【万博記念公園】ガレリアヴェール　入居者用 part8

ガリレオに改名したら資産価値が上がるだろう。

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建替えた方が早いのでは？

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つくば万博はいつ開催されますか？

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80年代に開催されたと思ったが。

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ゴミの件はどうなりましたか？

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雪

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雪見酒

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そんな暇なかったよ、雪かきで。

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雪

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また雪降るね？
ガレリアは大丈夫ですか？！

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いつ降るの？

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１０日に南側の大通りの歩道を通ったところ、雪がもちろん残っていたけど
どなたかが歩道に雪だるまをつくりやがったみたいで、おかげさまで
自転車は大変苦労しました。
その後、１５日の雨のあとも、しばらく雪だるまのところだけ
雪が残っていました。
今後は、せめて歩道には雪だるまを置かないでください。
お願いします。

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溶けるの待つくらいの余裕が必要。

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外壁いつ直すの？

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今でしょ。

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ついに、ここのマンションのデート商法、報道されたね。
住民の質が悪いのうなづける。

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今年の総会は、東京建物アメニティさん＊＊＊総会屋をつかうのかな。
山田興行の関連者を、管理会社を。

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いろいろありましたが、
つまらないことが、なくなりましたね。
まー、ここのところは、ガレリアも安泰？
でも、かなりの人が入れ替わりました。

山なみが、綺麗にみえるガレリアヴェール。
田んぼも、あと数週間で水が入り綺麗になる。
はてしなく、何もなかった万博でしたが。
引渡し周辺戸建が増え、利便がよくなった。
ここまで、グチャグチャになった管理組合を、
さらりと解決できるわけでない。
なさけない状態だったが、仕方ない。
いつ、解決すべき問題が総会まで終わるのか。
のぞみの高い住環境が、やってくるのか？

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356
またまた。。。

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外壁落下酷いね。
あれは恥ずかしい。。

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この前、北側の道を車で走っていたらフットサルコートの横にある門を
ヤンキースの帽子をかぶった糞ガキが、自転車に乗ったまま足で開けていた。
注意しようと車を止めたが、門を開けたまま逆方向へ走って行った。
顔は覚えているが、今度見つけたらどうすべき？

管理人室に連行？
部屋番号聞いて、家に連行？

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359
無視だな。。

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A棟側のゴミ捨て場前に、PCモニタを捨てているバカがいるけど、防犯カメラ付けてるんだから画像晒せよ。
迷惑駐車みたいに…

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361

それどころじゃないよ。
マンションの欠陥対策で。

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外壁はこうなったけど基礎は大丈夫ですと言って誰が信用するでしょうか？
すぐに修復にかからないところからも管理のなってなさ加減もよく伝わってきます。

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>>362
施工不良だね。タイル貼付け時のコンクリ表面の素地調整不足。
外壁の瑕疵は竣工引渡し後10年間は法律で売主保証責任だから、
売主に補修請求すればいい。
ただ一度こうなると他も怪しい。全タイル壁面の打音検査が必要。
そうなると、地上からの足場では済まないからゴンドラが必要。
ものすごく金かかるけど、売主の無償補修になる。
その無償補修請求をするのが管理組合の仕事になる。

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>364

タイルは仕上げだから入らないんじゃ無い。躯体の問題で落ちたなら話も違うけど。

それより10年を待たずして全面打診てことだね。

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タイルは美観としての装飾だけども、基本は壁面の防水保護だよ。

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しょうがないじゃん。
前の期の管理組合が、24ヶ月点検を了解したから、適切な時期にやらなかったから、管理に不届きがあったので、建築各法律的に住民側全負担で、修繕でしょう。

福岡高裁と津地裁での判例があります。
くわしくは、一昨年の10月期の官報を。

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>366

防水保護だから？

漏れてなければ品格法の対象にはならないよ。

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>369
品格法じゃなく品確法ですな。
外壁のカバーみたいなものだから、ブロックは対象外ととれるかどうか。法律へのリンクは、こちら。

http://www.pref.chiba.lg.jp/juutaku/mochiie/hinshitsu/shinaakira.html

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>370
ブロックではなくて、タイル。
書き間違いすみません。

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なにか、7Fに「7」の数字が入っている。
ある意味芸術品。

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>370

「対象外ととれるかどうか」って判断できない時点で論外だろ。雨が漏れなきゃ水の侵入に対して欠陥があったと言えないよ。

まあ、それとは別に管理組合は売主に交渉はするべきだけどな。

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もし、外壁落下で下を歩いていた人の頭にタイルがあたり死傷事故になったら誰の責任になるのか？
タイルが剥がれて落下しなければ事故にならなかったはず。

