パークシティ大崎　ザ　タワーってどうですか？Part4

修繕計画できあがってないわけないじゃん。修繕費を載せてるんだから。

無駄な共有施設多すぎて、長期計画出すと驚愕の額になっちゃって客離れが止められなくなるから、『買う』っていう意志が固まるまで見せないんだよ。

一度買うと決めてしまえば、そのあとで多少のマイナス情報出してもキャンセルはしないという心理を利用してるんだね。

天下の三井物件の、修繕計画が遅れてるなんて変ですものね。

駐車場の利用状況をみているのかもしれませんね。近年の車は慣れにより駐車場利用率が想定より低いと料金収入の余剰分を修繕積立金へ振り返られないので全体といｓての修繕計画は決まっていても、戸別の積立金の積み上げが決まっていないとかあるかもしれません。

修繕計画へのコメント有り難うございます！
タワーの修繕なんて、まだ未知なところもありますし、
余力がないと購入は危険ですよね！
いろいろ魅力的なんですけどねぇ。よく考えてみます！

８０００万のマンションなんだから修繕費の数千円～１万くらいの差なんてけちけちすんなよ

固定資産税、減額終わると68平米で年66万くらいで合ってますか？？

こことパークハウス大井町レジデンスだったらどっちが買いですか？資産性の維持の観点と子育て環境（保育園、学校など）を重視してます。

>18
月島は団地レベルの仕様だから、比較されたらかわいそうだよ

資料に入っていた固定資産税(＋都市計画税)の予想額についてですが。

例えば８０平米の部屋で年間約４０万。これは新築減税を考慮しての額ですか？

となると５年過ぎたら、この倍近くの額を覚悟ってことでしょうか？

暮らしやすさなら大井町かな。買い物などは大井町のみで済んじゃうからね。

子育て環境というのも年齢によると思う。大井町は繁華街が近くて子育てイメージがないかもしれないが、小さい子供がいると遠出しにくいので近場でなんでも用がすむ大井町がいいって人もいる。

資産価値はどっちも悪くないんじゃないの。どっちのマンション住むかより具体的にどの部屋住むかで評価は変わると思います。

>>31

減免措置終了後の数値と思います。

月島の中古タワーに住んでた時は年額３０万くらいでした。
高いですね。

あーあ、同じ品川区だし山手線にこだわらず高輪台プラウドにしときゃよかったよ。もちろん値段の話ね。後悔先に立たず。

新築住宅の固定資産税の軽減は、26年3月までじゃなかったっけ。
ここは27年完成だから軽減ないんじゃない？

みなさんの書き込みを見ていると、なんだかんだと高いみたいですが、なんだかんだと売れてしまうと思います。
プラウドもグランスカイも高いなぁ～と思ったものですが、それでも売れましたし、リーマンショック後の当時と現在では景況感が段違いですから。
６０００万円を超える物件を購入する方は、管理費とか修繕費もそんなに気にしない方が多いのかなぁとも当時から思っています。

山手線の利便性、大規模＆再開発を評価されている方の、そんな地区のそんなマンションなのかもしれません。

出し惜しみだね

相続税対策の人は高くても痛くないし・・・何だかんだで売れちゃうのかなぁ・・・

28です。
36さん、ありがとうございます。
倍額になるかと思っていたので安心しました。

意外と安かった。結構瞬間蒸発に近いと思うけど。

そう思う人が700人くらいいるなら確かに瞬間蒸発でしょうな。

ここは学区が良いし、すみふやルサンクがいまいちだったので待ってた人かなり多い思う。

長期修繕計画って契約直前の重要事項説明のときにならないと出してこないケースがあるけど、なるべく早く、少なくとも登録前に確認しておいたほうがいいよ。重要事項ともども。あと、管理規約（案）と契約書の内容も。

