パークシティ大崎　ザ　タワーってどうですか？Part5

オフィス棟と言ってもビル外のエスカレータだから問題ないでしょ。都内の駅直結オフィスビルなら近隣オフィスのひとが通り抜けるのは当たり前の光景。

新幹線で品川を出るとすぐこのマンションが日の光を浴びて綺麗に見える。

夜に品川に帰ってくるとマンションのクラウンが夜空に輝いて迎えてくれる。

ここは都心のランドマークと言っても過言ではないかと。

ここって販売開始遅らせてるみたいだけど、想定よりも購入希望者が少ないみたいですね。
当初の予定の坪320よりもだいぶ上げたのが効いてるのかな…ここから更にあげるとなると、まだ数年はバブル雰囲気が続くと見ての長期戦でいく戦略何ですね。

当初坪320何て聞いた事無いけど？

甘すぎるんじゃない!?

まるでマンション評論家のS氏みたいな発想だよ

見てると情報元がこの掲示板ぽいけど

s氏の予想が気になるのですか？
彼は自称プロのずぶの素人だから、素人以下ってことですね。

396
まだ駅直結になるかどうか、わかりませんぜ！

情報もとは三井だし、その時見せてもらった価格表に書いてあったから間違いないと思うよ。

価格表は、見てないけど、三井の別のマンションの営業が言ってたよ。
3か所で聞いたよ。

今、都心のマンションは、ミニバブルだよ！　当初見込みよりは
相当高くなっているのでしょう。現時点での購入は見送って下さい。

＞３２９

モンテ教育は非常に実践が難しいですよね。

モンテ教育を掲げているところでも、教具を使っているだけで、本質的には、従来型の教育を行っているところが多いです。

他方、モンテ教育をうたっていなくても、子供の自主性・存在を尊重した、心ある教育者の教育がモンテ的になっていることもあります。

後、モンテの小学校って、日本だと、インターのやつしかないきがします。

評判は良いようですが、学費が高額なのと、純日本人が入学するのは、結構ハードルが高いと思われます。

あと、サドベリーという強烈な教育方針の学校が、アメリカにはあります。お金があるなら、我が子はそこにいれてみたい。

サドベリーってこれですか。

http://www.youtube.com/watch?v=NxPnvJE0V2E&feature=player_embedded


ちょっと、日本人の親がここに我が子をいれるのは、あり得ない気が…。

404
品川区は都心ではなくて城南ですよ。
単に山手線内側も都心扱いなら、荒川区や北区の一部まで都心扱いになります。

御殿山小学校の隣だよ。都心でしょう。

Wikipediaでは、東京都心とは、中央区、千代田区、渋谷区港区、新宿区とある！

都心のマンションはミニバブルという文脈で語られる場合の都心とは千代田区及び中央区、港区、渋谷区の一部のエリアの意味合いだと思います。またバブルとは再現なく上がる可能性がある場所で発生します。広尾ガーデンヒルズなどは一時期坪単価１０００万とかでしたからね。

もちろん港区でも台場や芝浦といったエリアや中央区でも晴海などは含まれないと考えます。

大崎も同様の理由で上限なく上がるエリアではないと考えます。

思います、考えます、と言われても。
412さんがプロの住宅評論家ならともかく。

結局坪どれくらいですか?

明日からモデルルームも一般公開ですね。予約要ですけど。

一般公開になっても要予約って、事前案内と何が違うんだろうね。

要予約じゃないモデルルームなんてあるの？？

ここは結局、当初の予定よりも1～2割り程度値上げして坪360～380程度がメイン。角部屋は～430くらいですね。
北向低層なら330くらいのも有りそうです。

まぁ、安くはないけど将来的にそれに見合う価値になる可能性はゼロではないかな…
正直この価格で買うなら値下がりの可能性が高い中古を待った方がリスクが少なくて利口ですが、どうせ買うなら新築にこだわりたいのも正直な気持ちですねー。

予約無しで見せてくれるところもあるよ。

逆に予約してるのに待たされたりすることもある。

富久は２丁目好きには最高ですね！

ここの再開発の補助金いくらか知ってる？
264億円だよ。

422
ソースは？

422
苦し紛れに言ってしまったんですね(笑)

