サウスゲートタワー川口ってどうですか？ PART５

>>688
あなたは論破されていないと思っているようですが
ご指摘されているとおり、多くの方から論破されてるし、
ご自分の推測や経験って言ってる時点であなたの発言の信頼性というのがないと思います。
もうこちらへ書き込みやめたらいかがですか？

上から目線で書かれていることが非常に不快です。

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論破って議論してる内容は何？

竣工直前に売れ残り住戸を値下げするかしないか？

それなら少しググれば値引きの実例がでてくるんじゃない？

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そのブログのアンケート結果にも載っているし、ちょっと前に住まいに詳しい方がおっしゃっていたように
やはりタワーマンションとそれ以外は客層の差別化がはかれているようですね。

あとブランズと徹底的に違うのがサウスが三井とのJV案件であるということですね。

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>>693
文章上手ですね。わかりやすいです。

ブランズ東雲は残り2件になった時点で総額1000万円値引き！の広告を打ちました。
おっ、1000万かと思ったら1件あたり500万という落ちでした。

背景としては東雲駅近くのタワマンが売れ残り濃厚の状況。
プラウドと三井のタワマンの販売が控えてる状況でしたね。

販売手法としてはタワーマンション検討者にタワマンのデメリットを訴えていましたね。
管理や修繕費が足りなくなるなどね。
私は一概にそうは言えないだろうと思って聞いてましたが、タワマン検討者の一部は流れ完売。

これを現在の川口に置き換えてみると周辺マンション営業はサウスの弱点と自社物件の強みを分析し、東雲のブランズのように営業する。そしてもちろん自社物件のアピールをし、反応が良ければ3月までと条件をつけて値引きを提示する。
中小デベは東急より値引き額は大きい。

私も693さんと同じくサウスは値引きせず長期販売と思ってます。
円安による資材高。オリンピックや復興需要。消費増税。
これらによる物件価格上昇を見込んでね。
しかしこの販売方法が取れるのは在庫をたくさんあり、体力があるデベであること。
中小は在庫販売は取りたくても取れない。もちろん少しの戸数なら取れるだろうが長期は無理。

考え方が少し違うのが4月以降の考え方ですかね。
周辺マンションの値引きと消費増税後の販売に影響はあると見てるので。
後は川口の需給バランスですかね。戸田程じゃないけど供給が多すぎる。

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長期販売されるとその分の駐車場収入が管理組合に入ってこないんだよね。管理費と修繕積立金はデベが負担してくれるのだろうけど。
あまり派手な値引は問題だけれど、入居開始日までに完売してもらえるのであれば、多少の値引は仕方ないと思う。

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また、分析好きの方々の値引き予想が始まりましたね…

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契約者版に写真が投稿されていますね。とても綺麗です。

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>>706

契約者の方が投稿して下さったのでしょうか。
親切な方の存在を知ると好感度上がりますよね、私はそう思います。

川口駅は大きいので15分ぐらいまでなら離れても視覚的には遠く感じないかなあと思っています。
遠くからでも駅周辺の建物が見えるというのは気分的に近く思えますよね。

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京浜東北から見るよりも、近くから見ると建物が公団チックな感じがするのと、
メインエントランスが支所とか公共施設みたいな・・・・。
ちょっと思っていたのとは違って残念なデザインですね。

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それにしても中国人が川口駅周辺には多い。
この１～２年でとても多くなった。
道路で道を塞ぐように立ち止まったまま、怒っているように二人とか携帯に向かって喋っている人は全部中国語を話している。　最近、迷惑な行動に怖さを感じるようになってきた。
これから川口駅周辺に住むことを考える人は、中国人が増えてきていることも考えておいた方がいいと思うよ。

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契約者スレに貼ってある写真見ると、商業棟の屋上(オーナーズガーデン)がダサいね…
手すりとアーチ状の屋根が昭和臭い

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悪口ではなく、ベランダの手摺が透明のボードを使っていますよね。
今はまだ入居をしていないので、気にならないと思いますが、
実際に入居が始まると、洗濯物が見えて非常に見栄えが悪くなります。

