Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）PART12

ここは間取り解説で有名な某ブロガーさんに
「間取りは本当にやばいです。正直、間取り図でここまで笑ったことはないです（爆）」
とまで言わせましたから。

そのブロガーは居室畳数を％で出して無駄がどの程度ある間取りなのかを解説しています。

極端な例で分かりやすく言うと
６０平米の２LDKで無駄のない綺麗な間取りですとLD11.5畳＋６畳＋4.5畳って感じです。
かたやリビング廊下や柱で阻害されて
LD6.5畳＋６畳＋3.5畳って感じだったとしましょう。
上が足すと２２畳。下が１６畳。
その差約1.4倍。
上の間取りが坪350万だとしたら下は1.4倍で割ると坪250万の価値しかありません。
繰り返しこれは極端な例ですがそのぐらい間取りは重要ってことです。


上記は前スレの転載になりますが…
理由なく安いのではなく理由があって安いのは間違いないです。
ただ、良くも悪くも間取りのおかげで中住戸は相場より坪単価１割程度安いので
・角部屋がいい
・ワイドスパンがいい
・行灯は嫌だ
・鰻の寝床は嫌だ
・リビングインは嫌だ
・リビング廊下は嫌だ
そういった間取りにこだわりさえなければお買い得と言えます。

確かに間取りは悪いねえ。
ただ賃貸やリセールの価格は坪単価だから。

賃貸はまだしもリセールだとMR補正もないし新築時よりも厳しいでしょ。
内覧されるから誤魔化しようがない。
高い買い物なんだから真剣勝負ですよ。

でも安ければ間取りは妥協するって層は必ずいると思う。
それにまだそこそこの間取り残ってるよ。

ちょっと読んでいて、間取りもよく、方角もよく、高い値段で買った人も激安とか言われてかわいそうになってきた。
もちろん、良い部屋は高いですよ～。

これが全て。契約スレから引用

by 匿名さん　2013-11-03 00:48:50 いわゆる優良物件ってやつですよ。
都心でありながら大小の公園があり、世界一の街、新宿が徒歩圏なんですからね。価格も高くもなく納得できる範囲。山手線内側では珍しい大型スーパー敷地内。
仕様•設備も内廊下、ディスポーザー、天カセ、タンクレストイレ、各階ゴミステーション、ジム、キャフェ。
車のアクセスも外苑前がありバッチリ。
自転車なら青山も圏内。こんな立地他にありません。

３次での購入を検討している者です。角部屋希望ですが、南西・南東は高いので北側の三角部屋を検討しています。
あの独特な形の居間にどのようにソファー・テレビを配置できるものかと苦悩しているのですが、
どなたか契約者・または同じ部屋を検討されている方アイディアはありますか？
窓に並行にテレビを配置するのかなあ?

>201
また、そのブロガーさんの引用？
間取りをブッタギルブログだから、厳しく書くのは当然。
しかも、ネガさんがここのブッタギリを早くやるようにリクエストしてたそうだから、
余計厳しく書いたんじゃないのかな。
で、ネガさんは何度も引用する。

195のようなのも、201のようなのも、両方見飽きた

資金がある人は南側を購入し、それ以外の人も間取りのことは承知で割安であることを評価し購入しているのだからもう放っておいて下さいな。

間取り、よくないです。だから、良くないと思う方は
とうぞ、買わないで、お帰りください。
あとは、間取り気にしないで買いたい人で話します。

２０７さん
角の２LDKを契約して普段は１LDKで使うように設計変更しましたよ
単身なので１LDKのセレクトプランにしても構わないのですが
将来売ったり貸したりするなら２LDKの方がいいと言われました
そうるとダイレクトウインドウが大きいLDKになり家具の配置もゆとりがあります
専有の真ん中にある柱は部屋の境なのでLDKの中にはないです
柱の並びに収納も移動してあるので柱の存在がわからないよう工夫できました

