固定金利は無駄じゃない？　変動金利は怖くない？【Part 2】

ギリ変祭りやな…

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＞560
変動一本で十分でしょ。

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そろそろ利上げも考えた方がいいよ。
諸外国の動向が怪しいから。

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絶賛金融緩和中の日本が利上げですと！？

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不動産・住宅市場は、一言でいえば「絶好調」だそうです。
http://www.nikkei.com/money/features/73.aspx?g=DGXNMSFK10003_101220130...

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世界的なバブルがとうとう日本の不動産市場にもきちゃった。
オリンピックによる設備投資があるから下がることはないという安心感もあって強欲投資家がほっとくはずがない。
度を超すと利上げせざるえないので小泉政権下くらいの水準くらいの利上げは想定しといたほうがいいね。
まぁ、ギリ変さん以外には想定内の範囲だけど。

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小泉政権化の利上げってたったの0.4％？

誤差の範囲じゃん。そんなの誰も気にもしないぞ？

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>568
それは政策金利の話で住宅ローン金利はまたちょっと違うけど
0.4％上0.775％が1％を超えるわけだから繰上ペースに支障が出る人もいるだろう。

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＞アベノミクス、東京五輪、そして消費増税を受けた昨今の不動産・住宅市場はどうなっているか。足元の状況を確認しておこう。

＞一言でいえば、絶好調といっていいし、この基調はしばらく継続する。

って書いてるけどさあ、どれも一過性のもの？
基調と言えるほどだろうか。ましてや政策金利がいくらかでも上がることにつながる？

どうも固定くんは頭の中がお花畑というか。。。

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ギリ変が好んで使う言葉第一位「固定くん」

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あれ？「固定くん」という呼称は、多分私しか使ってないと思うんだよね。
ちなみに、私の返済率は、年収のちょうど15％。ギリ変と言われてもねえ。。。

それにしても、「固定くん」はギリ変のことが好きだよね。
愛してやまないって感じ？ちょっと気持ち悪くない？

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ギリ変にしか勝てないんだよ。

でも、そんな人いないのにね。

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>>569

そんなの誰でも知ってるよ。金利がたった0.4上がったくらいじゃ、返済額なんて大して変わらんだろ。


っーか、それでも最初から固定で借りてるより遥かに返済が進んじゃうんだが？

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>572
見栄張らなくてもいいよ。
源泉徴収のスキャンでも載せてくれたら、信じてあげてもいいけど。

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ギリ同士のみじめな言い争いでござる。
さあさ、ギリはどんどん書き込んでちょ～だい！

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えー。源泉のスキャン？ちょっといい加減にしてよ。
ふつうそんなバカなことする？発想自体が恥ずかしいよね。
あなたが先にしてくれたら、やってあげてもいいけど。
でもどうかな。やっぱり考えるだけで信じられないくらいに
ばかげているし。。。

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>575

まあでも、あれだよね。年収の15％なんて、
特に普通の水準だと思っていたのに、
それを「見栄を張っている」と持ち上げてくれているんだから、
感謝しなくちゃね。

私の感覚からすれば、住宅費なんかにこれ以上縛られる気にはならないんだけど。
世間ではそれが、「見栄を張っている」と思ってしまうほど、切羽詰った人がいるってことか。

年を越せるように頑張ってね。

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自分に余裕が無いと自分より弱い立場であろう、「ギリ変」を必死に攻撃するしか無いんだろうね。

ガキの頃、喧嘩が強いガキ大将にいつもくっついて威張って（いわゆるスネオ？）弱いものいじめしてるしょうもないヤツ思い出した。

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家は変動20年。
年収の15％程度を毎年返済しています。
ローン組んでまだ2年ですが、今のところ、
ローン控除のおかげで実質マイナス金利です。
10年超えて、ローン控除なくなったところで、
出来れば一括返済したいと思っています。
もちろん、金利１％超えた時点で、
繰り上げ返済も考えています。
とりあえず、あと8年は金利１％以下であって欲しい。

