固定金利は無駄じゃない？　変動金利は怖くない？【Part 2】

短プラ連動してない銀行なんてあんの？ノンバンクや外資なら聞いた事あるけど。

ソニー銀行、新生銀行、イオン銀行、東京スター銀行などは、短プラに連動しない独自の基準金利を採用しているようです。

ネット銀行なんて、検討したこともないなぁ。

都銀地銀に比べて何かメリット有るの？

メリットはないと思う。ただ、気がつかないで契約している人は多いと思う。


ソニー銀行は優遇さえ怪しい。


住宅ローン商品詳細説明書＜抜粋＞

変動金利
市場での金利スワップ手法を活用し、毎月、金利（*5）を決定します。

（*5）
金利について
金利は、資金コスト（住宅ローンの貸し出し資金をソニー銀行が調達するために必要なコスト）や営業コスト、および収益を加味して決定されます。最も大きな変動要因は資金コストで、このコストは変更日前数ヶ月における銀行間で取り引きされている金利の動向や、国債の利回りの動向など、該当する期間の指標と連動して上下します。金利優遇または引き下げが適用されている場合、その優遇または引き下げは固定金利適用期間または上限つき変動金利適用期間中であっても、いつでも中止または変更される場合があります。

http://moneykit.net/visitor/hl/hl04.html

>650
政策金利を上げる前に10％まで消費税増税による経済状況のマイナス要因を打ち消す金融緩和、次に金融緩和の解消が先でしょうから、政策金利が上がるまでに5年以上は掛かると思いますよ。
新規のローンは短プラからの優遇金利が減る可能性はありますが。

変動金利随分下がったね。２３年前名古屋郊外の３０万人都市駅近に独身で４ＬＤＫ４千万円
を購入、間取りは適当(当時リビングが狭かった)、このぐらいの値段なら買える金額を購入。
２千数百万がローンで当初住宅金融公庫で約７％固定、１年半住んだ後東京へ転勤。

１年目に金利が急に下がったので、近くの銀行で借り換えの話をしたら支店長室へ。
その場で借り換え契約、返却額を増やし、残額１７５０万円＋変動金利２５０万円。

当初４％、３．７５％に。都周辺区で賃貸住まい。１０％補助＋家賃収入＞賃貸家賃で
当時は優遇なんか無く今金利安、定年で補助が無くなるし、物件が気に入って購入。
築年月より８ヶ月前に完売。７千万円弱。９０㎡台。都心まで徒歩込み３０分。外断熱

金利が取得控除１％より安く、厚生年金＋家賃収入＋退職金年金(恒久、１０年定期)
妻が店を始めて、節税(千万円以上？)で再ローン決定。４千万円頭金で３千万円弱
ローン。駅近にあまり良い土地が無いので、定年２年前だが賃貸と同じ街に購入。

現役２年間で６００万円優遇定期。元々１８年。支店長の２２年案でも良かった。
金利が上がったら、なるべく早急に返却。定年後年収５～６００万円。妻が仕事を
始めてから給料渡してないが、家賃、電気代等は私が払ってる。

１８年ローン返済額＋管理費等＜それまでの家賃、３年前定期高で初めから変動。

>661

１０％補助　→　１０万円補助の間違え

ここ20年で固定(フラット)で得した人って一人でもいるんですか？？

固定(フラット)の悲鳴が聞こえるようです。

20年でこれだけ下がったってことは、今後20年でそれだけ上がる可能性もあるってことでしょう。
このまま下がり続ければ、マイナス金利になってしまう。

>660
増税は2014年3月と2015年10月だけど増税の影響を見るのにかかる期間は1年くらい。2016年10月に見極め、2017年4月か10月に利上げされるかどうかのタイミングなので、もう5年はかからないのでは？

2017年はオリンピック特需のピークの直前、来年から少しずつ共事業も増やすようなことを言ってるようですし、住宅ローン減税で高額物件が動けば投資家も動くようになり、相乗効果で賃金上昇もありそうなので、2017年あたりのタミングでゼロ金利解除があるかもしれない・・・というのは現状でも予想できる範囲かと思います。

前回のプチバブルの時の利上げがあったのは2006年でしたが、ゼロ金利解除後、数ヶ月で政策金利も0.35％引き上げられ、暫くして短プラに連動して住宅ローン金利が0.2％～0.4％くらい上がったので、金融緩和解除と利上げはほとんど同時期ではないかと。

それとビジネス的に見れば銀行の優遇幅拡大は、消費者に取り入るためというよりも提携先デベロッパーの要請で下がってきた経緯があるので、増税や利上げがあればむしろ新規ローンの優遇幅は増やして基準金利を上げる方向に働きやすいのでは。

