パークシティ大崎　ザ　タワーってどうですか？Part5

坪単価260万ってあなたどんな部屋が知ってんの？地下ですよ。地上の部屋は坪単価４００近いです。

オプレジでしょ。たしかに安かった。あればかいでした。

安いのには理由があるってことですね

オプレジも今や東証一部ですわ

現地みると買う気失せるよ

現地に実際行くと、だから安いんだと分かることありますよね。
目の前に首都高走ってるとか墓場があったりとか。
よく大崎でこれ位だすなら3a買えるとか言う人いるけど、実際言ってみると築20年とかで、それなりの部屋ばかり。
確かに部屋はリフォームされて綺麗なんだけど、やっぱりなんか古いとか、なぜか無駄!に広い1LDKでリフォームが必要なのばかりでしたね

オプレジより全然こっちの方がいいと思うが。

全然こっちの方がいいけど、価格差考えるとどうでしょうか？

オプレジと比較してる人いるの？比較するならグラスカ、プラウドでしょう。

富久クロスが激安だったからここは高く見えるが冷静に考えると相場より安いよね。

不動産にお買い得なし。高いものだからエンドの目に触れる時点で様々な状況は折り込み済みです。

富久クロスは補助金かなんか入ってるでしょ。

分譲価格はともかく、最近の三井の管理費は明らかに高い。

当選しないかな〜

>182
富久は新宿２丁目が近くとても子育てしたい場所とは思えないけど
環境は自分的には最悪に近い

オプレジはお客さんや友達呼べないし学生時代
賃貸ですむならいいが自分で今住むのは恥ずかしい。
確かに安いから賃貸出すにはいいよね。

高くすることでブランド感を出しているのでは？？
三井の管理会社の板を見ると、管理の内容にたいして高い高いと書いてありますね。

日本人ってブランドに弱いから、少額商品に限っては高くした方が売れることもある。管理会社もマンションそのものに比べれば安いから、そういう面もあるのかも。

住み始めてやっぱり高いよなと思っても、管理会社変えるのはかなり大変だからずっとそのまま、、、という感じでしょう。

でも、管理が酷いとはあまり聞かないので、管理費くらいいくら払っても良いから外れに当たりたくないという人には良いかもですね。

管理費がとても高いと思います。根拠を明確にできないようでは不信感があります。今まで住んでいたマンションでも管理会社を変えることによって、管理のレベルは落とさずに大幅に管理費が下がりました。購入された方々が投資目的でなく、永住を考えているなら、居住してから管理費をどうするか管理組合で議論噴出する筈です。再開発案件で税金を投入している関係から、純粋に居住者向け共用施設でなく、子育て支援施設の幼稚園へ無償賃貸などが維持管理の上で大きな負担となっている可能性が高いのではないでしょうか。
デベはまだ品川区議会で決まっていないと言っていますが、好条件な話は議案提出されたら当然議会は承認するでしょう。事前に行政とどのような密約が交わされているかが問題です。
デベは購入予定者に事前に説明する責任があります。

本当に、人気あるの。

売り出し前なのにPART5ですからね

半分以上がステマだと思いますけどね。

>218さん
管理会社を変更できたマンションの規模や地権者割合ってどのくらいですか？？

規模が大きくなったり地権者が多い物件では、収入格差や実際に住んでいない部屋が多い等で合意形成が困難で、重大な変更はほとんど出来ないと聞いたのですが、ここはどうなんでしょうね。

商業棟への誘致は進んでいるのでしょうか？
庶民派スーパー？高級スーパー？量販店？
それともアトレ、ららぽ的な大型施設？
ここは街作りで客寄せしているようですが、街作りの実態は不明状態。
誘致する企業や施設で物件価値は大きく変わると思いますが、皆さん希望的観測で買い！という判断ですか？
それとも既にある程度の情報があるのでしょうか？
あれば是非、知りたいところです。

パークシティ、という名で
豊洲や武蔵小杉の街みたいになるのを期待しているのでは？
私は豊洲や小杉は嫌いですが。

ここは、リーマン街だからそうならないな。

クリニックがある程度あるといいな。
小児科、耳鼻科、眼科あたり。
シンクパークのクリニックはいつも混んでるし。

値段は今のタイミングだとこんなものでしょ、オプレジ買っておけば良かったわ。
値段程の差はないと思います。

商業棟へはグレード高めの大型スーパーを誘致したいみたいですよ。大きめの駐車場をつくり徒歩圏内の客だけではなく車の客も集客したい模様です。

>>221さん

地権者の割合はどうだか知りませんが近隣のタワーマンションだとベイクレストタワーが野村にコスモポリス品川が住友に管理会社を変更していますね。

いずれも分譲がカタカナデベなのでその系列のノウハウの薄い管理会社だったのが変更の原因でしょう。

ただここは三井の旗艦級物件なのでここの管理を三井が手放すとはねかなか想像しがたいですね。

グレード高め、って
豊洲のアオキを呼べるなら車の客も来るでしょうけど、大型ではないからどうかなあ。
ダイエーはもう無いし、大井町にあるヨーカドーは来ないだろうし、
イオンはグレード高めが疑問だし。