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金利が上がると思ってフラットにしました。

金利自体は低めでしたが団信が150万ほど掛かり、繰上げは100万からなのでなかなか出来ず、元本がなかなか減りません。
日本の財政赤字を考えたらフラットと思いましたがそんな状況ではフラットなんて意味ないようです。
そもそも財政破綻なんてなさせそうです。

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余裕のあるローンです。ボーナス払いもないし。
上がったら上がったらで仕方ないと思っていましたが。全然上がらないですね。変動金利。
いつになったら上がるんでしょうね。残債はどんどん減っていくので嬉しいけど。

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余裕があるを前提に変動にして良かった。

ワンパターンな書き込みばかり。不安な人もいると推測。

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余裕のない人
↓
固定・フラット・変動、それぞれ


余裕のある人
↓
変動一択


余裕のある人で、変動にしなかった人なんていないと思います。

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>584
変動派の理論だね。
自分たちが一番正しいと思っている＊＊＊＊と同じ思想。
578、579の書込みなんて、その典型。
こんな書込み、自分で見て恥ずかしくないのかなあ。

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変動金利のライン

「年収1000万 10年払いの場合」10年後の年齢が55才以下
住宅ローン総額 1,426万円　月々 124,923 円(利率 1%と仮定)
7.5年後に360万繰り上げ返済し2.5年短縮(毎月40,000 円積み立て)
＝＞ 住宅ローンと合わせて年収返済比率20％


「年収1000万 15年払いの場合」15年後の年齢が55才以下
住宅ローン上限 2,088万円　月々 124,965 円(利率 1%と仮定)
7.5年後に360万繰り上げ返済し5年短縮(毎月40,000 円積み立て)
＝＞ 住宅ローンと合わせて年収返済比率20％


「年収1000万 20年払いの場合」20年後の年齢が55才以下
住宅ローン上限 2,718万円　月々 124,999 円(利率 1%と仮定)
10年後に700万繰り上げ返済し5年短縮(毎月58,333 円積み立て)
＝＞ 住宅ローンと合わせて年収返済比率22％


意外と借りれますね。ギリ変動の人は極めて少なそう。

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「年収1000万 20年払いの場合」
20年固定　月々124,951 円 (フラット35 1.8%＋団信0.3%)　住宅ローン 2,447万

こっちの方がゆとりがありそう

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固定派は、議論を難しくしているだけ。

余裕のない人は、固定もいるし、変動もいる。

余裕のある人は、固定にする理由がない。

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>585
なんで固定なんかにするの？
余裕が無いだけでしょ？
変動でガンガン繰り上げすれば良いだけの話だよ。
固定で毎月「超無駄な」利息を払うなんてアホらしい。

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>587
変な理屈持ち出すな。
住宅ローンは長めの返済期間で借りて短期間で返済するものだろ？

当方は47歳で3000万を変動33年で借りた。
末子が大学卒業するまであと６年、それまで住宅ローン控除をフルに受けつつ、卒業後は60歳時に完済出来るようにガンガン繰り上げ。

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>>591
年収は？

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1100万です。

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余裕がある人→固定にする理由がない。

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>>591

変動金利を1%と仮定すると、月々の支払いは、88,975 円。6年後の元金残高は、25,254,811円
25,254,811円を7年(60才-47才-6年)で完済するためには、月々311,363 円
＝＞ 住宅ローン＋ガンガン繰り上げの年収返済率は、34%

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子どもにお金掛からないから払えるでしょ。

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＞595
あなたは何が言いたいの？
返済比率が34％だからどうだと言うの？
それが無謀だと言いたいの？

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>>597
興味が沸いて計算してみたので、参考情報として載せました。
>>591さんの事情は分かりませんし、何とも言えません。
少なくとも、65才までには完済に修正すれば問題ないと思います。

25,254,811円を12年(65才-47才-6年)で完済するためには、月々186,151 円
＝＞ 住宅ローン＋繰り上げの年収返済率は、20.3%

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>598
591だが、退職金が4000万ほど出るので、65歳までかかって返済するつもりはないよ。