契約の直前に提示されて十分理解せずまま契約してしまうと、後でしまったということになりかねない。

ちなみに長期修繕計画は、修繕積み立ての金額だけでなく、修繕項目と費用見積もりとかも要チェック。似たような物件をいくつか比較すれば妥当かどうか判断できる。

御殿山小は芸能人の子弟しが複数おるな。つんくは品川教会で目撃した。

>36

固定資産税の軽減は延長、延長でずっと続いてる。ただ、次回延長されるかは期限が切れる前年の年末の税制大綱が出てくるまで分からない。

良心的な営業ならその辺も含めてちゃんと説明してくれるはずなんだけど。

＞４７

３１です。ありがとうございました。今度営業の方にも聞いてみようと思います。
同等の比較はできないにしても、例えばグラスカの固定資産税の相場を知っている人からすれば
今回提示された額が、新築減額込みなのかどうかは、判断できそうですね。

共有施設は確かにしょぼいね。行って見てくればわかりますが、フィットネスルームはエアロバイクとランニングマシンがいくつかあるだけだし、キッズルームは7畳くらいの子供部屋?あれで何処をどうしたら管理費371￥/㎡になるのかな。

坪単価も高いよね。ちなみに品川区の平均坪単価は303万。ないわ～。ちなみに修繕費は4倍程度まで上がるみたいですね。

見てきた印象ですが、

〇天井高はまずまず高く、強烈な下がり天井はない模様
〇収納の天井高も部屋と同じくらい高くて、いい感じ
〇天井カセットエアコン１台標準（リビングだけですが）
〇玄関の「たたき」はタイルではなく大理石

△全面シートフローリング、トイレは塩ビ
△キッチンと洗面所は、天然石ではなく人工大理石
△広い部屋はタンクレスだが、狭い部屋はタンク付きトイレ
△色は低層階はすでに選べない

△南側の低層階は、すべて地権者
△東側は幼稚園？保育園？の園庭なので、賑やかさ覚悟
△月々のランニングコスト案外高し（７１平米で３万６千円）

と、私は感じました。
うーん、どうしようかな・・・。

管理費は駐車場の収入をどれくらい管理費に補填するかで大きく変わりますよね。

固定資産税の減額があるとして、対象なのは建物だけで、土地は対象ではないんで、減額前後で倍にはならない。どれくらいになるかは土地と建物の評価額の兼ね合いがあるので、確認しないと分からない。

>51

通常は駐車場独立会計ではなく、駐車場使用料はすべて管理費に組み入れで、駐車場の維持費も他の共用施設と区別なく管理費からまかなわれる。大規模修繕時に行われる機械式駐車場の交換は修繕積立から充当される。

このやり方の問題点は、駐車場稼働率が想定よりも大幅に低いと、管理組合の収支が赤になるってリスクがある。なので、想定稼働率をどう設定しているかと、駐車場利用希望の調査結果を把握しておく必要がある。

53さん
分かってないね。それは郊外の話。月30000円以上取れる都心タワマンの駐車場は、管理費を潤す打ち手の小槌です。マンションによっては管理費総額の3割ぐらい駐車場収入で賄っていたりする。

管理組合の収入に駐車場使用料の占める割合が高いからリスキーなんじゃない。

郊外だと車必須だけど、交通利便性の良い都心だと景気が悪くなると車を手放す人がでてくる。

それでも平米371円ってどういうことだろうね。

>>50

三井の某タワマンと特徴が似ていますね。

ただ、

>△月々のランニングコスト案外高し（７１平米で３万６千円）

某タワマンと比べて2割近く高いような。

>△南側の低層階は、すべて地権者

西側の低層階で地権者に割り当てられた住戸は少ない感じでしょうか？
もしそうであれば、その中で一番坪単価の低そうな住戸（階数、平米、値段）を書いて頂けないでしょうか。

西低層は値段出てない。西中層最安で330～。

山手線内側南側のプラチナ立地をどう評価するかだね

相続税対策で売れる、って書いてる人がいるけど
相続税は自民党も民主党も課税強化したがってるから、
いつまでも対策になるとは限らないよ。

ずっと待たされていたモデルオープンにようやく行けました。

グラスカ住民ですが、買い替え希望です。
間取り、仕様ともにやはりグレードアップしていた感があります。
御殿山小学区というのも◎です。
値段はグランスカイよりお手頃な感じでしたね。
正直ちょっと複雑です…。
再開発の規模感も大きいので、直前の五輪決定、北品川の地価上昇率ＮＯ．１
http://www.fnn-news.com/news/headlines/articles/CONN00254212.html
を考えるともっと強気かと思っていたので。

