THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE（グランドミレーニア）その２

価格が高いのならば、もう少しそこらへんは頑張って貰いたかった所ですね。
このスレ、見てる人結構いるのですね。

そうですよね！
高いのだから、もう少し頑張って、
すごいなって思わせて欲しかった。

販売好調のようで3LDKはほとんどなかったです。

ここは通りに面しておらず、奥まった旗竿土地です。
池袋と言う立地と敷地によって公開空地にできないため、どうしてもしわ寄せが出てきます。

そんなこと言ってもジワジワ順調に売れてるみたいですよ。モデルルーム行った方ならわかると思います。

池袋では本当に色々なイベントがありますね。

この前、西武で北海道展をやったかと思いきや、来週から東武で北海道展が始まるそうです。
サンシャインの噴水広場では、先週は、モー娘と、CM等で話題の天使過ぎるアイドルさんが来てたようで。
また、このスレに書かれてた、ゴールデンボンバーの池袋ライブの様子も、
今夜ＮＨＫ総合で放送されますね。そのライブが行われたのは、先々週のようです。

＞奥まった旗竿土地

だからこそ土地の評価額が低くて固定資産税は割安になると思います

明治通りにドーンと面してたら3割以上高くなるでしょう（土地分のみ）

「旗竿地」という語は、狭小一戸建てによく使われますね。400戸の大規模マンションに当てはめるとは面白い。
明治通り沿いだったら、１Fにテナントを入れただろうし、趣が違うマンションになってたでしょうね。
ちょっと小腹が減ったら１Fのコンビニやカフェへエレベーターで降りればいいという便利さか、
牛乳が切れただけでもいちいち外出で不便だけど、住民しか敷地内に入れないので荒れないのがいいか。
それは好みです。

土地の評価額が低くなるのは
形の整った土地に比べて旗竿土地の価値が低いためであり、当然といえば当然。
マンションの価値、にも影響している話ですが。

では、池袋の駅ホームからマンションが見えるような好立地なのに、
実は毎年の固定資産税がお得ということで、それはメリットですね。

明治通りの喧騒を避ける意味で私はこの形状好きです。

明治通りより電車の方が気になるけどね。
ここみたいな線路に近いところに住んでたことあるけど
窓開けて暮らしてたら一ヶ月くらいでカーテンが真っ黒になって驚いたよ。
鉄粉塵ってやつかな？
ここはタワーだから窓開けることはめったにないだろうから問題ないだろうけどね。

JRから離れているから大丈夫なんじゃない？？

>833
鉄粉はそんなに飛ばないよ。線路上の枕木にさえ大して付いてないし。駅ホームも同様。
そんなに削れたら頻繁に車輪を取り換えないとね。

三井のパークホームズ目白ザテラスも見てきたんだけど、
上の方の階だとミレーニアとそんなに坪単価変わらないんだな。
すみふの方が高いと思って三井は1割安いかと思ったらそうでもないのか。
両方見た人います？

ライフインフォメーションを眺めてみると、スーパーマーケットやコンビニなどの食料品店が少ない気がします。
特にスーパーはハナマサとザ・ガーデンの2軒しかありませんか？
しかもハナマサは業務用スーパー(？)で、食材はキロ単位で扱っていると聞きます。
これだけ賑わいを見せる立地でも、意外に日常的な買い物に苦労する場所ではありませんか？

>>837

2軒もあればたくさんという気もしますが（笑）。
ガーデンズは高級スーパー、ハナマサは格安と種類も違うし。
ハナマサ、小分けの食品もちゃんと売ってますよ。
ハナマサの隣はドラッグストアです。
あと、サミットと提携していて、ネット宅配が使えるそうです。

何回も何回もその話題が出て飽きたが、普通の都心部はそんなものでしょう。
だが池袋駅は、デパ地下があるから鮮魚など生鮮系は充実。西武も東武も地下２階は普通にスーパーだし。
ハナマサは野菜や厚切り牛タンのパック売りとか扱ってるし、TPOで使い分けでしょう。

http://supermarket.geomedian.com/101380/

https://www.mapple.net/bythemearea/a8b0c0/0303010106/spots_official.ht...

