パークシティ大崎　ザ　タワーってどうですか？Part5

フラグシップって他とどこが違うの？？価格が高い以外に何か違いある？

フラッグシップ、って言葉は
アッチコッチのマンション宣伝で使われている常套句です。

マンション価格の総額が一番高いもしくはマンション面積が一番広いもしくはその両方がナンバーワン、これが特定エリアでのフラッグシップの条件です。

「特定エリア」とか、限定して言うのが特徴。
城南で、都心部で、湾岸で、免震で、震災以降で、タワーマンションで、などなど。

でこのマンションは他とどこが違うの？割高以外に特徴がない。

広域で比較した場合の特徴は山手線駅であり発展可能性の高い大崎最寄りであることがさいだいの特徴。
近隣で比較した場合の特徴ですが、山手線内側において過去最大規模の再開発エリアの真ん中の物件であり再開発による環境の良化を受けられるということです。

ゆえに広域で比較検討している人にはまず他のエリアと比べて大崎に優位的な魅力を感じられるかが一番のポイント。大崎に魅力を感じないなら他を選ぶべきでしょう。

エリア限定で探している人にとってはまず大崎駅新築物件の選択肢が湾岸エリアのようにタワーマンションだけで何件もないので比較対象が少ないですが、分譲済み売れ残りより、選べる範囲が広いことと、山手線内側最大規模の再開発でバリューアップが期待できるが、それを先取りした強気の価格に納得できるかどうかがポイントとなるでしょう。

ドンズバの競合物件がいないので価格が強気なのでと思います。逆にいえば特段大崎にはこだわらないという人なら買わない方が無難でしょう。

70Ｂの価格聞いたら７０００万～だってさｗｗｗｗｗｗ

こりゃあ富久が売れるわけだ

地権者多いしね。

地方出身者がどうかは知らないが、
大崎は昔は家賃などが低くて周りも何もない、
避けられる駅のイメージがあった。
近年の再開発も浦安や幕張の二番煎じで、
がんばってる感がどこか恥ずかしい。

568　同感です。
私もあなたと一緒で要望書を出した者です。

ここって再開発エリアの真ん中なの？？地図見る限りは端だけど、、、まだまだ再開発続くということか？？？

近年、大崎はタワマン林立してきたけど、今後も大きな建物がたたなくて眺望が保たれる方角って何処ですか？？
そもそも工業用地だからそんな保証はないと思った方が良いのでしょうか…

ここは大崎と考えると高い気がするけど、
３００ｍ行けば、高輪４丁目、アドレスは御殿山と一緒の北品川５丁目と
捉えれば、割安感は、昔からあった。


嫌なら、買わなければ良いだけ。
わたしは

第一種低層地区に隣接するタワーマンションで
桜田通りのようなおおどおり、山手線の線路沿いでないことを
考慮すると、
案外価値はあると思う。

北東角部屋の中高層はこの建物より、物理的に北東方向には第１種低層地区と隣接する境なので、
このマンションは、かなり希少性がある。
西側はオフィス棟に隣接するので避ける。
南側は、抜けるが、ビュ自体はあまりよくない。



　

http://parkcity-osaki.seesaa.net/

都市計画とモデルルーム写真などアップあるサイトを見つけました。

ほか、役立ちサイトあれば教えてください。。

震災の復興需要やオリンピック、円安等による人手不足、資材高騰のため、ここしばらくマンション価格は上昇傾向になると思います。

中高層の北東の角住居は、手元の資料では億ションですね。
花火もきれいに見えるんだろうな。。。

価格上昇傾向はわかりますが、
買い手がそれに追いつけないならば売れなくなりますよ。

＞574さん

573ですが、私はデベではありませんので、「売れなくなりますよ」と言われても、、、
今後価格を抑えるには、仕様を落としたりするのかな？

>>574
バブルの頃は郊外駅遠で5000万ぐらい普通でした。
金利込みで総支払額は1億近かったです。普通のサラリーマンがみんな買ってましたよ。

574さんは、きっと安くなるはずだと信じて、なかなか買えない人なんだろう。

バブルの頃って要するに失敗談ですよね(笑)

