東京ベイシティタワー　Part2

メリットは
角部屋の割合が高くなる。
廊下を長々と歩かないでもエレベーターに乗れる。など。

デメリットは共用施設がないことでしょうか。
不要であれば管理費が安くなるのでメリットになるのかもしれませんが。

>251,252さん
ありがとうございます。デメリットとしては共用施設がなく、見栄えが悪いってことですね。そういうことが気にならなければ、ペンシルでも悪くないんですね。

ペンシルは同じ容積の低層マンションと比べると、修繕の足場が組みにくいのでが修繕費が割高。エレベータも高速になりフロアも多くなるので管理費も割高。太いタワーだとこの辺りの割高さが戸数で相殺されるのだが。

低層階を検討中なのですが管理費は230円のほかにもあるのでしょうか
共用設備はないですが内廊下で230円なら少し安いかなと考えていたので
外観はスマートで個人的にはいいなと、世間では少数派かもしれませんが

住友は三井などに比べて、管理費は割安の傾向がありますからね。

大規模タワマンに比較するとやはり地味な印象にはなってしまいます。
芝浦アイランドは芝浦のシンボルみたいな感じですが、本物件はそうはなりえない。
ただし角部屋が多く、ワイドスパンで間取りは良いと思うし、管理費も割安。
いぶし銀的なマンションではないかなと思うのですが。

あとは新駅をはじめとする周辺開発期待ですかね。
現状は寂しい周辺環境ですが、いろいろと整備される可能性が高い。
近くの高浜橋も架け替えられるし、水再生センターも大規模緑地ができます。

内廊下で、各階にごみステーションがある割には管理費は比較的安いのはいいですよね。ただ、受付けぐらいはあって欲しいな。散々既出のとおりですが、この物件は、新駅の設置や水再生センターの緑地など、５年以上（品川シーズンテラス北側の緑地はもっと早い完成のようですが）待てる人にはいいですよね。
ところで、水再生センターの北側は高層の建物を建てることのできるエリアのようで、このあたりに、飲食店やスーパー等の入る建物ができればよいのですが・・・。それも何年後か分かりませんが・・・。

芝浦幼稚園、小学校が目の前だから意外と子育てにも良い。
パチンコ、風俗店近くに作れないし

芝浦小学校の評判はどんな感じなのでしょうか？

先日現地を見に行って目の前に電線が多いなと少し気になりました
ただ、まだ先の話にはなりますが来年の3月までの期間でに地中化工事をするという看板が出てましたので、それが済むと印象が変わるかもしれません

芝浦小学校は近所の住民の層が割と良いからかもしれませんが評判はなかなかのようです

泉岳寺駅までのトンネルが新しく作られているとのことですが、この工事の詳細については、どこか（ＪＲ？港区？）発表しているのでしょうか。

サウスゲートスレで去年読みましたよ。
どの程度詳しいかは忘れましたが。

>264
私も読んだことはあるのですが、出処が不明なんですよね。

京急トンネル工事、最近までしてたけど耐震補強工事だったような気がします。

泉岳寺駅やJR田町駅も近くにあって利便性も良いですね。

京急が泉岳寺駅までの路線を新しくする工事だと思いましたが
耐震補強工事でしたか。地震対策も大変です。

京急は意外と利用度の高い鉄道なんですよね。
押上からの直通運転もしてますから、利用価値は大きいと思います。

泉岳寺駅って近くてもあまり意味ないと思います。田町＝三田（浅草線）ですからね。

〉263
私も気になったので港区に問い合わせてみたのですが、高輪橋架道橋の工事計画（あるいは代替のトンネルの計画）はないそうですよ。

タワークレーンがなくなったみたいですね。
外観はシンプルで格好良いと思います。

過疎ってますね。
第三期が近いのに、検討している人は多くないのですかね？

>>269
嘘はいけませんね。

計画はあっても、まだ正式に発表する段階ではないということだろ。

グローバルフロントタワーと迷っている人がいるんじゃないですかね。
向こうより坪単価は安いですから。

グローバルフロントタワーと東京ベイシティタワーの大きな違いは、
①共用施設の有無（規模感）
②田町駅までの距離（10分か13分）
でしょうか。
駅までの距離については、新駅ができれば、東京ベイシティタワー有利ですかね。今のところ、周辺の生活環境は、グローバルフロントタワーの方が上でしょうか。