東池袋のタワマンなら、西友があるのに。

山手線ターミナル駅が近い、
そこをどう評価するかでしょうね。

東池袋だと乗り換えが必要になる勤務地の人も多いでしょうから。

そういう方は西友の近くに住めばいいんじゃないですか？私はデパ地下で何でも揃いますので全く気にして無いですよ。

富久には1000坪のヨーカドーができます。ということですね

新宿に向かって右側、みずほのATMコーナーの角を斜めに入った所に
「オレンジマート・オオクラ」という庶民派スーパーもありますよ。
日常使いの野菜やビールなど安いです。

すみません、左側です

ことスーパーに関してはアウルとエアが最強の立地ではないだろうか？
アウルは両隣に西友とマルエツ
エアは直下にマルエツ、西友も徒歩1～2分程度
地下鉄駅直結で1駅で池袋のデパ地下（北野エースとかガーデンとか）の高級食材が手に入る

マルエツではなくマルエツプチだよね。
西友の方が大体安いよ。

西武・東武のデパ地下がオススメですよ。
ここで大抵のものは揃います。

目白駅の少しミレーニア寄りのところにクイーンズ伊勢丹もできますね。

＞846
そうですね。でも池袋エリア同士で争いはやめませんか？
西友は配送してくれるから、結構使えますよね。

ん〜、池袋エリア同士もだめなら、
ここのライバルはどこなんでしょう？
同じスミフの高田馬場もライバル視したくないでしょうから。

ミレーニアのブログでも近くのスーパー紹介されてますよ。
大体何でも揃うようです。
http://www.sumitomo-rd-mansionblog.jp/minamiikebukuro/archive/14

>851
百貨店やスーパーって写真撮影禁止なんだけど、ブログに載せるなんて節操ないな。

許可取ってあるのでは？それくらいの社員教育は一部上場なら当たり前だが。

>>850
池袋のライバルは錦糸町、北千住

西武HD再上場‼︎

池袋のライバルは三軒茶屋じゃない？
北千住や錦糸町とは坪単価が全然違うでしょ。

北千住や錦糸町を池袋と比較するなんて馬鹿馬鹿しい‼︎池袋のライバルに違いない‼︎

三茶と比較する人なんているかなー？
三茶の相場は知らないけど池袋とはカテゴリ違いすぎない？
物件は別にして競合エリアは新宿区、文京区じゃないかね

池袋のライバルは新宿だと思います。

ライバルとか、どうでもよくない？
新宿・渋谷・池袋が相乗効果で地力を上げてる。
膨大な人口の多摩と埼玉の人々の職と憩の提供場であり続ける限り、この３都市は衰退しない。

三軒茶屋のライバルは北千住クラス。
ともに場末のチンピラが多かった街。
中目黒も兄弟。

帰宅時にデパートを普段遣いできるマンションに、ずっと住みたいです。

家電が好きだが、アキバは行きたくない。となると、有楽町か新宿か池袋。

家電はいつも池袋のYMDを利用している。なんでも揃っていて価格も他店より安く交渉できるのが魅力！

863
渋谷もですよ、

新宿、池袋、渋谷、便利だね。
駅利用者の世界トップ３．

>>862

帰宅コースに無印があるのがちょっと嬉しいです。

池袋のライバルは中野、上野、蒲田、日暮里あたり。
新宿、品川、湾岸は格上。
綾瀬、赤羽、北千住は１ランク格下。

3月6日の日経新聞の地域版の記事によれば、東京メトロ副都心線と東急東横線の相互直通運転によって、池袋の街としての価値が高まっているそうです。

不動産関連のデータ分析会社アトラクターズ・ラボによると、池袋の賃料は昨年から16％上昇し、１カ月、１坪（約3.3平方メートル）当たり約２万9000円になり、2万6000円弱の渋谷を上回ったと報じられています。

池袋には若い女性をターゲットとしてお店が次々にオープン。今までの池袋のイメージを変える流が起こっています。

副都心と言われる東京の3つのターミナルは新宿、渋谷、池袋というランキングだったのが、新宿、池袋、渋谷という順番に変動が起きたということです。

今後はさらに池袋駅のデッキ構想などの大規模再開発が現実になりますし楽しみですね。

カカクコムの運営する不動産住宅情報サイト『スマイティ』の
「2013年度 賃貸物件 人気駅ランキング」
→池袋駅が１位
http://news.ameba.jp/20140307-357/


HOME’S暮らしといっしょの「2013年人気の街ランキング（関東エリア）」では
→池袋が１位
http://www.homes.co.jp/kurashito/life/ranking/ranking025/


リクルート住まいカンパニーの「住みたい街（駅）総合ランキング」では
→池袋が３位
http://bizmakoto.jp/makoto/articles/1403/03/news117.html

