サウスゲートタワー川口ってどうですか？ PART５

必死なのはどうみてもあんた達だろ？
どうせ一人か二人が書き込みしてるんだろうけど
短時間に一斉に叩くあたりが必死な感じに見えるよ(笑)

664の書き込みなんて他の物件の売れ行きもしらないじゃん。
あんまり売れてませんよ？全体的に。
売れてるのはパークホームズとサウスだけでしょ？

煽るだけの愉快犯はそれこそ建設的な話にならないですよね？
ご自分でおっしゃってるのに矛盾してますよ(笑)
どうみても顔真っ赤なのはあなたですけどね！

契約者が検討板に書くのは個人的には問題ないと思う。
しかし静岡在住の土地勘もない人に購入を煽ったり。
販売戸数の水増しを書き込んだり。
竣工間際なのに値引き情報交換そのものを否定したり。

こういう書き込みを見る度にサウスは苦戦してるんだなと感じてしまう。

簡単な事。
人によって過去値下げ提示があり、
今も属性のいい顧客に対して行われている。
検討者が値下げを気に入らない根拠は何？

とりあえず665は涙ふけよ(笑

ネガやってるやつらなんて近隣のマンションの営業かそこの契約者だから。
あなたたちこそご自分の売ってるor買った物件に自信を持ちなさいよ。
こちらに出張なんてしないで。

ネガよ、とりあえずお前ら涙ふけよ

川口全体が売れてないなら余計にサウスの値下げリスクが高まる訳だが。
周辺マンション値下げすればサウスがさらに売れなくなる訳だから。

前にも書きましたけど建築費の関係があるためどのデベも今売れなくてもよいと
思っていますよ。

多分良く業界の事を知らないんだろうと思いますけど、
リーマンショック時の意趣返しで、施工下請けは人手不足から請負金額の増額を大手ゼネコンに
要求しゼネコンも受けざるをえないので、人件費削減と来年からの消費税増税に伴う消費低迷を
見越して、一つでも早く売り切ろうとしてますよ。
3月には決算もあり、金利上昇の可能性から借入金の返済もしたいですし、業者との競争環境も激化してますし、
在庫抱えたくないですからね。固定資産税や管理費等も負担しなきゃですし。

672さん
申し訳ないですがあなたよりは十分知識はあります。
なぜなら地場の仲介業者だからです。

今川口で作っているあるマンションの土地を仲介しましたし、デベの営業や開発担当者と話すことも多いので
そこの情報はあなたよりありますよ。

ちなみに消費税増税に伴う影響は一時的にしかないと
考えてます。すぐ10%になるかもしれないですからね。

あと値引きをするより固定資産税や管理費を払ほうが断然少なく済みます。そこの計算されてますか？

自分もマンション投資をしてるし、マンション全般について詳しい方だけど消費増税後がどうなるかはわからないな。
個人的にはサウスは竣工前に大幅な値下げはせず在庫するとみてる。
673さんの考えに近いかな。
でもデベは決して将来マンション価格が上がるから在庫してもいいなんて楽観はしてない。
特に中小のデベは在庫する体力はない。
川口周辺のマンションは売れ残りが多いから竣工前に値下げはあるだろうね。
そうするとサウスの潜在的な購入者が奪われることになる。
東急が黙って耐えられるかだな。

>>671
リスクは潜在需要が値下げされる周辺マンションに奪われるのと、消費増税後の影響で4月から販売戸数がガタ落ちすること。
今のサウスの売れ行きからして、4月から9月までの半期の合計販売戸数が一桁もあり得る。
デベが671さんのように甘え考えしてるのは有り得ない。
本当に住まいに詳しいのですか？

676さん
あなた方は自分の推測に基づく発言しかされてないですよね？

われわれ地場の業者にはデベの担当者や他の同業との横のつながりがありますし、また皆さんのようなエンドユーザーからの実績やヒアリングに基づいて仕事をしておりますのであなたよりは詳しいですよ。
むしろデベがあなたのように考えている根拠が全くだされてないですけど。

