ウェリス稲毛ってどうですか？＜その５＞

>179
おいおい、プラウド船橋の住人は、LOW-Eがないなんて時代遅れの安マンションで、
西向きでも夏も「全く」暑くなく快適だって豪語してたぞ？
遮光カーテンなんかしたら景色楽しめないし、西向きの意味なんて意見もあるんじゃない？
個人的には179さんの意見に賛成だけど、LOW-Eの効果の実感に関してはかなり個人差があるのかね。。。

LOW-Eってグラサンみたいに暗くして光をさえぎるものじゃないんだけど。

金属の多層膜で光を多重反射させて特定の波長（赤外線）を通さないようにして、遮熱する。もっと勉強しないと

二重窓化こそ西日対策としては効果ないでしょ。

熱は、伝導、対流、放射でつたわる。二重窓は窓と窓の間に空気層を作ることによって対流を妨げて
断熱する。西日は放射だよ。

LOW-Eみたいな金属多層コーティングの効果ないというなら総武線暑くて大変でしょ。

最近電車の窓も熱線反射になってるから、シェードが省かれてる。

低層の西向きでLOW-E使ってるのって新船橋だけじゃないし。それに旭硝子ってもと地主であって、
物件とは何の関係もない。

>185

旭硝子はみらさとブロジェクト協賛企業25社に入ってますよ。
だからLow-e採用されてるのです。

監視乙。他は反論できないのかな。

Low-e複合硝子は快適ですからお奨めです。

ここもガラスメーカーがバックについてればまともな仕様になったのかな。

Low-e複合ガラスの効果的な活用方法等を記します。

1.このガラスは、夏の西日対策には限定的なものではありますが効果はあります。確かにLow-e複合ガラスは、夏の強烈な西日の赤外線部分の放射熱を減少させる効果はあります。しかし赤外線の放射熱が半分に減少しても残りの半分は熱線として室内に入りこみます。

また、可視光線部分の放射熱の減少効果は殆どありません。なぜならば、可視光線を減少させるには濃色のガラスにする必要があり、こうすると室内は暗くなってしまうからです。よってこのガラスは効果はありますが、その効果はあくまで限られたものです。

2.Low-e複合ガラスは、二重サッシの二重ガラスにしてはじめて効果らしい効果が得られます。夏はLow-e複合ガラスで西日を少し和らげる。冬は二重サッシ二重ガラスのLow-e側のガラスを開けて夕日の暖かさを室内に取り込みます。こうすることにより、冬の夕日の暖かさが夜まで残ります。

このように活用しても、夏の強烈な西日対策には遮光カーテンとの併用が必須です。

普通、Low-eガラスは高級マンションの二重サッシ二重ガラスに用いられるものです。勿論このようなマンションであっても遮光カーテンの併用は必須です。

例外的に、一般的なマンションである新船橋のプラウド船橋の西向き棟には旭ガラスのLow-e複合ガラスが採用されています。そして、このマンションの西向き棟は二重サッシ二重ガラスです。しっかりと基本部分の押さえが施されています。

最近、販売を開始した稲毛の小仲台のマンションの西向き棟にも旭ガラスのLow-e複合ガラスが入っています。しかし、このマンションは二重サッシ二重ガラスではありません。残念な点です。

ウェリスも、二重サッシ二重ガラスにし内側のガラスにLow-e複合ガラスを入れれば限定的ではありますが効果はあります。しかし効果的な西日対策に例外はなく、遮光カーテンは必須になります。


眺望を望む人は夜景の美しさを重視するそうです。夜景とワインと美しき愛妻の手料理、その夫の笑顔を観て幸せを感じる妻。といった感じでしょう。だから、夏の昼間の眺望はあまり重視してはいないのでしょう。

一方、富士山は夏の昼間よりも秋から冬にかけてのほうがよく見えるのも事実です。

ウェリスの西向き棟は、このようなニーズを満足させられるから売れるのでしょう。

二重サッシは断熱効果もあるけど、関東の場合、冬の寒さは雪国ほどではないからそこまでは必要なくて、ペアガラス採用が普通。二重サッシ採用って防音対策がほとんどなんだけどな。それから可視光と赤外線の輻射熱量は段違いだし。

ちなみにLOW-Eってコーティングの仕方によって、遮熱と断熱があって兼用はできないよ。

無知って恐ろしいことだ。

西日について白熱していますね。
私の結論。復層ガラスに断熱効果の高い最上級のフィルムを貼り解決。遮光カーテン必用無し。
新船橋のプラウド船橋西向きの感想ですが、西日はLow-eガラスでは防げませんが普通のカーテン閉めれば十分です。遮光カーテンは暗くなりすぎるので、カーテン閉めても部屋が明るい普通のカーテンがベスト。遮光カーテン付けるなら東向の寝室がベスト。
また、low-eガラスで西日は防げなくても
西日による熱はかなり防げます。幸いにも我が家は二重サッシなので、更に断熱効果が高いのですが、二重サッシでなくてもLow-e復層ガラスで十分熱は防げます。とは言っても、真夏は夏ですからエアコンは必用ですし暑いですよ。ただ、自分としては想定したよりかなり快適で大満足です。眺望悪くて高い南向きよりも眺望良い西向きが断然おすすめですね。
毎日晴れてて西日が差し込んでくるわけではないし、夏場の強い西日は実質16時位から16時40分迄とか短かった記憶です。夕陽はかなり綺麗ですからね。
ウェリスも富士山、スカイツリー、東京タワーとか見えるのかな～。
因みに、プラウド船橋は西向きだけでなく全戸にLow-e復層ガラス採用してます。西向きは遮熱型、以外は断熱型です。