グレード高めというのは紀ノ国屋（JR東日本）、もとまちユニオン（京急）、成城石井（三菱商事）、ピーコック（イオン）クラスを想定しています。
もしくはあおきのように東京未展開の地方の高級スーパー、例えば軽井沢のつるやとかそういうのはありかもしれません。

オプレジを買うはプライド捨てられるかどうか。
財閥系検討者のなかにオプレジ考える人本当にいるか疑問だが。
二割り増し割高でもやはり大手にしたいが。

ただ高級スーパーという業態ははっきりいってオワコンですので作ってもすぐ撤退しそうです。

大型スーパー、に当てはまらないんじゃない？
ピーコックなんかはよくタワマンの併設スーパーになってるけど。

もとまちユニオンはかつてゲートシティ大崎に三井が誘致しましたが撤退しました。路面店だし今はまた状況が変わったかもしれません。

オプレジを買うはプライド捨てられるかどうか。
財閥系検討者のなかにオプレジ考える人本当にいるか疑問だが。
二割り増し割高でもやはり大手にしたいが。

大型というほどではないですか店舗面積は少なくともライフの倍以上あります。

伊豆に店舗が多いあおき、は伊豆に泊まるとよく利用するけど、
現地では高級スーパーって感じではないよ。

ピーコックはすっかりイオン化したのでつまらないですよね

>>237

御殿場店は高級感出していて豊洲ライクな感じですよ。
場所によるのでは？

つるやも軽井沢以外は普通だよね

三井の肝入り開発街区だから商業施設も相当期待できますね。新宿と比較してこの街区に寄り添っているのは高級住宅地である城南五山の御殿山や島津山。徒歩圏に映画館や水族館もあり、美食家も唸る名店多数点在、名門校も至近、春だけではなく冬もライトアップで花を咲かせるような演出を三井不動産主体で企画するなど、街の資産価値をデベロッパー自ら注力する姿勢はミッドタウンも同様であり、それだけ三井のこの街に対する意気込みを感じます。

商業施設は最初は期待できますがおそらく失速すると考えます。ゲートシティ大崎もそうだった。鳴り物入りのフランス料理店とかあったけどいまやサラリーマンランチとバンケット専門だもんね。

