パークシティ大崎　ザ　タワーってどうですか？Part4

価格上昇局面と判断したんじゃないの？

グローブもライバル物件が多くて売れずに延期したんだよ。プチバブルと重なって偶然成功。

というか販売延期って本当なの？ガセではないのか？

消費税増税駆け込みの反動でしばらくは落ち込むでしょ。

安いから中国人から要望書がたくさん出て、何言っているか分からないから延期したんでしょ。

延期といっても、一週間くらいだったと思いますが

ガセでしょ。うちは連絡来てません。

驚きのOhを咲かせているんじゃん？

私が検討中の部屋は固定資産税が居住後、毎年35万近くかかるようです。当初5年は減税されるようですが営業の方も税制度の詳細は把握していないようでした。35万だとすると、月額換算で3万弱支出が増える計算になりますが、固定資産税高くないですか？管理費が高いことよりも、よっぽど大きな問題に思えます。減税制度の詳細わかる方いらっしゃいますか？？

固定資産税の新築から５年間の減免は来年の３月末引渡までが対象。延長されるかどうかは決まってない。

その程度のことすら説明できない営業は担当を変わってもらったほうがいいと思う。

910だけど、以下はあくまで私見です。

固定資産税の減免って、過去はずっと延長されてきたけど、来年は消費税増税に伴う住宅ローン減税の拡充があるから、延長はない可能性が高いと思っている。

少なくとも最近、減免の説明をデベの営業がしていないってことから、彼らも無いと思ってるのでは。

グランスカイの検討に比べて
・坪単価が実は高い
・住宅ローンの減税は拡大したとしても最大400万円。（当時は500万円）
・消費税増税
・固定資産税の減免なし（？）
・管理費高め

出費がかさむなー

グランスカイとの大きな違いは景気。
グランスカイの時はリーマンショックで景気後退。
今はアベノミクスとオリンピックで上昇中。

今は、消費税増税の駆け込みが終わって落ち込むタイミングでしょ。オリンピックも熱が冷めちゃったし。９月までに販売しなかったのは失敗かな。

株と一緒で景気後退期に仕込むがの鉄則だな

あー良かった、グランスカイ購入しといて。
リーマンショックさまさまです。

ここは中国人多いよね。富久はモデルルーム見に行ったらホモカップルばっかだったけど。まあ、買っても住まない中国人のほうがマシかな。

御自分が購入しようとされる物件と近隣、既存のマンションとの比較、優越感を探そうと必死なんですね。

投資対象の購入ってデメリットでしかないよ。賃貸に出されて、モラルの低い賃貸住民がトラブルを起してくれる。

私の狙っている間取りと階層は、既に要望書がたくさん出ていましたよ。
一般受けしそうな部屋に倍率がつかないとは思えない。

グランスカイの低層はタンクトイレに壁掛けエアコン。

要望書出しても、登録するかどうかは自由。
営業が他の部屋に変えさせようとする場合もあるし。

ここと同じなの？

会社で持株やってる人はりぐってるだろうから、結構購入余力あるのかもね

ここは売れると思う。リーマンショック後に買うよりよほど安心。

北向きから西向きに変更したら、営業さんに嫌な顔されたｗ
北向き人気ないのかな・・・

925
だからデベが強気で購入者がわりくうんだろ

今振り返ってもプラウドタワーの時がプチバブルで、大崎エリアの天井でした。上げ相場でいつ超えるか？

予測よりは安く出て来た印象でここに来て注目度が急に増して来た感が有りますね
実際グラスカよりちょっと上がるか同程度と予測していた人が多かったと思います
ただ人気が出過ぎると極力小分け販売に切り替えて少しずつ値段を釣り上げていく事も良くある手だから
でももう値段出しちゃってる所は変えられないだろうと思うけどね

ここを買うか中古を買うか悩んでいます。
よくその街1番を買えとよく言われますが、
プラウド、グラスカ、パークシティをみたとき、ランドマークならどこになると思いますか？

どれでもいいんじゃないのお好みで

ランドマークはどれか判断難しいけど、一応どこかの雑誌では代表的なマンションとしてウエストシティタワーが紹介されてましたよ。

山手線外側であるがウエストシティータワーは駅直結、徒歩3分。
正直、大崎のタワマンと言えば、誰しもあのツインタワーを想像する。
不動産価値ではグラスカが間違いなく上だが。
この物件の登場で、大崎の外からの見え方がどう変化するか、
楽しみだ。

やはり外観や高級さで選ぶならグラスタじゃない？

SONYビルがなければウエストシティタワーズがランドマークになりえたが。
ウエストを内見した印象は部屋の中はこじんまり。
圧迫感がありましたね。単身者やDINKSにはいいかも。
ファミリー向けではないかもね。

時価総額で比較しよう（中古流通平均坪単価×専有部総面積）

プラウドが東五反田なので除外しまして、前提的にはグランスカイなのですが、同じ階数であり、テンション高めの
検討者の手前もありの、どっちもどっちのランドマークで良いと思います