フィルムは熱割れを助長することがあるから要注意。特に熱を吸収するものは。

ちなみにエレベーターより大きな窓ガラスは、建設が終わってクレーンが撤去されたあとは割ってしまうと同じ大きさのものに交換できなくて小さなガラスを組み合わせることになるってことも知っておいたほうが良い。

余談だけど、自然現象として熱割れが起きたときのガラス交換は管理組合（普通は管理組合でかけ
てる保険）で対応だけど、フィルムを貼ってそれが要因となって熱割れした場合は、各住戸もちに
なる。ちなみに、サッシは専用部分（共用部分）を借用してる形なので、火災保険に付帯の賠償責
任保険では担保されない。専用使用権付共用部分修理費用補償特約もお忘れなく。

195
ウェリスのがよいですよ。
プラウド船橋は一街区の高層階は景色いいですよ。イオンで塞がれてるのは二と三街区ですから。

二重サッシや二重ガラスについて！

二重サッシには建築時にはめ込む本格的なものと、入居後に後から取り付ける樹脂サッシ等も含めいろいろなグレードがあります。

ガラスにもグレードがあり、単に複合ガラスとは言ってもその厚みや光線の反射や吸収のレベルは様々です。

熱については、伝導、放射、対流の三つをしっかりと理解しましょう。二重サッシや二重ガラスは、この伝導、放射、対流の全てに対しその大小はあるものの効果を上げます。

マンションの場合であれば、
①伝導は窓ガラスやサッシに空気が触れて外気の温度の影響を受けたり、逆に屋内の熱が伝わって奪われることを言います。

②放射は太陽光線等の熱が窓ガラスを通して室内に入り込むのが代表的な例です。冬は西日の放射熱(温かさ)が室内に入ってくる。逆に夏の夕方は西日の放射熱を極力カット(放射熱カット)する。これらを言います。この効果はガラスの性能によりかなり違いが出ます。

一方、赤外線側の放射熱の影響のみではなく、壁紙や家具の灼けや変色は紫外線側の放射の影響です。赤外線側の熱線は程々のカットしかできませんが、紫外線側はほぼ完璧に近いカットが可能です。一枚ガラスであっても後から紫外線カットフィルムを貼れば壁紙や家具の灼けは防げます。

③対流は室内の空気が循環して温度が変わることです。一例は、冷たい外気の伝導で、アルミサッシや窓ガラスを通して室内に伝わった冷気に室内の空気が触れ対流することにより部屋の温度が下がることです。

整理しますと、
伝導と対流は双方が影響しあうのですが、部屋の内外の熱の影響に限れば伝導が非常に大切です。要は発泡スチロール製の部屋に住めば伝導が極めて小さくなり、冷房や暖房の効果は大変に大きなものになると言うことと同じです。

ガラス自体は無機物質であり熱伝導率は高く、プラスティックのような有機物質が持つ熱伝導率の低さは期待できません。要はガラスは発泡スチロールの逆になります。このガラスのマイナス要因を補うのが二重ガラス化やペアガラスです。ガラスとガラスの間に空気等を入れ熱伝導抑制空間を設けます。

ガラスは、熱線のある程度の遮断には効果を上げます。つまり放射熱の遮熱には程々の効果があるのです。しかし伝導の遮断効果は低いため上記のような二重ガラス化により切り抜けます。

では、アルミサッシの熱伝導はどうでしょうか？ アルミサッシは発泡スチロールの反対になります。アルミの熱伝導率は極めて高く、部屋の内外の熱や冷気を簡単に伝えてしまいます。

これへの対策が、内部に断熱材の入ったアルミサッシや このアルミサッシの二重化です。しかし、幾ら断熱材を入れても外部は熱を伝えるアルミで出来ています。熱伝導を抑える効果においてはおのずと限度があります。ここに登場してきたのが熱伝導率が低いプラスティックのサッシを用いた内窓です。これが後付けの出来る樹脂サッシの内窓です。

この内窓に使われているのはアルミサッシ窓と同じく無機物質のガラスです。有機物質のプラスティック製のものは耐久性の面で実用化にはほど遠い段階にあります。

メガネレンズの殆ど、またカメラレンズの一部にはプラスティックに反射防止コートを施したものが実用化されています。プラスティックは窓ガラスの一部にも使われつつありますが、まだまだ本格的な実用化は先になります。プラスティックは軽量なため、建築業界では早期の実用化を期待していますがかなり先になります。

遮熱、断熱、遮音、結露抑制、光熱費の削減の面等から後付けの出来る樹脂サッシ製の内窓は非常に高い効果があります。サイズやガラスの厚みによりかなりの価格差があります。内窓はトステムやYKK等いろいろなメーカーがあります。個々人のニーズに基づき検討に値するものではあります。

高い遮音効果を求めるならば、その部屋全部の窓を二重化しなければなりません。また換気のための空気取り入れ口への遮音対策も必要です。

長文の人ってパークホームズとここの書き込みでどんな立場か丸分かり。成りすましは投稿
規定違反。モラルがない会社ってことを宣伝してるようなものだよ。

パークホームズは同じ三井でもザレジデンシャルとは格が違いすぎるから、ウェリスに対しては全く対抗する気はないとのことです。ウェリスを検討している方は安心して下さい。