ニューシティ大崎も最初は忠実屋がやってる高級スーパーだったのがダイエーになっちまった。そして今はライフ。
そういえば八潮のダイエーついに撤退だってね。

プレッセとかは？

>241
新宿を意識してるんですね。

高い所得層が近年かなり流入しているので、以前の状況とは比べものにならないでしょう。

＞245
そうなんですよ。しつこく新宿の物件のこと書き込んでいる方がいらしたので、その人向けに掲載してみたんです（笑）

プレッセは東急系なので大崎という地にわざわざ出てくインセンティブがないですよね。あとはダイエー系のリンコスとか。

八潮、ダイエー撤退ですか。グルメシティになってるみたいだけど。
ダイエーが無いと益々地味な街になるなあ。

リンコス、佃や白金にありますね。
高い。　

><246

いやあいくら2000世帯程度じゃ高級スーパー食わして行くのに全然足りないでしょ。
品川駅のクイーンズ伊勢丹だって瀕死状態だしね。

高くてもよいから街のインテリアとして雰囲気作りに一役買ってくれるようなテナントを誘致してもらいたい

で、直ぐに撤退されても困りますし。

丸の内とか三菱が家賃優遇してそういう店入れてますよね。

高級スーパーって一本3万円ワインとか揃えても誰も買わないでしょ。地元民だけじゃ支えきれないよね。

＞254
三井にもそのような施策を打ってでもこの街の資産貢献に取り組んでもらいたいですね

ここはタワマン層だけでなく島津山や御殿山の戸建て住人も多数抱える街区ですから集客余力は十分ありますよ

でも外から人が来る街じゃないからねえ。住民とオフィスワーカーだけだから物販はむつかしいよね。品川駅でさえ物販苦戦してるんだからね。

かつてはゲートシティ大崎にはオーバカナルもあったのに。

御殿山の住民はwing高輪で買ってバスで帰ってくるからなあ。大崎のスーパーは日常的には使わないのでは。

ガーデンシティ御殿山なんてカンテサンスが入ったが、それ以外の商業テナントはファミリーマートのみ。しかも土日夜間は休み。

>>261

クイーンズ伊勢丹品川店は毎年売り上げ落としてます。

>>260

ライフができてからみんな大崎行きますよ

あ、品川駅はエキュートにみんな取られてます。

芝浦アイランドのピーコックとかしょぼい

>264

ほんと？坂登って帰るの？
自分はバス使って品川。楽だから。

ここはバス停まで歩くのでは。

ミッドタウンにプレッセプレミアムが入っているので、
ここもどうかなと思った。
もちろんプレミアムは無理でしょうけど。

あとザ・六本木東京の下には元町ユニオン。
夜中まで活動する人が多いとスーパーも活況でるのかな。

いやマーケッターです

というかソースソースって大崎のスレでなにムキになってんのよ。

>>267

御殿山も場所によるよねミャンマー大使館のあたりは大崎の方が近いから

ソースを出さなければ何とでも書ける。何処のスレだろうと。

わかったよ。インサイダーの公開はここでは無理なので公開情報探してくるよ。めんどくさいな。三越のＩＲ漁ってみるよ。

というかソースが欲しいっていうのは品川クイーンズが自分はうまく行っていると思ってるってことだよね。
現地見てる？あれでクイーンズがうまくいってると思う方が不思議なんだが。
それこそうまくいってるというソース出せと言いたいわ。

何を言いたいかと言うと品川駅構内よりはるかに利用者の少ない大崎駅の徒歩5分の地で大規模物販施設が継続的に利益を上げるようなビジネスモデルの想像がつかないと思ってんのよ。また最後はメガネ屋なのかと思っている。
ゲートシティも結局メガネ屋だしな。

街を買ってくださいと言うのであれば、購入希望者に開発内容を伝えるべきだと私は思います。しかしながら先行投資する方が多いようで驚きです。

そういうことだよな。コミットないくせに街を買ってくださいもないもんだ。目をつぶって三井を信じますって感じ？

誘致施設を言わないということは、言うことのプラスが無いのでは、、、と邪推してしまいますね。魅力的な施設ならば伝えることがセールスに繋がるはずですから。

クイーンズ伊勢丹品川店ほ平成17年の売り上げ25億あったが最近は20億そこそこですよ。経営母体が変わったのもある。

平成17年の売り上げ高は有価証券報告書に載ってる。
最近の売り上げ20億というのは手元数値なので公開情報探しときます。

眼鏡屋とかいらない。1000円床屋が欲しい。

1000円床屋は利益率高いからいけるかもしれんね。
大崎駅の中に昔ＱＢハウスがあったがいつの間にかユニクロになったなあ。

1000円床屋かー。全然嬉しくないけどそれなら経営成り立ちそうですね。いかにも大崎って感じがするし。全然嬉しくないけど。

有報じゃないや。決算報告書だった。
これって公開情報なのかなあ。手元にpdfがあるけどwebで公開されてない、、、。

決算報告書に店舗別売り上げ出てますよ。なんでこれwebにないんだろ。

地権者のお店や、ららぽーとみたいな商業施設と一体開発以外の場合、商業施設って入居直前に決まるからアナウンスされることはないよ。某三井の物件で入居してから半年も決まらなかったケースもある。

店舗って内容によっては嫌悪施設になりかねないから分からないってのは判断に困るんだけどね。

わかったわ。2011年に運営会社が三越伊勢丹フードサービスになってクイーンズ伊勢丹は解散したから店舗別売り上げ一般に公開しなくなったんだね。

>>290

それはわかる。だからそんな状態で街を買えとか思いつきトークで高値の正当化をするなって話よ。

なんの店舗が入るのか未だわからないのに勝手に好き勝手いってんな。自分の都合いいように解釈して言い訳してさ。
結局、三井が握ってんのにさ。
あんたら低俗の意見が反映すると思ってんの。

>165

要望書って単なる購入希望調査に過ぎない。売る側はそれで期毎の販売住戸や人気が集中したり、逆のことが無いように価格調整をする。要望書が出たところだけを売り出すと、最後に売りにくい部屋が残ることになるから、その辺を調整するんで、要望書が出たからって販売するとは限らない。それに要望書の締め切りから、販売開始まで時間があるわけだからその間に新しい客が来るってことがあるんで、割り込むことは全く問題ではないはず。

気になるなら自分で探せば良いのに。とりあえず人にものを頼む態度ではないね。

まぁ、現地見れば品川でも売れてなさそうってことは分かるし、いままでの大崎の実績からも大崎に出店しても直ぐに撤退しそうってのも想像つく。

とりあえず私も街を買ってください的なことは言われたんですが、思わず買って欲しいなら先に商品並べてくださいよと言ってしまった(笑)

無いものにお金は出せませんよね。会社でもこんな曖昧なプレゼンされても通しませんね。

値上げっていかほど？

ここを買った後に、魅力的なプロジェクトなどあると後悔しそうな気もしてます。引き渡しまで2年もあるので。今後予定される魅力的なプロジェクトなどご存じのかたご教示いただけないでしょうか？

大崎駅周辺山手線内側の再開発ならここで決まりでしょう。
私は地所の高輪３丁目が気になってる。周辺住民の反対運動が強いらしいけど。

確か目黒駅前プロジェクトがあったよね。あと田町の駅前の東京ガス跡地とかは、マンションになるかも。大崎だと自動車学校跡地が住友不動産開発すると思います。東口です。