固定金利は無駄じゃない？　変動金利は怖くない？【Part 2】

余裕のある人↓
キャッシュで買えるが、東京スター銀行の預金連動型住宅ローン

これ以外は、目くそ鼻くそ。

外資に身売りする銀行なんて信用出来ない。

↑余裕がないってことですね。

余裕があって固定って、ちょっと考えられない。
超慎重派とか？

面倒くさいから固定でいいやって人もいる。

生涯で300万程度の差額なんてどうでも良い。

面倒くさいとどうして固定になるのよ？？(笑)

それをいうなら、面倒くさいから変動。
金利上昇による支出増など微々たるもの。
わざわざ今高い金利を選ぶ理由がない。

金利0.599%は手数料2.1%方式だから、
繰上すればするほど、金利に対する諸費用の割合が増えてくから、
普通に繰上してくと、手数料が金利換算0.1%程度分を先払いしてる計算なので、
注意ね

なるほど。一応理屈はたつけど。
保険をかける必要性を感じない。上がっても100％支払えるし。

参考に聞くけど、300万の保険で、「最大」いくらくらいの金利上昇を想定してるの？
変動、固定の差額で。

変動だと一千万くらい損するくらい金利が上がるかもしれないとでも？

固定の金額が払えなくなる時は変動のローンも払えないが、変動で払えない時でも固定なら助かる可能性はあるから保険。
変動で助からない時というと、収入減と利上げが一度にくるようなこと。

基本的にはレアケースだけど本当に困るのはそういうレアケースだからそれに対する保険。

変動金利型住宅ローンの約款にのみ記載されている事項

将来金融情勢の変化、その他相当の事由により住宅ローンの基準金利の取扱いが廃止された場合には、
その後の利率変更の基準は一般に行われる程度のものに変更させていただきます。
http://www.niigata-shinkin.co.jp/personal/kojinloan/shingata_hendou/in...

アメリカは金利が高い方を好む。
金利が高いと金融商品の利回りがよくなり富裕層の消費が旺盛になる。
企業の収益が上がり、金融系の企業が莫大な利益を出し税金を払い、
貧困層にお金をばらまいて成り立っている。

アベノミクス、インフレ２％ターゲットはまさにそれを目指す。
期待で株価があがり消費活動が活発になった、次は金利を上げて富裕層の資産を現金から
さらに金融商品と流したいわけだが、デフレのまま低金利のままではそうならない。
無理してでもインフレにしようとしてくる。

銀行に預けていると２％つきますよ、３％つきますよ。
ファンドなら５－８％低リスクで狙えますよ。
そうなると金持ちは消費が積極的になる。
困るのは借金抱える貧困層、そこは税収上がるので（文句言わない程度に）セーフティネット入れますよ、
これがアベノミクスの世界観。

戦後の急成長からバブルまでは１億総中流で良かった。
衣食住のターゲットがあり１億人がそれを目指し旺盛な消費活動をしていた。
そして、バブルが崩壊＝成熟社会＝物質的に豊かになると国民性もあり貯蓄へと動いた結果、長いデフレが続いた。
過去何度となく改革をトライするも、１億総中流の発想から格差社会を嫌い実行できなかったが、
２０年かかってその限界を感じ、とにかく変化しそうなアベノミクスを国民が受け入れているのが現状。


賃金の上昇を待たずして株価の上昇が即不動産の上昇（東京大阪だけだが）に結びつき、
人物金が動き景気が上向きつつある、その先には更なる株価上昇に、、、金利の上昇を目論む。
ただ、そのためには未曾有の現金を市中に流し続ける必要があり、一旦低金利にならざるを得ない。


アベノミクスの進行を信じ、最後のチャンスと固定を選択するのが吉と出るのか、
いやいや２０年間デフレだったのはアベノミクスじゃ簡単に変わらないよ、と思うなら変動かもしれない。

安倍ちゃんがインフレにしたいのは間違いないが理由は別でしょ。日本の借金がどんどん増えており、日本の総貯蓄額を超える日もそう遠い未来ではなく、また過去最大の貿易赤字で、経常黒字ではあるが黒字幅も減少していて、いつ赤字になるか分からない状況で、いつまでも悠長にデフレなんて言ってられないからでしょう。
インフレになるかどうかは別問題だけど。

