Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）PART12

540さんに1票！

歌舞伎町なんてあれだけ人がごった返してるのにそうそう会うわけがない。
よくよく考えると小金を持ってる男性にとってはここは非常に楽しい場所ですよね。
女性にとっても自制心がないと伊勢丹で散財しちゃいそうですし
住宅街に住むよりお金がかかりそうです。

富久クロス最高！住みたい街に住みたい人が住めばいいんですよね。ネガさんを気にしたらどのマンションも買えません。
早く住みたいです。

ここを検討する層は最低1000万、恐らく平均1500万越えてる層だから無問題ですよ。
じゃないとローンと維持費払えませんから。

昨日は新駅で盛り上がったら今日は歌舞伎町でネガテさんはきましたか。
同じ話を定期的に、繰り返す常套手段です。
無視しましょう。

あまりの売れ行きに３次値上げはないでしょうか。

住友とか売れ行きがいいと、何次、何期ごとに値上げして、それで割高感を感じWCT見送りました。
でも今考えると、それでも買っておいたほうがお得でした。

富久クロスは国と区が絡んでいるから勝手に値上げできません。やはり魅力ありに変わりありません。一次ラストチャンスを買いに行きます。

値上げするなら二期からではないでしょうか。
三次はあくまでも一次二次落選者の為という名目のようですし。

本当に久々の超優良物件です。

投資家達に１０も買い占めされるより、本当にここに住んでいきたい人に当たって欲しいです。

夏には広場で夏祭りとかするんでしょうか？
お花見もできそうですね。

新宿御苑が少し歩いたら着きます。お花見だけでなく季節感を感じられます寝、

季節感を感じられますね。銀座も近くし伊勢丹も歩いていけるの最高！

以前四谷3丁目に住んでいましたが、丸ノ内線は本当に便利ですよ。
銀座へもすぐ。新宿へもすぐ。渋谷へも赤坂見附で対面の電車の乗り換えですから楽です。
ここだったら、新宿3丁目から直通ですね。
この辺は都内へ大体15分以内でどこへでもいけます。
それなのに自然に恵まれた場所です。
神宮外苑のビアガーデンも穴場で楽しいですよ。

なかなか素晴らしいポジショニングだとわかりました。ありがとうございます

神宮のビアガーデンは蚊に刺されて痒かった。

３次は待ちに待った北向き低層60Aと60Gの初売りですね！
ついに坪270万円代突入でしょうか？
価格発表ワクワクします！

誰も、555さんの新宿3丁目からにツッコミ入れないんですか？

ワンパターンの突っ込みはもう辟易。楽しい話題で進んでて気持ちいい～な

1．『新宿』は「活気がある」「親しみがある」繁華街であるが、一方で「治安が悪い」「いかがわしい」としてのイメージも強い。
『新宿』は「活気がある」（53.9%）、「親しみがある」（33.3%）、「過去一年間に行った」（78.6%）について26エリア中もっとも高いスコアとなった。
また「また行きたい」も46.9%と、『銀座』（53.3%）に次ぐ高スコア。一方で「治安が悪い」（60.8%）、「いかがわしい」（50.3%）
イメージも26エリア中でもっとも高く、「きらいな街」（25.6%）でも26エリア中3番目に高いスコアとなった。

そのデータは古いですよ。
新宿の浄化作戦で外国マフィアは池袋、上野、渋谷、六本木に散りました。
これからもっと新宿は健全化し、場末の都市に地下組織は潜っていくでしょう。
表舞台の歌舞伎町が健全で、上に述べた都市の場末地区が危険地域になるのは目に見えています。
池袋と上野はもうすでに誰もが知るマフィアの都市です。

新宿伊勢丹徒歩圏のタワーマンションって本当にすごいね。世が世なら全戸億ションでも不思議ではない。

やはり六本木が怖いよ。ミッドタウンに出かけたけど、客引きの黒人さん、街の喧騒、駅前から２４時間歓楽街。
新宿は通りを隔てれば別の顔があるけど、六本木はそのまんま。
麻布十番や西麻布まで行って、やっと違う顔。

潜在的にこのマンションは500万円～3000万円位は得していると思う。

500万は安い気がしますがこの程度じゃ手数料考えると売れないんですよねぇ。
間取りを考えると1,000万はないかなぁ。
この間取りならって思うとデベも分かってるのかちゃんと高いんですよね、、、悩ましい。

街の発展がこのマンションが出来ると加速されますね

3000万は大げさですよ。1000万抜ける部屋もあまり無いかと思いますよ。
2LDK想定で10年賃貸で実収入1800万、物件トントンくらいが現実的なラインでは？
もしかしたら、アベノミクスで物件はプラスになるかもと夢も見れますしね。

２LDKが月15万のわけがない。それは最狭の１LDKの賃料です。ここら辺の高級賃貸と比べれば、２LDKは23万～25万円位です。

ん？ちょっと待って。15年前どうでもいいようなマンションの２LDK曙橋が25万円だった。
ここは共用施設があるから28万はいくかもよ。
ここのデベが22万と予想したみたいだけど、東新宿の高級賃貸などは27万～30万円台で完売だから、ソレくらい可能。