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>374

タイルが落ちても雨水が侵入していなければ「雨水の浸入を防止する部分」の昨日は失われていないと判断されるんだよ。

大体なんでも施工不良と言うが震度6弱でゆすられている事を忘れちゃ駄目だろ。

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>377

それで建物内に漏水してるのか？
水の侵入にってのはそう言うことを言うんだがなあ。

負け惜しみも大概にしろ。品確法を理解していないのがバレバレ。

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>>377
理事長ではないでしょう。外部でしょ。
理事長は、単なる会社勤めの人では。

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377

元理事ですめなくなったおばさん。
あなたは、みらい平のカスミで半額になった刺身でも食べてだまりなさい。

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>>375

外壁タイルが落下するなんて、品確法以前の建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵だよ。

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>>381

品確法以前に、震度5強以上の地震後の崩壊があった場合は、通常起こり得る状態ではない自然災害があった直後すぐでの、点検をしていなかったから起きた事故であり、建設施主ではなく、現所有者や管理組合の管理をしていないことになり、所有区分所有者の連帯責任となる。
実際に、サーパス研究学園さんでは、震災後外壁の点検して、崩壊や可能性のあるところは地震保険で修理しています。

前期のガレリアヴェール管理組合の理事長、監事の力不足というか、関係会社に丸め込まれたのが、悪い。
親会社が親会社の管理会社では、しっかりとした対応を期待するのは、無理です。

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>381

君は本当に負けず嫌いなんだな（笑）

382の書き込みをよく読んで自分のマンション板に帰れ。

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去年、みらい平のマンションで同様な外壁タイル剥がれ事故があったよ。
補修工事は屋上からゴンドラ吊るしての１か月にわたる大がかりな作業だった。
剥がれの補修だけでなく全タイル打音検査して予防保全処置までやった。
当時の理事長にどのように交渉してどこから金出して補修したか聞いたらいい。
管理組合費の持ち出しでやったか売主に無償補修させたかを。

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>>382

前レスに別府マンション事件のこと書いてあるよね。
勉強してから書いたら？

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>>385
最高裁差し戻しの高裁判決は、事実上の住民敗訴やで。
過失割は、住民過失9で、建設会社過失1
判決上告棄却で、判決確定したよ。
最近だけど。

しかし、住民調停で本来なら施工会社を訴えるべきところを、売主を調停被告にした。本来なら売主である東京建物不動産販売を味方にせず、敵にしたのが間違い。

施工会社と設計担当したプロパストを訴えるべきだったのに、あえてプロパストの負債の泥を被ってガレリアを、最後まで売った売主の東京建物不動産販売は、責任はないだろうし。

それに、別府事件は施工会社を対処としているが、ガレリアは、売主を相手にした。根本的失敗。

売主は、助けてくれないし、判例からいって直すのは無理だよ。

さて、とりせんにかいもの行こう。

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>最高裁差し戻しの高裁判決は、事実上の住民敗訴やで。

頭悪いな。別府マンション事件は上告破棄差し戻し判決が問題ではない。
判決主文の次の文言が建設業界を震撼させたのだよ。
「当該瑕疵を放置した場合に，鉄筋の腐食，劣化，コンクリートの耐力低下等を引き起こし，ひいては建物の全部又は一部の倒壊等に至る建物の構造耐力に関わる瑕疵はもとより，建物の構造耐力に関わらない瑕疵であっても，これを放置した場合に，例えば，外壁が剥落して通行人の上に落下したり，開口部，ベランダ，階段等の瑕疵により建物の利用者が転落したりするなどして人身被害につながる危険があるときや，漏水，有害物質の発生等により建物の利用者の健康や財産が損なわれる危険があるときには，建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵に該当するが，建物の美観や居住者の居住環境の快適さを損なうにとどまる瑕疵は，これに該当しないものというべきである。」

これ読め。
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20110721142929.pdf


>しかし、住民調停で本来なら施工会社を訴えるべきところを、売主を調停被告にした。本来なら売主である東京建物不動産販売を味方にせず、敵にしたのが間違い。

あほ、間違いではない。正しい。
管理組合（買主：区分所有者）は施工者と契約関係がない。契約関係があるのは売主。売買契約だから。
施工者と契約関係があるのは売主。建設請負契約。