山手線を使うには、やはり御苑駅から丸ノ内線で新宿乗り換えでしょうか？
さすがに新宿駅まで自転車だと置く場所ないし、歩くのは大変ですよね？
皆さんはどうしますか？

新宿駅周辺にも区の自転車置き場ありますよ
都度利用も定期も

＞207さん
高層階北向き角の2lDKを契約した者です。うちは夫婦2人です。テレビは柱を背に置こうと思っています。
ソファは洋室2のベッドルームを背に。
書斎が欲しかったので、うちは2LDKとして使います。
リセールは1LDKだと不利ですからね。

215です。
ソファを柱を背にのパターンも思案中です。

>213
自転車置き場は一杯か場所が不便のどちらか
山手線使うなら、行き先次第だけど地下鉄で行けるところまで行く方が良いかな
渋谷、池袋、新橋、東京、上野はメトロで行ける
原宿は明治神宮前があるし、浜松町は大門、秋葉原は岩本町という手がある
乗り換えのために新宿行くケースは意外と少ないかと

買ったのはいいけど、待つのが長い
早くできないかな。待ち遠しい。

やはり北向きの16階以上はリセールがいいようです。
「これは売出価格だから関係無い」というコメントもありましたが、それは他の方角も同じこと。
相対的に見て北向きが高騰する傾向にあるようです。

https://www.sumai-surfin.com/price/media201101.php

従って、３次の狙い目は北向き高層階ですね。
確かあと数戸しか残っていないと思いましたが。

60Bなら残ってるんでは？！

北向高層が売れる理由は湾岸のタワマンの北向が東京湾を挟んでの都心眺望となり絶景だから。
しかも大体眺望が売りだから
ワイドスパンだよ。

２１５様
柱を背にソファの方が，FIX窓からの景色が良さそうですね．
でも柱にテレビの方が地震対策ではいいかもしれません．
柱はふかし壁なので家具の転倒防止ができるそうです．
3.11クラスの地震でも倒壊はしない設計であるが40階以上だと揺れは大きいので大型テレビの転倒防止はしたほうがいいと担当さんから言われました．

家具の配置を考えるのは楽しいですね♪

222さん
情報ありがとうございます。
ふかし壁なんですね。転倒防止もやりたいと思います。

>219さん

そのアトラクターズラボ記事を書いてる方が、
別の記事でも北向きを勧めている沖さんです。
記事にあるように根拠は成約価格ではなく売出価格。
221さんがおっしゃるように湾岸タワマンは北向き眺望が良いのも確かにありますし。

２１２、２１５さん
情報ありがとうございます。
２次からの参戦のため高層の角の２ＬＤＫの間取りが分からないのですが、
私が検討している低層の角部屋は柱が部屋の途中から出ていて、
たぶんその部分の部屋の幅は２メートル４０センチ前後しかないように見受けます。
この距離でテレビを見るのは厳しいかなと思い、皆さんどうされるのかなと思って質問してみた次第です。
高層の角の２ＬＤＫはこれよりはゆったりしているのですか？

ここから新宿駅に行くには、徒歩かタクシーか丸ノ内線になります。

何処かに行くなら、御苑駅を基準に地下鉄で行くのが便利ですよ。

223さん
洋室１と隣戸との境ですが，乾式耐火間仕切り壁とあるのでビスも打てないのですが，
上の階にいく程柱が小さくなる関係で，ふかし壁になっている部屋もあるそうですよ．
その部屋は数十㎝おきに釘がうてるようになっているそうです．
このふかし壁は契約後のオーダーでいただいた図面で初めて登場しました．
階によるそうなので，担当さん通じて確認してくださいね．

新宿駅にはバスも一応ありますよ。西口で10分くらい乗りますが。

歩いたほうが早いって。
健康な老後のためにも、歩く、歩く。

225さん，高層はもっと狭いんですよ．
それで壁の位置を変えて，広くする設計変更をしました．
壁→可動間仕切り　とか　　開き戸→幅広の引き戸
等ならゾーンオーダーで対処可能，やってもらえるか交渉してみてはいかがでしょうか．
間に合わなかったら，それこそインテリアの工夫のやり甲斐ありそうですね．