決められないからミックスで！
は、駄目なの？

変動金利は金利が上がる場合もあり得るが、銀行間の競争で、もし上げたりしたら、
今後その銀行は資金を調達できなくなり、悪い方に進むような気がする。

実際にもう下がらないと思う低金利が更に競争で最低金利は、優遇金利という形で
どんどん下がる一方で、実質的に上げることは出来ないのではないのか？

唯一上げれるとしたら、殆どの銀行が同時に上げるくらいで、素人でも分かる
簡単なカルテルを日本銀行、政府が新しい法律でも造り合法的に認めるしか無いのでは？

１０年固定で最低金利はどこですか？

地銀も含めてここぞという銀行があれば教えてください。

>630
それが金融情勢の変化、その他相当の事由により住宅ローンの基準金利の取扱いが廃止された場合に当たるのでは？

＞631
三井住友信託の最優遇は1.08では？

625
少なくとも自分には該当しないと思う。
金利がどんなに上がっても支払えるから。
もし、万一支払えなくなるケースがあるとすれば、そんな時は仮に０金利でも支払えない状態と思います。

一つだけ、できたら教えてください。
例えば、将来最大限金利が上がったとしたら、固定と比べて変動だと、最大いくらくらい損すると、貴方は考えていらっしゃるんですか？
一千万くらいですか？

>>632

変えられないよ。約款にはそんな事かいてない。
これは某銀行の約款。ここはどこの銀行も大して変わらない。

借入利率変更の基準
　借入要項に定めた借入利率は、銀行の短期プライムレート（以下「基準金利」という。）を基準として、基準金利の変更に伴って、引き上げまたは引き下げられることに同意します。
　ただし、金融情勢の変化、その他相当の事由により基準金利の取扱いが廃止された場合には、基準金利を一般に行われる程度のものに変更されることに同意します。

金利の変更は短プラに連動する。短プラがなくなった時には同等の他のものにするとは書かれているが、それ以外の理由で変更する事は出来ない。

少し前にも同じようなレスはあった。

またそれは政策金利が誘導目標である事を理解していないコメントだろ。日銀はこの金利になるように市場を操作するから、どこかの銀行だけ上げたりしても顧客離れを起こすだけ。

その昔、金融ビックバン以前の時代、銀行は護送船団と言われていて金利はどこで借りても全て一律な時代が有りました。
当時は短期プライムレートというものは無く、公定歩合を元に一律で金利を決めていました。

しかし、バブル崩壊以降、自由化の波が押し寄せ、銀行は自由に金利を決められる時代となりました。
その結果銀行間で競争が発生し、自由に決められるが故に優遇金利の名の下にどんどん金利は下がって行きました。

約款に出てくる基準金利とはその昔公定歩合だったものが短プラに変更になった事に所以しているわけです。
今後基準金利が公定歩合から短プラになったように短プラが廃止になった場合にはその代わりの物になりますよと謳っているわけです。

たまに大きな勘違いの方がいます。銀行は「金利を自由に決められる」から「当初低い金利で貸して後で上げれば儲かる」という勘違い。

自由化というのはむしろ逆です。当時の一律護送船団方式よりも自由化したことにより、競争が生まれ、金利はどんどん下がりました。

物の値段と同じで最後は需要と供給で決まります。「貸し手が低い金利でも貸したい」と「借り手が高くても借りたい」の結果金利が決まります。

仮に低い金利で貸しておいて、後で金利を上げて儲けようとする銀行が有ったらどうします？その銀行で借りている人は皆他の銀行に借り換えるでしょう？当然そんな銀行からは新規で借りないでしょう？

逆にそんな銀行が出てきたら他の銀行は顧客を取り込もうとするはずです。

最後は「信用」なのです。

それらを踏まえると、約款に書いてある「金融情勢の変化、その他相当の事由により住宅ローンの基準金利の取扱いが廃止された場合」がなぜあるのかが分かると思います。

>635
意味わからないなあ。
変えられないなら、約款にわざわざ書く必要ないでしょ。

>636
うっとうしいから、銀行に消してくれって言えない？
言っても聞いてくれないのは分かってますよ。

>>637

約款に書いてあるのは制度が変わった際、新しい制度に移行しますよって事なんだよ。

そもそも、「金融情勢の変化、その他相当の事由により住宅ローンの基準金利の取扱いが廃止された場合」という一文を取り上げて変動危険と本気で思ってんの？

>639
変動金利の住宅ローンにしか書いてない理由は分かりますか？固定は制度が変わっても維持されるから書かれてないのでしょうか？

>>641

固定とはフラットの事？変動に限らず、民間（銀行）からの借り入れの場合、全て書いてあるよ。
フラットは全期間固定だから当然そんな注意書きは必要ないよね？

>642
○年固定の場合は、特約期間終了後の変動金利の移行についてのところに書いてあるってことですね。
特約期間中にいきなり変更になるということは、さすがにないんですね。

