クラッシィハウス芝浦［旧称：(仮称)芝浦4丁目計画］　住友商事/日建ハウジング

2007年に竣工したクレストタワー芝の様にずーと完売しなかったらどうなるんだろうね。スミフ物件の様にマンションに垂れ幕は勘弁です。

>>4116

なるほどですね。まぁ敷地形状的にどうしようもなかったんですかね。あの凸版印刷のビルがあるとこだったら全戸ほぼ南で素晴らしかったんですけどね笑。

クレストタワー芝で売れ残ってる部屋はちょっと価格も異常だしもう年齢がヤバ過ぎるからアレはもうあの値段じゃ売れないでしょう…

４ケタ万円のこの物件がＴＧＭＭできたあともずーっと残ってる事は考えにくいなぁ。まぁでも分からないけどね、いずれにしても引渡し来年の物件をクレストタワー芝と比べるには時期早尚過ぎるでしょｗ

前のレスで、建物コスト（/m3)はGFT≧ココだろうって話になってたし、それに納得もできるけど、土地の仕入れ値がどうだったのか次第では住商が暴利を貪ってるとも限らないのでは？都心マンションは土地の仕入れ値が超重要だからねぇ。でも住商のことだからそれなりの利は当然見込んでるだろうけどｗ

相変わらず盛り上がってるスレですねｗ、お盆なのにｗ

>>4118 匿名さん

1年以上前の記事ですからねぇ。
現時点の市況(周辺中古相場やここより後から出てきた新築物件)で評価するとここで色々と議論されているように違った評価になってきてますね。

>>4126 匿名さん
つまり一年前の市況では割高ということかと。市況は傾いているので、竣工後しばらく様子を見てこっそり値下げでしょうね。
これだけ売れ残ってるので安心してじっくり待てそうです。

>>4127 匿名さん

竣工後ってTGMM竣工後？新駅竣工後？
何年待つつもりよ。笑

>>4124 匿名さん

エリア的には札入れの値が高騰しても全くおかしくないからね。でも今となっては何もおかしくない価格だから住商としては良かったのでは？GFTの売れ行き見たら野村でも同じくらいの価格帯で分譲してるでしょ。売れ行きは全然違ったと思うけど（笑）

>>4128 匿名さん
ここが竣工したらなのでもうすぐですね。

ここの値下げ狙ってネガキャンしてた人からしたら今の盛り上がりは大誤算だろうなｗ

>>4131 匿名さん
売り行きはサッパリだから誤算ではないのでは？ここまで実際の売り行きとスレの盛り上がりが反相関するのも珍しい

>>4132 匿名さん

過去レス見たらここって2016/5までは1000レスくらいだったのに、そこから3ヶ月で3000レスも伸びてるのねw
物件探し出してから決めるまでに早くても3ヶ月はかかると思うからこれからじゃない？

マンコミュでは有名になったのかもしれないけど、この大量のポジ vs ネガの書き込みを見ていると何だか買う気にならない。

昨日とか書き込みがあまりなかったのに今日になってまた書き込みが増えてるね
荒らしさんのアク禁が解除されたみたいだね

そうですか。こちらのスレで知識は沢山増えますが、やはり最後はMRで自分の目で見て検討が1番かと思います。どの物件もですがマンコミュの比較にならないくらいMRは検討に貴重だと思います。

>>4135 匿名さん

アク禁にされるほど悪質なネガはあんまりないんじゃないですか？普通に検討の役に立つものが多いですよ。

>>4136 匿名さん

ですね。ここで知識を増やしてMRで効率的に検討できれば、まさに掲示板としての役割を果たせますね。

マンコミュは検討のためになる情報もあるけどくだらない情報も沢山溢れていますからね。
結局は他人が何て言おうと自分の目で実物を見て気に入るかどうかが全てだと思います。

>>4124
一般的には大規模物ほど㎡当たりの建築コストは低く出来るようです。
しかし、大量の住戸を一度に売らないといけないので、需給の関係でやや安く販売される傾向にあるようです。
また大規模物件はデベに体力が必要なので、中小デベには難しいようですね。

またなぜタワマンに免震が多く採用されるかの一つの理由は、コストを抑えられるということもあるようです。
GFTの方が単位あたりのコストが高いとは言い切れないのではないでしょうか。

>>4140 匿名さん
免震タワマンのほうが耐震板状マンションより低コストとか、本気で言ってる人がいるんだね、びっくりする。免震を採用してるタワマンは制震や耐震のタワマンより高い物件ばかりなのにね。
免震叩きの提灯記事を盲信する前に少しは免震について勉強したほうがいい。恥ずかしいから。
さらに内廊下や共用施設の部分も含めると、どこをどう考えたらGFTのほうが建築費が安いとかいう発想になるのか…

GFTは地上34階で高さ113.85m、平均階高334cm。
同時期分譲の港区タワーマンションであるグランドメゾン白金の杜は地上30階で高さ106.7m、平均階高355cm。

どちらも同じ免震構造のマンションだが、階高は20cm以上も異なる。
GFTは利益率を重視して造られたことが見てとれる。

>>4141 匿名さん

スケールメリットで1/883か1/123の差は当然あるんじゃない？
それぞれの土地の仕入れ額や建築費、デベの利益率等の原価構造を全て知ってて言ってるの？ 知らないのにのに断定的に物事を言うのは感心しないね。

>>4142 匿名さん

階高が334cmあれば十分なんじゃないの?