>施工会社と設計担当したプロパストを訴えるべきだったのに、あえてプロパストの負債の泥を被ってガレリアを、最後まで売った売主の東京建物不動産販売は、責任はないだろうし。

元売主の地位と契約を継承しているのが売主の東京建物不動産販売。売買契約書読め。

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>>387 さん
>>386 さん

売買契約書の地位について、建物を施工した業者の責任である。
判決文のとおりである。
しかし、ガレリアの場合は、調停をはじめて前に調停を担当していた元幹事が、建築家であった第二期から継続していた理事を解任し、勝手に東京建物不動産販売の弁護士とマンション住民の総会議決をとらずに、また、調査担当のさくら事務所と担当していた扶桑法律事務所を飛び越えて、勝手に話し合いをし不利な方向にもっていかれ、法的権利を失ってしまった。
幹事は、理事長以外でマンション総会を開ける権利があるので、口約束でも、約束は有効。調停の参加はすでに理事会で決まっていただろうから、これは仕方ない。

本来なら、別府の対応を使い簡単にできる解決方法があったが、それをガレリアは使えない。

売買契約以前に過去の管理組合が隠蔽してきたことが足かせになっているだけ。今の理事長は困っている筈。
だから、契約ではなく理事会の報告書ではなく、霞が関にある東京弁護士会の調停の公示文書ファイル(閲覧のみメモ、コピーも不可)を閲覧してみて下さい。

>>387 さんあなたは正しいかもしれないが、それを住民代表が権利を放棄し、法的対応が無理な状況になってしまっている。法的根拠で対応していれば、24ヶ月点検時に、一緒に外壁の打痕検査をしていて、外壁が崩れる前に、外壁の材質が契約のものと違うことが理由で、外壁のタイル交換ができていた。
このパターンの解決方法は、前スレッドに過去ログがあるので、参照できると思います。

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>>388
その元監事に対して、不法行為に基づく損賠請求訴訟を管理組合が何故提訴しないのですか？

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不法行為で訴えるべきだか、すでにガレリアから逃げていて、行方不明。総会の時に、幹事に解任された元理事が、不法行為(消火器の盗難問題)の時に、暴露した時にこの問題をはじめ今季の問題については、追求しないとTASの千葉氏が言っているから、管理会社を変更しない限り総会の説明により、できなくなっている。
さらに、告発をさせないように、管理会社の契約を2年縛りにした。
2年経った後、管理会社が変わったとして、告発を受理するかといえば、受理をしないだろう。

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訴訟起こせば弁護士の職権で市役所に問い合わせて居場所は突き止められるよ。
ところで告発を受理するのは裁判所なんだけど。

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一番簡単なのは、ネットで登記情報取ることですね。
元所有権者の転出先現住所がわかります。

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>390です。

そうしたら、総会の時の2年縛りがあるから、契約上口約束で、動けない。
だとしたら、管理会社を変えるしかない。
管理会社を変えるのは、法律の抜け道があるのて、管理会社を変えた上で、民事・刑事両方の告発がはベスト。

管理規約を変えるのは、3/4議決だか、管理会社を変えるのは、区分所有法の規定で、1/2議決。
管理会社が変われば、過去の議決も約束も変わるし、管理規約もすべて変わりますよ。
そうすれば、管理会社や過去の理事長も含め、簡単に告発可能ですよ。

TASがいる限り、自由は効かない。

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話はかわっているが、このこと忘れるな。

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管理会社の2年縛りなんて今時あり得ない。

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>>395
みらい平な悲しいあなたは、ヤックスドラック行って、ドリエル(睡眠剤)飲んで、早く寝なさい。

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【建築業界を震撼させた「別府マンション事件」】

1996.7.21の最高裁判例によれば、外壁の剥落が生じると、設計・監理者と施工者には損害賠償責任があるが、それだけではなく、剥落する恐れのある部分を放置した場合も、その補修費を損害賠償する責任がある。
もし、剥落が生じると、設計・監理者と施工者は、その補修費、落下物による人身事故の場合の怪我の治療費、慰謝料、あるいは物損事故の場合の弁済費用など、一切の費用を損害賠償する責任がある。
また、外壁に「浮き」があれば、剥落防止の措置としての補修費を損害賠償しなければならない。
建物の所有者は、損害賠償請求にあたって、設計・監理者と施工者に過失などの不法行為があったことを立証する必要がないと解される。7.21判例は、どんな理由があろうとも、外壁の剥落は社会的に許容されないと判断した。

