【契約済み専用板】パークシティ浜田山　Part３

パークシティ浜田山　Part１
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48201/

パークシティ浜田山　Part２
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/336845/1

大問題が発覚しました。
本日、クリーニングの保管場所ついて、保健所から
指導が入りました。
保健所に申請した場所とは異なる場所にクリーニングを保管していた模様です。
管理組合殿、推進した理事殿、理事長殿
下記の対応お願いします。

1) 本件ついて、事実関係を報告すること。
2) 適切な対応して万全な措置を講ずること。
3) 適切な再発防止を講ずること。
4) 業務運営体制及び法令遵守体制を整備すること。
5) 本件行為の責任の所在の明確化を図ることと。
6) 上記1)から5)について書面で全住民に報告すること。

事実関係は管理会社かコンシェルジュにて確認できます。

グリーンハウスに黒フィルムが貼られたのは7月下旬だったと思います。
その時、クリーニングを保管するために貼ったと管理事務所の方から聞きました。
なのに9月に保健所の申請、検査が入ったときは黒フィルム前は保管場所ではなく、
カウンター内だけが保管場所としていた。という次第です。

理事長殿
決してあなたを追い込み、そしてイジメているわけではありません。
前向きな意見として捉えてください。
それをご理解いただいたうえで聞いてください。

あなたの言動にはやはり何らかの問題があります。
これだけの騒ぎになったのも、ひとつは対応のマズさに起因するところが大きいと言えます。
その一例として、過去の理事長と比べるとあなたの対応は遅過ぎるということがあげられます。
それどころか問題点を先送りにしてずっと放置しています。

ここには億のマンションを浜田山という地に購入したという、
意識が高い住人が多く住んでいます。
それはあなたもよくおわかりでしょう。
それだけに、完璧を求める住人も多いというのは否めません。
間違ったことが嫌いなのです。
正しいことは正しい。間違っていることは間違っていることとして対応すべきなんです。
間違っていることは改善していただきたいのです。
疑問は解決しないといけないのです。
にも関わらず住人の声に耳を傾けようとせずにあなたは放置しました。
信頼を失いつつあります。不信感さえ抱いております。
理事会に対する不信感や数々の疑念を払拭するために、軌道修正をする時期にきていると思うわけです。
このあたりで理事会主導による住民集会を開いてはいかがでしょうか？
そして問題点を一つずつ解決していこうではありませんか！
多くの住人の皆さんがそれを望んでいます。
質問趣意書を記名で出さなければ回答しないという姿勢があること自体が疑念があるのです。

住民集会の開催を何卒お願いします。
住民の意見を前向きに捉まえてください。

そもそも黒シートを貼ったからと言って、あんな場所に住民の大切な衣類を保管するのはいかがなものでしょう。
誰でも入れます。防犯意識が低すぎです。
元コンシェルジュデスクでは、ドアの奥にきちんと保管していただいてました。
見た目から防犯から、何もかも中途半端の取って付けです。
素人が手入れをして良くなったこと、今のところ一つもありません。

黒シート前が保管場所だと取次店の許可が下りないと判断されたのは誰でしょう。
1階に鍵付きの倉庫を作るなら追加の費用が発生しますね。
2階に保管するなら黒シートは不要になりますね。

共用施設使用細則を確認しました。
グリーンハウス内ロビーは、1.住民の休憩、歓談の場 2.広報物、住民間情報連絡掲示等です。
クリーニングの保管場所は使用目的から外れますよ。

保管場所の改善がなされないようであれば取次店の許可が取り消されるようなので、
早急に対応をお願いいたします。

このたびの議事録の最後に添付されているものは
まったく回答として体をなしていない、慇懃無礼なものです。

そもそも７月１２日付で明確に答えた、とありますが一体何に対して答えたのか、きちんとそのときの質問事項と回答を資料として載せるべきなのに載せていません。
明確であるとの根拠も示すことなく一方的に理事会の言い分を言い募っています。

改めて、管理規約を読んでみました。

先ず、理事長は「理事会の活動がボランティアであり責任を持つ必要はない」と言っていますが、第36条２項に「理事長は区分所有法に定める管理者とする」とあります。管理者である以上、善管注意義務が発生します。
また三井不動産住宅サービスのHPにも「理事長は総会で決議されたことを実行し、管理規約で定められた行為を行う法律上の権限があり、義務を負う」とあります。
従って決定権も持たない下部組織の専門委員会からの提言を受けて、免震点検を行わないことは債務不履行であり、これにより生じる損害に対して責任を負う義務があると思います。


次いで３４条第２項には「マンション全体役員は、正当な理由なくその業務に関して知り得た組合員等の秘密を漏らしてはならない」とあります。理事長のつぶやきは正にこれに違反する行為(守秘義務違反)と言えるかと思います。


また理事長が７月１２日付の回答でで質問をはぐらかし、明確な回答を意図的に回避しているものですが、
管理規約の第４５条第３項に４分の３議決案件として
「敷地及びマンション全体共有部分の変更」
が当然のことながら定められており、すでに問題として提起されているように、クラブハウス、グリーンハウスの「用途変更」がこれにあたります。