試しに同じような透明ボードを使っているマンションを晴れの日に見に行かれると
洗濯物が見えてゴチャゴチャっとした見栄えになっているのがわかります。

メインエントランスから見える場所が透明ボードなので、生活感がかなり出ると思います。

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ベランダの透明ボードと洗濯物…なるほど、確かに生活感が出でしまうかもしれませんね。
そういう見方もあるんですね。
ただ実際には、洗濯の物干し竿掛けの位置がベランダの一部分の限られた場所になるのと、光の反射で透明ボードの中がそれほど丸見えになる事はないかなぁと思うのですが、どうなのでしょうか。

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近くに透明のボードを使っているマンションがあって、少し前まで販売していました。
とても洒落ているマンションだと思っていたのですが、
入居が始まって、洗濯物が干されるようになると、やはり生活感が一気に出てしまいました。
反射で見えないということもなくて、色々な色の洋服を干すので意外と見えるんですよね。
それが余計にゴチャゴチャっとした感じに見えます。
竿をかける場所は決まっているでしょうが、昼間は生活感は出てしまいます。
もちろん生活する場なので、生活感があって当然なのですが・・。

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意識してみないと、そんなことは気づかないよ。

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何か凄いネガですね。ベランダの透明ボードから洗濯物の干し方から洋服の色にまで発展するなんて。
マンションなんで生活感があって当然で７１４は何が言いたいのか…

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どのマンションでも洗濯物なんてバルコニーに干せば見えますよ。

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ガラス手すりは低層階は生活感がでてしまうのかな。
でも高層階は眺望の点ではプラスだからね。

気になるのはガラス手すりの汚れだな。自分では清掃できないから。
せっかくの眺望もガラスが汚れてたら台無し。
毎月清掃してくれるんですかね？
あと台風後とか臨時清掃とかしてくれないとお客呼ぶ時恥ずかしい。

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透明ボードのベランダのマンションの生活感を見てみようと探してみてますが、案外なかなかないですね。
曇りガラス調は多いけど。
でも、マンションってそもそも生活する場ですからね。生活感があって当たり前というか…。
個人的には気にならないと思います。

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最近の建材は進化しているから、ベランダのボードも汚れにくい材質を使っているんじゃないですかねー。
ずっとピカピカは無理でしょうけど、そう汚い外装やベランダって、見かけないですよ。

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717
>どのマンションでも洗濯物なんてバルコニーに干せば見えますよ。

ほぼ見えない高さに物干しの支柱をつけてあるのが昨今の分譲マンションの基本
風で落ちていかないためにタワマンなら尚更。

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>713,714,715
コンクリ壁なら規約を守って干している人の洗濯物は見えないでしょうけど、風も光も通りにくいので乾きが悪い。透明だとよく見ると見えるでしょうけど、光は通るので乾きがより良い。柵だと光も風も通るのでより乾きがいいけどもっと見える。どれも生活感と実用性をみると一長一短ですよね。
生活感を言い出すと、アメリカみたいに、見えるところに干すのは条例で禁止が普通になったり、外干しは貧民のやること、という風潮にならざるを得ないのではないでしょうか。（エコブームで外干しも増えてきてはいるそうですが。）
日本では高級マンションの住人でも外干ししたい人もいるので（でも浴室乾燥機や乾燥機の率は増えますけどね）、みんな外干しすることを考えると、お日様大好き日本人なら日が当たれば満足＝ガラス壁なら壁より上に干す人が少ない、ということになりやすいと思います。規則を破って、高い位置や外壁に布団を干す人が出れば、それこそ見苦しい生活感につながりやすいですし、住人同士も気分が悪い。でもガラスを透けるのは仕方がないし、よく見なければそんなに見えないし（個人的感想）、洗濯物にも気持ちがいい。

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サウス悪いマンションとは思ってませんよ。
設備的に、維持管理費が高くつきそうとは思ってますが。

あと構造トップって。。。
どうやって比べたんですか？

鹿島の構造を否定してる訳じゃありませんよ。
超高層の鹿島と言われてるのは実績からですからね。

ただ知識なく自画自賛だったら恥ずかしいですよ。

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736

川口の他の物件くらいご自分で調べてください。

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構造は奥が深いので簡単に順位を決めることはできないことだと気づいてほしかったのですが。
それでは問いを変えて地盤と減衰と構造をどう評価してサウスをトップと判断したんですか？

