オープンレジデンシア南青山【旧称：（仮）オープンレジデンシア南青山3丁目】

地下１階も地下２階も、お部屋として分譲中です。

南青山だけ特別仕様かと思ったら、他のオープンと同じ仕様で驚きました。
本当にこんな価格で買う人がいるのでしょうか？

2020年までに六本木再開で今のロアビル裏辺りに第2六本木ヒルズ建つので東京タワーが見えるのは完成後3年間です。さらに東京タワー前の麻布郵便局も港区容積率緩和政策で丸の内郵便局みたいな高層ビルになるので頑張ってベランダから身を乗り出しても見えなくなります。

南青山築浅マンション価格
プラウド南青山@650
南青山５丁目計画@600
プレミスト南青山@550
オープンレジデンシア南青山@500
(地下は@400)

南青山のアドレス格付け順は①5丁目、②3丁目、③4丁目、6丁目、④2丁目、⑤1丁目、7丁目です。
最初のオリンピック後から50年近く建てかえがないヴィンテージマンションが多い地域ですが最近一気に建てかえ話が各マンション組合で出ています。後数年で新築マンション飽和状態になりますので中古物件もろとも価格の急落が期待できます。

建て替えで他に売り出しできるほど容積率に余裕あるマンションなんてほとんどないけどね。
売って出て行く人は建て替えにそもそも反対だし。

勝手な格付けですな。
商業立地の観点で出店する意味合いしか入ってません。

＞144

港区の住環境のスレより
結構良く出来てるね。


１中高層はＡ＋、２中高層はＡ、１住はＢ・・・。また、それぞれの用途地域内のＡはワンランクアップ、Ｂはそのまま、Ｃはワンランクダウンとして整理し直してみた。（「？」はＢとした）

Ａ＋＋　南青山４　元麻布２，３　南麻布４，５　西麻布３　三田２　高輪４　白金４

Ａ＋　赤坂６，８　虎ノ門５　南青山１，３，５，７　六本木２，５　元麻布１　南麻布３　西麻布２，４　麻布永坂町　麻布狸穴町　三田４　高輪１，２，３　白金２，６　白金台２，３，４，５

Ａ　赤坂７　北青山１　南青山２，６　六本木１，４　麻布台３　西麻布１　三田１　愛宕１，２

Ｂ　赤坂９　北青山２，３　六本木７　

Ｃ　赤坂４　六本木３，６　麻布台１，２　東麻布２，３　三田３　白金台１　芝公園３，４

Ｄ　三田５　白金１，３，５

Ｅ　赤坂５　南麻布１，２　芝２，３　東新橋１

Ｆ　赤坂１　虎ノ門３，４　東麻布１　芝公園１，２　麻布十番２，３

Ｇ　元赤坂１　赤坂２，３　虎ノ門１，２　麻布十番１　東新橋２　新橋１，２，３，４，５，６　西新橋１，２，３　浜松町１，２　芝大門１，２　芝１，４，５

住、商含めた総合的な格付けです。

基本的な質問ですがオープンレジデアってリセール実績は大丈夫なんでしょうか。場所は貴重かと思いますがデベが新興なので

このデベ物件買う人でリセール期待している人なんて居るの？


しばらく住んで飽きるかローン終えたら、
おのぼりさんか職住接近希望の共働き(でも大手デベや購入には二の足の)ターゲットにした賃貸にする人がほとんどじゃないの？

場所が場所なので「とりあえずXX住んでます」って言えればいい人に周辺より1-2万安く出せばすぐに借り手付く。

青南小学校の北側の一部はいいけど、全体としてみるとフロラシオン前が細いのに抜け道になってて車通りが激しく、
高低差があってマスターズハウスあたりから外苑西通り沿いの低地がかなりある南青山４が住環境Ａ＋＋はないね。
南青山１は道が細くて建物も小さい、ちょっと歩いてみれば南青山２の戸建てのほうが外構植栽気を配っておしゃれにしてるのがすぐわかるよ。
南青山７だって残念ながら傾斜地があるし、骨董通り沿いの雰囲気のいいエリアを抱えてる南青山６と比べて上回っているところが特にない。
どう考えても２＞１、６＞７になって、１中高層だから環境がいいとかいう発想は実際住んでいる人の評価じゃないよね。