ただアメリカが来年度中にも金融緩和やめればプチバブルは弾けるだろうし、経済成長が危うくなりつつあるチャイナリスクもあるので、数年以内の利上げの確率が高いとは思ってはいないです。

また、利上げがあっても特需程度で上昇するレベルならば、固定金利のほうが得するかといえばかなり微妙。

ただそろそろ金利上昇を考慮しておいていい時期にはきてるかと思います。

>665
例えば既に決まったH26年4月からの消費税増税に対して、5兆円規模の経済対策を行います。
状況に応じて既に異次元と言われている金融緩和の更なる拡大もありえるでしょう。
少なくとも0金利の今は利下げできないので、日銀は景気のアクセルとして金融緩和を、過剰な景気のブレーキとして利上げを使っていますので、金融緩和を解消せずに利上げを行うことは物価安定の責任を法に明記されている日銀は出来ません。
従って、このまま景気拡大局面が続くとしても、優先順位は消費税10％＞金融緩和の解消＞利上げです。

勿論資金需要が旺盛になれば、短プラが上がらなくても現在1.7％程度の優遇金利は圧縮されるでしょう。
市場に流した資金の回収と利上げが平行する可能性も否定は出来ません。
しかし政策金利が上がらないのに短プラが上がったり、金融緩和が解消されないのに利上げはまずありえませんよ。

>ただアメリカが来年度中にも金融緩和やめればプチバブルは弾けるだろうし、経済成長が危うくなりつつあるチャイナリスクもあるので、
リーマンショック以上の衝撃があるだろうね。
住宅ローンの金利がどうなるかまでは分からないけど。

>666
指摘の内容はその通りなので別に反論はありませんが
自分の言っているのは

・金融緩和と利上げはほとんど同時期なので政策金利の利上げには5年もかからないのでは？

・政策金利を上げるより前に変動契約時の優遇幅が変わるとは言い切れないのでは？

・可能性は高くはないが、変動金利が今の10年固定くらいに上がる5年以内にくるかもしれないと考えておいてローン設計をしてもいい時期なのでは？

ということです。

アメリカを参考にすると、金融緩和の解除には株価が市場最高値を更新するとか、失業率が大きく改善するとか、物価が持続的に2%の上昇を続けるような状況まで来て始めて金融緩和の解除の話になってますが、その先の利上げに関しては未だ議論されていません。

そもそもアメリカは緩和解除による景気への影響が懸念され、緩和観測が出ると株価が下がるような状況。

仮に日本が緩和を縮小し、更に利上げするにしてもよほど強い経済状況でないと、景気を冷やし、不況利下げに逆戻りしてしまう。

日本経済が5年以内にそこまで復活するのか？

東京オリンピックにしても、終わった後は景気は後退しないのか？ってのも有る。

折角デフレ脱却に向けて動き出しているのに、景気を冷やす利上げをするには余程の理由が必要だと思われるし、利上げが失敗に終わると政策当局の責任問題になるだろうし、実際2001年itバブルと2006年イザナミ景気時の利上げは失敗だったとの認識なので、次回はかなり慎重になるはず。

そもそも金融緩和解除＝ゼロ金利解除＝利上げではないの？

>>670
アメリカを見たらわかるがいきなり金融緩和が全く無くなるわけじゃなくて
まず金融緩和を縮小して様子を見る。

政策金利のゼロ金利を解除することは経済に与える影響が大きすぎるので
慎重の上にも慎重に行うことになる。場合によっては消費税上げるのより
株価に与える影響が大きい時もあるからね。

>668
既にほとんど>669さんが指摘していますが、消費税で5％にインフレ2％が継続し消費者の負担が今より7％増えた状態で、景気にブレーキを掛けないと過剰な景気拡大になるとの観測が無ければ、利上げの可能性は非常に低いですよ。
それよりは、資金需要が活性化して優遇金利幅を縮小する可能性の方が、圧倒的に高いと思いますが。
そう考えると、数年前から1～2年先位までの変動優遇金利はかなりおいしいと考えています。

>670
金融緩和を解消しても景気が過熱しているなら利上げが続く可能性は勿論ありますが、金融緩和の解消が短期間で済む可能性はアメリカの出口戦略を見ても明らかなように非常に低いでしょう。
異次元レベルから数年掛けて解消に向かうのが精一杯で、解消即利上げが必要になる可能性は0ではないがかなり低いと思います。

>672
ここ最近3年固定が変動金利より低いですが小泉政権の利上げ前と似ているのでひょっとしてそろそろかな？
という感覚があって今いろいろ考えているところですのでよければもう少しお付き合いください。

設備投資需要が増えるにも関わらずこのまま円安が進めば、石油ベースでのCPI上昇は確定的です。（それが2％までいくかはまた別ですが）実態とは関係なく必要なインフレ率さえ達成してしまえば利上げがありえますし、小泉政権発足後にした初の利上げは5年以内ですが、CPIがちょっと上昇したのは石油の値上りによるものだと批判されていました。