>868
湾岸が格上とか、いきなりの綾瀬とかおかしいやろｗｗｗｗ

>871
つまり
賃貸で住みたい街、池袋ってことですね。

>873

1行目だけ読んでレスする癖、治した方がいいですよ。

　

中野は池袋とは比較にならないよ。
所詮、中央線の快速止まるサブカル駅。
丸井の品揃えも悪いし百貨店も家電量販店もない。

池袋は百貨店もある山手線のターミナル駅。
新宿、渋谷、池袋の順でトップ3でしょう。

>876

その数値は測定地（豊島区の場合は区役所）の揺れが少なかったということで、
それ以上の意味などありません。

行政区の区切りで自然現象を語るのは無理がありますよ。

地盤の良さを求めるなら、
杭を打たずに直接基礎工法で建ててる（＝固い地盤が地表近くにある）大久保タワーのほうが確実です。

では、全国くまなく地震計を設置しないとならないですね。
天気のアメダスと同じで、近隣データから地盤の様子を推し計ることが大切なんですよ。
震源の茨城からずっと離れている湾岸の方が揺れている、豊島台地が強固らしい、
それだけ解れば逆に充分ですが。

2020年頃に豊島区役所の跡地に建つオフィスは、２３区最高の地盤ということ。
その売り文句なら、企業に人気が出そうだね。近隣の価値がまた上がる要素を１つ見つけた。

湾岸エリアってやっぱり子育て住環境としてはいいですよね？
難点は活動エリアが湾岸方面ではないのと、そのうちきそうな巨大地震の際に湾岸エリアはダメージがでかいのではと懸念してます…
スレ違いですが湾岸エリアはどう思いますか？

>880

この物件との比較検討ということならスレ違いではないですよ。

湾岸のタワーマンションも比較して見てきましたが、
湾岸は今、かなり値段が上がっていて、これからも高くなると予想されます。

ただ、オリンピックが終われば、湾岸の選手村は住宅地になり、マンション供給過多になると思われます。
すると湾岸バブルは弾け、売るに売れないマンションが増えていくと思います。
オリンピック後ならともかく、今子育て用に買うのは、高値掴みになるのではないでしょうか。

異論はあると思いますが、個人的には。

>876
携帯だと読みづらいから、このスレに限らず、いちいち貼らないでほしい。

>882

その876さんも携帯から書き込んでいるという驚きの事実。

スマホなら見にくくないからでしょう

>881
供給過多なのは、湾岸でも中央区や江東区ですから。
港区湾岸での直近の供給予定は、いつになるかわからない新駅の再開発地程度。

第二期の販売開始も伸びたね。思ったより売れてないんだ。
ブリリアがあの売れ方でしょ。
売れて当然ってことだろうけど、実際は厳しい。
ブリリアとは池袋といえども違うよね。完売も怪しいね。

あの客の足元見て価格決めるやり方どうにかならない？
てか、もうすでに1割は割高だから。
8000万の所は7200万が妥当でしょ。
まぁ、私の個人的な見解だけどね。

>888

もっと詳しく教えて。
むしろ完売させない理由は？ 彼ら営業は早く売切りたいのでは？
竣工後に売る理由はなぜ？

ちなみに、ブリリアは即完売、富久クロスも完売したよ。

ここはむしろ完売させないって意味がわからん。

>889

それは分譲時が格安だったから。そんなこといったらエアライズだって値上がってます。
しかしミレーニアは、すでに割高だよねって話。

あと、港区のあの立地と、こちらは豊島区池袋。そこも考慮してね。

8000万のとこが9000万には将来ならないよね。元が高値だよやっぱり。

モデルルーム行きましたが、ここの3LDKはほぼ完売してましたよ。

>888　の者ではありませんが。。

なんでも、さっさと完売するというのは、値段が手ごろで、むしろ
安かったのではないか？という判断だそうで、
いい物件なら、必ずいつかは売れる。ということで強気の価格と聞いてますよ。

最上階は、眺めもよくて、価格も最上位。なので、現物を見てもらって、納得の上
ご購入頂くとか。下層階も、眺望とかの点では、タワマンの売りがないし、
条件が悪い部分があるので、最初の売れ行きをみて、出来るだけ高く売れる価格設定を
したいのだそうですよ。常時、在庫を抱えて、比較対象物件を持って売るのが、マンションギャラリーの役割でもあるんだろうしね。。。いずれにせよ、高い値付けのすみふ物件は業界でも有名。だけど、これが成功してるのかなんだかわかりませんが、業界での売上の利益率は高いと聞いた。
大胆な戦略ではありますよね。完売を、あえてねらわない。。