それで肝心の南青山３だけど住環境は悪くない、やや高台のフラットな部分がほとんどだし高層建築も少なめで７．８階なら日照良好・眺望もまあまあ、フロラシオン前とＡＶＥＸの脇の道以外は交通量も少ない。
ここに限っていえば近くの銭湯・コインランドリーに来る客層が治安的にちょっと気になるけど。

↑
146です。
的確詳細ですね。
マスターズなど外苑西通り沿いは青山全域高台との表現からは完全にハズレル所ですね。
７丁目などは多少傾斜地が有ると言っても常陸宮邸沿いから東交差点の辺りが一番低くて28
〜29メートルも有り、７丁目の頂点が31メートル強なので坂下という程でもなく、１番地〜１０番台まで、都心全体の高低水準からすれば、全部高台且つ住専という貴重な区画でしょうね。
六本木通りの向こう側だから面白いものや日常品が買えるスーパーは乏しいという指摘、考え方はありますがね。

↑
×146

○147です。

オープンレジ自体4-5年しかたってないわけでリセールの実績はまだまだこれからだと思うけど、一般的な話として港区の中古では物件数も多く規模の大きい特に4大デベの人気が高く、小規模の新興デベは不利ですね。
これくらいの物件だと買った瞬間に2割くらい価値が毀損するので、10年で状況見て売りたいっていう人より、20年はすむのが確定的っていう人くらいしか向かないと思います。家賃払うくらいならってことで。

オープンレジデンシアに永住するひとはいないでしょう。2018年から中古物件の値崩れがおきるので将来的には賃貸にだすパターンですね。

リセールは期待薄だしオープンの位置付けはもう浸透してるから居住用には向いてない。特に港区でオープンは周りに財閥系が主なので子供がいる家庭は少し恥ずかしい思いをしますよ。
昨年の外苑前の南青山物件のオープンは価格的にありとおもいます。友人が自分じゃ住めないが含み損もあちらはあまりなさそうだし賃貸出すには申し分なしと聞きました。
やはり購入価格がキーですね。

その販売価格が70平米で1億越えです。

大手なら今の御時世普通の価格だけど
オプレジでその価格は驚愕。
せめて内廊下、駐車場、ディスポーザー
、トランクルームはついてて欲しいですが設備はいかが？
外苑前はショボイけどその分安かったし段々オプレジも物件自体の仕様は上がってるのかな。

ディスポーザー付いていないみたい？ですね。戸数が少ないから無理なのでしょうけど。
床暖房は？駐車場も無しなんでしょうか。
この価格では設備が物足りないような気がしますね。
間取りも普通で北向きもありで、場所はいいのでしょうけど、
これだけの価格になるのはなぜなのでしょうか。

調子に乗ったのだと思う

時勢に乗っただけ。これが不動産の怖いところかな。逆は儲けているということだな笑

この位の戸数でもディスポーザーがついてる物件なんてありますからもしついてないなら戸数でなくオープンだから。
床暖房はさすがについてると思う。
駐車場は地下、車寄せありならベストだけどどうかな。
オープンも高級路線の場合レジデンシアでなくネーミング変えるとインパクトあると思うが。

駐車場とか書き込みしてる人は現地見ていってるの？
もうエントランス付近のおおよそは予想できる形になってるけど、接道全然ないんだから駐車場の余地なんて一切ないよ。
物件概要でも駐車場なんて全く書いてないでしょ。
タクシーで帰ってきても青山通りから表参道交差点ぐるっとまわって物件まで帰るのは気が滅入るだろうね。

