シティタワー武蔵小杉　パート2

そう思います。
弾けると思う人は、希望的観測ですか？

都心でもないのにずっとマンション価格が上がり続けるとかお花畑なのかな？
再開発前は安かった。ここは再開発も佳境に入り、アベノミクスだオリンピックで最高の高値掴みのタイミングでしょ。
まぁかといってオリンピックまでは弾けるほど下がることはないだろうから
買って数年で売れば大損はしないだろうけどね。せいぜい手数料込でマイナス1000万ぐらいだと思われ。
問題はオリンピック後。
築10年超えで都心でもなく少子化も進む。
7000万で買った部屋が5000万切っても驚かない。

じゃあ、オリンピック直前が売り時なのですね。参考になります。

小杉だけバブル崩壊？

どっかそういう街がありました？
便利な場所で。景気が横ばいで。教えて。

全体の景気が読めるなら証券会社にでもお勤めすれば。

オリンピック？
中国はオリンピックまでって言われて、さらに不動産上がってるのに。

過去の東京オリンピックのときもそのあとが、加速度的に経済成長したのに。

少子化？
不動産っていい場所と人気の無い場所で二極化するのに。

人口減ってるのに、東京都は毎年10万人人口増えてるのに。

？？希望的観測ですか？

希望的観測はやめましょ。
専門家ぶるのもやめましょ。

オリンピック終わったら、武蔵小杉含めて日本全体がバブル崩壊すると、読み取りましたが。

事前案内会行きましたが、結構売れそうな雰囲気を感じました。
モデルルームも混んでたし、何よりシニア層が目立っていました。若いカップルもいたけど両親付き添いも多い。相続税対策や贈与の特例たっぷりな感じでした。オレオレ詐欺で1千万以上取られる人もいるくらいですから、 景気動向関係ないシニア層も沢山いるんでしょうね。

バブルとは、実態経済以上に資産価格が上がってしまっていること。

いまのTOPIXのPERは、14-15倍程度。

どこがバブルなのよ。今はだけどね。

>720
まだ始まったばかりなのにね。
バブルの状態がどういうものかも知らない連中が
バブルバブルって適当なことを言ってて面白い。

少なくとも小杉が10年後に少子化ってのは無理があり過ぎ。そんな予想しか出来ない零細デベさんは小杉の再開発には無縁なんでしょうが…

デベにお勤めさんにも、注目の物件ですね。

極端な話、企業が内部留保を続ける限り武蔵小杉の需要は落ち難いと思う。

今思えばGWTって角部屋なのにこの坪単価。
三井だし東横直結だし最高だよね。
ついこないだの話なのにね。

http://mansion-madori.com/blog-entry-1182.html

タイミングだからしょうがないよ。

725
なんですか？
なぜ茶々入れるんですか？
何が言いたいんですか？

景気が悪いときに買った人は良かったですねって言ってるじゃないですか。

どうしたいのさ？

1.727のような必死な営業をからかっている

2.購入者が単純に優越感を感じている

3.ここを購入したいが高すぎて買えないので
　単純にアンチになっている

4.高すぎアピールをすればデベもひょっとしたら
　値付けを改めるかもしれないと淡い期待をしている

5.購入検討者に危険な市況への警笛を鳴らしている

さぁどれでしょう　

売り渋りして価格吊り上げただけのこと。ミニバブルのときはそれやってリーマンショックにぶつかって惨敗なんてのがあった。アメリカが財政規律を厳しくしたらまた同じことが起る。

売れ残ったら入居者にもデメリットがあるから、情勢判断は慎重にね。

725は、悪意を感じます。
GWTに住んでるのかもしれないですけど、間接的な誹謗中傷は辞めて下さい。ここを買おうと思って真剣に考えてる人は気分悪いです。

アメリカが財政規律を厳しくしたら？
量的緩和縮小のことですか？
FRBの動向を(たか派とハト派)毎日チェックしてるんですか？

新しく議長になるイエレン議長はバーナンキの政策を踏襲するとの観測ですが。

アメリカの不動産価格がサブプライム前に比べて、大分安いのはご存じですか？

消費税増税があったか。景気が落ち込んだら、マンション購入どころじゃなくなる人がでてくる。

ケースシラー住宅価格指数をチェックしましょう。
731は勉強不足だと思います。

増税はリスクになりますが、社長百人アンケート(日経新聞)では、増税後も景気拡大が66％だったと思います。

企業が手元の内部留保を使い出せば、またお金借りるようになれば、設備投資すれば、賃金上げれば、M&Aすれば、景気ってどうなりますでしょ？

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

年によって変動はありますが傾向は分かります。
新宿区は５年間ずっとほぼ坪300超えで推移していますので
御苑の新築タワマンの富久の平均坪320万はほぼ妥当、
景気を考えるとお得感すらあります。