ウェリスは床暖房とミストサウナを止めて、二重サッシにした方がナンボか良かったのに！ザンネン〜(かなり古い表現)。ウェリスはお金の掛け方が上手ければもっと人気が出たのに！ザンネン〜！

>201
監視乙。

ルーセント３、本当に完売したのかな？
身内で売れ残りを買ったのと違うのかな？
なんぼでも完売早すぎのような気がするのは勘ぐりすぎ？

ルーセント3は売れたんではないですか？
オアシス2も売れるでしょう。
どうやらこのマンションは眺望にウェイトを置く購入層が多いようで、西側ばかりの人気が目立ちます。
その他大勢は、オアシス2が売り切れて、ルーセント1と2＆オアシス1の売れ残りの値下げ待ちの様相です。
増税の煽りで値下げはそんな期待出来なそうですし、気に入った間取りがあれば押さえたほうが良いのかもしれないですね。

NTT都市開発という会社は、他の大手マンション供給4社以上に物件の売れ残りに対しては、それに耐えられる極めて強い企業体質を有しています。

当然ですが、企業体力の低い長谷工は この大手4社には含まれていません。

一方 オアシス②の売れ行きについては、ルーセント③よりも高めな価格設定にはなるでしょうが速やかに完売します。

オアシス①やルーセント①や②の売れ残りを待っていても、NTT都市開発は簡単には投売りをしてきません。同社の過去の販売方法をみればバーゲン待ちの人達が必ずと言ってよいほど負けています。

NTT都市開発には潤沢な手持ちの現金があり、他の資金回転を重視するような企業とは全く異なります。自己資本の回転率なども余り気にしないで済む企業連合の一つなのです。同社は、仮に多くの売れ残り物件を抱えたとしても、面子を重視しバーゲンには走らないデベロッパーの代表格でもあります。

ウェリスの販売方法は売れ残りを極力避ける進め方であり、極少数の売れ残りは発生するでしょうが大量はあり得ません。そして不動産の残り物には福がありません。

売れ残り部屋のバーゲン待ちの人達はまず間違いなく敗残兵となるでしょう。ウェリスを購入したいのならば、素直にオアシス②の要望書を提出するのが一番手堅い策と言えます。

オアシス②は必ずルーセント③と同じ売れ行きになります。あの新船橋の抽選ハズレ組みや、ルーセント③を舐めてかかり失敗した人達が待ち構えています。売り手側に利のある環境になってきました。

以上は私の予測にすぎません。

オアシス③をいち早く購入した人達が勝者であるのは、多くの予測に反し、速やかにそれが売れたという現実が証明しています。この現実をどう捉えどう行動するかは各々の検討者達が決めることです。勝つか負けるかはその人達の対応の仕方次第なのです。

マンション購入の結果については数年後に勝者か敗者かを市場が必ず判断してくれます。

旭硝子の遮熱高断熱複層ガラス(グリーン)は遮熱と断熱の二つの効果を併せ持っています。少し価格が高めではありますが。

無知とは申し上げませんが、もっと もっと もっと勉強しないとね！頑張って下さい。

２０５
すごい必死（笑）
ＮＴＴ都市開発＝不動産会社
長谷工＝建設会社

>207

長谷工って建設会社だけど、自社で土地を調達、プランニングした上でデベに話しを持って行って、施工を請け負うってのがビジネスモデル。なので実質的にはデベと同じ。自社で売主として販売してる物件もあるし。

２０８
不動産会社は設計施工しない。
するところもあるけど、主は売買関係で新規は建設会社に作ってもらう。

不動産会社の主な仕事って販売だと思ってるの？

NTT都市開発って販売部門持ってないよ。ここの販売も住友不動産販売でしょ。

逆に三井とか大手の一部は社内に設計部門持ってるし。

JV物件の場合、どこの会社がどの仕事を分担してるか確認したほうがいいよ。各社得手不得手があるんだけど、うまくはまったときと逆のときで結果は大違い。

ジョイントベンチャーが上手く機能したのは新船橋のプラウド船橋ぐらいですね。ここは今後入居後に結果が判明します。

210さん

どのデベロッパーでも販売部門はあります。販売部門のない会社は存在しません。ここは住友不動産販売に任せたのです。それだけのことです。

207

NTT都市開発も長谷工もマンション業界における大手のデベロッパーです。NTT都市開発は土地の仕入れが上手く、それをジョイント化していくデベロッパーです。長谷工は施工が主力で設計も施工も販売も管理もやっています。もちろんジョイント化もやっています。このマンションも、どこが何を担当したかはチラシに記載されています。チラシへの記載は義務化されています。

205訂正します。

末尾のオアシス③は誤。
ルーセント③が正。
以上訂正しお詫び申し上げます。

なんだか不動産関係者のニオイがプンプンする板ですね笑

２０５マンション供給力で比較していたので、ＮＴＴ都市開発と長谷工ではやっていることが違うから、
比較する方がおかしい。
長谷工はマンション供給が主業務ではなく、マンションに限らず建築物の建設が主業務。
企業体質も長谷工は建設会社なので多数の設計士や施工職人を抱えるので、当然損益分岐点は上がります。
ＮＴＴ都市開発には設計士はいるかもしれませんが、そもそも販売主体ですので構成は圧倒的に企画販売の
間接要員で売り上げからみた要員も少人数ですむため、当然損益分岐点は下がります。
それで長谷工が体力がないというのはお門違いですね。
別に長谷工を養護するつもりはないですが、ＮＴＴ都市開発との比較論点がずれているのでね。