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はい　余裕がないのでフラットです。
４３歳　年収４５０　減給あり　
ローン　２６００
年数で半分は、かみさんと子供に託します。
それまでに毎月の支払い額が、微々たる金額になるよう、繰り上げしたいと思います。

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余裕があって、変動にしない人なんて、いるんですか？？

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うちは共働きで800＋300で月返済額は90000くらい。

返済比率って、支給額ベースですかね。
だとすれば、10％くらい。単独で15％くらい。

子供二人未就学児なので、将来の学費とか考えると、正直全然余裕があると思えない。

まあ、貯蓄出来ているのを余裕というのでしょうが、うちは余裕だ、と言い切れる家庭が羨ましいです。

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余裕っていうのは、金利が変わっても対応できるってこと。
それだけ。

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固定金利で利息を支払っている間に、変動金利なら元本を削れますよね。
将来金利が上がったとしても、その時点で、変動の方が元本が少なくなってますよね？

リアルに、固定にする意味が全くわかりません。
仮に、金利が急激に上がったとしても、10年後20後の話なら、結局変動の方が得。元本残高が違うから。変動は元本が削られているから。

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金利が急激にあがるのが10年後、20年後ならいいのですが、来年かもよ。

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かもしれないが。
10年(以上)前にローンを組んだ人は、来年急激に金利が上がったとしても、固定の方が損だろうね。

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今ローン組める人は、変動にしろ固定にしろ超低金利だから羨ましい。長期固定はこれからまだ下がる余地はあるかな？

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金利も考えなきゃならないが、物価上昇、消費税、社会保障負担、etc.、、、も考えとかないと。

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>>606

10年まで遡らなくても2004-2008年くらいのフラット3%当時変動1%前後だったので5年以前の固定は損確定でしょ。

もっともテンプレやってれば3年低金利で充分かと。

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テンプレってなに？
どこにのってるの？

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借り換えればいいじゃね。

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ローン組まなきゃいいのに。金利分がもったいない。

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余裕のない人↓
固定の人もいるし、変動の人もいる。

余裕のある人↓
変動しかあり得ない。

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このスレには余裕のある変動は居そうにないがな（笑）

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余裕のある固定さんは変動スレなんて絶対見ないだろうけど

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余裕のある人↓
キャッシュで買えるが、東京スター銀行の預金連動型住宅ローン

これ以外は、目くそ鼻くそ。

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外資に身売りする銀行なんて信用出来ない。

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↑余裕がないってことですね。

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余裕があって固定って、ちょっと考えられない。
超慎重派とか？

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面倒くさいから固定でいいやって人もいる。

生涯で300万程度の差額なんてどうでも良い。

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面倒くさいとどうして固定になるのよ？？(笑)

それをいうなら、面倒くさいから変動。
金利上昇による支出増など微々たるもの。
わざわざ今高い金利を選ぶ理由がない。

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金利0.599%は手数料2.1%方式だから、
繰上すればするほど、金利に対する諸費用の割合が増えてくから、
普通に繰上してくと、手数料が金利換算0.1%程度分を先払いしてる計算なので、
注意ね

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なるほど。一応理屈はたつけど。
保険をかける必要性を感じない。上がっても100％支払えるし。

参考に聞くけど、300万の保険で、「最大」いくらくらいの金利上昇を想定してるの？
変動、固定の差額で。

変動だと一千万くらい損するくらい金利が上がるかもしれないとでも？

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固定の金額が払えなくなる時は変動のローンも払えないが、変動で払えない時でも固定なら助かる可能性はあるから保険。
変動で助からない時というと、収入減と利上げが一度にくるようなこと。

基本的にはレアケースだけど本当に困るのはそういうレアケースだからそれに対する保険。

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変動金利型住宅ローンの約款にのみ記載されている事項

将来金融情勢の変化、その他相当の事由により住宅ローンの基準金利の取扱いが廃止された場合には、
その後の利率変更の基準は一般に行われる程度のものに変更させていただきます。
http://www.niigata-shinkin.co.jp/personal/kojinloan/shingata_hendou/in...