区分所有法第２８条に「区分所有法に定めるもの他、管理者の管理義務は(民法の)委任に関する規定に従う」とあるので「区分所有法に理事会は規定されない」という詭弁も通用しませんし、不法行為で訴えることも可能かと思います。

理事長個人を相手取って訴訟に打って出るということです。

それくらい重大な過ちを犯してしまっているのです。

クリーニング業法によると、クリーニングの保管には客の手が届かないことという条件があり、鍵付き倉庫に保管する若しくは管理者と客との間にカウンターなどを介する必要性があるわけですね。たしかに今のままでは保健所の指導が入るわけです、移動式ラックに吊り下げて放置されていますからね。不衛生でもあります。

理事会御中

コンシェルジュを元の場所に戻して頂くことを理事会で議論
して頂くことをお願いします。

グリーンハウスを元の美しい外観に戻してください。

管理会社は一体なにをやっとるんだ。
素人ではないのだから抜け目無くやっていただきたかった。
法的根拠を指摘されるなんぞ全く恥ずかしい限りである。
管理会社の責任は重い。
所長はいったい何を管理しているのだ？

所長より責任が重い人達がいますけどね。

理事長個人を対象に刑事訴訟および民事訴訟の準備が進んでいます。
辞任しようがしまいが「責任」から逃れられません。
以下の全てにつき住民説明会を開催しなさい。これは義務です。



＊三角中洲の工事。住人へ知らせることなく勝手に工事した件。質疑があって始めて釈明のような報告が議事録であったものの、 正式には未だに事後報告が無い件。工事が杜撰で明らかに資産価値の低下に繋がった責任問題。

＊グリーンハウスの工事。住人へ知らせることなく勝手に黒フィルムを工事して見栄えを悪くした件。なぜ知らせなかっのか、未だに正式な報告すら無い件。

＊クラブハウス工事費用170万円の内訳の妥当性の説明。とくに設計費の妥当性及びその根拠と工事業者選定の公正性に疑義がある件。

＊クラブハウス工事業者選定に当たり、合い見積もりを公開すべきだという要望に対し、実は合い見積もりを取らないまま理事知人の会社に独占的に工事させた件。

＊そのことでマンション組合の利益毀損、さらには「利益相反行為」あるいは「特別背任」「業務上横領」に該当する件。

＊クラブハウスの利用制限つきサロンへの変更が、"効用の著しい変更"に該当し、管理規約45条第3項2及び区分所有法17条に抵触する疑いがある件。

＊つまり共有部分の使用に対して年齢制限を設けることは、 住民の共有持分に対する制限なので、区分所有法に抵触する疑いがあり、未成年の区分所有者に対しては説明がつかないという件。

＊サロンのフェリカキー対応のセキュリティ工事が上記工事費用170万以外の「予備費」で施行された件。

＊理事長のつぶやきに問題発言があることの釈明、謝罪がない件。 法的には名誉棄損に該当する件。
「不法投棄、違法駐車、ルール違反、不法行為は情けない話。これでは下町のマンションと変わらない。」

＊200万のコストをかけた井戸工事が昨年施行されたが、その後何の報告もないまま今に至っている件。
井戸水が実際に現在どのように有効活用されているのか、汲み上げた井戸水を植栽の水やりに使うことで水道代が具体的にいくらコストカットされたのか報告が全く無い件。

＊FG棟横のコンクリート固めの説明が住民に全く知らされることなく勝手に工事された件。またそのコストの報告が無い件。

＊子供・自転車・ペットに厳しすぎる度を超したマナーの押し付けの件。

＊管理費を無断使用し自分達の名刺を作成した件。

＊理事会会合での一人5000円相当の高級弁当飲食の件。

＊安全もデザインも無視したやりすぎ消灯の件。

＊免震点検を中止した件。

＊自分の思い通りにならない管理会社（三井不動産サービス）を勝手に変更しようとしている件。エレベーター管理会社を変更しようとしている件。

＊ボランティアが集まらなかったという虚偽の理由により子供のためのハロウィンイベントを中止にした件。

＊児童が歩道を自転車に乗って走行するのは道路交通法で認められているのにも関わらず、 歩道を自転車に乗って走る児童をわざわざ呼び止めてまで罵声・怒号を浴びせたことに対する見解と釈明および謝罪がない件。

＊声高に節電を掲げておきながら、一方でクリスマスイルミネーションを実行しようとしている件。理事個人の会社にイルミネーション設置撤去費用が流れている件。

＊保健所に申請した場所とは異なる場所にクリーニングを保管していたことにより保健所から指導が入った件。

コンシェルジュ移転に際してクリーニングの保管場所問題は大きかった。カウンター内に保管しきれないのが当初から予測できた。故に早期に黒シートが貼られた。
クリーニング業法など知らない住民など何とでも誤魔化せると思ったのでしょう。

クリーニング取次店の保管場所としてフロアーの使用を認め、鍵付き倉庫を作るなら追加の費用がかかりますね。また予備費から出しますか？。
2階で保管となりましたら、黒シートは使用目的を失いますので剥がしてくださいね。フィルムの上からロゴシールを貼り付けるより、元のガラスの方が景観が良いと思われませんか？。

保健所から指導を受けたことは議事録で報告してください。