資産価値って、何？

そういえば、バブルの頃は都内近郊なんて見向きもされなかったけど
最近はマンション用地も都心では激減しているので、見直されている。

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バブルの頃は近郊どころか、埼玉、千葉、茨城のニュータウンが大人気だったよ。
普通のサラリーマンには都心どころか都内近郊なんて無理だった。

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>>47
判断基準が時代とともに変わっていくというのはわかるけど
人によって基準が違う訳じゃないよね。
「駅から遠い」「スーパーがない」「狭い」が高い資産価値として
評価される時代は生きている間には来ないと思うよ。
それとも資産価値って人によって違ってもいいものなの？

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スーパーは後からできる可能性もあるけど
確かに駅から遠いと狭いはどうしようもない。
だから資産価値として重要だと思う。
ただし狭さは立地によりフォローされる場合もある。

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不動産業者の話です。
普通のサラリーマンが誰でも買えるような物件は、大衆物件で希少価値なんてゼロ、
いわゆる消耗品になりますから、資産価値も期待できるはずもない。

バブルの頃一般サラリーマンが買えた千葉、埼玉のマンションは、
駅近でも1000万円切っているところが沢山ある、
分譲価格は4000万円を超えていたんだと思うよ。

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今また埼玉や千葉のマンション開発が盛んになってきている。
プチバブルだね。

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都心に土地がないから、郊外にシフトしているだけでは？

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日本人の新築信仰は諸外国との違いですよ、
購入年齢の70％以上が新築を希望するらしいから。
笑える話は、賃貸でも新築を希望する人が少なからずいるらしいです。
彼らは、中古マンションなんて検討の余地なしと考えているらしい。

中古マンションの方が、立地だけは抜群なのをわかっていても、
自分のことと事となると理解できない。
不動産関係者は、コストパフォーマンスの悪い新築を嫌う傾向がありますね。

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不動産関係者は家をモノや金としか見れなくなるからね。
新築信仰は木造文化だから仕方がない。それが日本流。

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買うなら耐久年数とか考えて新築みるのわかるけど
賃貸なら広さや駅近でみないと意味ないよねえ。
木造なら築年がかなり響くけどマンションならあんまり
関係ないのに。

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うちは転勤あるので資産価値（貸したり売ったり）は重要です。
賃貸でいい物件がないのでいっそ買ってしまおうと思ってますが
広め・東向きと　狭いけど南向きってどっちが　賃貸に出し安いかな？
ちなみに　ビジネス街の駅１分っていう物件なので　ファミリー向きではないと思います。

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ストックの価値を考えてみました。まずマンションの価値を３つに分けて考えます。
（１）土地の値段。これは、まさに地価として時価評価される部分で。様々な要因で上下するので一応ここでは、これ以上深入りしません。
（２）建物部分の値段。単純に建物建設費の面積割合と考えましょう。この部分だけを他のマンションと比較すると、建物のグレードが見えてきて興味深いと思いますよ。
（３）プレミアム部分。これは物件毎が持つ固有の価値。判りやすく言えば、同じマンション内の、同じ面積、間取りでも上層階の方が高いのは、その代表例と言える。新築という事実（価値）も含めても良いと思う。
結局のところ、マンションの価値とは、土地（すなわち立地）の価値とプレミアムの合計のような気がする。自戒を含めて言うが、プレミアム部分を過大評価しないことが重要と思う。

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65さん
ご指摘ありがとうございます。
発想の原点は、資産価値という漠然としたものを、できるだけ理解しやすい形で捕らえてみたかったのです。
（１）土地の価値が立地とイコールではないにせよ、とりあえず更地としての地価があり、それがマンション資産価値の主要な要素であるのは事実でしょうから、地価が資産価値の1番目と考えました。
（２）ごもっともです。ここで言いたかったのは建設原価からは、超過資産価値は期待できないこと。すなわち、当初原価から時間の経過とともに下落していくという事で、この部分での資産価値の上昇は見込めないと思われることです。従って、この部分に過大な資産価値を見るべきではないだろうという事tです。
（３）新築から中古になった瞬間に値段が下がることから、新築には、それだけのプレミアムがあっただろうという事。また、それは、あっという間に消滅してしまうこと。結果として、その部分は資産価値が下がってしまうことを言いたかったのです。
マンション価格（資産価値）が単純に地価と建物の簿価の合計と考えれば単純なのですが、そうならないので、差額をプレミアムと考えてみたのです。そして、そのプレミアムは個々人の効用度や選好に左右される要素が大きいと思われるので、捉えにくいし、変わりやすいだろうと言いたかったのです。

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(1)が支配要因だと思うので、そこをもうちょっと詳しく分解したいね。
・最寄駅、沿線の魅力
・駅からの距離
・駅までの交通の便
・用途地域
・隣接施設
・周辺の買い物施設
・周辺の公共施設、公園
・周辺の学校、保育園
・日照、眺望
・自治体サービス
・周辺住人の属性傾向
などなど。

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素人が主観で意見してもまとまりか付かないから
課税評価の基本として路線価などがある。
それだけでは実態と乖離している場合も多いので
不動産の資産価値を客観評価するスペシャリスト
として不動産鑑定士がいる。
不動産鑑定士に関しては色々な意見があるかもしれないが
彼らが真剣にかつ真面目に取り組んだ評価については
かなり正確で適正な資産価値が出ますよ。

彼らがどういった手順で鑑定評価を組んでいくか
調べてみると素人なりの資産価値の判定法も
見えてくるんじゃないかなｗ

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銀行から見て担保価値があるかどうか

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↑銀行の担保評価法は不動産鑑定士の手法を
省略化した簡易評価法だよ。

担保に取る時も設定額が高額なケースは
不動産鑑定士の鑑定評価書を入手しますよ。

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住み易さかな？

住んでいる人が、そこにずっと住み続けたいと思うこと。
住んでいない人が、そこに住んでみたいと思うこと。

例え、投資マネーによって売買価格があがったとしても、住みづらいマンションだったら、自分は資産価値があるとは思えない。

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結論はNo.67 さんが正解

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簡単にいえば、リセールバリューだと思いますけど。

売らないとすれば、あまり意味がないような気もしますが・・・。だけど、結局
いつかは売ることになるんじゃないの？　個人的な評価ではなく、第三者も
含めた評価でしょう。

70年〜80年後に建て替える時も、売らないで頑張るのであれば、本当に意味が
ないと思いますね。

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