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アメリカは金利が高い方を好む。
金利が高いと金融商品の利回りがよくなり富裕層の消費が旺盛になる。
企業の収益が上がり、金融系の企業が莫大な利益を出し税金を払い、
貧困層にお金をばらまいて成り立っている。

アベノミクス、インフレ２％ターゲットはまさにそれを目指す。
期待で株価があがり消費活動が活発になった、次は金利を上げて富裕層の資産を現金から
さらに金融商品と流したいわけだが、デフレのまま低金利のままではそうならない。
無理してでもインフレにしようとしてくる。

銀行に預けていると２％つきますよ、３％つきますよ。
ファンドなら５－８％低リスクで狙えますよ。
そうなると金持ちは消費が積極的になる。
困るのは借金抱える貧困層、そこは税収上がるので（文句言わない程度に）セーフティネット入れますよ、
これがアベノミクスの世界観。

戦後の急成長からバブルまでは１億総中流で良かった。
衣食住のターゲットがあり１億人がそれを目指し旺盛な消費活動をしていた。
そして、バブルが崩壊＝成熟社会＝物質的に豊かになると国民性もあり貯蓄へと動いた結果、長いデフレが続いた。
過去何度となく改革をトライするも、１億総中流の発想から格差社会を嫌い実行できなかったが、
２０年かかってその限界を感じ、とにかく変化しそうなアベノミクスを国民が受け入れているのが現状。


賃金の上昇を待たずして株価の上昇が即不動産の上昇（東京大阪だけだが）に結びつき、
人物金が動き景気が上向きつつある、その先には更なる株価上昇に、、、金利の上昇を目論む。
ただ、そのためには未曾有の現金を市中に流し続ける必要があり、一旦低金利にならざるを得ない。


アベノミクスの進行を信じ、最後のチャンスと固定を選択するのが吉と出るのか、
いやいや２０年間デフレだったのはアベノミクスじゃ簡単に変わらないよ、と思うなら変動かもしれない。

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安倍ちゃんがインフレにしたいのは間違いないが理由は別でしょ。日本の借金がどんどん増えており、日本の総貯蓄額を超える日もそう遠い未来ではなく、また過去最大の貿易赤字で、経常黒字ではあるが黒字幅も減少していて、いつ赤字になるか分からない状況で、いつまでも悠長にデフレなんて言ってられないからでしょう。
インフレになるかどうかは別問題だけど。

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決められないからミックスで！
は、駄目なの？

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変動金利は金利が上がる場合もあり得るが、銀行間の競争で、もし上げたりしたら、
今後その銀行は資金を調達できなくなり、悪い方に進むような気がする。

実際にもう下がらないと思う低金利が更に競争で最低金利は、優遇金利という形で
どんどん下がる一方で、実質的に上げることは出来ないのではないのか？

唯一上げれるとしたら、殆どの銀行が同時に上げるくらいで、素人でも分かる
簡単なカルテルを日本銀行、政府が新しい法律でも造り合法的に認めるしか無いのでは？

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１０年固定で最低金利はどこですか？

地銀も含めてここぞという銀行があれば教えてください。

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>630
それが金融情勢の変化、その他相当の事由により住宅ローンの基準金利の取扱いが廃止された場合に当たるのでは？

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＞631
三井住友信託の最優遇は1.08では？

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625
少なくとも自分には該当しないと思う。
金利がどんなに上がっても支払えるから。
もし、万一支払えなくなるケースがあるとすれば、そんな時は仮に０金利でも支払えない状態と思います。

一つだけ、できたら教えてください。
例えば、将来最大限金利が上がったとしたら、固定と比べて変動だと、最大いくらくらい損すると、貴方は考えていらっしゃるんですか？
一千万くらいですか？

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>>632

変えられないよ。約款にはそんな事かいてない。
これは某銀行の約款。ここはどこの銀行も大して変わらない。

借入利率変更の基準
　借入要項に定めた借入利率は、銀行の短期プライムレート（以下「基準金利」という。）を基準として、基準金利の変更に伴って、引き上げまたは引き下げられることに同意します。
　ただし、金融情勢の変化、その他相当の事由により基準金利の取扱いが廃止された場合には、基準金利を一般に行われる程度のものに変更されることに同意します。