南青山はこれから建てかえラッシュだからもっとよい物件どんどんでてきますよ。

一番狭い1LDKの40平米が6783万円 @563万円

安いな。今、3Aなら、@700だからな。買い？

オープンにしては仕様もまあまあじゃないか？ディスポーザー、スロップシンク、駐車場が無いくらい？壁や床は問題なさそう。

まさかこの坪でフローリングはシートではあるまい。
スロップシンクはなくても良いが天井高260は欲しい。255ならハイサッシでないとな。
駐車場もない物件で坪500ってそもそもオープンのコンセプトから外れてきたようでこのデベの将来が不安。

暴走してるな

バブってますから笑　デベはウハウハでしょ。アベさん、様様やな

南青山っていうと例の件があったから怖いよね。
高級物件でこういうことがあると泣きたくなる
チ　ん　こ　が漏れちゃう

円安なので、アジアの投資家からすると、結構良い投資物件なのではないでしょうか。

都心５区のぞけばそれほど値上がりしてないかな？

フローリングはシートで、ドアも全てシート貼り。
さらにドアは凹凸なく、ただの板にシートが貼ってある状態。
傷がついたらベニヤが出てくるよ。
床は天然石ではなく、タイル使用。
仕様は他のオープンとほぼ同じで安普請。
あの地域で一番の低仕様分譲マンションでは？
ASKAで話題になったマンションの方がずっといい。

南青山といえば1年前なら間取りはともかく立地・仕様比べものにならないプレミスト南青山が1割と変わらない値段で買えたのにねえ。
まあオープン買うような層はちゃんとしたマンションの管理費は払うのは難しいかな？

売れ行き良くないみたいです。

電話営業が頻繁にきます。

第一期は半分位が内定しているみたいです。

1期13戸て、本当に要望が少なそうだね

そのうち半分しか売れないんじゃデベも真っ青だろうｗ

順調じゃ無いの？
大手物件は２割以上高いから、オープンはお買い得だと思うよ。

賃貸仕様で利回り3%では投資にならない

>>174さん
公式ホームページで設備仕様を見るとプラズマクラスターつきの
食洗機やグローエ社製のシャワー水栓など、全体的に高級感が
あったので好感が高かったのですが…
設備は良くても建材や内装でコストを落としているようですね。

なかなか、いいな。@500ならバーゲンやな

2015年完成で五年後のオリンピック閉会後に売るとしたら@500で売れますかねえ？

オリンピック関係なしにオープンだと中古の瞬間坪400万以下。単なる賃貸マンションオリンピック後の評価は申し訳ないが推して知るべしだろう。
利回り3％なんてどうするのよ。

ここの会社のマンションはどこの板でも必ず小馬鹿にする輩がいますね。 そんなに評判悪いんですかね？

大手を高値掴みした連中が噛みついてるだけだよ。
高輪に住んでるけど、快適そのものだよ。
大手の半額以下で買えてラッキーだった。

正直財閥系やらスーゼネ限定という購入者には馬鹿にされた存在ですが、ブランドだけの割高マンションに対抗するのがこのデベのコンセプト。
マンションの質はどうでも良い、ただただ安ければ結構ですという人には重宝されてます。

>>181
興味があるならモデルルーム行ってみた方がいいよ。
>>174の言ってることが殆ど嘘だってわかるから。

まあそれだけ注目されてるってこと
ユニクロだって最初は非難囂々だったでしょうに

安ければいいとは言えないだろ。地震きてぐしゃぐしゃに、なんてね笑。服ならボロきててもいいけど

安いけど内容はしっかり。
それがオープン物件ですわ。
無駄金をお布施したい人は大手物件をどうぞ。

高輪はシッカリでは、ないんじやない？

みなオープンレジデアに対するあたりが激しいね。大企業に張り合って頑張ってると思うがな

オープンレジデンシア池之端じゃ、全戸にエアコン配管等の施行ミスがみつかり
全部屋を無理矢理３日で再工事っていう対応でうやむやにされてただろ

安い理由があるんですわな、、

大手だっていくらでもあるだろ。
大手が適正価格で分譲してるならこんな事言わないが、ぼったくり過ぎなんだよ。
オープンでも高いぐらい。

>>196
あなたみたいな金銭感覚のひとは、大手デベは相手しないよ。
ジャージにサンダル履きでカルティエ入ってショーケース眺めて、高い高いとひとり言発してる感じに見える。