7年待てば、安く買えるよ。オリンピックバブル終わるから。それまで賃貸が正解。

バブルの頃は売り時、だったのですよ。買い時ではなくて。
うちの普通のサラリーマンだった父親も自宅を売りましたがね。転売後はしばらく賃貸で崩壊待ちした。

5000万～10000万のローンを組むにあたり

フラット35や銀行の超長期固定にする人はどのくらい居るのだろう？

ここ、高すぎ！ 残念です。
70で6800万 管理費26000くらいだったら
即契約だったのに。。
残念です、、、

不動産会社が勝手に値段つりあげても
実際、景気なんて回復してないし、、こんな管理費で
大崎で800近くも売るなんて無謀ですね。

これが白金や高輪ならまだ許せますが、、

白金、高輪ってどこがいいの？
昔からの町工場があったり、交通の便がわるいし、
きっと地方の方の、イメージ先行だと思うけど。

そのなかでも、ごく限られた、一戸建てエリアがよいのであって、
桜田通沿の、排気ガスまみれのタワーマンが良ければ買えば。

まあ、ここ買う人も、ローン組むような人は買ってほしくないな。

高いといわれている方。

ここをローンで買うより、千葉、埼玉で
ローンなしで買われた方が、きっと幸せですよ。

そんな管理費何千円かとかで、けちけちするような
トイレに、手洗い場があるとか。。
つまんない話すんなって。

三井さん、もっと高くして、ふるいにかけてくださいね。

ローン組まずに、キャッシュ払い？
凄いです。羨ましい～

ローンなしで買うと幸せなの？ちょっと解説してもらえるとありがたいです。

ローンって金利払うんですよね？

なんで、金利払ってまで、無理して高価なもの買うのか
逆に、理解できない。

最終支払額で、みたら歴然とした差がでるでしょ。

また、精神衛生上も、年収の何倍も負債を負担して生きていくプレッシャーより、
実力で資本を増やし、買えるものを買う、
ただそれだけです。

確かに。
ローン支払総額の半額は、銀行への金利支払となり、銀行のために働いている気はする。

10年貯めて現金で千葉にマンション買う

5年で頭金貯めてローンで都内にマンションかう

私は都内にマンション買いたいな。
どっちが幸せかはヒトそれぞれとは思いますが。

ここ高いでしょうか？

部屋によってはかなりリーズナブルだと思いました。
線路沿いの大崎ルサンクとあまり変わりません。
ルサンクは共用施設がほとんどない割に管理費も高かったですし。

最近の富久クロスやスカイズの価格を基準にしていると、
高いと感じるかもしれませんが、大崎の相場は昔からそのくらいあります。
何といっても御殿山の隣ですよ。

隣は、隣です。ここではありません。

大崎の昔は、山手線で最も家賃相場の低いいわく付きの駅でしたが、、、

昔を知る富裕層がここを買うことはないでしょう。
大崎はお上りさんと成金住民で構成され、三井社員も住みたがらない（笑）

実力で資本を増やして、このマンションを現金で買うって格好いいね。
独身の投資家さんとかかな？。

ローン金利の支払が当然です。ちなみに今住宅ローン控除があるのて、５、６千万のローンが低い金利の場合、まだいいと思う。この先の数年間、金利がどのくらい上げるだろか？

三井社員はどこ住んでるのかな?港区のマンションとか。

ローンを組む意味が解っていない方がいますね。
買える現金がないからです。
現金で買えるまで貯金して数年、十数年と買いたい、住みたい住居を我慢するんですか？
そうやって歳とって、住める期間を短くするのはもったいないと思いませんか？
利息が借入期間でどれくらいって、トータルで騒ぐから大へんだってことになるでしよ。
毎月元金にちょっと贅沢した分の支払が乗っかったと思えばいいと思いますよ。
支払いできるなら、私は買うべきだと思います。
そのための銀行であり、手助けの政策もあるのですから。
私は、繰上げ返済もしません。
余裕でたお金は、いざという時のために手元の現金で残してます。
ここを買うかは別問題ですが。

こことクレヴィア不動前のどちらかで悩んでます。
こっちの方がいいのですが、私が思うリセールバリューと、こちらのランニングコストの高さから、うーんという状況です。
クレヴィアとここを比較している方いましたらご意見ください。