潜在的な需要を奪われるとおっしゃってますが、そもそもタワーとそれ以外とでは住み分けがされており、購入者は被らないんですよ。全くないわけではないですけどね。
ちなみにこれはあるデベのアンケートと不動産統計会社による結果です。
極論ですがユニクロを好んで着る人と高級なブランド品しか着ない人のように。この例えが正しいかはわかりませんが。

あと諸費増税で販売戸数ががた落ちすると書いていますが、販売戸数は今と横ばいです。
これは業界のニュースを手掛けるところが発表した数字です。
また増税で需要が減るという意見に関しては、住宅ローン控除について拡大され、サウスのような4000万を越える物件を購入されるような年収の方々はむしろ特になります。
発言をされるのは結構ですがあなたが恥をかくだけですよ。
もう少し勉強なされてはいかが？

私が墓穴を掘るように仕向けたいのかわかりませんが、
あなたが私を論破するのは難しいと思いますけどね。
あなたが墓穴を掘っていますので注意してください。

677の書き込みに誤字脱字が少々ありますがお許しください。

諸費増税 →消費税増税
住宅ローン控除について→住宅ローン控除が

>>677
推測に基づく発言です、
何故なら不動産屋の発表する数字は信用してませんので、

消費増税後の市況は不透明ですね。住宅ローン減税は0金利あってこそ政策。
金利が上がってしまえば減税してもらうより借金減らして金利負担を減らした方がいいじゃないですか。
金利に関しては消費増税の10％が控えてるのですぐには上がらないとは思ってますが。

周辺マンションが値下げされて影響受けないマンションはないと思いますが。
サウスの第一期が出遅れた理由の一つに目の前のイニシアの存在があったとみてますので。

テーマがいくつかあるので住宅ローン減税や政策金利あたりから整理しますか？

＞680
推測の発言って認めるんかいw

論破できないからって論点のすり替えするのやめろよ。

677の言っているのは不動産経済研究所が発行している情報だから
不動産屋が言ってるのとは違うぞ。
不動産屋を信じないのもいいけど、こういったコンサルや市場調査を行っている会社の
調査でもちゃんとした数字ででてるから。

680さん

あなたが推測に基づく発言をなされているなら、私からはもういうことはありません。
ちなみにサウスゲートタワーのスレですので
政策金利等の内容はスレの趣旨と少しレールが外れると思いますので私からは発言は控えさせていただきます。

なお最後に一言いうと、私は別に利害関係者ではありませんのでこちらのマンションが何戸売れていようが、売れていなかろうがどちらでもよいです。
ただ、事実とは反していたり推測にてレスをされて、検討者の気持ちを逆撫でしているアラシ行為が目につきましたので書き込みをさせて頂いたまでです。

まず販売戸数は横ばいね。
総論と各論をごっちゃにして論点をすり替えてるのはどっちですかね。
私は条件をつけてますよね。
周辺マンションが値下げをするとサウスの潜在需要を奪う。結果、消費増税後の半期売上はガタ落ちする、

それに対して販売戸数は横ばいって反論は各論(サウスの話)を総論(首都圏の話)にすり替えてる。
未来の話を推測で話してるのはお互い様だと思うが。

川口周辺マンションは竣工間際の物件が多いのは事実。
竣工前に値下げという各論の話を無視して総論にすり替えてる。

総論の話をデータに基づき話したいならデータ元を貼りなさいよ。

>>682
私も利害関係者ではありませんよ。
でもマンションスレのヘビーユーザーでありマンション投資家です。
このスレへの書き込みが多くなってしまう理由はいくつかあります。
よく上がってること。
川口に物件を持っていること。
育った場所であること。
でも一番大きな理由は契約者と思われる煽りレスが多いことかな。

12月初旬に240戸販売済みと書きながら(これも議論になりましたが)、現在290戸販売済みと書く。
1月50戸売れたの？過去を含めこういった水増しと思われるレスが多い。
こういうのステマですよね。

私としては不動産価格が上がれば資産が増え、不動産価格が下がれば仕込み時。
どっちでもいいのですが、実際の市場の評価を馬鹿にするようなことは許せませんね。

データに元づく話や政策金利の話もしたかったのですが確かにスレズレですね。
確かな知識のある人と話したかったのですが残念です。

＞683
論点をすり替えてるのはお前だろww

未来の話を推測で話しているのをお互いさまって言ってるけど
お前は個人の主観でしかものを言っていないんだよ。
全くデータに基づくものではない。
お前も仕事してるなら根拠を示さずに自分の論理をかざして上司が納得しないことぐらいわかるだろ？
自分で調べたらすぐでるぞ。ggrks