一部の人向けの書き込みで，皆様失礼しました．

そういえば、ゾーンオーダーの担当者って高島屋の人だったんですね。
名刺をくれなくて、後で知りました。

227さん
ご親切に、ありがとうございます。
確認してみます。

オーダーメイド担当の人は野村の人でしたよ．
足場も大変な中ヘルメット被って建築中の現場に入り，図面通りやっているか何度もチェックするって言ってました．

たとえばTクロスの1週は何分くらいでしょうか？
近隣の方、知っていたら教えてください。
さくら公園含め、ウォーキングしようかな？

＞225さん。
テレビの適正視聴距離はここで詳しく書かれています。
http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/2254/

うちは58インチなので2m40なら2割増しで適正距離ですね。
あなた様は何インチなのでしょう？

外苑西は北にどこまで延びるのでしょうか？
最終的にはどこにつながるの？

236さん
若松河田の駅のほうにつながります。
この地図を拡大するとよくわかります。
http://chizuz.com/map/map32201.html

237さん、ありがとうございます。

外苑西通りの延伸は買収が全く進んでないそうです。
営業さんのお話では最低あと20年かかるそうです。

外苑西は早く開通して欲しいものです
通りに面した場所はそのうち中層マンションに建て換わるから街が綺麗になりそう

なんでスレがいい感じで進んでいると、ネガが現れるの？
そんなに気になれば買えばいいのに。

北向き欲しいけど残り35戸しかないのか。。
人気の間取りはすでに完売か。

これからまだ売り出していない、大目玉の北低層、南低層が現れます。

外苑西通り延伸
まちＢＢＳによると、伊藤医院付近の買収は進んでいるし
立ち退きしまくりだそうです。

信濃町に住んでいた頃、外苑東通って青山や六本木、田町までバスでいけたんだけど、外苑西は富久から外苑前、広尾、品川までバスで行けないかな。
ついでに富久駅も作って。猪瀬知事に嘆願書書こうかなあ。

245さん
新宿2丁目から都営バスで外苑通って品川車庫行きありますよ。

外苑西通りの延伸はオリンピックまでには開通するでしょう。買収はかなり進んでいるようですね。

駅力ってあると思う。
某駅１分の所に住んでいたけど、もちろん利便性はあったけど、思ったより発展しなかった。
最近も月島、勝どき、東中野１分物件あるけど、利便性だけの物件でしょう。
やはり、新宿、渋谷、品川、東京西側徒歩圏は強い。
かつ地下鉄１分なら言うことなし。
富久駅が出来たら、都内NO1の物件になるでしょう。

富久新駅の動きは一度あったんだよね。
ただ新駅はかなりのお金がかかるので断念。
新駅は他に優先順位が高いところがあるらしく、実現性は乏しいみたい。
それより新宿御苑駅の下り方面の出入り口新設とエスカレーターを設定して欲しい。

設定➡︎設置

235さん、

ありがとうございます。うちは、５０インチです。
２メートル４０は壁芯からの距離という点とテレビ・目の位置が壁よりは何センチか中ということを加味してもぎりぎり
オッケーといったところでしょうか。意外と大丈夫なのですね。
ありがとうございました。

243さん
南向きの低層は眺望抜けます？

バスの路線図見ました。前に乗ってたのと同じルートですね。
ここからだと新宿１丁目乗り場が若干近いかな。
それにしてもせっかく大きな靖国通りがあるのに、新宿通りまでいかないとなりませんね。
ここが出来たら住民も増えるのだから、新たな路線を期待します。

低層エレベーター利用の27階，28階あたりなら南でも抜けますよ．
でもその半分以下はビルだらけですよ．

御苑の駅は、順次整備されていくと思います。
オリンピックまでに　TOKYO　はかなり変わるでしょう。
あの５０年前、東京オリンピックが開催されてから、日本は　JAPAN　AS　NO１　に向かって邁進しました。
そして再び、夢よもう一度。