>217さん
素人目線で申し訳ないのですが、よく「ハセコー物件はちょっとね、、、プラウドなのにハセコーはないよね、、、」という話を耳にします。穿った見方かもしれませんが、個人的には火のないところに煙は立たないのではないかと思います。
何故、ハセコー物件の巷での評価はあまり芳しくないのか、玄人目線からお聞かせ頂けないでしょうか？

デベのお仕事って、土地の調達、プランニング、設計、施工管理、販売、契約、契約から引渡までの対応、アフターサービスとかいろいろある。その辺の分担を確認すべきってことなんだけどな。チラシに記載はないよ。

アフターサービスは特に重要。会社によっては施工会社に丸投げなんてところもある。施工会社は補修費用見合い分をあらかじめ施工を請け負うときにまとめて受け取ってるから、補修すればするほど利益が減るわけで基本何もしないで逃げるってところもある（話題の長谷工がその良い例）。その辺をデベがしっかり対応すべきなんだけど。

長谷工ってコストダウン至上主義の会社。設計レベルでも安普請なんだけど、施工にもお金をかけず、熟練した職人でなくても施工可能な工法を採用して、素人レベルの職人に作業させる。二重壁の採用なんてその例。なのでトラブルが多い。

ネットでググればいっぱい見つかるよ。例えば、こんなの。

http://31haseko.blog106.fc2.com/

>213

NTT都市開発は自前で販売部門持ってないから、どの物件でも販売代理を他社に依頼してる。販売代理を介せず販売してる物件あるなら例示してね。

２０５が何故長谷工を出してきたのか不思議なんだよね？
ＮＴＴ都市開発からすれば比較相手は野村とか三井とかの不動産会社のはずなんだけどね。
長谷工とは手を組むか組まないかの相手なんだから、もう大成建設と手を組んでいるんだから、今更とやかくいう必要ないと思うんだけどね。
その後は長谷工のネガばかりが続くから、なんか長谷工に恨みでもあるんですかね？
不思議な現象に見える。

長谷工出してきたのはパークホームズたたきでしょ。

三井には太刀打ちできない。

叩く相手違うな。
将来ＪＶ出来なくなる。
ま、その時はその時か。

すみふは相手かまわず戦いを挑む。そして惨敗ってのがお決まりのパターン。

218です。
素人なりにハセコーの実態がよくわかりました！
皆様ありがとうございました。
とゆーか皆様(直近のスレ)は不動産関係者ですよね？

218さんへ
217さんではありません。
食品偽装とマンションの造りを比べるのは適切ではありませんが、あえて例えてみれば以下のようになります。

本体の内外観の見栄えをあまり重視せず、躯体の強度に重きを置いて耐震性に対しては手を抜かない企業が長谷工です。長谷工は多くのマンションを建てている施工会社なので建物の強度部分にだけは手が抜けないのです。これだけ沢山の施工をしていると一つのミスや手抜きの影響があまりにも大きいからです。

よって合理的な直床(じかゆか)にしてそのコストを躯体強度に振り向ける手法が長谷工物件には多いのです。あまり見た目やどこどこ製の材料を使ったか等にはこだわらないため、これら使用材料への偽装も少ないと言えます。

一方、一般的なマンションは外観や内装やデザインにお金をかけているケースが数多くあります。これらのマンションにおける躯体の強度や耐震性は判りにくいのです。要は、耐震性の偽装についても長谷工よりは高い可能性があるのが一般のマンションです。実際に、どかがどういう施工をしているかではなく、あくまで可能性の話しです。一流のデベロッパーが売主の物件でも施工上のトラブルはいろいろとあります。

長谷工物件にもトラブルは幾つかありますが、耐震性の面で言えば兵庫県南部地震(阪神淡路大震災)における同社物件の倒壊はありませんでした。

当時の住宅公団の物件は、鉄骨が破断したりと 致命的な被害を受けています。こういう観点から比較すれば長谷工物件の耐震性はマルになります。このように長谷工は規模が大きな割には地味な会社です。

都心の超一流マンションも実際に施工を担うのは大手デベロッパーと組む一流建築会社の下請け会社です。また実際の耐震性についても本当に大地震にあわないと証明はできません。

デベロッパーや建築会社のブランドを重視するか、長谷工のような手堅さを重視するかは買う人が決めることです。

稲毛ならば、NTT都市開発→新日本建設(&下請け)か、三井不動産レジデンシャル→長谷工コーポレーション(&下請け)を比較するしかないのです。

もしも判るものならば、各社の下請けを含めた現場のメンバーの気質(かたぎ)や良心の実態が知りたいところですね。現場監督の過去の手がけた物件履歴などは特に知りたいですね。でも、これららを知ることは関係者しか無理なのです。

パイロットが、私の履歴はこうこうですと具体的な挨拶をしないのと同じです。

>227さん
218です。ご説明ありがとうございます。
大変参考になる内容ですが、ハセコーに関する以下の記事が気になりましたので掲載しますが、これは一体どういうことなのですか？
http://yokohamayamate.blog.fc2.com/blog-entry-53.html