川口の竣工前の物件が多いのは事実。
これはお前が言っているとおりだよ。
そのあとの竣工前の値下げっていうところをいろんな人がこのスレ上で論破してるだろ？
お前はそれを見なかったことにして自分論を振りかざしてるだけなんだよ。
わかったか？マンションマニアさんよー

そもそもの話として、他物件が値引きするって当たり前のように言ってるけど、根拠はなんですか？
「レーベンだから売れなければ値引きするに決まってる」とか、そういうのは無しですよ。

>>685
2ch文体なんとかした方がいいですよ。
販売にもマイナスですよ。

>>686
経験としか言えないのが残念です。
東急も東雲のマンションで値引き提示されましたよ。
中小は東急以上に値引き額が大きく、決断も早いのは経験からの発言です。

>>687
論破されたとは思ってませんよ。苦言を言われたとは思いましたが。
税制も金利についてもまるで議論してませんし、どの程度知識があったかもわかりませんでした。

>>688
あなたは論破されていないと思っているようですが
ご指摘されているとおり、多くの方から論破されてるし、
ご自分の推測や経験って言ってる時点であなたの発言の信頼性というのがないと思います。
もうこちらへ書き込みやめたらいかがですか？

上から目線で書かれていることが非常に不快です。

論破って議論してる内容は何？

竣工直前に売れ残り住戸を値下げするかしないか？

それなら少しググれば値引きの実例がでてくるんじゃない？

そのブログのアンケート結果にも載っているし、ちょっと前に住まいに詳しい方がおっしゃっていたように
やはりタワーマンションとそれ以外は客層の差別化がはかれているようですね。

あとブランズと徹底的に違うのがサウスが三井とのJV案件であるということですね。

>>693
文章上手ですね。わかりやすいです。

ブランズ東雲は残り2件になった時点で総額1000万円値引き！の広告を打ちました。
おっ、1000万かと思ったら1件あたり500万という落ちでした。

背景としては東雲駅近くのタワマンが売れ残り濃厚の状況。
プラウドと三井のタワマンの販売が控えてる状況でしたね。

販売手法としてはタワーマンション検討者にタワマンのデメリットを訴えていましたね。
管理や修繕費が足りなくなるなどね。
私は一概にそうは言えないだろうと思って聞いてましたが、タワマン検討者の一部は流れ完売。

これを現在の川口に置き換えてみると周辺マンション営業はサウスの弱点と自社物件の強みを分析し、東雲のブランズのように営業する。そしてもちろん自社物件のアピールをし、反応が良ければ3月までと条件をつけて値引きを提示する。
中小デベは東急より値引き額は大きい。

私も693さんと同じくサウスは値引きせず長期販売と思ってます。
円安による資材高。オリンピックや復興需要。消費増税。
これらによる物件価格上昇を見込んでね。
しかしこの販売方法が取れるのは在庫をたくさんあり、体力があるデベであること。
中小は在庫販売は取りたくても取れない。もちろん少しの戸数なら取れるだろうが長期は無理。

考え方が少し違うのが4月以降の考え方ですかね。
周辺マンションの値引きと消費増税後の販売に影響はあると見てるので。
後は川口の需給バランスですかね。戸田程じゃないけど供給が多すぎる。

長期販売されるとその分の駐車場収入が管理組合に入ってこないんだよね。管理費と修繕積立金はデベが負担してくれるのだろうけど。
あまり派手な値引は問題だけれど、入居開始日までに完売してもらえるのであれば、多少の値引は仕方ないと思う。