アメリカは出口戦略で苦労していますが、日本の場合は「オリンピック特需」があるためアメリカより金融緩和解除も利上げもしやすいでしょうし、同じように金融緩和をしているEUではインフレを恐れてか数年の間に利上げと利下げ繰り返していますが、金融緩和もしています。資源価格と高騰と通貨安の影響でも起りえるので、大きく金融緩和縮小や解除したりすることとセットで考えるようなものでもないのでは？と思うのですが。

2006年の利上げの際も行き過ぎた物価上昇の抑制を目的ではなく、円キャリートレードへの冷や水だとか、円安が進みすぎたことで資源高に耐えられないので円高を目指したとかいろいろ言われてますが、日銀がそれを失敗と思ってて今後の利上げには慎重になっている・・・というのもどうだろうかとも思っています。

また、前回の増税は悪影響が大きかったですが、今回は十分な金融政策がなされなかった反省を生かして、高所得者の資金が不動産や株などに流れやすい工夫をしているため、それがどこまで有効に働くかも現状は未知数です。仮に、増税後の悪影響が1年経ってもほとんど見られない、どうやら金融政策がうまくいったようだ・・・となれば、3年後くらいの固定金利は間違いなく上がっているため、既に借り換えを検討する余地がないほどに上がっているはずです。

そうなる確率と金利が5年以内に上がる確率はそこまで低いものでしょうか？
自分も高くはないと思いますが今見えていることがうまくいけば上がる道筋にはなりそうので、
そんなに低い・・・とも思えないでいます。

ちなみに、資金需要が活性化しても金利優遇幅は案外悪くならなかったというのが前回の利上げ時の感覚です。

金利が上がる前に借り換えたい・買いたいという流れになったことで、
当初固定優遇で最初の2年だけ金利が低いというようなものが多くなってました。

他行からの借り換え需要狙いもあるんでしょうし、優遇幅が今よりずっと少なかったので今とは同一視できませんが。

ただ、金利がこれから上昇しそうだという状況であまり変動にしたがる人はいないので、
そこであえて変動の金利優遇を悪化させるようなことをするのかなと・・・。

>>673

まず、金融政策に影響するCPIはコアインフレ率と言われる食料、エネルギーを除いた物価上昇率です。
理由は簡単で、食料は天候に左右されるから。エネルギーは地政学リスクに左右されるから。
さらに日本の場合、燃料を海外に依存し、輸入に頼っている場合、いくら日本が利上げを行っても海外の相場が下がるわけでは有りません。エネルギー価格は日本の金融政策とは関係無いのです。

また、物価目標2%ですが、仮に達成出来て利上げが有ったとして、下回れば当然今度は利下げが行われます。ここに大きな勘違いが有るのですが、金融政策は物価が最終目的ではなく、持続的な経済成長の実現です。そのための目安が物価上昇率で有り、利上げを行った方が持続的な経済成長を実現出来ると判断されない限り、利上げは無いでしょう。

アメリカはリーマン以降、今回の金融緩和は3回目です。何度か持ち直し掛けて金融緩和を終了したにも関わらず、利上げまで至らず、3度目の緩和を今回終了するかの検討をしている状態です。その間、物価は常に2%前後に推移していました。

それと、オリンピック特需を過大に期待しすぎです。ロンドン五輪時ののイギリスの景気はどうでしたか？石原知事は当時、五輪の経済効果は3兆円と言っていました。今回の消費税増税が6兆円、増税後に組まれた景気対策が5.4兆円。数字からして大したことが無い事が分かります。

>2006年の利上げの際も行き過ぎた物価上昇の抑制を目的ではなく、円キャリートレードへの冷や水だとか、円安が進みすぎたことで資源高に耐えられないので円高を目指したとかいろいろ言われてますが

そんな事は一切言われていません。当時の日本は国内生産が多く輸出で大きな利益を上げていましたので円安は日本にとって最大のメリットでした。海外の国が円キャリーや円安を批判はしていましたが、日銀がそれの解消のために利上げをしたわけでは有りません。実際エネルギー価格は今の方が高いです。当時はゼロ金利政策自体が異例の政策と言われ、（今では当たり前になっていますが）日銀としては政策余地の無いセロ金利を早く終わらせ、金利正常化を目指したと言われています。実際当時の日本は一部企業で史上最高益が出たり、賃上げも始まり、金利が上がって、減税もなくなっていたにも関わらず住宅もプチバブルが起こっていました。利上げには充分な経済状況だったと思います。しかし、GDPデフレーターがマイナスだったりした事から当時の安倍政権はまだデフレ脱却には至っていないと利上げを猛烈に反対していました。