次元が違いすぎる気が。
どんな高給取りでもサラリーだけで５０００万以上貯めるには凄い時間がかかるか、もしくは無理でしょう。

世の中にはとってもお金持ちな人が居るってだけの話です。
逆にキャッシュで買えるような人は、もっと良いところ買えばいいのに。少し夢がないのかも。

クレヴィアは斎場が近くにあるので
私なら検討外です。

>601
確かに。ｸﾚｳﾞｨｱと斎場は徒歩10分程度。
でも、ここと品川のとさつ場も徒歩15分程度

現金買いさんは、価値観が違いそうなので、ご近所さん候補としては残念。びんぼうにんシッシッって腹立たしい。

現金買いなら、ここを待たずに10月以前にどこか買うでしょう。

このマンションはリセール維持できるのか非常に不安です。どなたかこの不安を払拭していだだけませんか？大崎は同じような物件が多いですし。

こちらの物件を検討中です。

角部屋を希望しておりますが、南東は予算オーバーなので難しそうです。
間取りを含め、南西角または北東角を検討しておりますが、
西側には超高層棟と高層棟が建つので、マンションは高層階以外はお見合い状態に
なると思いますが、どのように思われますか？
高層階だと抜け感として大丈夫でしょうか？

高層階でも夜は電気を点けた状態では、向かいから丸見えになってしまうでしょうか？

北東角は眺望は素晴らしいと思いますが、古い考え方かもしれませんが、
どうしても北というイメージが日が当らない…という印象です。
タワーの北は明るいとのお話も聞きますが、いまいち踏み切れません。

皆様の率直な御意見を頂ければ、参考にさせて頂きたいので
宜しくお願い致します。

決して冷やかしではありませんので、色々な方のご助言を賜りたく存じます。

貧乏人という表現は如何なものかと思いますが、私も5000万もローン組まないと買えない程度の経済力なら他を検討した方が幸せだと思います。

仮に30年住むことになった場合、管理費修繕費と駐車場代を払うとすると、部屋にもよりますが、それだけで3000万程度になります。

税金対策でローンを組むならまだしも、組まないと買えない人は、買っても車も持てないし維持もギリギリで楽しいことないと思いますよ。

5000万ローン組んでも変動金利なら税額控除の方が高いでしょ。

キャッシュで帰る人も、賢いひとはお金借りるよ。目一杯ね。
住宅ローンほど金利の低いローンは家買うタイミングしかかりられないしね。それでローリスクの運用したほうが利ざやが取れる。
ローンで買うやつをアホ呼ばわりする奴が一番アホ。
頭悪くてもお金だけはあるボンボンとしか考えなれない。
そんな奴とは一緒のマンション住みたくないなー。

ローンを考えてる皆さん、ローンできるのは社会的な信用を得るという意味でも、良い面も持ち合わせているんですよ。例えばクレジットカードの申し込みや、証券口座を開設する時、ローンの有無をとわれますよね。あれは書くとマイナスではなく、この人はローン返せてる人と言う事で信用度が上がったりするんです。返済が可能と判断できれば借りる事は何ら恥じることはないと思います。

確かに。一般的にはローンを組むと思っていましたが、
それは、全体の主流か、どうか、
高額物件であれば、キャッシュの方の比率が高くなるのは
想像できますね。

5000万円のローン組んで35年先定年。
いまの不安定な世の中で、不安です。

管理費が数千円高いとか、ローンを限度額いっぱいで借りる予定でしたが、
もうちょっと冷静に考えられた方が良いのかな？

ローン減税も10年間。
駐車場だって5万円/月　年額で60万。
30年で、1800万円支払。

教育費もこの地域だと、塾月謝で月7万円程度。

住んでみて、ご近所さんと生活レベルをあわせて、みじめな思い
することは辛いはず。

この物件のように、最低価格6000万～高層階は1億後半の物件を検討されて
いる方であれば最低年収は1000万程度だと思いますが、
1000万円以上の給与とりは、解雇リスクも逆に高いのは、自分でわかっている。