>>いずれにせよ、高い値付けのすみふ物件は業界でも有名。だけど、これが成功してるのかなんだかわかりませんが、業界での売上の利益率は高いと聞いた


売手の得は買手の損。買い手は高値で買わされるってことでしょ。

あたしは良いんだけど、次の事考えると豊島区池袋が引っかかるんだよね。

やっぱり遊ぶ街ではあるけど、住む街ではないのかなと。
あたしは住んでもいいけど、この不人気は価格の高さと豊島区池袋があるのかなと思ったよ。

ブリリアが良かったかな? ブリリアの中古でも待つかしら。

ブリリアも池袋だけど違うからね。そこのセンスない人はカモられるから気を付けて。

第二期販売開始が伸びたのがポイント。
4月下旬だったのが間際になって6月下旬に急変更。
現場には権限ないからトップの判断だろう。

この辺の延びた事情解説できる人居ませんか?

あと、オバマ訪日TPP合意なしの影響だったら流石だけどね。
TPP合意なければ、日本は売りに転じるからね。

>>早めに完売できたらモデルルーム、広告費などコストを抑えることができる

販売期間が長い程、販売コストは嵩み売価に転じてくる。その負担は買い手が高値で買う事。

>>竣工後もゆっくり売る

竣工後に売るのは低層階と最上階。殆んどは竣工前に売る。
ゆっくり売るなんて営業も言ってないし早く売りたいはず。彼らは売ってなんぼ。

>>そもそも竣工した物件に自信がないと出来ないのと、デベの財務体質が優良でないとこのやり方は出来ない。

財務体質が優良なのと物件が優良なのは相関ない。物件のコストカットは見えないところでいくらでも出来る。
お客様住む人の事を考える企業体質が優良でなければ優良物件は作れない。

そもそも売り方が買い手の事を考えるというより、売手の都合優先と感じる。

一般的に考えて、ある物の値段が上がると考えるのなら、売る時期はできるだけ後の方がいいし、下がると考えるのなら、早く売ってしまった方がいいでしょう。
すみふの、販売に時間をかけるというやり方は、不動産は値上がりするという予測(正しいかは別として)を前提としたものでしょう。
それを支えているのが「優良な企業財政」であり、企業財政が優良だということは、儲かっているわけで、すみふの戦略は正しい…のかもしれません。
あるいは、買う側に高いコストをうまいこと押し付けているのかもしれません。

すみふの現場の営業マンと以前話をしたら、売れ行き好調な物件であっても、本社から「販売枠」の縛りをかけられているので、「売れるうちに売ってしまう」ということができないそうです。
営業マンとしては二重のストレスではありますが、売れなかった場合の責任も本社と分担できるわけですから、サラリーマンとしては悪くないかもしれません。
しかし、おっしゃるとおり、買う側にとっては、この作戦のメリットはほとんどないので、「売り手の都合」でしかないという気はしますね。

さらに解せないのは、GMの、高層階と低層階を同じ値段で売るというやり方です。
そりゃ、「売れる」高層階を売り切ったあとは、不人気にもなるでしょう。
すみふの「考え方」をお聞きしたいものです。

爆安＆即日完売の方式だと、転売坊が買いたがる。
すると、空き家や賃貸部屋が多くなる。
一生住むつもりでも、寝上がったら思わず売ってしまう住民もいて、
住民がめまぐるしく変わることも。

最初から相場＋αで出せば、純粋な住民で構成される。
竣工してから現物をちゃんと見てから買えるし、
毎週末、入居者の引越トラックで大騒ぎになることもなく、
そういうところが住友に一部のファンができる理由。
なかなか完売しないが、中古価格はそれなりに高値を維持しているのが特徴。

ただ、住友の物件でも価値下落の例もある。リーマンと震災で、湾岸は苦戦した。
たとえば豊洲は、東雲や新豊洲が安いままなので、住友の値付けは明らかに失敗。
ミレーニアは、近隣のブリリアが高値でも人気の内に完売してるし、西武元本社ビル建て替えと
駅デッキ建設が決まっているから、まだ安全。
ゆっくり売っても、デッキ完成の2017年とか、現庁舎再開発の2020年など、将来も池袋は話題があるし。