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7.21判決は、取り消されている。
別府マンションの判決は、建設業者の事実上の勝訴。
これからは、最高裁差戻高裁判決内容は、下記のURLどおり。

http://blog.livedoor.jp/mineot/archives/51903345.html

その中に、過失の証拠の立証だが、前の期の管理組合監事が話し合いに応じて解決承認扱いした為、証拠があっても前の監事により、立証不能。
したがって、ガレリアの場合は、完全敗訴になってしまう。

すべては、逸脱した不法行為が原因だ。

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>>398

よく読んでみな。
「原告は中古で購入したため、マンション売主との契約関係がないから直接施工者に請求した。」
それに対する判決だよ。
マンション売主と契約関係があるのは元の所有者。原告は元所有者との売買契約で、売主との売買契約ではない。
何れにしろ、最高裁の判決主文の「建築の安全性に対する瑕疵」の考え方は司法判断になっている。

ところで、みらい平の管理組合に問い合わせたが、外壁タイルの剥落は売主に無償補修させたとのこと。

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>>399

うちのマンションは管理組合として売主に無償補修請求するのですよね。
管理組合費で補修するようなバカなことしませんよね。

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>>399 さん

>>388 と >>390 さらに、 >>393 にあるように、
前期の管理組合の幹事が、住民不利の約束事をした、したがって民法上の利益の喪失の状態であり、たとえ法廷闘争をしても、完全に負けてしまう。
本来なら、別府にしても前のスレッドの770あたりの類をみても、東京建物敗訴の判例で修理を売主にすることができるが、ガレリアは自分代表の前の期の幹事が、利益の喪失をさせてしまった。
したがって、売主には修理代を請求は難しいと思われる。

あえて、損害賠償として利益の喪失の原因をつくった前の期の管理組合理事長と、すでに逃げているが調停に出廷していた副理事長と幹事に損害賠償賠償請求するしかない。理由は、不当行為だ。

売主への請求権利を、住民総会の議決(3/4)をとらずに放棄をしてしまっているから。

>>399 の対応は、残念ながらできない。
住民総会の議事録には、残っていないが、発言はボイスレコーダーにのこっているだろうから、口頭報告で住民の了承が総会参加者の過半数の了承で、完全な形での利益の喪失が成立している。

>>399 の方法ができれば、苦労はいらない。

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>>401 です。
訂正があります。

x …自分代表
。…住民代表

間違いました。
でも、自分の家のことは真剣になる。
いろいろ、意見をみると勉強になる。

否定することなく、知識をたくさんすり合わせ、勉強しましょう。

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さすが、つくばエクスプレス一番のマンションだね。
ゴルフもマリーナもない、充実ののリスククラブ付きのマンションだね。リスククラブだから壁も崩れるんだね。

住むには、リスクがいっぱいあるんだね。

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>>403

住めば、都はるみだ。
住めばわかるが、共用施設は、つくばの最高クラスですよ。

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>>405

こんなとこに書くとこじゃないでしょ。
管理組合のポストに意見を入れとけ。

ハゲしく対応してくれるよ。

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どうでもいいから、関係ない人に被害を出さないでください。
つくば市内の最低レベルマンションであることを自覚して下さい。
損害賠償がおこらないことねがいます。

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>>407 さん
確かに、壁の崩壊したのだから、これぐらいの更なる落下防止を写真のような形で、処置をして欲しい。
すぐ脇が交差点で歩道だ。
馬鹿な住民が多いから、こういうことに頭はまわらないと思うが。住民として、恥ずかしい。

ご近所の皆様に迷惑をかけている事を実感しなくては。
通学路だし。

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>407
>408

理事長の部屋の外壁がハゲかかっているのだから、絶対に対応しますよ。ここに書くことじゃない。管理組合のポストに投書すべき。

あまり、ハゲしくハゲかかっていることを書くと、さらにハゲの心配をしてしまうから、待て。
ハゲハゲ書いていると、傷つくよ。対象の部屋の人が。
ヘアーじゃないよ、部屋。

一生懸命対応しているのだろうから。

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理事長に期待します。
間違っても組合費で補修するような組合員の共同の利益を損ねるようなことはしないでください。
組合費は組合員全員の大切なお金です。個人のお金ではないからと安易な支出は謹んでください。