グランスカイの方には心中複雑な値付けとなっていますが、その他周辺物件から見るとかなりポジティブな値付けですよね。360だと周辺マンションの価値を下げることなく、住み替え時の売却もそこそこ期待できるため、近隣からの住み替え需要が後押しされるとおもいます。

グランスカイのひとは、客観的に見ると高値掴みだからしょうがないところあります。

正直グラスカより安く出るとは思わなかった
こっちのほうが場所がいい気がするし大体380位になると思ってたけど360だったか～
グラスカの後半振るわなかったので仕様を下げて値段を抑えて来たんでしょうか？
仕様が高いより値段が安い方がやっぱり売れるからね
仕様の詳細もまだ不明なんで何とも言えないけど
そう考えると360はいい所突いているのかな？
予想はずれ・・・

グラスカの標準フロアよりは仕様も上ですね。坪360と言われてますが角住戸が上げてるだけで、ボリュームゾーンは340～360ですよね。安いと思います。

竣工が五年も違うんだから差があるのはしょうがないんじゃないの。価格差も五年分の家賃と思えば納得できるでしょ。

340～360ですか？！
ん～本当なら検討の価値はあるな～
だとOWCTやルサンクと同じ価格帯ですよね？
山手線内側だし御殿山学区だし 安くない？？
まだ詳細見ないと何とも言えないけどら

何このポジ攻勢。安いわけないじゃんw

（グラスカなどから）買い替えを検討って書き込みをしばしば見かけますが。。。

皆さん停止条件付きで今の物件を売却し１年以上の仮住まいを覚悟されるのでしょうか？。

それともダブルローンを組むだけの資金的余裕がある方が買い替えを検討されるのでしょうか？。

あるいは別の方法あり？。気になります。

えと、グラスカではないですがローンはないです。

表参道 広尾は無理でしょ!!（笑
目白台ならもう少し安く有りそうだけど

オープンハウスは対象外って人が多いんじゃないの、ここの検討者は。

ここは妥当な価格だと思う．グラスカやプラウドタワーは高すぎって思った記憶があるなあ。

大崎で中古で出回っている価格を考えると、割高では？
最近あまり見ないけど、過去、時期は様々だけどファミリータイプのグラスカやOWCT、東京サウス、ルサンクの部屋が数ヶ月残っているのが散見された気が…
部屋の条件がいまいちではあったけど、売り出し価格は310から330位で、中古なので更に値引いて売却された可能性あり。
タワーが多いので、強豪物件がありすぎて売却ありきだと、360だと躊躇するな。

まあ安くはないことは確か。投資ならともかく実需は割安であることは最優先事項ではないと思うし新築で割安というのは物件というよりタイミングと社会情勢によるからむつかしい。投資ならいくらでも待てばいいけどね。

＞売り出し価格は310から330位で、中古なので更に値引いて売却された可能性あり。
ですよね。だから実勢は@300きったりするんですよ。値切られ、手数料とられでね。

で、ここの仕様は何？　これで@360？ですか。（で、グラスカよりここはいいとかいっている。よほどグラスカは高かったようで。）掴まされないように。賢い人はお分かりかと。

>73さん
ですよね。広尾新築マンション、このデフレ（脱却しようとしている状況下）でも@500超えますよ（笑）

海抜３mの低地で警報が良くなる地域且つ、いくら再開発をうえたとしても大崎はoffice街であるという地域特性に変わりわない。また、用途地域は準工業地域でもあると。

ファミリーで購入する人って、買い替えがつきものなのではないでしょうか？
永住する人もいるとは思うけど、基本的にライフステージに合わせて買い替える人も多いですよね。
投資ではなく、実需の人もセカンドハンドの事を考えるのは普通だと思います。