ミレーニアが高値で出てくれたおかげで、ブリリアなど近辺のリセール価値も下支えしてくれるし、時間がかかっても完売してくれたらOK。学習院下の物件は駅遠にもかかわらず、ここと同じくらいの高値でかなりの長期戦だったけれど、ちゃんと完売した。
ミレーニアは駅から見えるほどの距離だから、心配する必要はないのでは

机上の空論ですね。
ブリリアは高値でも人気の内に完売したなら逆に、転売坊もいるだろうし
投資目的で空家や賃貸部屋が多いかもしれない。
しかもあそこ、南側も東側も再開発予定地だから将来は高い建物が南と東に建つかもしれない。
そうなれば資産価値の維持は疑問です。
維持とか安全なんて、予想通りにいくかどうか分からない。

第2次販売の延期は、本社の弾切れ懸念ではないでしょうか。
各社、増税騒ぎで3月に相当数在庫を売ってしまった上、最近の資材と人件費の高騰で、新規物件の着工が遅れています。
売るものがなくなったからといって、急に販売センターを縮小したり、営業マンを減らすことはできませんから、在庫数を睨んで、年間販売計画を見直したのではないかと考えます。
すみふは、竣工までに全体の3分の2くらいまで売るつもりでしょうから、この時期に多少販売計画を後ろ倒ししても、目標は達成できると踏んだのでしょう。

＞南側も東側も再開発予定地だから将来は高い建物が南と東に建つかもしれない。
すごい開発目白押しなんですね。山手線内側で手頃な価格で勢いのある場所って、希少です。

なかなか面白いやり取りでした。

やりとりなのか、独り言なのか。

どちらでもいいじゃないですか。

皆さん、オプションはどうされましたか？
網戸付いてないんですよね？高層でも、やはり虫きますから付けるべきですよね。
ダウンライトとか悩み中です。

網戸は必要でしょうか？高層階でも虫などきますか？
教えてください。

３０階位に住んでます。
この時期は羽蟻が１匹窓についてたりしますね。小窓を一日開けっ放しで虫は入ってきた事がたまにあったかなぁ??って程度、でも飛んで来ますしエレベーターに乗って上がってきますよー
階数によりますけど、神経質な人ではない限り気にならない程度ですよ。私は虫が嫌いなのであまり窓を開けないですが。
予算の都合があると思いますけど、個人的には気になったらオプションは付けた方が正解だと思います♪

30階に住んでる方に聞きたいのですが、
地震じゃなくても常に揺れてる感覚がするというのは本当ですか？

914さん
いや…それは無いですね…
湾岸エリアとかでは無いので風が強くないとかの条件があるのかもしれないですが、私が鈍感なだけかもしれませんが揺れは全く無いです。震災の時は揺れは相当少なかったですし。
高層マンションへのくだらない噂は色々ありますが…住んでる側からすれば検討はずれな事多いですね。

915さん

お返事ありがとうございます。
そういう話を聞くので心配でしたが、噂でしかないんですね。
安心しました。
ダイレクトウインドウについてはどうですか？
夏は暑くて開けていられないのは本当なのでしょうか。

免震タワーは風で揺れ易い、なんて話もありますね。
38階に住んでます。夏に蝉が飛んでくることさえありますよ、秋はトンボがよく窓の外を飛びます。

現在23階に住んでます。
昔のタワーマンションは風でも揺れることがあると聞いたことありますが、そのあたりも改善されています。
おそらくこちらは大丈夫でしょう。
虫ですが、高層階でもいます。
風に運ばれてくるみたいです。
セミやバッタも飛んできます。
ずっと開けていると小バエ等は入ってきますね。
ただ24時間換気、しかもこちらは機械吸気なのであまり窓をあける必要はないのかな。
どうしても開けっ放しにしたい方は網戸必要です。
あと、ダイレクトウインドは本当に暑いです。
昼間はカーテン開けてられないかな。。。
朝日もすごいので遮光カーテンは必須ですよ。
ダイレクトウインドのマンションに関してはあまり南側はおすすめできません。

最近のタワーマンションは高層でもそんなに揺れないんですね。
ダイレクトウインドウですとどの向きがお勧めでしょうか。
高層階は北向きが最も資産価値があると本で読んだのですが。

>高層階は北向きが最も資産価値があると本で読んだのですが。

そんなわけないですよ。
北向きに東京タワーでもあるようなマンションでもなければ。