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他人なんかに期待しないで410が自分でやればいいのに。

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積立修繕金がマイナスになっている以上、管理組合費で対応するしかないかも。すでに、エコキュート関係で、前の期の管理組合が相応のお金使っているし、リュクスの余剰金を修理代に置き換えるのも、おかしい。
>>401 の状況があるから、難しいところもあるが、監事が訴訟代理人として、管理組合長名で裁判を起こす。先に、修理をした代金を相手に請求するか、それとも、東京建物不動産販売に修理をさせるようにするか？
とりあえずは、さらなる崩壊の危険があるので、サブエントランス脇をネットで養生するべきだと思う。4F部分のタイルがさらに崩れそうな雰囲気があるので。浮きかかっています。
22号室ラインの11F以下の所有者の強力を得て、屋外機置き場とバルコニーの間に養生をしましょう。
住民のみなさん、昼間セブンイレブンに行った時でもいいので、サブエントランス脇を確認しましょう。

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昼にセブンイレブンに行くなんて、キッズルームの前で食い散らかしてるマナーの悪いママ達だけだろ。

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ママどもマナー悪いな。
マナーが悪い人間が住んでいるから、崩落する。
あとは、ママどもの年上のババアどもな。
ちなみに俺は、昼じゃないけど朝セブンで昼飯のおにぎり買うぞ。あの壁は、いただけない。

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売主に一筆書かせて言質を取り、無償補修させるのが理事長の使命だろう。

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>>415
無理、前回の調停で権利の喪失をしている。
理事長と弁護士の監事連名でやるか、訴訟になる。
>>401にある通りだ。

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415
住民配布された書面かな？？
この様なサイトに載せて意味ある？
またまた資産価値下がるよ。。
もう売れないマンション。。。

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修理しないで禿げたままの壁こそ資産価値を低下させるのでは？
理事長！禿げは醜いよ。

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つくばレーベン。
研究学園NTT、あと、研究学園長谷工レーベン、と物件ができて行く。
新物件がある中、中間駅で公共施設や金融機関のない駅の物件に、飛びつく人間はいないだろう。崩れた壁の修理をしないと。

それよりも、ハゲしく対応する管理組合に期待して、これ以上、ハゲにならないよう理事長には、頭を使ってがんばってほしい。ハゲについて、頭にこさせないようげがらわしくないように、ハゲ対策をしてほしい。

壁ハゲが、拡大とこれ以上のハゲのスベり落ちのネットなどのハゲ防止の対応を。

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>>421
エコキュートなどの水周り製品は、だいたい10年程度の使用を前提にできていますから、前の居住者の利用頻度や入居時期によってもかわりますから、判断は難しいでしょう。

エコキュートではないですが、深夜電力に夜湯だめタンクは、7年で故障して取り替えた同僚がいました。

したがって、5年以上たったものは、経年劣化を考えてもよいでしょう。
あと、東京都内などと比べ水質が悪い茨城の水道では、劣化もはやいと思います。
なので、使っていて壊れたら寿命とおもってあきらめるのも仕方ないと思います。

外壁と違い、毎日使用するものですから。

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>422

いい加減なこと書くんじゃねぇよ。仕組みはエアコンの屋外機とほとんどおなじ。

お前は5年でエアコンを買い換えるのか。大体壊れたら修理すればいいだけだ。タンクはステンだからさびたりしない。

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422
ドリエル飲んで早くおやすみなさい 。

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423の間違いです。

423はヤックスドラックで今夜もドリエル買っておやすみなさい。

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>423

だから、エアコンは毎日は使用しないって。
それに、家庭用エアコンは、乾式熱交換器だから水を利用しないから、20年は持つ。ただしガス切れが起きなければだが。

エアコンは隠蔽配管の部屋なら、修理だな。
ABC棟の北側の部屋などの、標準工事で終わる場所なら、修理代金よりは購入し方が安い場合もある。

コロナや東芝なら、低価格で品質の良いエアコンがいっぱいある。

ちなみに、業務用の高層建物などは、湿式の水交換方式もありますね。水冷式のエアコンの風の吹き出し口には、結露した水滴がたまっていますね。
まず、マンションでは、六本木ヒルズぐらいでしか採用は、なかった筈。

まぁ、壊れるかこわれないかは、施工方法か確実にやったかでしょうね。

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施工の悪いマンションの壁の代表作。
つくばエクスプレス沿線の一番の作品。

作品名
「7Fに、7の数字。これが本当の、つくばイタイル」

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>>428

パナソニック製以外でも、長府製作所やリンナイなどの既製品が入りますよ。
山新で取り扱いありますよ。まだ、変える段階ではないですが。

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