またGFT住民がきていますね。。。

GM白金の杜とGFTでは勝負にならないでしょう。
仕様が全く違う。

クラッシィの話題に戻しましょう。

>>4143 匿名さん

原価構造を知らない方が、購入者にとって精神衛生上好ましいよね。
下手に知りすぎると買えなくなるし。

ここの検討者って、他のどの物件と比較検討しているのでしょうか？

水辺ガーデンに水盤が設置されますが、屋外の水盤って直ぐに汚れるのでマメに清掃して欲しいですね。

>>4147 匿名さん

ボラれている事が分かったらショック。。。

>>4147 匿名さん

正直、立地、仕様が良くて気に入れば原価構造なんて別に気にしないよ。
もしデベがタダで土地を仕入れていたとしても、周辺相場から見て妥当なら買うでしょ。

こちらを検討して結果的に内陸物件に移った者です。
理由は上でも触れられている液状化のリスクとアイランドのマンション群から見下ろされてる感じでした。
駅距離と仕様は気に入っていたのですが、特に区の液状化マップを見てやはり厳しいなと。関東大震災でも液状化しなかったとのことで、それは知らなかったのですが、大正時代にここはすでに陸地だったんですか？
とはいえ、内陸側だと震災時には近隣木造住宅による火災の可能性もあるので今考えれば大規模災害時の被災リスクはどっちもどっちでした。
GFTに比べて価格が割高の指摘については、GFTはヤナセ跡地に対し、クラッシイの以前の建物は、テナントもあったので権利関係が複雑だった分土地購入費がかさんだか、土壌改良に費用がかかったのかなと。ここは個人的な推測です。
最後に、他物件に決断しましたが、私自身使わない共用施設で管理費がかさむのは敬遠したかったので、そうした層には、検討に値するマンションだと思います。

この掲示板見てるのに文句言う奴はただの貧乏人だろ。どう考えても

TGMM楽しみ

>>4151 匿名さん

そのとおり。グツグツ言ってないで欲しいなら買えば良いし要らないなら買わなきゃ良い。やたらデベの利益率に拘る人がいたけど笑、結局買うのかな？大事なのは周辺相場と好みだから。

するとここは、20階で高さ59.95m、平均階高299cm。大分差がありますが。

値段
白金の杜 >> クラッシィ > GFT

階高
白金の杜（355）> GFT >>（334） クラッシィ（299）

ってことですね！さすが値段だけは高級マンション

みなさん、TBTを忘れていませんか？

>>4158 マンション検討中さん

TBT??田畑⁈

>>4158 マンション検討中さん
なにそれ？そんなマンション芝浦にあった？

>>4157 匿名さん

突然、芝浦物件でもない白金の杜を引き合いに出してるの?

http://www.excite.co.jp/News/economy_clm/20140731/President_13068.html

TBTは２期まではお得だったみたいですよ。

>>4160 匿名さん

マジレスすると、
TBT=TOKYO BAY CITY TOWER
CHS=マンコミュで話題のマンション

本当はTBCT？

スラブ厚は絶対チェック！騒音で悩まないマンション選び
https://iemo.jp/36212

>>4161 匿名さん

冗談抜きで20F建て59.99mはちょっと、、、というか住み心地はまだ分からないけど、このデベが一流と呼ばれる日は遠いね。

>>4161 匿名さん

いちおこの物件は二重床二重天井ができてるので騒音関係はまだ希望持つことは可能かな。高級マンションのそれと相対的に劣ることは間違いないけど。

>>4163 匿名さん

マンコミュ恐ろしいよ。冗談抜きで、ココの板に貼られてた階高の記事見て2度目の訪問予約キャンセルしたからね笑。しょーもない書き込みが多いけど、あの一連の記事は合理的で深刻な致命傷だよね。

階高3m以下で、天井高2.4-2.5m、二重床二重天井になっているということは、いずれにしてもギリギリのはず。
スラブ厚でボイドスラブ225mm程度とギリギリまで絞っていることに加えて、二重床、二重天井のフトコロ（かさ上げの高さ）がどのくらいあるかも要確認ですね。ここの高さが低いと、例え二重床・二重天井でも将来のリフォーム時に配管の移動に制約が生じる（十分高さがないと配管をスペース内で交差させることができない）ことがあります。