誰がどう考えても、超優良物件。
ここを買えた人は神！

ただでさえ赤字で廃止がささやかれる都バスに新路線設定とかやめて欲しい
そんなことより都営交通の財務を改善して都営メトロ統合を目指して欲しい

まぁ今からだとキャピタルゲインは大したことなさそうだけど、残債割れしたり、買って１０年くらいは買値より下がることはなさそうだな。

254さん
そうですか、では南向き低層が目玉と書かれた人は何が目玉なんでしょうね？

〔方角別残り在庫数 〕
東向き→80戸
西向き→73戸
南向き→76戸
北向き→35戸

〔北向き残り在庫数〕
60A…6戸
60B…12戸
60E…4戸
60F…4戸
60G…7戸
70E…2戸
 
60Aと60Gは３次初売り出し！

60Aと60Gは３次初売り出し
ってどうしてご存じなのですか？

眺望がなくても日照さえ確保できれば南の住み心地がいいという人は多いよ．
抜け感があっても眺望に優れず当然日照のない北よりも，やっぱり日が当たる南がいい．

目黒調べてみました。なるほど、大崎は標高が低すぎ、氾濫する可能性がある目黒川に近いので遠慮しましたが、目黒駅前だけは標高２０mでなんとかギリギリ。本音は３０m欲しいところですが、３０mは駅200m以内だけですね。
これから温暖化で河川氾濫、海岸線の侵食などを考えなければいけません。

売り出しがいつかわかりませんが、インフレ後であることを考えれば、とてつもなく高くなるでしょう。
坪５００以上は確実で、６００とかもあるかもね。
投資とかは関係なく、お金持ちがステータスとして住むにはいいと思います。

262
価格表を見て、まだ売られていないからです。

なんだ
じゃあ３次じゃなくて2期かもしれませんよ

ああ、そうかもしれない。
きっと二期ですね。
３次は今まで出たタイプの残りの住戸を捌くんでしょうね。

こんな便利な場所羨ましい｡
新宿に住むなんて夢のよう｡

世界一の街新宿｡

地震は、縦揺れ横揺れとか、揺れ方にもよるんだろうけど
３１１のときは、家に帰っても何一つ倒れてなくてある意味ビックリした。
そのかわりローラー台のついた台車がリビングから寝室に移動してた。
ゆーっくり船みたいな揺れ方するんだろうね、ちなみに５４階での出来事。

＞263
そういう考え方もありますね。
太陽光がないとダメっていう日本人は多いですからね。

この立地にデメリット探すほうが難しいよね？
駅近物件ではないけど、トータルで考えると実にバランスが良い別件かと。
駅近でも東中野は大苦戦してるみたいですよ。
新宿と東中野の差がモロに出ましたね。
先日MRに行った時、東中野の営業マンがパンフ配ってました(笑)

池袋ミレーニアの看板持ちの人もいるよね。

マジェスティも来てましたよ、苦戦してるんですね。
ここはやっぱり凄い！

要はバランスじゃないの？
立地、駅からの距離、仕様、価格、etc.,
東中野だってもっと安ければ、駅チカってだけで売れるだろうし。
ここだって、もっと高かったら、苦戦したと思う。
ここは再開発でお金が出てるし、１０００戸もあるから、あまり欲張らずにそこそこで早期完売を目指してるんでしょう。
住友みたく、欲張って値段をちょい高めに設定し、竣工後何年もかけて売ってく手法を取るのかどうか。

ゴールドクレストも。めげない。笑

野村が良かったの？三井は昔は安かったけど。
阪急とセキスイハウスのおかげ？
セキスイは地味にマンションデベデビューしてる。

実はセキスイさんは地味ながら、良質で良いマンションを建てていると思ってます。
陰ながら応援しています。
他のデベさんは、言わずと知れた有名なところですから、コメントしません。

今回は幹事会社が野村なので、野村さんのおかげでしょう。

東中野や池袋とはレベルが違い過ぎですよ(笑)