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↑専門的なことを質問されてもやりとり出来る人は少ないと思います。あなたにとっては優越感に浸ることがで気持いいかもしれませんが…
「トップ」という表現は個々の価値観によって違うのでここでトップと発言した人に気づかせる必要は無いかと。
構造に詳しい方でしたら順位なんか気にせずにその情報をここでとことん公開してください。その情報を得た人がそれぞれ再度順位付けすることでしょう。是非よろしくお願いします。

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おととしの大地震で大きな損傷をしなかったマンションが川口では多いことから比べても、より一層の耐震構造にしてあるこのマンションの構造がより優れていると思うのは当たり前だし、より優れているのは事実でしょう。
地盤から考察したりして、厳密にトップかどうかを決める必要はないと思うよ。

はたから見ると、トップだと思って購入した人にケチをつけるだけの行為になってしまうし、購入検討の趣旨に反する議論になってきますね。

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>>まあ、少なくとも設備とか構造とか付帯施設とかは、川口の新築物件ではトップなのは間違いないわ けで、

トップという表現は個々の価値観により違うとかばってる人もいますが、間違いなくと表現してますからね。
どの程度の知識があってどう判断したかは聞いてみたいと思うじゃないですか。
価値観でトップと思ったならそうですかとしか言い様ないですよ。

>>おととしの大地震で大きな損傷をしなかったマンションが川口では多いことから比べても、

他の地域とどう比べたのですか？比べた地域はどこですか？

>>より一層の耐震構造にしてあるこのマンションの構造がより優れていると思うのは当たり前だし、より優れているのは事実でしょう。

より一層の耐震構造って何ですか？

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より一層の耐震構造って、制震構造のことだろう。

東北地方よりは少ないだろう。

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>>▲「制震構造を採用すると極力柱の数を少なくできるため、 居室の居住性を考えた時に“広さ”や“ゆとり”が確保 できるという点で効果的。 また、制震構造の場合は“建物の横揺れを早く収める効果”があるため、 タワーマンションの耐震構造としても効果的と判断しています」（安藤所長談）。

サウス構造説明会の説明です。
柱の数を少なくするということは当たり前ですが構造的には弱くなります。

誤解がないように言いますが地震力が減衰すれば、その分構造部の柱などを削るのは業界の常識でサウスだけの話ではありません。
減衰効果の高い免震の一番のメリットは自由設計(柱や梁の制限を受けない)と言われてるくらいですから。

>>東北地方よりは少ないだろう。

そうですね。。。

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制震って低層に比べて大きく長く揺れる高層寄りの揺れを抑える効果があるけど、免震のように地面と分離してるわけじゃないから低層ほど地面に連動して揺れるから効果が無いに等しいんだよね。
地震のとき大事なのは、建物が壊れないことはもちろんだけど室内で家具等が倒れないのも重要。
建物は無事だったけど家具に押しつぶされて死んだら元も子もない。
制震なんて気休め。

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制震が気休め（効果なし）と思うなら、サウスも含め制震の物件を検討から外せばいいんじゃない？
まぁ、他の色々な事のメリットとデメリットを考えて、総合的に考えればいいと思うけど。

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>>一番重要なポイントは『○○構造だから安心』というこ とは必ずしも言えないということ。
というのも、実は『建物の耐震構造』というのは『どん な構造で建てられているか？』ではなく 『その地盤に合った適切な方法で、建物が建てられてい るかどうか？』ということが肝心なのです。

ちゃんと説明してくれてるのに。

構造トップとかより一層の耐震構造とか言ってる人はせめてちゃんとホームページやそのリンクを読んだ方がいいですよ。

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＞７４６
で、この物件は地盤に合った適切な方法で建てられているとあなたは思うの、思ってないならどこがいけないの、あなたの思うような建て方をしたら値段はどうなるの？
あなたの考える、ここの地盤にあった建て方を述べなよ。
その時の値段はもっと上がるのかどうかも述べなよ。

それとも、ただ単に批判して喜んでいるの？

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>>747
落ち着いて746のレスをもう一度読んでください。
それでも同じ意見を求めるならサウスのボーリング柱状図を貼ってください。