小杉は元はせいぜい250万程度の立地。
再開発は評価するにしても300を超えてくるのは
長い目で見て危険な気がしますがどうでしょうね。

リーマン後のマンション分譲少ない時のは、参考にならないと思います。

また駅から遠いのも含めての平均坪単価だと、駅近に分譲が無かった地区もあるでしょうし。

不動産知識が全くなく、最初の段階で見る資料ならいいかもしれませんが、
ある程度知識ついたら、国税庁の路線価図とか、不動産屋の知り合いに頼んで(いたらですけど)レインズとか、のが個別要因も考慮出来ていいでしょね。

あとトミヒサクロス欲しいなら、そっち買えば。

東横線沿線に欲しい人じゃないと、ここの価格は納得出来ないでしょうから。

東横線の東京都側の値段を知ってる人のが納得感あるでしょうし。

東横線プレミアムですね。ブランド力ですね。

東横線の東京側とここを同一の括りにするのは無理がある。横浜側ならともかく。
ここはチェーンばかりでうまい店もないし、ちょっとしたものが買える店のある商店街や
長年やってるような評判のいい病院もないので実は結構不便。
そして、かもし出す雰囲気と文化があまりに違いすぎる。

そもそも２３区の中ではそこそこの立地と呼ばれるとこから川崎にうつるには抵抗はあるし、それに抵抗ないんだったら意外と湾岸で買うんだよね。安いし、豪華だから。

武蔵小杉が好きでもなく、高すぎと言ってる方は、
なぜここに来るのでしょう？不思議です。

知ったかぶりの自己主張では説得力がないねぇ。
この首都圏でも人口増となっている場所は少なく、様々な業界で出店を検討している
。マンションだけでなくともホットな地区なのであーる。まさにこれから。
まして、稀にしか必要のないものを売っている店より、日々の日常生活で必要としているものを売る店が近くにあり、充実している方がよっぽど住みやすい。
評判のいい病院って２３区だからあるってもんじゃないよね。少なくとも聖マリアンナ、日本医大のほかに、GWT横のクリニック棟ができるし、これもこれから充実。
でも湾岸は水際だから住みたくない。多少地盤が悪いとしてもリスク面で少なく、交通便の良い武蔵小杉なんだなあ。昔の「川崎の武蔵小杉」という目線で考えていてはダメポ。今は不動産業界では武蔵小杉がちょっとブランド化してきている。

小杉の地価が上がることには賛成の立場ですが、坪330？の価値があることには懐疑的です。
両方の駅に近く立地的には良いですが、府中街道を車で通っていると、近くにバラック的な家や古い居酒屋が多く、川崎的な雰囲気です。駅から徒歩でのアプローチなら綺麗なのでしょうか？
間取りやダイレクトウィンドウ、カスタムメイドは魅力的なので、適正価格で集客してほしいです。小杉バブルが弾けることなく、高止まりするためには、もう少し安くして、抽選くらいのほうが個人的には良いように感じます。

すみふの高値設定はここに限ったことではない。その結果どうなるかも周知のこと。騒ぐことではないよ。

それから、さくらバリバリだから惑わされないように。ここは事前案内の段階からこうな具合だから、集客苦戦してるのかもね。予約制だと混雑も細工できる。特定の時間に集中させればいいだけ。

738さん
私は都立大学や学芸大学に賃貸に住んだあげく、武蔵小杉に買う予定です。

地元で買えないってのもありますけど。

330は適正価格ではないね。もう少し適正の300程度で販売して欲しいけど、相手は空気を読めない（読まない、読む気がない）、住友不動産だからね。武蔵小杉の全体のことなんか全く考えてないだろう。