http://www.jcp-shinagawa.com/personal/miyazaki/news/0656.pdf

ソース

補助金が多くみえるけど、オフィスビルとか何棟も建つからでしょ。

富久との比較も出てるけど、富久はもうじき完売みたいだよ。

ソースを示されると、すぐこれ。全く。

ごめん
富久の話はもういいよ
正直眼中にない

税金が投入されて価格に反映されてるんですか？

264億円の補助はすごいですね。税金が無ければもっと高かったと。

逆に、税金があったんだから
予定価格の坪320万のままにして欲しかった。

条件の悪い地権者住戸も含めると実は坪320かも知れないかと。

角部屋で400なら、都心のいいのかえるよな。

グランスカイ、だって何階もあるプレミアム階を抜いたら坪単価は安くなる。
含めたり抜いたりして単価計算するのは意味ないでしょう。

>>433
でも都心の新築の角部屋は買えんよ

ここの角部屋、下がりが酷い。

坪単価しか興味ないの？
この程度の坪単価で騒いでいるようじゃたかがしれてますな・・

特にリビングの下がり天井酷いですよね…

あと、脱衣場が収納少なくて狭いとか、キッチンの食器棚小さいとか、小さなことですが住んでみると不便に感じる要素が多い。
3LDK角部屋で探していたので残念です。

ここの坪単価ってトランクルーム面積も専有部分に含まれた価格なので実質の坪単価はさらに高いよね。

あと税金はこのマンションの直接的な建設費用に使われているわけではなく、道路の拡張やインフラ整備に使われています。結果としてマンションの資産価値向上に繋がっており関節的には税金投入がなく単独の開発であればここまでの高値はつけられなかったともいえるのではないでしょうか。

これなら御殿山の低層マンションが買えちゃうかかくですね。新築はほとんどないけどね。

富久、私も眼中にありません。
あんな場所あり得ない。

角部屋で４００は買えないんですが、購入資金の目処が立つと、安い！というポイントでは物件を選ばなくなりますね。
高額であっても自分にとっての利点を重要視しないと後悔しそうなので。

上目線に見えたら申し訳ありませんが、眼中にないマンションは増えました。

投資目的だと、高いの一言につきそうですね。
実際、ファミリーで住むにはどうなんでしょう。子供が多いタワーマンション。
賑やかそうですよね！（笑）ファミリー押しのタワーマンションはここが始めてですかね？

しっかりと、高値掴みしてください。

富久？
場所知ってるけど環境的に住みたくないな～
昔お店出そうかとテナント探した時に安かったから見に行ったけど周りの住民層や雰囲気が良くなかったから辞めたよ
確かに靖国渡れば２丁目はすぐだし歌舞伎町も歩いて10分有れば着くから新宿好きには便利だと思うけと
まあここの物件には全く関係ないのに何故そんなに富久勧めたいのが寄ってくるのか？
わからんね～

高くても欲しいから買うんだよ。買えるし。

やっぱり高いんだ。

「高いから買わない」方は安い物件を探せば良いし「高いけど買う」方にはその人なりの欲しい理由がありますが、「高いから買えない」方の理由はシンプルな上に、他人の購買行動を気にするしかないのか、世話好きですね。

言葉は悪いですが「買わない」のと「買えない」では大違いの、余計なお世話とでも言いましょうか。

うん、高いよ。買えない人にはね。
私は希望通りです。

私も高値つかみ承知で角部屋購入するつもりでしたが、坪420はさすがにないなー
ということで、結局、角以外を検討中です。
間取りも角部屋ではないということを除けば、 ベランダが広くてシューズインクローゼットもあり、収納も多いので角部屋の間取りよりも使いやすそう。

シューズインクローゼットって実際のところ使い勝手はどうですか？？単純に収納力が高いから良いかと思っていますが…
コートとかも掛けれたら便利かと。

グランスカイ住民です。

お子さんがいれば、とても便利ですよ。
拙宅にもありますが、ヘビーカーしまったり出来ましたし、今はサッカーボール
等が転がってます、、

放りこめるので、掃除が疎かになりがちですが。

坪340も出せないなら山手線内側には住めないと思うが。

高い、高いと言っている人多いけど安いよね。
普通に買おうと思います。

山手線内側でいいなら
台東区荒川区北区も品川区みたいに山手線内側があるから、安いのを探せば。

高いと思う人がおおいね。この作り、仕様ではね。

坪320万、って話が先に出ていたから余計に高く感じます。

オプレジと同じような仕様だからな。

ここは、高級じゃなくて高額マンション。

どう考えても、高級な感じはないな。

高輪のはここと違ってトランクルームは当然のことながら、窓際のカウンターも占有面積に入れてないから、実質的にはここと坪単価同じでしたからね。
駅徒歩＋4分なので私は見送りましたが…

スケジュールが決まったみたいですね。抽選になると思いますが23日から登録開始ですね。部屋は決まっているので登録行く予定です。

458さん

グラスカは高額ですか高級ですか？

なんか遅いよね。人気ないのかな。

買った人が満足ならそれでいいんじゃん？
高級だとが高額だとか。
くだらない。

海抜低過ぎ。

このスレの流れは瞬間蒸発パターンだと思われますよ。

大規模マンションはステマが多すぎてどこもこんな感じじゃん…

瞬間蒸発に一票。

安いからなー
瞬間かどうかは分からないけど、問題なく売れるよ

事前案内会から第一期が早すぎる。三井は集まらなければ延ばすのが慣例。よほど順調なのかと。

瞬間蒸発は間違いないと思います。あまり欠点もなく坪単価360万はリーズナブルだと思います。間取りがよければ仕様は買った後でも変更できるので特に気にしなくても良いのでは？