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一流の職人は一流デべが囲っています。

２流デベが使う職人は２流です。

これ常識！

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>>753
だからちゃんと少し前のレスも読んで批判してくださいよ。
鹿島の件は736で触れてるから。

>>753 754
鹿島は請負金額や物件によって下請けを使い分けてますよ。

間違いない！常識！と断言する割に内容が。。。

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と言うより、欠陥など万が一の事があって施工会社に責任が生じた時、日本一のゼネコンと中堅ゼネコンではどちらの方が責任を全うできるかと考えればよいのでは？
面白くないですけど国交相や自民党とズブズブのスーゼネを選ぶメリットは結局こんなところではないかと。去年、明らかに点検不足が原因の沢山の死傷者が出たトンネル事故がありましたけど、マスコミはガンガン責任追及してますかね？それこそユッケの事件で中小企業の社長がカメラの前で土下座したように…。これがこの国の現実です。
品質も大事ですが名前も大事ですよ。しっかり勉強して資格や特技を沢山持ってる中堅大学生と遊び呆けてた東大生を比べても、就職やその後の人生で何かと有利なのは後者なんですよ。残念ながら。

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免振は金食い虫だよ　
10年ごとのメンテナンス費用は馬鹿にならないよ

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757さんに一票！

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サウスが１番という書き込みが気に入らないのでツッコミを入れてみるが
じゃあ１番はなんなのという問いには答えられない。
話がメンテナンス費のことにすり替わっている。

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> >757
だからどうやって構造を比較するの？
地盤の固有周期もなく建物の固有周期も構造データもない。

構造が優れてるというのは地震に強いということ。
即ち振動解析するしかない。
動的振動解析なんて無理。
地盤だけならこちらである程度はわかる。
サウスの地盤増幅率は高い。揺れやすい地盤だ。

http://www2.panasonic.biz/es/densetsu/ha/mansion_ha/earthquake/jiban/i...

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そして話が構造から地盤へ逸れる。

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>>763
736以降構造を比べることの難しさをずっと書き込んできた訳なのですが。。。
難しいと言ってるのに簡単に私が比較したらそれこそ今までの書き込みが。。。
メンテナンス費？758は私じゃありませんよ。
723の書き込みなら私だけど、構造の話の前の手摺の話の時。

私から見ると763の方がマイナス評価が気になって病んでしまってるようにみえる。
サウス契約者さんですか？それなら契約者板で楽しんだらどうですか？
契約者さんは家具選んだり、カーテンや家電選んだり一番楽しい時だと思うのですが。

私は昔から建物が好きだったから建築や設備の勉強をし、今はマンション投資をしています。
マンション投資だけではありませんが利益は出てますし楽しいです。
マンションスレも大好きだから病まないですよ。

地盤の話をせずに構造の話は無理です。
地盤にあった構造を考えるのが構造屋さんなんだから。
鹿島もそう説明していますよね？

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非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
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契約者です。と言ってもパークホームズの方の契約者ですが（笑
契約する前にいろいろ調べて、以下のような書き込みをしたことがあります。
以下の808が私の書き込みです。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/316459/all/

ここで問題を起こしている人は、構造→地震→地盤に話をうまく誘導しようとしてますが、壁、天井・床、コンクリートの品質などが構造上重要なのは言うまでもないことですよね？
808を見てもお分かりの通り、サウスは壁ひとつをとっても抜けています。
一級建築士の知り合いにも確認しましたが、天井・床やコンクリートの品質に関しても抜けているようです。
高層マンションなのだから、これくらいは当たり前の話で、サウスが構造で1番という話につっこみを入れること自体がナンセンスだと思います。

マンションを契約はしましたが、該当物件以外にもいろいろなマンションの情報を見るのが楽しいので、今でもマンションコミュニティを利用してしますが、マンションマニアを名乗る人の発言は端から見ていて甚だ気分が悪いものなので書き込みさせていただきました。
さんざんいろんな人の気分を害しておいて、ここが大好きとか、ちょっとありえないですね。