小杉の坪単価がどこに落ち着くかはあと数年は判断が難しい。それでも今買う必要のある人は今の価格で買うしかないから、それを批判するのは的外れ。湾岸は都内で安いかもしれないけど、アクセスでは小杉に見劣りするのは否めない。府中街道の川崎感は住民も認める周知の事実。ただ、少なくとも小杉周辺は今後の拡張工事で綺麗になるよ。

買わない人がわざわざネガティブな書き込みするなよ

高いとか、安いとか、価値観はそれぞれで
新宿とか、湾岸とかそもそも住みたくないエリアと比較されても意味ないので、

地価が上がったって言っても武蔵小杉にまだ工場とグラウンドしかなく、湘南新宿ラインも横須賀線の駅も無い時と比較していたり、地価が上がって当たり前でしょ

新駅ができて、新しいショッピングセンターができて、再開発されて街並みがきれいになって、大手のタワーマンションが駅近くにできて、交通利便性が良くて、便利なら昔より高くても当たり前です(^-^; 買うやつは買う
買えないやつもいる 収入が少ないってことで

私は独身時代は目黒線東京側を転々と結婚を機に小杉に移り住みましたが、住みづらくなるどころか永住を決めました。

買えないなんて他人を揶揄する人が検討者ってのも考え物だね。将来のお隣さん候補。

748

そーやって煽るあなたが考えもの。746さんは批判しかしないエセ検討者を排除したいだけ。流れを見れば一目瞭然。

湾岸って一括りにされてもいろいろだよね。少なくとも品川港南口のマンションは、周辺に通勤してる人なら永住目的では買わないでしょ。

半分はさくらでしょ

>738のように主観的マイナスイメージで捕らえてる人はそもそも武蔵小杉で買わなきゃ良いだけ。
23区内で同等条件を満たす場所があったらいったい幾らするのか、またそのような物件があるなら候補としてあげて欲しいね。
また武蔵小杉近くには関東労災病院があることをお忘れなく。

武蔵小杉はまだこれからの街であり、成熟した街と文化や歴史で比較しても無意味でしょう。個人的にはサッカーが好きなので等々力競技場が近くフロンターレの本拠地としての街の雰囲気は好きですけどね。

ただ新規検討中の方々は武蔵小杉の今後の再開発に期待を持ちすぎてはいけないと思う。
再開発は+αの要素と考えて脚を運んで現状だけで見極めた方が良いと思いますよ。

あとは横須賀線、湘南新宿ラインの混雑具合も体感してから、購入して欲しい。あとから、JRなんとかしろ！って逆ギレしないようにね

せめて連絡通路の動く歩道を増やして欲しいし、南武線のホームと動線を分けて欲しい！新設のホーム歩道橋を改札口と繋げれば可能でしょ？

あ、今日のもやもやサマーズ、武蔵小杉ですね。ちょっとしたものが買える昔ながらの法政通りが紹介されるそ。

754さん、ここで主張もいいと思いますが、是非JRに申し入れお願いします。

もやもやサマーズは武蔵小杉みたいですね。今日18時30分～。

普通の人は入らないような店に入るので、新しい小杉が発見できるかも。

あと、今日の日経新聞のトップ記事は必見。

資材価格やH型鉄鋼の記事が掲載されてますぞ。

>753 それ、重要ですね。
自らラッシュ時に突っ込んでおいて、あとから逆ギレではリサーチ不足甚だしく哀れですからね。
平日に自分の通勤想定でマンション出口から品川までの混雑をしっかり体験しておくべきですね。

昨年比10％以上の鉄の上がり幅、新日鉄の決算発表から推測出来ますし、

TOTOの株価の上がり方から、建材費や住宅設備機器の旺盛な需要は読み取れる。

LIXILも元気。グローエ買収してるし。ホームセンターの株価や利益予想と市場の利益予想まみときましょう。

ゼネコンの収益圧迫が人件費と資材価格の上昇が要因。不採算事業は請け負わないようですし。鹿島な元役員の人は、特にうちは低採算、不採算事業はやらないほうだと、言っておりましたが、こちらのマエケンさんはいかがでしょう。

間取り例がでてるね
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11694568205.html

やはり72.35平米は苦しいですね。
よく練られた間取りだとは思うけど、収納と洗面所とバスが特に気になる。
実質2LDKとして使用するなら開放感を演出できるので○。
まあ狭いながらも頑張った感はあるかな。