>>4169 匿名さん

階高で叩かれてるけど必要なものは一通り揃ってるんですよね、この物件。

タワマンより低層派の私は湿式壁というのも高評価です。

>>4168 匿名さん

住商も結構歴史あるのに何でこんなに窮屈な階高設計にしたんだろうね。

>>4169 匿名さん

リフォームってそんなにやらないイメージなんですが、具体的にどんな風にやるもんなんですか？初心者なのでわからず…

>>4171 匿名さん

逆算すれば大体分かるよね。供給済表示の信憑性自体ないから表を見ても何戸残ってるか分からない罠もありながら（笑）、これまでの広告推移を見れば40戸以上残ってることは間違いないでしょう。現実的には45戸とか？

>>4168 匿名さん

こーゆー掲示板とかネット記事がない時代は、MRで良いところばかり説明しとけば結構売れただろうに、今はこうやって致命的な点がガンガン炙り出され流から、売主も価格に見合うよう押さえるとこはしっかり抑えとかないと。

>>4172 匿名さん

最近はメジャーセブンの物件でも見かけるからこのデベに限った話じゃないね。

>>4170 匿名さん
湿式壁をそこまで評価してるのは貴方とここの営業さんくらいですよ（笑）
あ、もしかして営業さんですか？

>>4175 匿名さん

情報が均一化すれば売り手市場が終わり買い手市場に、てか売り手買い手同等の市場になる。買い手には素晴らしいことだが、仕事が増える。つまり、色々と浮き彫りになる欠点・短所とどう折り合いをつけるか、何が譲れないのか、自分の頭でしっかり整理する必要が出てくる。完璧な物件など無いから、必ずこれはあーだあれはこーだとチャチャが入る。そうした情報に振り回されているといつまでも気持ちよく買い物ができない。情報化社会に共通するお悩みだね。

>>4177 匿名さん

湿式壁にすると有効利用面積減るからね（笑）乾式壁物件に住んでた人が同じ70m3の湿式壁物件に移り住んだら確実に、あれ？と感じるはず。

郊外低価格物件は別として、メジャーセブンの都心物件でここより階高の低いところはどこがありますか？

>>4176 匿名さん

例えばどこですか？なかなかここまで窮屈なものは見かけませんが、

>>4178 匿名さん

何も知らずMRで即決していた古き良き時代の方が楽だったんでしょうね笑。

>>4181 匿名さん
あまりいじめないで。本当はないのわかってるんだから。

>>4176 匿名さん

都心にそのような物件ありますか？本当に実例があるなら安心できる？というか少し割り切れるので教えていただけませんか？

>>4182 匿名さん

MRで即決した購入者が、このスレを見て不安になってるんじゃない?

>>4184 匿名さん

プラウドタワー清澄白河

http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52358898.html

仲間だ！

どう評価するかは別として、事実関係として周辺のマンションの階高を比較してみました。

PH豊洲　22階　69.95m　平均3.18m
CT品川イースト　26階　89.45m　平均3.44m
CT品川パークフロント　23階　76.01m　平均　3.30m
PC中央湊　36階　130m　平均3.61m
GFT　34階　113.85m　平均3.32m

あと、価格帯がだいぶ違うが、パークハウス千代田麹町は高さが59.97mとこことほとんど同じですが、17階なので平均3.53mですね。

http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52380077.html

柏の葉だけど三井さんだって！

>>4188 匿名さん

何だか悲しい気持ちになりますね…

>>4189 匿名さん

都心&ここと同じくらいの価格帯の物件で比較しないと意味なくね?

>>4188 匿名さん

中央湊との価格差について納得感が得られました。

>>4191 匿名さん

意味無いね。安い物件がコスト抑えてるのは当たり前。

>>4191 匿名さん

都心より地方の方が土地の値段が安いんだから低価格＝低仕様ではないよ。
むしろ板状とタワマンを比較する方が建物の構造が違うから意味がないと思う。

>>4194 匿名さん

板状もタワマンも階高に関しては変わらないでしょう。

自分の人生にまったく関係ないマンションとこに来てネガする人は暇人なの？
人生上手くいってないの？ストレス発散？何か悔しいの？

>>4177 匿名さん

私は検討者ですが、先日もこのスレでタワマンの乾式壁より湿式壁の方が遮音性は高いと紹介されてましたよ。

https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=161

専有面積が湿式壁と乾式壁で異なるのは初耳でした。どういうロジックなのでしょうか？
個人的には遮音性とトレードオフなら大した問題ではないと思ってます。

>>4196 匿名さん
そういう風にムキになるとネガが湧くだけですよ。スラブが薄いコストカット仕様なのは事実なので受け入れましょう。

>>4197 匿名さん
マンションの騒音トラブルは左右ではなく上下によるものが大半です。よって壁よりスラブのほうがはるかに深刻な問題です。多少高級な分譲マンションに住んでれば常識だと思いますが…