フラットって、５年目とか１０年目で、月々の支払額が増えるでしょ。
それが、いまいちと思う。

１０年後なんて、減税も終わって、教育費もかかるし、
定期的な修繕も必要と、なにかと物入りなのに・・・

＞644
全期間金利変動リスク無しで借入初期に金利優遇されるんだから十分良い制度だと思うけど。これで文句言ってたらバチが当たりそうだ。
それこそフラットで全期間金利優遇なんてしたら、また旧フラットの１%優遇の時のように確実に民業圧迫になるし。

>645

２３年前、地方都市にもマンション保有。その時は固定が高く、変動に変更。もっとも給料が
６倍になった。今回都区内に２回目の購入。変動が実質的に下がっていることを確認。

今回は初めから変動にした。安いほうが良いので。前回は１１年で完済。
今回は１０年の予定だが、金利が１％なので出来るだけ早く。上がったらすぐ返す。

645 だけど、リーマンの前、０．５％上がったが、昔は銀行があんなに優遇してなかった。
リーマン・ショックで0.5％は即座に下がった。

＞645
変動だと全期間-1.75%優遇が普通なのと比べると
-0.5%10年を優遇というのは当たり前過ぎて、
10年後に+0.5%増えてしまうデメリット感のほうが自然かも


今から数年内の返済分、例えば年200万×4～5年分ぐらいを、変動にするだけでも、随分違うね

>643
全期間固定でも書いてあるよ。

これからオリンピックのための設備投資があるし、賃金も大企業が少し上げ始めた。
採用枠も増えてるし、不動産価格も上がってる。どうやらこれ小泉政権以来のプチバブルきてるようだ。

それに前回もそうだったけど住宅ローン減税枠の拡大はけっこう影響が大きい。
高額納税者の所得税が上がったのでそれを少しでも避けるため、
これから高額物件が動くので不動産に金が流れやすい状況が整ってるので金利も上がりやすい。
今までは資金需要がないがために金利が低くおさえられてたけど今後数年間はそうじゃなくなる。

これからは金利上昇もより念頭に入れてしておくべき。
すぐには上がらないにしても2～3年後0.3～0.5％％上昇し、
その後5年間ほどは変動も1％超えは十分ありえる状況。
ただし途中に増税もあるのでその悪影響が読みづらいので可能性としては5割くらい。

今から借りるなら10年以上の固定にすることも検討すべきじゃないかな。
5年以内に返せる分は変動でいいと思うけど。
固定期間終了後かあるいは増税の悪影響のほうが大きいとわかった時点で変動に借り換えるってことにして。

それでも固定の方が総返済額が多くなる可能性が高いんだよね。

ここ20年で、固定で得した人は、一人もいないけどね。

そしてFPをはじめ多くの住宅雑誌が固定金利を勧め始める。
こんなのをバブルがはじけてから何回も繰り返してる。
けっきょくはメディアに踊らされた人がババを引くんですね。

>650
固定期間終了後は自動的に変動になるけどね。(笑)

変動金利って、ざっくり都市銀行とネット銀行では、だいぶ違いますよね？
(125%ルールの有無、短期プライムレート連動有無など)
ここの人のは、都市銀行前提ですかね。

短プラ連動してない銀行なんてあんの？ノンバンクや外資なら聞いた事あるけど。

ソニー銀行、新生銀行、イオン銀行、東京スター銀行などは、短プラに連動しない独自の基準金利を採用しているようです。

ネット銀行なんて、検討したこともないなぁ。

都銀地銀に比べて何かメリット有るの？

メリットはないと思う。ただ、気がつかないで契約している人は多いと思う。


ソニー銀行は優遇さえ怪しい。


住宅ローン商品詳細説明書＜抜粋＞

変動金利
市場での金利スワップ手法を活用し、毎月、金利（*5）を決定します。

（*5）
金利について
金利は、資金コスト（住宅ローンの貸し出し資金をソニー銀行が調達するために必要なコスト）や営業コスト、および収益を加味して決定されます。最も大きな変動要因は資金コストで、このコストは変更日前数ヶ月における銀行間で取り引きされている金利の動向や、国債の利回りの動向など、該当する期間の指標と連動して上下します。金利優遇または引き下げが適用されている場合、その優遇または引き下げは固定金利適用期間または上限つき変動金利適用期間中であっても、いつでも中止または変更される場合があります。