下がり天井がすごいね。あと、パウダールームの入り口が開き戸。しかも、誰かが顔を洗ってるときにあけたらごっつんこするレイアウト。

さらに、専有面積にトランクルームを含むだって。水増し。

CタイプはLDの扉を廊下の手前につけて、LD面積を水増し。最近、旗竿パターンは多いけど、このタイプはお初かも。

LDのエアコンはビルトインじゃないし、壁掛けタイプを後付けですか。この価格で、こんなところをコストダウンするなんて。しかも、LD１５畳もあって、あの位置で一つだとLD全体に風が届かないから、冷えないかも。

そこまでして800戸かあ、って正直思っちゃう間取りですね。
やはり間取りはメーカーの姿勢が表れるね。

バルコニーに避難ハッチがあるから、階段での二方向避難路が確保されてないんだね。
若いときはともかく、歳をとったら梯子で避難って結構きつい。終の棲家と考えてる
人にとってはよろしくない設計。

世代年収1500万未満の共働きで、都内で買えないという訳でもないですが、数年前、マンションの買い替えで小杉に転入しました。買い替えの決め手は、主なビッグ駅までいずれも一本で行ける交通利便性です（とりあえず将来の買い替えに備えるには、交通利便性は最重要視していました）。でも、いざ住んでみると、スーパ、大型病院、クリニック、コンビ、値段がお手ごろのレストランの多さに気づき、生活の利便性も備えている町だと強く感じました。

んっ、部屋の中のトイレの脇に竪排水管っぽいパイプスペースがあるぞ。ここって
自由設計が売りじゃないの？

ちなみに住戸内に竪排水管があると、更新が容易にできない。最近のタワマンは、メ
ーターボックスの脇に竪排水管用のパイプスペースを設置するのが普通なんだけど。

５３階でハシゴだと、風の日にはスリルも味わえるかも。高層は毎日風が強いかな。

Cタイプひでぇ。

普通の位置にリビングのドアをつければ、
リビングインバスを避け、全個室を廊下に面させることができたのに、
LDKの表示畳数かさ上げだけのために、ドア位置を容赦なくずらしてる。

いっそ、トイレの前までリビングにしてしまえばいいのに。

事前説明会行ってきました！価格は置いといてw物件の内容は悪くないですね。狭いと思ってた72平米の部屋も畳数では77平米相当が本当なら3LDKとして検討候補かも。最大天井高は2.55m止りだけど、梁が少ないのが好印象。何よりサッシ高2.3?mのダイナミックパノラマウィンドウは圧巻。中住戸でも十分な開放感でしたね。

私的にはベランダの水道とコンセントが好印象。小杉の既存のタワマンにはないけど、あるとすごく嬉しい設備ですよね。

最後のアンケートで、3LDKの予算の選択肢の最初が「〜6500万円」で萎えた。因みに最後は「〜9000万円」仮に実質77平米相当だとしても…

725が7000万未満だったのに、760はまさかの7000万超・・・

仮に、タイミングの差で全て説明が付くとしても、
今ここは買うべきタイミングじゃないって気がする。

ビルトインエアコンはメンテナンスコストも高いし、買い替えも大変だから、良し悪しだよ。

70平米ちょいの部屋を9000近くで売ろうとしてるってこと？
坪400万とかなりますが…ここは港区？苦笑

早く買わないと上がっちゃうよ。
間取りは二の次。住めばなんとかなるさ。

パーフェクトな人間がいないのと同様。一長一短。

円安が進んでしまうわー。

高いと思わせて、安いと、お得感から一気に売れます。

恐らくそういう作戦。

ま今後不動産市場自体上がるのは、景気見てりゃわかるんでしょうけど。

坪300万円以下は期待できないようですね。
住友らしい。

資材価格、人件費、景気、細かい話しすりゃ塩かビニールまで上がってやがる。

不動産相場は上がるんだろうけど、坪400は高すぎる。

3年後くらいならそれくらいになってるかもな。

そんなんじゃ買わんぞ。

こりゃ、オリンピックおわる7年後まで賃貸だな。

>770

Cタイプの洋室（２）の前は柱でふさがれるから、採光で廊下側に扉だと居室の条件を
満たさないのかもね。行燈部屋と一緒で、全面引き戸で開放するとリビングと一体って
ことで居室ってパターンかも。日当たりは確認しておいたが方がいいかも。