本物の富裕層はシビアでケチです

そうそう。
本当の富裕層こそ、余計な金は払わない。
お金を稼ぐ苦労を知っているからね。
成金は別だよ。

別に大手がぼったくってるとは思わないけど。どの会社もマンション事業の利益率は粗利でせいぜい20〜25%。営業利益で10%弱でしょ？
オープンと三菱で大して変わらない。

10億円の10%と15億円の10%は違うだろ

第一期二次発売開始しました

順調？

買っちゃいました
高かったですがいい買い物だったかと。

今日も、営業さんは現場で販売してましたね。静かで一見よさそうなんですがね、、

光速で売り切れそうですね

立地は最高やな。瞬殺やさかい、、、

半分売れたかな？

青山といえば、杜撰施工で引き渡し直前に破壊になった高級マンションがあったね。

デベがぼったくり、ゼネコン以下が真面目に仕事やってない模様。

オリンピックのころは公共工事も多く日本も活気づいていきましたね。今度のオリンピックはどうでしょうか。再開発やマンション建設、全国の主要道路の整備も見直してほしいですね。リニアは間に合ってほしかったですね。

うーん、どうなんでしょ。
建築コストが上がっているなぁくらいですかね、今のところは（汗）

紹介されているプランはAタイプ北向きなのかな？
バルコニーは別の向き？？
デザインを見ていると他の向きもあるのかなぁという感じはしますが

>212
成長期イケイケの前回とは社会状況が異なるからね。
全国の主要道路の整備とか波及しないでしょう。

それはそれで老朽化してる箇所を整備すべきだろうけど国としての体力がなくなってる。
肉体労働を嫌がる国民が増えたせいで人手も不足。

>208、>209

それなら一期二次とかやらないから。
オープンでこの価格出すなら他にも選択肢出てくる。
どうしても青山に住みたいなら別だけど。

青山に住む人はどうしても青山に住みたい人だけだよ。

どうしても青山に住みたいけど手が届くのがオープンしかないってのも逆に寂しくないか？

その予算ならほんの少しエリアをずらすだけでずっと質の良い不動産が買えるけど。

実際モデルルームに行ってみたけど…そうそう出そうにないほどのアクセス抜群で、表参道駅4分はやっぱり人気高いよ！！
あっという間にどんどん決まっていくから欲しい部屋はすぐに売れていた。
グレードも…南青山だから、今までのオープン…とは差別化してグレードアップしてた。
大手では大きく出来ない変更が出来ちゃうからそこが自分好みに出来てかなりの魅力。

オープンにしては南青山は高いよね。
それなりに…
でも、希少価値の土地だから…う～～ん…

グレードアップってどの辺が？

仕様はそんなに大きな違い感じられなくて値段が高いって印象だったけど？

何戸残ってる？

>>216
立地は妥協しないほうがいいね。
建物の質が上がっても立地が劣るのは避けたい。
建物はいずれ確実に劣化するが青山という立地の価値が将来下がるとは考えにくい。

一理あるね。

ただ、都心で南青山から半径5キロ~10キロで線を引いたとして、南青山だけが価値が飛びぬけて高いかというと？
都心には土地価格は南青山より低いけど価値としては必要十分なエリアはたくさんあるでしょ。

不動産購入するときは盲目的になりがちだけど、大金叩くからには視野は広めにもったほうがいいよ、というアドバイスですよ。
多くの検討者にとって不動産購入は土地ではなく生活を買うことですから。