国土交通省としては値上がり率トップとなった北品川五丁目の基準地は住宅地として扱っています。
大崎＝オフィス街という誤った認識を持つ人が多いため住宅地としては割安に放置されていたため、再開発による価格上昇の余地が大きいと判断されたため住宅地としては番町、青山などを差し置いて上昇率都内ナンバーワンとなったようです。

郊外だとわかりませんが山手線内側のマンションは利便性を重視している人が買いますからね。10年経つと三割くらいは入れ替わるのでは？

郊外買っちゃうと値下がりが多く買い替え自体困難ですが、山手線最寄りのマンションはリセールも悪くないので買い替え前提ならロスが小さい都心を選ぶ人が多いと考えます。

＞80
品川区HPでは、建設地域は準工業ですよね。
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/page000003800/hpg000003769.htm

北品川５丁目の中で御殿山は第一種低層（＝住宅街）というのが一般的認識。御殿山とこことはつきとすっぽんですよ。大使館もあるし。

なんでもかんでも５丁目だから住宅街、なんて意見は乱暴かと。
現に再開発されてきれいな街並みになるような感じもするが、よく現地みましたか？
整備工場等などもありますよ。なくならないと思うけど。

準工業用地な時点で住宅地扱いじゃないけどね。
隣接していろんなものが建つリスクは無くならないし、北側にも再開発決定してるから、現時点で建設予定な建物含めて考えると眺望マトモなのは北東側だけ。

ちなみに再開発は、街並み古くなってきて、道も狭くて危険度高いから。不動産価値なんて優先順位は低いです。

坪360万は
値上がり率、を既に織込み済みの価格なんですかね？

工業地帯の立地で、この価格。それも安いといっている輩がいる。何と比して安いといっているかの根拠の提示もない。グラスカと比べて安いといっている方がおられるが、それは高値掴みしたからそういうロジックになる。ましてや、グラスカよりグレードを少しあげてきたので、尚更そう感じると。

いずれにせよ、売主視点でどういう販売を仕掛けてきているかをこれから買う人はよく検討された方がいいと思うがね。どうしても今じゃなく、地縁か何かでここ（大崎）でないといけないんだ、という方はどうぞ。

学区だけで買い。御殿山や三日野学区の中では最安に近いと思う。

＞84さん
そう考えるのが、妥当かと。というかこの地で20年？開発してきた経験があるので、そんなことは当たり前。

ただし、買う方もこれだけ情報化がすすんでいるので、積極的に情報をとり学習すれば、分析の精度もあがっていき、売主からの情報をうのみにすることもなくなるでしょう。時間かかりますが。飛びつくのはよくないですよ。

この次はもっと高くなるだろうし、将来もここが大きく下がることはない。山手線内側タワーはそれだけの価値がある。

御殿山や三日野はなんかすごいよね。区立なので別に教育が優れてるとかそういうことはないけど毎年麻布、開成に複数合格者が出るのはなんなんだろうね。まあサピックスとかのおかげか？

しかも御殿山なんて一学年50人もいないのに今年は麻布2人行った。男子の一割だよ。

>>88

だね。坪単価250とかの世界を期待しているなら江東区とかの埋立地にしたほうがいい。

山の手線内側タワーなんていくらでもあるじゃん。それが希少性？笑

さらに値段高かったり、ピンのタワーで周辺整備が今一だったりするから、こういった大型開発物件は価値があるわけで、それがわからない人には何を言っても無駄。

いくらでもあるというのはレベルの問題だね。外側はさらにいくらでもあるからな。

まあ価値が認められるためには再開発が終わらないとな。
竣工後の方が高く売れそうだけどね。

いくらでもある、なら
高輪から大崎・五反田にかけてタワマンがいくらでもあるエリア。内側でも特に。

招待状は届いたものの、時間がなくてまだモデルルームには行ってない者です。

北東の角で1億円だと、どのあたり（階数）になりますでしょうか？
教えて頂けましたら幸いです。

将来、この辺りのランドマークタワーは何か？
と聞かれたときに、ここよりもグランスカイだと答える人が多いのでは。

感情論になってきたね。いくらでもあるとか相手を言い負かしたい、持論を否定されてカッときたとか動機のレベルが低い。

いくらでもあるからどうなんだい？下がるならいくらまで下がると予測するのか？
既存物件との差はどこにあるの？

耐震性についてですが、西松の制振（制震）ダンパーは鋼板がぐにゃって曲がって揺れを吸収する弾遡性ダンパーなので、大地震が来たら場合によっては制振ダンパー（鋼板）を交換しなくてはいけなくなると思います。西松のＨＰでみると安価で施工可と書いてありました。鹿島施工のグランスカイは確かオイルダンパーだったと思います。