また、分析好きの方々の値引き予想が始まりましたね…

契約者版に写真が投稿されていますね。とても綺麗です。

>>706

契約者の方が投稿して下さったのでしょうか。
親切な方の存在を知ると好感度上がりますよね、私はそう思います。

川口駅は大きいので15分ぐらいまでなら離れても視覚的には遠く感じないかなあと思っています。
遠くからでも駅周辺の建物が見えるというのは気分的に近く思えますよね。

京浜東北から見るよりも、近くから見ると建物が公団チックな感じがするのと、
メインエントランスが支所とか公共施設みたいな・・・・。
ちょっと思っていたのとは違って残念なデザインですね。

それにしても中国人が川口駅周辺には多い。
この１～２年でとても多くなった。
道路で道を塞ぐように立ち止まったまま、怒っているように二人とか携帯に向かって喋っている人は全部中国語を話している。　最近、迷惑な行動に怖さを感じるようになってきた。
これから川口駅周辺に住むことを考える人は、中国人が増えてきていることも考えておいた方がいいと思うよ。

契約者スレに貼ってある写真見ると、商業棟の屋上(オーナーズガーデン)がダサいね…
手すりとアーチ状の屋根が昭和臭い

悪口ではなく、ベランダの手摺が透明のボードを使っていますよね。
今はまだ入居をしていないので、気にならないと思いますが、
実際に入居が始まると、洗濯物が見えて非常に見栄えが悪くなります。

試しに同じような透明ボードを使っているマンションを晴れの日に見に行かれると
洗濯物が見えてゴチャゴチャっとした見栄えになっているのがわかります。

メインエントランスから見える場所が透明ボードなので、生活感がかなり出ると思います。

ベランダの透明ボードと洗濯物…なるほど、確かに生活感が出でしまうかもしれませんね。
そういう見方もあるんですね。
ただ実際には、洗濯の物干し竿掛けの位置がベランダの一部分の限られた場所になるのと、光の反射で透明ボードの中がそれほど丸見えになる事はないかなぁと思うのですが、どうなのでしょうか。

近くに透明のボードを使っているマンションがあって、少し前まで販売していました。
とても洒落ているマンションだと思っていたのですが、
入居が始まって、洗濯物が干されるようになると、やはり生活感が一気に出てしまいました。
反射で見えないということもなくて、色々な色の洋服を干すので意外と見えるんですよね。
それが余計にゴチャゴチャっとした感じに見えます。
竿をかける場所は決まっているでしょうが、昼間は生活感は出てしまいます。
もちろん生活する場なので、生活感があって当然なのですが・・。

意識してみないと、そんなことは気づかないよ。

何か凄いネガですね。ベランダの透明ボードから洗濯物の干し方から洋服の色にまで発展するなんて。
マンションなんで生活感があって当然で７１４は何が言いたいのか…

どのマンションでも洗濯物なんてバルコニーに干せば見えますよ。

ガラス手すりは低層階は生活感がでてしまうのかな。
でも高層階は眺望の点ではプラスだからね。

気になるのはガラス手すりの汚れだな。自分では清掃できないから。
せっかくの眺望もガラスが汚れてたら台無し。
毎月清掃してくれるんですかね？
あと台風後とか臨時清掃とかしてくれないとお客呼ぶ時恥ずかしい。

透明ボードのベランダのマンションの生活感を見てみようと探してみてますが、案外なかなかないですね。
曇りガラス調は多いけど。
でも、マンションってそもそも生活する場ですからね。生活感があって当たり前というか…。
個人的には気にならないと思います。

最近の建材は進化しているから、ベランダのボードも汚れにくい材質を使っているんじゃないですかねー。
ずっとピカピカは無理でしょうけど、そう汚い外装やベランダって、見かけないですよ。