どこの板にもハセコタタキが多いということは、裏を返せばハセコの影響力非常に大てことか。
すみふとみついは根っこが同じとこだから、ここやりにくいだろうね。

いや過去の話と言えど耐震偽装してた会社に影響力もクソもないでしょ。

ハセコはもう無し？

購入を、決めた皆さんは、ご自分の棟などの建設状況などは、気になりませんか？
きちんと設計どうりに施工されているのかとか、オアシス棟などはまさしく数日ごとに階数が上がっていきますが、
コンクリート打設後に地震があったりとか、そういうところは、気にしないでいいのでしょうか？
耐震偽装とか、購入者側は、分かりにくいのですが？
どなたか、意見をお聞かせください。

だいぶマンション出来てきましたね！
思っていたより、高級感とオシャレ感ある感じで、ビックリです！

外装がまだで、コンクリの塊が圧迫感を醸し出してるって印象だけど。

234さん

それが判るのは現場監督ではあるが、それも全ては無理というか不可能なのです。自分で購入したマンションならば、その後に出来る保険等の対策を考え実際に対策を打ちましょう。

一例をあげれば、窓やベランダへの出入り口のサッシは自分のものではないので、火災を起こせば管理組合に対し所有者が賠償しなければならないのです。ちなみにガラスは自分のものです。だからサッシに賠償保険をキチンと掛けるとか実際に出来る対策に頭を使いましょう。

こういう事に無知であったからは通用しません。火災を起こせば必ず管理組合から賠償を求められます。それを補填するものが、建物に加えて掛けておかなければならない家財への保険でもあるのです。

マンションに住む限り、無知や疎い(うとい)という言葉は通用しません。厳しく申し上げますが、重要事項説明書は最初から最後まで熟読しましたか？管理規約やその細則や保険を正しく理解しましたか？必ず、誤解をしないようしっかりと知識を着実に深めて下さい。

マンション住まいに1番大切なのはマンション住まいに対する確実な知識です。それが貴方と貴方の家族を守るのです。受け身ではいけません。必ず能動的に知識を深めマンション生活を良きものにして下さい。

229さんへ

貴方の疑問や心配は理解できますし もっともなことです。しかし、偽装などは表に出るのは氷山の一角にすぎません。超一流のデベロッパーの高級物件に偽装が絶対にないとは断言できません。確率は低いのですが。

だから最後は自分で判断するしかないのです。一つ参考になる事を記します。偽装は規模の小さなマンションに多いのは間違いなき事実です。反面、規模の大きなマンションが絶対に大丈夫な訳ではありません。ただ確率から言えば大規模の偽装は少ないのです。

例えは不適切ですが、大都市の直近に原子力発電所が造られないのとある意味似ています。規模の有利な点ではありますが絶対ではありません。絶対に大丈夫はありません。これだけは理解しておきましょう。

相変わらず長文の人ってピンボケだね。

サッシとか専用部分（共用部分をその住民が専用利用する）は借り物扱いなので、賠償責任保険だと保険適用の対象外になる。保険をかけるなら専用使用権付共用部分修理費用補償特約を追加する。

おまけだけど共用部分と専有部分の境界は上塗説の採用が一般的で、ガラスも専用部分（＝共用部分）扱い。

何度読み返しても管理組合からの賠償請求と家財保険の関係が理解できない。

角部屋は少し割高にはなりますが、仮にマンションの部屋が丸焼けになって、内装や設備や諸経費(仮住まい費を含む)で総合計2500万円が必要になったとします。この場合でも建物と家財を併せて、3000万円の保険に入っていれば500万円の焼け太りになります。

保険は必ず家財にも入っておきましょう。家財に入っていないと万が一火事になったら建物の保険だけでは全くもって足りませんから。但し、家族が少ないと家財も多くは掛けられませんから子供が独立(結婚して別居の場合等)した場合等は掛け過ぎにも注意しましょう。

ガラスは確かに自分の財産ではないですね。しかしガラスは同じ色とか厚みを満たしていれば、割れてもエレベーターに積められる大きさのものならば入れ替えはできます。

しかしサッシが壊れるとややこしくなりますね。壊れ具合や場所によっては工事不可もないとは言えません。管理組合への届け出もややこしくなります。

確かにガラスやサッシは壁紙や床とはまるで違いますね。気を付けましょう。

理解しやすく表現すると、マンションの外から見える部分は共用部ではあるが居住者に専用使用権がある。ベランダやサッシやガラスや各戸玄関のドアの外側等がこれに当る。これらは共用部を借りている形にはなるが、普通のマンションであれば使用料は必要ない。専用庭は使用料が必要。ドアの内側は塗り替えは自由だが外側はできない。これで合っていますか？

239さんへ

「個人賠償責任保険」は階下への水漏れや自転車事故の賠償には有効である［保険適用の対象］。よって、この保険は万が一の子供の自転車事故による相手への賠償のためにも必ずというよりも絶対に入っておくべきものである(自転車事故の賠償額の判決は、小学生が起こしたものであっても以下のごとく極めて高額なものになっている)。

http://sankei.jp.msn.com/smp/affairs/news/130706/dst13070610230003-s.h...