金利の変更は短プラに連動する。短プラがなくなった時には同等の他のものにするとは書かれているが、それ以外の理由で変更する事は出来ない。

少し前にも同じようなレスはあった。

またそれは政策金利が誘導目標である事を理解していないコメントだろ。日銀はこの金利になるように市場を操作するから、どこかの銀行だけ上げたりしても顧客離れを起こすだけ。

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その昔、金融ビックバン以前の時代、銀行は護送船団と言われていて金利はどこで借りても全て一律な時代が有りました。
当時は短期プライムレートというものは無く、公定歩合を元に一律で金利を決めていました。

しかし、バブル崩壊以降、自由化の波が押し寄せ、銀行は自由に金利を決められる時代となりました。
その結果銀行間で競争が発生し、自由に決められるが故に優遇金利の名の下にどんどん金利は下がって行きました。

約款に出てくる基準金利とはその昔公定歩合だったものが短プラに変更になった事に所以しているわけです。
今後基準金利が公定歩合から短プラになったように短プラが廃止になった場合にはその代わりの物になりますよと謳っているわけです。

たまに大きな勘違いの方がいます。銀行は「金利を自由に決められる」から「当初低い金利で貸して後で上げれば儲かる」という勘違い。

自由化というのはむしろ逆です。当時の一律護送船団方式よりも自由化したことにより、競争が生まれ、金利はどんどん下がりました。

物の値段と同じで最後は需要と供給で決まります。「貸し手が低い金利でも貸したい」と「借り手が高くても借りたい」の結果金利が決まります。

仮に低い金利で貸しておいて、後で金利を上げて儲けようとする銀行が有ったらどうします？その銀行で借りている人は皆他の銀行に借り換えるでしょう？当然そんな銀行からは新規で借りないでしょう？

逆にそんな銀行が出てきたら他の銀行は顧客を取り込もうとするはずです。

最後は「信用」なのです。

それらを踏まえると、約款に書いてある「金融情勢の変化、その他相当の事由により住宅ローンの基準金利の取扱いが廃止された場合」がなぜあるのかが分かると思います。

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>635
意味わからないなあ。
変えられないなら、約款にわざわざ書く必要ないでしょ。

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>636
うっとうしいから、銀行に消してくれって言えない？
言っても聞いてくれないのは分かってますよ。

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>>637

約款に書いてあるのは制度が変わった際、新しい制度に移行しますよって事なんだよ。

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そもそも、「金融情勢の変化、その他相当の事由により住宅ローンの基準金利の取扱いが廃止された場合」という一文を取り上げて変動危険と本気で思ってんの？

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>639
変動金利の住宅ローンにしか書いてない理由は分かりますか？固定は制度が変わっても維持されるから書かれてないのでしょうか？

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>>641

固定とはフラットの事？変動に限らず、民間（銀行）からの借り入れの場合、全て書いてあるよ。
フラットは全期間固定だから当然そんな注意書きは必要ないよね？

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>642
○年固定の場合は、特約期間終了後の変動金利の移行についてのところに書いてあるってことですね。
特約期間中にいきなり変更になるということは、さすがにないんですね。

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フラットって、５年目とか１０年目で、月々の支払額が増えるでしょ。
それが、いまいちと思う。

１０年後なんて、減税も終わって、教育費もかかるし、
定期的な修繕も必要と、なにかと物入りなのに・・・

＞644
全期間金利変動リスク無しで借入初期に金利優遇されるんだから十分良い制度だと思うけど。これで文句言ってたらバチが当たりそうだ。
それこそフラットで全期間金利優遇なんてしたら、また旧フラットの１%優遇の時のように確実に民業圧迫になるし。

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>645

２３年前、地方都市にもマンション保有。その時は固定が高く、変動に変更。もっとも給料が
６倍になった。今回都区内に２回目の購入。変動が実質的に下がっていることを確認。