もちろん最終的にどこを選ぶかは検討者の自由だと思ってますよ。

私は価格(2ＬＤＫ)を見てびっくりしてしまいました。

でもこちらを簡単に買える方もいらっしゃるのですよね、純粋にすごいなあと思います。

お部屋に関してはそんなにびっくりなポイントは無いのですが、立地が価格のほとんどを占める内訳でしょうか。

例えば夫婦2人だけでの入居だとベッドルーム、収納部屋、ＬＤＫという使い方でメリハリと綺麗な空間を演出できそうですね。

資産運用で購入される方が多い物件の様な気がしますね。
駅からも近いし、表参道という立地なので資産価値も下がらないという
のが大きな利点ではないでしょうか。
学区内になっている青南小学校は評判がいい様ですね。全校生徒は
５３０人位いる様です。思ったより人数が多いのですね。

そろそろなくなりそうですな。青山、麻布界隈に住みたい人は仰山いるからな。売り手市場ね

この辺りって子供がいるようなイメージがなかったんですが、そんなに大きな小学校があるのですか。びっくり。
子育てがしやすい環境、なんですかね？？
こちらのマンション自体はＤＩＮＫＳとかが多いのかなぁと思っていましたが
意外とファミリーもいたりするのかもしれないですかねぇ。

ついに最終期になりましたね。
1期、2期分は完売したんでしょうか。

＞＞224さん
青南小学校の公式ホームページを見てみました。
構成は全学年3クラスだそうで、1クラスの人数は30人前後でしょうか。
学校行事も自然体験教室や動物園への校外学習など昔ながらのものが多く、
好感が持てました。

品数薄ですな、、

資産運用向けですか。
33邸という小規模マンションでオーナーが外部マンションにお住まいの
場合、管理組合の理事会への参加がますます少なくなってしまうのでは？
・・・などと余計な心配をしてしまいます。

港区内陸部の公立小の話は、以下が参考になるよ。他スレから転載しておきます。

===
今年の応募状況が出ました。
http://www.city.minato.tokyo.jp/gakuji/documents/documents/27shukei_ke...

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/518069/res/343
の続編ということになりますでしょうか。

東町小学校の人気が高まっているようです。日本人は国際学級には入れないのですが、少しでも外国の生徒に触れさせたいという親心なのでしょうか？富裕層の家庭では、私立小よりインター、お受験よりボーディングという志向が高まっているのも感じますし、時代が変わってきているのかもしれません。

他方、学区外からの希望者が少ない学校も散見され、二極化が進んでいる模様です。

青南は抽選にはならなかったようですが（お受験で抜ける人が結構多い）、安定した人気ですね。

二年続けてみると、東町小学校の学区内生徒数が急増していることがよくわかりますね。

昔から、広尾の人が笄小入るためにダミー住居を用意するといった話はよく聞きましたが（臨川小の評判がイマイチなため）、東町小も、他エリアに住みつつのダミー住居入学が多そうな気がします。

あと何戸ですか？

駅に近いというのが一番の利点だと思います。
でも、家族で住むというよりも資産運用でって方が多いかも。
校区の話もみなさん書かれていて参考にはなりますが
ここってファミリー向けかしら?

大規模な共用部が無い割りに管理費高くないですか？

戸数があまり多くないからじゃないですか？
３３戸なので、多いとは言えないと思う。
あとは管理組合を結成した後に、
管理会社のイニシャルの業務を精査して
要らない物は外すとか、
何かしらの対策を取っていくとかする
形を取っていくのが良いのではないでしょうか。

くだり坂とうねうね坂の一番下（差異３メートル）、すなわち谷の立地になります。明治時代の地図ではこのあたりは溜池になっていて大雨のときの冠水や地盤に注意が必要です

骨董通りのｵｰﾌﾟﾝ、通りに面してベランダに布団干してるし、墓地側は室内で洗濯物干してる部屋がちらほら。これ見るたびなんだか貧乏臭くって。
CMもセンスないしね。

あんな窪地の物件でも住みたい人ってやっぱり一定数いるんだね。

>>238
マンションがある場所の海抜はどれくらいなのでしょう。
溜池については、各行政(役所)でボーリングデータを
見せてもらうと現在の地盤状況を確認できるそうです。
さらには水害の履歴も調べてみれば安心材料になると
思います。