よく大崎は目立たないとか所詮大崎みたいな投稿を目にしますが、私はそれで良いと思っていますね。
以前の大崎は工場街という認識はあっても実際、内側工場街を見た記憶がありません。せいぜい、ニューオオタニ・インがあるなぁぐらいの印象なんですね。
それは山手線に乗っても、山手通り・ソニー通りを走っても、工場街をそれ程意識させるような場所ではなかったからだと思います。
だからこそ、良い環境が保たれる再開発が出来るのでしょう。過ごしやすくて、かつ山手線駅が近い。それが良いですね。

東京に生まれ育っても、御殿山とかお屋敷街を知らない人もたくさんいますから。比較するのはアレですけど。

ランドマークはグランスカイとここの二本だと思うよ。他と高さが頭ひとつぐらい違う。

不動産価値で言うとグラスカが間違いなく1番なの？
933さん
プラウドも五反田だから除外ってちょっと無理ある。
937さん

最近、Yahoo不動産などでおお先近辺の中古出物検索すると、プラウドやや大崎ウエストシティタワーズとかは出物の数がかなり少ないが、グラスカは10戸位でてる。まだ3年なのに何故なんだろう？

たまたまでしょう

60～70㎡ほどで6500万までで買える部屋はありますか!?
あれば向きなども教えてもらえますか?

外観や再開発規模そして業界認知度では今のところ圧倒的にOWCTだろうね
不動産関係に聞くと真っ先に出てくるのはこの物件
西口は基本住宅街でタワマンとオフィスビルの数少ないから余計目立つ
山手線内はビルも多いので目立ち難いが大きさだけで目立つのはグラスカ
人を呼べる街並みになればパークシティになるだろうね
周囲街並みで決まってくると思うよ

再開発規模（面積、床面積共に）なら間違いなくここがナンバーワンでしょう。強気の価格の根拠はそこです。
でも街並みは実際できてみないと素人には実感できないよね。

パークシティというと豊洲か武蔵小杉をイメージしてしまいますが、
ここがオフィスと大したことのない商業施設になってしまった場合、
比較で何と言われるか…

この近辺で子供が遊べる遊具がある公園ってどこですか？？
Googleアースで探してみても公園はどこもサラリーマンの喫煙所、、、今は違うのでしょうか？？
小さな子供つれて遊びに行ける公園あれば教えてください

ゲートシティの目黒川沿いにある公園か、目黒を五反田方面に行くとパークタワー東京サウスの前に御成橋公園というのがあります。

あとはちょっと遠いけど御殿山のラフォーレの中にブランコとかあります。

＜＜プラウドも五反田だから除外ってちょっと無理ある

五反田って御覧の通り、ほとんどこのスレッドでは話題にならないんですよね。もっと話題になって良いとは思うのですが、
大崎中心という事で外しました。

しかし、エントリーされてもいないのにＯＷＣＴってちょっと無理ある。
って、問題ではないですね。失礼しました。

あとは小関児童センターがあるね。北品川ホームズの敷地内。

おなり橋公園か居木橋公園、北品川ホームズ横の公園ですかね

OWCTに隣接してる居木橋公園良さそうですねー
小さな子供も遊べる遊具あるし。ちょっと目黒川臭そうなのが気になりますが、雨上がりとかでなければ匂わないのかな？？？

はあ？
寄木橋公園はゲートシティ大崎の隣で山手線内側ですよ

OWCTは住友の悪い部分(間取り悪い、街に溶け込まない、ギラギラ感)を詰め込んだマンションかと。グランスカイやパークシティが風景の美化に貢献してるのと対照的。

ここも豊洲みたいに激変しますよ。

何となく永住ならパークシティ大崎。
金があれば御殿山戸建て。
街に溶け込むならルサンク。
賃貸住むならowct。
住み替え困るのグラスカ、プラウド。

そんな感じであってます？

豊洲みたいに、がいい事かどうなのか？
ららぽでない限り、どちらにしろ豊洲みたいにはならないでしょうけども。

豊洲みたいにというのは豊洲みたいになるではなく、激変するという意味だろ。
例えば初期のタワマンは豊洲という名前すらついていなったが、パークシティ豊洲以降はみなマンション名に豊洲が入るようになった。大崎も同じ。昔はマンション名に大崎とつけないケースも多かった。

大崎のでかい再開発は

大崎ニューシティー
ゲートシティ大崎
アートビレッジ大崎
シンクパーク
ソニーシティ

と過去にありましたが、開発規模でいえば北品川５丁目再開発はこれらのいずれより大きく一つの開発の３－４倍のレベルの規模感となっています。

グラスカは外観、立地でマイナス要素多いが、パークシティはその二つは少なくともグラスカの上をいってる。グラスカは五反田に寄り添い、パークシティは御殿山に寄り添う。正直、五反田物件と大崎物件を比較しているようで、互い別ものなんじゃないかい。