>>4199 匿名さん

タワーマンションの騒音トラブル事情についてい色々書いてあるので参考まで。

http://www.sutekicookan.com/タワーマンションの騒音

遮音性はスラブ厚だけでなく壁も重要ですよ。
薄い乾式壁の音の伝わりやすさは有名な話です。真上だけでなく斜め上からの音の被害もあります。
ただ構造面は限界があるので、結局は住民の質が重要ですけどね。

>>4196 匿名さん

一先ず落ち着け。

>>4195 匿名さん

高層になるほど床スラブも厚くなるので階高も高さが必要になりますよ。

http://s.sumaity.com/glossary/kozo/kaidaka/

そりゃ低層マンションとの比較ならそうでしょうが、ここも20階と立派に高層ですからねえ。

階高なんて3m近くあれば十分でしょ。
そんなことよりリビングの天井が梁の無いフラットな仕様か〜とか、居住空間に柱が無い間取りか〜とか、毎日の生活で目に見える部分を気にした方がいいと思うよ。

>>4173 匿名さん

新築で買っていきなりリフォームされる方は少ないと思いますが、キッチンやバス、トイレの位置を変更したり天井の照明の位置を変更したりすることができます。

二重床や二重天井だと比較的自由に配線や配水管の変更ができるためリフォームし易いといったメリットがあります。

間取りには流行りがあるので、例えば昔の背面キッチンを最近流行りの対面キッチンにリフォームした方が中古で売りやすくなったりします。

>>4152 匿名さん

芝浦は1912年(明治45年)から8年かけて造成された埋立地で大正時代からあります。

芝浦4丁目は軟弱な沖積層が少なく住宅地盤として良好で、支持地層もかなり浅い場所にあるため大型建造物にとっても比較的恵まれ地盤のようです。

http://blog.livedoor.jp/geologistyouna202/archives/1748893.html

ちなみに関東大震災は1923年(大正12年)なので芝浦が誕生した後になりますね。

>>4197 匿名さん

専有面積の表示は壁芯で測られています。つまり戸境壁の中心部から専有面積に含まれるので、壁が分厚ければ分厚いほど有効利用面積が減ります。湿式壁の方が乾式壁より分厚いので、遮音性は優れますが何だか狭く感じることがあります(全く同じ間取り同じ面積の乾式と湿式に住むことなどないでしょうから比較は難しいでしょうが)。柱がインフレームだと損するのと同じ論理です。

湿式壁と乾式壁の面積への影響は、以下のサイトも参考になりますね。
ここは「長谷工二重壁」ではないので、サイトに記載されているより影響は小さいですが。

http://wangantower.com/?p=10476

>>4206 匿名さん

実際二十数メートルで強固な地盤に当たるんですから関東湾岸全域では圧倒的にマシなエリアですよ。

>>4205 匿名さん

ありがとうございます！初心者過ぎて新築マンション検討するだけで浮かれておりそのようなこと一切考えていませんでした笑！

ここ、建物の長寿命化　☆２つだよね

>>4207 匿名さん

ありがとうございます。
単純に壁の厚さの違いということですね。
壁芯から2-3cmの違いであれば柱や梁の圧迫感に比べたら誤差みたいなものですね。笑

>>4211 匿名さん

☆2つですね。

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/mansion/list/103_minato.htm...

>>4213 匿名さん

取り立てて凄くも酷くもないのでリアクションとれません苦笑。パークマンションが一つというのが驚きで、本質的なものではないんだなということはよく分かりました。こーゆーリストもあるんですね、ありがとうございます。

ＧＦＴは☆３つ、個人的に少し気になるpc浜離宮も３つ。
２つだと、共用配管の維持管理等が躯体等に影響を及ぼすことなく行えない、共用配管については、専用部分に立ち入ることなく維持管理が行えない、ってこと？
実需の人が多いなら、少し影響ありそう

星を付ける基準が結構杓子定規的に決まっているようなので、満点になっていない理由と、その部分について代替対応策があるかどうかを営業に確認するのが良いと思います。

契約者さんこのスレにも複数いそうだけど、知らないのかな

>>4206 匿名さん

港区が公表しているハザードマップに信憑性がないってこと?
港区に確認すれば逆の答えが返って来そうだけど。。

>>4215 匿名さん

GFTもPC浜離宮もオール3ですか。
やはり仕様面でも抜かりがないですね。
さすが三井ですね〜

>>4215 匿名さん

星2つだと維持管理対策等級2以上なので、
専用・共用配管の維持管理が躯体に影響を及ぼすことなく行える。また、専用配管については、他の住戸専用部分に立ち入ることなく維持管理が行える、です。