>98さん
非常にいい点ついておられます。

再開発後物件ということで条件が同じになった場合、どこが一番か、という点ですね。2番じゃ、だめだと笑

その観点では、グラスカに軍配があがると、私も思います。ただし、本物件は築浅が優位性となる。
グラスカはスーゼネ＆山手線両刀使い可能（大崎・五反田）＆近隣では一番の高さ（かな？）＆共有施設がここより豪華等など
中はどうせリフォームするし。

再開発の規模だとパークシティ大崎では？
グラスカの一番の優位性は電車からよく見えるところですね。

入居は２年近くも先ですよ！
気が早い事

ところでモデルルームってどこですか？
HPには現地しか載ってなかったけど？

自分でしらべなよ。

クランスカイを購入検討の参考にするのは、私もしていますし構いませんが、「再開発の規模では」言われましても、
グランスカイの価格には北品川の再開発、パークシティにはサザンガーデンの美観が折り込んであるので、
そこで優位性を競っても有意義な事とは思えないです。

同時期販売のグランスカイとＯＷＴＣなら競うのも理解出来ますが、グランスカイは完売してますし、
同じ三井なのですから、再開発地域を仲良く、住み良い街にして欲しいです。

「○○の子供とは遊んじゃいけません！と教育していたのですが、パパが○○のママと仲良く遊んでいました。」
てな事がありませんように

レジデンス棟は分譲されないのですかね。

分譲されますよ。
そっちの方が安いからまだ公表しないだけです。

>100

履歴系ダンパーってやつね。清水の境界梁ダンパーの物件も一緒だけど、長期修繕計画では自然災害は考慮されてない。ダンパーの交換となると計画外の出費となるから、どこから費用を調達するかってのが問題になる。費用問題がこじれると、下手すると交換すらできなくなるよ。そのときに再度、大地震に襲われたらジエンド。

３・１１では、乾式壁やALCが壊れて、補修で問題となった物件もある。制震、免震に限らず。

モデルルームの様子が例のブログで公開されてますね。写真付き。

土曜日にモデルルームに行った者です。
大崎駅からここのマンションへの行き方の質問です。
一番近いのは、ペデストリアンデッキからゲートシティ手前のエレベーターで下りる方法でしょうか？
ただ、エレベーターはなかなか来ませんし、かと言って横の階段はかなり長く、かつ雨の日は滑って転んでしまいそうな
材質で出来た危険な階段です。子供やお年寄りは上り下りもとても大変だと思います。
駅徒歩6分は、実際かなり無理があると思われますが、いかがでしょうか？

商業棟から駅までデッキが繋がるかどうかは決まってないみたいですね。確かに駅から地上に下りるエレベーターは小さいし、朝とか混みそうです。

このあたり朝は駅に向かうより駅からこちら方面に向かう人の方が圧倒的に多いんだけどマンションができてオフィスが出来るとかなり混むね。

>106

待ちの人が出てくるから、同じデベが同じエリアで時期をずらして販売する物件の情報は出してこないよ。

商業棟からのデッキは確定と聞きましたよ。

>115

ちゃんと書面で確認したほうがいいよ。某物件では営業がそう説明してたけど、入居時点ではできず、その後いつのことになることやらって状態ってのがある。

新川崎とここではデベの信頼感が違う。

そういえば新川崎でもあったね。最初に思いついたのは某大手デベの他物件。

しかしここ検討する人は
コンセプターがどうのなんてダセー広告に釣られるんでしょうか

大崎クオリティ・・