きいと、どちらに転ぶのかわからないという風になりますが、
こちらの場合はこのマンション自体にデメリットに動くような変化の予感は見受けられないですから。

共用施設はありませんが、外観、内装ともに上品な作りでいいなと思ってます。
10月下旬から第３期販売開始ですね。
竣工はまだ先ですが、第３期でどのくらい売れるのかなぁ。

固い地盤にちょっとだけ杭が刺さっているようですが、
横浜のマンションみたいに傾いたりしませんか。

しないでしょ〜。不安なら今は不動産買わない事だね。

今受け付けているご希望住戸アンケートって結局は要望書のことなんでしょうか
抽選にならないようにある程度の調整が入ったりはするのかな？
あと何割くらいの販売なのかなぁと思います。
スレッド自体も進みはありますし、注目はある程度はされている物件だと感じますけれど。

ご希望住戸アンケートは要望書のことだと思います。
できるだけ抽選にならないように、希望が入った部屋は営業担当で共有して、重ならないように誘導してるようです。
もちろんそれでもどうしても、という場合は抽選、ということもあるそうですが。

どれくらい、残ってるんだろ？

電話して聞いてみたら！！

正直結構残ってますよね。
東京ベイシティタワーみたいな微妙な感じになりそう

60戸販売した様子です。残り半分だね！頑張れ～。

>>534
東京ベイシティータワーって、まだ残っているの？夜電気あまり付いてないよね。

TBTはほとんど売れてるよ。

TBTは完成して一年以上経ってますから、もう新中古でしょうか。
クラッシィは今となっては高くないし、いい物件だと思うのですが、露出が少ないからですかね…。

景色いいね

順調に売れてるみたいですね。個人的には外廊下という以外はいいなと思ってます。

住民スレをつくりました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/586195/

1本入ったところなので静かに過ごせて、田町も9分と近い。新駅は日常使いはしないが、買い物に歩いていける商業施設みたいな感じですよねたぶん。ちょっと予算オーバーですが悩んでます。今はバブルだともいうし難しいですよね。再開発が進むと芝浦は同じような立地なら新築は必ずさらに高くなると担当も言っていたし、確かにそうだろなと思うので、芝浦に関しては今買わないともう買えなくなるかなとも思ったり。

去年は芝浦も物件たくさんあったけど、えらい様変りやね

>>542
分かります～。
私もちょっと予算オーバーでしたが、同じようなところに魅力を感じて、思いきってここにしました。
今がバブルなのは分かっていますが、芝浦が気に入っていて、芝浦は再開発や新駅でバブル終わりを待っても安くなる可能性が高くないのと、物件自体も出てくるか分からないので…。
物件は内廊下ならもっとよかったなとは思いますが、アルコーブの深さや4戸と3戸で区切られていて、プライバシーへの配慮が十分されているので、妥協できると判断しました。
部屋の仕様はとっても気に入っています。

人から聞いた話なのですが、アルコープは住んでから特にあると良い！という風に感じるらしいです。
プライベート感が出るのもそうですし、ドアの開閉の際、通行している人にぶつからないというのがありますので。
ここはよく考えられていると思いました。
外廊下なのでちょっと高級感に欠けますが、その分内廊下だとかかる空調費がかからないので、管理費が抑えられやすいのでは？

内装は良いのですが、この値段で外廊下はちょっと。

◯ 採光 通風
× 汚れ 空調 (防犯？)
という感じですかね

個人的には高級感が全然違うな。専有部は良かったのに、残念。

>>546
今の市況なら内廊下にしてたら坪400弱にはなったろうから逆に外廊下のが維持費もあるしよいかと。内廊下は風通し悪いしね。

高級感という意味では、ちゃんとした広さ(幅)があるのなら内廊下ですよね。
この物件でどこか気になる点を一つ、といわれたら外廊下ですが、上記であげられているようにメリデメありますし、長く過ごす占有部を重視の私には総合的にベストなので妥協できる点でした。
どちらが正解ってことはなくて、自分のニーズに合うか、満足できるかが大事だと思います。
ちなみに管理費は他の物件と比べるとかなり安いですよ。

>>547

高級物件なら内廊下は最低条件ですけどね。。

良いマンションだと思うよ。

こういう感じで作ってくるのなら、内廊下だったろうに…という感想は持つ人は多いかも。
なんとなくラグジュアリー感押しでくるのかなと思われせる感じだったから。
ランニングコストを考えれば内廊下は不利ではありますが、
資産価値としてはいいのでは？？とは思いますし。
でも外廊下であろうと内廊下であろうとそれぞれにメリット・デメリットありますから。

結構、売れたのかな？

駅からもフラットでまずますの距離。
どのくらい売れてますか？

>>555
>>556
先月モデルルーム行ったときは、半分ほどということでした。
ただ、間取りによってはあと数戸のものもあるようです。

この先の売れ行きも気になるところでしょうね。
数年先はオリンピックもあるからね。
でも今の価格も更に値上げなんてこともあるだろうし、
いつがピークなんだろう。
まさか一番高い時に買ってしまいと悔しいしね。

ここって値引き交渉って出来そうかなぁ。

市況的にはオリンピックの2020年迄は上がり続けるらしいので、これから出る物件はここより割高な値付けになるでしょうね。

そんな状況なので、竣工までには完売してしまうと思われるため、値引き交渉は難しいかと。。。

むしろTBTみたいに値上げされる可能性もあるので、その前に決断できるかですね。

PCT プレミアム入ってないけどね。