とりあえず維持費も計算に入れずに
妄想してる輩の発言の信ぴょう性は乏しい。

しかし野村の投稿はすごい。

野村の？
根拠無き決め付けはいけませんねえ。

火災保険は借主の負担だし、不動産取得税は購入価格に上乗せするもんだけど、仮に毎月15万グロスで入ったとして、年間180万×１０年＝1800万。ここは10年後に買値で売れる可能性が非常に高い。10年以内ならほぼ確実に売値より高く売れそう。
10年で最低1800万＋キャピタルゲイン。まあまあじゃないの？
本当はもっと貯金できると思うけどね。
インカム増やすなら北の２LDK買って手堅くいく。キャピタル増やすなら、角部屋高層などの部屋だね。

インカムの利回りを増やすなら、、左記利回りを追加

ちなみに賃貸で貸してる時でもゲストルームは使えるのでしょうか？

ちなみに賃貸で貸してる時でもゲストルームなどの共有施設は使えるのでしょうか？

>576
>ここは10年後に買値で売れる可能性が非常に高い。10年以内ならほぼ確実に売値より高く売れそう。

全て妄想のお話ですね。素人さんが野村に乗せられて即決という、いつものパターン。
前レスでも同様の指摘を見かけましたが、マンションの価値は将来的な予測含め全て価格に折り込み済ですよ。

10年賃貸の計算
収入
2640万円（22万円×12×10）

支出等
132万円（空室合計6ヶ月）
132万円（不動産屋管理委託費5%）
300万円（管理修繕2.5×12×10）
240万円（固都税）

税引き前利益
1836万円

所得税住民税は、その他の所得次第だけど、ココは高所得層が多そうだから20/10の30%かな
原価償却や細々とした経費を引いても25万円×8年はかかると思われる
(初年度は取得経費で赤字、翌年も赤字繰り越し）

初期に不動産取得税、修繕積立一時金、登記費用が掛かる
ローンなら金利と保証料も
これでも契約事務手数料、ADは礼金から、退去時クリーニングは敷引から、設備故障なし、賃料下落なしの甘めの条件

適当な試算なんで間違いが有れば指摘してくれ

>581
リスクなしじゃないのは同意
ただ、デフレ脱却で緩やかに新築価格が上がりそうだから10年後トントンは有り得ると思う
キャピタル狙いは失敗すると思うが、インカム狙いならリスク分くらいの利回りはあるのでは？

シティタワー品川みたいな物件もあるわけで、フリーランチがあるのが新築不動産業界ですよ。

>581
「フリーランチはない」の意味間違ってますよ。コストは誰かしらが必ず負担しているという意味で、リスクの話ではありません。

本物件では新宿区が40億円のコストを支払っています。この新宿区の40億円は元を正せば新宿区民が支払ったものですので、マクロで見ると区民全体のベネフィットはプラマイゼロで、確かにフリーランチはありませんが、ミクロで見ると今までの新宿区民から富久クロス購入者に40億円移動しています。

つまり、フリーランチはなくても、購入者が儲かるおいしい話はあります。

>585
公的資金が入っているからと言って安く売らないといけない義理はないよ
行政もそれを分かっているから不燃、耐震や街路整備、空地整備といった、周辺にメリットのある部分にしか金は出さない
最大の受益者は何もしてないのに環境よくなる再開発に参加しなかった住民
南側の一部は北側に道路作ってもらえるわ、綺麗になるわで大勝利
地権者も本来自己負担な一部費用が行政持ちになって勝利
デベは周辺並みで売ればボロ儲け、値下げ還元すれば売れ残りリスク下がって勝利
新規客だけはデベの姿勢次第で勝ち負けが別れる

>586さん
冷静かつ的確な分析ですね。
主導権を握っている地権者が自分たちにとって最も条件の良いデベを選び、両者の思惑が詰まったマンションを一般人が購入するという図式。マンション契約って真剣勝負の場なはずなのに、そうとも知らず素手でデベと対峙してしまうオメデタイ人々も、特にこちらのような大規模再開発物件には少なくない。釣りも多いんだろうが、レスを見ていると痛感します。
それはそれで個人の自由なのだが、問題はデベも一定のそのような人々の存在を見越して価格設定をしてくるという点。間接的に他の購入者が不利益を被ることになる。

ではここは心優しい野村さん、三井さん、阪急さん、セキスイさんのおかげなんですね。

行政が入るといろいろと口約束させられないのかな？
かのスミフでさえも、シティタワーの時、入札価格で激安で売ったから。
当時は軒並みプチバブルで不動産価格上がってたから、内心悔しかったんだと思うけど。

579さん
賃貸オーナーも共用施設が使えるらしいです。
賃貸が増えると使用人数が増えて困りますね。
多分、地権者が自分はペントハウスに住み、賃貸棟で生活費を稼ぎ、タワー棟で賃貸するのと同時に共用施設を使いたいからそのような内容になったのだと思われます。

ここに住みたいから純粋に検討しています。投資は第一目的ではないので話題をかえませんか？