また、「個人賠償責任保険」は自動車保険等に付帯してかけている場合が多いので建物の保険等と重複してかけないよう留意すること。重複してかけても無駄になるだけだから。

しかし、この「個人賠償責任保険」はマンションの窓ガラスやサッシ等の借りているものに対しては無効である［保険適用の対象外］。よって保険をかけるならば先ず建物と家財にかけること。更に【専用使用権付共用部分修理費用補償特約】を追加するとよい。また、各戸の玄関ドアも［保険適用の対象外］ですね。

この考え方でよろしいですか。

また、一人暮しになると家財にかけられる保険金額も小さくなるので、掛け金と保証額を天秤にかけて この保険が必要と考えるならばかけること。よって、大人4人で居住していて家財が4人分 目一杯かけてあるような場合には、この【専用使用権付共用部分修理費用補償特約】をかける必要性は低いから慎重に検討すること。ということでよろしいですか。

稲毛の教育環境、特に小中学校について詳しい方がいましたら、教えて頂けないでしょうか？
某習○野市のような財政難、教育難な現状はないのでしょうか？
家を選ぶ上で、その自治体の財政や教育環境はかなり重視しているので、何卒宜しくお願い致します！

246>
自治体ですか？
それでしたら四街道市。
住民満足度大です。
何しろ千葉市編入案では四街道市住民に反対されて、敢えなく退散しましたので。
習○野市？千葉市もお断りかも。

246さんへ
稲毛ウェリスの学区は、中学校 小学校ともかなり良い部類に属します。津田沼駅近くの習志野市のマンションで起きている事実はご存知ですね。マンションのごく近くに学校があるのに、その学校がオーバフローしているため、遠くの学校に行かなければならない事態に陥っていますね。夫婦共稼ぎの人達は朝5時15分起きのようです。

千葉市はこういう点では大丈夫です。千葉駅方面には県立千葉高校や千葉東高校があります。地元の稲毛には市立千葉高校があります。中学校からこの高校への推薦枠がありますから推薦で市立千葉高校、更に指定校推薦で早稲田大や中央大や立教大や法政大あたりへ行き、入学試験を一度も受けずに大学を卒業したなんて猛者(もさ)も実際にいます。

もう少し優秀ならば、稲毛から幕張の渋谷幕張高校から東大進学者もいます。幕張には昭和秀英もあります。一方、稲毛近辺には開業医や勤務医が沢山いますが(ウェリスにも僅かですが医師や弁護士は居住者としていますよ！)、稲毛出身の千葉大医学部卒の医師は多いですよ。教育には市川市や千葉市は良い所です。船橋市や習志野市と比べればかなり格上の教育環境といえます。安心して下さい。

よって、お子さんにヤル気があって効率的な勉強をしていけば、稲毛ウェリスに住むメリットを十分に謳歌できます。マア進学においては千葉中心部、稲毛、幕張、市川なんかは総武線沿線ではトップクラスの環境ですね。

>245

保険の重複については管理組合がかける保険に住民を対象とした損害賠償責任保険がセットされてたりするんで要確認。共用部分を壊した場合、責任の所在がはっきりしてる場合はその人に費用請求するんだけど、支払い能力が無いと困るんで管理組合でも保険をかける。

249

このマンションが、当初 共用部分(専用使用権のある共用部分を含む)に対し、どういう中身の保険を掛けているのかについては、営業マンの言葉を信じても大丈夫ですか？

管理組合が最終的には決定して保険契約を行うんだけど、まだ、管理組合はないし、初年度の管理組合がそういったことを判断できないから、管理計画のままだと考えてまず間違いはないと思うけど。

ちなみに管理計画って重要事項説説明には含まれてないから、確認しておいた方がいいよ。

251さんは、
極めて大切なことをアドバイスしてくれています。マンションとは管理にはじまり管理が全てを決めると言っても過言ではないと私は思います。

共用部分に対し、どのような保険がどこの保険会社とどのような内容で結ばれているのかを確認しましたか？契約した人や契約をしようとしている方々は、最低限これだけは確認して下さい。

マンションは、ベランダをはじめ窓のサッシや窓ガラスや各戸の玄関ドア等は各区分所有者の持ち物ではありません。これらは、あくまで共用部分であり各所有者には専用使用権があるにすぎません。各購入者が家財等を含め余裕をもって損害保険を掛けていれば、これらの共用部分に対する現状回復もこれらの保険金で賄えるため問題はありません。

しかし、全部の購入者が家財を含め充分な保険を掛けているという保障はありません。また、これらについては確認のしようもありません。購入 入居日時点において、共用部分にどのような保険が掛けてあるのかは極めて大切なことです。

忙しいからと放置していてはいけません。時間を作り入居日当初の共用部分への保険実態を質問しシッカリと理解しておきましょう。マンションの購入で一番大切なのは各々に対する確認行為なのです。

しかし、過度な保険は管理費に対し莫大な負担になります。精査し適切なものに改めていく必要もあります。こうして行かなければマンションの財政は破綻しかねません。マンションとはこういう面への管理実態によりそのマンションの成功の可否が決まります。

これらは大切なことです。各購入者 個々人がシッカリと確認して下さい。また管理に参画して下さい。

長文さんって相変わらずピントがぼけてる。

管理組合の支出の中で保険料ってほんの一部。財政破綻を言うなら、管理会社のボッタクリのほうが危険度としては高い。そういう意味で、管理計画のチェックは必須。

あとこのマンションで言うとコンビニが危険。この程度の規模であっても、住民だけの購入で店員の人件費とか店舗を維持するのは結構難しい。継続してもらうため、管理組合から費用補填なんてのもありうるから要注意。

コンビニがペイしなかったら止めればいいと安易に考えるのは禁物。共用部分の変更は、管理組合総会の特別決議となって、3/4以上の賛成が必要とハードルが高い。

修繕積立金をどう管理するかってのも要チェック。引渡時に集める修繕積み立て基金だけでもペイオフ対象となる一千万円を軽く超える。分散させずに銀行預金なんてことしてたら、その銀行が破綻したらアウト。

253、254、255は嘘は言ってはいない。でも購入検討者ではないと私は判断しています。

単なる暇人かな？それともマンションスレッドに書込むことにより鬱にならずに済むから頑張っているのかな?