今回は初めから変動にした。安いほうが良いので。前回は１１年で完済。
今回は１０年の予定だが、金利が１％なので出来るだけ早く。上がったらすぐ返す。

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645 だけど、リーマンの前、０．５％上がったが、昔は銀行があんなに優遇してなかった。
リーマン・ショックで0.5％は即座に下がった。

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＞645
変動だと全期間-1.75%優遇が普通なのと比べると
-0.5%10年を優遇というのは当たり前過ぎて、
10年後に+0.5%増えてしまうデメリット感のほうが自然かも


今から数年内の返済分、例えば年200万×4～5年分ぐらいを、変動にするだけでも、随分違うね

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>643
全期間固定でも書いてあるよ。

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これからオリンピックのための設備投資があるし、賃金も大企業が少し上げ始めた。
採用枠も増えてるし、不動産価格も上がってる。どうやらこれ小泉政権以来のプチバブルきてるようだ。

それに前回もそうだったけど住宅ローン減税枠の拡大はけっこう影響が大きい。
高額納税者の所得税が上がったのでそれを少しでも避けるため、
これから高額物件が動くので不動産に金が流れやすい状況が整ってるので金利も上がりやすい。
今までは資金需要がないがために金利が低くおさえられてたけど今後数年間はそうじゃなくなる。

これからは金利上昇もより念頭に入れてしておくべき。
すぐには上がらないにしても2～3年後0.3～0.5％％上昇し、
その後5年間ほどは変動も1％超えは十分ありえる状況。
ただし途中に増税もあるのでその悪影響が読みづらいので可能性としては5割くらい。

今から借りるなら10年以上の固定にすることも検討すべきじゃないかな。
5年以内に返せる分は変動でいいと思うけど。
固定期間終了後かあるいは増税の悪影響のほうが大きいとわかった時点で変動に借り換えるってことにして。

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それでも固定の方が総返済額が多くなる可能性が高いんだよね。

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ここ20年で、固定で得した人は、一人もいないけどね。

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そしてFPをはじめ多くの住宅雑誌が固定金利を勧め始める。
こんなのをバブルがはじけてから何回も繰り返してる。
けっきょくはメディアに踊らされた人がババを引くんですね。

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>650
固定期間終了後は自動的に変動になるけどね。(笑)

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変動金利って、ざっくり都市銀行とネット銀行では、だいぶ違いますよね？
(125%ルールの有無、短期プライムレート連動有無など)
ここの人のは、都市銀行前提ですかね。

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短プラ連動してない銀行なんてあんの？ノンバンクや外資なら聞いた事あるけど。

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ソニー銀行、新生銀行、イオン銀行、東京スター銀行などは、短プラに連動しない独自の基準金利を採用しているようです。

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ネット銀行なんて、検討したこともないなぁ。

都銀地銀に比べて何かメリット有るの？

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メリットはないと思う。ただ、気がつかないで契約している人は多いと思う。


ソニー銀行は優遇さえ怪しい。


住宅ローン商品詳細説明書＜抜粋＞

変動金利
市場での金利スワップ手法を活用し、毎月、金利（*5）を決定します。

（*5）
金利について
金利は、資金コスト（住宅ローンの貸し出し資金をソニー銀行が調達するために必要なコスト）や営業コスト、および収益を加味して決定されます。最も大きな変動要因は資金コストで、このコストは変更日前数ヶ月における銀行間で取り引きされている金利の動向や、国債の利回りの動向など、該当する期間の指標と連動して上下します。金利優遇または引き下げが適用されている場合、その優遇または引き下げは固定金利適用期間または上限つき変動金利適用期間中であっても、いつでも中止または変更される場合があります。

http://moneykit.net/visitor/hl/hl04.html

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>650
政策金利を上げる前に10％まで消費税増税による経済状況のマイナス要因を打ち消す金融緩和、次に金融緩和の解消が先でしょうから、政策金利が上がるまでに5年以上は掛かると思いますよ。
新規のローンは短プラからの優遇金利が減る可能性はありますが。

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