入居時期は１年以上ベイシティーの方が早いですね。

買物は、イオンバス停留所が直ぐ近いここと
イオンバス利用が殆ど無理なグローバル。

グローバルは浜松町も使えるのが地味に便利。

ここから見る景色はどんな景色が見られるんでしょう。
夜景なんて綺麗なんでしょうね。このマンションなら東京タワーも見えるでしょ。
夜はライトアップされてて綺麗なんですよね。それとレインボーブリッジも見えるんじゃないですか。
そんな夜景を独り占めしてみたいものです。

外観が完成したらしいので現地を見てきましたが広告のCGよりも良い出来ですね
ガーデンは小さいのでしょうけど建物は期待以上です
西向きの低層でいいので坪290以下で出してほしい、消費税も8%なわけだし

第三期に期待ですね。
新駅発表でもない限り、価格は上がらないのでは？

建設会社変更の件はコスト絡みだそうですよ。
清水でも他物件で問題は出ていたりしますし、清水で同様に変更のケース他でもありますので、懸念材料にはならないかと思っています。

ここはどれくらい残ってるのでしょうか。GWにマンションギャラリー行ってみようかな。

高速道路が近いから体に最悪ですね。

284は、どこかの物件と間違えているのか？
それとも地図の見方が分からないのかな？

高速が近いグローバルフロントと勘違いしてるのでしょうかね。

おそらく・・・

うわっ！それ、恥ずかしい。。

新駅ができて徒歩5ー6分になるのを期待したいです。しばらく先ですが。。。アジアヘッドクオーター地区の再開発風景もみられるかと。

サウスゲートスレで新駅できない説が流れてたよ。

できない説、は当てにならないから。
代替で品川からホームを新駅の場所まで延ばす、なんて現実に有り得ると思いますか？

ただ、そういう考え方も実際にあるのですよ。

>>291
先ず、品川駅のホームを新駅まで伸ばすなんてあり得ない。
駅の移動なら話は別。
それに作るとしたらモノレールに新駅を新設してくれた方が近くてうれしいかな。
JRに作るとしたら、泉岳寺駅が相応しいかな。この案はあった様な気がします。
現在の田町と品川の間は距離もありますから、可能性もあります。

モノレールの新駅は無理ですよ。京急と羽田までの所要時間競争をしているから。
新駅で所要時間を長くはできません。
それに、品川・泉岳寺・三田の京急と浅草線、浜松町のモノレール、があるので
新駅からの乗客数は少ないでしょうし。

>>293
あり得ないはあなたの私見でしょ。実際、本に書いてあったらしいよ。

野村総研の本には書いてありましたけどコスト抑制のための延長はプランとしては微妙な案ですね
それだと泉岳寺駅の三田線利用者も取り込めないでしょうし

三田で三田線にもつながってるけど泉岳寺は浅草線ですね
泉岳寺駅に用があったときにJRだと駅から遠いので新橋から浅草線を使ったことがあります

ここの外壁はタイルですか？

吹き付け塗装です。
ダイレクトウィンドウだからタイルで金掛ける必要もないとの考えでは。

タイルというよりも外壁はほぼガラスですね

なるほどですね。良く分からないのですが、吹き付けは、やはり色落ちしやすいのですかね？

タイルに比べればメンテ頻度は高く施工費は安いようですが、UV塗装だろうしグレーだし、さらにはほとんどガラス面だから気にならないと思いますけど。
それよりガラスウォールの外観が好き嫌い分かれると思います。

現地見て、幹線道路沿いなので低層はガラスでなくタイル貼りの少し高級感出した仕様にすべきと個人的には感じました。

すべての階が同じ間取りですから難しいのでしょうけど。

エントランスは自然石などで高級感を出すのでは？

低層階の人は通行人から丸見え。
住友のガラスウォールの宿命でここに限った話ではないがここはとくに幹線道路沿いだから。

道路から低層階の室内が見えてるマンションって結構ありますから。

それが路地裏の道路ならいいが幹線道路は。
低層買う人は朝の通勤の多さを見た方がいいよ。

このマンション付近で通勤は多いのですか。
場所的に芝浦の端なので通勤は少ないのではと想像しますが

三田ほどではないがそこそこ通勤者いる

1ＬＤＫとかあるけどやっぱり投資が主ですかね

自分がもし投資家なら悪くないと判断するかなと思ったものですからこういう目線で見ちゃいますね
駅前は人気で需要も高いだろうけどとにかく喧騒なるものがあるんでこれぐらいでもいいと思うんですよ
ターゲットは絞られますけど需要はあるはず・・