今後とも鋭い書込みをお願いします。
貴方は優秀な方ですね。
マンションスレッドには、なくてはならない人ですね！

253さんに質問です。

ウェリスの管理会社が、ウェリスの居住者から毎月ボッタクル金額は幾らぐらいですか？ご教示下さい。

①ウェリス方式のNTTへの1戸平均の委託管理費【月額】。

②完全な自主管理の場合の1戸平均の必要管理費【月額】。

知りたいのは、①ー②＝③です。

概ねの金額でかまいませんので③を教えて下さい。
よろしくお願いします。

管理費の月額の絶対値ではなく、金額に見合うサービスを提供するかがポイントなんだけど

235様

私もまったく同印象をもちました！

特にエントランスの雰囲気がスゴく良いですね。

261さん

なぜ委託管理と自主管理の対比や勉強が明らかに悪意がある書込みなんでしょうか？大切なことと思いますが。何か勘違いをしていらっしゃるのでは？

260さんへ

確かに、もう一段工事が進むとエントランスの本当の良さが判明します。この近辺では断トツにお洒落なマンションが朝、昼、夕、夜とそびえ立ちますね。

楽しみに待ちましょう。

>262さん
257は管理会社がボッタクリと決めつけていますし、文脈から見ても冷やかし以外の何物でもないと思いますが。そうでないならかなり失礼な書き込みですね。

257さんは管理費云々の前に、言葉遣いの勉強ですね。
ボッタクリの金額と仰ってる時点で、ボッタクリ前提にしている。
そもそもボッタクリかどうかって実際のサービスを享受してから判明するものでしょ？

265さんは論点がズレています。

多分265さんは、マンション管理会社の経営に関わったり、そこで勤務した経験はないと思いますので無理もないことです。

貴方が不勉強である訳でもなく、また知識が不足している訳でもありません。普通の一般社会人としては標準的な方だと感じます。

言葉の使い方は人サマザマであり、『ボッタクリ』と表現する人がいる一方、『業者のマージンや取り分が多すぎる』と表現する人もいます。どちらも言っていることは同じです。

ここで課題として取り上げられているのは、委託管理と自主管理との差額です。委託管理は居住者に管理負担がかからない。表現を変えれば札束で管理会社の頬を撫でて甘い汁も吸わせてやる。その分居住者は楽が出来たと錯覚する。

自主管理とは、居住者自身のみで管理組合を維持し各種の発注(清掃、維持管理等)作業や修繕計画の立案実施を管理組合が施工業者等と相談しながら直接行うことです。

この委託管理と自主管理との差額が、一戸当たり月額で幾らぐらいになるのかを計算し、その額が何円になるかが論点です。この額は一戸当たり月額3,000円〜5,000円ぐらいにはなるのですが、この額を『ボッタクリ』と言う人もいれば『管理会社のマージンや取り分』と表現する人もいるということにすぎません。

一戸当たり月額の929倍が、毎月 管理会社にマージンとして入ります。このマージンが3,000円ならば以下のとおりです。
3,000円×929戸×12ヶ月＝33,444,000円です。
10年間で334,440,000円です。
30年間ならたったの10億332万円です。
このマージンから出金する管理会社の必要経費は、何戸かのマンションの管理組合と掛け持ちで仕事をする担当者の人件費プラスαぐらいです。

よって、言葉悪く『ボッタクリ』という人もいるのです。マンション管理会社はこのマージンの多くをその親会社に吸い上げられてしまいます。マンション管理会社は『一旦味をしめたら辞められない』とはよく言ったものだと思います。

戻りますが、あくまで論点は委託管理か自主管理かです。
ご理解頂けましたか？

マンション関係大手4不動産会社の給与水準は、出版社やテレビ局に比べれば低く、40歳の○○長ぐらいで年収は2千万円ぐらいにすぎず決して多くはありません。一方NTT都市開発の給与水準は、NTTグループの一員として管理されコントロールされているため大手4社とは少し異なります。

なんだか難しいお話ですね･･･。

結局のところここウェリスの管理費は内容と照らして高いのでしょうか。

私のような一般人としては高いか安いかということに関しては多数決に頼ってしまうと思います、汗。

実際ご検討中の皆様。
管理費の高安のご意見を頂ければ参考になります。

適切な管理費の目処についてです。

管理費はお金持ちにとっては高めでも構わない。
お金持ちでない人は安くしたい。
この二つは当たり前のことです。
このマンションにお金持ちだけが住んでいれば何も問題はありません。このマンションの居住者の収入格差はかなり大きな部類に属します。よって話しは単純には済みません。

また、このマンションは24時間有人管理など、管理にかなりお金のかかるマンションです。清掃人員も多くが必要です。これら一番お金のかかる人件費を管理組合が直接雇用した場合に必要な費用→①