http://moneykit.net/visitor/hl/hl04.html

>650
政策金利を上げる前に10％まで消費税増税による経済状況のマイナス要因を打ち消す金融緩和、次に金融緩和の解消が先でしょうから、政策金利が上がるまでに5年以上は掛かると思いますよ。
新規のローンは短プラからの優遇金利が減る可能性はありますが。

変動金利随分下がったね。２３年前名古屋郊外の３０万人都市駅近に独身で４ＬＤＫ４千万円
を購入、間取りは適当(当時リビングが狭かった)、このぐらいの値段なら買える金額を購入。
２千数百万がローンで当初住宅金融公庫で約７％固定、１年半住んだ後東京へ転勤。

１年目に金利が急に下がったので、近くの銀行で借り換えの話をしたら支店長室へ。
その場で借り換え契約、返却額を増やし、残額１７５０万円＋変動金利２５０万円。

当初４％、３．７５％に。都周辺区で賃貸住まい。１０％補助＋家賃収入＞賃貸家賃で
当時は優遇なんか無く今金利安、定年で補助が無くなるし、物件が気に入って購入。
築年月より８ヶ月前に完売。７千万円弱。９０㎡台。都心まで徒歩込み３０分。外断熱

金利が取得控除１％より安く、厚生年金＋家賃収入＋退職金年金(恒久、１０年定期)
妻が店を始めて、節税(千万円以上？)で再ローン決定。４千万円頭金で３千万円弱
ローン。駅近にあまり良い土地が無いので、定年２年前だが賃貸と同じ街に購入。

現役２年間で６００万円優遇定期。元々１８年。支店長の２２年案でも良かった。
金利が上がったら、なるべく早急に返却。定年後年収５～６００万円。妻が仕事を
始めてから給料渡してないが、家賃、電気代等は私が払ってる。

１８年ローン返済額＋管理費等＜それまでの家賃、３年前定期高で初めから変動。

>661

１０％補助　→　１０万円補助の間違え

ここ20年で固定(フラット)で得した人って一人でもいるんですか？？

固定(フラット)の悲鳴が聞こえるようです。

20年でこれだけ下がったってことは、今後20年でそれだけ上がる可能性もあるってことでしょう。
このまま下がり続ければ、マイナス金利になってしまう。

>660
増税は2014年3月と2015年10月だけど増税の影響を見るのにかかる期間は1年くらい。2016年10月に見極め、2017年4月か10月に利上げされるかどうかのタイミングなので、もう5年はかからないのでは？

2017年はオリンピック特需のピークの直前、来年から少しずつ共事業も増やすようなことを言ってるようですし、住宅ローン減税で高額物件が動けば投資家も動くようになり、相乗効果で賃金上昇もありそうなので、2017年あたりのタミングでゼロ金利解除があるかもしれない・・・というのは現状でも予想できる範囲かと思います。

前回のプチバブルの時の利上げがあったのは2006年でしたが、ゼロ金利解除後、数ヶ月で政策金利も0.35％引き上げられ、暫くして短プラに連動して住宅ローン金利が0.2％～0.4％くらい上がったので、金融緩和解除と利上げはほとんど同時期ではないかと。

それとビジネス的に見れば銀行の優遇幅拡大は、消費者に取り入るためというよりも提携先デベロッパーの要請で下がってきた経緯があるので、増税や利上げがあればむしろ新規ローンの優遇幅は増やして基準金利を上げる方向に働きやすいのでは。

ただアメリカが来年度中にも金融緩和やめればプチバブルは弾けるだろうし、経済成長が危うくなりつつあるチャイナリスクもあるので、数年以内の利上げの確率が高いとは思ってはいないです。

また、利上げがあっても特需程度で上昇するレベルならば、固定金利のほうが得するかといえばかなり微妙。

ただそろそろ金利上昇を考慮しておいていい時期にはきてるかと思います。