私も含めて、お買い得度の高いマンション選びを
みなさんしていきましょう。

良い、お題のディスカッションでしたね。

※この物件にこだわっているわけではありません。

>>572 どうも。
http://parkcity-osaki.seesaa.net/

モデルルーム写真と周辺情報あるサイトは助かります。

どこかに地盤情報もあれば教えてください。（自分でも探してみます）

>608,609
ちゃんと読んでからか毛羽良いのに…恥ずかしい(笑)

ちゃんと誤変換確認してから書き込みすればいいのに。

606さん
現在、大崎のタワマン高層階の北向きに住んでいるものです。
買い替えを考えていましたが、ここなら角部屋なら北東、中住戸なら東か北だと考えてます。
西は高層階の抜けはあっても近隣の建物が目に入って、個人的にはどうかなって感じです。
タワマンは南神話はいらないと思います。
誰からも見られず、開けっ放しにして生活できる解放感がタワマンの良いところだと思います。
一年中明るいし、夏の暑さ対策には北は住みやすいと思いますよ。
でも、日本人は南が大好きですね。

614さま　ご意見ありがとうございます。

現在、北向き高層階にお住まいとの事ですが、
日は差し込まないとしても、お部屋は明るいという事でしょうか？

冬はどんな感じですか？

夫は北東を希望しているのですが、間取りの関係上　子供の部屋が北向きに
なりそうで私はちょっと迷っています。

根っからの日本人思考？なのでしょうか…
まだ南神話から抜けきれません（笑）

子供部屋が北向というのはマンションならタワーに限らず普通でしょう。よくある南向きの田の字でも子供部屋は北側に来ます。

ここの北東角は悪く無いと思いますが、人気だと営業さんが言ってましたので買えるかは運次第です。。

ベランダがある部屋の東南は冬は日差しが奥まで差し込みとても暖かく 夏はあまり差し込まず思った以上に暑く有りません
西や南西は夏とても暑いです
南はちょっと暑い
東は朝日が当たり眩しいのと夏はちょっと暑い
北は夏は涼しいが冬寒い
東北も比較的夏は涼しいが冬はちょっと寒い
しかしタワー高層ならば北側でも充分明るくマンション自体が暖かいので快適だと思います
私的に順位を付けるなら
１位ベランダのある東南
２位北側高層でDW
3位ベランダのある南
かな

ローンって金利払うんですよね？という表現がどこかにありましたよね。
さすがにこれは無知過ぎるコメントだと思いましたが、良く言えばローンに無縁なお金持ちだということ。
高額ローンを組むのもメリットは大きいですが、指摘されているようにリスクも未知数。
さらにはびんぼうにん、シッシという人までいる。
このマンションのお隣さんには、自分と価値観が大きく異なる人が住んでいるという理解が必要です。

ローンを使うなとは言っておりません。この物件を購入するのにご自身にとって資産価値が維持向上されるという自分にとって都合がよい想定を前提として、さらに無理なローンを組まなきゃいけないならやめたらどうですか？いう話ですよ。物件は他にいくらでもあるのだから。

いくら年収が高かろうとも、普通に仕事をしている若い世代のファミリーが自力で現金購入できる訳がない。
相続、贈与、一攫千金を得た、親が買ってくれる、あるいはもともとボンボン・・・
こういった何かがないとあり得ない話。
だが現金派の言ってることも決して間違いではないし、一理あると思います。

一般論として若いサラリーマンファミリー世帯が山手線内側の新築タワーマンション買うこと自体が無理があります。

ただし独身などでさほど面積が必要ない人もいるので、そういう人は坪単価はあまり関係ない。グロス５０００万とかの予算だと都内であちこち選べるのであーだこーだ言います。

富久クロスは間取りがひどいですが

価格が安い
仕様をがんばった

この二点で間取りの欠点を吹き飛ばしています。
面積さえ確保されてればいい、間取りはさほど気にしない。マンションは立地が全て！と言い切れる人には富久は良いと思いました。１０００戸もあるので早期販売完了が好きな野村の意向が強く働いたと感じます。