管理委託会社が管理組合に請求する人件費→②

①と②の差額が幾らかを計算すれば出ます。
単純な計算です。
この差額が大きければ管理委託会社のマージンが大きいということになります。肝心なことは、管理組合がこの計算をキチンと行い、適切な額を組合員(居住者)に開示しながら日々の管理費の節減に努めることです。管理組合が管理委託会社に対し必要な裏付けをとり、しっかりとした管理をすればよいのです。他の定期点検費や植栽維持費等も双方を比較すればよいのです。

因みに管理費と修繕積立金の関係は以下の比率が適切と言われています。
皆さんが毎月支払う管理費と修繕積立金を足した額の
40%が管理費(使ってしまうお金)。
60%が修繕積立金(将来のため残す皆の財産)
これがマトモと言われる比率です。

この比率に近づけるよう管理費用を抑制する。
この比率に近づけるよう修繕積立金を増やす。
この二つを並行してやり遂げられないと、近い将来において修繕積立金の大幅増が必要になります。

入居後、直ちに居住者が強く意識して管理費の削減に取り組むか否かにより、ウェリスの将来が決まります。

このマンションの学区である小中台南小学校と市立稲毛中学校の評判をご教示ください。
小学校のほうは小規模校のようですね。
中学校の情報はまったくありません。

市立稲毛中学(ウェリス)と市立小中台中学(パークホームズ稲毛小仲台)とを比較検討すれば、偏差値的な見方においては間違いなく市立稲毛中学が上位です。他の要因であるイジメとか校風に大きな違いはありません。

稲毛はイジメは少ない所です。また、稲毛は教育環境において千葉県では間違いなくベスト3に入る地区です。その稲毛地区内において市立稲毛中学は1番です。

但し私立を視野に入れれば、千葉県で断トツ1位である幕張の渋谷幕張中学がありますから、これとは全くレベルが異なります。稲毛で1番の市立稲毛中学と渋谷幕張中学を比較すれば天(渋谷幕張)と地(市立稲毛)ほどの差があるのは厳然とした事実です。

小学校は穏やかな良い小学校です。

私立中学から上位大学を目指すならば、小学校は4年生からきめ細かな対策が必要です。

医学部を除き、無難に市立稲毛中学から市立千葉高校を経て早慶上理MARCHクラスを目指すのならば、高校卒まで徒歩通学ができます。

稲毛はこんな教育環境です。

三井物件は住宅地であるため、千葉市の高さ制限があり建て直す際には戸数が増やせないそうです。だから建て直す際の費用も莫大なものになるそうです。

ウェリスは工業地域のため、将来建て直す際には容積率や高さ制限も緩和される可能性が高いそうですが実際にはどうなるのでしょうか?

詳しい方教えて下さい。

２６９です。

２７０さん　わかりやすいレスありがとうございます。

なかなか情報がなくて困っているところでしたので助かります。

270さんの揚げ足を取るようで申し訳ありません。
市立千葉高級は確かに徒歩通学圏内ですが、市立稲毛中学校は稲毛海岸(美浜区高浜)ですから、どう考えてもバス通学ではないでしょうか？

>271

工業地域はもともと制約が緩いから、それ以上緩和されるってことはないよ。

逆に制約が緩いんで工場が撤退したあとに大規模マンションが乱立するってことがあって、横浜市は工業地域でもマンションに限って厳しい高さ制限を設定するなんて条例もできてる。ここもそうなったら既存不適格になって、建替えは事実上不可能になる。

270さんが言っているのは
千葉市立稲毛中学校のことでしょう。
273さんは
市立稲毛高等学校付属・中学校のことを言ってるでしょうね。
後者は中高一貫だから、そのまま市立稲毛高校に進学する子が多いはずで、
市立千葉に進学する子は非常に稀かと。
その辺を理解しましょう

＞ウェリスは工業地域のため、将来建て直す際には容積率や高さ制限も緩和される可能性が高いそうです

どっからの情報だろう。営業だったら、こんな大嘘ついてるの問題だよ。

275さんは地元の方かな？その通り正解です。

274さん

私が尊敬しているサスガの274さんも稀に間違える事がありますね。既得権益の保護をしないと、建て直すこと自体が出来なくなりますから最低でも同じものならば建て直しは可能です。千葉市でも特例となっており同じです。ウェリスが100年後に建て直されるとして、全く同じものならばOKですね。

但し、高さ制限や容積率を緩和しないと実質的な建て直しは不可能です。笹塚辺りの揉め方をみていても判りますね。3年間の仮住まい費用や往復の引越し費にプラス建て直し費が必要ですから。3年間の仮住まいの家賃に敷金や引越し費用を加えると約500万円ぐらいですね。取壊しと建築費に3500万円として合わせて4000万円ですね。年40万円×100年間＝4000万円ですね。子や孫のためコツコツと貯めましょう。

いずれ大都市のマンションの建て直しは緩和の方向に舵が切られると私は思います。そうしないと、持主も全所帯が建て直し費用を捻出できる訳でもないですし、また建築会社がやっていけなくなりますから。274さんはどう思われるますか？

千葉市は最近高さ制限を厳しくしてる状況だよ。既存建物については特例で現状と同じものが認められてる。

緩和されて、住戸を増やせる分を販売して建替え費用に当てるなんて甘い考えはやめて、地道に建替え費用貯めないと。

279さん

100年後の予測は難しいと思いますが、建て替え時には現在の貨幣価値でみて幾らぐらい積み立てておけば大丈夫ですか？

孫にマンションを残すのならば、建て替え費用も遺さないと相続する孫が可哀想ですから。