世界一の街新宿と埼玉県民人気の池袋と中野の田舎だもん｡

比較するほうがおかしい｡
人気も全然違うし、オリンピック景気と無関係｡

比較するなら、港区か千代田区でしょ｡

本日生まれて初めて融資事前審査なるものを提出しました。
対象物件は北側50階です。
「今回は無かった事に」　とか言われたりしないか心配です。

名古屋に住んでいます。

娘が東京の大学に行くのでアパート代わりに
このマンションを買いました。

このマンションを知ったのは名古屋のセキスイのマンションの
お世話になった関係でダイレクトメールが来ました。
セキスイさんには非常に感謝をしています。

今まで娘のためにマンションを買ったなんて聞くと
凄い親がいるもんだと思っていましたが
単なる貯金代わりだったと気が付きました。

実はこの春、東中野の駅前の土地を買おうとしていた。駅前は小さいね。山手通りのほうが栄えてるんだろうか。
住むには悪くないと思うけど、何もないね。
ここは都会にもすぐ出れて、ほどよく住宅地なのが気に入ってる。ヨーカドーもあるし。

ところでここもオリンピック景気と無関係だと思うけど。
別に競技場に近くても関係ないよ。南側の眺望は良いと思うけど。

学生の娘にこんな場所に住ませるなんて甘やかせすぎ…
歌舞伎町がこれだけ近いと遊ぶなというほうが酷だ。男達の溜まり場になるだろうし。

冷静になってみると、ここが相対的に安く感じるのは、他の物件が高すぎるからじゃないかな。
アベノミクス効果なのか、消費税駆け込みをあてにして、本当に近隣のマンションの価格は高くなった。
相対的にここが割安に感じるけど、本当は適正価格じゃないの？
他が高すぎなんじゃ。

>>283さん

コメントをありがとうございます。
このマンションは財テクと別荘として買いました。

言われるように学生の娘にこんな場所に住ませるのは甘やかせすぎですが
タイミングが合っただけです。

良い買い物をしたと思います。

282さん
そうは言っても
オリンピックの年が近付いて来て盛り上がった時に、
オリンピックとは無関係な街に住んでるのは悲しいだろうと思いますよ。
ここなら、無関係な街とは言われません。

良い物件に入居すると、売却時に買値もしくはそれ以上で売れます。
そうすると住んでいた間の家賃がタダになります。
今まで10年以上家賃を払ってきました。
その金額で、安いマンションが買えたと思うと、早くに財テクに目覚めていればと思います。

悪い物件に入居すると、売却できません。どうしても売る必要が出た時に、リフォームしても売れません。
そして、叩かれ叩かれ、ビックリするほどの値段で叩き売りしないと売れません。
ここを検討する人にはそういう人はいないと思いますが。。
そういう人の口癖は「永住するつもりだから」
その場所を買った理由は、大概が実家に近いから等。
そして、離婚になり財産分割をしたくても、売れないもんは売れない。
離婚後も一緒に住んでます。笑
これはこれでいいのかな？
マンション売れなくて、復縁したりして。

どうしてスカイラウンジを南西角にしなかったんだろう。
新宿の夜景はいいとして、あの宇宙のような競技場を見たい。
西からは見えないよね？
計画時はオリンピックのことなんか考えなかったんだろうか。

パーティーラウンジのカウンターから首を伸ばしてみれば、見えるだろうか？

スカイラウンジは結局、部屋を潰して造るわけですから。
程々の場所に造らないと、分譲価格などのアップ要因になる為では？

ゲストルームの一つを別の向きにすれば、いろいろな眺望が楽しめたのに。
全部西向き。

多分南高層に小さめな部屋ないと思うけど、まだ売っていない部屋とゲストルームを等価交換すればいいのに。

>287
そういう考え方なら、ぶっちゃけ物件の善し悪しより買った時期の善し悪しが遥に重要
2001～2003の物件ならどんな物件でも格安家賃で買えてた計算になる
逆に2006～2007の物件なら超人気物件でも赤字

物件の人気度は同年代マンション間でのリセール比較にしか使えない

>>281
娘さん平成27年9月下旬より前は何処に住むのか気になります。

その辺の近所の人しか知らないマンションを買った人は2001年でも残債とトントン。
やはり大規模物件だね。
都心はもう上がり始めてたけど、2006はまだケープとかパークコート豊洲とか、安いマンションあったよ。

2007年人気物件買いましたけど、黒字でした。

264
ストーカーですか？

294の間違い

いま名古屋で高3の娘が東京の大学に入学するために
2年後に入居可能なマンションを購入って不自然だね

どうせ、ハッタリでしょう。無視‼