大崎は三井の安売りはしないぜという意向が強いですが、賛同してくれる人が８００人もいるのか？
というのが課題ですね。

>>621 同意。
山手線内側のタワーマンションをファミリーが買うこと自体特異ななず。
高層階は、2億までいかないでしょうが、1億後半それなり。

職業も、普通のサラリーマンではなく、外資金融系、開業医など
それなりのはず。

一方、エントリープライス　5-6000万円は普通のサラリーマンが
35年ローン組めば、ギリギリ届く金額なので、
そういうことかと、。　　

人口分布でいけば、5-6000万円物件狙っている人が圧倒的に多いでしょ。
それ以上の住居もここにはあるんだから。

頑張って買って、入居後、このタワーの1番の貧乏人になると、
自分の価値観の方が、むしろ合わなくなり、お付き合いも辛いですよ。

例えばランチ2000円で安いねと言われても、つらいでしょ。

このタワーの1番の貧乏人

突き刺さるな、この言葉。

ローン組めた方が社会的信用あったとは知らなかった。
ホントかよ。

ローンないけど、ダイナースクラブ プラチナに最初から
入れたが、なんも問題なし、年収じゃね？

大崎と新宿は地域も環境も違うのに、どうして両方を検討するのでしょうか？
富久と同じ土俵に乗せるって、山手線内側、再開発、タワマンぅてことで比較するのでしょうか？

ダイナースのプレミアムカードって最初から入れるのか？
自分は興味ないけど、時々インビテーションが来る。
年収とか関係なく、けっこう使ってるからだと思ってたけど。

>>626

おっしゃる通りマンションは広域で比較する人は少数派ですので、デベは仕様や価格について近隣物件と比較して遜色ないようにして他のエリアは地域性が違うので商品企画も違うといえばそれまでなのですが、今回のように場所が異なればわからないとばかりに露骨に手抜きをする（狭い部屋だと手洗いを省略するとか）のはあまり誠実には感じられないです。しかも仕様を下げて安くするとかしていればまだ納得感もあるのですが価格はかなり高いし、価格の高い理由もきちんと説明しておりません、、、、。

デベの姿勢やエリアに対する態度などをあぶり出すためにも他のエリアを比較対象としてベンチマークすることはそれなりに意味があるのではないかと考えます。

>>624さん

ここのマンションに住む人の多くは御殿山小学校に子供を通わせることになると思いますが８００世帯もあるので、かなりの確率で同じマンションの人と同じクラスになると思います。ファミリー世帯の標準価格は８０００万以上のマンションなのでふつうのサラリーマンが無理して買うとかなりの格差を感じそうですね。

お子さんが就学前だとそういうのに気がつきにくいです。

なるほど。購入するかでなく物件比較ですね。
私も購入意思がない物件も立地、仕様、価格を見て購入検討の物件と比較してます。

>>627　ふつうに入れた。高輪のBMWで買ったら、ダイナースのこのカードは使えるときた。　車をカードで買えるとは便利。
　一括払いだけどね。ほかカードはNGとのこと。　スレ違いだから、ダイナースに聞いてみて。

となると、そもそもこの価格帯でファミリー向けということ自体が懐疑的だなぁ。
独身や子無しなら相対的に資金力があり、需要も2LDK以下だろうから十分マッチする可能性がある。
ファミリーは何かと出費がかさむ上に、通常は3LDK希望だから、この乖離は大きいよ。
その割にはファミリーがMRにいっぱい居るし、なんだか矛盾だらけだね。

ファミリー層からの評価が高いのでしょうね。グランスカイも住人さんによるとファミリーが多いとの事なので、こっちは販売方法を変えたのではとのレスがありました。
持ってる人は持ってるのでしょうか。ここんとこのレスはハイソな感じですし。

モデルルームいくまで価格わからないのだから行くでしょうね。買う(買える)かどうかは別問題ですね。

元々富裕層のファミリー向けの価格だから、3LDKを買うファミリーは年収2000万以上を想定しているのでは？？

ファミリーが用意できる額ではないとの書き込みもありますが、実際に用意できている人も多いですよ。

仮に年収3000万であれば、5年くらいで1億くらいは貯まるし、ファミリーでも現金購入は結構いると思っています。

まぁ、実際は減税と合わせて総支払い額が最低になるようにローン組むことになると思いますが。

仕様が低いのは三井さんがゼネコンを相当叩いたのでいくらかゼネコンに安く請けてもらうために妥協した結果でしょう。三井さんは施工監理がしっかりしているのでゼネコンも手抜きはできないでしょうね。