しかし、５３階建てだからか柱が太い。

営業時間が過ぎてからポジの連投。日曜日は書き入れ時だから昼間は対応できないって
ことで分かりやすいな。

ネガがネットに公開されてる情報でしか話が出来なくて分かりやすいのと一緒だね^_^

成りすまし投稿は禁止なんだけど。コンプライアンスのない会社って宣伝してる。

確かに図面からは読み取れない細かい改善が随所に反映されてる感じだったね。ただ主寝室が狭い。DNKSや3人家族を意識するなら主寝室は妥協しちゃウケないんでは？今後出てくる最も広い角部屋のカスタムプランに期待したい。

金のある人はいいね。

本当のお金持ちはお金の使い方にシビアでしょ。こういうのに飛びつくのって成金。

>762

専有面積にトランクルーム含む…
「無料でお使いいただけます」って言われて
「ほぅー。なかなか太っ腹じゃないか。」と思ってたのにぃ…。
そりゃ、無料だろ、買ってるんだから（笑）
それとも、専有面積に含んでて使用料もとるマンションもあるのでしょうか？

今のむさこは、昔けっこうもてはやされてたときの浦安みたいな感じなのかなあ。
浦安とは災害危険度が大違いだけど、はやりすたりというのはあるんでしょうね。
あのときの浦安も高かった。

資産価値を考えるなら、やっぱり鉄板は山手線の内側。
むさこは、資産価値よりも、住みたいか・暮らしたいかで選択したほうがいいと思うのですが、どうですか？

事前案内会行って来ました。
上の方の角部屋が7,700万(坪350)
下の方の中住戸で6,900万(坪320)
予想されてたよりさらに高いという印象です。

下のほうの70平米中住戸で三井の東横直結GWTの30階の角部屋85平米と同じぐらいの値段ですね。
意外と安いかも。

アベノミクス前(一年前)の日経平均は、8000円台。

現在の日経平均は15200円。

株式ほどは上がってない。不動産のが遅れて上がるのでまだ買いです。

東横線と横須賀線の間の再開発地域ですので、
その価格ならば絶対に手に入れたいです。
倍率がどの程度になるか心配です。

ここはお買い得。
倍率5倍は覚悟しないとですね。

びっくりするほど安い。

買うならいつ！？

今でしょ！！！

>790
そういうまともな意見はここでは相手にされませんよ。
武蔵小杉が一番！という人達ばかりだから。
客観的にみればもはや武蔵小杉は便利であってもいい街ではなくなっています。
バブルの間は買いのポジションになるとなかなか状況は客観的に見れなくなります。

バブル？

武蔵小杉が？

バブルの定義は？

ポジションがロングだから？

武蔵小杉のタワーのPERは？

たかが800世帯。私みたいに東横線東京側で買えないから、小杉で検討してる人腐るほどいると思いますけど。

>>793
アホか。

んなこといったら、5年ほど前も日経平均は1万5000円台。
そのときに比べて、不動産は半額になったか？

日経平均が半分になっても不動産は半分にならない。
同様に日経平均が倍になっても不動産は倍にはならない。

これだけ煽っておいて、売れ残って完成在庫になったときの言い訳が楽しみ。

>>802
うちは半額以下になりましたよ（涙）

中古になった瞬間に2割落ちは当たり前っていうけど、5年で半額以下はひどいな。
まあそのなんだ、がんばれよ。

そうね。青山、銀座あたりの土地の実勢価格は倍以上になっても、全ての立地が倍にはなりませんね。

場所の良いとこ限定でしょうね。

将来完成したときも現在と同じ景気なら苦戦してるかも。

しかしどう見ても景気は上向きそーですけどね。

土地価格の変動が激しいのは商業地域。オフィスも建てられるような。住宅地は変動がNTTの株価くらい。(住宅地によりますが)

SUUMO 11/19号
特集『横浜・川崎・湘南のマンションの常識』

常識１）
「先輩購入者の約半数（56％）は3000万～4000万円でマンションを買っている。」

常識２）
「部屋の広さは、約半数（52％）が70～80㎡」

常識2は当てはまっちゃいますね（笑）

そーだろな。格が違うから。

わからない人は、すぐに検討を止めましょう。

おいおい神奈川県のプリウスとクラウンを比較する気かい。