増税もどの程度の影響が有るかはわかりませんが、来年度は補正予算5.4兆円が組まれているのでもしかしたらそれほど影響は無いかもしれません。むしろ再来年以降どうなるか心配です。実際自分の懐と相談してみて下さい。消費増税は物価が強制的に3%上がるようなものですので確実に消費は減ります。これは所得が増えない限り解消しようが有りません。

>当初固定優遇で最初の2年だけ金利が低いというようなもの

本来、金利優遇は当初優遇しか有りませんでした。私が初めて住宅を買った10年前は当初3年0.4％の優遇だけというのが当たり前でした。むしろ最近になって通期優遇という商品が出てきたのだと思います。

>ただ、金利がこれから上昇しそうだという状況であまり変動にしたがる人はいないので、
>そこであえて変動の金利優遇を悪化させるようなことをするのかなと・・・。


全て需要と供給で決まります。今現在の金利優遇も借りたい人に対して貸したい銀行が競争した結果そうなっただけです。ですから、住宅需要が拡大し、高い金利でも借りたいと思う人がいれば金利は上がります。逆に政策金利が上がっても住宅需要が無ければ優遇幅を拡大して低金利を維持しょうとするかもしれません。銀行も商売ですから、その時の住宅需要や、他の貸出先、投資先などを総合的に見て、他行より魅力的な商品を出して顧客の獲得をすると思われます。

結局金利が上がるかどうかの判断は、需要にブレーキを掛ける利上げが経済にとってプラスになるかどうかだと思います。

>674
ありがとうございます。ただ聞きたいというか確認したいこととは少々ピントがずれていまして・・・。

・今すぐにでも利上げがありそうだとか景気回復なしに利上げがあるかもと言ってるわけではありません。
　増税後に特に何もなくて小泉政権レベルの経済状況になる可能性がそんなに低いのか、
　利上げがある可能性を探りたいと考えているだけで、それが具体的には2017年～2018年です。

・経済成長をした上での利上げしかありえないというのは同意ですが
　経済成長にプラスでないと利上げはないというような新解釈は理解できません。
　市中金利上昇があれば国債の問題もあるので、過大な経済成長でない限り、利上げがないとは言い切れないのでは。
　おっしゃるようにゼロ金利は異常なのですから正常な経済レベルでも利上げになりうるという意味で。
　
・小泉政権前は良債権を抱えながらも5年以内に利上げできるまでになりました。
　円安誘導政策もあったし、今とは海外諸国の事情が違いますが、
　ここ最近は海外事情も好転しつつあるため、2017年頃であれば
　あの時の状況に持っていくのに必要な時間としては本当に短すぎるでしょうか。

・オリンピック特需を過大評価しているというより増税によるマイナス影響を
　オリンピック特需程度でもどうにかなるものではないかと過小評価しているというのが正しいです。

・というのも増税によるマイナス効果で大きいのは需要の先食いですが
　今回は住宅ローン減税の拡充やそもそもの駆け込み需要が前回と比べると軽いと感じますし、
　そもそもここ何年も社会保険料の積み増しということで徐々に手取りは減っていました。
　消費がその分だけ下がったかといえばそうではないので増税の悪影響を過大に見すぎてはいないでしょうか。
　　
・わかりやすくするための比喩表現とは理解はしていますが、
　消費はしなければいけないものもあり、税金が3％上がったら3％減るようなものではないので強引です。
　景況感さえ良ければ増えもするでしょう。賃金上昇は必要ですがそれが3％必要かさらに必要か
　そしてそれが達成できていないのかについては増税如何に関わらず未知数です。

・増税後に景況感を悪化させない金融政策としてゼロ金利維持となる可能性が高いことに異論はありません。
　ただ維持されない可能性が、ものすごく低いということには懐疑的です。
　オリンピックだけでなく利上げ以外の金融政策だけでも十分ではないかとなった際や、
　その時の海外の市況によっては利上げが必要と判断される可能性があると思うからです。

・ロンドン五輪については、リーマンショック後でしかも特に痛みがあったイギリスでの開催、
　当時はまだリスオフですが今は世界的にもリスクオンですし、
　そもそもサブプライムの活況で弾けた後のロンドンと設備投資をずっと控えていた日本ですし、
　日本という国は右から倣えでブームにも乗りやすい。同一視するのにも無理があるように思います。

・コアCPIとコアコアCPIの両方を見ていると思いますが、日銀はどちらかといえばコアCPI重視。
　インフレターゲットの目標もコアCPIなのはご存知だと思いますが、
　安部政権は確かにコアコアCPI重視ではあるため融政策全般についてはその通りだと思いますが
　利上げを検討するかどうか決めるのはやはりコアCPIなのではないでしょうか。