と思ってますけどどうでショ

販売がのびのびですねー

やっぱり消費税率アップの影響なのか、他にものびのびの物件があるよ。

JRの資料で品川駅の開発に関する記載があったみたいですね。新駅、できればいいですね。

新駅できなかったらここはずっと駅遠物件

JRの社長は急ピッチで進めるとおっしゃってるそうですよ。

その情報、ソースは？

jrのIR情報をご覧ください

最上階は坪単価でどの程度になりそうでしょうか？

最上階は竣工後販売のはずです。
単価は３００以上のはずです。
ただ間取りはほかの階と一緒ですからあまり高額にはできないのでは。

このGWにマンションギャラリー行かれた方はいらっしゃいますか？

お誘いなし。

過疎ってますね。
ここは、共用部分の廊下はフローリングではなくタイルなのでしょうか？

今日は天気が良く、公園も快適でした

ガラス張りの外観はかっこいいですね
もう完成でしょうか

完成は９月の予定です。

芝浦アイランドと比べるとミニチュアみたいだな。

324の写真を見ると、アイランドは古くさく見える。

アイランドは少し団地みたいですよね。

程よい規模だとおもいます。大規模は絢爛だけど、詰め込み感もあり、近所づきあいも大変。

今タワマン住みだけどこのくらいの規模は実はいいかも
共用施設も結局は住んでほんのしばらくしか使ってないし
あとは駐車場があいてるかが気になるね

そうなんですよね。最初は多数の共用施設は豪華でいいなと思うですけど、結局ほとんど使わないんですよね。管理費上がるけど、コンシェルジュくらいは置いてもよかったかなー。

近くから見ると配管むき出しかつ塗装で安っぽい外観ですよね。

9月の完成予定でも、もう外観が出来上がっているのですね。配管や塗装はこれから手が加えられるということはないですか？遠目には（写真しか見てませんが）都会的ですっきりしたデザインに見えます。
共用施設ってそうなんですね。他のマンションを見ていると、使わないだろうなと思う施設が多いです。費用もばかにならないですし。コンシェルジュというのはいてもらうと便利なもんですか？普通の管理人さんでもいいのかなと思うのですが。

コンシェルジュ＝雑用もしてくれる管理人

あまり変わらないよ。

コンシェルジュ、と言わずに受付とだけ言って
管理人のおじさんが立って受付してるマンション、なんてのもありますよ。

第３期が６月下旬になってます。時期がズレズレですね。なんででしょ？

なにか値上げ要素のある発表をまつための引き延ばしだったり？ 完成半年前なのに相変わらずすみふは強気。

新駅発表をギリギリまで待って販売する作戦では？

値上がり待ちでしょうね。

ここかグローバルフロントを検討しているのですが、なぜ住友はそんなに販売時期をズラすか不思議です。新駅発表は、まだ先でしょう？

住友は売れ残っても問題ない売りかたですし、かぶるタイミングなどみてるのでしょう。でもスミフ売り残しは高いですよ。グローバルフロントは湾岸の競合で今月値下げしはじめましたが、予告から時間かかり過ぎて待ち切れず他に決めた方も多いのでは。

値上がり待ちの可能性があるのですか。

売る側は慈善事業じゃないんだからなるべく多く利益出したいなって思うんでしょうけれど。

最近は結構高いマンションも場所さえ良ければ結構すぐにハケちゃうんで

そういうのを期待しているという構図なのかしらなんて思ってしまったり。

田町まではなんだかんだで現状だと遠いので

あまり現実とかけ離れた価格になると微妙になるのではとは思います。

そうですねぇ。条件の良い物件は、意外と早く契約がされてしまいますからね、
条件にあった場所が見付かれば、押さえておきたいものです。
でも、その場合は手付金を払うんですよね。
もしキャンセルすると戻って来なくなる？
出来るだけしっかり検討してから決めたいものですが。

今、先着で販売している物件はあるのでしょうか？

ないです。すみふが寝かせ中。

２期までに販売した部屋は全て売れてしまったのでしょうか？掲示板で質問してしまいすいません。

二期までは完売です。先着なし。

残りの戸数、階数、間取がわかれば教えてください。

少なくとも最上階（３０階）は残っているようですよ。