年収３０００万の人は、大崎には住まないでしょう。

三井って大崎レベル（大崎が悪いとかではなく）だと他デベより仕様低いこと多くないですか。

MRで中国の方を見かけました。
国際色豊かな、マンションになりそう。

つうか年収3000万で「５年で１億」は絶対無理だろ。
税引き後で3000万なら可能だが年収5000以上は必要。
ますます大崎には住まないと思うが。

まあ世帯年収3000(1500+1500)なら多少いいが、でもけっこう税金取られるよ、1500でも。

>>636　住んでるけど。何か？

　大崎というか御殿山だけど。　まあ駅で行ったら大崎か品川。

　品川税務署行って見なよ。　高額納税多いけど。普通に。

このマンションは、山手線内側にしては静かで緑が多く、交通の便が良いので狙ってるんだけど、大崎は年収3000万を超える人は住まない街なの？
年収と同じくらいの価格の2LDKを考えてます。

住宅ローン減税は対象外なので、キャッシュで購入予定。

御殿山から、御殿山でないここへの買い替えですか？

641さん
住宅ローン減税対象外だけではなく
現金買い還付も対象外ってことですね。還付は少額だから良いのでしょうけど。

そう、住んでるよ。

高額納税者リストで住所調べればわかるじゃないの。

住宅ローン控除は申請時の所得が3000万円って上限があるから、
組めない人が多いでしょ。

住宅ローンが得だという人は、所得3000万円以下で
ローンを借りる人だから、得とかそういう話になるんじゃないの？

そんなにお金持ちの人が住む町なんだ。
どっぷり昭和なのですいません。
年収３０００万以上ある人が、このレスみて大崎買うイメージなかったわ。

ここ見てると購買意欲が失せる。

購入層の平均レベルがある程度見えてきたね。

別にネガっているわけではないんだろうけど、これみて撤退を考える人もいるだろうなぁ。

3000万って今そんなに富裕層でないでしょ。
（昭和だったら3000万は凄いと思いますが。）

税金でほとんど持ってかれる感じで、優遇税制なし。
可処分所得だったら、そんなにないですよ。

六本木の仙石山ヒルズだと4億、買えない。

3000万では、大崎どまりですよ。

自分で稼いだ　金ですし、街並みの中の上であればいいから
このレベルくらいの高層階がいいですね。

年収２０００万以下で、５０００万以上の高額ローンで夢を買う人達、頑張れ！

>639さん
すみません手取りで考えてました。

今まであまり興味がなかったので知らなかったのですが、所得多いとローン減税対象外なんですね。共働きで個々の年収が税込3000万以下でもやはり対象外ですかね…

税理士に相談するつもりでしたが、借金することに何となく抵抗があるので、優遇税制一切ないならうちもキャッシュですね。

>>651　どうせ、毎年確定申告するんだから、税理士に確認したらどうです？

ここで聞くと、嫌味に聞こえるだけですので、3000万円以上のスレを建てられた方がよいかもね。

買い替え購入で、旧宅売却の利益が出る人も
3000万売却利益控除を使うと確かローン減税を使えませんね。
高く売れる人もいますから。

うちは年収８００万の一馬力だけど角部屋要望書出しましたよ。

年金生活者です。持ち家の買い替えと株の売却で、検討していましたが、怖くなってきました。
撤退するのが、身のためですね。

Q:どうして購入断念されましたか？
A：マンションコミュニティーの年収見てたら不安になりましたので。

といった判断される方は、そもそも（以下略）

年金生活の方、800万円の方、ぜひ買っていいんじゃないかと思います。

だれが何と言おうと、住みたければ買って、住む。

それが人生ですよ。



１点だけ、注意ポイントは、管理費の滞納だけは勘弁してくださいね。

共働きで子育て世帯の方いらっしゃいますか。奥様専業主婦の方が多いのでしょうか。
品川区のすまいるスクールの評判ご存知の方がいれば教えていただきたいです。民間の学童や習い事に行かせる方法もあるのですが、出来たら学校の中で過ごしてもらいたいと思っています。

管理費の滞納って？
このクラスの購入者でいるのですか？
普通引落でしょ。