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>>768
1級建築士の知り合いに聞いてみてくださいよ。
前相談したサウスのマンションの掲示板に変な奴がいてさ、構造の話してるのに地盤の話ばかりするだよ。
地盤増幅率のサイトなんて張り付けてさ。
そのくせ地盤や構造のデータなきゃ動的振動解析なんてできないって逃げてさ。
それと構造の話なんだから壁や天井や床の話もするべきだよねと付け加えてください。

やさしい1級建築士の知り合いの方なら構造の話を基礎から教えてくれるよ。
ラーメン構造やら耐震壁やらね。
あなたの書き込みのどこが間違いかは知り合いの方に教えてもらってください。

一つコンクリートの品質は構造において当然重要です。
これだけは正解。
RCの高層化を実現したのは鹿島建設。それだけに鹿島のコンクリートのこだわりは高く評価しています。
最近は減衰技術に頼りコンクリートを減らす競争ばかりしてるのは残念ですが。
減衰に関してはどこが3G免震を実用化するかは楽しみでもあるんだけど。
話がそれましたね。

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3G免震を突っ込まれると思った。
3D免震に訂正します。

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間取りのページの2LDKプランの紹介で、ディンクス向けプランとファミリー向けプランが提案されていますが
55平米台という面積でファミリーでもいけますかね？
6畳の洋室を寝室にして、5畳の洋室を子育てスペースに割り当てていますが、これだと夫婦の部屋がリビング
だけになっちゃいますよね。

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お子さんが1人、夫婦の部屋は寝室兼で考えてみたら
いかがですか？

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２ＬＤＫは、お子さん1人ならいいと思いますよ。
贅沢を言えば、各部屋がもう少し広いといいですけど、間取り的にはOKだと思います。

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55Aでは子供いると無理じゃない。
まず夫婦の寝室をどちらにするか。
間取り的には5畳の部屋の方が寝室向きだけど、細長い部屋にダブルベット入るかな。
もし入っても荷物置く空間ない。
するとシングルベットの子供部屋を5畳にとなるけど、窓なし部屋が子供部屋は可哀想。
リッチなシングル向きの間取り。

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55Aのリビング10.5畳の間にパネルドアで仕切を付けて
部屋を作ってしまうのはどうでしょう？

リビングは狭くなって窓がなくなるけど5～6畳の
子供部屋が1つ出来ます。

5畳のもともとある部屋は引き戸だから、開ければ
広くなるし。

使い方次第じゃないですかね。

収納は工夫して自分で作る様ですけど、贅沢を
言わなければ子供がいても55Aで大丈夫だと
思います。

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販売会社の東急リバブルは営業力が弱いことで有名ですからね。

営業力があれば完売しててもおかしくない物件だと思いますよ。

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これのこと？

http://homepage2.nifty.com/tokyufubai/qualia.htm

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営業力の問題じゃないでしょう。
東急単体ではなく三井も入っているし。
コンセプトが曖昧な感じが否めないんじゃないですかね。

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三井の営業も自社物件ではないから一線級ではないでしょうね。

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55A 1502 2002
65C 1711
65G 2407
65I 1512
70A 1405
70H 3112
70J 2703
70M 2807
75B 3102
75G 2110
75J 1709

現在の先着順住戸を今後の検証用に貼っておきます。
299と615のレスを参考にしてください。
減ったと思った1502室が復活。

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三井は営業には、実際にはほとんど絡んでいないんじゃないですかねぇ。
東急は、ＭＲでうちについた営業担当は、良く言えばお客様本位、悪く言えばプッシュ無しで、販売勧奨って感じはしませんでした。
営業力の問題なのか、営業姿勢の問題なのか。
いずれにしても、押しは弱かった。担当によって違うと思うけど…それともうちが、冷やかしと思われたのかな（笑）

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東急リバブルの押しの弱さは業界では有名です！

営業力は圧倒的に野村が強いです。
押しの強さだけでなく、知識やトーク力も高いですね。
まあ、意識の違いでしょうね。

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売れない理由分析ですか。

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営業が複数社になる場合は、来客があった順に受け持つらしいですよ。
今回はA社、次回はB社その次はA社・・・。のように。

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複数の営業会社はダメだよね
責任の所在がはっきりしないから

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