でも売主の一社に大成建設がいて施工が西松建設単独なのは不思議ですね。普通JVくらいにはしますけどね。よっぽどコストが合わなかったのでしょうね。

開発プロジェクト内の他の建設物は大成なんですかね？

三井は千代田富士見も、プロジェクトの他の建築物にはスーゼネを入れて、
マンション部分は前田建設だけでした。

西松建設単独は欠点と言ってもいいんじゃないですか？
前田ならまだ、タワマン実績が多いのに。

>>476

ほぼ大成ですね。現地で見てるとわかりますがマンションとオフィス棟それぞれの建設現場で働いているの数はぜんぜん違います。マンションはほとんどひと気がないのです。

ビルの建て方も全然違います。マンションはプレキャストコンクリートをクレーンで釣ってレゴのように組み立てていくだけ。ほとんど工場で作って現地作業は必要最小限にしており、ああいう工法なら少なくとも躯体工事では職人芸はいらない。施工能力の差はそれほど出ないのではないかと素人的には感じてしまいます。施工能力の差が出ない工法ならば安い建設会社が有利になりますよね。
最もマンションは内装工事の方が職人芸なのでそっちが心配ですが、そこは職人の質で決まるのでスーゼネかどうかはあまり関係ないかも。


大成のエリアのオフィスビルは鉄骨を組み上げ、現地でコンクリートを流し込んでいます。溶接も必要だし現地の施工が品質を決める感じです。またもしかしたらオフィスは免震構造スーゼネならではのノウハウがあるのかもしれませんけど。

そんな単純な話しじゃないでしよ。

スーゼネが高いから西松使うっていう単純な話だろ。

前田建設ならまだ良かった。千代田富士見なんか三井も野村も前田。

前田も西松もスーゼネじゃないという意味でブランド的にはさほど変わらんだろ。それに明らかな実力差ってあるの？

池袋のグランドミレーニアも前田。
湾岸でも前田が施工したタワマンはわりとあります。

実績ありってこと？前田建設はタワーマンション建設多いけど40階以上の実績ないみたいだよ。

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/75rankingGC.pdf

今日、モデルルームみてきましたが、高い！！！
ぜーーーーたいに高い！！！　高すぎです！
特に管理費！！！！！！！！！あんなに高い管理費を維持できる方が約８００世帯もいるのでしょうか？
子育て世代をﾀｰｹﾞｯﾄにしているみたいですが、子育て世代で管理費３万越えなんて高すぎです！
５年もしたら４万になるでしょうし！　　　坪３６０も高すぎです！
やはり３２０が妥当でしょう！　この不動産ミニﾊﾞﾌﾞﾙはおかしいです！　オリンピックなんて関係ないし、実際、
給料あがってる人そんないないし、日本経済この先どうなるかわからないし、ﾊﾞﾌﾞﾙなんてもうこないし、みなさん
もっと冷静になりましょう！　

大手ゼネの名前でも実質準ゼネに丸投げの物件も多いので、あまり気にしません。きっちり作ってくれればそれでよし。

そんなに言うほど高かったらこんなに倍率つかないんじゃない？グラスカの中古と比較してもこんなもんでしょ。スカイズとか買ってればいいのに。ま、あそこも管理費変わらないくらいだけど(笑)

管理費会計は引き渡し後は管理組合に委ねられます。タワーマンションに住んでる人は、企業役員とかも多くそれなりにきちんと組織運営されます。個別の管理案件は合い見積もり取りますし、年単位の更新で減額や改善を勝ち取ることもよくあります。ここもそうなるのではないかと思ってます。

今から計画のあるマンションは、オリンピック工事に人をとられ、円安で材料費が値上げを考えると、30％増しの価格になると大手不動産企画設計の友人から聞きましたよ。
現在360万/坪なら、400は軽く超えて450万でないと販売利益が十分に上がらなくなるそうです。仮に、320万としても410万くらいになりますね。
グラスイカも結構な坪単価でしたが、結局のところ売り切りました。

社会情勢を考えれば、バブルとかじゃなくって円安・オリンピック工事などを考えれば、大規模マンションとしては普通の値段ではないでしょうか？

また、管理費ですがグラスかでも3万超えでも3ヶ月滞納者はゼロです。月に1回のグラスカ内の会報に載っています。下層階は3万切っていますし、高層階の広い部屋は4万5千円のところもあります。値上がり率も計画にきちんと入っています。私は説明を受けてもらってきました（グラスカ）。今度のここもきちんと計画ができているはずです。3LDKで3万以下のところって、あまり聞いたことはないです。

また、グラスカはファミリーが多くて子育て世代が多いです。朝や夕方は子供たちの声が元気に聞こえてきます。

スーパーの件も、日野学園近くに新たにライフができます。確か三階立てのスーパーです。建設計画が土地に張られてます。お買いになる方、モデルルームをみてすぐに帰るのではなく、周りを歩いてみてください。私の言ってることが事実であることがわかります。

固定資産税は、マンションの建設用地と部屋のとの区分所有で変わってくるので、商業施設とは別です。
詳しくは
http://allabout.co.jp/gm/gc/29843/
参考にされてください。

最上階の角で　どのくらいですか？
1億7000くらいかなと思ったのですが、いかがでしょう。

タワーでなくても、品川で売ってる三井マンションの管理費は高いですよ。
もちろん、スカイズを含めて最近の三井タワーの管理費は高めですが。