717
>どのマンションでも洗濯物なんてバルコニーに干せば見えますよ。

ほぼ見えない高さに物干しの支柱をつけてあるのが昨今の分譲マンションの基本
風で落ちていかないためにタワマンなら尚更。

>713,714,715
コンクリ壁なら規約を守って干している人の洗濯物は見えないでしょうけど、風も光も通りにくいので乾きが悪い。透明だとよく見ると見えるでしょうけど、光は通るので乾きがより良い。柵だと光も風も通るのでより乾きがいいけどもっと見える。どれも生活感と実用性をみると一長一短ですよね。
生活感を言い出すと、アメリカみたいに、見えるところに干すのは条例で禁止が普通になったり、外干しは貧民のやること、という風潮にならざるを得ないのではないでしょうか。（エコブームで外干しも増えてきてはいるそうですが。）
日本では高級マンションの住人でも外干ししたい人もいるので（でも浴室乾燥機や乾燥機の率は増えますけどね）、みんな外干しすることを考えると、お日様大好き日本人なら日が当たれば満足＝ガラス壁なら壁より上に干す人が少ない、ということになりやすいと思います。規則を破って、高い位置や外壁に布団を干す人が出れば、それこそ見苦しい生活感につながりやすいですし、住人同士も気分が悪い。でもガラスを透けるのは仕方がないし、よく見なければそんなに見えないし（個人的感想）、洗濯物にも気持ちがいい。

サウス悪いマンションとは思ってませんよ。
設備的に、維持管理費が高くつきそうとは思ってますが。

あと構造トップって。。。
どうやって比べたんですか？

鹿島の構造を否定してる訳じゃありませんよ。
超高層の鹿島と言われてるのは実績からですからね。

ただ知識なく自画自賛だったら恥ずかしいですよ。

736

川口の他の物件くらいご自分で調べてください。

構造は奥が深いので簡単に順位を決めることはできないことだと気づいてほしかったのですが。
それでは問いを変えて地盤と減衰と構造をどう評価してサウスをトップと判断したんですか？

↑専門的なことを質問されてもやりとり出来る人は少ないと思います。あなたにとっては優越感に浸ることがで気持いいかもしれませんが…
「トップ」という表現は個々の価値観によって違うのでここでトップと発言した人に気づかせる必要は無いかと。
構造に詳しい方でしたら順位なんか気にせずにその情報をここでとことん公開してください。その情報を得た人がそれぞれ再度順位付けすることでしょう。是非よろしくお願いします。

おととしの大地震で大きな損傷をしなかったマンションが川口では多いことから比べても、より一層の耐震構造にしてあるこのマンションの構造がより優れていると思うのは当たり前だし、より優れているのは事実でしょう。
地盤から考察したりして、厳密にトップかどうかを決める必要はないと思うよ。

はたから見ると、トップだと思って購入した人にケチをつけるだけの行為になってしまうし、購入検討の趣旨に反する議論になってきますね。

>>まあ、少なくとも設備とか構造とか付帯施設とかは、川口の新築物件ではトップなのは間違いないわ けで、

トップという表現は個々の価値観により違うとかばってる人もいますが、間違いなくと表現してますからね。
どの程度の知識があってどう判断したかは聞いてみたいと思うじゃないですか。
価値観でトップと思ったならそうですかとしか言い様ないですよ。

>>おととしの大地震で大きな損傷をしなかったマンションが川口では多いことから比べても、

他の地域とどう比べたのですか？比べた地域はどこですか？

>>より一層の耐震構造にしてあるこのマンションの構造がより優れていると思うのは当たり前だし、より優れているのは事実でしょう。

より一層の耐震構造って何ですか？

より一層の耐震構造って、制震構造のことだろう。

東北地方よりは少ないだろう。

>>▲「制震構造を採用すると極力柱の数を少なくできるため、 居室の居住性を考えた時に“広さ”や“ゆとり”が確保 できるという点で効果的。 また、制震構造の場合は“建物の横揺れを早く収める効果”があるため、 タワーマンションの耐震構造としても効果的と判断しています」（安藤所長談）。

サウス構造説明会の説明です。
柱の数を少なくするということは当たり前ですが構造的には弱くなります。

誤解がないように言いますが地震力が減衰すれば、その分構造部の柱などを削るのは業界の常識でサウスだけの話ではありません。
減衰効果の高い免震の一番のメリットは自由設計(柱や梁の制限を受けない)と言われてるくらいですから。

>>東北地方よりは少ないだろう。

そうですね。。。

制震って低層に比べて大きく長く揺れる高層寄りの揺れを抑える効果があるけど、免震のように地面と分離してるわけじゃないから低層ほど地面に連動して揺れるから効果が無いに等しいんだよね。
地震のとき大事なのは、建物が壊れないことはもちろんだけど室内で家具等が倒れないのも重要。
建物は無事だったけど家具に押しつぶされて死んだら元も子もない。
制震なんて気休め。