外観ってほとんど一緒なんじゃないの？
OWCTよりはよっぽど似てると思うんだけど。

管理規約とか中長期修繕計画の案とか見せてもらえた人いますか？？？
営業に高い理由を聞いたら濁されたし、ギリギリまで出来上がらないって言われたんですが、管理費修繕費決まってて中身ができてないとか怪しすぎ…
都内随一の管理費の高さで出してくるんだから、そのぶん充実したのか管理が行われるとアピールしてほしいですよね。

グラスカは正方形に近いが、パークシティは長方形。そのため、パークシティは中住戸でもかなりのワイドスパンで好感の持てる間取りが多い。グラスカの中住戸は正直アウト。角部屋比較でもグラスカはカウンターが張り出し畳数をスポイルしているが、パークシティは逆梁でその反省点を活かしている印象。

だけど、グラスカはスーゼネ鹿島施工。
ここは西松。

それどう違うの？

既出だったらすいませんが、マンションおたくのモモレジさんのブログ（10/21）に当マンションの紹介が出ていました。
・仕様
・価格
・販売が遅れている事情
など参考になることが多いです。

なんか建設現場見てるとコンクリなんでこねてなくてブロックみたいな工場で作ったプレキャストコンクリを積み上げ組み立ててるだけ。レゴみたいなもんだ。あれならスーゼネとかいらん感じだわ。

マンションおたくさんのサイトでグラスカの評価もバックナンバーでチェックすると色々と参考になりますよ。

おたくさんの評価、参考になりました。
販売が遅れている理由は曖昧でしたが。

967さん

逆に私は工場で均一な品質のブロックを組み上げてくれた方が安心なんだが、貴殿は現場こねこねの方が安心なのかい？

購入予定さんはどうしてもパークシティが一番と思いたいのですよね。
購入階によって仕様なんて全くちがいますよ。
プレミアムでも購入なっさて自己陶酔してはいかが。

いやだからスーゼネ施工とか大した付加価値にならんのでは？と思ったという話

971は誰と会話しているか不明

逆に、スーゼネ施工だったら
長所としてポジするんでしょうけど。

スーゼネ西松っていうことで経費削減

972さん

あ~理解しました、スミマセンでした。

西松は、スーのないゼネコン。
おたくさんが書いた通り、タワマン実績が少ない。

オタクさんブログはこのスレの意見を集約した感じですな

免震とかだとスーゼネノウハウとかあるのかもしれないけど制振だからね。

想定よりも1割程高かったですね。富久の内装グレードを上げれば、このマンション程度の質になるでしょうね。
それでもまだお得感はでる気がします。

管理費が高い理由はコンシェルジュの時間が長いから？　だったら短くして安くしてほしいな。

グランスカイよりちょっと仕様が良くてちょっと高い。

こちらのアドバンテージは、パークシティブランドで、学区は天下の御殿山小です。

パークシティはブランドじゃない。パークタワー、パークホームズと同列。

パークシティはブランド。パークタワーもパークホームズもブランド。OK？

だったらアドバンテージにはならない。

一階入り口付近の小さなスペースに３店舗入る計画になっていますが、
何が入るか知ってる方、、、

知らん

飯田橋は、業務棟と住居棟があるのに
パークシティではなくてパークコートですね。
パークコートの方がアドバンテージのあるブランド。

かなりの抽選倍率になると思うのでどのタイプに申し込むか真剣に悩み中。皆さんはどのタイプ狙い？

飯田橋のパークコートはパークタワー仕様だけどね。

パークシティ浜田山って業務施設、商業施設ってあったっけ？

飯田橋にタンク付きトイレは無いと思いますが。

武蔵小杉も無いよ。エリアの広さで決まるのかと。

レジデンスとタワー複数あるからパークシティなのでは？

>990
パークタワー仕様でほとんどの住戸が1億円以上(最高4億5千万)か…

武蔵小杉はプチバブルのときのパークシティを検討したから行ったけど、
標準で浄水器が付いていなかった。天井高は253cmだった。
川崎仕様なのかと思った。

階高や天井高と使っている高強度コンクリートは千代田富士見や赤坂のパークコートと同等と言っていた。後から追加できる廊下などの大理石床や諸々オプションはフルフル付けてもそんな大した金額にならないので、基本構造部分でいうとパークコートベンチマーク物件といえる。故に、基本構造はグラスカなど周辺物件よりも上。今の価格は消費税8%の価格だから、それを間引いて周辺物件と比較するとリーズナブル。それでもって御殿山に位置する立地勘案すると買いの物件だと思います。

倍率高くなりそうですよね。。私が要望書を出したところは一番人気ですよと営業の方に言われました。

向きだけでも教えていただけないですか？

一番人気は何倍？5倍ぐらい？