制震が気休め（効果なし）と思うなら、サウスも含め制震の物件を検討から外せばいいんじゃない？
まぁ、他の色々な事のメリットとデメリットを考えて、総合的に考えればいいと思うけど。

>>一番重要なポイントは『○○構造だから安心』というこ とは必ずしも言えないということ。
というのも、実は『建物の耐震構造』というのは『どん な構造で建てられているか？』ではなく 『その地盤に合った適切な方法で、建物が建てられてい るかどうか？』ということが肝心なのです。

ちゃんと説明してくれてるのに。

構造トップとかより一層の耐震構造とか言ってる人はせめてちゃんとホームページやそのリンクを読んだ方がいいですよ。

＞７４６
で、この物件は地盤に合った適切な方法で建てられているとあなたは思うの、思ってないならどこがいけないの、あなたの思うような建て方をしたら値段はどうなるの？
あなたの考える、ここの地盤にあった建て方を述べなよ。
その時の値段はもっと上がるのかどうかも述べなよ。

それとも、ただ単に批判して喜んでいるの？

>>747
落ち着いて746のレスをもう一度読んでください。
それでも同じ意見を求めるならサウスのボーリング柱状図を貼ってください。

一流の職人は一流デべが囲っています。

２流デベが使う職人は２流です。

これ常識！

>>753
だからちゃんと少し前のレスも読んで批判してくださいよ。
鹿島の件は736で触れてるから。

>>753 754
鹿島は請負金額や物件によって下請けを使い分けてますよ。

間違いない！常識！と断言する割に内容が。。。

と言うより、欠陥など万が一の事があって施工会社に責任が生じた時、日本一のゼネコンと中堅ゼネコンではどちらの方が責任を全うできるかと考えればよいのでは？
面白くないですけど国交相や自民党とズブズブのスーゼネを選ぶメリットは結局こんなところではないかと。去年、明らかに点検不足が原因の沢山の死傷者が出たトンネル事故がありましたけど、マスコミはガンガン責任追及してますかね？それこそユッケの事件で中小企業の社長がカメラの前で土下座したように…。これがこの国の現実です。
品質も大事ですが名前も大事ですよ。しっかり勉強して資格や特技を沢山持ってる中堅大学生と遊び呆けてた東大生を比べても、就職やその後の人生で何かと有利なのは後者なんですよ。残念ながら。

免振は金食い虫だよ　
10年ごとのメンテナンス費用は馬鹿にならないよ

757さんに一票！

サウスが１番という書き込みが気に入らないのでツッコミを入れてみるが
じゃあ１番はなんなのという問いには答えられない。
話がメンテナンス費のことにすり替わっている。

> >757
だからどうやって構造を比較するの？
地盤の固有周期もなく建物の固有周期も構造データもない。

構造が優れてるというのは地震に強いということ。
即ち振動解析するしかない。
動的振動解析なんて無理。
地盤だけならこちらである程度はわかる。
サウスの地盤増幅率は高い。揺れやすい地盤だ。

http://www2.panasonic.biz/es/densetsu/ha/mansion_ha/earthquake/jiban/i...

そして話が構造から地盤へ逸れる。

>>763
736以降構造を比べることの難しさをずっと書き込んできた訳なのですが。。。
難しいと言ってるのに簡単に私が比較したらそれこそ今までの書き込みが。。。
メンテナンス費？758は私じゃありませんよ。
723の書き込みなら私だけど、構造の話の前の手摺の話の時。

私から見ると763の方がマイナス評価が気になって病んでしまってるようにみえる。
サウス契約者さんですか？それなら契約者板で楽しんだらどうですか？
契約者さんは家具選んだり、カーテンや家電選んだり一番楽しい時だと思うのですが。

私は昔から建物が好きだったから建築や設備の勉強をし、今はマンション投資をしています。
マンション投資だけではありませんが利益は出てますし楽しいです。
マンションスレも大好きだから病まないですよ。

地盤の話をせずに構造の話は無理です。
地盤にあった構造を考えるのが構造屋さんなんだから。
鹿島もそう説明していますよね？